第9頁共9頁房地產(chǎn)策劃?方案案例3?則房地產(chǎn)?在商業(yè)地產(chǎn)?銷售發(fā)展日?益成熟的的?今天，房地?產(chǎn)營銷策劃?在商業(yè)地產(chǎn)?的銷售與招?商過程中越?來越重要，?商鋪要想賣?得好，前期?的營銷策劃?必不可少，?而且必須做?到位。某某?商業(yè)城項目?是某某房地?產(chǎn)開發(fā)公司?開發(fā)的精品?物業(yè)，將成?為某某市北?區(qū)的新型休?閑地產(chǎn)商業(yè)?的經(jīng)典作品?。某某商?業(yè)城座落于?市城區(qū)北部?的某某廣場?旁，是某某?地產(chǎn)開發(fā)公?司的新建項?目。本項目?占地7__?__平方米?，根據(jù)目前?的建筑設(shè)計?建議方案，?項目由三層?裙樓(含負(fù)?一層)和兩?棟塔樓(分?別高四層)?組成，總建?筑面積約為?15___?_余平方米?，地下車庫?及設(shè)備用房?建筑面積為?1____?多平方米，?商業(yè)裙樓建?筑面積約8?____平?方米，塔樓?建筑面積約?6____?余平方米。?項目總投資?約1___?_萬元。?經(jīng)過前期的?市場調(diào)研分?析，本項目?初步確定為?現(xiàn)代化、多?功能的休閑?購物商城。?根據(jù)這個初?步設(shè)想，結(jié)?合目前項目?現(xiàn)狀，本營?銷企業(yè)方案?對本項目做?了比較系統(tǒng)?的市場定位?及營銷可操?作性分析，?從營銷策劃?的角度出發(fā)?，對項目的?整體形象包?裝、營銷組?織運行、市?場推廣、廣?告策略安排?、銷售促進(jìn)?等方面都做?了全局性和?可操作性的?論述。一?、項目營銷?總體策略?營銷總體策?略是仔細(xì)分?析、科學(xué)劃?分并準(zhǔn)確切?入目標(biāo)市場?，通過全方?位地運用營?銷策略，最?大限度提升?項目的附加?價值，獲取?項目的最大?利潤，并全?面樹立和提?升企業(yè)形象?及項目形象?。概括本項?目的營銷總?體策略，可?以簡述為?二、項目營?銷目標(biāo)方針?根據(jù)本項?目1.樹?立一個新銳?概念：休閑?式購物商業(yè)?。2.倡?導(dǎo)一個財富?理念：創(chuàng)投?性商業(yè)、休?閑式購物、?穩(wěn)定性回報?。3.提?煉一個鮮明?主題：產(chǎn)權(quán)?式商鋪、休?閑式商業(yè)。?4.啟動?一個前衛(wèi)市?場：崇尚?5.醞釀一?場熱銷風(fēng)暴?：本項目將?傳統(tǒng)商業(yè)行?為上升為現(xiàn)?代全新的休?閑商業(yè)，力?爭推動商業(yè)?房地產(chǎn)市場?開發(fā)的全新?變革，避開?傳統(tǒng)商業(yè)的?競爭，在一?個全新市場?里掀起一場?熱銷風(fēng)暴。?三、銷售?目標(biāo)及目標(biāo)?分解1.?銷售(招商?)目標(biāo)2?.銷售目標(biāo)?分解四、?營銷階段計?劃根據(jù)項?目的定位及?施工進(jìn)度計?劃，將營銷?工作分為四?個階段，各?階段工作重?點如表__?__所示。?五、項目?銷售時機及?價格為了?更好地在后?續(xù)營銷過程?中充分體現(xiàn)?總體營銷策?略和達(dá)成目?標(biāo)方針的實?現(xiàn)，綜合項?目要素資源?和營銷推廣?傳播要素，?結(jié)合項目定?位，確定以?下銷售時機?及價格。?一)項目入?市時機及姿?態(tài)1.入?市時機：根?據(jù)規(guī)劃與工?程進(jìn)度以及?營銷準(zhǔn)備，?在20某某?年____?月份房交會?期間開盤(?或20某某?年____?月)，可以?抓住20某?某年春季房?交會、五一?國際勞動節(jié)?等機會掀起?第一個啟?動高潮;在?國慶節(jié)、2?0某某年秋?季房交會、?元旦等重要?時期掀起新?的銷售高潮?。2.入?市姿態(tài)：以?全市乃至西?北地區(qū)二?)價格定位?及價格策略?1.價格?定位的原則?：采用比價?法和綜合平?衡法。2?.價格定位?：整個商業(yè)?項目的銷售?均價為3_?___元/?平方米，其?中起價為3?____元?/平方米，?最高價為4?____元?/平方米。?3.價格?策略：采取?六、宣傳?策略及媒介?組合一)?宣傳策略主?題___?_個性特色?：2.區(qū)?位交通：本?項目地處某?某廣場旁，?地段絕佳，?高尚居住區(qū)?地標(biāo)建筑，?交通便捷，?是北部區(qū)域?首選的理想?商業(yè)地產(chǎn)投?資環(huán)境。?3.增值潛?力：處于政?府規(guī)劃重點?發(fā)展區(qū)域的?核心區(qū)域，?發(fā)展前景好?，購置成本?低，升值潛?力大，是投?資置業(yè)的首?選。二)?宣傳媒介組?合1.開?盤前期：主?要以軟性新?聞及廣告進(jìn)?行全新2?.開盤后的?強勢推廣期?：即項目營?銷推廣的重?要時期，宣?傳媒介以?3.開盤后?的形象展示?期：為了展?示形象，以?軟性深入挖?掘為主，媒?介選擇主要?是電視和報?紙，重點輔?以論壇公關(guān)?、促銷活動?、項目招商?說明會等形?式。房地?產(chǎn)策劃方案?案例3則（?二）一、?活動目的和?背景本次?房地產(chǎn)開盤?活動初定時?間為某某年?____月?____日?，星期六。?從某某年度?至今年__?__月份在?"億萬酒店?"項目的推?廣，再加上?____月?下旬開始的?媒體推廣到?現(xiàn)在，"太?極景潤花園?"在市場上?已經(jīng)具有一?定的知名度?，通過媒體?推廣和銷售?接待，客戶?群對項目的?了解已經(jīng)趨?于成熟，同?時根據(jù)從_?___月_?___日到?現(xiàn)在的項目?銷售情況統(tǒng)?計說明，項?目的已放號?客戶群中準(zhǔn)?客戶所占比?例較大，預(yù)?計到開盤前?夕，項目放?號量將會持?續(xù)增加，因?此開盤活動?的市場背景?條件應(yīng)該說?是比較成熟?的，同時通?過一段時間?的推廣，項?目也已到了?必須開盤的?時候，再推?遲勢必會造?成客戶的流?失。房地?產(chǎn)開盤活動?緊緊圍繞"?銷售"為中?心，通過一?系列的包裝?等工作，在?開盤后兩天?內(nèi)爭取達(dá)到?30~__?__%的成?交率，同時?將"太極景?潤花園"的?市場知名度?和美譽度擴(kuò)?大化，為一?期項目的銷?售成功和今?后二期的推?廣、銷售打?下堅實的基?礎(chǔ)。二、?活動時間?20某某年?____月?____日?(星期六)?三、活動?地點太極?景潤花園項?目銷售中心?現(xiàn)場四、?房地產(chǎn)開盤?策劃方案主?題思路定位?強調(diào)氛圍?突出品位提?升檔次有條?不紊圓滿成?功1)通?過開盤當(dāng)天?在周邊及現(xiàn)?場的包裝和?慶典活動，?給項目渲染?出濃烈的喜?慶氛圍，突?出表現(xiàn)項目?的開盤盛典?。2)通?過在售房部?現(xiàn)場的包裝?和水酒供應(yīng)?，工作人員?的細(xì)微服務(wù)?來突出表現(xiàn)?項目的品位?和檔次，讓?到來的客戶?都能從現(xiàn)場?感受到一種?尊貴感和榮?譽感。3?)通過合理?的區(qū)域劃分?，有效的活?動流程安排?，現(xiàn)場工作?人員工作職?責(zé)的合理分?配以及對客?戶關(guān)于"選?房、購房流?程"的講解?和傳達(dá)，有?條不紊地對?開盤當(dāng)天的?現(xiàn)場人流人?群進(jìn)行有效?合理的控制?，以使整個?項目現(xiàn)場感?覺有次序、?有、層次，?整個項目現(xiàn)?場有條不紊?。4)通?過一系列的?工作輔助，?最重要的是?在銷售過程?中抓住客戶?心理，充分?利用好銷控?掌握的方法?，以置業(yè)顧?問來積極調(diào)?動購房者的?迫切心態(tài)，?以使之達(dá)到?成交，簽定?相關(guān)合約。?五、房地?產(chǎn)開盤活動?現(xiàn)場規(guī)劃布?置方案1?)現(xiàn)場布置?A在售樓?部立柱前根?據(jù)場地尺寸?搭建半米高?上下舞臺一?個，后設(shè)背?景板(雙面?)，舞臺兩?邊用花籃裝?飾。附設(shè)一?個用鮮花包?扎的講臺，?以作嘉賓發(fā)?言及領(lǐng)導(dǎo)致?辭用，整個?舞臺主要用?做剪彩以及?主持、發(fā)言?用途。B?售樓部東北?角面塔南路?與新安路交?匯處設(shè)彩虹?門一個，汽?柱兩個分別?立在彩虹門?兩端。鞭炮?氣球8串，?花籃若干，?禮炮18門?，舞臺下用?花扁、花架?裝飾，售樓?部入口設(shè)紅?色地毯，售?樓部前廣場?設(shè)空飄若干?。C舞臺?前設(shè)坐椅兩?排，___?_個位置左?右，供嘉賓?及領(lǐng)導(dǎo)使用?。2)外?圍道路布置?A塔南路?兩側(cè)按排號?活動期間方?案設(shè)計，插?上彩旗。?B項目工地?臨塔南路一?側(cè)安置空飄?若干。C?在塔南路進(jìn)?入售樓部路?口處設(shè)空飄?兩個，以達(dá)?到吸引人流?，車流，指?引來賓，宣?傳開盤的作?用。3)?售樓部分區(qū)?布置及其他?布置A售?樓部內(nèi)部分?為____?個區(qū)域a?、選房區(qū)：?主要用做通?知到的放號?客戶在該區(qū)?域通過銷售?人員的二次?講解和價格?預(yù)算，進(jìn)行?選房，確定?房號，并簽?署相關(guān)協(xié)議?。b、簽?約區(qū)：主要?用做已經(jīng)選?好房的客戶?在該區(qū)域簽?定認(rèn)購書、?繳納房款定?金，履行相?關(guān)手續(xù)。?c、展示區(qū)?：主要用作?未通知到選?房的客戶參?觀沙盤和模?型，索取資?料，戶型圖?，在選房前?有個心理準(zhǔn)?備。d、?休息區(qū)：原?洽談區(qū)位置?，主要用作?客戶逛累了?之后臨時休?息用。注：?選房區(qū)與簽?約區(qū)設(shè)在同?一區(qū)域，意?向性劃分。?B其他區(qū)?域a、活?動區(qū)：售樓?部門口廣場?，用作開盤?活動、剪彩?等，同時作?主要的包裝?區(qū)域。b?、休閑區(qū)：?用作舞獅表?演及客戶觀?賞表演的區(qū)?域。4)?新客戶排號?臺：設(shè)在售?樓部入口右?側(cè)，立柱之?后，用作新?客戶臨時排?號之用，同?時也用作臨?時室外咨詢?臺之用。?房地產(chǎn)策劃?方案案例3?則（三）?一、活動目?的和背景?本次房地產(chǎn)?開盤活動初?定時間為某?某年某月某?日，星期六?。從某某年?度至今年_?___月份?在"億萬酒?店"項目的?推廣，再加?上____?月下旬開始?的媒體推廣?到現(xiàn)在，"?太極景潤花?園"在市場?上已經(jīng)具有?一定的知名?度，通過媒?體推廣和銷?售接待，客?戶群對項目?的了解已經(jīng)?趨于成熟，?同時根據(jù)從?____月?____日?到現(xiàn)在的項?目銷售情況?統(tǒng)計說明，?項目的已放?號客戶群中?準(zhǔn)客戶所占?比例較大，?預(yù)計到開盤?前夕，項目?放號量將會?持續(xù)增加，?因此開盤活?動的市場背?景條件應(yīng)該?說是比較成?熟的，同時?通過一段時?間的推廣，?項目也已到?了必須開盤?的時候，再?推遲勢必會?造成客戶的?流失。房?地產(chǎn)開盤活?動緊緊圍繞?"銷售"為?中心，通過?一系列的包?裝等工作，?在開盤后兩?天內(nèi)爭取達(dá)?到30~_?___%的?成交率，同?時將"太極?景潤花園"?的市場知名?度和美譽度?擴(kuò)大化，為?一期項目的?銷售成功和?今后二期的?推廣、銷售?打下堅實的?基礎(chǔ)。二?、活動時間?某某年_?___月_?___日(?星期六)?三、活動地?點太極景?潤花園項目?銷售中心現(xiàn)?場四、房?地產(chǎn)開盤策?劃方案主題?思路定位?強調(diào)氛圍突?出品位提升?檔次有條不?紊圓滿成功?1)通過?開盤當(dāng)天在?周邊及現(xiàn)場?的包裝和慶?典活動，給?項目渲染出?濃烈的喜慶?氛圍，突出?表現(xiàn)項目的?開盤盛典。?2)通過?在售房部現(xiàn)?場的包裝和?水酒供應(yīng)，?工作人員的?細(xì)微服務(wù)來?突出表現(xiàn)項?目的品位和?檔次，讓到?來的客戶都?能從現(xiàn)場感?受到一種尊?貴感和榮譽?感。3)?通過合理的?區(qū)域劃分，?有效的活動?流程安排，?現(xiàn)場工作人?員工作職責(zé)?的合理分配?以及對客戶?關(guān)于"選房?、購房流程?"的講解和?傳達(dá)，有條?不紊地對開?盤當(dāng)天的現(xiàn)?場人流人群?進(jìn)行有效合?理的控制，?以使整個項?目現(xiàn)場感覺?有次序、有?、層次，整?個項目現(xiàn)場?有條不紊。?4)通過?一系列的工?作輔助，最?重要的是在?銷售過程中?抓住客戶心?理，充分利?用好銷控掌?握的方法，?以置業(yè)顧問?來積極調(diào)動?購房者的迫?切心態(tài)，以?使之達(dá)到成?交，簽定相?關(guān)合約。?五、房地產(chǎn)?開盤活動現(xiàn)?場規(guī)劃布置?方案1)?現(xiàn)場布置?A在售樓部?立柱前根據(jù)?場地尺寸搭?建半米高上?下舞臺一個?，后設(shè)背景?板(雙面)?，舞臺兩邊?用花籃裝飾?。附設(shè)一個?用鮮花包扎?的講臺，以?作嘉賓發(fā)言?及領(lǐng)導(dǎo)致辭?用，整個舞?臺主要用做?剪彩以及主?持、發(fā)言用?途。B售?樓部東北角?面塔南路與?新安路交匯?處設(shè)彩虹門?一個，汽柱?兩個分別立?在彩虹門兩?端。鞭炮氣?球8串，花?籃若干，禮?炮18門，?舞臺下用花?扁、花架裝?飾，售樓部?入口設(shè)紅色?地毯，售樓?部前廣場設(shè)?空飄若干。?C舞臺前?設(shè)坐椅兩排?，____?個位置左右?，供嘉賓及?領(lǐng)導(dǎo)使用。?2)外圍?道路布置?A塔南路兩?側(cè)按排號活?動期間方案?設(shè)計，插上?彩旗。B?項目工地臨?塔南路一側(cè)?安置空飄若?干。C在?塔南路進(jìn)入?售樓部路口?處設(shè)空飄兩?個，以達(dá)到?吸引人流，?車流，指引?來賓，宣傳?開盤的作用?。3)售?樓部分區(qū)布?置及其他布?置A售樓?部內(nèi)部分為?____個?區(qū)域a、?選房區(qū)：主?要用做通知?到的放號客?戶在該區(qū)域?通過銷售人?員的二次講?解和價格預(yù)?算，進(jìn)行選?房，確定房?號，并簽署?相關(guān)協(xié)議。?b、簽約?區(qū)：主要用?做已經(jīng)選好?房的客戶在?該區(qū)域簽定?認(rèn)購書、繳?納房款定金?，履行相關(guān)?手