協(xié)成機(jī)構(gòu)10月北京市望京的項(xiàng)目市調(diào)的報(bào)告協(xié)成機(jī)構(gòu)10月北京市望京的項(xiàng)目市調(diào)的報(bào)告協(xié)成機(jī)構(gòu)10月北京市望京的項(xiàng)目市調(diào)的報(bào)告望京項(xiàng)目市調(diào)報(bào)告

協(xié)成機(jī)構(gòu)2010.10通過對(duì)望京地區(qū)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究，重點(diǎn)樓盤的針對(duì)性分析，明確市場(chǎng)的變化，并結(jié)合目前我們對(duì)項(xiàng)目成城市綜合體初步定位，為項(xiàng)目后期營(yíng)銷策略打下基礎(chǔ)。自2009年至今年一季度以來，樓市進(jìn)入快速增長(zhǎng)狀態(tài)，房?jī)r(jià)瘋漲，成交量也飆升。國(guó)務(wù)院密集出臺(tái)一系列政策遏制房?jī)r(jià)上漲，繼住房消費(fèi)稅即將出臺(tái)的新聞后，連續(xù)出臺(tái)二套房首付不得低于50%、土地招拍掛不再是“價(jià)高者得”的政策，4月17日至今，國(guó)務(wù)院與各部委繼續(xù)出臺(tái)各套房政策，“國(guó)十條”、“京十二條”、“禁酒令”，“國(guó)十條”加強(qiáng)版等還有其他一系列細(xì)化的政策，堅(jiān)決針對(duì)房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)和炒房行為予以打擊。Chapter1---北京地產(chǎn)市場(chǎng)政策概況新國(guó)十條京十二條禁酒令“新國(guó)十條”Chapter1---新政關(guān)鍵詞2010年4月17日國(guó)務(wù)院為了堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲，發(fā)布《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》，簡(jiǎn)稱“新國(guó)十條”，其主要內(nèi)容是針對(duì)商品住房?jī)r(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款。提出十條舉措，被稱為房地產(chǎn)“新國(guó)十條”。解讀：當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)高燒不退，急需政策調(diào)控，國(guó)十條抓住供求關(guān)系兩端對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，抑制不合理需求，同時(shí)加大供給，旨在緩解市場(chǎng)供求矛盾，穩(wěn)定市場(chǎng)運(yùn)行?！靶聡?guó)十一條”“京十二條”繼4月17日《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》下發(fā)后，北京市政府迅速制定并發(fā)布《北京市人民政府貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲文件的通知》，再推十二條措施，落實(shí)國(guó)務(wù)院堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)過快上漲通知精神。明確提出了本市抑制不合理購(gòu)房需求的具體措施，其中要求商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況暫停發(fā)放第三套及以上住房和不能提供1年以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市居民購(gòu)房貸款；要求自《通知》發(fā)布之日起，同一購(gòu)房家庭只能新購(gòu)買一套商品住房；金融機(jī)構(gòu)和稅務(wù)部門可以根據(jù)本市房屋權(quán)屬交易系統(tǒng)中個(gè)人住房記錄，實(shí)施差別化的信貸和稅收政策。解讀：“京12條”相比“國(guó)10條”，嚴(yán)格限定了以家庭為單位買房套數(shù)，這對(duì)炒房者來說，是更嚴(yán)厲的限制?！敖屏睢?/p>

2010年5月19日下發(fā)的通知要求，在本月31日之后簽訂土地出讓合同的酒店類項(xiàng)目，一律不得分層、分套（間）銷售。將一律不予辦理測(cè)繪成果備案、預(yù)售許可和現(xiàn)房銷售的手續(xù)。這意味著將酒店立項(xiàng)產(chǎn)品分割銷售，以“酒店式公寓”名目轉(zhuǎn)戰(zhàn)住宅市場(chǎng)的手段，將被扼殺。

解讀：目的還是規(guī)范市場(chǎng)，酒店項(xiàng)目本身是非住宅類的，而新政主要是針對(duì)住宅類的。除了酒店外，目前也有不少商業(yè)或綜合立項(xiàng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，改為住宅銷售?！靶聡?guó)十條”

9月份以來房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)回暖，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期明顯，中央各部委及時(shí)出臺(tái)調(diào)控措施，鞏固前期調(diào)控政策的成果，堅(jiān)決遏制房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲勢(shì)頭，調(diào)節(jié)供給與需求結(jié)構(gòu)，緩解供需矛盾，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。要求：不分住房大小，一律要求首套貸款首付要30%及以上；不分地區(qū)，一律要求暫停發(fā)放居民家庭第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)房貸款。

解讀：9月份新出臺(tái)貫徹落實(shí)“新國(guó)十條”的新調(diào)控政策是對(duì)“新國(guó)十條”的深化，若執(zhí)行到位，它將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。這次調(diào)控政策改變了市場(chǎng)預(yù)期，無論對(duì)市場(chǎng)需求還是供給以及房地產(chǎn)企業(yè)等都將產(chǎn)生重大影響。效果初見端倪——據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)，從4月14日?qǐng)?zhí)行樓市新政至5月13日，北京商品房在新政一個(gè)月內(nèi)成交了6846套，比2009年同期的14663套，下跌幅度達(dá)到了53.3%，相比火熱的3月14日至4月13日期間成交的11322套，也下跌了39.5%。今年4月份調(diào)控以后，從5月份開始成交量極度萎縮，成交價(jià)也逐漸走低，再?zèng)]有超過4月份的峰值。金九旺季，強(qiáng)勢(shì)反彈——但到9月份以后，風(fēng)云突變，成交量驟增，9月份一月期房成交9105套，環(huán)比8月份成交量增長(zhǎng)了102.9%，與去年同期相比同比增長(zhǎng)了21.6%，成交量達(dá)到了今年的新高。一方面9月份是傳統(tǒng)銷售旺季，另一方面本次成交量中大部分以剛性需求為主的小面積，低價(jià)格的房源成交為主，而且是集中在部分熱銷樓盤，尤其以保利茉莉公館，中糧萬科長(zhǎng)陽(yáng)半島等項(xiàng)目為代表。市場(chǎng)存量漸有上升勢(shì)頭——2009年市場(chǎng)向好的情況下，市場(chǎng)存量是愈來愈少，而2010年從過去的9各月的趨勢(shì)看，漸有增高趨勢(shì)，說明政府在宏觀政策調(diào)控時(shí)，不斷增加市場(chǎng)的供應(yīng)量。量?jī)r(jià)齊升勢(shì)頭停止——新國(guó)十條之后至今交易量明顯降低，銷售均價(jià)也略有下調(diào)。Chapter1---新政效果

對(duì)需求的影響——首付比例提高、二套房首付及貸款利率增加不僅提高了剛性需求購(gòu)房門檻，也增加了改善性購(gòu)房成本，暫停三套以上房貸更抑制了投資和投機(jī)購(gòu)房行為，市場(chǎng)觀望情緒會(huì)漸濃，需求將會(huì)比前期明顯減少。

對(duì)供給的影響——新政策出臺(tái)后，供需緊張的矛盾將會(huì)大大緩解，房?jī)r(jià)上漲的壓力將會(huì)極大地減輕，房?jī)r(jià)調(diào)整將不可避免。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響——在新政策影響下，房地產(chǎn)企業(yè)拿地?zé)崆閷?huì)大大降低，實(shí)力雄厚并操做規(guī)范的房地產(chǎn)企業(yè)將在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的風(fēng)浪中經(jīng)受住考驗(yàn)，市場(chǎng)份額將會(huì)擴(kuò)大，在新一輪市場(chǎng)角逐中勝出，并處于不敗之地。對(duì)銀行的影響——隨著居民購(gòu)房需求的提高和消費(fèi)觀念的改變，房地產(chǎn)貸款額快速增長(zhǎng)，其占各項(xiàng)貸款余額比例也不斷提高。房地產(chǎn)貸款的增加使得銀行信貸資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)更容易受房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化的影響。Chapter1---市場(chǎng)影響政策調(diào)控的不可知性，明年政府的換屆領(lǐng)導(dǎo)，預(yù)示著市場(chǎng)的動(dòng)蕩不安?，F(xiàn)金為王、快速銷售再次成為每個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的重要法則。新政啟示Chapter2望京區(qū)域價(jià)值研判朝陽(yáng)區(qū)東北部，自四環(huán)路與機(jī)場(chǎng)高速公路的交匯處呈扇形向東北方向延伸，是望京一一酒仙橋邊緣集團(tuán)的一部分，東南緊臨機(jī)場(chǎng)高速公路和京順路，西北與四環(huán)路及和平里鐵路支線為鄰，東北部將跨越五環(huán)路至來廣營(yíng)，該區(qū)總用地范圍17.8平方公里，常住人口約30萬人，規(guī)劃居住人口約60萬人，總建筑面積1400萬平方米。望京區(qū)域太陽(yáng)宮區(qū)域亞奧區(qū)域麗都區(qū)域中央別墅區(qū)機(jī)場(chǎng)Chapter2---區(qū)域概況

望京是北京市經(jīng)過10年反復(fù)論證規(guī)劃，于1993年決定成片開發(fā)的市區(qū)內(nèi)最大最后的黃金寶地。城市發(fā)展東移，望京將占有重要的市場(chǎng)地位。以臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)為入口，將成為攔截麗都商圈、燕莎三元橋商圈，亞奧商圈的第一道大門，未來形成具特色的、國(guó)際化的、各業(yè)態(tài)相互滲透的新國(guó)門經(jīng)濟(jì)圈。望京北京城的副中心、新國(guó)門經(jīng)濟(jì)圈Chapter2---區(qū)域地位交通優(yōu)勢(shì)明顯：望京目前內(nèi)部交通現(xiàn)狀還是十分良好的，交通網(wǎng)絡(luò)較密，道路密度達(dá)到了3.0，主要的問題是內(nèi)部交通與外部交通的聯(lián)系通達(dá)性不好；在不遠(yuǎn)的將來，當(dāng)城鐵的修通和公交樞紐的建成，以及望京規(guī)劃中道路的通行，并且有多個(gè)路口通達(dá)各個(gè)方向，那時(shí)望京就具備了城中商務(wù)區(qū)無可比擬的交通優(yōu)勢(shì)。新興國(guó)門商務(wù)帶：靠著地段、交通、國(guó)際商務(wù)氛圍三大優(yōu)勢(shì)，令望京成為一個(gè)以總部經(jīng)濟(jì)科技生態(tài)文化為主題，應(yīng)用國(guó)際現(xiàn)代先進(jìn)商務(wù)區(qū)發(fā)展理念結(jié)合區(qū)域產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)以及國(guó)際商務(wù)和社交功能兼具的先進(jìn)國(guó)際商務(wù)區(qū)典范并逐漸擴(kuò)張成“新興國(guó)門商務(wù)帶”Chapter2---區(qū)域小結(jié)Chapter3望京區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r北京市總體規(guī)劃方案中對(duì)望京區(qū)域的規(guī)劃

望京整體規(guī)劃總用地范圍規(guī)劃居住人口總規(guī)劃建筑面積備注17.8平方公里32萬人1400萬平方米此數(shù)據(jù)包括望京規(guī)劃中的住宅、商業(yè)、商務(wù)、工業(yè)、特殊用地等所有用地的建筑面積。居住、商貿(mào)中心占地常住人口規(guī)劃建筑面積備注8.6平方公里居住人口60萬1000萬平方米此數(shù)據(jù)僅包括居住、商業(yè)、商務(wù)用地的建筑面積。2004年-2020年望京新規(guī)劃（圖示）北小河北居住區(qū)望京園綜合區(qū)花家家地建成區(qū)南湖園居住區(qū)來廣營(yíng)舊城改造區(qū)望京區(qū)域主要產(chǎn)業(yè)功能區(qū)簡(jiǎn)介電子城電子信息產(chǎn)業(yè)板塊－－是北京電子產(chǎn)業(yè)基地和中關(guān)村“一區(qū)七園”之一望京新興產(chǎn)業(yè)區(qū)板塊和望京新城板塊電子信息產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)域東區(qū)西區(qū)依托電子城西區(qū)和望京新城，拓展電子城西區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，重點(diǎn)發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。建設(shè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)孵化基地、科技成果轉(zhuǎn)化基地和人才教育培訓(xùn)基地?，F(xiàn)有中央美院、法制日?qǐng)?bào)社、中國(guó)社科院研究生院、八十中等豐富的文化教育資源。為提升該地區(qū)生活品質(zhì)和人居環(huán)境，今后將重點(diǎn)建設(shè)博物館、展覽館、電影院、藝術(shù)大道和主題公園等設(shè)施，發(fā)展商業(yè)、衛(wèi)生、體育等配套產(chǎn)業(yè)。酒仙橋地區(qū)，面積7.5平方公里，已有電子骨干企業(yè)365家，三資企業(yè)79家，國(guó)家級(jí)電子科研院所4家，大中型涉外旅游飯店5家，中高級(jí)電子院校5所。望京地區(qū)，面積3平方公里，已建成北京市面積最大的孵化器——望京科技創(chuàng)業(yè)園和中國(guó)北京（望京）留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園，主要發(fā)展電子信息、計(jì)算機(jī)及網(wǎng)絡(luò)、生物和醫(yī)藥等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。望京產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

望京區(qū)域的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)主要為二、三產(chǎn)為主，其中二產(chǎn)以北京電子城科技園為龍頭形成區(qū)域內(nèi)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；電子城科技園是中關(guān)村科技園區(qū)重要組成部份，是經(jīng)國(guó)家科技部和北京市人民政府于1994年正式批準(zhǔn)建立的?，F(xiàn)已成為推動(dòng)朝陽(yáng)區(qū)工業(yè)加速發(fā)展的中堅(jiān)力量，是望京地區(qū)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)基地。中關(guān)村科技園區(qū)綜合產(chǎn)業(yè)園區(qū)居住區(qū)主要知名500強(qiáng)企業(yè)公司面積入駐時(shí)間功能摩托羅拉9.2萬已入駐北亞總部北電網(wǎng)絡(luò)5.5萬已入駐中國(guó)區(qū)總部和研發(fā)中心愛立信9萬（一期4.2萬）已入駐中國(guó)區(qū)總部、中國(guó)研發(fā)總院安捷倫3.1萬已入駐總部索尼愛立信4.86萬（占地）已入駐電子產(chǎn)品生產(chǎn)西門子6萬已入駐移動(dòng)通訊產(chǎn)品研發(fā)三星0.25萬已入駐總部朗訊貝爾1.5萬已入駐研發(fā)LG電子0.4萬已入駐研發(fā)奔馳汽車2萬已入駐中國(guó)地區(qū)研究、設(shè)計(jì)中心寶馬汽車—已入駐技術(shù)研發(fā)中心雀巢1.2萬已入駐總部ABB1萬已入駐總部望京已形成以跨國(guó)公司為核心的高科技總部基地，也將帶來更多高素質(zhì)人才落戶望京，同時(shí)也會(huì)促進(jìn)上、下產(chǎn)業(yè)鏈及周邊配套服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。區(qū)域人口居住現(xiàn)狀及特征望京區(qū)域目前人口30萬；5萬商務(wù)、IT高質(zhì)素人才。望京區(qū)域年齡在20-40歲之間的中青年占73%；大學(xué)本科以上學(xué)歷者占56%；人口構(gòu)成主要為年輕的知識(shí)分子；新規(guī)劃中，望京的北小河南側(cè)統(tǒng)稱為“望京新城”，其功能以望京中心區(qū)公共設(shè)施為中心，以居住為主，兼文化、教育、辦公等功能的綜合區(qū)；“望京新城”又分為A、B兩區(qū):A區(qū)為區(qū)級(jí)居住用地，規(guī)劃建筑面積250萬平方米，分為五個(gè)區(qū)；B區(qū)為以大型公共建筑組成的市級(jí)公建中心，包括寫字樓、公寓、酒店、醫(yī)院等，規(guī)劃建筑面積270萬平方米.北小河北側(cè)確定為“望京科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)”，其功能以高科技產(chǎn)業(yè)及研發(fā)為主，兼有居住、商服等相應(yīng)配套服務(wù)功能的綜合區(qū);望京西南部的K區(qū)也為居住用地，分為６個(gè)區(qū)。望京新規(guī)劃中的居住用地K區(qū)D區(qū)C區(qū)B區(qū)A區(qū)科技園區(qū)Chapter4望京區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

住宅、寫字樓、商業(yè)、酒店……

望京居住社區(qū)總占地面積860公頃，其中建設(shè)用地510公頃，規(guī)劃總建筑面積約1000萬平米，相當(dāng)于一個(gè)中等城市的規(guī)模。望京住宅大部分為1999年以后建成，已建成及開工建筑面積近900萬平米左右。望京產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整入住望京科技園區(qū)的大型企業(yè)增多望京人口的日益增多望京房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展市場(chǎng)需求多元化外籍人士購(gòu)房的需求特定客群購(gòu)房的需求高端客群購(gòu)房的需求住宅樣本選擇依據(jù)：從板塊內(nèi)選擇近期具有代表性的住宅的11個(gè)項(xiàng)目；北緯40華彩國(guó)際公寓東湖灣知語城北京香頌方恒國(guó)際中心國(guó)風(fēng)上觀合生麒麟社中廣宜景灣聆湖苑里外里Chapter4---住宅類型產(chǎn)權(quán)年限項(xiàng)目名稱總建筑面積剩余體量及比例主力戶型成交價(jià)格入市時(shí)間70年產(chǎn)權(quán)中廣宜景灣11000042115%120㎡-180㎡410002007.08北京香頌30000060002%131㎡-148㎡290002007.09北緯40度5000005000010%68㎡-91㎡340002007.07聆湖苑63000012600020%74㎡-95㎡350002008.03東湖灣3199006400020%160㎡-220㎡141002008.10首開國(guó)風(fēng)上觀30000060002%170㎡-220㎡260002008.07首開知語城253100213008%123㎡-133㎡270002008.07華彩國(guó)際公寓5300000%120㎡-190㎡240002007.07里外里公寓2510002510010%126㎡-155㎡230002007.1150年產(chǎn)權(quán)方恒國(guó)際公寓1514394532130%68㎡-180㎡240002007.1140年產(chǎn)權(quán)合生麒麟社11000042115%60㎡-65㎡、130㎡（loft）41000暫定區(qū)域項(xiàng)目供應(yīng)大多為傳統(tǒng)型居住類項(xiàng)目，公寓項(xiàng)目供應(yīng)不多。住宅主力面積區(qū)間集中在120-130平米，酒店式公寓類項(xiàng)目多為小面積的精巧戶型，主力面積區(qū)間集中在60-80平米。普通住宅公寓Chapter4---住宅Chapter4---住宅區(qū)域一居銷售率旺盛，四居銷售狀況較好于二居，三居銷售狀況不佳Chapter4---住宅從望京地區(qū)在售住宅項(xiàng)目不同戶型總銷售面積可看出：一居的總面積銷售率明顯高于其他戶型，四居的總面積銷售比率其次，三居總面積銷售率最低，僅有47.90%。區(qū)域?qū)σ痪有粜陀休^強(qiáng)的消化能力望京大廈愛慕大廈葉青大廈博雅國(guó)際中辰大廈諾娃大廈創(chuàng)業(yè)科技園佳境天城人際大廈東煌大廈方恒中心福碼大廈利星行廣場(chǎng)07年前入市07年后入市悠樂匯寫字樓樣本選擇依據(jù)：從區(qū)域選擇所有甲級(jí)、乙級(jí)寫字樓。本案綜合產(chǎn)業(yè)園區(qū)科技園區(qū)寫字樓分布特點(diǎn)：科技園及綜合產(chǎn)業(yè)園區(qū)寫字樓密集。Chapter4---寫字樓面市時(shí)間項(xiàng)目名稱級(jí)別建筑面積層高車位租金入住率如今福碼大廈甲級(jí)601403.53854.2-5.585%博雅國(guó)際甲級(jí)270002.94972-583%利星行廣場(chǎng)甲級(jí)175000423724.5-660%方恒中心甲級(jí)1320003.942003.6-50悠樂匯中心甲級(jí)1420003.410582.3-3.580%東煌大廈甲級(jí)322953.98513.3-4.894%人濟(jì)大廈甲級(jí)660004--4.2-691%07年前中辰大廈乙級(jí)173862.91043.7-590%愛慕大廈乙級(jí)2084031183.2-4.5100%葉青大廈甲級(jí)500003.52004.5-795%諾娃大廈乙級(jí)260004.32003.5-595%望京大廈乙級(jí)340003.22643.5-690%佳境天城乙級(jí)650003.53683.5-4.595%科技創(chuàng)業(yè)園甲級(jí)700003.5689--100%區(qū)域高資質(zhì)寫字樓前景看好。

寫字樓市場(chǎng)產(chǎn)品在07年前后有質(zhì)的飛躍，07年前甲級(jí)資質(zhì)寫字樓僅占29%，如今面市的寫字樓甲級(jí)資質(zhì)達(dá)到100%。高品質(zhì)寫字樓成為中小企業(yè)展示的實(shí)力的窗口、甲級(jí)寫字樓層高在4米左右。甲級(jí)寫字樓租金更有優(yōu)勢(shì)，最高達(dá)到8.5元。Chapter4---寫字樓面市時(shí)間項(xiàng)目名稱電梯品牌配套或智能化程度福碼大廈日立中央空調(diào)、光纖電纜博雅國(guó)際三菱衛(wèi)星電視有線電視入戶、寬帶網(wǎng)入戶、分體空調(diào)如今方恒中心日立中央空調(diào)分戶系統(tǒng)悠樂匯中心——戸式空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)東煌大廈三菱中央空調(diào)系統(tǒng)，樓宇綜合布線系統(tǒng)，樓宇無線信號(hào)增強(qiáng)系統(tǒng)人濟(jì)大廈三菱中央空調(diào)、光纖電纜千兆以太網(wǎng)07年前中辰大廈富士達(dá)中央空調(diào)愛慕大廈日立中央空調(diào)諾娃大廈奧迪斯中央空調(diào)望京大廈A.B座奧迪斯CDF座日立AB座中央空調(diào)、CDF做自供佳境天城三菱中央空調(diào)科技創(chuàng)業(yè)園奧蒂斯光纖入戶、中央空調(diào)望京需要高標(biāo)準(zhǔn)寫字樓。

寫字樓市場(chǎng)產(chǎn)品在07年僅有電梯及中央空調(diào)的配套，07年后出現(xiàn)了光纖電纜及通訊系統(tǒng)等智能化的應(yīng)用，大大提升了寫字樓智能化的配備標(biāo)準(zhǔn)。但望京區(qū)域現(xiàn)存寫字樓所達(dá)到的智能化標(biāo)準(zhǔn)配備遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于真正高端寫字樓應(yīng)具備的高標(biāo)準(zhǔn)寫字樓智能化系統(tǒng)。Chapter4---寫字樓望京區(qū)域——商業(yè)及配套望京2008年底業(yè)體量將達(dá)到100萬平方米，已經(jīng)形成了四大商圈。家樂福、宜家家居、新世界百貨等眾多世界品牌商業(yè)公司入駐望京，將滿足更多高端客戶的生活需求。Chapter4---商業(yè)區(qū)域四大商圈架構(gòu)已初現(xiàn)端倪旺角商圈華聯(lián)嘉茂商圈六佰本商圈望京商業(yè)中心商圈

旺角商圈：旺角廣場(chǎng)、中福百貨、金客隆、大中電器華聯(lián)嘉茂商圈：華聯(lián)商場(chǎng)、嘉茂中心、沃爾瑪購(gòu)物中心六佰本商圈：六佰本商業(yè)體、華彩購(gòu)物中心、家樂福超市望京商業(yè)中心商圈：望京商業(yè)中心、新世界百貨、方恒購(gòu)物中心及合生國(guó)際街。區(qū)域商業(yè)“南熱北冷”局面持續(xù)存在全面的商務(wù)配套，為區(qū)域未來升級(jí)奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)！Chapter4---商業(yè)商業(yè)業(yè)態(tài)種類齊全，總體檔次不高，區(qū)域高端商業(yè)稀缺。項(xiàng)目商業(yè)體量租金

元/平米/天啟用時(shí)間主要業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)狀況六佰本70000㎡3—62006年底餐飲、超市、中介公司主要業(yè)態(tài)為沿街一層的中介、地下的樂天瑪特、以及少量餐飲、內(nèi)部基本空置嘉茂9萬㎡首層35滿租2006年初超市、大型商場(chǎng)、餐飲地下一層的餐飲和超市人氣非常旺，商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況一般，客流量較少悠樂匯3.3萬㎡3—52009年初餐飲、中介幾乎全部空置望京國(guó)際商業(yè)中心12萬㎡3—122006年12月30日餐飲、商場(chǎng)、超市、影院、書城、ktv、銀行超市、影院狀況最好，商場(chǎng)人流量不大，餐飲經(jīng)營(yíng)狀況參差不齊、大部分中規(guī)中矩華彩國(guó)際商業(yè)中心4.5萬㎡4.52008年中超市、3家酒店、便利店、飲食街、電影院主要靠超市聚集人氣，一層餐飲和飾品客流少，影院和地下電玩城吸引了不少人氣，有些品牌車在此巡展嘉美風(fēng)尚中心17.5萬㎡52008年11月超市、餐飲、商場(chǎng)、緊鄰東皇凱利酒店（四星）整個(gè)兒經(jīng)營(yíng)狀況不溫不火，超市相對(duì)較好望京旺角廣場(chǎng)2.1萬㎡6—112006年6月20日全部為小商鋪、臨街部分快餐店、手機(jī)賣場(chǎng)早期商業(yè)中心，人氣旺，鋪面小，人流多方恒2.8萬㎡6—102008年中服裝店、大型品牌餐飲、卡酷旗艦店、快捷酒店經(jīng)營(yíng)慘淡，作為區(qū)域內(nèi)檔次較高的餐飲業(yè)俏江南、唐宮海鮮等也都客源稀少沃爾瑪1.7萬㎡自持2008年9月一層目前主要為餐飲，3成左右的鋪面還在招商客源稀少，一層餐飲店更加冷清Chapter4---商業(yè)望京區(qū)域商業(yè)配套購(gòu)物宜家家居、家樂福、沃爾瑪、華堂商場(chǎng)、華聯(lián)商場(chǎng)、嘉茂購(gòu)物中心、旺角商業(yè)廣場(chǎng)、中福百貨等餐飲都市三千里烤肉、鉆滿樓、唐人府、薩拉伯爾必勝客、肯德基、麥當(dāng)勞、上島咖啡、等學(xué)?；业貙?shí)驗(yàn)小學(xué)、八十中學(xué)、陳經(jīng)綸中學(xué)、九十四中學(xué)、韓國(guó)國(guó)際學(xué)校、北京青年政治學(xué)院、中央美院、中醫(yī)藥大學(xué)東區(qū)等醫(yī)院望京醫(yī)院、惠蘭醫(yī)院、凌和醫(yī)院、北亞醫(yī)院等配套日趨完善，不斷滿足更多高端客戶需求Chapter4---商業(yè)序號(hào)酒店名稱星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)客房數(shù)量標(biāo)間面積（㎡）配套1珀麗酒店四星級(jí)428普通標(biāo)間：20豪華標(biāo)間：45高級(jí)標(biāo)間：50中央空調(diào)、中西餐服務(wù)、多功能會(huì)議廳、康體娛樂、商務(wù)中心2麗都假日飯店四星級(jí)320經(jīng)濟(jì)標(biāo)間：32商務(wù)標(biāo)間：34豪華套間：62健身中心、游泳池、餐飲服務(wù)、購(gòu)物、商務(wù)中心3東煌凱麗酒店四星級(jí)430普通標(biāo)間：32豪華標(biāo)間：35商務(wù)標(biāo)間：35意式餐飲、健身中心、會(huì)議中心、商務(wù)服務(wù)、購(gòu)物4萬怡酒店四星級(jí)258經(jīng)濟(jì)標(biāo)間：22行政標(biāo)間：30豪華標(biāo)間：24多功能會(huì)議廳、餐飲、康體健身、游泳、商務(wù)服務(wù)5博雅國(guó)際酒店三星級(jí)156普通標(biāo)間：25商務(wù)套間：35豪華套間：35餐飲、會(huì)議室、健身娛樂中心、信用卡服務(wù)、商務(wù)服務(wù)6洲際酒店四星級(jí)319普通標(biāo)間：24商務(wù)套間：33豪華套間：50購(gòu)物、健身、多功能會(huì)議廳、商務(wù)服務(wù)

區(qū)域內(nèi)酒店市場(chǎng)較為匱乏，尤其五星級(jí)酒店更是形成市場(chǎng)空白點(diǎn)望京快捷到達(dá)區(qū)域外各商圈的便捷性，將為酒店業(yè)的發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)區(qū)域高端酒店市場(chǎng)空白Chapter4---酒店未來區(qū)域發(fā)展進(jìn)入高端軌道，市場(chǎng)需求多元化且高端物業(yè)區(qū)域內(nèi)稀缺，迅速反應(yīng)，彌補(bǔ)市場(chǎng)空白，搶占市場(chǎng)先機(jī)。市場(chǎng)啟示Chapter4---小結(jié)目前的市場(chǎng)形勢(shì)已形成如下產(chǎn)品價(jià)格體系：望京地區(qū)目前在售樓盤以高層住宅為主，市場(chǎng)上供給項(xiàng)目的規(guī)模均較大，普遍都在10萬平方米以上，目前望京區(qū)域的住宅項(xiàng)目的價(jià)位較其自身開盤價(jià)位均有較大幅度的增長(zhǎng)，目前的板樓項(xiàng)目均價(jià)多為30000元/平米以上；部分商業(yè)招商不利、經(jīng)營(yíng)不善現(xiàn)象。交通較便利但位于望京地區(qū)邊緣，未來規(guī)劃有14、15號(hào)線，周邊配套服務(wù)設(shè)施完善，有景觀、綠地資源，檔次一般的高層產(chǎn)品價(jià)格在25000~35000元/平方米左右；酒店多以中高檔為主。交通便捷，緊鄰地鐵13號(hào)線沿線，周邊配套服務(wù)設(shè)施完備，有景觀、綠地資源，精裝修，檔次較高的高層產(chǎn)品價(jià)格在40000—58000元/平方米左右；望京住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)良好勢(shì)頭，近一兩年將會(huì)有許多新盤供應(yīng)，并且規(guī)模均很大，加劇了望京住宅市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)，望京的住宅價(jià)格也將會(huì)進(jìn)一步上升，大戶型的需求將會(huì)進(jìn)一步加大，建筑形式多以板樓、塔樓為主。Chapter5項(xiàng)目區(qū)域城市綜合體市場(chǎng)調(diào)研目標(biāo)個(gè)案選擇的原則選擇區(qū)域外知名綜合體項(xiàng)目做為研究的對(duì)象，在他們精準(zhǔn)的產(chǎn)品定位和成功運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)上尋找可司借鑒的經(jīng)驗(yàn)，為本案在定位建議中尋找堅(jiān)實(shí)的落腳點(diǎn)。選擇3個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行研究：區(qū)域外：華貿(mào)中心、銀泰中心區(qū)域內(nèi)：方恒國(guó)際中心區(qū)域外——

貿(mào)中心地理位置：朝陽(yáng)區(qū)建國(guó)路89號(hào)總建面積：100萬平方米容積率：6.02建筑高度：167.3米物業(yè)類型：綜合體（寫字樓、酒店、商業(yè)中心、商業(yè)街、公寓、會(huì)所、商務(wù)樓）總投資：60億建筑風(fēng)格：現(xiàn)代、簡(jiǎn)約物業(yè)公司：第一太平戴維斯物業(yè)管理公司基本信息：建筑規(guī)劃情況示意：國(guó)際公寓商務(wù)樓商務(wù)樓會(huì)所新光天地麗思卡爾頓酒店JW萬豪酒店寫字樓寫字樓寫字樓商業(yè)街華貿(mào)寫字樓三棟寫字樓由西向東依次走高。具備世界水準(zhǔn)品質(zhì)及完善配套服務(wù)。寫字樓呈45度角面對(duì)長(zhǎng)安街。華貿(mào)公寓板塔結(jié)合，自然圍合中央水景花園，公寓層高2.9-3.1米，大堂層高4.75米。戶型齊全，布局精致典雅。酒店五星級(jí)酒店，可接待上千人的會(huì)議和活動(dòng)，配有“獨(dú)立式婚禮小教堂”，國(guó)際最頂級(jí)的俱樂部也在此落戶。新光天地總建面18萬平米，營(yíng)業(yè)面積12萬平米。匯集全球頂級(jí)精品938個(gè)品牌。商業(yè)街,購(gòu)物中心總建筑面積約2.2萬平米，全長(zhǎng)300多米、寬15米的商業(yè)街。區(qū)域外——

1、華貿(mào)中心業(yè)態(tài)比例：物業(yè)類型建筑概況建筑面積業(yè)態(tài)比例寫字樓３座地上28\32\36層20萬平方米28%華貿(mào)公寓地上25層地下4層15萬平方米21%酒店底上13層地下4層6萬平方米9%華貿(mào)19號(hào)（會(huì)所)地上3層地下1層5800平方米1%華貿(mào)購(gòu)物中心地上4層地下1層4萬平方米6%新光天地地上6層地下4層18萬平方米25%華貿(mào)商業(yè)街地上3層——2.2萬平方米3%華貿(mào)商務(wù)樓地上6層地下1層5萬平方米7%

商業(yè)供應(yīng)體量最大，達(dá)到24.2萬平米，其次是寫字樓供應(yīng)20萬平米，公寓部分為15萬平米。

CBD區(qū)域，以商業(yè)用途為主，居住類物業(yè)成為供應(yīng)的補(bǔ)充。項(xiàng)目特點(diǎn)：1、大型綜合體，各業(yè)態(tài)實(shí)現(xiàn)功能互補(bǔ)，價(jià)值鏈互相拉升。2、各功能間能夠相互有機(jī)的影響，促進(jìn)共生。3、擁有完善的內(nèi)外交通網(wǎng)絡(luò)。4、整體建筑風(fēng)格統(tǒng)一、易于識(shí)別。5、社會(huì)效應(yīng)巨大。土地集約化、業(yè)態(tài)互補(bǔ)、功能完善、交通體系與空間布局基本信息：地理位置：朝陽(yáng)區(qū)建外大街2號(hào)總建面積：35萬平米容積率：8建筑高度：249.9米物業(yè)類型：綜合體（寫字樓、酒店、公寓、商業(yè)）總投資：40億建筑風(fēng)格：中西融會(huì)、綠林流水物業(yè)公司：凱悅酒店管理公司區(qū)域外——2、銀泰中心建筑規(guī)劃情況示意：1-3層商場(chǎng)區(qū)域外——2、銀泰中心銀泰寫字樓人保寫字樓地塊位置決定其價(jià)值，超高端、綜合體的形神統(tǒng)一為項(xiàng)目的重中之重。寫字樓兩側(cè)由186米的寫字樓組成，恰是對(duì)249.9米的柏悅城保駕護(hù)航，更顯主體的高貴奢華。主體（商業(yè)、公寓、酒店）主體樓高249.9米，共66層，充分滿足容積率，1-3層為商業(yè)群房設(shè)計(jì)，上層按功能分區(qū)，公寓、酒店獨(dú)立通行、獨(dú)立管理。7-33豪華公寓35-36層官邸公寓37-49層酒店客房50-58層官邸公寓酒店65-66北京亮吧業(yè)態(tài)比例劃分：物業(yè)類型建筑概況建筑面積業(yè)態(tài)比例商業(yè)地上4層--5219915%酒店37-49層59-66層6986020%公寓7-36層50-58層8193923%寫字樓地上44層地下1層14600042%

項(xiàng)目置身CBD，辦公產(chǎn)品稀缺，加自身?xiàng)l件所限，故產(chǎn)品規(guī)劃時(shí)偏重辦公市場(chǎng)，占總供應(yīng)量的42%.

受地塊因素影響，商業(yè)的經(jīng)營(yíng)面積受限，只占15%。銀泰中心項(xiàng)目特點(diǎn)：1、長(zhǎng)安街沿線CBD地標(biāo)建筑之一。2、高容積率，商業(yè)、酒店、公寓業(yè)態(tài)組合，形成功能互補(bǔ)。3、內(nèi)部交通未實(shí)現(xiàn)人車分流，較為雜亂。如何充分利用地塊屬性，將容積率發(fā)揮淋漓盡致，多業(yè)態(tài)組合應(yīng)做到各個(gè)功能區(qū)的獨(dú)立性。區(qū)域內(nèi)——1、方恒國(guó)際中心地理位置：望京阜通東大街6號(hào)總建面積：25.1萬平米容積率：4.75建筑高度：140m物業(yè)類型：綜合體總投資：25億物業(yè)公司：第一太平戴維斯基本信息：建筑規(guī)劃情況示意：快捷假日飯店4萬平米購(gòu)物中心1.5萬平米綠地寫字樓2區(qū)域內(nèi)——1、方恒國(guó)際中心25萬平米的體量，是望京目前市場(chǎng)內(nèi)規(guī)模最大的綜合體。公建群涵蓋了望京市場(chǎng)上所有的商務(wù)類型：寫字樓、酒店、行政公館、商場(chǎng)和會(huì)所，六棟建筑。綜合樓、寫字樓1綜合樓總體量8.1萬平米，38層，寫字樓16層，都以自持為主。其中寫字樓為5A級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。購(gòu)物中心、假日飯店、酒店式公寓4萬平米購(gòu)物中心和Holidayinn為主形象展示面。商業(yè)由開發(fā)商自持經(jīng)營(yíng)，業(yè)態(tài)以百貨和餐飲為主，屬于中端商業(yè)。酒店式公寓依托酒店的品質(zhì)，提升自身價(jià)值。140米高綜合樓寫字樓1酒店式公寓業(yè)態(tài)比例劃分：物業(yè)類型建筑概況建筑面積業(yè)態(tài)比例寫字樓2座地上16\16層5萬平方米20%方恒綜合樓地上38層地下3層8.2萬平方米33%酒店式公寓地上28層地下3層2.1萬平方米8%快捷假日飯店————1.8萬平方米7%方恒購(gòu)物中心地上4層地下1層6.5萬平方米26%綠地1.5萬平方米6%

商業(yè)、辦公各業(yè)態(tài)配比較為均衡。住宅供應(yīng)較少，占總量的8%。方恒國(guó)際中心特點(diǎn)：

方恒國(guó)際中心是望京最大型的“城市綜合體“，望京區(qū)域的地標(biāo)建筑。業(yè)態(tài)豐富，功能互補(bǔ)，形成“城中城”的經(jīng)營(yíng)方式。滿足區(qū)域內(nèi)各種不同層面的商務(wù)需求。作為其形象展示面的商業(yè)和酒店的業(yè)態(tài)不足以體現(xiàn)其為地標(biāo)性建筑方恒國(guó)際中心的出現(xiàn)，將使望京缺乏地標(biāo)的時(shí)代徹底終結(jié)，同時(shí)也提升望京商務(wù)核心區(qū)的整體形象。綜合體對(duì)比分析1：項(xiàng)目名稱總建面積（萬平米）建筑高度（米）主體層數(shù)