20

23

上

半

年中

國

房

地

產(chǎn)

行

業(yè)總

結(jié)

與

展

望克

而

瑞

研

究

中

心20

23.0

6克而瑞研究中心2023

上半年中國房地產(chǎn)行業(yè)總結(jié)與展望文/克而瑞研究中心View：縱觀上半年，一季度在疫情積壓需求釋放、政策整體偏松推動(dòng)下，經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升，房地產(chǎn)行業(yè)也迎來了一波“小陽春”。但復(fù)蘇基礎(chǔ)并不牢靠，二季度未能延續(xù)回暖趨勢(shì)，增長(zhǎng)動(dòng)能衰退，居民購房預(yù)期走低，房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工等持續(xù)承壓。盡管如此，萬科創(chuàng)始人兼董事會(huì)名譽(yù)主席王石仍堅(jiān)稱:“房地產(chǎn)市場(chǎng)不是結(jié)束了，而是剛開始?！绷碛型饷较⒎Q，中國正考慮一攬子房地產(chǎn)政策以提振經(jīng)濟(jì)。基于此，下半年房地產(chǎn)行業(yè)是否還會(huì)迎來

V

型大反轉(zhuǎn)，對(duì)于未來行業(yè)的動(dòng)向?qū)?huì)如何發(fā)展與變化？聚焦政策、行業(yè)、土地、城市、產(chǎn)品、營銷、業(yè)績(jī)及融資八大維度，一探究竟。政策篇：上半年定力穩(wěn)刺激弱，下半年加力預(yù)期漸強(qiáng)行業(yè)篇：上半年先揚(yáng)后抑，三季度銷售投資將持續(xù)承壓土地篇：成交量跌價(jià)漲，下半年邊際改善但壓力猶存城市篇：上半年點(diǎn)狀復(fù)蘇后再度回落，三季度或?qū)⒌臀怀址€(wěn)產(chǎn)品篇：“優(yōu)居”需求持續(xù)升溫，人居產(chǎn)品精益求精營銷篇：年中為營銷高點(diǎn)，渠道依賴有所上升業(yè)績(jī)篇：上半年整體表現(xiàn)平淡，企業(yè)格局分化加劇融資篇：上半年融資下跌

30%，“退市潮”加劇行業(yè)惡性循環(huán)版權(quán)所有?易居企業(yè)集團(tuán)·克而瑞研究中心

2/

51克而瑞研究中心政策篇：上半年定力穩(wěn)刺激弱，下半年加力預(yù)期漸強(qiáng)2023

年上半年，中央積極表態(tài)房地產(chǎn)以引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期修復(fù)，優(yōu)化集中供地等制度以適應(yīng)當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境，金融層面降準(zhǔn)降息穩(wěn)經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)供需兩端也將受益，政策支持居民信貸及房企融資但效果不彰。地方

117

省市

188

次放松政策，二季度以來政策力度、頻次雙減，杭寧等實(shí)行一區(qū)一策，多次調(diào)整限制政策實(shí)施范圍。二手房“帶押過戶”全面推進(jìn)，但基于五方面共性原因，落地執(zhí)行效果不及預(yù)期。展望下半年，預(yù)計(jì)接下來穩(wěn)增長(zhǎng)政策將接續(xù)加碼，降息拉開新一輪貨幣寬松序幕，財(cái)政支持也將協(xié)同發(fā)力。而房地產(chǎn)政策方面，我們認(rèn)為中央層面仍將保持一定戰(zhàn)略定力，類似“930”、“330”那樣全國統(tǒng)一的重磅刺激或許不會(huì)重現(xiàn)，以防市場(chǎng)出現(xiàn)“大起大落”。地方政策持續(xù)放松，考慮到核心城市政策工具更充足、松綁的余量更足，且復(fù)蘇動(dòng)能也在轉(zhuǎn)弱、內(nèi)部存在分化行情，地方松綁主力軍或由弱二線和三四線城市轉(zhuǎn)為核心一二線城市。總結(jié)1、中央定調(diào)“防風(fēng)險(xiǎn)、促需求”，保持穩(wěn)定且限于“托而不舉”除了積極表態(tài)外，上半年中央層面并無實(shí)質(zhì)性的重磅刺激政策，已發(fā)布政策多為對(duì)現(xiàn)行制度的優(yōu)化調(diào)整，或意在規(guī)范市場(chǎng)秩序，政策力度限于“托而不舉”。1

月

5

日，央行、銀保監(jiān)發(fā)布房房貸利率動(dòng)態(tài)調(diào)節(jié)機(jī)制。賦予房?jī)r(jià)連續(xù)

3

個(gè)月下跌的城市首套房房貸利率下限自主調(diào)整權(quán)，在去年

9

月的房貸政策的基礎(chǔ)上，實(shí)行入圍城市季度性動(dòng)態(tài)調(diào)整，并設(shè)置了房?jī)r(jià)三連漲的退出機(jī)制，意味著更多城市能從中受益，且政策“既管冷又管熱”。2

月

3

日，自然資源部?jī)?yōu)化完善集中供地政策。調(diào)整的重點(diǎn)在于取消全年供地次數(shù)的限制，以適應(yīng)當(dāng)前樓地市環(huán)境，地方供地可以通過優(yōu)化供地節(jié)奏、強(qiáng)化公開信息披露積極引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，企業(yè)資金壓力也將有所緩解。5

月

8

日，住建部、市監(jiān)總局共同規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)。包括合理確定經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)，鼓勵(lì)按照成交價(jià)格越高、服務(wù)費(fèi)率越低的原則實(shí)行分檔定價(jià)，引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。新規(guī)有助于降低二手房購置成本，提升二手置業(yè)積極性。2、落地降準(zhǔn)降息穩(wěn)地產(chǎn)同步受益，但居民信貸及房企融資效果不彰上半年，金融對(duì)房地產(chǎn)支持主要體現(xiàn)在幾方面：第一，利率下限動(dòng)態(tài)調(diào)整疊加

LPR

下調(diào)，共同帶動(dòng)房貸利率下行。一方面，房貸利率下限動(dòng)態(tài)調(diào)節(jié)，超百城下調(diào)或取消房貸利率下限。另一方面，6

月

20

日，5

年期以上

LPR

利率下調(diào)

10

個(gè)基點(diǎn)至

4.20%，這是既去年

8

月以來

LPR

首次調(diào)整。第二，下調(diào)商貸最低首付比例，多數(shù)城市已放寬至底線。上半年共有

17

個(gè)省市調(diào)整首付比例，多數(shù)不限購城市和部分限購城市的非限購區(qū)域最低首付比已降至首套房

20%、二套

30%的底線。第三，全面降準(zhǔn)，央行決定于

3

月

27

日降低金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率

0.25

個(gè)百分點(diǎn)，釋放長(zhǎng)期資金約

5500

億元，降準(zhǔn)有助于緩解銀行資金成本壓力，房地產(chǎn)供需兩端也將從中受益。版權(quán)所有?易居企業(yè)集團(tuán)·克而瑞研究中心

3/

51克而瑞研究中心第四，融資等方面政策支持，1

月，央行、銀保監(jiān)會(huì)強(qiáng)調(diào)綜合施策改善優(yōu)質(zhì)房企現(xiàn)金流，有關(guān)部門起草《改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃行動(dòng)方案》。2

月，證監(jiān)會(huì)放寬境外募資等限制，啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)私募基金試點(diǎn)工作。3

月，公募

REITs

審批流程得到優(yōu)化，適用領(lǐng)域拓展至商業(yè)地產(chǎn)。4

月，發(fā)改委發(fā)文，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施納入公募

REITS，支持民間投資項(xiàng)目發(fā)行。5

月，國資委發(fā)布通知，央企年度發(fā)債計(jì)劃與市場(chǎng)注冊(cè)額度不掛鉤。但居民購房貸款需求依然偏弱、房企整體融資環(huán)境仍不容樂觀。1-5

月各月住戶中長(zhǎng)期貸款占新增境內(nèi)人民幣貸款的比重始終處在

20%以下低位。前

5

月

80

家典型房企的累計(jì)融資總量為

2623.7億元，同比減少

27.3%，5

月，典型房企融資規(guī)模環(huán)比減少

56.4%，同比減少

60.4%，并創(chuàng)下了

2020年以來單月新低。圖：2020

年

1

月-2023

年

5

月住戶中長(zhǎng)期貸款增量及占比（億元）數(shù)據(jù)來源：央行圖：2020

年

5

月-2023

年

5

月

80

家監(jiān)測(cè)企業(yè)融資額統(tǒng)計(jì)圖注：外幣融資統(tǒng)一按當(dāng)月月末匯率換算為人民幣，監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)不含開發(fā)貸、一般銀行貸款數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)來源：CRIC

中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)版權(quán)所有?易居企業(yè)集團(tuán)·克而瑞研究中心

4/

51克而瑞研究中心3、地方

117

省市

188

次放松政策，二季度政策頻次、力度雙減2023

年上半年，117

個(gè)省市

188

次松綁房地產(chǎn)政策。從時(shí)間維度看，一季度政策持續(xù)放松，而二季度以來地方政策頻次、力度雙減，頻次上，環(huán)比下降

15%，相比去年同期下降約

6

成；力度上，以公積金等弱刺激政策為主，四限松綁僅

16

次，環(huán)比近乎腰斬。分城市來看，15

個(gè)城市“救市”更為積極，上半年出臺(tái)過

3

次以上寬松性政策。圖：2022

年

1

月-2023

年

6

月地方政策放松頻次資料整理：CRIC圖：2023

年上半年寬松性政策出臺(tái)頻次最高的

12

個(gè)城市資料整理：CRIC從政策內(nèi)容來看，需求端主要包括六方面：第一，廣州、長(zhǎng)沙等

14

城放松限購，例如廣州南沙區(qū)非戶籍購房社保要求由滿

5

年改為滿

3

年。第二，青島、合肥等

18

省市放松限貸，青廬均調(diào)整非限購區(qū)域首付比例，首套最低

20%、二套最低

30%。第三，深圳、貴陽等

7

城放松限價(jià)，比如深圳二手房指導(dǎo)價(jià)僅作為參考，銀行核定房?jī)r(jià)以網(wǎng)簽備案價(jià)和評(píng)估價(jià)孰低為準(zhǔn)。第四，鄭州、廈門等

8

城版權(quán)所有?易居企業(yè)集團(tuán)·克而瑞研究中心

5/

51克而瑞研究中心放松限售，鄭州主城四區(qū)限售期限由取得產(chǎn)證滿

1

年改為網(wǎng)簽、契稅繳納、不動(dòng)產(chǎn)登記任一滿

1

年，常州等更是取消限售。第五，上海、廣州等

101

省市放松公積金貸款，提高貸款額度定向支持多孩家庭購房、允許“既提又貸”支付首付是近期公積金政策的主要發(fā)力點(diǎn)。第六，北京、南京等

37

省市財(cái)稅托市，例如南京六合區(qū)向購買新房的人才提供

300

元/平方米購房補(bǔ)貼。表：2023

年上半年調(diào)控松綁及發(fā)布財(cái)稅刺激的城市名單政策類別城市廣州、長(zhǎng)沙、武漢、濟(jì)南、沈陽、廈門、鄭州、合肥、杭州、南京、滎陽、揚(yáng)州、無錫、寧德限購湖南省、長(zhǎng)沙、南寧、貴陽、合肥、寧波、青島、滎陽、東莞、濟(jì)源、洛陽、日照、漯河、宿遷、駐馬店、雄安、景德鎮(zhèn)、惠州限貸限價(jià)限售深圳、貴陽、銅陵、常州、無錫、麗水、江門廈門、鄭州、青島、惠州、揚(yáng)州、常州、徐州、福清湖南省、海南省、西藏、河南省直、安徽省直、深圳、上海、廣州、北京、長(zhǎng)春、重慶、烏魯木齊、蘭州、大連、濟(jì)南、哈爾濱、南京、沈陽、合肥、廈門、鄭州、福州、杭州、寧波、南寧、蘇州、南昌、石家莊、銀川、天津、永城、蚌埠、常州、隨州、滎陽、柳州、六安、防城港、連云港、惠州、亳州、丹東、紹興、烏蘭浩特、淮北、濟(jì)寧、宜昌、資陽、鹽城、清遠(yuǎn)、洛陽、淄博、吉林、揚(yáng)州、日照、漯河、宿遷、駐馬店、義烏、徐州、南陽、揭陽、梅州、麗水、馬鞍山、南通、玉溪、德州、贛州、遂寧、中山、莆田、貴安新區(qū)、宜賓、新余、焦作、大同、黃山、江門、周口、安陽、韶關(guān)、漳州、佛山、濟(jì)源、泉州、無錫、鶴壁、潮州、承德、唐山、景德鎮(zhèn)、荊門、漢中、營口、滁州、衡陽、蕪湖、鄂州、三明、十堰西藏、北京、重慶、烏魯木齊、南昌、南京、哈爾濱、福州、杭州、大連、紹興、南昌安義、公積金財(cái)稅托市

鹽城、濟(jì)源、洛陽、襄陽、淄博、周口、景德鎮(zhèn)、日照、漯河、宿遷、武岡、駐馬店、徐州、連云港、麗水、安康、寧德、滁州、南通、揚(yáng)州、滎陽、六安、上饒、銅陵資料整理：CRIC展望4、“房住不炒”不以地產(chǎn)穩(wěn)增長(zhǎng)，加力支持剛需改善居住消費(fèi)需求6

月

7

日，央行行長(zhǎng)易綱表示，要加強(qiáng)逆周期調(diào)節(jié)，全力支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)，16

日，國常會(huì)強(qiáng)調(diào)必須采取更加有力措施，增強(qiáng)發(fā)展動(dòng)能。預(yù)計(jì)接下來穩(wěn)增長(zhǎng)政策將接續(xù)加碼，降息拉開新一輪貨幣寬松序幕，財(cái)政支持也將協(xié)同發(fā)力。房地產(chǎn)層面，盡管穩(wěn)增長(zhǎng)政策預(yù)期提升，近期關(guān)于重磅地產(chǎn)政策即將發(fā)布、非大力不能救市的聲音不絕于耳，市場(chǎng)對(duì)此頗有期待，但聯(lián)系到此前總書記“要研究中長(zhǎng)期治本之策”、住建部部長(zhǎng)“企穩(wěn)回升要防大起大落”等表態(tài)，加上官媒“企穩(wěn)還需多一些耐心”等表述，以及居民加杠桿空間已然逼仄等現(xiàn)實(shí)背景，我們相信，中央層面仍將保持戰(zhàn)略定力，類似“930”、“330”那樣全國統(tǒng)一的重磅刺激或許不會(huì)重現(xiàn)，因城施策、精準(zhǔn)施治還是地產(chǎn)調(diào)控主基調(diào)。退一步說，即便有政策出臺(tái)，也將配套相應(yīng)的監(jiān)測(cè)、預(yù)警、退出機(jī)制，類似房貸利率動(dòng)態(tài)調(diào)整制度，一旦市場(chǎng)恢復(fù)元?dú)馍踔粱貧w過熱，政策將及時(shí)調(diào)整或退出。當(dāng)然，最終中央政策如何演變，還需要進(jìn)一步觀察

6.30

以及7

月末政治局會(huì)議這兩個(gè)重要的窗口期。版權(quán)所有?易居企業(yè)集團(tuán)·克而瑞研究中心

6/

51克而瑞研究中心企業(yè)端需積極推進(jìn)各項(xiàng)金融支持政策落地，尤其是給予民企更多的資金支持，構(gòu)筑企業(yè)拿地和推盤信心。首先，金融機(jī)構(gòu)對(duì)于企業(yè)融資資格審批方面應(yīng)適當(dāng)降低門檻，支持合理融資需求，降低企業(yè)短期資金壓力。其次，對(duì)于那些短期償債壓力較大的企業(yè)，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)予以展期或低息續(xù)貸，保持企業(yè)現(xiàn)金流能正常流轉(zhuǎn)。6、核心一二線精細(xì)化調(diào)整四限，以穩(wěn)經(jīng)濟(jì)促三四線市場(chǎng)預(yù)期回歸地方政策持續(xù)放松，松綁主力軍或由弱二線和三四線城市轉(zhuǎn)為核心一二線城市。依據(jù)在于一方面，相比調(diào)控基本“應(yīng)放盡放”的三四線城市，核心城市政策工具更充足，松綁的余量更足，另一方面，核心一二線城市市場(chǎng)復(fù)蘇動(dòng)能在轉(zhuǎn)弱，且內(nèi)部也存在分化行情，調(diào)控確有進(jìn)一步松綁的必要。一線城市以及杭州、成都等強(qiáng)二線城市有望進(jìn)一步解綁交易限制，以支持剛性和改善性購房需求。限購方面，放寬非核心區(qū)域的非戶籍購房要求、戶籍購房套數(shù)限制，調(diào)降落戶門檻，允許多孩、扶老家庭多買一套，均是可選項(xiàng)。限貸方面，下調(diào)二套房首付比例，下調(diào)房貸尤其是二套房利率加點(diǎn)。限價(jià)方面，適當(dāng)放寬新房限價(jià)，彌合一二手房倒掛價(jià)差的同時(shí)，也鼓勵(lì)加大高品質(zhì)住宅供給，適應(yīng)新時(shí)期居民“住好房”需要。交易稅費(fèi)方面，適當(dāng)上調(diào)普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，適度減免置換交易稅費(fèi)，以激活二手房市場(chǎng)，促進(jìn)一二手市場(chǎng)良性循環(huán)。三四線城市全面放開購房行政限制，加碼房票、購房補(bǔ)貼、契稅減免等財(cái)稅刺激。除個(gè)別強(qiáng)三線外，其余城市可以考慮全面放開限購，限貸等政策也應(yīng)放寬至國家規(guī)定的底線，加大財(cái)稅激勵(lì)力度和精準(zhǔn)度。版權(quán)所有?易居企業(yè)集團(tuán)·克而瑞研究中心

7/

51克而瑞研究中心行業(yè)篇:上半年先揚(yáng)后抑，三季度銷售投資將持續(xù)承壓縱觀上半年，國民經(jīng)濟(jì)修復(fù)與房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇呈現(xiàn)高度一致性。一季度在疫情積壓需求釋放、政策整體偏松推動(dòng)下，經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升，房地產(chǎn)行業(yè)也迎來了一波“小陽春”。但整體來看，無論是經(jīng)濟(jì)亦或是房地產(chǎn)，復(fù)蘇基礎(chǔ)并不牢靠。突出表現(xiàn)在二季度，經(jīng)濟(jì)在信貸投放衰落、政策支持力度減弱后，雖延續(xù)恢復(fù)態(tài)勢(shì)，但主要指標(biāo)

1-5

月增速均有所回落，金融數(shù)據(jù)回落的更為顯著，社融、信貸、M2

等連續(xù)兩個(gè)月低于市場(chǎng)預(yù)期。房地產(chǎn)層面，二季度未能延續(xù)回暖趨勢(shì)，增長(zhǎng)動(dòng)能衰退，居民購房預(yù)期走低，房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工等持續(xù)承壓。總結(jié)1、前

5

月商品房銷售跌幅擴(kuò)大，二季度復(fù)蘇動(dòng)能顯著減弱1-5

月，商品房銷售面積

46440

萬平方米，同比下降

0.9%，較前四月降幅擴(kuò)大

0.5

個(gè)百分點(diǎn)，結(jié)束了自

2023

年以來降幅不斷收窄之勢(shì)。商品房銷售額

49787

億元，同比增長(zhǎng)

8.4%，漲幅較

1-4月小幅收窄

0.4

個(gè)百分點(diǎn)。其中住宅表現(xiàn)相對(duì)突出，前五月銷售金額、面積均保持正增長(zhǎng)。從累計(jì)同比來看，當(dāng)前市場(chǎng)仍處在底部企穩(wěn)的弱復(fù)蘇階段，底部具有一定支撐但增長(zhǎng)動(dòng)能偏弱。從月度數(shù)據(jù)走勢(shì)來看，4

月是市場(chǎng)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。4

月商品房銷售面積、金額分別達(dá)到

7690

萬平方米、9205

億元，同比增長(zhǎng)

5.5%和

28%，但環(huán)比分別下降

48%和

39%，成交幾乎腰斬。5

月份，環(huán)比企穩(wěn)但同比超預(yù)期走弱。5

月商品房銷售面積

8804

萬平方米，同比下跌

3%，增速較

4

月下降

8.5

個(gè)百分點(diǎn)，跌幅超出預(yù)期，5

月商品房銷售金額

10037

億元，同比雖增長(zhǎng)

6.8%，增速較

4

月大幅收窄

21

個(gè)百分點(diǎn)。環(huán)比表現(xiàn)由于

4

月份銷售金額、面積環(huán)比幾乎腰斬，導(dǎo)致前期基數(shù)較低，5

月面積、金額環(huán)比分別增長(zhǎng)

14%和

9%。整體而言，二季度市場(chǎng)實(shí)際上未能延續(xù)

2

月、3

月的“小陽春”行情，“銀四”市場(chǎng)偏弱，5

月雖因基數(shù)原因環(huán)比企穩(wěn)，但增長(zhǎng)乏力，且城市分化加劇。反映前期積累的剛需需求釋放完畢后，短期市場(chǎng)整體供求均迎來“拐點(diǎn)”，增長(zhǎng)動(dòng)能持續(xù)轉(zhuǎn)弱，城市分化愈發(fā)明顯。實(shí)際上，由統(tǒng)計(jì)局公布的區(qū)域銷售數(shù)據(jù)就可見一斑，東部銷售絕對(duì)量遙遙領(lǐng)先其他區(qū)域，且面積、金額始終保持正增長(zhǎng)，面積同比漲

5.2%，西部、中部則下跌

5.2%和

8%；金額同比增長(zhǎng)

14.9%，高出西部、中部

13.6

和

19.1

百分點(diǎn)。版權(quán)所有?易居企業(yè)集團(tuán)·克而瑞研究中心

8/

51克而瑞研究中心全國月度商品房銷售面積、銷售金額及其同比走勢(shì)（單位：萬平方米、億元）備注：自

2023

年

4

月起，統(tǒng)計(jì)局修訂了房地產(chǎn)數(shù)據(jù)累計(jì)同比數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)口徑，與統(tǒng)計(jì)局往期發(fā)布數(shù)據(jù)不可比數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局2、土地與新開工拖累開發(fā)投資跌幅擴(kuò)大至

7.2%，且連續(xù)三個(gè)月加速下跌1—5

月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資

45701

億元，同比下降

7.2%，降幅較

1-4

月擴(kuò)大

1

個(gè)百分點(diǎn)，開發(fā)投資已經(jīng)連續(xù)

3

個(gè)月下跌且跌速加快。單月來看，5

月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá)

10186

億元，同比下降

10.5%，跌幅較

1-4

月擴(kuò)大

3.2

個(gè)百分點(diǎn)，整體好于

4

月份，但絕對(duì)量依舊處在低位，較

2022年月度投資平均值低

14%。全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額月度走勢(shì)（單位：億元）備注：自

2023

年

4

月起，統(tǒng)計(jì)局修訂了房地產(chǎn)數(shù)據(jù)累計(jì)同比數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)口徑，與統(tǒng)計(jì)局往期發(fā)布數(shù)據(jù)不可比數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局展望版權(quán)所有?易居企業(yè)集團(tuán)·克而瑞研究中心

9/

51克而瑞研究中心3、短期行業(yè)低位震蕩是主旋律，預(yù)期三季度銷售、新開工和投資繼續(xù)承壓短期行業(yè)難有

V

型大反轉(zhuǎn)，筑底、低位震蕩、脈沖式調(diào)整是主旋律。當(dāng)前行業(yè)最大的核心問題在于市場(chǎng)預(yù)期，在于居民對(duì)于房地產(chǎn)的長(zhǎng)期“看空”以及本身購買力的不足。因此，對(duì)于未來行業(yè)的動(dòng)向，我們認(rèn)為：第一，三季度房地產(chǎn)銷售同比增速大概率將持續(xù)回落。商品房面積保持負(fù)增長(zhǎng)，金額增速下滑甚

5%左右。一方面當(dāng)前市場(chǎng)是基于點(diǎn)狀回暖進(jìn)行復(fù)蘇，需求相對(duì)旺盛、購買力相對(duì)充足僅存在部分核心城市，且經(jīng)過上半年的需求釋放，大部分城市剛需乏力、改善需求未能形成有效銜接。另一方面，2022

年

6

月是全年銷售的最高點(diǎn)，9

月銷售也比今年月均高出

17%，基數(shù)均相對(duì)較高，在無強(qiáng)力政策刺激下，短期不具備大幅回升的可能性。第二，新開工低位震蕩，竣工維持

15%左右正增長(zhǎng)。從上半年到位資金大幅改善并未帶動(dòng)新開工意愿提升可以看出，當(dāng)前房企重心仍在“保交樓”，意味著多數(shù)房企尤其是出險(xiǎn)房企開工意愿處在極低水平。疊加當(dāng)前市場(chǎng)增長(zhǎng)動(dòng)能減弱，高、低能級(jí)市場(chǎng)差異顯著，讓本就庫存多位于三四線的房企開工意愿進(jìn)一步降低。因此新開工面積將低位運(yùn)行，但累計(jì)同比跌幅或?qū)⒙晕⑹照?。與此同時(shí)，“保交樓”帶動(dòng)下，竣工將持續(xù)保持

15%左右的正增長(zhǎng)。第三，土地市場(chǎng)呈現(xiàn)假性繁榮，土地購置面積、金額底部運(yùn)行。資金和融資限制是當(dāng)前房企投資的最大“阻礙”。而且，投資集中趨勢(shì)愈發(fā)明顯，僅有一二線核心城市優(yōu)質(zhì)地塊才能吸引眾多開發(fā)企業(yè)參與，多數(shù)三四線城市土地依舊無人問津。直接導(dǎo)致土地市場(chǎng)呈現(xiàn)“局部火熱、整體偏冷”的格局。第四，受拿地規(guī)?？s量、銷售端前景不明影響，房地產(chǎn)行業(yè)仍需控制存貨規(guī)模，投資增速大概率持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)。當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)投資尚未有止跌回穩(wěn)的趨勢(shì)，在新開工意愿低位、“保交樓”以及土地市場(chǎng)“局部火熱、整體偏冷”等因素共同作用下，增速逐月下滑。短期市場(chǎng)復(fù)蘇相對(duì)較弱，且2022

年

6

月份也是去年投資的高點(diǎn)，預(yù)計(jì)開發(fā)投資下跌的走勢(shì)仍延續(xù)。版權(quán)所有?易居企業(yè)集團(tuán)·克而瑞研究中心

10/

51克而瑞研究中心土地投資篇：成交量跌價(jià)漲，下半年邊際改善但壓力猶存受預(yù)供地新規(guī)影響，2023

年上半年實(shí)際入市地塊數(shù)量大幅減少，在

2022

年基期土拍本已經(jīng)降至低位的水平上，2023

年上半年土地成交規(guī)模同比進(jìn)一步下降

25%，創(chuàng)下

2010

年以來全國土地交易規(guī)模的新低。各能級(jí)城市表現(xiàn)基本一致，其中一線城市上半年土地成交量?jī)r(jià)降幅最大。市場(chǎng)熱度方面，受重點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)占比提升的影響，2023

年上半年熱度明顯回升，整體溢價(jià)率增至

6.4%，較

2022

年同期上升了

4.4

個(gè)百分點(diǎn)。房企投資層面同樣“冰火兩重天”，整體投資意愿仍保持在低位，但規(guī)模化的央國企和財(cái)務(wù)穩(wěn)健的民企在核心城市積極“搶地”。總結(jié):1、土地成交規(guī)模同比下降

25%，各能級(jí)城市平均地價(jià)均漲1）各能級(jí)城市同比均量跌價(jià)漲，一線成交規(guī)模同比降幅最大。受預(yù)供地制度、行業(yè)信心仍在低位等因素影響，全國土地市場(chǎng)成交量同比顯著下滑。據(jù)

CRIC

統(tǒng)計(jì)，2023

年上半年全國

300

城經(jīng)營性土地成交建筑面積為

3.2

億平方米，較

2022

年上半年同期下跌

25%。價(jià)格方面，因一二線城市成交規(guī)模占比增加及重點(diǎn)城市供地質(zhì)量提升的影響，上半年土地成交平均樓板價(jià)為

3422

元/平方米，同比去年同期上漲了

10%。分能級(jí)來看，各能級(jí)城市表現(xiàn)基本一致。與

2022

年同期相比，均呈現(xiàn)量跌、價(jià)漲的趨勢(shì)，但變動(dòng)幅度略有差異。一線城市上半年土地成交量?jī)r(jià)降幅最大，成交規(guī)模同比減少

29%，成交金額下降19%；三四線城市其次，成交建面同比下降

27%，成交金額下降

19%；二線城市降幅最小，成交建面、金額同比降幅分別為

17%和

14%。價(jià)格方面，受重點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)占比增加的影響，成交均價(jià)同比去年同期均有一定地上升，尤其是一線城市，成交均價(jià)增至

22468

元/平方米，增幅達(dá)

14%；三四線城市則因溫州、常州、臺(tái)州、佛山等主力城市供地質(zhì)量提升的影響，成交地價(jià)同比也有

10%的增幅，增至

1859

元/平方米。圖

1

2021

年以來全國

300

城土地成交量?jī)r(jià)情況月度走勢(shì)（單位：萬平方米，億元，元/平方米）版權(quán)所有?易居企業(yè)集團(tuán)·克而瑞研究中心

11/

51克而瑞研究中心注：2023

年

6

月份數(shù)據(jù)截至

2023.6.20，下同數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)2）各能級(jí)溢價(jià)率同比均漲，漲幅均超

4

個(gè)百分點(diǎn)。2023

年上半年，樓市增長(zhǎng)動(dòng)能持續(xù)放緩，房企現(xiàn)金流并未得到明顯改善，房企投資策略也是聚焦核心城市。在此背景之下整體市場(chǎng)熱度有所回升，上半年整體溢價(jià)率增至

6.4%，較

2022

年同期上升了

4.4

個(gè)百分點(diǎn)。表

1

2023

年上半年各能級(jí)城市經(jīng)營性土地成交量?jī)r(jià)（單位：萬平方米，億元，元/平方米）成交面積成交金額金額成交均價(jià)均價(jià)熱度城市能級(jí)面積968同比-29%-17%-27%-25%同比-19%-14%-19%-17%同比14%4%溢價(jià)率7.3%同比3.3%2.0%1.5%2.0%一線城市二線城市三四線城市合計(jì)217441772246863081859342266226.5%2401831608446410%10%5.9%10815.56.4%注：該數(shù)據(jù)為初步統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，統(tǒng)計(jì)范圍為

2023.1.1-2023.6.20（下同），同比數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)范圍為

2022.1.1-2022.6.20數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)圖

2

2021

年以來重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市土地流拍率走勢(shì)（%）版權(quán)所有?易居企業(yè)集團(tuán)·克而瑞研究中心

12/

51克而瑞研究中心數(shù)據(jù)來源：CRIC

中國房地產(chǎn)咨詢決策系統(tǒng)2、僅有四成百強(qiáng)房企投資拿地，央國企仍是“老面孔”、民企保持弱復(fù)蘇從企業(yè)拿地來看，上半年仍舊壓力較大。雖然土地市場(chǎng)“局部火熱”，但參拍企業(yè)以央國企為主，保利發(fā)展、華潤(rùn)置地、招商蛇口等房在核心城市“全面撒網(wǎng)”，積極補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，民企受限于資金流的生命線，投資復(fù)蘇緩慢，除龍湖、濱江等財(cái)務(wù)優(yōu)質(zhì)的企業(yè)積極投資，規(guī)模民企中僅碧桂園尚有拿地意愿。上半年百強(qiáng)投資金額不足

2021

年同期三成，二季度較前期低點(diǎn)同比下降

13%拿地銷售比

0.12

為近一年次低，較

2021

年全年下降

0.13

個(gè)百分點(diǎn)超

60%新增貨值集中于

TOP10，強(qiáng)者恒強(qiáng)的格局未變央國企投資金額占

61%，民企核心城市弱復(fù)蘇、城投逐步“隱身”但值得注意的是，民企數(shù)量增多的確能夠反映出其投資正在逐步復(fù)蘇，但其中僅有不到三成為百強(qiáng)民企，因此整體來看，受制于資金壓力和土拍競(jìng)爭(zhēng)壓力，民企投資復(fù)蘇仍較弱。圖

9

2023

年

1-5

月新增拿地金額

TOP100

企業(yè)分布版權(quán)所有?易居企業(yè)集團(tuán)·克而瑞研究中心

13/

51克而瑞研究中心數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、CRIC從核心城市上半年土拍來看，民企的復(fù)蘇和城投的“退出”尤為明顯。在上半年核心城市集中供地中，央國企、城投平臺(tái)、民企拿地幅數(shù)占比分別為

35%、27%、38%，民企比重提升明顯，杭州、成都、合肥等城市民企表現(xiàn)突出。此外，城投的“退出”在核心城市更為明顯。雖然在三四線城市依舊只能靠城投支撐市場(chǎng)穩(wěn)定，但在核心

22

城市，城投拿地比例連續(xù)兩個(gè)季度下滑，二季度已經(jīng)降至

25%，較一季度下降

10

個(gè)百分點(diǎn)，較

2022

年一季度高峰下降

65

個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)下

2022

年以來最低。其中杭州、北京、上海土拍幾乎難見城投出現(xiàn)，甚至部分城市城投也參與了搖號(hào)。圖

10

2022

年-2023

年上半年核心城市城投拿地比例（按幅數(shù)）數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、CRIC聚焦到百強(qiáng)房企，投資恢復(fù)程度依舊緩慢，越不拿地越難賣之下，未來百強(qiáng)的格局也會(huì)迎來大洗牌。實(shí)際上，有兩類企業(yè)值得關(guān)注。第一是央國企中拿地金額同比增長(zhǎng)的房企，以保利發(fā)展、華潤(rùn)置地、招商蛇口為主，拿地金額超過

200

億同時(shí)，金額同比增長(zhǎng)

30%、30%和

175%，且均位列拿地金額

TOP10，核心城市優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)補(bǔ)充，有利于其接下來穩(wěn)固自身的行業(yè)地位。相較之下，中海、綠城在去年積極拿地后，2023

年前五月投資略有衰退；第二則是濱江、偉星、邦泰等，拿地金額同比仍能維持正增長(zhǎng)或基本與去年持平的民企。堅(jiān)持區(qū)域深耕的戰(zhàn)略下，這些企業(yè)在今年優(yōu)質(zhì)地塊頻出之下積極拿地，典型如偉星，前五月拿地金額

78

億，同比增長(zhǎng)

4%，拿地銷售比達(dá)到

0.46，可見其補(bǔ)充核心城市土儲(chǔ)的意愿。表

4

2023

年

1-5

月百強(qiáng)房企拿地銷售比、拿地金額及同比情況（單位：億元）銷售排名1拿地金額228銷售排名29企業(yè)簡(jiǎn)稱保利發(fā)展金額同比

拿地銷售比30%

0.12企業(yè)簡(jiǎn)稱國貿(mào)地產(chǎn)拿地金額

金額同比

拿地銷售比92

20%

0.35版權(quán)所有?易居企業(yè)集團(tuán)·克而瑞研究中心

14/

51克而瑞研究中心23萬科地產(chǎn)中海地產(chǎn)華潤(rùn)置地碧桂園33375-12%-74%30%0.200.050.340.040.170.240.090.290.380.140.090.180.100.300.010.070.250.090.060.2531343839434548495566707477808384878990路勁集團(tuán)大悅城控股仁恒置地偉星房產(chǎn)中建壹品大家房產(chǎn)中建東孚大華集團(tuán)中天美好集團(tuán)復(fù)地集團(tuán)中華企業(yè)建業(yè)集團(tuán)頤居建設(shè)葛洲壩1728544%-47%—0.070.130.030.460.180.240.100.150.210.050.240.070.000.080.190.400.320.930.284487595-20%175%-36%-42%-5%78293714222554%6招商蛇口綠城中國龍湖集團(tuán)濱江集團(tuán)建發(fā)房產(chǎn)中國金茂金地集團(tuán)越秀地產(chǎn)華發(fā)股份中國鐵建旭輝集團(tuán)新城控股保利置業(yè)首開股份遠(yuǎn)洋集團(tuán)象嶼地產(chǎn)23719671—7-74%-85%-29%—8923129110366101112131417181923262728-23%211%17%—206—1236768%—784%52%0.286-99%-65%—1363-80%—上海建工北京建工邦泰集團(tuán)中建智地海信地產(chǎn)142721591825—837%—27—632%—16—68279%備注：銷售排名為

1-5

月全口徑排名數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、CRIC展望:3、下半年規(guī)模有望邊際改善，“穩(wěn)增長(zhǎng)”下將有更多投資機(jī)會(huì)2023

年上半年，土地市場(chǎng)的供求雙方均展現(xiàn)出了較為明確的積極性，地方調(diào)控政策持續(xù)放寬，“雙集中”供地變?yōu)椤皵M供應(yīng)清單”模式，民企參與拿地比例也有所增加。但是在行業(yè)“穩(wěn)地價(jià)”和拿地追求“確定性”的兩大行為基調(diào)之下，大多數(shù)城市沒有如期完成上半年的擬供應(yīng)清單，土地市場(chǎng)成交規(guī)模仍較去年同期進(jìn)一步走低，即便是土地市場(chǎng)表現(xiàn)較好的一線城市，較

2022

年同期交易量也出現(xiàn)了較大幅度的下跌。一方面，在行業(yè)銷售規(guī)?？s量和價(jià)格緩增的大趨勢(shì)確立的背景之下，為保證行業(yè)周轉(zhuǎn)指標(biāo)的安全性，在近一兩年內(nèi)減少土地交易量正是大勢(shì)所趨；另一方面，2023

年的預(yù)供地清單在

2

月份方才發(fā)布，延緩了大多數(shù)城市的供地節(jié)奏，供求雙方也需要適應(yīng)新的供地模式變化，不少城市的首批預(yù)供地截止時(shí)間即在下半年。聯(lián)系具體城市表現(xiàn)來看，在

2022

年上半年大多數(shù)高庫存城市土地成交量已經(jīng)降至低位的情況下，2023

年上半年土地成交同比下滑的城市中，反而不少是土地市場(chǎng)關(guān)注度較高的熱點(diǎn)城市，如杭州、上海、蘇州、合肥等一二線城市，在“少而精”的供地策略之下，2023

年上半年土地成交量均較

2022

年同期下降超過二成以上?；谏鲜鍪聦?shí)，再加之中央對(duì)于下半年繼續(xù)推行穩(wěn)增長(zhǎng)促消費(fèi)的表態(tài)，我們認(rèn)為在地方財(cái)政壓版權(quán)所有?易居企業(yè)集團(tuán)·克而瑞研究中心

15/

51克而瑞研究中心力和供地計(jì)劃完成的訴求之下，2023

年下半年土地市場(chǎng)交易規(guī)模仍然有望邊際改善。但預(yù)計(jì)全年土地交易規(guī)模仍將維持低位，就行業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展的庫存安全角度而言，2023

年全年土地成交仍同比下降一成左右為宜。市場(chǎng)熱度方面，隨著下半年土地財(cái)政和供地計(jì)劃壓力的進(jìn)一步顯現(xiàn)，供給側(cè)在盈利空間方面的調(diào)整將更加符合市場(chǎng)預(yù)期，土地供應(yīng)規(guī)模增加與盈利空間寬松將同步到來。在此背景下，一方面，房地產(chǎn)企業(yè)有望迎來更多的拿地機(jī)會(huì)，可重點(diǎn)關(guān)注深耕城市原先盈利空間一般、周轉(zhuǎn)預(yù)期尚可的近郊板塊；另一方面下半年整體溢價(jià)率將有所下降，尤其是隨著大多數(shù)城市的第

2、3

輪預(yù)供地清單臨近截止日期，隨著更多素質(zhì)一般的地塊進(jìn)入土地市場(chǎng)，三季度零溢價(jià)或低溢價(jià)成交的土地將有所增加，與之相應(yīng)的、流拍率指標(biāo)也會(huì)出現(xiàn)上升。4、企業(yè)投資整體壓力仍大，核心一二線仍是“爭(zhēng)奪”重心整體而言，我們認(rèn)為下半年土地市場(chǎng)依然會(huì)延續(xù)上半年“局部火熱、整體偏冷”的態(tài)勢(shì)，房企投資信心將持續(xù)弱修復(fù)。原因有兩個(gè)方面：第一，市場(chǎng)預(yù)期和信心尚未修復(fù)，2-3

月的回暖態(tài)勢(shì)已然被“終結(jié)”，增長(zhǎng)動(dòng)能不斷衰退下，新房銷售相對(duì)萎靡，企業(yè)資金壓力并未從源頭得到有效緩解，尤其是部分存在一定財(cái)務(wù)危機(jī)的民企；第二，上半年核心城市優(yōu)質(zhì)地塊應(yīng)出盡出，吸引一波熱度之后，隨著地塊質(zhì)量下滑，企業(yè)參拍積極性或?qū)⒋蟠蛘劭?，即便是上半年未在核心城市搖到地的央國企，對(duì)于接下來的地塊也會(huì)酌情斟酌比對(duì)成本。這一點(diǎn)從蘇州近期土拍也可見一斑，失去核心地塊加持后，除兩宗熱點(diǎn)地塊以外均為低溢價(jià)或底價(jià)成交，房企參拍的積極性有限。因此，下半年房企投資壓力仍大。盡管地塊出讓質(zhì)量將有所下降，但核心一二線城市還是房企“搶地、爭(zhēng)奪”的重心，在市場(chǎng)筑底修復(fù)的階段，核心城市的優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)的“抗跌性、安全性、流速性”都是房企關(guān)注的重點(diǎn)。對(duì)于城市市場(chǎng)支撐相對(duì)較足的一二線，即便是地塊質(zhì)量有所下滑，也是央國企重點(diǎn)布局的城市。從上半年來看，大部分房企都將低能級(jí)城市調(diào)整出自身的投資名單中，需求透支、人口透支、價(jià)格透支、產(chǎn)業(yè)空心等種種問題，都將導(dǎo)致這些城市在短期內(nèi)無人問津。投資格局上，下半年央國企主導(dǎo)的地位不會(huì)發(fā)生逆轉(zhuǎn)，從上半年央國企在核心城市“廣撒網(wǎng)”來看，參與度較高，而且，封頂搖號(hào)后拍地更加依靠“運(yùn)氣”，對(duì)于沒有完成投資鋪排的央國企來說，下半年的幾輪供地仍是關(guān)注重心，對(duì)于優(yōu)質(zhì)城市策略或?qū)闹魂P(guān)注核心優(yōu)質(zhì)地塊，“下沉”至城市周邊次核心的地塊。民企投資仍存在巨大的不確定性，能夠拿地的民企僅剩濱江、龍湖、偉星等規(guī)模企業(yè)以及部分深耕本土的多元化企業(yè)，出險(xiǎn)房企投資幾乎在短期內(nèi)不會(huì)“重啟”，資金仍是制約這類企業(yè)拿地的最大因素。就城投平臺(tái)而言，上半年幾乎退出了核心城市市場(chǎng)，僅有少數(shù)有開發(fā)能力的城投在“搶地”，下半年城投債務(wù)壓力不減之下，拿地意愿不高，但在三四線城市，城投仍將是“托底、維穩(wěn)”的重要推手。版權(quán)所有?易居企業(yè)集團(tuán)·克而瑞研究中心

16/

51克而瑞研究中心城市篇:上半年點(diǎn)狀復(fù)蘇后再度回落，三季度或?qū)⒌臀怀址€(wěn)回顧

2023

年上半年，整體樓市在

2-3

月點(diǎn)狀復(fù)蘇后，4-6

月再度回落。一方面新房供應(yīng)節(jié)制，絕對(duì)量規(guī)模僅能持平去年同期；另一方面，伴隨著剛需剛改需求階段性釋放完畢，改善接棒，對(duì)成交支撐作用略顯不足，即便前期熱點(diǎn)恒熱的北京、上海、杭州、成都、合肥等也在近期出現(xiàn)的需求疲軟跡象，部分項(xiàng)目來訪、認(rèn)購出現(xiàn)了下滑；而二手房市場(chǎng)韌性更強(qiáng)，整體成交表現(xiàn)優(yōu)于新房，根本原因在二手市場(chǎng)全面承接剛需，業(yè)主調(diào)低預(yù)期，以降價(jià)撬動(dòng)成交量。預(yù)判三季度，我們認(rèn)為，筑底行情還將延續(xù)，“以銷定產(chǎn)”模式之下，核心一二線新房供給尚有放量空間；而成交大概率延續(xù)低位波動(dòng)，環(huán)比小幅回落；而累計(jì)同比增幅或?qū)⒊掷m(xù)收窄，很有可能在年末之前轉(zhuǎn)負(fù)。各城市分化行情預(yù)期延續(xù)，熱點(diǎn)城市和熱點(diǎn)項(xiàng)目個(gè)數(shù)減少，北京、上海、杭州、成都等伴隨著改善項(xiàng)目集中入市，客戶難免分流。市場(chǎng)基本面尚佳的廣州、南京、蘇州、武漢等，若改善盤能加強(qiáng)供應(yīng)，剛需盤能維持低價(jià)策略，成交仍有小幅放量空間。內(nèi)陸弱二三城市諸如鄭州、天津、昆明、南寧等，剛需購買力嚴(yán)重受限，三季度還將延續(xù)筑底行情?？偨Y(jié)一、新房供應(yīng)：上半年累計(jì)同比持平去年，核心一二線加速放量2023

年上半年，新房供應(yīng)略顯不足，據(jù)

CRIC

監(jiān)測(cè)，前

5

月

120

個(gè)重點(diǎn)城市新增供應(yīng)

10621

萬平方米，同比下降

5%，較

2021

年同期“腰斬”。預(yù)估

6

月，預(yù)期新增供應(yīng)

2508

萬平方米，環(huán)比上漲

32%，同比下降

23%，二季度供應(yīng)規(guī)模還是略高于一季度，不過上半年累計(jì)同比下降

9%，不及去年同期。圖：2021

年以來

120

個(gè)典型城市新建商品住宅月度供應(yīng)情況（單位：萬平方米）數(shù)據(jù)來源：CRIC

中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)版權(quán)所有?易居企業(yè)集團(tuán)·克而瑞研究中心

17/

51克而瑞研究中心不同能級(jí)城市呈現(xiàn)出顯著的分化行情，“以銷定產(chǎn)”模式之下，一線房企推盤積極性明顯好于二三線城市，二季度供應(yīng)較一季度環(huán)比上漲

32%，顯著高于

30

城平均，僅北京供應(yīng)略顯疲軟，同環(huán)比齊跌，且上半年累計(jì)同比下降

29%，供給約束顯著。二線城市二季度供應(yīng)環(huán)比上升

22%，同比下降

13%，多數(shù)城市環(huán)比持增，而長(zhǎng)沙、鄭州等漲幅甚至翻番，僅少數(shù)成交行情相對(duì)慘淡城市諸如天津、南寧、福州、常州等房企推盤積極性不高，二季度供給呈現(xiàn)同環(huán)比齊降態(tài)勢(shì)。表：2023

年二季度和上半年

30

個(gè)典型城市分能級(jí)新建商品住宅供應(yīng)情況（單位：萬平方米）能級(jí)一線城市

二季度

環(huán)比

同比

上半年

累計(jì)同比能級(jí)城市

二季度

環(huán)比

同比

上半年

累計(jì)同比北京上海廣州深圳合計(jì)成都杭州武漢青島長(zhǎng)沙惠州西安天津佛山南京蘇州合肥94-37%

-62%54%

152%45%

-32%2444463692701330752520483352325298315365283277272291-29%17%-13%42%-1%17%10%-2%-6%-7%-7%-12%14%14%-18%5%重慶濟(jì)南寧波鄭州東莞徐州長(zhǎng)春1441421131111118522%

-17%26326018916617017013016911510694-18%-8%27021817375536527427022922919418615715315314914820%49%-9%18%10%77%7%103%

11%-8%32%

-10%-5%

-15%12%

-10%90%1%16%35%55%12%30%8060%74%27%87%-9%6%二三線

南寧無錫65-37%

-22%29%

-35%22%

-47%39%65-31%-48%33%139%

19%87%

-2%昆明59廈門485%24%二三線44%

-20%-24%

-33%福州32-18%

-32%-46%

-84%-53%

-54%22%

-13%72-7%常州2778-64%-16%-1%19%5%嘉興247523%

-41%合計(jì)3618658922%3%-5%-5%總計(jì)437323%

-13%7919-1%20%注：6

月數(shù)據(jù)根據(jù)

25

日左右數(shù)據(jù)預(yù)估得到數(shù)據(jù)來源：CRIC

中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)二、新房成交：Q2

環(huán)比降

4%、同比增幅收窄，漢津?qū)庎崯岫绒D(zhuǎn)降2023

年上半年，整體新房成交仍呈現(xiàn)出弱復(fù)蘇行情：據(jù)

CRIC

監(jiān)測(cè)，前

5

月

120

個(gè)重點(diǎn)城市成交

15873

萬平方米，同比仍增

23%，好于去年同期。預(yù)估

6

月成交，并未出現(xiàn)年中放量的“翹尾”行情，反而一降再降，預(yù)期單月成交面積為

2935

萬平方米，環(huán)比下降

1%，同比下降

20%。上半年累計(jì)同比上漲

13%，增幅較上月收窄

10

個(gè)百分點(diǎn)。版權(quán)所有?易居企業(yè)集團(tuán)·克而瑞研究中心

18/

51克而瑞研究中心圖：2021

年以來

120

個(gè)典型城市新建商品住宅月度成交情況（單位：萬平方米）數(shù)據(jù)來源：CRIC

中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)從變化趨勢(shì)來看，一季度受益于疫情管控全面解綁、剛需剛改集中釋放等因素，新房成交迎來一輪放量，二季度增長(zhǎng)動(dòng)能轉(zhuǎn)弱：4-5

月連續(xù)

2

月重點(diǎn)

120

城成交出現(xiàn)環(huán)比下滑，降幅分別達(dá)

27%和

4%，5

月單月成交面積為

2977

萬平，已不及今年

2

月行情啟動(dòng)初期水平。分能級(jí)來看，一線韌性較強(qiáng)，二季度成交同環(huán)比齊增，主要得益于優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目加速入市，疊加改善需求相對(duì)充沛，對(duì)成交支撐作用增強(qiáng)。重點(diǎn)二三線則呈現(xiàn)由增轉(zhuǎn)降，二季度成交環(huán)比下降

6%，武漢、天津、南京、鄭州、佛山等城市在一季度小波段行情之后，伴隨著剛需剛改釋放殆盡，成交動(dòng)能開始轉(zhuǎn)弱；而少數(shù)城市尚能保持增長(zhǎng)，一類為熱點(diǎn)恒熱的成都、合肥；另一類為行情相對(duì)獨(dú)立的西安、青島；還有近期因改善盤集中供應(yīng)帶動(dòng)高端市場(chǎng)火熱的廈門等。表：2023

年二季度和上半年

30

個(gè)典型城市分能級(jí)新建商品住宅成交情況（單位：萬平方米）能級(jí)一線城市

二季度

環(huán)比

同比

上半年

累計(jì)同比能級(jí)城市

二季度

環(huán)比

同比

上半年

累計(jì)同比北京上海廣州深圳合計(jì)成都青島武漢杭州19524522512478951329729228325623619418818025%19%352498451214151485355464761456942439937739215%33%12%17%20%17%-2%36%58%61%19%28%1%南京重慶鄭州長(zhǎng)春寧波南寧昆明無錫東莞廈門常州徐州福州嘉興15314814412798-22%

-20%-28%

-17%-16%

-5%34835231525320424121015715612113617696-19%2%-3%

122%-1%37%9%-1%41%34%43%16%63%7%0%40%1%-6%51%98-31%

-1%-25%

-15%-6%

-13%40%-4%-2%25%46%-11%59%-7%-39%15%

-15%-18%

17%-14%

14%-18%

26%89二三線7673-13%30%0%二三線

天津西安6863%26%-5%0%35%20%-7%55-32%

-33%-60%

3%濟(jì)南50長(zhǎng)沙44-15%

-12%-19%

-53%佛山-15%

-11%2%2146版權(quán)所有?易居企業(yè)集團(tuán)·克而瑞研究中心

19/

51克而瑞研究中心蘇州惠州合肥16716615812%-15%

10%6%

17%-5%3173623072%合計(jì)41754964-6%-4%6%9%862417%17%39%17%總計(jì)10138注：6

月數(shù)據(jù)根據(jù)

25

日左右數(shù)據(jù)預(yù)估得到數(shù)據(jù)來源：CRIC

中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)三、二手住房：成交累計(jì)同比增

55%并創(chuàng)半年度新高，Q1、Q2

冷熱分明2023

年上半年，17

個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市二手房累計(jì)成交

4525

萬平方米，同比增長(zhǎng)

55%，較去年下半年增長(zhǎng)

30%。由于一季度“小陽春”行情的拉動(dòng)，上半年二手房累計(jì)成交規(guī)模維持在較高水平，并創(chuàng)

2020

年以來半年度的新高。圖：2021

年以來

17

個(gè)重點(diǎn)城市二手房月度成交面積（萬平方米）數(shù)據(jù)來源：CRIC

中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)分城市來看，青島、蘇州、東莞等上半年成交累計(jì)同比增幅居前，以東莞為例，去年末松綁限售激活二手房流通性，疊加去年受政策壓制成交基數(shù)較低，累計(jì)同比實(shí)現(xiàn)倍增。而北京、杭州、廈門等城市，雖然春節(jié)后也經(jīng)歷了一波小陽春行情，但二季度后成交迅速走低，拖累上半年累計(jì)同比漲幅收窄至

30%以內(nèi)，特別是杭州，6

月成交環(huán)比降

26%領(lǐng)跌，同比更是近乎腰斬。表：2023

年上半年全國

17

個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交量（單位：萬平方米）城市成都北京南京蘇州佛山青島杭州揚(yáng)州東莞2023

年上半年同比67%較

2022

下半年6

月預(yù)估15492環(huán)比-23%-22%-20%-20%-9%同比-2%-11%-2%0%112173850238737330825819317855%13%153%281%217%-14%139%-18%54%6969%5750%6313%-22%-45%11%-150%28%41-24%-26%-24%-18%30153%181%28-28版權(quán)所有?易居企業(yè)集團(tuán)·克而瑞研究中心

20/

51克而瑞研究中心深圳廈門漯河漢中舟山資陽寶雞渭南總計(jì)1521215068%4%39%-51%-63%31%22167-19%-22%-19%-8%8%-30%-12%26%99%82%13%51%-33%41%55%46742358%-41%-95%-95%30%6-11%-18%4%-11%6%253171-70%-10%-5%152-8%4525630-21%注：上表中

6

月數(shù)據(jù)根據(jù)

27

日左右數(shù)據(jù)預(yù)估得到數(shù)據(jù)來源：CRIC

中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)四、房?jī)r(jià)：整體回升，一二線漲勢(shì)趨緩、三四線再度轉(zhuǎn)跌2023

年上半年，房?jī)r(jià)整體有所修復(fù)，和去年

12

月末相比，70

城房?jī)r(jià)同比降幅明顯收窄，房?jī)r(jià)同比上漲城市也有所增多，一二線整體房?jī)r(jià)同比持正。不過

4、5

月房?jī)r(jià)修復(fù)趨緩，70

城環(huán)比上漲城市數(shù)量有所減少，三四線環(huán)比更是轉(zhuǎn)跌，CRIC

數(shù)據(jù)亦顯示

5

月百城成交均價(jià)環(huán)比轉(zhuǎn)跌。70

城房?jī)r(jià)環(huán)比繼續(xù)回升但漲幅收窄，三四線現(xiàn)下行壓力，百城成交均價(jià)同比增

5%，東莞、長(zhǎng)沙、廈門等領(lǐng)漲。從

CRIC

監(jiān)測(cè)的

2023

年前

5

月百城新建商品住宅成交統(tǒng)計(jì)均價(jià)看，全國整體房?jī)r(jià)環(huán)比下降

2%、同比增長(zhǎng)

5%。其中一線房?jī)r(jià)基本持穩(wěn)，環(huán)比持平、同比微增

1%。二線房?jī)r(jià)整體穩(wěn)中有升，同、環(huán)比分別增長(zhǎng)

5%、2%，三四線房?jī)r(jià)仍存下行壓力，環(huán)比下跌

1%。表：2023

年前

5

月各能級(jí)城市商品住宅成交均價(jià)（單位：元/平方米、%）能級(jí)2023

年前

5

月54396同比1%環(huán)比0%4

個(gè)一線24

個(gè)二線72

個(gè)三四線百城總計(jì)195475%2%118953%-1%-2%195115%數(shù)據(jù)來源：CRIC

中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)前

5

月房?jī)r(jià)

TOP10

入圍名單與去年同期相比，只有

1

個(gè)城市變化，即蘇州取代紹興成為房?jī)r(jià)第10

名，TOP10

內(nèi)部位次發(fā)生一定改變，比如上海超越深圳成為房?jī)r(jià)冠軍，廣州、廈門位次互調(diào)。從TOP10

入圍城市房?jī)r(jià)同比漲跌幅來看，上海、北京、杭州等交均價(jià)持穩(wěn)，同比漲跌幅在

10%以內(nèi)。而深圳、東莞、廈門、蘇州房?jī)r(jià)漲跌更為顯著。以東莞為例，2022

年成交萎靡疊加備案限價(jià)導(dǎo)致低基數(shù)，加上

2023

年上半年樓市階段性回暖，前

5

月成交均價(jià)同比上漲

19%。房?jī)r(jià)漲幅

TOP10

城市多為核心一二線城市以及東莞等強(qiáng)三線城市，前

6

名同比增幅都在

10%以上，不過究其原因，房?jī)r(jià)上漲主因還是結(jié)構(gòu)性因素，例如廈門，去年

1-5

月島內(nèi)項(xiàng)目成交占比只有12%，而今年前

5

月島內(nèi)改善項(xiàng)目集中入市，成交占比激增至

30%，拉動(dòng)整體成交均價(jià)。五、庫存：降至

3

年來低位，二線消化周期縮短至

14.3

個(gè)月版權(quán)所有?易居企業(yè)集團(tuán)·克而瑞研究中心

21/

51克而瑞研究中心2023

年二季度，由于整體供應(yīng)縮量，成交增長(zhǎng)動(dòng)能轉(zhuǎn)弱，狹義庫存持續(xù)回落，百城庫存規(guī)模降至

5.1

億平，同環(huán)比分別下降

13%、2%，消化周期由上個(gè)月的

16.5

個(gè)月增至

16.7

個(gè)月，總體還處于階段性低位。1、狹義庫存降至

5.1

億平、回歸至

2019

年末水平，僅一線同比正增2023

年狹義庫存持續(xù)回落。據(jù)

CRIC

監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2023

年

5

月百城商品住宅庫存量達(dá)到了

51227萬平方米，環(huán)比下降

2%，同比下降

13%。究其原因，雖然二季度整體成交增長(zhǎng)動(dòng)能放緩，但是供應(yīng)縮量程度明顯大于成交，“去庫存”效果初顯，整體庫存規(guī)?；氐?/p>

2019

年末水平。各能級(jí)城市庫存環(huán)比均有所回落，跌幅在

1%-3%之內(nèi)不等，從同比來看，除了一線正增

4%之外，二三線城市庫存規(guī)模較去年

5

月均有所收縮，分別下降

16%、13%。圖：百城

2019

年以來商品住宅狹義庫存量變動(dòng)情況（單位：萬平方米）數(shù)據(jù)來源：CRIC

中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)具體來看，一線城市中北京、廣州庫存同環(huán)比齊降，而上海、深圳均庫存均呈現(xiàn)環(huán)比持平、同比仍漲的走勢(shì)，深圳去年樓市持續(xù)低迷，造成庫存持續(xù)積壓，同比增幅高達(dá)

76%，實(shí)際今年以來去化有所提速，庫存基本維持在

800

萬平左右波動(dòng)。二線城市中，沈陽、武漢、成都

5

月末狹義庫存量均在

1800

萬平方米以上，位列本月末狹義庫存總量

TOP3。環(huán)比來看，多數(shù)城市庫存規(guī)模小幅下跌，跌幅較大如蘭州、合肥均出現(xiàn)供應(yīng)顯著縮量，整體成交持穩(wěn)或回落幅度不及供應(yīng)，因而短期內(nèi)庫存穩(wěn)中有降。同比來看，八成以上二線城市庫存步入下降通道，青島、蘭州、福州等降幅超

30%，寧波、哈爾濱持平去年同期，而重慶、杭州、呼和浩特、?？诘壬贁?shù)城市庫存同比仍在正增長(zhǎng)區(qū)間。圖：2023

年

5

月末

50

個(gè)典型城市狹義庫存及其同比變化（單位：萬平方米）版權(quán)所有?易居企業(yè)集團(tuán)·克而瑞研究中心

22/

51克而瑞研究中心數(shù)據(jù)來源：CRIC

中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)2、消化周期“翹尾”16.7

個(gè)月，一線降，二線穩(wěn)，三四線

21

個(gè)月承壓2023

年一季度成交走強(qiáng)帶動(dòng)庫存收縮，去化周期整體呈現(xiàn)下降走勢(shì)，而步入二季度伴隨著成交增長(zhǎng)放緩，整體去化周期由降轉(zhuǎn)為小幅微增，由

2023

年

4

月末的

16.5

個(gè)月增至至

16.7

個(gè)月。一線顯著回落至

13.2

個(gè)月，二線持穩(wěn)

14.3

個(gè)月，庫存風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)基本進(jìn)入可控區(qū)間，三四線小幅微增至20.8

個(gè)月，目前仍處階段性低位。圖：百城

2019

年以來商品住宅庫存量去化周期變動(dòng)情況（月）備注：期末庫存消化周期=期末新建商品住宅存量/前三個(gè)月月均成交量，下同數(shù)據(jù)來源：CRIC

中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)具體來看，一線城市上海庫存基本出清，去化周期僅為

6

個(gè)月，供給導(dǎo)向型特征顯著。北京、廣州同環(huán)比齊降，而深圳雖然消化周期環(huán)比持降，但是同比增幅高達(dá)

21%，目前仍處階段性高位，版權(quán)所有?易居企業(yè)集團(tuán)·克而瑞研究中心

23/

51克而瑞研究中心庫存壓力猶存。二線城市中，僅哈爾濱、大連、沈陽、呼和浩特、長(zhǎng)春、蘭州等

6

城消化周期還超過

18

個(gè)月警戒線，與之相對(duì)應(yīng)的是，長(zhǎng)沙、杭州、合肥等庫存消化周期小于

8

個(gè)月，庫存無虞。從變化情況來看，5

月伴隨著整體成交疲軟，6

成以上城市消化周期環(huán)比回升，8

成以上城市消化周期同比下降，整體去化壓力不及去年。圖：2023

年

5

月末

50

個(gè)典型城市新建商品住宅消化周期及其同比變化（單位：月）數(shù)據(jù)來源：CRIC

中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)展望六、供應(yīng)：三季度大概率穩(wěn)步回落，核心一二線放量，弱二三線縮量4-5

月房企供貨相對(duì)保守，6

月迎來一波集中放量，二季度整體供應(yīng)規(guī)模還是好于一季度，預(yù)期三季度仍將維持低位，主要基于一方面去年全國地市成交規(guī)模大幅縮量，加之城投托底占比增加，入市時(shí)間拉長(zhǎng)，難免對(duì)新房供應(yīng)產(chǎn)生負(fù)面影響；另一方面，低迷的成交環(huán)境也使得房企推盤積極性一般，尤其是

6

月供應(yīng)大幅放量情況下，成交持降，也是影響市場(chǎng)信心修復(fù)的重要原因。各城市分化還將持續(xù)加劇，“以銷定產(chǎn)”模式之下，短期內(nèi)熱度較高的核心一二線城市仍將是房企推盤的重點(diǎn)區(qū)域，譬如北京、上海、杭州、成都、合肥等，多數(shù)企業(yè)會(huì)選擇加快新盤入市搶占市場(chǎng)，尤其是增強(qiáng)改善盤的供給。與之形成鮮明對(duì)比的當(dāng)屬內(nèi)陸弱二三線城市，新房供應(yīng)還將進(jìn)一步回落，以去庫存為主。七、成交：三季度低位持穩(wěn)，京滬蓉杭熱度轉(zhuǎn)降，弱二三線盤整下行總體來看，二季度成交節(jié)節(jié)回落，即便

6

月也未迎來預(yù)期中的止跌行情，這也表明伴隨著剛需剛改退潮，改善需求“接棒”，短期內(nèi)對(duì)成交的支撐作用依舊有限。展望后市，若三季度無強(qiáng)有力的救市政策出臺(tái)，整體新房成交規(guī)模還將低位持穩(wěn)，環(huán)比降幅和累計(jì)同比增幅將持續(xù)收窄，維持弱版權(quán)所有?易居企業(yè)集團(tuán)·克而瑞研究中心

24/

51克而瑞研究中心復(fù)蘇主基調(diào)。各城市分化行情預(yù)期延續(xù)，不過熱點(diǎn)城市和熱點(diǎn)項(xiàng)目個(gè)數(shù)減少也將是大概率事件。首先前期熱點(diǎn)恒熱城市諸如北京、上海、杭州、成都等伴隨著改善項(xiàng)目集中入市，客戶難免分流。加之因限價(jià)影響而造成個(gè)別項(xiàng)目一二手價(jià)格顯著倒的情況，有關(guān)政府部門已經(jīng)引起了高度重視，后續(xù)預(yù)期也將有應(yīng)對(duì)性政策出臺(tái)，隨著套利空間持續(xù)收窄，后續(xù)投資投機(jī)的需求也將逐步退潮，高端市場(chǎng)熱度也將轉(zhuǎn)降。其次，市場(chǎng)基本面尚佳的廣州、南京、蘇州、武漢等，若改善盤能加強(qiáng)供應(yīng)，剛需盤能維持低價(jià)策略，成交仍有小幅放量空間。對(duì)于這類城市而言，改善持幣觀望，主要依賴于新增供應(yīng)是否優(yōu)質(zhì)，譬如武漢

5

月單價(jià)超

6

萬元/平的江景豪宅入市還是能實(shí)現(xiàn)熱銷，證明改善購買力不弱；而剛需客群消費(fèi)降級(jí)，一旦項(xiàng)目?jī)r(jià)格上漲，銷量即面臨腰斬，短期內(nèi)房企還是應(yīng)采取低價(jià)策略，才能勉強(qiáng)維持銷量。最后內(nèi)陸弱二三城市諸如鄭州、天津、昆明、南寧等，剛需購買力嚴(yán)重受限，三季度還將延續(xù)筑底行情。這些城市短期內(nèi)都存在剛需購買力疲軟，庫存高企等問題，還需要更長(zhǎng)的時(shí)間去化潛在庫存，以時(shí)間換空間。版權(quán)所有?易居企業(yè)集團(tuán)·克而瑞研究中心

25/

51克而瑞研究中心產(chǎn)品篇：“優(yōu)居”需求持續(xù)升溫，人居產(chǎn)品精益求精2023

年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于深度調(diào)整期，住宅產(chǎn)品也在同質(zhì)化中尋找突破口。產(chǎn)品“內(nèi)卷”的背景下，優(yōu)質(zhì)房企仍繼續(xù)堅(jiān)持創(chuàng)新與變革、不斷修煉“內(nèi)功”，以期在行業(yè)大考中能夠行穩(wěn)致遠(yuǎn)。居住品質(zhì)升級(jí)帶來的用戶需求轉(zhuǎn)型，房企不但在變化中積極挖掘新特色，也持續(xù)從酒店等公共建筑設(shè)計(jì)中汲取靈感。未來，房企將繼續(xù)聚焦產(chǎn)品細(xì)化、服務(wù)升級(jí)方面的共融，也將繼續(xù)關(guān)注與客戶精神層面的共鳴，讓產(chǎn)品創(chuàng)新成為行業(yè)新常態(tài)。（一）上半年產(chǎn)品總結(jié)1．產(chǎn)品成交結(jié)構(gòu)：舒適性需求提升，面積、戶型需求均有擴(kuò)大趨勢(shì)（1）房型：三房最主流，四房產(chǎn)品成交比重增幅最大2023

年上半年，三房產(chǎn)品的成交主力地位得以鞏固，成交套數(shù)占比

56.7%，較去年低點(diǎn)提升

0.9個(gè)百分點(diǎn)；四房產(chǎn)品保持快速增長(zhǎng)趨勢(shì)，上半年成交套數(shù)占比較

2022

年繼續(xù)提升

3.4

個(gè)百分點(diǎn)至26.4%。此外，五房及以上房型的產(chǎn)品成交占比也有

0.3

個(gè)百分點(diǎn)的增長(zhǎng)，其他房型的產(chǎn)品成交占比均走弱。改善型產(chǎn)品的走強(qiáng)主要是因?yàn)閮煞矫娴脑?，一方面，隨著越來越多的城市放松購房政策、降低房貸利率等需求端寬松政策的陸續(xù)出臺(tái)，改善居住需求得以持續(xù)釋放；另一方面，考慮到置換成本高、置換周期長(zhǎng)等因素，有購房意愿的家庭買房邏輯越來越傾向于一步到位，即使剛需群體也將目標(biāo)轉(zhuǎn)向三房戶型。圖：2021-2023

上半年全國各房型住宅產(chǎn)品成交套數(shù)占比注

1：監(jiān)測(cè)全國

193

城的成交數(shù)據(jù)，包括一線城市

4

個(gè),二線城市

31

個(gè)，三四線

158

個(gè)（下同）。注

2：2023

年上半年數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)截至

6

月

19

日（下同）。數(shù)據(jù)來源：CRIC分城市能級(jí)看，上半年三房產(chǎn)品加速占領(lǐng)一線城市市場(chǎng)，成交套數(shù)占比較去年大幅提升

5.6

個(gè)百分點(diǎn)至

61.3%；四房產(chǎn)品成交占比

21.7%，較去年也有

3.9

個(gè)百分點(diǎn)的增長(zhǎng)。二房產(chǎn)品成交比重延續(xù)此前的縮水趨勢(shì)，成交套數(shù)占比下降

3.9

個(gè)百分點(diǎn)至

12.5%。版權(quán)所有?易居企業(yè)集團(tuán)·克而瑞研究中心

26/

51克而瑞研究中心二線城市改善產(chǎn)品驅(qū)動(dòng)力最為突出，三房、四房產(chǎn)品市場(chǎng)份額均有明顯增加，合計(jì)比重

84.4%，高于其他能級(jí)城市，其他房型的產(chǎn)品均受到擠壓。三四線城市由三房市場(chǎng)向四房市場(chǎng)偏移的特征尤為顯著，其三房產(chǎn)品依然為市場(chǎng)主力，成交占比

54.7%，但較去年下降

1.7

個(gè)百分點(diǎn)；而四房產(chǎn)品成交比重則大幅提升

4.9

個(gè)百分點(diǎn)至

27.3%，這一比重明顯高于一二線城市。圖：2021-2023

上半年不同能級(jí)城市各房型成交套數(shù)占比數(shù)據(jù)來源：CRIC（2）面積段：越大越好賣，大面積產(chǎn)品漸成市場(chǎng)主導(dǎo)從成交面積結(jié)構(gòu)看，

商品住宅成交面積段逐步趨大。上半年改善型產(chǎn)品市場(chǎng)份額繼續(xù)擴(kuò)大，110㎡以上面積段產(chǎn)品成交套數(shù)占比均有不同幅度的提升，其中

110-140

㎡面積段產(chǎn)品成交占比較去年提升

0.8

個(gè)百分點(diǎn)至

38.4%，是市場(chǎng)成交的主力，也是增長(zhǎng)最快的面積段。小戶型產(chǎn)品占比縮小，90

㎡以下面積段產(chǎn)品成交比重降至

16.6%。究其原因，主要是剛需客群影響力不再。一方面，此前市場(chǎng)對(duì)剛需群體的購房需求尤為關(guān)注，大量小戶型產(chǎn)品的供應(yīng)，提前透支了市場(chǎng)剛性需求。另一方面，近年來，年輕人結(jié)婚和生育意愿都有所下降，生活觀念的改變自然也影響了住房觀念，部分購房需求被延遲。因此，改善需求主導(dǎo)了購房市場(chǎng)，大面積產(chǎn)品在居住舒適性方面有明顯優(yōu)勢(shì)，成為置換需求的主要目標(biāo)。圖：2021-2023

上半年全國各面積段住宅產(chǎn)品成交套數(shù)占比版權(quán)所有?易居企業(yè)集團(tuán)·克而瑞研究中心

27/

51克而瑞研究中心數(shù)據(jù)來源：CRIC分城市能級(jí)看，一線城市的成交結(jié)構(gòu)改變主要表現(xiàn)在剛需面積段向剛改面積段的躍遷，90

㎡以下面積段產(chǎn)品上半年成交套數(shù)占比下降

1.8

個(gè)百分點(diǎn)至

28.5%，相應(yīng)的，90-110

㎡面積段產(chǎn)品成交占比提升

2.3

個(gè)百分點(diǎn)至

40.4%。更高面積段產(chǎn)品的成交比重相對(duì)穩(wěn)定。二線城市中高端改善需求全面釋放，110-140

㎡和

140-180

㎡面積段產(chǎn)品是市場(chǎng)成交的主力，上半年成交比重為

36.8%和

14.5%，較去年分別提升

0.8

和

0.6

個(gè)百分點(diǎn)。三四線城市最早進(jìn)入大面積時(shí)代，但高端需求有限。110-140

㎡面積段產(chǎn)品成交占比一直穩(wěn)定在四成以上，高于一二線城市，且上半年成交比重有

1.1

個(gè)百分點(diǎn)的提升；然而，180

㎡以上面積段產(chǎn)品的成交比重從去年至今一直穩(wěn)定在

2.5%，明顯低于一二線城市。圖：2021-2023

上半年不同能級(jí)城市各面積段成交套數(shù)占比數(shù)據(jù)來源：CRIC2．產(chǎn)品特征（1）公建化立面仍是產(chǎn)品打造重頭戲版權(quán)所有?易居企業(yè)集團(tuán)·克而瑞研究中心

28/

51克而瑞研究中心傳統(tǒng)住宅立面設(shè)計(jì)已不能滿足現(xiàn)代人的需求，除了立面用材的實(shí)用性，當(dāng)下住宅公建化立面注重品質(zhì)調(diào)性與顏值審美，成為產(chǎn)品的“第一抹驚艷”，成為建筑的自我表達(dá)。尤其是沿街以及

CBD區(qū)域住宅建筑，更有必要完美地融入街區(qū)環(huán)境，以精巧立面回應(yīng)城市景觀，同時(shí)以場(chǎng)地的歷史文脈作為設(shè)計(jì)核心。因此，在顏值即正義的審美風(fēng)潮下，為建筑賦予當(dāng)代設(shè)計(jì)語言、加強(qiáng)場(chǎng)地歷史與價(jià)值依然是房企營造產(chǎn)品符號(hào)標(biāo)志的重頭戲。上海前灘潤(rùn)璟的外立面取法大都會(huì)、衡復(fù)風(fēng)貌、Art

Deco

等建筑之精髓，打造新經(jīng)典海派建筑。項(xiàng)目采用紅磚與石材穿插的設(shè)計(jì)手法，通過豎向分段、整體三段式、層疊收分、拱券門框等海派建筑比例、設(shè)計(jì)特征，呈現(xiàn)建筑美學(xué)的力量感與秩序感，以建筑、街區(qū)、自然的打磨，塑型城市精神。圖：上海前灘潤(rùn)璟外立面示意廈門天琴海項(xiàng)目建筑立面采用銀白色線條和深灰色墻面，淺色調(diào)搭配呼應(yīng)特定地域的濱海色系，消融天地邊界，建筑與自然混為天成。同時(shí)提煉海文化，主體強(qiáng)調(diào)橫向線條延展，通過流線型筆法勾勒輪廓；頂部以“游艇”為抽象元素，轉(zhuǎn)角弧形大開大合，有海浪迎面的沖擊感，形成項(xiàng)目極具張力的標(biāo)志性符號(hào)。圖：廈門天琴海外立面示意版權(quán)所有?易居企業(yè)集團(tuán)·克而瑞研究中心

29/

51克而瑞研究中心（2）獨(dú)立家政間、洄游動(dòng)線、庭院陽臺(tái)等精細(xì)化設(shè)計(jì)成為改善客群心頭好對(duì)于改善類產(chǎn)品的戶型設(shè)計(jì)，在嚴(yán)格遵循全明設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)使用、功能齊全等基本原則上，更注重功能復(fù)合、精細(xì)設(shè)計(jì)、空間高效等方面的思考，家政間、洄游動(dòng)線、270°景觀面、庭院式陽臺(tái)等規(guī)劃皆成為客戶心頭好。家政空間曾經(jīng)是寄宿在衛(wèi)生間或陽臺(tái)的“小透明”，目前在不少改善項(xiàng)目中，它已經(jīng)刷出了存在感。作為保障家里整潔干凈的有力后盾，洗烘晾熨疊衣，囤貨收納整理，瑣碎卻必要。做得更細(xì)致的家政間還會(huì)與居家/訪客動(dòng)線分開，縮短家政路線，日常生活更高效便捷。嘉善華潤(rùn)時(shí)代大觀瑞版權(quán)所有?易居企業(yè)集團(tuán)·克而瑞研究中心

30/

51克而瑞研究中心園建面約

215

㎡戶型，玄關(guān)右側(cè)即設(shè)立家政間，并帶有家政陽臺(tái)，這種獨(dú)門獨(dú)戶的家政間配置使得清潔收納更合理有序。圖：嘉善華潤(rùn)時(shí)代大觀瑞園建面約

215

㎡戶型示意洄游動(dòng)線是指在住宅中，將不同功能空間串聯(lián)起來，變成首尾相接“魚咬尾”的環(huán)形結(jié)構(gòu)，具有高效串聯(lián)、閑庭信步、豐富有趣的特征。南京中寧府建面約

298

㎡戶型，通過

C

位家政間構(gòu)造出交通中心區(qū)域，將會(huì)客、睡眠、工作、玄關(guān)、家務(wù)空間有機(jī)串聯(lián)，讓各個(gè)空間實(shí)現(xiàn)“大洄游”。圖：南京中寧府建面約

298

㎡戶型示意以上兩個(gè)戶型的共同之處還在于擁有大尺度景觀陽臺(tái)，前者南向陽臺(tái)橫跨三開間，后者不僅擁有

270°景觀面還疊加北向轉(zhuǎn)角陽臺(tái)，視野開闊、采光明媚的戶型自然深受客戶喜愛。（3）住宅空間從酒店設(shè)計(jì)汲取靈感，逐漸成為衡量住宅產(chǎn)品檔次的風(fēng)向標(biāo)隨著改善客群的審美從最初的視覺感官向五感全開精神愉悅進(jìn)階，對(duì)住宅需求從物理生活空間版權(quán)所有?易居企業(yè)集團(tuán)·克而瑞研究中心

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51克而瑞研究中心升華為情感與精神歸屬，改善住宅產(chǎn)品正大量借鑒酒店設(shè)計(jì)語言，通過好設(shè)計(jì)、好材料、好工藝，創(chuàng)造空間美學(xué)與情感滿足的雙重價(jià)值。住宅酒店化實(shí)際上反映出高凈值、新中產(chǎn)等高經(jīng)濟(jì)活躍人群的住宅品質(zhì)生活需求，一方面住宅要體現(xiàn)“能力”“地位”“名譽(yù)”等外顯的社會(huì)性要素，以彰顯個(gè)人獨(dú)特風(fēng)格，另一方面住宅空間能夠滿足“真心”“體貼”等豐富情感訴求，可長(zhǎng)期穩(wěn)定地提供滿足理想居住的美好體驗(yàn)。環(huán)島落客區(qū)、精裝地庫、挑高大堂、定制化藝術(shù)等常見酒店空間設(shè)計(jì)正愈來愈多的落地住宅產(chǎn)品，營造歸家儀式感、溫馨感、舒適感，而這些逐漸成為衡量住宅產(chǎn)品檔次的風(fēng)向標(biāo)。溫州招商保利天樾璽環(huán)島落客區(qū)實(shí)現(xiàn)人車分流，給予業(yè)主尊貴歸家禮序。圖：溫州招商保利天樾璽北區(qū)南入戶環(huán)島落客區(qū)示意成都華潤(rùn)錦江上院地庫大堂入口定制星空吊頂，地面與墻面采用大理石、局部金屬點(diǎn)綴，加以定制藝術(shù)品展示，整體色調(diào)統(tǒng)一和諧、低調(diào)優(yōu)雅。圖：成都華潤(rùn)錦江上院地庫示意佛山保利秀臺(tái)天珺

8M

單元入戶挑高大堂，搭配現(xiàn)代水墨畫與藝術(shù)品，營造“千里江山”的意境，給人心曠神怡之感。圖：佛山保利秀臺(tái)天珺

8M

單元入戶挑高大堂實(shí)景版權(quán)所有?易居企業(yè)集團(tuán)·克而瑞研究中心

32/

51克而瑞研究中心成都卓越永利云翠單元入口以特色景觀樹、花鏡組團(tuán)、入戶景墻作為歸家符號(hào)，從傳世珠寶光澤中汲取靈感，定制藝術(shù)燈光設(shè)計(jì)傳遞出浪漫氛圍，提升空間精致細(xì)膩度。圖：成都卓越永利云翠單元入口定制化藝術(shù)燈光示意（二）未來趨勢(shì)展望“文化力”“藝術(shù)力”等激發(fā)空間活力的住宅產(chǎn)品或?qū)⒊蔀橹髁?。行業(yè)和市場(chǎng)進(jìn)入改善時(shí)代，市場(chǎng)動(dòng)力轉(zhuǎn)向住房品質(zhì)高階改善需求，不少房企從客戶需求反推產(chǎn)品定位，升級(jí)迭代產(chǎn)品力，推動(dòng)持續(xù)、長(zhǎng)遠(yuǎn)的價(jià)值成長(zhǎng)。高端改善住宅不再是早期昂貴材料的堆砌，而是優(yōu)化消費(fèi)主導(dǎo)力量體現(xiàn)悅己享受、美學(xué)生活、版權(quán)所有?易居企業(yè)集團(tuán)·克而瑞研究中心

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51克而瑞研究中心人文藝術(shù)等精神層面的品質(zhì)體驗(yàn)和持久滿足。這就為房企提出差異化、特色化以及高度市場(chǎng)響應(yīng)性