前言首先感謝大連海昌集團(tuán)公司給予偉業(yè)寶貴機(jī)會(huì)參與武漢極地海洋世界的前期策劃工作本次匯報(bào)依據(jù)偉業(yè)多年來(lái)的操作大盤(pán)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，立足于武漢市場(chǎng)，站在城市發(fā)展區(qū)域運(yùn)營(yíng)的高度上剖析項(xiàng)目自身，更重要的從實(shí)際操作層面實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)走進(jìn)海昌大連城市宣傳短片，其中所展示的十個(gè)具有城市名片意義的鏡頭中，大連海昌集團(tuán)旗下的老虎灘極地海洋館和金石灘發(fā)現(xiàn)王國(guó)主題公園就獨(dú)占了兩個(gè)。海昌已把埠外擴(kuò)張的觸角伸向了青島、成都、重慶、武漢和天津，把這些項(xiàng)目重組成一個(gè)公司，然后引進(jìn)一些戰(zhàn)略投資者，再走IPO的路子。按照擴(kuò)張規(guī)劃，在未來(lái)若干年后，該集團(tuán)甚至有可能“進(jìn)入其他發(fā)展中國(guó)家”，成為亞洲乃至全世界最大的極地海洋館主題公園運(yùn)營(yíng)商。1997年，海昌集團(tuán)開(kāi)始涉足“陸地項(xiàng)目”，相繼進(jìn)入住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)等專(zhuān)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域。目前已建成海昌華城、海昌欣城、海昌楓橋園和海昌名城等大連市一批專(zhuān)業(yè)標(biāo)桿型房地產(chǎn)項(xiàng)目。而作為其旅游復(fù)合地產(chǎn)的代表項(xiàng)目，大連老虎灘極地海洋動(dòng)物館、大連金石灘發(fā)現(xiàn)王國(guó)主題公園以及青島極地海洋館，目前也已經(jīng)進(jìn)入投資的收益期。海昌足跡海昌愿景海昌榮譽(yù)海昌發(fā)展思路海昌集團(tuán)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式被定義為旅游復(fù)合地產(chǎn)。“這個(gè)概念的內(nèi)涵是旅游經(jīng)營(yíng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)作為一項(xiàng)輔助，最終的目的也是為了加速旅游項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)。”“首先把公園建起來(lái)，一定要給城市、要給當(dāng)?shù)卣粋€(gè)信任的回報(bào)”—王旭光海昌責(zé)任感以上內(nèi)容采集至2007年10月中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)對(duì)海昌集團(tuán)總裁王旭光先生的專(zhuān)訪(fǎng)項(xiàng)目由80余萬(wàn)平米的海洋館、主題商業(yè)及住宅產(chǎn)品組成，規(guī)模之大，產(chǎn)品形態(tài)之豐富早已超出普通住宅類(lèi)“大盤(pán)”的范疇。而極地海洋館無(wú)疑是整體項(xiàng)目的“龍眼”，項(xiàng)目各個(gè)環(huán)節(jié)的運(yùn)營(yíng)與發(fā)展與之密切相關(guān)。本次提報(bào)圍繞著“龍眼”而展開(kāi)，深入解析。交叉互動(dòng)，與城市共贏(yíng)---和極地海洋一起開(kāi)創(chuàng)大場(chǎng)面極地海洋館是什么極地海洋館會(huì)給城市、區(qū)域、項(xiàng)目帶來(lái)什么影響極地海洋館的張力將如何體現(xiàn)龍眼——點(diǎn)睛之筆全國(guó)各地極地海洋世界現(xiàn)狀及影響海洋主題公園是以海洋為主題，集海洋生物研究與展示、環(huán)境教育、海洋科普、海洋文化傳播等多功能于一體的休閑娛樂(lè)空間，是傳播海洋文化、開(kāi)展海洋科學(xué)知識(shí)普及、展示海洋科技成果以及滿(mǎn)足人們認(rèn)識(shí)海洋、了解海洋的旅游需求的重要載體大連老虎灘極地海洋動(dòng)物館青島海洋館撫順海洋館西安海洋館各城市海洋館的修建，不僅為城市帶來(lái)了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，注入城市活力，同時(shí)充分體現(xiàn)了城市禮儀界面的屬性，反映了該地域的風(fēng)情和大城市風(fēng)貌。通過(guò)現(xiàn)代的新區(qū)、文化的新區(qū)、自然的新區(qū)三個(gè)不同方面提升了新區(qū)形象和城市品位，繼而形成以區(qū)域中心、分區(qū)中心、鄰里中心為核心的城市結(jié)構(gòu)及“名片效應(yīng)”。武漢極地海洋世界成功運(yùn)營(yíng)的必要條件產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入人口導(dǎo)入經(jīng)濟(jì)導(dǎo)入城市定位階段性發(fā)展目標(biāo)華中地區(qū)最大的龍頭城市，全國(guó)重要的工業(yè)基地、科教基地和交通通信樞紐。全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值按可比口徑，年均遞增11.3%；財(cái)政收入年均遞增12.1%；GDP年均遞增12.8%，在全國(guó)19個(gè)副省級(jí)以上城市中排位由第13位升到第9位；武漢市綜合實(shí)力居第5位。項(xiàng)目生產(chǎn)總值（億元）生產(chǎn)總值指數(shù)（上年=100）2007200620072006國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值2590.762238.2114.80114.70第一產(chǎn)業(yè)115.91109.57104.00104.50第二產(chǎn)業(yè)1195.741019.2118.00117.90第三產(chǎn)業(yè)1279.101109.4113.00113.102004—2007年人口增長(zhǎng)人口(人)785—858萬(wàn)從2005年到2020年，武漢要通過(guò)十一五規(guī)劃逐步發(fā)展成為中部的龍頭地位。通過(guò)1+8城市圈加快武漢城市化進(jìn)程，武漢目前已從城市中心向四周擴(kuò)散。而武漢6個(gè)新城也在逐步發(fā)展，北部新城也處于政府規(guī)劃中。北部新城要打造成現(xiàn)代旅游休閑圈，而極地海洋世界正好借助了政府的外力，必將加快武漢新城建設(shè)的步伐。城市背景十一五規(guī)劃重點(diǎn)○建設(shè)北部新城組群依托岱黃高速公路、機(jī)場(chǎng)高速公路、盤(pán)龍大道和軌道2號(hào)線(xiàn)等城市對(duì)外交通線(xiàn)軸向拓展，由盤(pán)龍新城和橫店組團(tuán)、武湖組團(tuán)組成，形成“—主兩副”的布局形態(tài)。組群中心布局在盤(pán)龍新城，承擔(dān)服務(wù)北部組群的公共服務(wù)職能?！鸨辈啃鲁墙M群充分利用天河機(jī)場(chǎng)的航空工業(yè)優(yōu)勢(shì)，形成航空運(yùn)輸和臨空產(chǎn)業(yè)集中發(fā)展的武漢航空城。規(guī)劃建設(shè)用地52平方公里，人口48萬(wàn)人?！鸨辈啃鲁墙M群要嚴(yán)格控制機(jī)場(chǎng)凈空，避免機(jī)場(chǎng)噪聲污染；保護(hù)好后湖水質(zhì)，妥善解決組群供水問(wèn)題，確保供水安全；在嚴(yán)格保護(hù)組團(tuán)之間的隔離綠化前提下，利用現(xiàn)有山水資源和盤(pán)龍城歷史文化資源，建設(shè)漢口北部宜人的旅游、生活空間。武漢城市發(fā)展步伐速度加快武漢市正在經(jīng)歷時(shí)代變革階段，發(fā)展機(jī)遇巨大城市升級(jí)，區(qū)域北擴(kuò)趨勢(shì)明顯北部新城組群整體規(guī)劃定位階段性發(fā)展目標(biāo)適宜居住、創(chuàng)業(yè)的漢口生態(tài)新城1、未來(lái)5至8年內(nèi)，將在漢口以北、黃陂南部一帶約10平方米公里區(qū)域內(nèi)建設(shè)10個(gè)國(guó)家一級(jí)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，推動(dòng)武漢商貿(mào)物流的轉(zhuǎn)移和升級(jí)。十一五規(guī)劃中將極力把北部新城圈打造成一個(gè)多功能現(xiàn)代旅游時(shí)尚休閑觀(guān)光帶。2、在2012年前，武漢要建成1號(hào)線(xiàn)、2號(hào)線(xiàn)一期和4號(hào)線(xiàn)一期，線(xiàn)路里程72公里，形成連通長(zhǎng)江兩岸的“工”字型線(xiàn)網(wǎng)。從此以后，北部新城到市中心的距離更加縮短。通過(guò)地鐵2號(hào)線(xiàn)把北部新城與漢口、武昌市中心緊密聯(lián)系在一起。武漢極地海洋世界成功運(yùn)營(yíng)的必要條件區(qū)域背景規(guī)劃、前景1、吳家山是東西湖區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心，重點(diǎn)發(fā)展成為以國(guó)家級(jí)食品加工：工業(yè)基地和臺(tái)商投資區(qū)為依托的現(xiàn)代化新城。2、金銀湖是漢口北部的濱水型居住新區(qū)，配套發(fā)展體育、休閑、游樂(lè)等功能。走馬嶺是食品加工和保稅物流為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)組團(tuán)。3、漢口北專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)群，將建成武漢最大的新興商業(yè)區(qū)、航空物流區(qū)、企業(yè)總部區(qū)和國(guó)際生活社區(qū)東西湖片區(qū)未來(lái)規(guī)劃發(fā)展利好較多，區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮髤^(qū)域規(guī)劃時(shí)間軸2008.92008.1220122011.6天興洲長(zhǎng)江大橋完工過(guò)江隧道完工地鐵2號(hào)線(xiàn)1期完工二七長(zhǎng)江大橋完工盤(pán)龍城人口達(dá)到25萬(wàn)2015.12青山與漢口更加緊密縮短漢口與武昌的距離，帶動(dòng)二七片區(qū)的發(fā)展。來(lái)往漢口、武昌兩地更加方便快捷，同事帶動(dòng)地鐵沿線(xiàn)房地產(chǎn)發(fā)展。江上架橋、江面行船、江底通隧的三維立體交通新格局將形成。政府規(guī)劃新城初具規(guī)模2009.12輕軌2期完工帶動(dòng)金銀湖片區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展?！鹞錆h“1+8”城市圈成功獲批、國(guó)家“兩型社會(huì)”建設(shè)綜合改革配套試驗(yàn)區(qū)，大武漢與近郊之間的交通和時(shí)間距離都在縮短，近郊的樓盤(pán)再次聚焦市場(chǎng)目光，成為熱點(diǎn)。尤其是北部新城區(qū)，要規(guī)劃建設(shè)成現(xiàn)代制造業(yè)區(qū)、臨空港物流產(chǎn)業(yè)區(qū)、都市旅游度假區(qū)、生態(tài)人居區(qū)為一體的新型城鎮(zhèn)，具有很大的發(fā)展?jié)摿?。○“十一五”?guī)劃中提出以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，以產(chǎn)品開(kāi)發(fā)為中心，以建設(shè)旅游目的地為重點(diǎn)，實(shí)施精品帶動(dòng)戰(zhàn)略，著力打造“一江兩山”國(guó)際旅游品牌，加快大武漢都市旅游圈的建設(shè)步伐，提高我省旅游核心競(jìng)爭(zhēng)力，推動(dòng)全省旅游業(yè)全面、協(xié)調(diào)和可持續(xù)發(fā)展。

區(qū)域以武漢為中心，涵蓋2小時(shí)左右車(chē)程范圍內(nèi)的周邊城市，大力推進(jìn)圈內(nèi)城市旅游一體化發(fā)展。而武漢極地海洋世界被列為“十一五”規(guī)劃中的重點(diǎn)項(xiàng)目。武漢極地海洋世界成功運(yùn)營(yíng)的必要條件政策背景武漢極地海洋世界的張力客流量：開(kāi)館初始階段每日約3000人的人流量。輻射區(qū)域：武漢---湖北---華中—亞洲規(guī)模及場(chǎng)館：海洋館總建筑面積達(dá)4萬(wàn)多平方米，場(chǎng)館由大型極地海洋動(dòng)物表演館、動(dòng)物歡樂(lè)劇場(chǎng)、白鯨館、北極熊館、企鵝展示館、鯊魚(yú)展示館、海獅區(qū)等十余個(gè)場(chǎng)館區(qū)域，除引進(jìn)白鯨、寬吻海豚、海象、南美海獅、帝企鵝、北極熊、斑海豹等10多種珍稀極地海洋動(dòng)物以供觀(guān)賞外，還將建成世界首屈一指的偽虎鯨館。規(guī)劃定位：以海洋世界為主題，休閑、餐飲、娛樂(lè)、度假、酒店等綜合配套，以及其他主題旅游項(xiàng)目、住宅等構(gòu)成的集科普教育、娛樂(lè)、購(gòu)物、休閑、居住為一體的復(fù)合型社區(qū)華中地區(qū)最大的復(fù)合性旅游及居住區(qū)武漢極地海洋世界的影響拔升城市形象、提升城市競(jìng)爭(zhēng)力、優(yōu)化城市投資環(huán)境提高區(qū)域知名度、拓寬區(qū)域發(fā)展通道、增強(qiáng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)活力、提高區(qū)域升值潛力、重塑區(qū)域格局由單一的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)向區(qū)域整體開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)變，即從單一的“海洋主題公園”過(guò)渡到“海洋主題公園+房地產(chǎn)”再過(guò)渡到“海洋主題公園+房地產(chǎn)+商業(yè)游憩區(qū)”的區(qū)域綜合開(kāi)發(fā)模式，通過(guò)旅游提升景觀(guān)價(jià)值、促進(jìn)土地增值后，并形成主題公園、房地產(chǎn)、商業(yè)游憩區(qū)三者互相依存、互相促進(jìn)、良性循環(huán)的產(chǎn)業(yè)鏈。

豐富了娛樂(lè)方式、引進(jìn)外地的健康文化、普及科普知識(shí)。提倡出簡(jiǎn)單的娛樂(lè)過(guò)渡到追求健康與環(huán)保的休閑活動(dòng)，衍生出一種新的生活方式。大武漢的娛樂(lè)文化迎來(lái)海洋館時(shí)代之于城市之于區(qū)域之于人群之于項(xiàng)目海洋館規(guī)劃時(shí)間軸2009.122011.122013.122015.62016.12海洋館引爆市場(chǎng)海洋館穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)海洋館資源效應(yīng)極地海洋館帶動(dòng)新城打造拉近城市與近郊的交通距離，城市區(qū)域間的溝通更加完善地鐵對(duì)區(qū)域輻射效應(yīng)顯現(xiàn)，近郊城市化發(fā)展提速海洋館娛樂(lè)屬性伴隨人口導(dǎo)入逐步升級(jí)，此時(shí)由淺層次的主題旅游向休閑文化過(guò)渡人口導(dǎo)入速度加快，以海洋館為中心的娛樂(lè)文化核心形成二七長(zhǎng)江大橋完工輕軌2期完工地鐵2號(hào)線(xiàn)1期完工近郊人口導(dǎo)入規(guī)?；?yīng)凸顯一個(gè)喧囂的城市新中心形成在對(duì)城市、區(qū)域發(fā)展良好的背景前提下，我們對(duì)海洋館的發(fā)展歷程作出以下模擬：觀(guān)光旅游休閑度假第一居所從城市及區(qū)域的發(fā)展進(jìn)程角度解讀海洋館各階段的時(shí)代印記，從而指導(dǎo)項(xiàng)目商業(yè)產(chǎn)品的招商與運(yùn)營(yíng)。進(jìn)而借助本案獨(dú)特的資源優(yōu)勢(shì)形成住宅產(chǎn)品不可復(fù)制的差異點(diǎn)。

跳出常規(guī)單個(gè)海洋公園的定位，從大格局整體認(rèn)識(shí)本項(xiàng)目，以海洋館為龍眼，發(fā)揮不同產(chǎn)品形態(tài)的優(yōu)勢(shì)，協(xié)作配合集聚最大效能，尋求新的突破為本項(xiàng)目尋找靈魂項(xiàng)目商業(yè)及住宅產(chǎn)品的定位分析與運(yùn)營(yíng)方案建議共享、共生、共榮第一章：項(xiàng)目整體定位1、商業(yè)產(chǎn)品解析及定位項(xiàng)目位于中環(huán)線(xiàn)外側(cè)，屬于城市邊緣區(qū)。項(xiàng)目整體規(guī)模800000㎡，其中商業(yè)面積200000㎡，是居住、商務(wù)、商業(yè)、旅游等復(fù)合型項(xiàng)目。江漢路、武廣、萬(wàn)達(dá)等核心商圈商業(yè)基礎(chǔ)相對(duì)薄弱區(qū)域發(fā)展尚未成熟消費(fèi)支撐明顯不足，需逐漸顯露自身規(guī)模相對(duì)較大項(xiàng)目總體商業(yè)環(huán)境項(xiàng)目細(xì)部條件地段和交通決定商業(yè)發(fā)展取向項(xiàng)目的交通條件優(yōu)越，具有一定的開(kāi)放性。但是，也要看到，項(xiàng)目雖然臨中環(huán)，但海洋館位置和區(qū)域路網(wǎng)關(guān)系，決定項(xiàng)目商業(yè)向南部市中心輻射程度相對(duì)較小，與北部區(qū)域連接更順暢和連貫。金橋大道常青路中環(huán)線(xiàn)姑嫂村路盤(pán)龍大道金銀譚路項(xiàng)目細(xì)部環(huán)境商業(yè)總面積很大，但相對(duì)零散項(xiàng)目整體商業(yè)面積200000㎡，但集中商業(yè)很少，僅有40000㎡，其余均為街區(qū)型商業(yè)。集中商業(yè)是拉動(dòng)區(qū)域商業(yè)發(fā)展的重要元素，但由于項(xiàng)目沒(méi)有大型的集中商業(yè)，很難塑造成零售型商業(yè)?；诮煌l件和規(guī)劃條件，項(xiàng)目發(fā)展特色商業(yè)、目的性商業(yè)和主題型商業(yè)更具有可行性。商業(yè)屬性判斷近郊區(qū)復(fù)合型商業(yè)大盤(pán)基于目前區(qū)域現(xiàn)狀基于未來(lái)區(qū)域發(fā)展基于海洋館影響力豐富區(qū)域功能、輔助住宅居住需求的大型商業(yè)配套實(shí)現(xiàn)區(qū)域－－集中商業(yè)生活中心定位，促進(jìn)人口流動(dòng)導(dǎo)入前期補(bǔ)充海洋館觀(guān)光功能需求，后期將海洋館旅游功能進(jìn)行延伸擴(kuò)展中前期消費(fèi)力缺失！商業(yè)環(huán)境較差消費(fèi)人口較少，區(qū)域尚不成熟自身人群只能逐漸進(jìn)駐如何塑造一個(gè)具有影響的商業(yè)！項(xiàng)目沒(méi)有大型集中商業(yè)相對(duì)位置并不理想，缺乏吸引具有一定資源如何啟動(dòng)如何發(fā)展動(dòng)態(tài)操作特色主題商業(yè)集群組團(tuán)項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展策略對(duì)于郊區(qū)化大盤(pán)商業(yè)，決不是一蹴而就的，而是循回漸進(jìn)的，有一個(gè)長(zhǎng)期規(guī)劃、長(zhǎng)期操作和逐漸調(diào)整和變化的過(guò)程。因此，對(duì)于本項(xiàng)目操作策略應(yīng)是：商業(yè)展示區(qū)商業(yè)示范區(qū)特色主題商業(yè)集中商業(yè)、區(qū)域商業(yè)中心高端商業(yè)區(qū)域配套尚未成熟海洋館開(kāi)放、區(qū)域熱度提升區(qū)域特色初步顯現(xiàn)區(qū)域常駐人口增加、核心效應(yīng)顯現(xiàn)休閑文化娛樂(lè)新城形成項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展目標(biāo)基礎(chǔ)延展附加公園游覽文化傳播人文景觀(guān)休閑放松體驗(yàn)消費(fèi)游園娛樂(lè)餐飲娛樂(lè)休閑特色精品零售商務(wù)、酒店、生活配套展示位于區(qū)域內(nèi)主干道和十字路口，同時(shí)臨近停車(chē)場(chǎng)，展示效果、交通可達(dá)性等最好，最適合發(fā)展零售型商業(yè)，大眾消費(fèi)。海洋館。項(xiàng)目形象標(biāo)志。不臨主干道，但位于商業(yè)布局中心具備水景，同時(shí)具有一定的文化和休閑氛圍，較適合目的型商業(yè)，同時(shí)整體檔次可較高。遠(yuǎn)離主干道和海洋公園以及集中商業(yè)等核心，但依托商務(wù)和酒店等產(chǎn)品類(lèi)型，可形成較強(qiáng)的目的性和依附性商業(yè)，包括酒店商業(yè)、商務(wù)商業(yè)和旅游商業(yè)。整體檔次可向更高層次發(fā)展。停車(chē)場(chǎng)。項(xiàng)目商業(yè)動(dòng)線(xiàn)規(guī)劃項(xiàng)目商業(yè)動(dòng)線(xiàn)規(guī)劃海洋主題公園，樹(shù)立項(xiàng)目娛樂(lè)休閑和旅游標(biāo)志，形成項(xiàng)目核心的形象標(biāo)識(shí)和整體氛圍。海洋主題街區(qū)mall。塑造街道景觀(guān)和文化休閑氛圍，形成城市觸媒效果，為整體商業(yè)樹(shù)立標(biāo)桿。發(fā)展區(qū)域休閑化鄰里商業(yè)中心，即HOMEMARKET。形成項(xiàng)目商業(yè)龍頭，增強(qiáng)項(xiàng)目商業(yè)影響和拉動(dòng)力，強(qiáng)化商業(yè)氛圍和價(jià)值。此部分發(fā)展以區(qū)域商業(yè)消費(fèi)和文化休閑相結(jié)合的街區(qū)化商業(yè)中心，包括零售、超市、餐飲、文化參與和展示。主題特色商業(yè)街區(qū)，以休閑、餐飲為主要發(fā)展業(yè)態(tài)，逐漸發(fā)展成為依托旅游和日常相關(guān)消費(fèi)為主要需求的區(qū)域大型餐飲休閑中心。同時(shí)依托板道大街的發(fā)展，逐漸融入文化商業(yè)理念，將板道大街商業(yè)逐漸滲入風(fēng)情小鎮(zhèn)，發(fā)展創(chuàng)意商業(yè)、展示性商業(yè)和文化性商業(yè)等為主題的大型休閑文化商業(yè)片區(qū)。停車(chē)場(chǎng)。依靠旅游和商務(wù)等資源，重點(diǎn)發(fā)展商務(wù)和旅游型商業(yè)，以?shī)蕵?lè)和高端消費(fèi)為主體。此部分商業(yè)是整個(gè)項(xiàng)目中檔次最高的商業(yè)板塊。項(xiàng)目商業(yè)各版塊主題泛海洋主題商業(yè)武漢“后?！敝黝}酒吧街棕櫚灘國(guó)際娛樂(lè)廣場(chǎng)商業(yè)各部分動(dòng)態(tài)具體操作Step1：2009年3月以前營(yíng)銷(xiāo)展示中心及社區(qū)配套商業(yè)建立。Step2：2009年3月——2009年12月，考慮到項(xiàng)目前期商業(yè)人流支撐較少，建議在海洋館入口處北側(cè)設(shè)立綜合體驗(yàn)館，使人流動(dòng)線(xiàn)往項(xiàng)目商業(yè)進(jìn)行拉動(dòng)，同時(shí)可設(shè)置相關(guān)紀(jì)念品零售等進(jìn)行自營(yíng)，營(yíng)造泛海洋主題商業(yè)氛圍。圍繞體驗(yàn)館在如圖所示1-2層部分沿停車(chē)場(chǎng)部分進(jìn)行快速餐飲連鎖招商，麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客、德克士、DQ、戶(hù)部巷等時(shí)尚餐飲引入。此部分物業(yè)考慮短期持有。Step3：2010年1月——2010年12月，隨著海洋館的運(yùn)營(yíng)，市場(chǎng)知名度得到穩(wěn)步提升，進(jìn)行海洋探險(xiǎn)主題館的招商，如戶(hù)外主題運(yùn)動(dòng)營(yíng)、室內(nèi)攀巖館等新興業(yè)態(tài)，引入THENORTHFACE、COLUMBIA、NIKKO等品牌折扣店。此部分物業(yè)考慮短期持有。同時(shí)北側(cè)商業(yè)順勢(shì)展開(kāi)招商，如主題餐吧、咖啡廳等。Step4：2011年1月——2011年12月商業(yè)氛圍逐漸濃厚，臨主干道一側(cè)商業(yè)價(jià)值隨之體現(xiàn)，本區(qū)域商業(yè)可充分發(fā)揮城市觸媒效應(yīng)進(jìn)行商鋪銷(xiāo)售.城市觸媒海洋馴獸師的一天（綜合體驗(yàn)館）探險(xiǎn)主題館快速餐飲店?duì)I銷(xiāo)展示中心社區(qū)配套商業(yè)Step5：2011年1月——2011年12月商業(yè)氛圍逐漸濃厚，主力店招商相對(duì)容易，依據(jù)綜合體規(guī)模此時(shí)可引入中百、武昌等量販超市。本期商業(yè)初成規(guī)模1/3板道大街“后?！蔽幕瓢晌幕囆g(shù)文化創(chuàng)意文化Step1：2011年12月——2012年6月，由于區(qū)域發(fā)展成熟度有限，因此對(duì)板道大街進(jìn)行分批開(kāi)發(fā)，并逐步成形。此階段結(jié)合住宅的工程進(jìn)度先開(kāi)放臨近海洋館和集中商業(yè)的1/3部分。引進(jìn)特色餐飲、藝術(shù)館等業(yè)態(tài)。Step2：2012年6月——2013年12月，歐洲風(fēng)情小鎮(zhèn)開(kāi)放。引進(jìn)酒吧、名族服飾、蠟像館、創(chuàng)意家居等業(yè)態(tài)。風(fēng)情小鎮(zhèn)商業(yè)效果展示板道大街商業(yè)效果展示商務(wù)商業(yè)1/3板道大街棕櫚灘文化Step1：2013年12月——2015年6月，板道大街再開(kāi)放1/3。引進(jìn)特色餐飲、酒吧、咖啡廳、書(shū)吧等業(yè)態(tài)。Step2：2015年6月——2015年12月，棕櫚灘酒店開(kāi)放。此階段商業(yè)具有很大比例為酒店、酒店公寓或商務(wù)類(lèi)產(chǎn)品，因此可發(fā)展兩方面的商業(yè)：①配合酒店和海洋世界；②配合酒店、商業(yè)產(chǎn)品。1/3板道大街波托菲諾街區(qū)Step1：2016年12月——項(xiàng)目結(jié)束，板道大街前面2期已開(kāi)放2/3，此階段，推售板道大街最后的1/3，打造成高價(jià)值的“波托菲諾”商業(yè)街。引進(jìn)業(yè)態(tài)主要為高品質(zhì)酒吧、餐飲等。商業(yè)規(guī)劃時(shí)間軸2009.122011.122013.122015.62016.12綜合體驗(yàn)館快速餐飲紀(jì)念品零售海洋探險(xiǎn)主題館2010.5集中商業(yè)主力店、城市觸媒2012.61/3板道大街開(kāi)放風(fēng)情小鎮(zhèn)開(kāi)放板道大街1/3開(kāi)放棕櫚灘酒店開(kāi)放2015.12扳道大街壓軸1/3波托菲諾商業(yè)街打造成功泛海洋主題商業(yè)“后海”文化“棕櫚灘”文化波托菲諾街區(qū)以品牌連鎖經(jīng)營(yíng)者為主，以私營(yíng)零售類(lèi)、餐飲類(lèi)的小業(yè)主為輔，開(kāi)發(fā)商自營(yíng)主力店酒吧、藝術(shù)工作室、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的藝校學(xué)生、自由職業(yè)者大型酒店管理公司娛樂(lè)文化集團(tuán)公司零售類(lèi)、餐飲類(lèi)、休閑娛樂(lè)大中型經(jīng)營(yíng)者LifestyleShoppingCenter的定義位于密度較高的住宅區(qū)域，迎合消費(fèi)顧客對(duì)零售的需求及對(duì)休閑方式的追求，具有露天開(kāi)放及良好環(huán)境的特征。商業(yè)結(jié)構(gòu)主要包括高端全國(guó)性連鎖專(zhuān)賣(mài)店，各種主力店，圍繞其進(jìn)行多元化的業(yè)態(tài)集合。休閑體驗(yàn)購(gòu)物功能突出，包括餐飲、娛樂(lè)、書(shū)店等設(shè)施，通過(guò)環(huán)境、建筑、裝飾風(fēng)格營(yíng)造出別致的休閑消費(fèi)空間。在公園中購(gòu)物在購(gòu)物中游園城市主題體驗(yàn)MALLLifestyleShoppingCenter

項(xiàng)目商業(yè)定位初判項(xiàng)目位于外環(huán)線(xiàn)，被金銀湖、后湖、盤(pán)龍城三個(gè)大片區(qū)環(huán)繞。住宅面積580000㎡。典型近郊開(kāi)拓型大規(guī)模居住社區(qū)周邊無(wú)生活配套設(shè)施，與市中心約15公里，公共交通欠發(fā)達(dá)規(guī)劃利好，但發(fā)展啟動(dòng)較慢由區(qū)域包圍攻勢(shì)，客戶(hù)截流現(xiàn)象嚴(yán)重，后期引導(dǎo)周期較長(zhǎng)自身規(guī)模相對(duì)較大項(xiàng)目總體住宅環(huán)境2、住宅產(chǎn)品解析及定位唐家墩漢口中心區(qū)金銀湖后湖至盤(pán)龍城常青二七住宅一期住宅三期住宅二期住宅四期住宅部分分四期進(jìn)行開(kāi)發(fā)，產(chǎn)品覆蓋面廣，涵蓋高層、小高層、花園洋房及疊加別墅等多種物業(yè)形態(tài)，項(xiàng)目整體以高層及小高層產(chǎn)品為主，密度較高。項(xiàng)目住宅總體布局住宅屬性判斷需要一個(gè)良性的、穩(wěn)健的、安全的運(yùn)營(yíng)模式，住宅產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)應(yīng)是循序漸進(jìn)，價(jià)值穩(wěn)步提升，呈現(xiàn)逐步微調(diào)的滾動(dòng)型開(kāi)發(fā)模式。三環(huán)線(xiàn)外58萬(wàn)平米產(chǎn)品線(xiàn)豐富近郊復(fù)合型大規(guī)模居住社區(qū)＋＋操作要點(diǎn)1、首開(kāi)必勝！高姿態(tài)入場(chǎng)！低姿態(tài)入市！2、結(jié)合城市發(fā)展，基于區(qū)域良好預(yù)期前提下，持續(xù)保持市場(chǎng)熱度，實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)！3、不是單純的銷(xiāo)售住宅，而是伴隨產(chǎn)品不斷升級(jí)匹配商業(yè)規(guī)劃發(fā)展！根據(jù)偉業(yè)以往操作大盤(pán)經(jīng)驗(yàn)，一個(gè)成功的大盤(pán)運(yùn)營(yíng)所必備的條件：項(xiàng)目住宅發(fā)展策略對(duì)于郊區(qū)化大盤(pán)住宅項(xiàng)目，前期的一炮而紅至關(guān)重要，由此導(dǎo)入項(xiàng)目發(fā)展的良性循環(huán)。因此，對(duì)于本項(xiàng)目操作策略應(yīng)是：項(xiàng)目形象先導(dǎo)搶占市場(chǎng)制高點(diǎn)，樹(shù)立項(xiàng)目知名度形成主題差異化引領(lǐng)區(qū)域價(jià)值提升樹(shù)立美譽(yù)度，品牌提升商業(yè)展示區(qū)商業(yè)示范區(qū)特色主題商業(yè)集中商業(yè)、區(qū)域商業(yè)中心高端商業(yè)區(qū)域配套尚未成熟海洋館開(kāi)放、區(qū)域熱度提升區(qū)域特色初步顯現(xiàn)區(qū)域常駐人口增加、核心效應(yīng)顯現(xiàn)休閑文化娛樂(lè)新城形成2009.32013.112015.6一期住宅借勢(shì)銷(xiāo)售2010.92012.4生態(tài)旅游之地人文、時(shí)尚、娛樂(lè)之地住宅規(guī)劃時(shí)間軸二期住宅順勢(shì)亮相三期住宅依托上市四期住宅實(shí)現(xiàn)合理回報(bào)新居之地NewTown海洋館建立前期概念透支概念炒作區(qū)域熱度關(guān)注、商業(yè)形象建立海洋館觀(guān)光游玩逐步向旅游屬性過(guò)渡商業(yè)展示集聚周邊居住人群第二居所第一居所新市鎮(zhèn)海洋館結(jié)合集中商業(yè)，區(qū)域中心效應(yīng)凸顯區(qū)域關(guān)注熱度加強(qiáng)，功能逐步完善，人口導(dǎo)入速度加快海洋館度假休閑功能實(shí)現(xiàn)，成為項(xiàng)目生活居住配套區(qū)域生態(tài)休閑娛樂(lè)文化新城規(guī)劃最終實(shí)現(xiàn)，成為武漢新副中心結(jié)合海洋館為區(qū)域帶來(lái)的消費(fèi)資源和區(qū)域發(fā)展趨向，項(xiàng)目商業(yè)和海洋館聯(lián)手塑造商業(yè)核心：CRD武漢中央娛樂(lè)休閑區(qū)商業(yè)旅游文化酒店休閑住宅和借海洋館及項(xiàng)目自身商業(yè)設(shè)施塑造居住核心：武漢中央體驗(yàn)享受區(qū)海洋文化主題特色商業(yè)酒店娛樂(lè)休閑武漢休閑娛樂(lè)新中心，享樂(lè)主義生活城（NewTown，NewStyle）住宅市場(chǎng)定位讓我們進(jìn)入未來(lái)極地海洋世界10年的光陰，武漢經(jīng)濟(jì)得到迅猛高速的發(fā)展，華中區(qū)域核心地位確立武漢唯一、華中區(qū)域唯一的現(xiàn)代休閑娛樂(lè)中心這里是人們娛樂(lè)休閑的天堂他們享受著極地海洋帶來(lái)的海洋文化暢游在海洋、感受極地風(fēng)采在人們羨慕他們的時(shí)候，并迫切的詢(xún)問(wèn)他們居住在哪里時(shí)候，他們充滿(mǎn)驕傲滿(mǎn)足竊喜的心情－－我們居住在魅力之城第二章：項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)策略全程規(guī)劃策略主張客戶(hù)互動(dòng)海洋館為龍眼、商業(yè)搭臺(tái)、住宅唱戲主題營(yíng)造規(guī)模適宜借助政府外力，城市運(yùn)營(yíng)高度，拔升區(qū)域形象依靠自身內(nèi)力，強(qiáng)化主題，突出特色功能復(fù)合旅游資源引爆、商業(yè)造勢(shì)、住宅跟進(jìn)綜合開(kāi)發(fā)，全面增值的發(fā)展模式互動(dòng)、引領(lǐng)、共升第二章：項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)策略全程規(guī)劃策略主張客戶(hù)互動(dòng)旅游+住宅+商業(yè)三位一體的整合營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略

住宅商業(yè)旅游

旅游為住宅提供品牌支持和區(qū)域大環(huán)境支撐；住宅為旅游提供相應(yīng)的口碑介質(zhì)層，兩者相互促進(jìn)。商業(yè)為住宅提供消費(fèi)支持，提升項(xiàng)目的整體品質(zhì)，完善配套；住宅為商業(yè)帶來(lái)人氣，推動(dòng)消費(fèi)。旅游為商業(yè)提供更加密集的消費(fèi)人群，建立更廣泛的社會(huì)口碑；商業(yè)為旅游提供相應(yīng)配套，提升公園附加值。

營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略城市利好發(fā)展背景為了使產(chǎn)品嫁接的效應(yīng)發(fā)揮至最大化，我們以項(xiàng)目住宅發(fā)展的預(yù)計(jì)時(shí)間節(jié)點(diǎn)為準(zhǔn)繩，參照不同時(shí)間節(jié)點(diǎn)下的區(qū)域、海洋館、主題商業(yè)的發(fā)展演變制定相應(yīng)的運(yùn)營(yíng)策略。2009.122011.122013.122015.62016.122010.52012.62015.12快速路網(wǎng)貫通，“市中心”版圖擴(kuò)張，郊區(qū)被重新定義城市版圖擴(kuò)張，近郊城市化。帶動(dòng)地鐵沿線(xiàn)房地產(chǎn)發(fā)展。武昌漢口更通暢。政府規(guī)劃新城初具規(guī)模橫向聯(lián)系更緊密，間接帶動(dòng)城市北擴(kuò)。海洋館引爆市場(chǎng)海洋館穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)海洋館資源效應(yīng)極地海洋館帶動(dòng)新城打造泛海洋主題商業(yè)“后?！蔽幕白貦盀蔽幕ㄍ蟹浦Z街區(qū)2009.3生態(tài)旅游之城09.3-10.9人文、時(shí)尚、娛樂(lè)之地10.9-12.4新居之地12.4-13.1NewTown13.1-15.6造勢(shì)旺地成熟完善一期住宅①工地形象，信心支持；②海洋館先期市場(chǎng)預(yù)熱，知名度提升；③泛海洋主題商業(yè)招商，商家知名度借力。武漢青年城2008.10—2009.3—2010.9第一階段：造勢(shì)極地海洋公園登陸武漢定義新區(qū)域，形成新熱點(diǎn)占地面積：90651.91㎡總建筑面積：130100.90㎡（其中住宅120548.90㎡，公建9552㎡）容積率：1.44建筑密度：28%綠地率：38.3%總戶(hù)數(shù)：1096停車(chē)位：660分組團(tuán)銷(xiāo)售、由低漸高、把握節(jié)奏、造勢(shì)增值洋房40%高層20%2009年3月2009年7月2009年12月一次二次三次洋房20%高層30%疊加40%洋房20%高層40%疊加60%2010年5月洋房20%高層10%本階段推售策略海洋館及泛海洋主題商街開(kāi)幕四次主題商街不斷完善，海洋館迎來(lái)周年慶典社區(qū)商業(yè)樣板街開(kāi)放泛海洋主題商街招商如火如荼區(qū)域新熱點(diǎn)逐步形成新區(qū)域的誕生本階段價(jià)格定位鑒于大盤(pán)首期成功運(yùn)營(yíng)的必要性，建議極地海洋世界在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)及開(kāi)盤(pán)期適用滲透定價(jià)法，即低開(kāi)高走的定價(jià)方式。承接周邊區(qū)域較低的價(jià)格入市建議本案適應(yīng)的價(jià)格范圍——

3800-4300元/平方米

極地海洋世界調(diào)價(jià)原則建議每售出10%，均價(jià)上調(diào)2%調(diào)價(jià)原則——營(yíng)銷(xiāo)推廣全程規(guī)劃準(zhǔn)備階段第一階段第二階段第三階段極地海洋世界登陸武漢準(zhǔn)備階段時(shí)間安排：08.10—09.2月?tīng)I(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)海洋館高調(diào)推廣，樹(shù)立婦孺皆知的項(xiàng)目知名度營(yíng)銷(xiāo)策略借用海洋館、商業(yè)，整合渠道高調(diào)入市，事件營(yíng)銷(xiāo)為主■利用戶(hù)外廣告、報(bào)廣、車(chē)體廣告、區(qū)內(nèi)條幅，業(yè)內(nèi)推薦等多渠道組合方式，同時(shí)告知區(qū)域內(nèi)客戶(hù)和區(qū)域外客戶(hù)、內(nèi)部客戶(hù)資源和廣大受眾，使項(xiàng)目受到廣泛關(guān)注；■通過(guò)沖擊力強(qiáng)、品質(zhì)感高的項(xiàng)目包裝，以區(qū)域新標(biāo)桿的形象面市，跳脫區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)搶占市場(chǎng)先機(jī)。營(yíng)銷(xiāo)主題可以在家看的海洋動(dòng)物世界事件活動(dòng)主題：武漢—大連周“極地海洋世界”品牌推介會(huì)——新海洋、新娛樂(lè)、新財(cái)富

內(nèi)容：通過(guò)城市推介的高度，運(yùn)用大連老虎灘品牌資源，釋放武漢海洋館開(kāi)館消息及海

洋館整體項(xiàng)目規(guī)劃，確立區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)動(dòng)機(jī)地位。描繪區(qū)域發(fā)展前景，掀起武漢海

洋世界落地前奏目的：極地海洋世界高調(diào)亮相，掀起秋冬的海洋館熱

形式：通過(guò)報(bào)紙媒介廣泛征集海洋館相關(guān)數(shù)據(jù)調(diào)研，收集客戶(hù)資料，利用客戶(hù)通訊將后期進(jìn)行活動(dòng)提前告知，積累第一批客戶(hù)資源

時(shí)間：2008年10-11月（暫定）事件活動(dòng)主題：極地海洋動(dòng)物明星全程現(xiàn)場(chǎng)直播——“星探之旅”

內(nèi)容：邀請(qǐng)武漢電視臺(tái)攝制組在培養(yǎng)基地實(shí)時(shí)跟蹤報(bào)道即將到武漢安家的動(dòng)物明星的

衣食住行及看家本領(lǐng)，在電視臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)、移動(dòng)電視、報(bào)媒連載高頻次傳播目的：吸引市民持續(xù)關(guān)注，培養(yǎng)潛在客戶(hù)時(shí)間：2008年11-12月（暫定）事件活動(dòng)主題：極地海洋館動(dòng)物明星公仔形象設(shè)計(jì)創(chuàng)意大賽

內(nèi)容：國(guó)際邀標(biāo)和本地邀標(biāo)相結(jié)合，設(shè)置本地組和國(guó)際組兩大獎(jiǎng)項(xiàng)，多個(gè)級(jí)別獎(jiǎng)金

目的：全民參與，掀起海洋館的第一波推廣高潮時(shí)間：2008年12-2009年1月（暫定）銷(xiāo)售執(zhí)行組建銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)，整理銷(xiāo)售資料業(yè)務(wù)員針對(duì)性強(qiáng)化培訓(xùn)現(xiàn)場(chǎng)保留意向客戶(hù)聯(lián)系方式，統(tǒng)計(jì)意向戶(hù)型、意向樓層；以認(rèn)購(gòu)優(yōu)惠條件促進(jìn)客戶(hù)認(rèn)購(gòu)。第一階段時(shí)間安排：09.3—4月?tīng)I(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)住宅低調(diào)入市，快速去化，引爆市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略密集引爆，確立地位，低價(jià)傾銷(xiāo)，氣勢(shì)取勝營(yíng)銷(xiāo)主題■開(kāi)盤(pán)前短期內(nèi)提高各渠道的推廣密度，利用畫(huà)面帶有視覺(jué)沖擊效果的戶(hù)外廣告、車(chē)體廣告、車(chē)載廣告，迅速推廣項(xiàng)目信息，吸引大量受眾關(guān)注■發(fā)揮偉業(yè)豐富的現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)及專(zhuān)業(yè)的執(zhí)行水準(zhǔn)，結(jié)合精準(zhǔn)的營(yíng)銷(xiāo)推廣，擴(kuò)大開(kāi)發(fā)商品牌影響范圍，以開(kāi)發(fā)商品牌拉動(dòng)項(xiàng)目品牌，樹(shù)立項(xiàng)目較高的市場(chǎng)地位；■結(jié)合高頻次的報(bào)紙硬廣軟宣、網(wǎng)絡(luò)廣告、宣傳品直投、派發(fā)、短信群發(fā)，以及組織主題活動(dòng)，營(yíng)造項(xiàng)目火爆銷(xiāo)售的聲。把家安在海洋館旁——80萬(wàn)平米生態(tài)社區(qū)傾情綻放事件活動(dòng)主題：海洋館第一期——生態(tài)住宅樣板展示館開(kāi)館

內(nèi)容：借用海洋館已形成的知名度和一期住宅產(chǎn)品的定位，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)展示演繹滿(mǎn)足國(guó)家

環(huán)保總局生態(tài)住宅標(biāo)準(zhǔn)的新的居住理想目的：住宅契合海洋館正式亮相，通過(guò)價(jià)格優(yōu)勢(shì)迅速釋放一次房源

時(shí)間：2009年3-4月（暫定）整體規(guī)劃展示，設(shè)置超大尺寸步入式沙盤(pán)新城鎮(zhèn)理念展示營(yíng)銷(xiāo)中心現(xiàn)場(chǎng)展示1、現(xiàn)場(chǎng)展示生態(tài)樣板館展示融入海洋、極地世界色彩、以地中海風(fēng)格為主，打造夢(mèng)幻生態(tài)居住樣板展示生活配套商業(yè)街展示營(yíng)造社區(qū)商業(yè)氛圍，描繪未來(lái)生活配套的便利此階段重在展示而非實(shí)際經(jīng)營(yíng)

第二階段時(shí)間安排：09.5—11月?tīng)I(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)對(duì)品牌進(jìn)行升溫，讓項(xiàng)目繼續(xù)保持熱銷(xiāo)態(tài)勢(shì)。營(yíng)銷(xiāo)策略口碑傳播，客戶(hù)維護(hù)，樹(shù)立品牌，穩(wěn)定銷(xiāo)售■對(duì)前期銷(xiāo)售所積累的客戶(hù)，組織客戶(hù)維護(hù)活動(dòng)，執(zhí)行老帶新獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，使前期成交客戶(hù)成為廣告載體，鞏固良性口碑傳播；■派發(fā)的宣傳品從折頁(yè)、海報(bào)，更換為帶有項(xiàng)目LOGO的小禮物；更換項(xiàng)目圍擋、戶(hù)外廣告畫(huà)面，提高畫(huà)面的品質(zhì)感，拔升項(xiàng)目形象與氣質(zhì)；■保持熱銷(xiāo)態(tài)勢(shì)，積極促進(jìn)回款。營(yíng)銷(xiāo)主題極地海洋世界一期火爆銷(xiāo)售中事件活動(dòng)主題：“贏(yíng)在明天”創(chuàng)業(yè)評(píng)選工作

內(nèi)容：在全省范圍內(nèi)舉辦類(lèi)似“贏(yíng)在中國(guó)”類(lèi)似的互動(dòng)類(lèi)活動(dòng)，以海洋館的商業(yè)為出發(fā)

點(diǎn)，考核參評(píng)選手的經(jīng)營(yíng)能力和業(yè)態(tài)范圍，提供一定的獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，為下一階段的

商業(yè)運(yùn)營(yíng)創(chuàng)下良好的經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)。目的：商業(yè)熱點(diǎn)再次聚集市場(chǎng)關(guān)注，對(duì)住宅項(xiàng)目形成良性?xún)r(jià)值提升。帶動(dòng)住宅發(fā)展

時(shí)間：2009年5-9月（暫定）事件活動(dòng)主題：極地海洋世界尋找知情人

時(shí)間：2009年9-11月（暫定）Step1.為何執(zhí)行極地海洋尋找知情人大連海昌·極地海洋館在中國(guó)有一定的認(rèn)知度，品牌樹(shù)立不是從零開(kāi)始，巧妙利用全國(guó)現(xiàn)有的客戶(hù)資源進(jìn)行“喚起”，以高姿態(tài)挺進(jìn)武漢市場(chǎng),縮短品牌認(rèn)知周期。

Step2.如何執(zhí)行海昌尋找知情人2009年9月認(rèn)購(gòu)期開(kāi)始操作，10.11月以此作為海洋館開(kāi)放的新聞點(diǎn)在武漢各大媒體發(fā)布信息?！爸槿恕碧峁┫鄳?yīng)當(dāng)年在極地海洋世界的照片或親身經(jīng)歷作為依據(jù)，充分結(jié)合后期銷(xiāo)售，持續(xù)積累推廣素材。Step3.活動(dòng)整體結(jié)構(gòu)圖海昌尋找知情人“極地海洋世界”喚起活動(dòng)告知聚集人氣擴(kuò)大知名度促進(jìn)銷(xiāo)售擴(kuò)大口碑層良好的推廣素材品牌感染力“極地海洋世界”樹(shù)立“極地海洋世界”建設(shè)媒體支持銷(xiāo)售支持全國(guó)聯(lián)動(dòng)后期炒作客戶(hù)培養(yǎng)新聞發(fā)布會(huì)知情人見(jiàn)面會(huì)知情人聯(lián)宜會(huì)報(bào)廣雜志軟文專(zhuān)訪(fǎng)網(wǎng)絡(luò)電臺(tái)客戶(hù)帶客戶(hù)返點(diǎn)送物業(yè)費(fèi)資源共享聯(lián)動(dòng)銷(xiāo)售體驗(yàn)海洋世界出書(shū)展覽期刊雜志專(zhuān)欄定期回訪(fǎng)客戶(hù)帶客戶(hù)小城效應(yīng)大海洋伙伴關(guān)系計(jì)劃極地海洋世界購(gòu)買(mǎi)者參觀(guān)者海洋館VIP待遇贈(zèng)送海洋館年卡推出“獲得極地海洋世界海洋館經(jīng)營(yíng)回報(bào)”的主題海洋館形象代言等吸引目標(biāo)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)。關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)的“客戶(hù)帶客戶(hù)”直接給予介紹方房?jī)r(jià)折扣（點(diǎn)數(shù)待定）贈(zèng)送雙方或介紹方物業(yè)費(fèi)減免待遇（年限待定）贈(zèng)送雙方或介紹方海洋館免費(fèi)參觀(guān)門(mén)票（天數(shù)待定）事件活動(dòng)主題：顧客營(yíng)銷(xiāo)之大海洋伙伴關(guān)系時(shí)間：2009年12月（暫定）銷(xiāo)售執(zhí)行業(yè)務(wù)員有針對(duì)性的培訓(xùn)，加強(qiáng)對(duì)客戶(hù)的把握能力加強(qiáng)催促成交客戶(hù)辦理按揭的說(shuō)辭，盡快實(shí)現(xiàn)前期銷(xiāo)售的回款配合工程封頂，積極溝通各方，做好按揭準(zhǔn)備第三階段時(shí)間安排：09.12—10.3月?tīng)I(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)一期整體價(jià)值的回收，為二期積累客戶(hù)營(yíng)銷(xiāo)策略擴(kuò)大戰(zhàn)果，刺激回款，完美收官■此階段面臨清盤(pán)，尾房銷(xiāo)售不可松懈。為實(shí)現(xiàn)順利售罄在尾房銷(xiāo)售階段不出現(xiàn)銷(xiāo)售障礙，可利用前期銷(xiāo)售過(guò)程中價(jià)格的逐步調(diào)整，繼續(xù)擠壓觀(guān)望客戶(hù)，造成大量客戶(hù)的追漲心理，并且產(chǎn)生橫向影響、互相擠壓，促進(jìn)快速成交，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化；■對(duì)銷(xiāo)售人員進(jìn)行“促進(jìn)回款”的專(zhuān)項(xiàng)培訓(xùn)，同時(shí)組織客戶(hù)聯(lián)誼活動(dòng)，拉近客戶(hù)與銷(xiāo)售人員、與開(kāi)發(fā)商之間的距離，給銷(xiāo)售人員創(chuàng)造與回款不積極的客戶(hù)溝通的機(jī)會(huì)，推動(dòng)項(xiàng)目的回款進(jìn)程，營(yíng)銷(xiāo)主題極地海洋世界一期完美謝幕活動(dòng)主題：新春客戶(hù)答謝會(huì)活動(dòng)時(shí)間：2009年1月活動(dòng)地點(diǎn)：項(xiàng)目附近的酒店多功能廳活動(dòng)目的：通過(guò)年底的客戶(hù)關(guān)懷，維持客戶(hù)關(guān)系，擴(kuò)大口碑傳播半徑?；顒?dòng)形式：組織簽約客戶(hù)和認(rèn)購(gòu)客戶(hù)參加客戶(hù)答謝活動(dòng)。答謝活動(dòng)由宴會(huì)、欣賞演藝、互動(dòng)游戲等環(huán)節(jié)組成，現(xiàn)場(chǎng)穿插抽獎(jiǎng)活動(dòng)，獎(jiǎng)品為洗衣機(jī)、微波爐等家電。以此形式的聯(lián)誼活動(dòng)，鞏固口碑傳播，同時(shí)促進(jìn)回款。

事件活動(dòng)銷(xiāo)售執(zhí)行根據(jù)積累客戶(hù)數(shù)量釋放房源，小幅度上調(diào)價(jià)格傳遞升值信號(hào)，刺激客戶(hù)快速成交，保持項(xiàng)目熱銷(xiāo)形象。加強(qiáng)周邊項(xiàng)目的市調(diào)，根據(jù)市場(chǎng)情況調(diào)整銷(xiāo)控，有效的對(duì)客戶(hù)進(jìn)行積壓。印記區(qū)域形象：處女地開(kāi)始運(yùn)作城市形象：項(xiàng)目成為整個(gè)城市的熱點(diǎn)話(huà)題二期住宅——①一期形成的商業(yè)氛圍；②歐洲風(fēng)情小鎮(zhèn)的運(yùn)營(yíng)；③1/3板道大街的運(yùn)營(yíng)；④海洋館穩(wěn)定的運(yùn)營(yíng)。第二階段：旺地武漢精英城2010.9—2012.6區(qū)域拉近與“中心”的距離，項(xiàng)目與區(qū)域共成長(zhǎng)海洋公園、風(fēng)情小鎮(zhèn)珠聯(lián)璧合洋房40%高層20%2009年3月2009年7月2009年12月一次二次三次洋房20%高層30%疊加40%洋房20%高層40%疊加60%2010年5月洋房20%高層10%海洋館及泛海洋主題商街開(kāi)幕四次主題商街不斷完善，海洋館迎來(lái)周年慶典社區(qū)商業(yè)樣板街開(kāi)放泛海洋主題商街招商如火如荼區(qū)域新熱點(diǎn)逐步形成新區(qū)域的誕生產(chǎn)品價(jià)值提升要點(diǎn)：園林景觀(guān)精致升級(jí)建筑立面注重風(fēng)情營(yíng)造戶(hù)型面積適當(dāng)放大，戶(hù)型創(chuàng)新建材及裝修標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)提升極地海洋公園——①海洋館穩(wěn)定開(kāi)發(fā)，客群充實(shí)；

②海洋館與知名商家聯(lián)手，擴(kuò)大客群；③海洋館明星歌友會(huì)。“后?！蔽幕虡I(yè)——①歐洲風(fēng)情小鎮(zhèn)啟動(dòng)，引入名族服飾、藝術(shù)珍品、創(chuàng)意家居等，營(yíng)造商業(yè)氛圍；②1/3板道大街啟動(dòng)，引入酒吧、特色餐飲等，逐步提升商業(yè)檔次。營(yíng)銷(xiāo)主題海洋公園、風(fēng)情小鎮(zhèn)珠聯(lián)璧合營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行1、家庭周末體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)以“周末試住”為核心力量的客戶(hù)資源拓展手段將最大限度實(shí)現(xiàn)四類(lèi)人群同時(shí)參與媒體人士周末之旅私營(yíng)業(yè)主周末之旅海昌業(yè)主周末之旅高管人士周末之旅全程實(shí)施周末試住政策銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)放車(chē)接車(chē)送低價(jià)收費(fèi)客戶(hù)提供試住豐富的娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)活動(dòng)支持體驗(yàn)情景周周狂歡周末體驗(yàn)流程現(xiàn)場(chǎng)生活情景·

真人SHOW水岸風(fēng)情生活·

真人情景SHOW致電海昌自有客戶(hù)，征詢(xún)周末休閑方案；邀約到場(chǎng)享受休閑生活——

演繹水岸情景生活增強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)感染力制造高關(guān)注度和新聞點(diǎn)休閑氛圍營(yíng)造——吃、喝利用美食、品酒、主題PARTY等具備休閑氣質(zhì)的活動(dòng)增強(qiáng)項(xiàng)目舒緩、休閑的生活氛圍運(yùn)動(dòng)氛圍營(yíng)造——玩——如羽毛球、與海洋動(dòng)物親密接觸、攀巖等內(nèi)容的豐富完善，進(jìn)一步增強(qiáng)項(xiàng)目的休閑內(nèi)涵。娛樂(lè)氛圍營(yíng)造——樂(lè)利用項(xiàng)目現(xiàn)有資源，在室內(nèi)外增加娛樂(lè)設(shè)施·

增加娛樂(lè)內(nèi)容通過(guò)表演、游戲以及相應(yīng)的配套全力營(yíng)造社區(qū)整體的娛樂(lè)氛圍2、海洋館明星歌友會(huì)邀請(qǐng)著名明星，親臨武漢極地海洋世界進(jìn)行海洋館歌友會(huì)。通過(guò)各大媒體資源進(jìn)行相關(guān)宣傳，在海洋館以歌會(huì)友，海洋、動(dòng)物、人文，三位一體，體現(xiàn)出強(qiáng)大而濃郁的人文氛圍。3、商家合作通過(guò)和一些著名商家洽談，進(jìn)行商務(wù)合作。購(gòu)買(mǎi)該商家產(chǎn)品積累金額兌換一定價(jià)值的海洋館抵用券。一方面帶動(dòng)海洋館的人氣，另外一方面推動(dòng)住宅的銷(xiāo)售。印記區(qū)域形象：成為整個(gè)東西湖的區(qū)域中心城市形象：為整個(gè)城市注入了新的活力三期住宅——①”棕櫚灘“酒店運(yùn)營(yíng)，項(xiàng)目品質(zhì)的拔升；②海洋館的人氣保障；③小區(qū)規(guī)模的逐步形成。第三階段：成熟武漢2012.6—2013.12區(qū)域拉近與“中心”的距離，區(qū)域價(jià)值帶動(dòng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升產(chǎn)品價(jià)值提升要點(diǎn)：園林景觀(guān)更加親水，水資源導(dǎo)入成為最大亮點(diǎn)建筑表情更加豐富，風(fēng)情化營(yíng)造更為純粹戶(hù)型結(jié)構(gòu)更為合理，同時(shí)設(shè)置更多觀(guān)景設(shè)施大戶(hù)型面積配比可適當(dāng)放大極地海洋公園——①極地海洋館良性運(yùn)作；

②海洋館兒童畫(huà)展；

③“武漢小姐“選拔賽基地。營(yíng)銷(xiāo)策略“棕櫚灘”商業(yè)文化——①東方馬城的良性運(yùn)營(yíng)；②海洋館的資源效應(yīng)；③1/3板道大街的運(yùn)營(yíng)。營(yíng)銷(xiāo)主題棕櫚灘酒店—帶給你不一般的享受營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行1、兒童畫(huà)展兒童是明天的未來(lái)，關(guān)愛(ài)兒童，享受海洋。通過(guò)舉辦兒童畫(huà)展，不僅可以激勵(lì)兒童的興趣，也更好的體現(xiàn)了武漢極地海洋世界的人文宗旨。使得海昌集團(tuán)在漢的品牌形象深入人心。2、武漢小姐選拔賽與媒體聯(lián)系，可將海洋館作為某屆武漢小姐選拔賽的比賽場(chǎng)地、外景出鏡場(chǎng)地。這樣可以充分提高極地海洋世界項(xiàng)目在城市的影響力，更進(jìn)一步的推動(dòng)項(xiàng)目住宅和商業(yè)的銷(xiāo)售。3、開(kāi)辟新新產(chǎn)業(yè)Cosplay基地商業(yè)中開(kāi)辟新新產(chǎn)業(yè)cosplay基地，美女野獸、白雪公主、特色動(dòng)漫帶你游覽海洋世界。4、體驗(yàn)式生活消費(fèi)模式設(shè)立主題風(fēng)情商業(yè)街由“財(cái)富街、裝飾街、淘金街、女人街、休閑街、餐飲街”構(gòu)成，集兒童娛樂(lè)、休閑餐飲、美容美發(fā)、精品服飾、音像文化、電子文圖、女人世界、酒吧茶館為一體，組成極具特色的商業(yè)步行街和體驗(yàn)式生活消費(fèi)模式。印記區(qū)域形象：成為武漢北部新城區(qū)領(lǐng)頭羊的作用城市形象：逐步提升了項(xiàng)目在城市中的檔次和品味四期住宅——①濃厚的商業(yè)氛圍；②海洋館的名片效應(yīng)；③”波托菲諾“商業(yè)街的完美呈現(xiàn)。第四階段：完善武漢魅力之城2013.12—2015.6城市新中心的形成，黃金地段價(jià)值顯現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)值提升要點(diǎn)：景觀(guān)更加精細(xì)化、主題化，更加注重對(duì)細(xì)節(jié)的完美處理立面大氣穩(wěn)重，色調(diào)高雅戶(hù)型設(shè)置可部分傾向于大平層或躍層產(chǎn)品配置設(shè)施科技化、人性化“波托菲諾”商業(yè)街區(qū)——①項(xiàng)目點(diǎn)睛之筆引發(fā)新一輪市場(chǎng)熱點(diǎn)；②商業(yè)的穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)；③海洋館源源不斷的客群；④小區(qū)規(guī)模成形。海洋館——①良好的市場(chǎng)驗(yàn)證，復(fù)合型綜合大盤(pán)打造成功；

②海洋館在華中地區(qū)影響力；

③科普知識(shí)教育營(yíng)銷(xiāo)策略營(yíng)銷(xiāo)主題波托菲諾引領(lǐng)時(shí)代潮流營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行1、互動(dòng)課堂通過(guò)與各大小中學(xué)聯(lián)系，把極地海洋館作為科普教育基地，讓學(xué)生面對(duì)面學(xué)習(xí)海洋知識(shí)，演繹精彩的互動(dòng)課堂。2、武漢食博會(huì)在商業(yè)部分的美食區(qū)，可以通過(guò)武漢食博會(huì)主辦單位，把歷屆食博會(huì)的舉辦地點(diǎn)設(shè)置到本項(xiàng)目。通過(guò)“吃”文化，讓項(xiàng)目在廣大市民心目中提升形象。從而拉動(dòng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的合理回收。3、世界“NewTown”之旅攜手專(zhuān)家、學(xué)者及政府共同舉辦“世界NewTown”可持續(xù)發(fā)展論壇組織意向客戶(hù)參加“世界NewTown”

之旅客戶(hù)之間交流互動(dòng)——“我的NewTown”

感受客戶(hù)與專(zhuān)家開(kāi)發(fā)商互動(dòng)——“海昌NewTown”之我見(jiàn)愿景預(yù)置，客戶(hù)直觀(guān)地感受到極地海洋世界“NewTown生活”的含義借力使力，以國(guó)外成熟NewTown的感召力打動(dòng)客戶(hù)“世界NewTown”之旅，將體驗(yàn)進(jìn)行到底——荷蘭的須德海

須德海在生態(tài)保護(hù)為前下，周邊1/4用于城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)，余下的1/4是自然區(qū)域。須德海在發(fā)展、保護(hù)、改造的聯(lián)動(dòng)下，周邊城鎮(zhèn)的規(guī)模不斷擴(kuò)大。人居環(huán)境與自然環(huán)境和諧共生，成為圍湖造城、濱湖發(fā)展的突出范例。體驗(yàn)世界新市鎮(zhèn)（NEWTOWN）輔助活動(dòng)建立國(guó)際友好城鎮(zhèn)關(guān)系提供榮譽(yù)市民資格名額我的城市DIY規(guī)劃設(shè)計(jì)展業(yè)主精美裝修TOP10評(píng)比印記區(qū)域形象：“NewTown”打造成功城市形象：整個(gè)項(xiàng)目已成為城市的名片第二章：項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)策略全程規(guī)劃策略主張客戶(hù)互動(dòng)近郊區(qū)客戶(hù)構(gòu)成

客戶(hù)基本屬性

客戶(hù)需求屬性

客戶(hù)特征共性分析1、目標(biāo)客群靜態(tài)分析25-30歲：年輕夫婦、公司白領(lǐng)35%30-35歲：二次或多次置業(yè)者45%35-50歲：崇尚假期休閑的企業(yè)老總，個(gè)體私營(yíng)業(yè)主20%企業(yè)老總：20%個(gè)體私營(yíng)業(yè)主：30%白領(lǐng)階層：25%企業(yè)個(gè)體：25%兩口之家：30%三口之家：50%其它：20%1、地緣客群2、漢口城中心3、周邊區(qū)域：后湖片區(qū)、金銀湖片區(qū)、盤(pán)龍城片區(qū)等4、部分客戶(hù)來(lái)自青山區(qū)和黃陂區(qū)

5、少量外區(qū)域如孝感、咸寧等客戶(hù)基本屬性年齡層次職業(yè)構(gòu)成家庭組成區(qū)域來(lái)源客戶(hù)需求屬性1、自購(gòu)型：a、以度假、休閑為主要目的（周末度假娛樂(lè)）

b、以教育為主要目的

c、以純自住為主要的，居家型客戶(hù)群體為主導(dǎo)（1）向往“5+2”生活模式，渴望在近郊擁有一套豪華度假式住宅作為第二居所（2）急于解決住所問(wèn)題，認(rèn)同本項(xiàng)目的居住價(jià)值2、投資型：a、以短線(xiàn)投資為主要目的

b、以長(zhǎng)線(xiàn)投資為主要目的投資型：1、看重區(qū)域影響力，投資商住酒店

2、項(xiàng)目所在區(qū)域的發(fā)展前景和巨大的升值潛力，希望投資本項(xiàng)目獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定的收益自購(gòu)型：1、周邊環(huán)境

2、教育配套

3、生活配套首次置業(yè)比例：30%再次置業(yè)比例：30%多次置業(yè)比例：40%購(gòu)買(mǎi)目的關(guān)注因素置業(yè)次數(shù)客戶(hù)共性特征分析欲改善居住環(huán)境的二次或多次置業(yè)者，這類(lèi)人群收入水平較高，需求面積及戶(hù)型相對(duì)較大。收入水平較高、崇尚假期休閑的企業(yè)老總，個(gè)體私營(yíng)業(yè)主以及白領(lǐng)階層，對(duì)環(huán)境及住宅配套、品質(zhì)等要求較高。部分福利性購(gòu)房的企業(yè)個(gè)體以年輕夫婦及拆遷戶(hù)為主的中等收入水平的首次置業(yè)者，所需面積和房型較小客戶(hù)范疇

客戶(hù)范疇描述

客戶(hù)細(xì)分客戶(hù)范疇描述階層描述以中產(chǎn)階級(jí)自主為主，富裕/富貴階層投資為輔屬地描述武漢市中心為主題，周邊縣級(jí)城市為輔的新武漢人群職業(yè)描述政府機(jī)構(gòu)企事業(yè)單位人員、都市白領(lǐng)、私營(yíng)企業(yè)主家庭結(jié)構(gòu)3口之家和2口之家為住，大家庭和單身為輔武漢市區(qū)客源客戶(hù)細(xì)分---區(qū)域來(lái)源職業(yè)構(gòu)成政府及事業(yè)單位人員/企業(yè)中高層管理人員/企業(yè)白領(lǐng)/健康養(yǎng)老族/市區(qū)改善需求者1、周末度假娛樂(lè)2、自住向往“5+2”生活模式，渴望在近郊擁有一套豪華度假式住宅作為第二居所3、投資型看重區(qū)域影響力，投資商住酒店以中高等教育學(xué)歷占主流，且以中青年為主近郊區(qū)客源

職業(yè)構(gòu)成盤(pán)龍城、金銀湖、后湖的年輕夫婦及城市副中心的拆遷戶(hù)。

購(gòu)買(mǎi)目的急于解決住所問(wèn)題，認(rèn)同本項(xiàng)目的居住價(jià)值。看好項(xiàng)目區(qū)域的發(fā)展前景和升值潛力。年齡層次這類(lèi)人群主要是以居家型為主，所以年齡層