4業(yè)主、業(yè)主大會與業(yè)主委員會

4業(yè)主、業(yè)主大會與業(yè)主委員會

本章要點

業(yè)主、業(yè)主大會與業(yè)主委員會在物業(yè)管理中具有舉足輕重的作用。本章介紹業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)，業(yè)主大會的籌備和召開，業(yè)主大會討論決定的事項和決議的形成，業(yè)主委員會的組成和職責，業(yè)主委員會與居民委員會的關(guān)系，業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系。管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則的制定。

本章要點

業(yè)主、業(yè)主大會與業(yè)主委員會在物業(yè)管理中具有舉足4.1業(yè)主

4.1.1業(yè)主的定義業(yè)主是指房屋的所有權(quán)人。房屋所有權(quán)有專有部分的所有權(quán)、共有部分的共有權(quán)和共同管理權(quán)之分，即業(yè)主既享受專有權(quán)人的權(quán)利、又享受共有權(quán)人的權(quán)利、同時還享受共同管理權(quán)人的權(quán)利。4.1業(yè)主

4.1.1業(yè)主的定義業(yè)主是指房屋的所有權(quán)人。4.1.2業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)1）業(yè)主的權(quán)利（1）業(yè)主的物的權(quán)利①業(yè)主作為專有權(quán)人的權(quán)利業(yè)主依法行使對專有部分的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。②業(yè)主作為共有權(quán)人的權(quán)利業(yè)主可對共有部分行使使用和收益的權(quán)利。③業(yè)主作為共同管理權(quán)人的權(quán)利業(yè)主作為建筑物管理團體的一個成員，享有每個成員應(yīng)有的表決權(quán)、訂約權(quán)、請求權(quán)、選舉權(quán)、監(jiān)督權(quán)等權(quán)利。4.1.2業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)1）業(yè)主的權(quán)利4.1.2業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)1）業(yè)主的權(quán)利（2）業(yè)主在物業(yè)管理活動中的權(quán)利①按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)②提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理事項提出建議③提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議④參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)⑤選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)⑥監(jiān)督業(yè)主委員會的工作⑦監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同⑧對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)⑨監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金的管理和使用⑩法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利

4.1.2業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)1）業(yè)主的權(quán)利4.1.2業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)2）業(yè)主的義務(wù)（1）業(yè)主對應(yīng)物的義務(wù)①業(yè)主作為專有權(quán)人的義務(wù)不得危及建筑物的安全，不得隨意變動處于其專有部分內(nèi)部的共有部分，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。②業(yè)主作為共有權(quán)人的義務(wù)業(yè)主在行使共有權(quán)時，必須按照共有部分本來的種類、性質(zhì)、構(gòu)造來使用。業(yè)主在使用共有的樓梯、平臺、廁所、大門等設(shè)施時，必須顧及他人的利益。③業(yè)主作為共同管理權(quán)人的義務(wù)業(yè)主作為共同管理權(quán)人應(yīng)執(zhí)行業(yè)主大會決議、遵守業(yè)主大會章程和管理規(guī)約、服從管理人管理、支付共同費用。4.1.2業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)2）業(yè)主的義務(wù)4.1.2業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)2）業(yè)主的義務(wù)（2）業(yè)主在物業(yè)管理活動中的義務(wù)①遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則②遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度③執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定④按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金⑤按時交納物業(yè)服務(wù)費用⑥法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)4.1.2業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)2）業(yè)主的義務(wù)4.2業(yè)主大會

4.2.1業(yè)主大會的性質(zhì)

業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)利，履行相應(yīng)的義務(wù)。業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議召開之日起成立。4.2業(yè)主大會

4.2.1業(yè)主大會的性質(zhì)

業(yè)主大會由物業(yè)管理4.2.2首次業(yè)主大會會議的召開條件物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時，就具備了首次業(yè)主大會會議的召開條件。符合成立業(yè)主大會條件的，區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在收到業(yè)主提出籌備業(yè)主大會書面申請后60日內(nèi)，負責組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會會議籌備組。4.2.2首次業(yè)主大會會議的召開條件物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的4.2.3業(yè)主大會的籌備1）首次業(yè)主大會會議的籌備首次業(yè)主大會會議籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居民委員會代表組成?；I備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半，籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔任。籌備組中業(yè)主代表的產(chǎn)生，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會組織業(yè)主推薦?；I備組應(yīng)自組成之日起90日內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會會議。2）二次業(yè)主大會會議召開第二次及以后的業(yè)主大會會議，由業(yè)主委員會主持召開。4.2.3業(yè)主大會的籌備1）首次業(yè)主大會會議的籌備4.2.4業(yè)主大會的形式業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應(yīng)當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。業(yè)主大會定期會議按照業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的時間和周期由業(yè)主委員會組織召開。業(yè)主大會臨時會議是因特殊情況而臨時舉行的會議。4.2.4業(yè)主大會的形式業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，4.2.5業(yè)主大會的決定1）業(yè)主大會討論決定的事項（1）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則（2）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約（3）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員（4）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人（5）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金（6）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施（7）利用共有部分進行經(jīng)營以及所得收益的分配與使用（8）制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標準以及物業(yè)服務(wù)收費方案（9）改變共有部分的用途（10）法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項4.2.5業(yè)主大會的決定1）業(yè)主大會討論決定的事項4.2.5業(yè)主大會的決定2）業(yè)主投票權(quán)的確定業(yè)主的投票權(quán)數(shù)由專有部分面積和業(yè)主人數(shù)確定。業(yè)主大會確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)，可按下列方法認定專有部分面積和建筑物總面積：（1）專有部分面積按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進行登記的，暫按測繪機構(gòu)的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；（2）建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算。業(yè)主大會確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)，可按下列方法認定業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)：（1）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；（2）總?cè)藬?shù)，按照前項的統(tǒng)計總和計算。4.2.5業(yè)主大會的決定2）業(yè)主投票權(quán)的確定4.2.5業(yè)主大會的決定3）業(yè)主大會的決定的形成業(yè)主大會會議決定籌集和使用專項維修資金以及改造、重建建筑物及其附屬設(shè)施的，要經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定其他共有和共同管理權(quán)利事項的，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。4.2.5業(yè)主大會的決定3）業(yè)主大會的決定的形成4.3業(yè)主委員會

4.3.1業(yè)主委員會的產(chǎn)生

1）業(yè)主委員會的性質(zhì)業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，是在物業(yè)管理活動中代表和維護全體業(yè)主合法權(quán)益的組織。業(yè)主委員會對業(yè)主大會負責。4.3業(yè)主委員會

4.3.1業(yè)主委員會的產(chǎn)生

1）業(yè)主委員4.3.1業(yè)主委員會的產(chǎn)生2）業(yè)主委員會的組成業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由5至11人單數(shù)組成。業(yè)主委員會委員應(yīng)當是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：（1）具有完全民事行為能力；（2）遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；（3）遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；（4）熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔；（5）具有一定的組織能力；（6）具備必要的工作時間。4.3.1業(yè)主委員會的產(chǎn)生2）業(yè)主委員會的組成4.3.1業(yè)主委員會的產(chǎn)生3）業(yè)主委員會的備案業(yè)主委員會應(yīng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理備案手續(xù)：（1）業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉的情況；（2）管理規(guī)約；（3）業(yè)主大會議事規(guī)則；（4）業(yè)主大會決定的其他重大事項。4.3.1業(yè)主委員會的產(chǎn)生3）業(yè)主委員會的備案4.3.2業(yè)主委員會的職責1）業(yè)主委員會的職責（1）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議。（2）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況。（3）與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。（4）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。（5）監(jiān)督管理規(guī)約的實施。（6）督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用。（7）組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用。（8）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛。（9）業(yè)主大會賦予的其他職責。4.3.2業(yè)主委員會的職責1）業(yè)主委員會的職責4.3.2業(yè)主委員會的職責2）業(yè)主委員會向業(yè)主公布的資料（1）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；（2）業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定；（3）物業(yè)服務(wù)合同；（4）專項維修資金的籌集、使用情況；（5）物業(yè)共有部分的使用和收益情況；（6）占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的處分情況；（7）業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況；（8）其他應(yīng)當向業(yè)主公開的情況和資料。4.3.2業(yè)主委員會的職責2）業(yè)主委員會向業(yè)主公布的資料4.3.3業(yè)主委員會會議和工作檔案1）業(yè)主委員會會議業(yè)主委員會要按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定及業(yè)主大會的決定召開會議。業(yè)主委員會會議應(yīng)有過半數(shù)的委員出席，作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。業(yè)主委員會委員不能委托代理人參加會議。4.3.3業(yè)主委員會會議和工作檔案1）業(yè)主委員會會議4.3.3業(yè)主委員會會議和工作檔案2）業(yè)主委員會工作檔案業(yè)主委員會要建立工作檔案，工作檔案包括以下主要內(nèi)容：（1）業(yè)主大會、業(yè)主委員會的會議記錄；（2）業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定；（3）業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同；（4）業(yè)主委員會選舉及備案資料；（5）專項維修資金籌集及使用賬目；（6）業(yè)主及業(yè)主代表的名冊；（7）業(yè)主的意見和建議。4.3.3業(yè)主委員會會議和工作檔案2）業(yè)主委員會工作檔案4.3.3業(yè)主委員會會議和工作檔案3）業(yè)主委員會印章管理業(yè)主委員會要建立印章管理規(guī)定，并指定專人保管印章。使用業(yè)主大會印章，要根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定或者業(yè)主大會會議的決定；使用業(yè)主委員會印章，要根據(jù)業(yè)主委員會會議的決定。4.3.3業(yè)主委員會會議和工作檔案3）業(yè)主委員會印章管理4.3.4業(yè)主委員會委員資格和增補

1）業(yè)主委員會委員資格終止業(yè)主委員會委員資格有下列情況之一的，自行終止：（1）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；（2）喪失民事行為能力的；（3）依法被限制人身自由的；（4）法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。2）業(yè)主委員會委員增補業(yè)主委員會任期內(nèi)，委員出現(xiàn)空缺時，要及時補足。4.3.4業(yè)主委員會委員資格和增補

1）業(yè)主委員會委員資格終4.3.5業(yè)主委員會換屆

1）業(yè)主委員會的任期業(yè)主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過5年，可連選連任，業(yè)主委員會委員具有同等表決權(quán)。業(yè)主委員會任期屆滿前3個月，要組織召開業(yè)主大會會議，進行換屆選舉，并報告物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。業(yè)主委員會應(yīng)當自任期屆滿之日起10日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會。4.3.5業(yè)主委員會換屆

1）業(yè)主委員會的任期4.3.5業(yè)主委員會換屆

2）業(yè)主委員會換屆時應(yīng)做的工作（1）起草本屆業(yè)主委員會工作情況的報告；（2）確定業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；（3）確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在業(yè)主大會上的投票權(quán)數(shù)；（4）將新一屆業(yè)主委員會成員候選人的簡歷、房屋產(chǎn)權(quán)證號、交納物業(yè)服務(wù)費的證明等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行公示；（5）做好召開業(yè)主大會會議的其他準備工作。4.3.5業(yè)主委員會換屆

2）業(yè)主委員會換屆時應(yīng)做的工作4.3.6業(yè)主委員會的活動經(jīng)費及活動場所

1）業(yè)主委員會的工作經(jīng)費業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔。工作經(jīng)費可以由業(yè)主分攤，也可以從物業(yè)共有部分經(jīng)營所得收益中列支。工作經(jīng)費的收支情況，要定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主監(jiān)督。工作經(jīng)費籌集、管理和使用的具體辦法由業(yè)主大會決定。2）業(yè)主委員會的活動場所業(yè)主委員會的活動場所，有條件的可在物業(yè)管理用房中安排。新建住宅小區(qū)已按規(guī)定提供物業(yè)管理用房的，可在其中劃出一定面積作為業(yè)主委員會的活動用房；原有住宅小區(qū)實施物業(yè)管理的，可在原有配套用房或補建項目中統(tǒng)籌解決。4.3.6業(yè)主委員會的活動經(jīng)費及活動場所

1）業(yè)主委員會的工4.4管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則

4.4.1管理規(guī)約

1）管理規(guī)約的概念和性質(zhì)管理規(guī)約，指業(yè)主共同訂立或者承諾的，對全體業(yè)主具有約束力的有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當承擔的責任等事項依法作出的約定。2）管理規(guī)約的特征（1）業(yè)主意思自治。（2）訂立程序嚴格。（3）效力至上。4.4管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則

4.4.1管理規(guī)約

1）管4.4.1管理規(guī)約

3）管理規(guī)約的內(nèi)容（1）管理區(qū)域物業(yè)的名稱、地點、面積、戶數(shù)等基本情況；（2）共用部分的持份比例、全體共用部分和局部共用部分的范圍等共用部分的分攤和使用情況；（3）業(yè)主大會及其管理機構(gòu)的設(shè)置、人數(shù)、權(quán)限、運作方式，業(yè)主投票權(quán)的計算；管理人員的選舉、任期、解任及職責；業(yè)主會議和管理人員會議的召開；管理費用的繳納等業(yè)主共同事務(wù)的管理情況；（4）不得改變物業(yè)的使用目的，禁止堆放危險物品及影響環(huán)境衛(wèi)生的物品，禁止飼養(yǎng)妨礙他人的動物或?qū)櫸锏茸≌瑢Ｓ胁糠质褂玫南拗魄闆r；（5）規(guī)定共用部分設(shè)施設(shè)備及其它附屬設(shè)施的使用方法等共用部分的使用情況；（6）規(guī)定業(yè)主違反管理規(guī)約的責任等。4.4.1管理規(guī)約

3）管理規(guī)約的內(nèi)容4.4.1管理規(guī)約

4）管理規(guī)約的效力（1）管理規(guī)約的生效條件業(yè)主須有相應(yīng)的行為能力，業(yè)主的意思表示真實，規(guī)約的內(nèi)容不得違反法律的強行性規(guī)定及公序良俗。制定和修改管理規(guī)約，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。（2）管理規(guī)約的生效時間規(guī)約本身有生效時間的，依規(guī)約規(guī)定；規(guī)約未規(guī)定生效時間的，自規(guī)約訂定之日起生效。（3）管理規(guī)約對人的效力管理規(guī)約的效力除對設(shè)定當事人有效外，業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)或發(fā)生繼承時，管理規(guī)約對受讓人和繼承人同樣有效。（4）管理規(guī)約的地域效力管理規(guī)約的地域效力是整個物業(yè)區(qū)，對物業(yè)區(qū)以外的業(yè)主和使用人的行為不發(fā)生效力。4.4.1管理規(guī)約

4）管理規(guī)約的效力4.4.1管理規(guī)約

5）管理規(guī)約的訂立管理規(guī)約一般由業(yè)主委員會負責草擬，并且經(jīng)過業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會審議批準。在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位制定的臨時管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。建設(shè)單位應(yīng)當在物業(yè)銷售前將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。4.4.1管理規(guī)約

5）管理規(guī)約的訂立4.4.2業(yè)主大會議事規(guī)則1）業(yè)主大會議事規(guī)則的含義業(yè)主大會議事規(guī)則是業(yè)主大會組織、運作的規(guī)程，是對業(yè)主大會宗旨、組織體制、活動方式、成員的權(quán)利義務(wù)等內(nèi)容進行記載的業(yè)主自律性文件。4.4.2業(yè)主大會議事規(guī)則1）業(yè)主大會議事規(guī)則的含義4.4.2業(yè)主大會議事規(guī)則2）業(yè)主大會議事規(guī)則的內(nèi)容（1）業(yè)主大會的議事方式。（2）業(yè)主大會的表決程序。（3）業(yè)主投票權(quán)確定辦法。（4）業(yè)主委員會的組成和成員任期。（5）其他有關(guān)業(yè)主大會活動的事項做出規(guī)定。4.4.2業(yè)主大會議事規(guī)則2）業(yè)主大會議事規(guī)則的內(nèi)容4.5業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)、居民委員會的關(guān)系

4.5.1業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系

1）法律上的平等地位關(guān)系2）經(jīng)濟上的有償服務(wù)關(guān)系3）工作上的監(jiān)督合作關(guān)系4.5業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)、居民委員會的關(guān)系

4.5.14.5.2業(yè)主委員會與居民委員會的關(guān)系

1）業(yè)主委員會與居民委員會