深圳中原物業(yè)參謀2007年2月城市綜合體開發(fā)戰(zhàn)略——寶城22區(qū)工程分期開發(fā)探討經(jīng)過與開展商的深入溝通，已在工程總體定位上達成共識，但仍需基于工程舊城改造特點對整體開發(fā)戰(zhàn)略予以定性研究，并進一步明確一期各類物業(yè)的指標分配，在分配中重點考慮地鐵的規(guī)劃影響以及資金快速回收等因素和要求。前言工程整體開發(fā)戰(zhàn)略地緣分析工程整體及各地塊定性分析開發(fā)謀略形象定位一期各類物業(yè)的指標分配完善的城市綜合體〔住宅/商業(yè)/寫字樓/公寓〕90/70適用整體或一期的戶型配置主要內(nèi)容第一局部：工程整體開發(fā)戰(zhàn)略地緣分析——位置特性寶安新中心區(qū)靈芝公園新安公園創(chuàng)業(yè)路廣深高速新安路本案寶安公園公園路商業(yè)中心非房地產(chǎn)熱點區(qū)域老區(qū)商業(yè)中心一級輻射第一批舊改核心區(qū)占據(jù)公園稀缺資源周邊配套成熟交通通達性高根據(jù)新寶安的開展規(guī)劃和新CBD中心區(qū)的建設(shè)要求，未來的25、26區(qū)將定位成寶安舊城的商業(yè)中心區(qū)，將出現(xiàn)建筑面積約為50萬平米的商業(yè)建筑群；與中心區(qū)的商業(yè)中心現(xiàn)代化、高檔化的定位有所不同，老城的商業(yè)中心更加強調(diào)群眾化、生活化。地緣分析——26區(qū)舊改中洲地塊長城地塊本案依據(jù)寶安中心組團規(guī)劃和新安舊城控制性詳細規(guī)劃，將23、25、26、27、22工業(yè)區(qū)改變?yōu)樯虡I(yè)、居住和配套設(shè)施用地。本案為公共設(shè)施配套完善的高尚住宅小區(qū)。規(guī)劃定位以高品位的住宅和商業(yè)為主，建成交通便捷、現(xiàn)代商業(yè)和園林居住相得益彰的都市生活效勞區(qū)。

區(qū)域性泵站加油站郵政設(shè)施小學、幼兒園大型超市地緣分析——規(guī)劃方向地緣分析——雙地鐵口〔規(guī)劃〕地鐵5號線站〔規(guī)劃〕地鐵10號線站〔內(nèi)部消息〕本案規(guī)劃中的雙地鐵站點將極大的提高本工程的居住和商業(yè)價值。因具體位置暫不確定，規(guī)劃時應(yīng)充分考慮適應(yīng)的靈活性。就開通的深圳地鐵1號線商業(yè)而言，繁花商業(yè)中心的均試圖將商業(yè)能在地下與地鐵站接駁，引導人流。地緣分析——道路及公園改造〔規(guī)劃〕22區(qū)周邊道路改造：根據(jù)?深圳市寶安區(qū)新安舊城BA102-04片區(qū)控制性詳細規(guī)劃?靈芝公園改造：〔根據(jù)新寶安的開展規(guī)劃和新CBD中心區(qū)的建設(shè)要求〕根據(jù)政府規(guī)劃將把城堡改造成文化活動場所，并撤除靠創(chuàng)業(yè)路的臨時建筑，建設(shè)球館和其它健身場地。在大門入口處左側(cè)的山坡上，新建了一個可容納400多人的“歌唱天地〞，游人在這里可以盡情地歌唱。分布在逍遙宮附近的28臺大彩電組成了一個“影視長廊〞，每部電視一個頻道，游人可以根據(jù)自己的興趣選擇節(jié)目。另據(jù)悉，靈芝公園整個地下局部將改造成大型購物商業(yè)街。工程整體分析——經(jīng)濟指標總占地：20.7萬M2總?cè)莘e率：3.8總建面：76萬M2其中：商住混和建面61.6萬M2配套共建等3.03萬M2其他不確定11.37萬M2一期：總占地：9.1萬M2總建面：34.58萬M2其中：住宅25.38萬M2商業(yè)5萬M2辦公2萬M2配套1.2萬M2公建1萬M2容積率5.4,建筑面積11.3萬M2容積率4.3,建筑面積2.2萬M2容積率5.2,建筑面積12萬M2容積率0.4,建筑面積1萬M2容積率0.1,建筑面積0.03萬M2容積率0.4,建筑面積0.9萬M2容積率0.9,建筑面積0.3萬M2容積率0.8,建筑面積0.8萬M2容積率1.9建筑面積2.3萬M2容積率2.2,建筑面積2.5萬M2容積率5.7,建筑面積33.8萬M2工程分析——人流/車流人流車流商業(yè)旺角商業(yè)價值帶一等住宅景觀佳視野闊二等住宅內(nèi)部景觀視野開揚三等住宅噪音較大景觀待改善視野一般商務(wù)氣氛指數(shù)好各區(qū)資源評判住宅綜合素質(zhì)：二期最正確一期A+B居中三期略差商業(yè)商務(wù)氣氛：D地塊比較理想二期原新一佳形成的氣氛應(yīng)重視開發(fā)謀略——打造城市綜合體將靈芝公園作為私藏〔景觀天橋連接〕教育作為賣點經(jīng)營〔引入名校/與B區(qū)同期開發(fā)/教育帶動社區(qū)〕以關(guān)注未來的眼光布局住宅/商業(yè)/寫字樓/公寓〔打造城市綜合體，盡量用工程整體90/70指標規(guī)劃1期住宅〕強化社區(qū)的整合性〔各期之間的融合/各地塊開發(fā)的配合〕工程整體布局建議人行主入口車行主入口景觀天橋集中式商業(yè)，2層，共6000M2集中式商業(yè)，2層，共2萬M2上蓋創(chuàng)業(yè)型寫字樓1棟2.2萬M2左右概念性酒店式公寓1棟1.9萬M2左右特色精品公園一街單間100M2左右單層6米高街鋪，共6000M2雙層街鋪，共5000M2社區(qū)商業(yè)街，單間60M2左右單層6米高街鋪，共2000M2一期另余約4000M2商鋪，建議入沿創(chuàng)業(yè)路地下一層成雙面街與雙地鐵站接駁，提升整體商業(yè)價值其余局部為高尚舒適性住宅關(guān)于三期和新圳河因開發(fā)周期較晚，尚有很多未確定指標等因素，建議開展方向，為純粹的高尚住宅區(qū)，盡量少配置商業(yè)，以提升住宅價值及前兩期商業(yè)價值。新圳河的改建，如加蓋或僅為清理整治，對工程整體價值的提升影響較大。確定時間約晚，價值提升約小，即僅能對后售的單位價格提升有幫助，不能追溯既往。建議盡量超“凱旋城〞的方向加蓋改建。西岸唯一76萬㎡公園大城西岸：因創(chuàng)業(yè)路地段優(yōu)勢融合工程入西岸視野，提升區(qū)域認同。唯一76萬㎡：強調(diào)規(guī)模優(yōu)勢及唯一，為生活提供“無所不能〞！公園：是稀缺資源放大化，也是打造公園般社區(qū)的藍圖描繪。大城氣勢磅礴之城邦，來那么震撼！工程物業(yè)定位城中央闊生活城市中央：本工程位于老寶城中心區(qū)，極易喚起客戶的區(qū)位認同感，提升工程價值。闊景：一期主力戶型戶型為三、四房大戶型，“闊綽〞表達客戶為高收入成功人士。亦有“闊景〞本工程緊臨靈芝公園，小區(qū)內(nèi)有大面積的園林，業(yè)主可以在家看到“滿目蒼翠〞。生活：周邊配套成熟，小區(qū)內(nèi)配有大型會所、商業(yè)、名校、幼兒園，生活極其便利。工程形象定位公園一品或“公園1號〞公園：——工程西側(cè)緊鄰總面積13萬平方米的靈芝公園。占據(jù)城市永久性稀缺資源；是城市的天然氧吧，空氣質(zhì)量好；永久性無遮擋景觀；具有可參與性，是本工程的后花園。一品：本工程體量為76萬平方米，是西岸唯一超級大盤，同時也是舊改第一盤?！耙黄法暠磉_工程綜合素質(zhì)最優(yōu)，非常大氣。工程案名建議工程案名備選靈芝公館公園城邦園城/都城/蔚城寶郡新都天城/公園天城貢院1號……考慮建筑與靈芝公園及周圍環(huán)境的融合，以“景觀、朝向、健康〞為主題，整體感覺美觀、大方、新穎，有強烈的視覺沖擊力。建筑風格統(tǒng)一協(xié)調(diào)，運用明快、簡潔的建筑外立面。外立面建議公園路一層商業(yè)氣氛、景橋與住宅的銜接參考城市

綜合體

之住宅

與商業(yè)

的銜接

處理

參考住宅沿創(chuàng)業(yè)路主入口與商業(yè)的銜接示意參考圖社區(qū)正對學校內(nèi)步行街面與招牌示意參考創(chuàng)業(yè)路與公園路交匯處的標志性雙層商業(yè)參考公園路特色街標志性包裝

參考第二局部：一期各類物業(yè)的指標分配各物業(yè)指標分配總占地：9.1萬M2總建面：34.58萬M2其中：住宅25.38萬M2商業(yè)5萬M2辦公2萬M2配套1.2萬M2公建1萬M2總占地：9.1萬M2總建面：34.58萬M2其中：住宅25.38萬M2大型集中式商業(yè)：2萬M2中型商業(yè)2個：0.6萬M2街鋪及公建：0.9萬M2地下室(預留商業(yè)):0.4萬M2辦公1棟：2.2萬M2酒店式公寓1棟：1.92萬M2配套1.2萬M2地塊景觀價值分析：區(qū)域景觀價值判斷打分10分A可觀部分中心園林，其他景觀基本無。5B可觀部分中心園林及城市景觀。6C盡攬小區(qū)中心園林景觀。8D可觀部分小區(qū)中心園林景觀相對較好。7E靠近公園、景觀較為優(yōu)越。10BECAD小學幼兒園靈芝公園學校寫字樓城市干道二期工程一期內(nèi)部資源分析——景觀/噪音地塊噪音影響分析：BECD區(qū)域噪音價值判斷打分10分A臨近小學和商業(yè)中心、噪音較大。5B臨近創(chuàng)業(yè)路，車流較大，噪音較為明顯。4C小區(qū)中心、基本無噪音9D臨近幼兒園和周邊工業(yè)廠房，噪音較大。6E靠近公園，噪音較小。8小學幼兒園靈芝公園學校城市干道寫字樓A二期工程一期內(nèi)部資源分析——景觀/噪音BECAD小學幼兒園靈芝公園學校城市干道寫字樓地塊景觀噪音綜合得分權(quán)重70%30%A555B645.4C898.3D766.7E1089.4通過對地塊景觀及噪音方面的比較分析說明地塊內(nèi)各區(qū)域的綜合素質(zhì)排位：E>C>D>B>A第一集團第二集團第三集團二期工程一期內(nèi)部資源分析——景觀/噪音E16000C14500A10800小學幼兒園靈芝公園二期工程學校城市干道寫字樓D13000B12000200720212021成長期二級市場價格走勢三級市場價格走勢200610800價格時間13000ABCDE120001450016000第一集團第二集團第三集團四房五房為主三房為主小三房二房為主E>C>D>B>A一期內(nèi)部資源分析——景觀/視野/噪音住宅戶型配置——整個工程滿足90/70將90平方米以上戶型盡量布置在一期。二、三期戶型全部為90M2以下戶型。其中二期的景觀朝向好的戶型可考慮用雙拼的形式組合成三房以上單位。本工程住宅總建筑面積約為58.87萬M2，根據(jù)90\70政策，90M2以上戶型面積為17.66萬M2。一期住宅總建筑面積為25.38萬M2，那么90M2以上戶型占一期住宅面積比例為70%，90M2以下戶型占一期住宅面積比例為30%。90平方米以上戶型面積比為70%，90平方米以下戶型面積比為30%。主要分布在A區(qū)朝創(chuàng)業(yè)路位置、B區(qū)較差位置、和D區(qū)朝向?qū)懽謽俏恢谩?10-125平方米三房和135-170平方米四房為主力戶型，面積比分別為40%、25%。分布在A區(qū)、B區(qū)朝向靈芝公園、小區(qū)園景位置。180-220平方米五房為本工程中平面最大面積，全部位于A區(qū)同時朝向靈芝公園、小區(qū)園林的最正確位置，面積比為5%。一期戶型定位和分布說明稀缺舒適型大戶型社區(qū)戶型面積(M2)主力面積(M2)面積比套數(shù)套數(shù)比二房二廳78-858020.00%20.00%63527.67%27.67%三房二廳85-908810.00%50.00%28812.58%51.00%100-11010815.00%35315.37%115-12512025.00%52923.06%四房二廳135-14314015.00%25.00%27211.86%18.56%160-17016510.00%1546.71%五房二廳180-2202005.00%5.00%632.77%2.77%一期總體戶型比例紅色為二房

藍色為85-90M2三房

綠色為100-125M2三房

黑色為四房

黃色為五房ADCB一期二期戶型分布示意圖初步預估：

需14個單元，建議為A:4*1棟+6*6棟

B:3*1棟+4*1棟+6*4棟

D:3*1棟住宅戶型配置——一期滿足90/70嚴格根據(jù)90/70政策，那么90平方米以上戶型占一期住宅面積比例為30%，90平方米以下戶型占一期住宅面積比例為70%。景觀朝向好的戶型可考慮用雙拼的形式組合成三房以上單位。四房、五房的面積比方案一相對縮小，以增加大戶型的套數(shù)。組合方式實現(xiàn)舒適型大戶型社區(qū)實際設(shè)計時，可以考慮多種組合的可能性，諸如通過1個85㎡+75㎡單位的組合，實現(xiàn)160㎡的大戶型;1個75㎡+65㎡單位的組合，實現(xiàn)140㎡的大戶型，豐富產(chǎn)品的多樣性。針對本工程，由于地位位置、容積率、周邊環(huán)境、市場競爭、地塊素質(zhì)等的各項差異，結(jié)合本工程定位，本工程一期戶型配比方下：戶型面積區(qū)間（

㎡

）主力面積（㎡）面積比套數(shù)套數(shù)比套數(shù)合計備注二房2*2*170-797520%35％67727%27%不組合三房小3*2*180-898515%44818%58%不組合中3*2*2105-11511030%65％69228%不組合大3*2*2120-13012515%30512%80㎡二房+45㎡一房組合四房4*2*2135-14414015%27211%11%75㎡二房+65㎡二房組合五房5*2*2155-1651605%793%3%85㎡三房+75㎡二房組合合計住宅總銷售面積253800平米，2473100%100%

一期戶型配比一期戶型配比〔報批用〕戶型面積（

㎡

）主力面積（㎡）面積比套數(shù)套數(shù)比套數(shù)合計一房1*2*140-48455%70％30510%10%二房2*2*163-68657%2729%51%2*2*272-787510%35111%2*2*270-797520%67722%2*2*278-828010%30510%三房3*2*180-89853%793%39%3*2*180-898515%44814%3*2*2105-11511030%30％69222%ADCB一期二期紅色為二房

藍色為85-90M2三房

綠色為100-125M2三房

黑色為四房

黃色為五房戶型分布示意圖初步預估〔按組合后〕：

需15個單元，建議為A:4*1棟+6*6棟

B:5*1棟+6*6棟

D:3*1棟關(guān)于一期地下室建議設(shè)2層，即“半地下室＋地下室〞：按照商業(yè)0.6個/100M2、住宅1戶1個，估算車位數(shù)在3000-3600個，須地下室面積在10-12萬M2，一層較難完成。建筑首層整體抬高，滿足半地下室要求。局部地下室為商業(yè)預留面積?？紤]未來的開展趨勢，本工程地處商業(yè)中心區(qū)一級輻射帶，車位價值增值較大。深圳中原寶安22區(qū)工程專組2007年2月匯報完畢，謝謝大家！威海家天下工程報告目錄家天下的詮釋與演繹區(qū)域環(huán)境研究結(jié)論工程SWOT研究工程定位投資分析可行性結(jié)論廣告秀稿何謂家天下？我愛我家。以家的概念構(gòu)筑社區(qū)的溫馨和牽掛，使社區(qū)賦予了傳統(tǒng)的美德。家天下，承襲中古時代的韻味，強調(diào)工程與眾不同的文化概念，使現(xiàn)代原本松散的家庭結(jié)構(gòu)，有了一絲絲溫暖?！皞惱砩鐓^(qū)〞，從現(xiàn)在開始！家概念的傳播家天下——充滿陽光的親情社區(qū)。家天下——尊老愛幼的文明社區(qū)。家天下——與業(yè)主共同協(xié)造的威海生活典范。家天下——為生命而喝彩。家是永恒的勝局，是傳播神圣的美?！凹姨煜篓曊莻鞑チ诉@種美，傳達了社區(qū)的文化品位。家天下，從現(xiàn)在開始一切從家國開始，方有夢想天下！目錄家天下的詮釋與演繹區(qū)域環(huán)境研究結(jié)論工程SWOT研究工程定位投資分析可行性結(jié)論廣告秀稿工程概況位置：威海旅游度假區(qū)長江街南側(cè)工商行政管理周邊。規(guī)劃設(shè)計：多層、小高層、商業(yè)網(wǎng)點。工程地塊占地面積：80040平方米總建筑面積：128064平方米其中：多層：70840平方米小高層：47224平方米商業(yè)網(wǎng)點：10000平方米容積率：1.72綠化率：39%停車位：280個其中：地下停車位：130個地上停車位：150個威海環(huán)翠省級旅游度假區(qū)(張村鎮(zhèn))位于威海市區(qū)西海岸，是距市區(qū)最近和最有開展?jié)摿Φ男姓^(qū)域之一，是一個以工業(yè)為主體、商住旅游業(yè)為兩翼的新型工業(yè)新區(qū)，其開展定位是“威海市環(huán)翠區(qū)的新城區(qū)〞、“韓國加工制造業(yè)的集中區(qū)〞、“國內(nèi)轉(zhuǎn)移資本的聚集區(qū)〞、“高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的密集區(qū)〞和“休閑旅游度假區(qū)〞。工程地塊的區(qū)位價值——區(qū)域定位環(huán)翠區(qū)新城區(qū)、韓國加工制造業(yè)的集中區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)密集區(qū)、休閑旅游度假區(qū)。人均財政收入、引進國內(nèi)外資金、出口創(chuàng)匯、固定資產(chǎn)投資、居民純收入等多項經(jīng)濟指標位居威海市前列，是威海市經(jīng)濟開展速度最快、最具開展活力的區(qū)域之一。工程地塊的區(qū)位價值

——經(jīng)濟現(xiàn)狀工程地塊的區(qū)位價值——開展?jié)摿慕?jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)到旅游度假區(qū)的環(huán)海公路將開通，及直接從經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)至度假區(qū)的穿山的公路也在政府的規(guī)劃中，將度假區(qū)與中心區(qū)和經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)聯(lián)系更加緊密，特別是據(jù)傳環(huán)翠區(qū)政府將向度假區(qū)遷移，這對本工程的所在區(qū)域的提升將起著非常重要的作用。區(qū)際聯(lián)系逐漸加強，形成城市開展互補優(yōu)勢。工程所在區(qū)域商業(yè)比較成熟，沿長江路商業(yè)繁華，分布了大量專業(yè)市場和大型商場超市及沿街商鋪，形成該區(qū)域最有價值的商圈，商業(yè)價值優(yōu)勢也十清楚顯，這對本工程開發(fā)局部商業(yè)物業(yè)將有重大的意義。工程地塊的區(qū)位價值——

初級商圈價值工程所在區(qū)域配套相對成熟，商業(yè)、學校、醫(yī)院林立，度假區(qū)醫(yī)院、眾康堂大藥房、建城購物廣場、威海第七中〔初中〕、利百佳超市、三聯(lián)家電、威海糖酒超級市場、威海國際漁具城，為工程開發(fā)奠定一定的生活配套根底。工程地塊的區(qū)位價值——

城市配套正逐漸形成工程價值標號分析價值指標優(yōu)一般較差很差區(qū)位地位配套設(shè)施交通狀況商圈價值景觀環(huán)境生活條件周邊環(huán)境工程價值標號分析我司初步認為本工程宜開發(fā)中低檔綜合工程，以住宅為主，兼顧商業(yè)工程開發(fā)，最大程度上創(chuàng)造利潤空間。本工程不具備做高檔住宅的條件；本工程商圈價值較為明顯；本工程周圍開發(fā)的大多為低檔工程；目錄家天下的詮釋與演繹區(qū)域環(huán)境研究結(jié)論工程SWOT研究工程定位投資分析可行性結(jié)論廣告秀稿工程優(yōu)勢因素區(qū)位優(yōu)勢

工程位于度假區(qū)的中心位置，生活配套齊全，生活圈已經(jīng)形成，大環(huán)境相對較好。旅游資源豐富〔里口山自然風景區(qū)、中央電視臺威海影視城、世界漁村等〕。商圈優(yōu)勢

工程周圍成熟商圈已經(jīng)形成，商業(yè)價值非常明顯。如漁具城、百貨超市等。工程優(yōu)勢因素規(guī)模優(yōu)勢

工程占地面積120畝，規(guī)模較大，一方面降低開發(fā)本錢，另一方面有利于市場造勢，也有利于打造精品工程。地價優(yōu)勢

本地塊地價相對低，假設(shè)結(jié)合商業(yè)工程開發(fā)，價值相對較高。同時也反響了本工程的開發(fā)潛力及可塑性。工程劣勢分析工程外圍根本上沒有什么景觀優(yōu)勢，因此工程內(nèi)部景觀配套必須做好。工程所在區(qū)域建區(qū)不久，各項城市建設(shè)尚未成型。除40畝外，另80畝需拆遷，拆遷本錢過高，阻力過大，建議由政府出面解決。緊鄰長江街，污染、噪音比較大，規(guī)劃時注意住宅的安排。工程時機點分析環(huán)翠區(qū)區(qū)政府將加大對旅游度假區(qū)的建設(shè)，這將大大提高本工程的區(qū)位優(yōu)勢，也刺激了該區(qū)域的房地產(chǎn)市場。從經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)到旅游度假區(qū)的環(huán)海公路的規(guī)劃，加快了區(qū)域與區(qū)域之間的緊密聯(lián)系，為旅游度假區(qū)的開展帶來新的機遇，同時一定程度上也會吸引大量的置業(yè)者到度假區(qū)來投資置業(yè)隨著旅游度假區(qū)經(jīng)濟的開展和大量日韓公司的進駐，帶動該區(qū)域的人口開展很膨脹，同時也刺激了房地產(chǎn)市場的需求，為本工程的開發(fā)帶來無限的時機。該外來務(wù)工者居多，大多是東北人，特別是黑龍江的打工族最多，他們在旅游度假區(qū)工作多年，有一定的積蓄，喜歡在此定居，因此未來房產(chǎn)市場需求依然巨大。工程時機點分析根據(jù)我們定向調(diào)查的結(jié)果說明，希望在威海購房者占到70%以上，說明未來旅游度假區(qū)的的房地產(chǎn)開發(fā)還有一定的市場。隨著環(huán)渤海經(jīng)濟圈的形成和威海城市地位的逐漸提高，外地投資置業(yè)者的數(shù)量將不斷增多，因此開發(fā)旅游型地產(chǎn)在該區(qū)域還有一定的時機。張村過去是個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，如今建區(qū)后，面臨著城市化改造，必將有大量的農(nóng)業(yè)人口成為城市居民，因此他們對商品房有一定的需求，這對本工程開發(fā)無疑是個有利的時機。旅游度假區(qū)較之威海其他幾個區(qū)域商品房價格相對低得很多，在房價上有很大的優(yōu)勢，增長潛力也較大，因此吸納大量的中低層消費者，另一方面也將吸引大量的投資者和度假者。綜合分析：威海旅游度假區(qū)的房產(chǎn)開發(fā)在外部環(huán)境上存在很大的時機點，但必須把握時機和開發(fā)定位，方能將這些時機很好的利用。工程困難點分析近幾年來，威海房地產(chǎn)開發(fā)速度過快，市場承受能力相對較小，未來開發(fā)存在一定風險。

威海市人口較少，其本市人口消化力不夠，特別是度假區(qū)，因此市場必須向外轉(zhuǎn)移，結(jié)合旅游地產(chǎn)的開發(fā)模式，吸引外地投資置業(yè)者。本工程開發(fā)局部商業(yè)雖然符合工程的地段特征，但市場風險依然存在，從目前幾個運做的專業(yè)市場來看并不是很成功，因此必須對商業(yè)這一塊需要一個準確的評估和判斷。旅游度假區(qū)空置房較多，市場泡沫成分很大，因此開發(fā)時宜走精品路線和特色路線，防止市場上的產(chǎn)品產(chǎn)生雷同，化解市場風險。目錄家天下的詮釋與演繹區(qū)域環(huán)境研究結(jié)論工程SWOT研究工程定位投資分析可行性結(jié)論廣告秀稿準確定位制勝在先從4C的角度來把握客戶需要，從4P的角度來制定營銷工具企業(yè)的市場戰(zhàn)略企業(yè)營銷系統(tǒng)4PProductPricePromotionPlaceCommunicationConvenienceCostCustomer4C提高(增加)市場占有率投資收益最大化打敗競爭對手企業(yè)營銷實戰(zhàn)C&P定位系統(tǒng)市場定位

-orientationC&P營銷定位系統(tǒng)-Customer是否有購房意向？只有實施多項定位，尋求郊區(qū)工程上的突破，開發(fā)符合市場的產(chǎn)品，才能從根本上躲避本工程的開發(fā)風險。郊區(qū)化房地產(chǎn)開發(fā)伴隨著城市開展的進程，針對郊區(qū)工程的開發(fā)定位，應(yīng)從多個方面進行考量。升值潛力，乃是制勝的法寶。挺進郊區(qū)化“郊區(qū)〞是中心城市行政邊界以外的鄰接地域，主要是城市化地區(qū)核心以外的城市邊緣。30分鐘車程的稱為城鄉(xiāng)結(jié)合部，30分鐘車程以上的稱為遠郊，一局部為景區(qū)等。位于這些區(qū)域內(nèi)的住宅統(tǒng)稱為郊區(qū)住宅。何為住宅郊區(qū)化？距離市區(qū)30分鐘車程左右郊區(qū)住宅遠離城市，大大防止了城市的噪音、尾氣污染，有的高端化郊區(qū)別墅住宅更位于風光秀麗的景區(qū)，空氣清新，視野開闊、風光媚麗，是具有田園氣息的住宅。何為住宅郊區(qū)化？空氣清新，環(huán)境優(yōu)美郊區(qū)住宅由于土地供給充足，土地價格低，使得開發(fā)商成規(guī)?；_發(fā)成為可能。目前，國內(nèi)郊區(qū)化住宅的規(guī)模主要在20萬平方米以上甚至數(shù)百萬平方米，聚集著數(shù)以千計乃至更多的住戶。何為住宅郊區(qū)化？社區(qū)規(guī)模大，人口多因為遠處郊區(qū)，為滿足住戶的日常生活需求，社區(qū)的配套設(shè)施譬如學校、銀行、超市、郵局、會所等成為開發(fā)商必備的開發(fā)內(nèi)容之一，而大面積的土地也為配套設(shè)施的建設(shè)提供了可能。何為住宅郊區(qū)化？配套齊全由于郊區(qū)住宅首先是城市中高產(chǎn)階級為逃離市中心不斷惡化的環(huán)境所作的一種選擇，那么它首先在環(huán)境和舒適度方面要超過市中心的公寓。因此環(huán)境優(yōu)美，布局分散，低密度和戶型舒適是這類住宅的特點。何為住宅郊區(qū)化？低容積率、低密度郊區(qū)化經(jīng)典大盤賞析名稱：星河灣規(guī)模：占地約80平方米；國際大師親手設(shè)計交樓標準；星河灣番禺執(zhí)信中(小)學占地8萬多平方米。類別：別墅、小高層、高層位置：番禺迎賓路沙溪大橋南岸總戶數(shù)：7250戶郊區(qū)化經(jīng)典大盤賞析名稱:西安紫薇田園都市立地位置:長安科技產(chǎn)業(yè)園內(nèi)工程背景:2002年中國住宅創(chuàng)新奪標評審會上獲：“社區(qū)規(guī)劃示范樓盤“，在2002年全國人民環(huán)境住宅規(guī)劃設(shè)計評比中榮獲"環(huán)境金獎"。規(guī)模:2200畝總占地面積類別:多層、小高層、高層、別墅郊區(qū)化經(jīng)典大盤賞析萬科-東海岸郊區(qū)化經(jīng)典大盤賞析名稱:廣東.碧桂園.鳳凰城立地位置:離廣州市中心３０公里坐車30分鐘時間工程背景:碧桂園集團的第九個樓盤規(guī)模:1.2萬畝定位:中產(chǎn)階級經(jīng)濟型別墅住宅郊區(qū)化趨勢判研究城市化進程已經(jīng)完成郊區(qū)化是興旺國家城市居住區(qū)位變化的共同趨勢在城市化后期具有一定的必然性。——完全住宅郊區(qū)化的國際標準之一根據(jù)地理學家諾瑟姆“S〞形曲線原理，中國沿海率先進入城市化增長期全國正處在城市化中期加速開展階段，2003年，全國城鎮(zhèn)人口達6.7億，城市化水平達47.6%住宅郊區(qū)化趨勢判研究城市中心房價下降，郊區(qū)房價上升城市發(fā)展到一定階段發(fā)生的逆城市化現(xiàn)象——“城市空心化”“城市空心化”結(jié)果——城市中心住宅貶值、郊區(qū)房產(chǎn)升值當前的“住宅郊區(qū)化〞不是國外的“城市空心化〞目前國內(nèi)一類城市還未到達，全國更不可能——完全住宅郊區(qū)化的國際標準之二城市空心化現(xiàn)象首先出現(xiàn)在西方城市化水平較高的興旺國家，原因多方面。首先，城市化水平的提高，在城市快速開展的同時，出現(xiàn)了日益嚴重的“城市病〞，交通擁擠、住房緊張、污染嚴重、社會秩序和治安狀況不良等等，燃起了人們對親近自然生活的渴望；其次，高速公路、地鐵、地下管網(wǎng)等城市根底設(shè)施向外延伸并進一步完善，使城市空心化成為可能。美國20世紀50年代“城市空心化〞現(xiàn)象中產(chǎn)階級耗不起，成功的富人更耗不起，只有閑人花得起。距離市區(qū)車程1.5小時左右(國際標準)在國內(nèi)，對于白領(lǐng)或富人而言，時間都是最大的成本，每天1-2小時的往返車程，輸?shù)舻氖菚r間、金錢、效率和商機——完全住宅郊區(qū)化的國際標準之四住宅郊區(qū)化趨勢判研究試看中國城市開展“八大病癥〞城市開展理念缺乏可持續(xù)性絕大多數(shù)城市特別是大城市正在走一種高本錢低效率的“逆城市開展一般規(guī)律〞、無法持續(xù)的開展道路。住房群體在城市的分布結(jié)構(gòu)不合理高收入者或社會經(jīng)濟地位相對高的居住群體集中在城市中心區(qū)，而中低收入者被逐步向非中心區(qū)特別是郊外分散。而在國外，中低收入者多數(shù)居于中心區(qū)的外圍，離工作地方較近。對汽車進入家庭的速度預估缺乏在城市建設(shè)時考慮的是只走公共汽車和少數(shù)的作為奢侈品的小汽車，根本沒有預估到家庭汽車將會成群結(jié)隊地擁上大街…市中心房屋密度過低在世界大城市中，中國是單位國土面積的人口密度較低的，幾年前北京僅2000人左右／(km)2，上海也不過4000人左右／(km)2，這種房屋建設(shè)的低密度破壞了城市進化的正常秩序。市中心建許多封閉式小區(qū)這是一種“移花接木〞的錯誤，“封閉式小區(qū)〞是西方郊區(qū)化的產(chǎn)物，國內(nèi)房地產(chǎn)商們的原版移植、拿來主義，使城市的住房間道路阻隔，阻礙了交通網(wǎng)絡(luò)高密度的過程。把公交優(yōu)先等同于公共汽車優(yōu)先公交優(yōu)先是指公共交通運輸?shù)母鞣N工具優(yōu)先，其中在大城市特別是國際大都會發(fā)揮著核心公共交通的作用的是地鐵，中國的大城市開展地鐵嚴重滯后，且一些地方上的地鐵工程多是修輕軌為主?！安〃曋：Σ患皶r改變以上高本錢低效率的城市開展模式，中國的大城市在交通上將面臨普遍性危機，將對中國的城市化將產(chǎn)生巨大的負面影響。●一是應(yīng)對市中心區(qū)樓房和道路實施一攬子“加密方案〞?！穸菓?yīng)建設(shè)較多的由中心城區(qū)向郊外輻射的大路，把推進市區(qū)的高密度化與郊區(qū)的相對稀疏化結(jié)合，優(yōu)化居住結(jié)構(gòu)。●三是集中化休閑的場所(如綠化帶\森林公園\大廣場)應(yīng)向中心區(qū)的外圍、郊區(qū)化轉(zhuǎn)移,以引導人流動向，從而紓解中心區(qū)的交通擁堵壓力。結(jié)論：住宅郊區(qū)化，雖不是遙不可及，但與我們有距離！中國所謂的住宅郊區(qū)化浪潮，并未真正來臨！只是浪潮席卷前的溫熱、風暴來襲前的預告，不是狂風驟雨式，而是毛毛細雨式。是偶爾的“郊區(qū)起義〞，不是“造城運動〞，住宅郊區(qū)化，離我們還有一段距離！隨著中國經(jīng)濟的進一步開展、轎車的逐步普及以及城市的標準化開展，住宅郊區(qū)化的旺期才會慢慢到來。危機即轉(zhuǎn)機，關(guān)鍵在于定位！定位不是對產(chǎn)品本身做實質(zhì)改變，而是對市場的發(fā)現(xiàn)！好的定位容易形成競爭優(yōu)勢！但其不是競爭優(yōu)勢！本工程定位應(yīng)結(jié)合郊區(qū)化地產(chǎn)開發(fā)模式及旅游地產(chǎn)開發(fā)模式，同時適應(yīng)外鄉(xiāng)化經(jīng)營路線。新城市中心?生態(tài)養(yǎng)生名宅工程命名建議迪尚捷年?家天下家天下歐洲小鎮(zhèn)威海新都第一家庭品茗生活小城故事主推工程名稱家天下

“齊家，治國，平天下〞家者，乃成功之基石也；家者，乃拳拳之心也；家者，乃一杯濃濃的茶也。古往今來，縱談經(jīng)緯，家無不成就蕓蕓眾生不老最后的歸宿。在中國，家不只是種概念，不僅僅是房子的空殼，它更象征著中國傳統(tǒng)的倫理觀念。

家，是靠山，是人類歷史的里程碑。

家，屬于人類共生的團體，是恒久不變的信仰。

家，是建筑的靈魂，也是建筑的社會法那么。本工程以“家〞的理念進行開發(fā)，更符合了當代養(yǎng)生居住的潮流。工程市場定位集生活·休閑·娛樂·購物·養(yǎng)生·度假為一體的新城市中心生活圈。

旅游度假區(qū)是目前威海房產(chǎn)開發(fā)最不成熟的區(qū)域，未來開發(fā)存在很大機遇，同時也伴隨很大的風險——主要是因為政府對該區(qū)域的規(guī)劃力度不夠，市場不確定因素較多。同時該區(qū)域低檔工程開發(fā)幾近飽和，因此完全開發(fā)低檔住宅雖然風險較小，但利潤不高，競爭壓力也很大。因此建議該區(qū)域房產(chǎn)開發(fā)走規(guī)模化中檔旅游地產(chǎn)為主，結(jié)合郊區(qū)地產(chǎn)開發(fā)模式，完善內(nèi)部配套設(shè)施，解決交通問題，最大程度降低開發(fā)風險，一方面吸引投資者和旅游度假者，另一方面也吸納本地置業(yè)者，采用產(chǎn)品差異化的路線，借用旅游地產(chǎn)的配套優(yōu)勢，吸引一些長期居住者，最大程度上爭取市場，但要注意面積和總價〔投資者購置目的為度假及升值〕。關(guān)于“生活·休閑·娛樂·養(yǎng)生·度假〞本工程位于旅游度假區(qū)中心繁華區(qū)，生活配套相對齊全。休閑娛樂是現(xiàn)代生活重要的元素，也是本工程所必須有的特征。養(yǎng)生度假主要表達本工程的區(qū)位特征，同時符合市場主要目標客群。本工程位于旅游度假區(qū)，其中很大一局部客群是來自東北的置業(yè)者，而且大局部是老年人，他們喜歡度假區(qū)的生活環(huán)境，并選擇在這里養(yǎng)老，這一局部人將是本工程的主要目標客群。關(guān)于“新城市中心生活圈〞政策向這邊傾斜，新的城市中心將形成。以城市級的高度戰(zhàn)略為起點。抓住區(qū)域目標定位，鎖定客群范圍，輻射周邊區(qū)域。環(huán)海公路、與經(jīng)區(qū)的隧道的連通，為度假區(qū)的開展帶來新的契機工程位于旅游度假區(qū)中心位置，因此新的城市中心非本工程莫屬。從各個方面考量，本工程將具備獨一無二的新城市生活圈的地位。關(guān)于“購物〞與“生活圈〞本工程占據(jù)良好的商業(yè)氣氛，初級商圈在一定程度上根本形成。良好的商業(yè)氣氛與生活氣氛結(jié)合在一起，為本工程帶來巨大的商業(yè)價值。支持點一：對于開發(fā)商而言，本工程在此市場定位下具有豐富的可延續(xù)副主題賣點，可有利的減輕競爭對手的抄襲所帶來的風險，保持領(lǐng)先地位。

支持點二：為市場強烈需求的一種良性回應(yīng)，更為改變區(qū)域生活環(huán)境締造提升到產(chǎn)業(yè)鏈品牌與雙效應(yīng)最大化的基點。工程形象定位新城市中心首個大型標志性純生態(tài)養(yǎng)生親情社區(qū)在市場定位為指導原那么下，針對本工程所提出的市場定位，結(jié)合本工程地塊所處的特殊地理位置、規(guī)模與特定目標消費人群的潛在消費意念與廣闊的潛在消費市場需求空間等有利優(yōu)勢資源整合，我們將形象定位劃分為兩大互動組合局部。關(guān)鍵詞匯解釋：新城市中心：定格于極具升值潛力的區(qū)域級戰(zhàn)略市場的戰(zhàn)略高度起點。首個：唯一、第一個、擁有得天獨厚的綜合優(yōu)勢的一個。大型：建筑物的風格、氣勢、規(guī)模優(yōu)勢的最直觀的闡述。標志性：綜合優(yōu)勢戰(zhàn)略高度起點，未來威海城市區(qū)域名片式亮點及魅力所在，居住養(yǎng)生的革命性創(chuàng)新方式形態(tài)。純生態(tài)養(yǎng)生：根據(jù)該區(qū)域購房客群特征，倡導一種生態(tài)養(yǎng)生的居住理念，提升工程形象。親情社區(qū)：富有強烈的中國傳統(tǒng)家庭思維、人文情調(diào)的高尚社區(qū)。該定位將會在營銷推廣當中圍繞以下中心訴求不斷展開，也為銷售提供了強有力的競爭力的核心表現(xiàn)主題：

新城市中心現(xiàn)代人居典范工程開展定位在細致的市場調(diào)研根底上，我們深深地感受到要實現(xiàn)本案經(jīng)濟效益和社會效益最大化，必須站在足夠的高度的戰(zhàn)略層面上去審視并挖掘出整個工程的最大價值，并與旅游度假區(qū)乃至整個威海的城市開展趨勢相結(jié)合，無論從居住還是商業(yè)的整合，將都使本工程成為區(qū)域的一個代表作。從企業(yè)開展角度本工程是迪尚從紡織貿(mào)易業(yè)轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)開發(fā)重大事件，也是塑造品牌的里程碑式的杰作。從工程自身角度本工程作為威海郊區(qū)房產(chǎn)開展的一個典范，將開創(chuàng)威海養(yǎng)生居住新理念。從區(qū)域開展角度本工程將作為度假區(qū)中心位置新銳住宅展示舞臺，改變度假區(qū)形象。所以本工程的出現(xiàn)：將——引爆度假區(qū)生活革命它必然改寫威海養(yǎng)生居住格局它必將成為度假區(qū)21世紀養(yǎng)生居住示范工程。新世紀新威海工程產(chǎn)品定位為威海新城市中心打造現(xiàn)代養(yǎng)生居住新典范本工程的地塊具備開發(fā)高尚社區(qū)的潛質(zhì)，但要迅速突破市場仍需要塑造鮮明個性，以高素質(zhì)、差異化優(yōu)勢贏得目標客群的追捧。因此在確定產(chǎn)品定位后，需要確定產(chǎn)品制勝的支撐要素。超前性：從開發(fā)、銷售、物業(yè)管理到規(guī)劃、到產(chǎn)品都必須保持3-5年的適度超前。差異性：本著以人為本的設(shè)計理念，借助當代國內(nèi)外流行的設(shè)計元素，打造真正的陽光產(chǎn)品，居住改變生活。市場導向性：客戶的需求創(chuàng)造了市場空間，開發(fā)商需要對市場進一步挖掘和引導，以充分利用市場獲得更大的利潤和開展空間。創(chuàng)新性：對本工程所處的環(huán)境來看，外圍居住環(huán)境不是很好，因此本工程必須在社區(qū)內(nèi)的設(shè)計上、管理上有重大的創(chuàng)新與突破。工程開發(fā)商定位城市運營商本工程開發(fā)商在房地產(chǎn)上開發(fā)工程尚處首次，但從企業(yè)的轉(zhuǎn)型和企業(yè)定格上，必須從城市開展的戰(zhàn)略角度上去思考，不但在工程開發(fā)上獲取一定的經(jīng)濟效益，而且同時在開發(fā)過程中，也扮演了城市的建設(shè)者和規(guī)劃者這一角色。在一定程度上改變了旅游度假區(qū)的面貌，在贏取最大經(jīng)濟效益的同時，贏得大量了社會效應(yīng)。工程開發(fā)商定位城市運營商本工程開發(fā)商在房地產(chǎn)上開發(fā)工程尚處首次，但從企業(yè)的轉(zhuǎn)型和企業(yè)定格上，必須從城市開展的戰(zhàn)略角度上去思考，不但在工程開發(fā)上獲取一定的經(jīng)濟效益，而且同時在開發(fā)過程中，也扮演了城市的建設(shè)者和規(guī)劃者這一角色。在一定程度上改變了旅游度假區(qū)的面貌，在贏取最大經(jīng)濟效益的同時，贏得大量了社會效應(yīng)。工程概念主題定位威海新城市中心·養(yǎng)生度假親情社區(qū)威海新城市中心·養(yǎng)生度假新典范方案1：〔偏向產(chǎn)品推廣概念〕通過對城市中心概念的推廣，提升工程的區(qū)域價值，增強客戶置業(yè)信心和對未來居住生活的展望。本工程所處片區(qū)——威海旅游度假區(qū)是省級旅游度假區(qū)，根據(jù)我們市場調(diào)查分析，該區(qū)域購房或居住者80%為老年人，他們有很大一局部來自外地，選擇在此養(yǎng)生度假，因此以養(yǎng)生和度假為主題，符合市場需求。通過對親情社區(qū)這一概念推廣，走情感營銷推廣路線，更能抓住客群的需求，讓他們產(chǎn)生溫馨感。新威海·心級人居典范方案2：〔偏向品牌延續(xù)、整合復合概念〕目標客群定位誰是最有價值的客群？他們要什么？了解了他們所處、所需、所欲以及他們共有的特質(zhì)，我們才能確定該做什么、如何做。本工程作為郊區(qū)地產(chǎn)和旅游度假地產(chǎn)的一個結(jié)合點，其目標客群相對廣泛。根據(jù)我們的入戶訪談?wù){(diào)查可以看出，約有7.4%的潛在購房者選擇在旅游度假區(qū)，而根據(jù)我們的戶外攔截訪談可以看出，約有17%的潛在購房者選擇在旅游度假區(qū)置業(yè)。通過我們的專家訪談和消費者訪談可以看出，有一局部人對旅游度假區(qū)比較看好。同時從目前市場可以看出，大多置業(yè)者為外地人，其中黑龍江的居多，本地置業(yè)者較小，80%的購房者為老年人，主要用來投資和度假養(yǎng)老。本工程的目標客群定位為：核心客群：家庭年收入在2.5萬元以上一、二次置業(yè)者。外地在威海工作、養(yǎng)老及投資者，以東北居多，其中又以黑龍江的最多，同時還包括山東省內(nèi)陸地區(qū)、西北地區(qū)〔甘肅、陜西、山西等地〕、江浙一帶、北京、韓國占一局部；張村原居住者也占很大一局部。

重要客群：威海市區(qū)，包括市中心〔由于威海市區(qū)內(nèi)房價較高，很多年輕置業(yè)者難以承受市區(qū)內(nèi)的房價，因此他們很可能選擇在相對偏遠旅游度假區(qū)購房〕。一群有自己養(yǎng)生理想的人目標客群分布狀況區(qū)域東北甘肅、陜西、山西北京、江浙、韓國、日本張村市區(qū)比例50%5%15%25%5%通過對客群市場的區(qū)域劃分，從而針對客群占領(lǐng)區(qū)域市場。本工程的主要客群來自兩塊：一個是東北特別是黑龍江的潛在客群，由于威海的生活環(huán)境好，城市地位也在逐漸上升，開展?jié)摿薮?，因此他們有很大一局部選擇在威海置業(yè)，再加上旅游度假區(qū)的經(jīng)濟開展、東北人在此務(wù)工、經(jīng)商和居住者較多，東北人在旅游度假區(qū)的群居“基地〞正在逐漸形成，因此這一局部人將是本工程主要潛在購房者；另一個是張村本地居民，他們也將成為本工程的主要潛在客群之一，旅游度假區(qū)的設(shè)定，張村就面臨著城市化的改造，農(nóng)民將變成為居民，作為城市化進程的受益者，同時根據(jù)市場調(diào)查了解到，目前旅游度假區(qū)很大一局部消費者來自當?shù)?，這足以說明這一市場的旺盛?？蛻魳?gòu)成細分度假養(yǎng)老型此類客群以外地購房者居多，他們大多處于中老年，局部是其子女為其養(yǎng)老購置。他們喜歡威海的生活環(huán)境，喜歡海岸生活，喜歡在優(yōu)美的環(huán)境下頤養(yǎng)天年。長期居住型此類客群大多為本地置業(yè)者，也包括局部在威海有一定事業(yè)的外地置業(yè)者。這一局部人又分為兩類，一種是由于買不起市中心高價樓房只有被動選擇在郊區(qū)購房，另一種是在度假區(qū)有一定產(chǎn)業(yè)，主動選擇在度假區(qū)購房。投資型該類型比例占有很大一局部，囊括各個區(qū)域，是本項目主力目標客群之一。此類購房者大多較為理性，看中的是旅游度假區(qū)及本工程的增值潛力。擁有少量私人資本并投入到金融股票、債券、期貨、不動產(chǎn)甚至古玩等領(lǐng)域的流通、轉(zhuǎn)讓，借以獲取增值和利潤回報的專職投資者〔小股民、小股東、國家或企業(yè)債僅人、房東、古玩收藏者等〕。不動產(chǎn)以其高回報率和增值的高穩(wěn)定性博得投資者的青睞，成為當今最受投資者關(guān)注的投資焦點。目標客群消費心理研判度假養(yǎng)老型30-50歲之間，工作5-10年或更長，由于有較強的經(jīng)濟實力，月收入較高且穩(wěn)定，有能力進行一、二次置業(yè)。在一、二次置業(yè)上，更加追求生活質(zhì)量，注重生活的情調(diào)、品位以及家庭的和睦天倫，希望優(yōu)化家庭及個人生活空間，改善居住品質(zhì)，居住面積在100平方米左右。由于已有購房經(jīng)驗，對戶型格局、住區(qū)的環(huán)境、規(guī)劃、配套、地段、公攤、鄰居素質(zhì)、開發(fā)商實力品牌等因素抱著一種專業(yè)的堅持，要求近乎苛刻。長期居住型大多為中老年人，有較強的經(jīng)濟實力，月收入高，追求較高層次的生活享受。多為二次置業(yè)，希望改善生活品質(zhì)，但購置動機多為養(yǎng)老或投資，一般選擇中小戶型。由于喜歡威海的居住環(huán)境，注重生活品質(zhì)的營建，根本上都是從配套、地段、生活等角度而作出購置決定。由于已有購房經(jīng)驗，對戶型格局、住區(qū)的環(huán)境、配套、地段、物業(yè)品牌等因素也較為注重。投資型本案地塊位處城旅游度假區(qū)中心區(qū)，由目前此區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)態(tài)勢分析，未來的區(qū)域開展前景、地塊升值潛力顯而易見。目光長遠、睿智敏感的專業(yè)不動產(chǎn)投資者一定已經(jīng)看到了這里的光明前景和滾滾財源，因此，本案將成為一局部投資者的新寵。手頭資金充裕，消費能力強；看重工程區(qū)位的升值潛力及本案樓盤的升值保值潛力以及投資回報；注重樓盤的品質(zhì)和附加值。目標客群消費心理研判度假養(yǎng)老型30-50歲之間，工作5-10年或更長，由于有較強的經(jīng)濟實力，月收入較高且穩(wěn)定，有能力進行一、二次置業(yè)。在一、二次置業(yè)上，更加追求生活質(zhì)量，注重生活的情調(diào)、品位以及家庭的和睦天倫，希望優(yōu)化家庭及個人生活空間，改善居住品質(zhì)，居住面積在100平方米左右。由于已有購房經(jīng)驗，對戶型格局、住區(qū)的環(huán)境、規(guī)劃、配套、地段、公攤、鄰居素質(zhì)、開發(fā)商實力品牌等因素抱著一種專業(yè)的堅持，要求近乎苛刻。長期居住型大多為中老年人，有較強的經(jīng)濟實力，月收入高，追求較高層次的生活享受。多為二次置業(yè)，希望改善生活品質(zhì)，但購置動機多為養(yǎng)老或投資，一般選擇中小戶型。由于喜歡威海的居住環(huán)境，注重生活品質(zhì)的營建，根本上都是從配套、地段、生活等角度而作出購置決定。由于已有購房經(jīng)驗，對戶型格局、住區(qū)的環(huán)境、配套、地段、物業(yè)品牌等因素也較為注重。投資型本案地塊位處城旅游度假區(qū)中心區(qū)，由目前此區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)態(tài)勢分析，未來的區(qū)域開展前景、地塊升值潛力顯而易見。目光長遠、睿智敏感的專業(yè)不動產(chǎn)投資者一定已經(jīng)看到了這里的光明前景和滾滾財源，因此，本案將成為一局部投資者的新寵。手頭資金充裕，消費能力強；看重工程區(qū)位的升值潛力及本案樓盤的升值保值潛力以及投資回報；注重樓盤的品質(zhì)和附加值。目標客戶群總述年齡結(jié)構(gòu)集中在25至50歲之間，此年齡段的人容易接受新的居住觀念，并不會固守原有的居住點。購房原因選擇在旅游度假區(qū)購房的首要原因是投資和度假，其次才是長期居住。購房地點大多本省購房者選擇購置黃金海岸線一帶風景優(yōu)美，配套齊全，交通便利的投資金質(zhì)地帶。面積選擇70至120平方米的平面結(jié)構(gòu)的房型最受消費者青睞，房型過大或過小都不被購房者看好。預期價格由于多數(shù)消費者是出于投資的目的，預期房價偏低。

生活期望相當一局部潛在客戶認為有必要在銷售中能多一局部東北人，以形成一個東北人的親情團體，可以形成度假的共同團體，這可能源于東北人較強的鄉(xiāng)土觀念和家鄉(xiāng)情結(jié)。工程規(guī)劃定位本工程作為一個中等體量的郊區(qū)房產(chǎn)工程，總占地面積120畝，地勢相對平坦，地形方正。在規(guī)劃設(shè)計上，一方面要考慮居住的舒適性，另一方面要考慮到商業(yè)的價值性，盡量把商業(yè)做滿，使本工程價值得到最大的表達。威海生態(tài)養(yǎng)生親情社區(qū)樣板整體規(guī)劃建議建筑形式為多層，容積率盡量做滿〔詳見財務(wù)分析〕商業(yè)優(yōu)勢得以凸顯，沿長江路可做沿街網(wǎng)點，建議挑高3米，可隔成兩層，上層可住可存貨，下層經(jīng)營，面積不宜過大，總面積控制在90平方米以內(nèi)，同時按照實際情況可以規(guī)劃一個超市，使商業(yè)價值得到最大的表達。建筑風格宜采用現(xiàn)代建筑風格形式，強調(diào)光線、立體感、園林的搭配，整體建筑輕松、簡約、明快。工程主題設(shè)計的根本出發(fā)點旅游度假區(qū)是典型的旅游勝地，特定的區(qū)位條件決定了其氣候、自然環(huán)境是其絕對的優(yōu)勢，其健康休閑人居環(huán)境是所有業(yè)主的居住理想。

工程本身所處位于度假區(qū)中心,對于其未來規(guī)劃和開展，市政府已經(jīng)明確提出了開發(fā)旅游產(chǎn)業(yè)。從宏觀環(huán)境來看，本案有著良好的投資回報空間，開發(fā)升值空間巨大。所以本工程既有的天然投資環(huán)境為本案主題概念方向確實定提供了最為充分的客觀依據(jù)和條件支持。

生態(tài)養(yǎng)生概念已深入人心，也是所有城市居民的心靈共鳴。尤其是近幾年來，中國房地產(chǎn)界發(fā)現(xiàn)了這一潛在需求，于是覷準時機，普遍運用，無不應(yīng)驗。生態(tài)對于居住的最大核心價值在于使人類回歸自然，與自然共生共融，從而實現(xiàn)身心平衡,使美好人居可持續(xù)開展。工程的主題設(shè)計親情社區(qū)●親水園林●親健康主義親情社區(qū)——人文關(guān)心的建筑思維、臻于完美的設(shè)計風格、絕對自信的幸福環(huán)境親水園林——盡量樹立起與競品樓盤與眾不同的旗幟，并進一步強化環(huán)境這一最大優(yōu)勢親健康主義——健康乃是人們普遍的需求，也是最根本的生存肌理，因此樹立健康社區(qū)、健康居住的形象，是我們工程開發(fā)不可或缺的手法。這里空氣很新鮮。這里充滿世界的溫情。光線、幾何、潺潺的流水、清晨的歡笑。除此我們還能苛求些什么。善待人們。善待所有的人。善待一草一木一歲月。家天下，從家開始。本工程主題規(guī)劃設(shè)計的可行性親情、親水、親健康主題順應(yīng)社會的開展潮流。隨著社會的開展，文明的進步，人們對生活品質(zhì)的要求越來越高，不僅僅是要求有一個生命的庇護所，更要求住得舒適，住得輕松寫意，充滿親情和愜意，在深圳、上海、廣州等地，公園旁的房子、公園里的房子、森林里的房子、陽光花房、空中花園等隨處可見。這是一種更高層次的生態(tài)、健康、休閑、養(yǎng)生的生活享受方式。同時，隨著參加WTO，我國經(jīng)濟體制與世界經(jīng)濟進一步接軌，市場經(jīng)濟競爭的全球化迫使我國房地產(chǎn)不得不向西方先進的房地產(chǎn)開發(fā)模式學習借鑒，健康休閑的住宅開發(fā)在我國的星星燎原之勢便是有力佐證之一。本工程主題規(guī)劃設(shè)計的可行性切合社會主流人群的文化心理。工業(yè)的開展，導致人們工作和生活的節(jié)奏加快，家庭觀念淡薄，人們在心理上、生活上的壓力急劇加重，人際交往模式也逐步發(fā)生改變，人與人之間的關(guān)系變得越來越疏離。在這種狀況下，人們要求的不再是五光十色的物質(zhì)欲望的滿足，更要求精神的充實、與自然的相濡親近、返璞歸真以及對新事物的渴望。這就是對居住環(huán)境和完美生活方式的追求。針對以上狀況，本案將塑造成為一個山水園林式的健康休閑社區(qū)，倡導一種健康詩意、和諧溫馨的生活方式，將一種純居住環(huán)境上升到“生活即享受，享受即生活〞的更高層面。本工程主題規(guī)劃設(shè)計的可行性技術(shù)支持上的可行性?！H水園林式’的健康休閑社區(qū)從規(guī)劃、設(shè)計到建成的過程中，技術(shù)支持和外部環(huán)境是非常重要的，為實現(xiàn)山水園林式的健康休閑社區(qū)的目標，就技術(shù)層面來說，可以分為簡單技術(shù)、常規(guī)技術(shù)、高新技術(shù)三個層次。盡管采用高新技術(shù)是未來生態(tài)住宅開展的必然趨勢，但常規(guī)技術(shù)、常規(guī)材料依然是當今我國生態(tài)住宅探索與實踐的主體。對小區(qū)綠化環(huán)境和景觀設(shè)計來說，小區(qū)內(nèi)綠化環(huán)境、景觀與小區(qū)外綠化環(huán)境、景觀同樣重要，就工程本身來講，本案完全可利用常規(guī)技術(shù)，通過建筑、景觀等各專業(yè)的密切配合，從規(guī)劃、設(shè)計的層次上逐步地實現(xiàn)‘山水園林式’的健康休閑社區(qū)的目標。本工程主題規(guī)劃設(shè)計的可行性本案主題概念的獨創(chuàng)性。本案以“親情社區(qū)●親水園林●親健康〞為主題概念。目前在屬獨創(chuàng)性，尤其我們所倡導的健康、休閑、帶有山水園林式的生活方式，無論從理念上還是實操效果上，都是有很強的市場向心力和沖擊力，配合開盤前的軟性推廣銷售中的廣告宣傳，以及入住后的社區(qū)文化建設(shè)，一定可以使這一要領(lǐng)成為本案的一個鮮明的極具個性的特點，并融合到樓盤個性和社區(qū)生活當中，乃到延伸到其它工程，形成企業(yè)的品牌個性和企業(yè)文化，其所帶來的附加值將遠遠不是在樓盤銷售價格中可以包含和衡量的。本工程主題規(guī)劃設(shè)計的可行性有利于物業(yè)增值和培育品牌。眾所周知，在房地產(chǎn)三級市場上，一般具有良好生態(tài)環(huán)境、主題景觀環(huán)境的房子，租市價格通常高于一般住宅，因為具有良好環(huán)境的樓房有利于住者的自身健康、心情愉悅，其居住品質(zhì)和優(yōu)越性也非一般化住宅所能比較，加之隨著開發(fā)區(qū)的進一步開展，其增值潛力也是非同凡響。對于買方而言，這是一個深具增值潛力的樓盤，一種更有利于增值的投資置業(yè)捷徑；而對于開展商來說，建造具有良好人居環(huán)境的優(yōu)秀人居住宅也是開展商社會責任感、支持社會良心工程的有力表達和舉措，更是樹立口碑形象的最有說服力的佐證之一?！居H情社區(qū)●親水園林●親健康主義】主題概念的細化十大親情主題家天下俱樂部HOME中心花園HAPPY親子樂園寶寶乖幼稚圓老年公社時代噴泉廣場SPA泳池空中花園城堡活力體育公園生活館戶型設(shè)計建議關(guān)于國內(nèi)目前戶型空間設(shè)計的缺陷——空間缺乏：住宅設(shè)計的重大缺陷儲存空間缺乏：上海住宅設(shè)計標準要求，三房必須有一個儲藏室，兩房有一個壁櫥。美國的戶型設(shè)計，幾乎每個房間、每個過道都有各類不同的壁櫥。而德國民居中，壁櫥之間還暗藏壁櫥，甚至還有密室。此類儲存空間的多樣性、巧妙性，實在出人意料，表達生活水平的提高對家庭儲存空間的要求也不斷增多。晾曬空間兩難：現(xiàn)在的戶型設(shè)計沒有充分考慮晾曬功能的需要，有的小區(qū)還明確規(guī)定樓上居民一律不準安裝晾衣架，以維護小區(qū)空間的整潔美觀。于是，人們只能在連接客廳的主陽臺內(nèi)晾曬，而現(xiàn)在的主陽臺往往是外挑式，導致家家主陽臺“萬國旗〞飄揚。一旦家中有客來訪，也使整個客廳空間氣氛遭到破壞，一方面需要晾曬功能，另一方面又不能有礙觀瞻，如今的戶型設(shè)計，未能處理好這些矛盾，缺乏一個與主陽臺別離的相對專用晾曬空間。園藝空間忽略：現(xiàn)在家庭養(yǎng)花種草、栽植欣賞植物已成為時尚，而戶型中卻沒有一個專用的家庭園藝空間設(shè)計。于是人們只得將各類植物放在陽臺上，甚至在陽臺的護攔上放置隔板，作為盆栽植物的擱架，還有的在窗臺上放滿花盆。潔污空間的遺缺：現(xiàn)在中國新建住宅的戶型，許多都缺乏一個與廚衛(wèi)別離的專用潔污空間。除了衛(wèi)浴設(shè)施和廚房的烹飪洗池外，便再也沒有一個可供洗滌家庭用具、用品的地方，這就造成那些既不宜在浴缸和洗臉池中清洗，又不能在廚房水斗中沖刷的諸多將聽用具，沒有一個適宜的洗滌之處。機動空間匱乏：雖說中國也出現(xiàn)了“X+1〞式的戶型〔即在每戶的常規(guī)房間之外，再增加一個5—7平方米的被成為功能房的機動空間〕，但總的來說，這類空間遠未普及。這一機動空間的