2014年2月18日東營(yíng)市寫(xiě)字樓市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告2014年2月18日東營(yíng)市寫(xiě)字樓市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告目錄

ContentsPart1

｜東營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)簡(jiǎn)介Part2

｜西城寫(xiě)字樓市場(chǎng)簡(jiǎn)析part3

｜東城寫(xiě)字樓市場(chǎng)簡(jiǎn)析part4

｜本案簡(jiǎn)析目錄ContentsPart1｜東營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)簡(jiǎn)介東營(yíng)寫(xiě)字樓發(fā)展興起于20世紀(jì)90年代，以海通大廈為代表，但此后一直處于停滯不前狀態(tài)，直至2004年后才開(kāi)始出現(xiàn)發(fā)展。目前東營(yíng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)在總體上正以良性的態(tài)勢(shì)發(fā)展，存在的一些不足也正日漸完善。2005年前，東營(yíng)已有的寫(xiě)字樓大部分為住宅或辦公樓、綜合樓改造而成，另一部分為商務(wù)、住宅混合型，總體水平較低。近年來(lái)東營(yíng)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，引得外地地產(chǎn)大鱷也紛紛進(jìn)駐東營(yíng)，一大批建設(shè)單位需要租用辦公樓。而一些外地貿(mào)易、商業(yè)公司入駐東營(yíng)，東營(yíng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求加大。東營(yíng)商業(yè)寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展歷程?hào)|營(yíng)寫(xiě)字樓發(fā)展興起于20世紀(jì)90年代，以海通大廈為代表，但此東城片區(qū)：東營(yíng)市行政中心，各類(lèi)政府機(jī)關(guān)、大型國(guó)有企業(yè)如通訊、銀行、保險(xiǎn)等均集中于東城片區(qū)，且以自建行政辦公樓為主，自用為主，不對(duì)外招租，進(jìn)入市場(chǎng)的辦公樓以中高檔現(xiàn)代化寫(xiě)字樓為主。東營(yíng)寫(xiě)字樓主要集中在東城開(kāi)發(fā)區(qū)黃河路新區(qū)周邊以及油田老生活區(qū)

西城片區(qū)：

勝利油田基地所在地，集中了各類(lèi)油田基地行政機(jī)關(guān)單位以及石油產(chǎn)業(yè)鏈上的各類(lèi)機(jī)械、化工、貿(mào)易企業(yè)，傳統(tǒng)寫(xiě)字樓、商住樓、酒店辦公、現(xiàn)代化辦公樓等各類(lèi)寫(xiě)字樓形式在西城片區(qū)廣泛分布。向東東營(yíng)寫(xiě)字樓發(fā)展趨勢(shì)東城片區(qū)：東營(yíng)寫(xiě)字樓主要集中在東城開(kāi)發(fā)區(qū)西城片區(qū)：向西城片區(qū)——主要分布在濟(jì)南路、北一路沿線，呈帶狀分布，是東營(yíng)市傳統(tǒng)的商業(yè)核心區(qū)。

勝利油田基地，東營(yíng)傳統(tǒng)商業(yè)核心區(qū)；交通便利，配套齊全。油田基地駐地，經(jīng)過(guò)40多年發(fā)展，已經(jīng)成為東營(yíng)市各類(lèi)型企業(yè)首選辦公區(qū)域，高中低檔寫(xiě)字樓共存，核心區(qū)域未來(lái)幾年內(nèi)寫(xiě)字樓供應(yīng)趨于井噴狀態(tài)。高品質(zhì)甲級(jí)寫(xiě)字樓受到客戶(hù)的廣泛認(rèn)可，鑫都財(cái)富中心、華納大廈等為代表的寫(xiě)字樓代表了目前東營(yíng)市寫(xiě)字樓發(fā)展的趨勢(shì)和方向。租金：1元/m2·天——3元/m2·天售價(jià)：7500元/m2——10000元/m2。高品質(zhì)甲級(jí)寫(xiě)字樓租賃情況良好，出租率85%以上，目前在售項(xiàng)目以現(xiàn)樓尾盤(pán)銷(xiāo)售為主；老城區(qū)核心供應(yīng)趨于飽和東營(yíng)寫(xiě)字樓區(qū)域分布核心驅(qū)動(dòng)力租金/售價(jià)租售狀況未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)片區(qū)分析東營(yíng)寫(xiě)字樓區(qū)域分布西城寫(xiě)字樓區(qū)域分布西城片區(qū)——主要分布在濟(jì)南路、北一路沿線，呈帶狀分布，是東營(yíng)東城片區(qū)——機(jī)關(guān)企業(yè)主要分布在府前大街，市場(chǎng)化寫(xiě)字樓分布無(wú)規(guī)律，供應(yīng)偏少。

勝利東營(yíng)行政中心，東營(yíng)規(guī)劃CBD區(qū)域；未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)看好。東營(yíng)市市政核心，各類(lèi)市政機(jī)構(gòu)集中；寫(xiě)字樓供應(yīng)偏少，以政府機(jī)關(guān)/企業(yè)自建辦公樓為主城市發(fā)展主要圍繞東城展開(kāi)，未來(lái)發(fā)展前景看好；主要代表項(xiàng)目有萬(wàn)達(dá)國(guó)際大廈、偉浩御景廣場(chǎng)。租金：1.2元/m2·天——2元/m2·天售價(jià)：7000元/m2——11000元/m2。高品質(zhì)甲級(jí)寫(xiě)字樓租賃情況良好，出租率80%以上，目前在售項(xiàng)目以現(xiàn)樓尾盤(pán)銷(xiāo)售為主；

政府重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域，未來(lái)CBD核心核心驅(qū)動(dòng)力租金/售價(jià)租售狀況未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)片區(qū)分析東營(yíng)寫(xiě)字樓區(qū)域分布東城寫(xiě)字樓區(qū)域分布東城片區(qū)——機(jī)關(guān)企業(yè)主要分布在府前大街，市場(chǎng)化寫(xiě)字樓分布無(wú)規(guī)近幾年來(lái)，隨著東營(yíng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，眾多外來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的加盟，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈的同時(shí)，也為咱們老百姓帶來(lái)了巨大的實(shí)惠！今年將有多家“大牌”商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)駐東營(yíng)。其中包括大連萬(wàn)達(dá)、佳世客、奧特萊斯、蘇寧城市廣場(chǎng)、海爾城市綜合體等，蒸蒸日上的東營(yíng)引得八方商家來(lái)聚?。?！

據(jù)了解，東營(yíng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目由大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司建設(shè)。擬選址北一路以南，海科大廈以西地塊。主要建設(shè)購(gòu)物廣場(chǎng)、影院、KTV、五星級(jí)酒店、文化產(chǎn)業(yè)園、城市風(fēng)情街、寫(xiě)字樓等商業(yè)板塊，標(biāo)準(zhǔn)定位為打造東營(yíng)的五星級(jí)城市商業(yè)廣場(chǎng)。目前，投資方正在進(jìn)行項(xiàng)目初步規(guī)劃方案設(shè)計(jì)。

海爾城市綜合體項(xiàng)目由海爾集團(tuán)負(fù)責(zé)建設(shè)。選址黃河路以北，東四路沿線，規(guī)劃占地600畝。主要建設(shè)商場(chǎng)、住宅等，商場(chǎng)和住宅各占300畝。目前處在跟蹤洽談階段。

黃河口文化產(chǎn)業(yè)基地由東營(yíng)鑫都集團(tuán)有限公司負(fù)責(zé)建設(shè)。規(guī)劃用地8792畝，著力打造以影視產(chǎn)業(yè)為核心的文化產(chǎn)業(yè)集群，主要包括核心集群和延伸集群，具有影視拍攝功能、歷史教育功能、文化旅游功能、產(chǎn)業(yè)集聚功能。目前對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了重新選址，定在金湖銀河工程的北側(cè)，一期約800畝。

13年?yáng)|營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景近幾年來(lái)，隨著東營(yíng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，眾多外來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的加盟，

溫泉濕地公園項(xiàng)目由北京佳年國(guó)際投資有限公司負(fù)責(zé)建設(shè)。選址東至七干渠，西至東八路，北至辛安水庫(kù)與廣北水庫(kù)連通渠，南至溢洪河。包括由高爾夫會(huì)所、高爾夫練習(xí)場(chǎng)和練習(xí)果嶺組成的高爾夫球道區(qū)，由各種住宅樣式和建筑風(fēng)格組成的花園居住區(qū)，由歐式建筑風(fēng)格的會(huì)所、花園洋房和商品旅游小鎮(zhèn)組成的旅游接待區(qū)。目前已與北京佳年國(guó)際投資有限公司簽約。

奧特萊斯休閑購(gòu)物廣場(chǎng)項(xiàng)目由奧特萊斯(中國(guó))有限公司負(fù)責(zé)建設(shè)。擬建設(shè)黃河三角洲地區(qū)規(guī)模最大、檔次最高的高檔品牌購(gòu)物中心。

黃河三角洲汽車(chē)文化廣場(chǎng)項(xiàng)目由浙江康橋汽車(chē)工貿(mào)集團(tuán)股份有限公司負(fù)責(zé)建設(shè)。選址在西二路以西，煙臺(tái)路以北，老西四路以東，六干以南。主要建設(shè)融汽車(chē)4S店、汽車(chē)配件、汽車(chē)體驗(yàn)、商務(wù)、休閑于一體的新型汽車(chē)文化廣場(chǎng)。雙方正在就合作事宜進(jìn)行討論洽談。

阿里巴巴電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目由青島頤高數(shù)碼集團(tuán)、阿里巴巴集團(tuán)負(fù)責(zé)建設(shè)。將建設(shè)集電子商務(wù)、實(shí)體商貿(mào)、物流配送于一體的電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)園。

月星家具城項(xiàng)目由月星集團(tuán)負(fù)責(zé)建設(shè)。選址在黃河路以北，東四路沿線，規(guī)劃占地300畝。主要建設(shè)家具城和住宅，其中家具城占地100畝，住宅200畝。目前處于初步接觸階段。

溫泉濕地公園項(xiàng)目由北京佳年國(guó)際投資有限公司負(fù)責(zé)建設(shè)。選目錄

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｜東營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)簡(jiǎn)介Part2

｜西城寫(xiě)字樓市場(chǎng)簡(jiǎn)析part3

｜東城寫(xiě)字樓市場(chǎng)簡(jiǎn)析part4

｜本案簡(jiǎn)析目錄ContentsPart1｜東營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)簡(jiǎn)介待售項(xiàng)目富海交運(yùn)大廈萬(wàn)海金地萬(wàn)達(dá)時(shí)代廣場(chǎng)渤海物資大廈嘉潤(rùn)中心金領(lǐng)國(guó)際金都大廈光伏國(guó)際大廈福地大廈長(zhǎng)安未來(lái)國(guó)際勝中尚東水潤(rùn)匯融時(shí)代中心鴻翔大廈億泰中心在租項(xiàng)目在售項(xiàng)目西城區(qū)域?qū)懽謽欠植记闆r金鼎大廈商圈內(nèi)競(jìng)品共計(jì)17個(gè)商業(yè)產(chǎn)品，其中待售項(xiàng)目4個(gè)、在售項(xiàng)目10個(gè)、在租項(xiàng)目３個(gè)萬(wàn)通寫(xiě)字樓華泰國(guó)際金融中心待售項(xiàng)目富海交運(yùn)大廈萬(wàn)海金地萬(wàn)達(dá)時(shí)代廣場(chǎng)渤海物資大廈嘉潤(rùn)中心富海交運(yùn)大廈嘉潤(rùn)中心西城在租的寫(xiě)字樓典型項(xiàng)目有３個(gè):富海交運(yùn)大廈、萬(wàn)通寫(xiě)字樓、嘉潤(rùn)中心；萬(wàn)通寫(xiě)字樓西城區(qū)域在租寫(xiě)字樓分布情況在租項(xiàng)目富海交運(yùn)大廈嘉潤(rùn)中心西城在租的寫(xiě)字樓典型項(xiàng)目有３個(gè):富海交運(yùn)西城在租寫(xiě)字樓一覽表西城在租寫(xiě)字樓一覽表在租寫(xiě)字樓（富海交運(yùn)大廈）富海交運(yùn)大廈是目前東營(yíng)最具商服發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)段之一。未來(lái)，東營(yíng)區(qū)新區(qū)區(qū)段，以其獨(dú)有的東西城中心區(qū)位，現(xiàn)代長(zhǎng)遠(yuǎn)的城市規(guī)劃，依托黃河會(huì)展中心、東營(yíng)區(qū)政府、藍(lán)海國(guó)際大飯店、東營(yíng)區(qū)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，沿黃河路將形成商務(wù)中心建筑集群，未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮?。在租?xiě)字樓（富海交運(yùn)大廈）富海交運(yùn)大廈是目前東營(yíng)最具商服發(fā)展在租寫(xiě)字樓（萬(wàn)通商務(wù)中心）萬(wàn)通商務(wù)中心，位于東營(yíng)市黃河路與廬山路交匯處，建筑面積為50294平方米，其中：A座地上16層，地下1層，B座8層，層高5.5米，A座裙樓4層。在租寫(xiě)字樓（萬(wàn)通商務(wù)中心）萬(wàn)通商務(wù)中心，位于東營(yíng)市黃河路與廬在租寫(xiě)字樓（嘉潤(rùn)中心）高品質(zhì)的材料讓您盡享舒適三部德國(guó)進(jìn)口的蒂森克虜伯電梯，嚴(yán)謹(jǐn)安全而高效，讓您的等候時(shí)間不會(huì)超過(guò)29秒。恒潔潔具，貝萊特商務(wù)專(zhuān)用空調(diào)，宏宇地磚，多樂(lè)士乳膠漆，真材實(shí)料定會(huì)讓您覺(jué)得物超所值。在租寫(xiě)字樓（嘉潤(rùn)中心）高品質(zhì)的材料讓您盡享舒適三部德國(guó)進(jìn)口金領(lǐng)國(guó)際金都大廈光伏國(guó)際大廈福地大廈長(zhǎng)安未來(lái)國(guó)際勝中尚東水潤(rùn)匯融時(shí)代中心鴻翔大廈億泰中心在售項(xiàng)目西城區(qū)域在售寫(xiě)字樓分布情況目前西城在售的寫(xiě)字樓項(xiàng)目有10個(gè)：匯融時(shí)代廣場(chǎng)、福地大廈、長(zhǎng)安未來(lái)國(guó)際、金都大廈、勝中尚東水潤(rùn)、金領(lǐng)國(guó)際、億泰中心、鴻翔大廈、華泰國(guó)際金融中心、光伏國(guó)際大廈；華泰國(guó)際金融中心金領(lǐng)國(guó)際金都大廈光伏國(guó)際大廈福地大廈長(zhǎng)安未來(lái)國(guó)際勝中尚東水潤(rùn)西城在售寫(xiě)字樓一覽表西城在售寫(xiě)字樓一覽表西城在售寫(xiě)字樓（金領(lǐng)國(guó)際）金領(lǐng)國(guó)際打造為東營(yíng)首座5T標(biāo)準(zhǔn)的專(zhuān)業(yè)高端寫(xiě)字樓，締造為東營(yíng)層峰人士的大商務(wù)基地，將成為矚目的超規(guī)模領(lǐng)袖級(jí)商務(wù)旗艦，為產(chǎn)業(yè)集約的企業(yè)總部和創(chuàng)業(yè)基地。西城在售寫(xiě)字樓（金領(lǐng)國(guó)際）金領(lǐng)國(guó)際打造為東營(yíng)首座5T標(biāo)準(zhǔn)的專(zhuān)西城在售寫(xiě)字樓（光伏國(guó)際大廈）光伏國(guó)際大廈包括商務(wù)辦公區(qū)、金融服務(wù)區(qū)、餐飲服務(wù)區(qū)、地下車(chē)庫(kù)四部分，框剪結(jié)構(gòu)，其中A座主體12層，B座主體15層。項(xiàng)目位于黃河路與香山路路口，交通便利；靠近東營(yíng)區(qū)政府，各種職能部門(mén)完善；靠近黃河路，是將來(lái)城市商務(wù)發(fā)展的趨式要位，有巨大的投資發(fā)展?jié)摿?。西城在售?xiě)字樓（光伏國(guó)際大廈）光伏國(guó)際大廈包括商務(wù)辦公區(qū)、金西城在售寫(xiě)字樓（福地大廈）1號(hào)樓7層，1-3層為商鋪，商鋪每層面積為800-900平方之間，可以自由分割。4-7層為寫(xiě)字樓，面積區(qū)間50-150平方西城在售寫(xiě)字樓（福地大廈）1號(hào)樓7層，1-3層為商鋪，商鋪每西城在售寫(xiě)字樓（長(zhǎng)安未來(lái)國(guó)際）長(zhǎng)安?未來(lái)國(guó)際，集高端休閑購(gòu)物中心、鉑金商鋪、星級(jí)酒店、國(guó)際“5T”甲級(jí)寫(xiě)字樓、國(guó)際會(huì)館住宅于一體的真正意義上的國(guó)際城市綜合體，30層超高建筑、100米建筑總高度，以14.5萬(wàn)㎡奢華大氣的恢弘氣魄，成就城市首席新地標(biāo)。西城在售寫(xiě)字樓（長(zhǎng)安未來(lái)國(guó)際）長(zhǎng)安?未來(lái)國(guó)際，集高端休閑購(gòu)物西城在售寫(xiě)字樓（尚東水潤(rùn)）項(xiàng)目由2棟28層高層住宅和1棟24層商務(wù)辦公樓組成，寫(xiě)字樓50平方米起售。西城在售寫(xiě)字樓（尚東水潤(rùn)）項(xiàng)目由2棟28層高層住宅和1棟24西城在售寫(xiě)字樓（鴻祥大廈）鴻翔大廈西臨東營(yíng)交通要塞東營(yíng)市汽車(chē)總站，南鄰城市交通樞紐東營(yíng)市公交公司，北臨好宜家，東趙寫(xiě)字樓，西臨，萬(wàn)通小區(qū)，周?chē)墒斓纳虡I(yè)圈已經(jīng)露出端倪，也是離周?chē)幼∽罱纳虡I(yè)圈。地理位置優(yōu)越，有較大的升值空間。西城在售寫(xiě)字樓（鴻祥大廈）鴻翔大廈西臨東營(yíng)交通要塞東營(yíng)市汽車(chē)西城在售寫(xiě)字樓（億泰中心）億泰中心是2013年?yáng)|營(yíng)優(yōu)秀寫(xiě)字樓，該寫(xiě)字樓分G、F兩棟樓，位于東營(yíng)市蒙山路9號(hào)和11號(hào)(長(zhǎng)途汽車(chē)總站北300米)，屬東營(yíng)市西城以汽車(chē)總站為核心商圈的黃金位置西城在售寫(xiě)字樓（億泰中心）億泰中心是2013年?yáng)|營(yíng)優(yōu)秀寫(xiě)字樓西城在售寫(xiě)字樓（金都大廈）西城在售寫(xiě)字樓（金都大廈）待售項(xiàng)目萬(wàn)海金地萬(wàn)達(dá)時(shí)代廣場(chǎng)渤海物資大廈西城區(qū)域待售寫(xiě)字樓分布金鼎大廈西城待售寫(xiě)字樓項(xiàng)目有4個(gè)：渤海物資大廈、萬(wàn)海金地、萬(wàn)達(dá)時(shí)代廣場(chǎng)、金鼎大廈，后面兩個(gè)項(xiàng)目資料不詳。待售項(xiàng)目萬(wàn)海金地萬(wàn)達(dá)時(shí)代廣場(chǎng)渤海物資大廈西城區(qū)域待售寫(xiě)字樓分西城待售寫(xiě)字樓（渤海物資大廈）西城待售寫(xiě)字樓（渤海物資大廈）西城待售寫(xiě)字樓（萬(wàn)海金地）西城待售寫(xiě)字樓（萬(wàn)海金地）西城寫(xiě)字樓市場(chǎng)簡(jiǎn)析通過(guò)實(shí)地走訪，我們了解到目前西城區(qū)域內(nèi)在售或待售的寫(xiě)字樓項(xiàng)目共有14個(gè)，分布趨勢(shì)較為明顯。沿黃河路兩側(cè)呈帶狀分布，從西向東依次為金都大廈、金領(lǐng)國(guó)際、萬(wàn)達(dá)時(shí)代廣場(chǎng)、萬(wàn)海金地、華泰金融中心、萬(wàn)通商務(wù)中心、光伏國(guó)際大廈，共7個(gè)項(xiàng)目。分散在西城商業(yè)中心四周，緊沿西二路、西四路、北二路、北一路分布，共計(jì)6個(gè)。西四路沿線：福地大廈、長(zhǎng)安未來(lái)國(guó)際；西二路沿線：勝中尚東水潤(rùn)、渤海物資大廈；北二路沿線：匯融時(shí)代廣場(chǎng)；北一路沿線：東營(yíng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、渤海物資大廈。西城南部（1個(gè)），里奧國(guó)際商務(wù)心中，在西四路與南二路交匯處。黃河路為東營(yíng)市主干道，是東營(yíng)市的金融大道，因此，緊鄰黃河路兩側(cè)聚集了不少高檔寫(xiě)字樓項(xiàng)目，未來(lái)升值潛力不可估量。東至西二路，西至西四路，北至北二路，南至北一路，由此圈起的東營(yíng)西城商業(yè)中心。圈內(nèi)建筑集聚，新開(kāi)寫(xiě)字樓項(xiàng)目則分布在商圈外圍，既不失商業(yè)中心的繁華，又沒(méi)有商業(yè)中心的噪雜，地段優(yōu)勢(shì)較為明顯。一、西城寫(xiě)字樓分布格局西城寫(xiě)字樓市場(chǎng)簡(jiǎn)析通過(guò)實(shí)地走訪，我們了解到目前西城區(qū)域內(nèi)在售西城寫(xiě)字樓市場(chǎng)簡(jiǎn)析1、市場(chǎng)售價(jià)

整個(gè)西城區(qū)域的寫(xiě)字樓均價(jià)為9100元/平方米。其中，黃河路沿線寫(xiě)字樓的均價(jià)為11300元/平方米；西城商業(yè)圈（西二路至西四路）寫(xiě)字樓均價(jià)為8500元/平方米。黃河路沿線寫(xiě)字樓均價(jià)過(guò)萬(wàn)，原因在于受到金都大廈售價(jià)的拉動(dòng)。剔除金都大廈的影響，黃河路沿線的寫(xiě)字樓均價(jià)約為9200元/平方米。西城南部區(qū)域（里奧國(guó)際商務(wù)中心），即南二路沿線，由于受地段的影響，寫(xiě)字樓售價(jià)明顯低于以上兩個(gè)地帶。根據(jù)調(diào)研的這14個(gè)項(xiàng)目來(lái)看，寫(xiě)字樓精裝與毛坯各占半邊天。因項(xiàng)目量過(guò)少，不具有分析性。只能分析得：精裝還是毛坯，開(kāi)發(fā)商根據(jù)寫(xiě)字樓的特點(diǎn)來(lái)確定；在投資客戶(hù)占相當(dāng)部分的需求市場(chǎng)中，是否精裝修并不是購(gòu)房戶(hù)考慮的重點(diǎn)因素。2、未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)量分析二、市場(chǎng)指標(biāo)匯總及分析西城區(qū)域內(nèi)在售或待售的寫(xiě)字樓項(xiàng)目有14個(gè)，其中在售項(xiàng)目有10個(gè)（光伏國(guó)際大廈寫(xiě)字樓已經(jīng)售罄，僅剩生活服務(wù)區(qū)在招租）、待售項(xiàng)目4個(gè)。未來(lái)寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)量約42萬(wàn)平方米，其中黃河路沿線寫(xiě)字樓供應(yīng)量達(dá)31萬(wàn)平方米，占整個(gè)西城寫(xiě)字樓供應(yīng)量的75%；西城商業(yè)圈（西二路至西四路，北二路）寫(xiě)字樓供應(yīng)量11萬(wàn)平，約占25%。西城南部的里奧國(guó)際商務(wù)中心，僅剩400平尾盤(pán)，忽略不計(jì)在內(nèi)。西城寫(xiě)字樓市場(chǎng)簡(jiǎn)析1、市場(chǎng)售價(jià)2、未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)量分析二、市3、客戶(hù)群分析從客源區(qū)域來(lái)看，西城寫(xiě)字樓輻射周邊區(qū)域，其客源多為周邊區(qū)域的企業(yè)、私營(yíng)業(yè)主、投資客。從客戶(hù)群體來(lái)看，西城各寫(xiě)字樓項(xiàng)目并沒(méi)有特定的目標(biāo)市場(chǎng)，各項(xiàng)目客源重疊，在爭(zhēng)奪客源上較為同質(zhì)化。西城寫(xiě)字樓也并沒(méi)有形成特定行業(yè)企業(yè)的集聚，購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)也多為個(gè)體、私營(yíng)業(yè)主、投資客。投資客在客戶(hù)群體中占有較大份量，這對(duì)于寫(xiě)字樓后期的入住率可能會(huì)產(chǎn)生一定的影響。此外，值得一提的是，西城作為油田中心，投資客以及個(gè)體均帶有石油色彩。從戶(hù)型選擇來(lái)看，目前在售戶(hù)型多為小戶(hù)型，可自由分割。小戶(hù)型多被投資客、個(gè)體、私營(yíng)業(yè)主購(gòu)得，大中戶(hù)型則被企業(yè)主購(gòu)買(mǎi)。3、客戶(hù)群分析從客源區(qū)域來(lái)看，西城寫(xiě)字樓輻射周目錄

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｜西城寫(xiě)字樓市場(chǎng)簡(jiǎn)析part3

｜東城寫(xiě)字樓市場(chǎng)簡(jiǎn)析part4

｜本案簡(jiǎn)析目錄ContentsPart1｜東營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)簡(jiǎn)介東城區(qū)域?qū)懽謽欠植记闆r在租在售待售目前東城寫(xiě)字樓項(xiàng)共28個(gè)，其中在租寫(xiě)字樓共9個(gè)，在售寫(xiě)字樓8個(gè)，待售寫(xiě)字樓11個(gè)。青年創(chuàng)業(yè)園永暉大廈海通未來(lái)廣場(chǎng)現(xiàn)代星城金匯大廈萬(wàn)方綠營(yíng)廣場(chǎng)金石國(guó)際大廈黃河三角洲國(guó)際廣場(chǎng)萬(wàn)達(dá)國(guó)際大廈金辰商務(wù)大廈都市中心海通智慧廣場(chǎng)中銀大廈偉浩御景廣場(chǎng)金融大廈銀座城市廣場(chǎng)（3期）黃海大廈國(guó)際金融港國(guó)貿(mào)大廈中央居住區(qū)中央商務(wù)區(qū)名相大廈中央政務(wù)區(qū)名相御園大廈黃河口文化大廈方圓國(guó)際中建國(guó)際大廈金宇大廈東辰清風(fēng)大廈藝馨寫(xiě)字樓軟件園二期東城區(qū)域?qū)懽謽欠植记闆r在租在售待售目前東城寫(xiě)字樓項(xiàng)共28個(gè)，寫(xiě)字樓分布情況概述★東營(yíng)市東城區(qū)寫(xiě)字樓供應(yīng)量較大，呈現(xiàn)多中心融合集聚的形態(tài)。★在使用的寫(xiě)字樓主要集中于人流密集的中央居住區(qū)?！锸苷膭?lì)政策的影響，寫(xiě)字樓市場(chǎng)未來(lái)有向趨向于位于開(kāi)發(fā)區(qū)的中央商務(wù)區(qū)發(fā)展的趨勢(shì)；★南一路沿岸金融機(jī)構(gòu)密集，行政氛圍濃厚，加之配套完善，成為寫(xiě)字樓市場(chǎng)的熱點(diǎn)版塊。東城寫(xiě)字樓市場(chǎng)借助地段優(yōu)勢(shì)，呈中央政務(wù)區(qū)、中央生活區(qū)、中央商務(wù)區(qū)各踞一方的局面。未來(lái)新增寫(xiě)字樓仍然指向以上三個(gè)區(qū)域，三足鼎立的格局將更加明朗。寫(xiě)字樓分布情況概述★東營(yíng)市東城區(qū)寫(xiě)字樓供應(yīng)量較大，呈現(xiàn)多在租寫(xiě)字樓在租在售待售萬(wàn)達(dá)國(guó)際大廈金辰商務(wù)大廈都市中心智慧廣場(chǎng)中銀大廈偉浩御景廣場(chǎng)金融大廈名相大廈名相御園大廈目前東城在租寫(xiě)字樓共9個(gè)，金辰商務(wù)大廈、都市中心、偉浩御景廣場(chǎng)、中銀大廈、名相大廈、名相御園大廈、萬(wàn)達(dá)國(guó)際大廈、智慧廣場(chǎng)、金融大廈。在租寫(xiě)字樓在租在售待售萬(wàn)達(dá)國(guó)際大廈金辰商務(wù)大廈都市中心智慧廣東城在租寫(xiě)字樓一覽表東城在租寫(xiě)字樓一覽表在租寫(xiě)字樓（萬(wàn)達(dá)國(guó)際大廈）竣工于2006年，東城最早崛起的現(xiàn)代寫(xiě)字樓，低輻射LOW-e環(huán)保節(jié)能玻璃幕墻等部分硬件設(shè)施在東營(yíng)市同類(lèi)建筑中屬首次應(yīng)用。

項(xiàng)目緊鄰東營(yíng)市政府，居中央政務(wù)區(qū)版塊。從面市之初即受獲青睞，目前運(yùn)營(yíng)狀況良好，2011年浦發(fā)銀行入駐萬(wàn)達(dá)國(guó)際廣場(chǎng)，也帶動(dòng)了該項(xiàng)目的人氣。在租寫(xiě)字樓（萬(wàn)達(dá)國(guó)際大廈）竣工于2006年，東城最早崛起的現(xiàn)在租寫(xiě)字樓（金辰商務(wù)大廈）金辰商務(wù)大夏是由本土知名房企金辰建設(shè)集團(tuán)開(kāi)發(fā)的，銷(xiāo)售均價(jià)8600元/平方，憑借得天獨(dú)厚的地理位置和合理的定價(jià)，項(xiàng)目未做任何推廣即被搶購(gòu)一空。當(dāng)前入駐企業(yè)多為與金辰有業(yè)務(wù)往來(lái)的安裝公司、園林公司等。在租寫(xiě)字樓（金辰商務(wù)大廈）金辰商務(wù)大夏是由本土知名房企金辰建在租寫(xiě)字樓（中銀大廈）中銀大廈1-3層裙樓部分為中國(guó)銀行辦公營(yíng)業(yè)用房，4層及以上為商務(wù)寫(xiě)字樓，周?chē)?guó)住宅小區(qū)及金融企業(yè)密集，環(huán)境優(yōu)美，各類(lèi)配套完善，人文氣氛濃郁。在租寫(xiě)字樓（中銀大廈）中銀大廈1-3層裙樓部分為中國(guó)銀行辦公在租寫(xiě)字樓（智慧廣場(chǎng)）智慧廣場(chǎng)即海通城展中心，對(duì)面即為開(kāi)發(fā)區(qū)政府，當(dāng)前已經(jīng)基本銷(xiāo)售完成，進(jìn)入運(yùn)營(yíng)階段。當(dāng)前入住率較低，一層商業(yè)有華夏銀行、山東農(nóng)付合作銀行入駐，入駐企業(yè)以圍繞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為產(chǎn)業(yè)鏈核心的物管、景觀、裝飾、傳媒等業(yè)態(tài)為主。運(yùn)營(yíng)時(shí)間尚短，因此當(dāng)前空置率較高。在租寫(xiě)字樓（智慧廣場(chǎng)）智慧廣場(chǎng)即海通城展中心，對(duì)面即為開(kāi)發(fā)區(qū)在租寫(xiě)字樓（都市中心）眾城都市中心是由眾成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的純商業(yè)物業(yè)，2007年開(kāi)始運(yùn)營(yíng)，其核心部分是2.6萬(wàn)平米的步行街，由于位于東城的核心商圈，因此租金水平和入住率都十分可觀。但由于沒(méi)有對(duì)幾個(gè)樓座進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃，寫(xiě)字樓物業(yè)管理混亂，且由于車(chē)位配比率較低，用戶(hù)停車(chē)十分困難。在租寫(xiě)字樓（都市中心）眾城都市中心是由眾成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的純商業(yè)在租寫(xiě)字樓（金融大廈）金融大廈由政府主導(dǎo)建設(shè)，并在建成后由政府回購(gòu)一萬(wàn)平米作為權(quán)威金融機(jī)構(gòu)辦公用房，目前已經(jīng)基本去化完成，僅剩部分底商在售，項(xiàng)目品質(zhì)尚可，但電梯品質(zhì)差，乘坐感受不好。在租寫(xiě)字樓（金融大廈）金融大廈由政府主導(dǎo)建設(shè)，并在建成后由政在租寫(xiě)字樓（偉浩·御景廣場(chǎng)）偉浩御景廣場(chǎng)為偉浩開(kāi)發(fā)的城市綜合體項(xiàng)目，總建筑面積241246.79㎡，其中辦公43683.08㎡，商業(yè)8012.7㎡，會(huì)所2030㎡，幼兒園2211㎡，寫(xiě)字樓為雙子塔結(jié)構(gòu)，主樓一層4戶(hù)，19層，2棟，共152戶(hù)。在租寫(xiě)字樓（偉浩·御景廣場(chǎng)）偉浩御景廣場(chǎng)為偉浩開(kāi)發(fā)的城市綜合在租寫(xiě)字樓（名相大廈）東城清風(fēng)湖東側(cè)，自身配套完善，配有大型停車(chē)場(chǎng)，定位高端寫(xiě)字樓。目標(biāo)客群以金融保險(xiǎn)以及各類(lèi)大型企事業(yè)單位為主?？啥ㄖ凭b修并根據(jù)需要進(jìn)行分割。在租寫(xiě)字樓（名相大廈）東城清風(fēng)湖東側(cè)，自身配套完善，配有大型東城在售寫(xiě)字樓在租在售待售銀座城市廣場(chǎng)三期國(guó)貿(mào)大廈金融港青年創(chuàng)業(yè)園金匯大廈海通未來(lái)廣場(chǎng)目前在售寫(xiě)字樓共8個(gè)，青年創(chuàng)業(yè)園、海通未來(lái)廣場(chǎng)、銀座城市廣場(chǎng)三期、藝馨寫(xiě)字樓、金匯大廈、金融港、國(guó)貿(mào)大廈、軟件園二期。藝馨寫(xiě)字樓軟件園二期東城在售寫(xiě)字樓在租在售待售銀座城市廣場(chǎng)三期國(guó)貿(mào)大廈金融港青年?yáng)|城在售寫(xiě)字樓一覽表東城在售寫(xiě)字樓一覽表在售寫(xiě)字樓（海通未來(lái)廣場(chǎng)）匯集寫(xiě)字樓、快捷賓館、沿街旺鋪為一體的城市綜合體。辦公、購(gòu)物、生活、休閑、娛樂(lè)等多種功能。在售寫(xiě)字樓（海通未來(lái)廣場(chǎng)）匯集寫(xiě)字樓、快捷賓館、沿街旺鋪為一48寫(xiě)字樓建筑面積達(dá)4.2萬(wàn)平米，包括7座獨(dú)棟寫(xiě)字樓，業(yè)態(tài)主要為企業(yè)獨(dú)棟；商業(yè)配套完善，配有6000㎡的影院和2萬(wàn)平米的星級(jí)酒店。在售寫(xiě)字樓（銀座城市廣場(chǎng)三期）48寫(xiě)字樓建筑面積達(dá)4.2萬(wàn)平米，包括7座獨(dú)棟寫(xiě)字樓，業(yè)態(tài)主在售寫(xiě)字樓（青年創(chuàng)業(yè)園）總建筑面積約3.4萬(wàn)平方米，其中A座公寓式寫(xiě)字樓約1.8萬(wàn)平方米，B座快捷酒店約6000平方米、C座商務(wù)辦公樓約6000平米、D座辦公樓約3900平米，寫(xiě)字樓面積區(qū)間：40-270㎡。公共停車(chē)位約300個(gè)。在售寫(xiě)字樓（青年創(chuàng)業(yè)園）總建筑面積約3.4萬(wàn)平方米，其中A座50國(guó)際金融港地處國(guó)家級(jí)東營(yíng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)核心區(qū)、東四路與府前大街交匯處，共八個(gè)樓座，分三期開(kāi)發(fā)，當(dāng)前在售的為一期AB樓。二期CD樓預(yù)計(jì)明年開(kāi)盤(pán)，三期為商務(wù)配套。在售寫(xiě)字樓（國(guó)際金融港）50國(guó)際金融港地處國(guó)家級(jí)東營(yíng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)核心區(qū)、東四路與府前大51項(xiàng)目有兩棟樓組成，其中東樓23層，西樓16層。項(xiàng)目是整層或者半層出售，整層面積為1200㎡或1300㎡。車(chē)位大約900個(gè)，其中地上約432個(gè)，地下約456個(gè)。在售寫(xiě)字樓（國(guó)貿(mào)大廈）51項(xiàng)目有兩棟樓組成，其中東樓23層，西樓16層。項(xiàng)目是整層在售寫(xiě)字樓（金匯大廈）金匯大廈是天昊梅園2期商業(yè)規(guī)劃的一重要組成，共16層，建筑高度70米，總建筑面積約2萬(wàn)平米，同期規(guī)劃的有5層商務(wù)公寓和沿街商鋪等產(chǎn)品，是東營(yíng)少有的復(fù)合型商業(yè)布局，寫(xiě)字樓與公寓相輔相成，客戶(hù)資源共享，將成為集商務(wù)、商業(yè)、居住為一體的多種復(fù)合功能。在售寫(xiě)字樓（金匯大廈）金匯大廈是天昊梅園2期商業(yè)規(guī)劃的一重要在售寫(xiě)字樓（藝馨寫(xiě)字樓）總占地面積3053.9平米，總建筑面積為33816.4平米，規(guī)劃有精裝公寓、精裝寫(xiě)字樓產(chǎn)品，共計(jì)240套；現(xiàn)已施工至四層；聯(lián)排、疊拼別墅共計(jì)80套，2013年底交付使用；在售寫(xiě)字樓（藝馨寫(xiě)字樓）總占地面積3053.9平米，總建筑面東城待售寫(xiě)字樓一覽表在租在售待售永暉大廈現(xiàn)代星城萬(wàn)方綠營(yíng)廣場(chǎng)金石國(guó)際大廈黃河三角洲國(guó)際廣場(chǎng)目前待售寫(xiě)字樓共11個(gè)，現(xiàn)代星城、中建國(guó)際大廈、永暉大廈、方圓國(guó)際、萬(wàn)方綠營(yíng)廣場(chǎng)、黃海大廈、金石國(guó)際、金宇大廈、黃河口文化大廈（本案）、東辰清風(fēng)大廈、黃河三角州國(guó)際廣場(chǎng)；中建國(guó)際大廈方圓國(guó)際黃海大廈黃河口文化大廈金宇大廈東辰清風(fēng)大廈東城待售寫(xiě)字樓一覽表在租在售待售永暉大廈現(xiàn)代星城萬(wàn)方綠營(yíng)廣場(chǎng)東城待售寫(xiě)字樓東城待售寫(xiě)字樓待售寫(xiě)字樓（永暉大廈）項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，東營(yíng)首家配備“云商務(wù)”智能配套的項(xiàng)目，當(dāng)前為項(xiàng)目入市階段。待售寫(xiě)字樓（永暉大廈）項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，東營(yíng)首家配備“云商務(wù)57待售寫(xiě)字樓（黃海大廈）該項(xiàng)目東臨市直行政機(jī)關(guān)辦公區(qū)及市交通局大樓，西臨金融小區(qū)百米，南臨生態(tài)水系，北臨府前街，區(qū)位條件良好，總建筑面積49994平方米，其中地上42592平方米，采用躍層式辦公空間模式，5-27層大開(kāi)間，業(yè)主自行分割。57待售寫(xiě)字樓（黃海大廈）該項(xiàng)目東臨市直行政機(jī)關(guān)辦公區(qū)及市交待售寫(xiě)字樓（黃河三角洲國(guó)際廣場(chǎng)）項(xiàng)目分為5個(gè)區(qū)、A區(qū)為黃河三角洲大廈、B區(qū)為EOD商務(wù)專(zhuān)區(qū)、C區(qū)為東營(yíng)世界城、D區(qū)為啟程SOHO、E區(qū)為國(guó)際公館、目前開(kāi)發(fā)產(chǎn)品僅為B區(qū)的企業(yè)獨(dú)棟，預(yù)定情況良好，目前項(xiàng)目仍在調(diào)整規(guī)劃，200米的超高層尚無(wú)開(kāi)工計(jì)劃。待售寫(xiě)字樓（黃河三角洲國(guó)際廣場(chǎng)）項(xiàng)目分為5個(gè)區(qū)、A區(qū)為黃河三待售寫(xiě)字樓（萬(wàn)方綠營(yíng)廣場(chǎng)）項(xiàng)目酒店、科研樓、寫(xiě)字樓成品字形布置，大酒店位于東側(cè)，主體24層帶五層裙房，科研樓(26層)設(shè)于西側(cè)，寫(xiě)字樓(21層)設(shè)于南側(cè)，商業(yè)裙房4層。停車(chē)位約1500個(gè)，項(xiàng)目以打造出國(guó)家級(jí)民營(yíng)科技孵化器為主賣(mài)點(diǎn)。待售寫(xiě)字樓（萬(wàn)方綠營(yíng)廣場(chǎng)）項(xiàng)目酒店、科研樓、寫(xiě)字樓成品字形布東城待售寫(xiě)字樓（現(xiàn)代星城）項(xiàng)目包括兩棟12層的辦公樓和一棟15層的精裝酒店式公寓，其中辦公樓底部?jī)蓪訛樯虡I(yè)，面積在290平方米左右，辦公樓面積可任意分割；精裝公寓面積每套為56平方米，戶(hù)型為1室1廳1衛(wèi)。東城待售寫(xiě)字樓（現(xiàn)代星城）項(xiàng)目包括兩棟12層的辦公樓和一棟1東城待售寫(xiě)字樓（金石國(guó)際大廈）金石國(guó)際位于南一路以南東三路以西，項(xiàng)目共兩棟樓，主樓1棟，裙樓1棟，其中主樓16層，裙樓5層，臨近孫武公園，環(huán)境優(yōu)美，預(yù)計(jì)2014年5月開(kāi)盤(pán)。東城待售寫(xiě)字樓（金石國(guó)際大廈）金石國(guó)際位于南一路以南東三路以東城待售寫(xiě)字樓（中建國(guó)際大廈）中建國(guó)際大廈位置優(yōu)越，中間設(shè)置一個(gè)約24mX24m的中心庭園。建筑分為東區(qū)、南區(qū)、北區(qū)三部分，包括酒店、寫(xiě)字樓、酒店式公寓三部分。東城待售寫(xiě)字樓（中建國(guó)際大廈）中建國(guó)際大廈位置優(yōu)越，中間設(shè)置東城待售寫(xiě)字樓（東辰清風(fēng)大廈）項(xiàng)目匯聚文化、教育、醫(yī)療等完善配套，4萬(wàn)平方米商業(yè)配套，滿(mǎn)足都市精英商務(wù)辦公、購(gòu)物餐飲、休閑娛樂(lè)多樣生活需求東城待售寫(xiě)字樓（東辰清風(fēng)大廈）項(xiàng)目匯聚文化、教育、醫(yī)療等完善東營(yíng)商業(yè)寫(xiě)字樓2013年成交一覽表東營(yíng)商業(yè)寫(xiě)字樓2013年成交一覽表1、中央生活區(qū)市場(chǎng)成熟，業(yè)態(tài)規(guī)劃能力不足。

該區(qū)域憑借其獨(dú)特的綜合優(yōu)勢(shì)、租金較高且租賃表現(xiàn)活躍、但該區(qū)域內(nèi)的寫(xiě)字樓大多沒(méi)有統(tǒng)一的業(yè)態(tài)規(guī)劃，管理混亂，自身硬件配套不完善，品質(zhì)普遍較低。東城寫(xiě)字樓三大版塊總結(jié)2、中央商務(wù)區(qū)長(zhǎng)線看好。

該區(qū)域目前周邊配套尚不完善，空置率仍然較高，但作為未來(lái)新的中央政務(wù)區(qū)，有良好的規(guī)劃定位和較高的建設(shè)起點(diǎn)，該區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)水平整體較高。受到政府政策的有利扶持，各項(xiàng)目體量大、形象展示性好，自身配套標(biāo)準(zhǔn)高，中央商務(wù)區(qū)的職能將逐步顯現(xiàn)。3、中央政務(wù)區(qū)占據(jù)區(qū)域優(yōu)勢(shì)，蘊(yùn)藏投資潛力。

該區(qū)域目前憑借獨(dú)特的綜合優(yōu)、準(zhǔn)確的開(kāi)發(fā)定位，已經(jīng)成為當(dāng)前東營(yíng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)最投資潛力的區(qū)域，該區(qū)域目前銷(xiāo)售價(jià)格較高，租金投資回報(bào)也比較豐厚，市場(chǎng)吸納程度高，對(duì)于投資者而言，投資風(fēng)險(xiǎn)低，具投資價(jià)值。1、中央生活區(qū)市場(chǎng)成熟，業(yè)態(tài)規(guī)劃能力不足。東城寫(xiě)字樓三大版塊租賃市場(chǎng)方面受周邊配套水平的影響，位于中央生活區(qū)及中央政務(wù)區(qū)的寫(xiě)字樓租賃表現(xiàn)活躍，租金集中于1.6-2元/㎡/天，物業(yè)費(fèi)約為3.0元/平方/月，租金低，競(jìng)爭(zhēng)大，未來(lái)新增供應(yīng)的持續(xù)增加將使競(jìng)爭(zhēng)加劇，在市場(chǎng)大環(huán)境影響下，預(yù)計(jì)未來(lái)寫(xiě)字樓租金將面臨下行壓力，而總體空置