序言

在企業(yè)運作成本日益增加的今天，不同行業(yè)的營銷費用愈趨精細(xì)化，營銷人在摸索中嘗試著創(chuàng)新，通過運用“借勢營銷”的獲得較大成功。本報告分析了成功案例采用的低成本營銷手段，結(jié)合房地產(chǎn)營銷的特點借鑒其他行業(yè)的成功案例進(jìn)行嫁接。

本報告以房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)商減少營銷費用、營銷渠道成本日趨上漲的矛盾切入，從營銷效果出發(fā)結(jié)合營銷理論基礎(chǔ)和實際成功案例的分析整合出“山寨營銷”、“四兩撥千斤”、“事件營銷”、“造勢效應(yīng)”4個地產(chǎn)營銷必殺技，對4個營銷手法的使用加以闡述，解析如何采用較低的成本獲得較好的效果。采用昆明市本土實際成功案例整合思路，歸納出不同手法的運用技巧，拓寬策劃人的思路，拋磚引玉。營銷效果費用HowcanIdoit？！Ofcourse,itshouldbesobadOhno,itisadisasterOhyeah,thatiswhatIwanted“又想馬兒好，又不給馬兒吃草”？面對開發(fā)商只肯花較少的營銷費用，卻要得到很好的營銷效果，作為策劃人的你，是不是有過這樣的抱怨：？×××事業(yè)三部在操項目“螺螄灣中心”住宅部分的營銷費用僅為銷售收入的1%，一期項目營銷費用不足800萬元，項目營銷推廣鋪排面臨各類廣告資源水漲船高的情況。開發(fā)商不斷壓縮營銷費用，而推廣渠道的費用卻在水漲船高，銷售收入的2%作為營銷費用，你覺得高嗎？？？？？？8皮0仿0萬帳元=性1最0毯0次播報隊整幕版巷廣艱告8災(zāi)0砌0萬紀(jì)元=兵6個育月6塊淹戶探外神廣血告味牌我埋們朽該迫何勞去化何毅從那源么呀，拒就裕請F(tuán)絹o斜l泰l糖o義w司m拜e，嘗看戰(zhàn)我紅怎逝么瞞搞蝕定蓄！借猜勢蠟營機銷千或千將龜為腳你最打湊開鹽思棄路澤！什改么選是衫借截勢復(fù)營啞銷濤？概蹦念汁：借因勢畢營是銷宿是斧將寒銷終售叮的槐目儉的崇隱寸藏儉于棋營稻銷即活誰動解之偷中蓬，財將件產(chǎn)紋品哲的勝推果廣攝融冶入引到鵝一掉個消插費半者逐喜聚聞灣樂割見的睡環(huán)轉(zhuǎn)境遞里爭，引使菊消宣費鐘者核在犬這劣個戒環(huán)粉境福中園了悼解盲產(chǎn)得品均并輕接志受汁產(chǎn)貸品薄的笛營代銷廈手熱段捐。表竊現(xiàn)：通肅過朱媒重體撈爭蠢奪旁消牙費畢者旨眼法球泥、倘借旨助衡消液費須者代自獎身治的題傳續(xù)播習(xí)力店、振依豆靠陶輕塵松西娛勝樂奔的福方酷式爺?shù)葌摎庖乒~默潑化郊地引休導(dǎo)碌市紅場刃消翁費。借餓勢難營劫銷晌的退目適的追：通鑒過順戀勢借、始造佩勢束、召借恢勢等煎方鑰式輕，趨以策求梳提生高旋企欄業(yè)唉或上產(chǎn)請品堂的沫知崗名塘度愁、呀美置譽嗎度豆，復(fù)樹項立始良遭好謎的眾品朝牌伙形抹象敞，儲并鋪最沖終遲促毯成眾產(chǎn)絮品秩或驗服帆務(wù)僑銷甲售肥的所營懷銷險策掛略烈。借先勢慮營漿銷漆的腳理勸論針基辮礎(chǔ)人是有限理性的體驗經(jīng)濟(jì)影響力經(jīng)濟(jì)案球例繞一氣：帥贈方送伍禮未物4毯0障0元封的糠羊滿毛坦圍結(jié)巾V列S5忌0有0元爽的細(xì)大熟衣案憐例承二缸：葵聯(lián)倦合盲國吳救上援1棗0鈔0鏡0戶瘋居問民9宗0種%受蹦災(zāi)V怨S納1刻8貌0級0脾0戶矮居約民1鐮0劣%受杰災(zāi)消摔費悅者遇的抖有擦限刊理淡性體缸驗狼就伍是積企辣業(yè)零以督服攀務(wù)疊為麗舞趣臺怪，秩以藏商謊品擔(dān)為車道夸具喬，何以膀消夜費科者吐為享中此心董，邪創(chuàng)編造笛能傘夠詢使獨消隆費僑者滲參隨與公、禁值虜?shù)迷邢刨M慌者造回橋味啦的鋪活步動氏。在幣消淺費特者刊看緊來繞，氣個恢性每化標(biāo)體濁驗磚比陡簡旁單兵的世商材業(yè)狡交冬易壤擁直有郊更策高偉的紀(jì)價穿值綢，漂他靜們或愿律意辭為乳此摧付丹出哪額將外摟的建金吵錢懲。體始驗借經(jīng)法濟(jì)名臥人燒權(quán)逆威石影早響痰力—提—行無家講權(quán)置威種及宣名彩人閘的故影畏響賄不污可技忽右視政頃府問影暗響鳳力—罪—活領(lǐng)動怎中早政萬府加的股參火與車具鍵有桃導(dǎo)第向壘意漲義傳遇媒墊影蠻響傲力—族—傳慘媒震的仙作拋用社譽會釀導(dǎo)孕向痛影男響懶力—睬—追犧求演社塵會斑認(rèn)湯同品以牌物影課響辯力—媽—形勁象竄品芹牌畢的坐建迫立消播費告群被體家不品同戶層息次鳳的沖互為團(tuán)中醫(yī)介擊化檢過就程里中嘴的親影味響跪力—捏—意豆見仁領(lǐng)聞袖降、宜老鳴業(yè)晴主銹帶觀新頸業(yè)阿主供估求吵影吃響笨力—鍋—時解間消短安缺攤、別數(shù)奸量陶短愧缺影垮響奪力否經(jīng)滋濟(jì)借娛勢罷營隊銷懷第牽一總必鞭殺夕技米：樓“忍山除寨剪”耐破人授尋懷味母的膏“待山越寨獲”山讀寨貓版I風(fēng)P茄H妙O夠N梨EI啦P然H哈O否N燃E手著機易隔建耳聯(lián)芹和羨姚椒明山匆寨勢版禾易廚建誓聯(lián)間和息姚看明通丸過年“攤山坊寨暈”杠，跳我久們武很毅容捆易技地各記請住脂了藥他艱們敘，扇這劫樣衰的泊案身例靈數(shù)牽不犁勝逆數(shù)揪，厭有這人赤唾腥棄總他壞們另，危但桿是栽他玩?zhèn)兂商L借炎勢遇搭裁上缸順嘩風(fēng)間車。由盞“雀山芳寨亦”垃引癥出穩(wěn)的醉地才產(chǎn)有營肯銷錦思縫路—葛—做曉關(guān)刺聯(lián)侮產(chǎn)些品擋，巨惟卡妙藏惟映肖點，肆讓均樓政盤之搭卵上怕便區(qū)車緊符隨炮知上名佩品歌牌合棵理車?yán)缬弥\對樓手澤優(yōu)纏勢變閱“筑抄雖襲桌”紙為史“粒創(chuàng)孤新勉”成神功步要烤訣偏：你脹有篩的眠我雅也席有礙，費你基沒圈有扯的辮我瘦也天有焦！“希山失寨煤”尾之戀經(jīng)港典區(qū)案悔例惑分判析—篇—新課亞注洲玩歡涌樂萄城項念目陸點菜評冒：沒淚有蔑較兔好室的烈資尚源芝，裹沒攤有今較修好鏟的宅產(chǎn)禿品飼，訪沒乓有黑較繩好鏡的辣配蟻套揭；但僚是因該服項準(zhǔn)目油具研有勁與津區(qū)扁域霜知課名濫項暴目新略亞錢洲航體水育勸城相首同宰區(qū)膏位萄、葡相凍同純配暑套址特駕點墳；通左過判案氏名劉包系裝塔（泛報組規(guī)秋名卷：稍金憐福鉆地富花追園桐）描，膝炒海作擠區(qū)鳥域效，強誦勢蕉“咐山保寨撒”；新篩亞各洲迅體慕育個城新忽亞第洲荷體她育祝城火旗爆煉的量開剖盤掉現(xiàn)擱場體開育符城塘和鏡歡航樂奧城缺的槍關(guān)腐系項屬目腸入揮市匙初挺期偏，肯多訴數(shù)鉛客襖戶透就紡會躍認(rèn)宇定該棵項維目去為鉤新奏亞脆洲抽體瘋育配城轉(zhuǎn)新鵝推拍產(chǎn)悅品；前伏期擁價萌格刻口騾徑充更虛令呀人扁有協(xié)所寒期剛待槍：氏本售項友目容價姥格宣將瓜低訴于攝新籃亞登洲果體獅育雖城半！房晃交阻會何緊勒鄰朋體籌育食城效語果培圖報余版借棉勢朗營得銷怨第踩二要必表殺饞技敲：—址—“居四鄰兩窩撥挎千院斤叨”云圾南縣白方藥睜依逆托疑強惠勢幕產(chǎn)芽品土打匯造米關(guān)陣聯(lián)俗型登產(chǎn)吳品吩，遷從討創(chuàng)熔可荒貼懶產(chǎn)銷品旁到塑牙吊膏勺產(chǎn)錦品酬：2紫0押0呈8年佩云部南克白棵藥理創(chuàng)頂可鐮貼被市洞銷泥值疫從2堂0允0鄉(xiāng)豐1年報的3況0扔0賣0萬餅元穴已遣經(jīng)符飆羅升宏至鉆將蝕近3個予億環(huán)，請一水舉斜超創(chuàng)越引邦嗎迪遞，成電為喘國欣內(nèi)毅第歉一濤大半品告牌；云災(zāi)南鋼白年藥賺牙桐膏李從2毀0面0壁5年5月谷開欣始毒高湯調(diào)沃入盞市濃，餅強萬勢癢高比價雜位剃超秧越跨主半流蓮對乎手建，取短隔短1恢8個聞月梁銷迷售碎突納破3億僅元汪，柱成約為牙旅膏賀產(chǎn)睡品繪中理的游黑惑馬；V勢SV數(shù)S不敞可軟小悼看伴的鑄力氏量逗“殘四娃兩腐撥抽千桂斤殲”新鴻基地產(chǎn)萬科地產(chǎn)中海地產(chǎn)華僑城地產(chǎn)華潤地產(chǎn)金地地產(chǎn)保利地產(chǎn)瑞安集團(tuán)招商地產(chǎn)嘉里建設(shè)新世界地產(chǎn)SOHO中國北辰實業(yè)雅居樂地產(chǎn)佰仕達(dá)控股海爾地產(chǎn)豐田房屋佳兆業(yè)松下家居索尼家居云南城投昆鋼集團(tuán)五礦集團(tuán)星河地產(chǎn)卓越地產(chǎn)“胸四絡(luò)兩諷撥告千醫(yī)斤烘”—歐—商已家它聯(lián)冤動聯(lián)無合公商金家刃進(jìn)蓋行移各旁類布營咽銷糞活央動今，盾分像享鄙多劑方貪資禁源劍！由由“饅四允兩殺撥撒千功斤之”蟻引盜出提的頃地坦產(chǎn)嗓營趁銷當(dāng)思簽路—香—借償旺擋銷俊產(chǎn)害品準(zhǔn)做澡關(guān)練聯(lián)什產(chǎn)猶品哈，院分捆流邁其雖他刷樓夾盤抱客成戶前延期水做辱好低品噴質(zhì)依戀托澤品勻質(zhì)身演不繹獅產(chǎn)渴品高滅姿繼態(tài)盼強哨勢董出光擊以跳“敞四弦兩將”認(rèn)之陽力號博炊取礙“廟千洲斤宰”砌利鏡潤成探功階要稠訣欠：品裕質(zhì)塞為余先避，赴以斧信宜譽層贏份得餃信騰賴勾，斷小膊成圾本甚大泄收斯獲“喝四裕兩淘撥站千藥斤律”揚之具經(jīng)看典很案云例捉分德析—醬—盛趨高察大疤城項臥目茅點套評寇：一鉤期裝以高蝴品越質(zhì)稼產(chǎn)鑰品、合叢理育的賽價頃格入廊市鋒；二神環(huán)名路拉旁斷的稈一級期A笛R里T噴-賤D惜E糞C夫O外挑立主面嚼（勵實給景題樓額盤佛形拖象揀廣奏告逗）緞吸望引雕較增多馳客雷戶抽；后久續(xù)定產(chǎn)椅品牢的程推馬廣遇僅犁采塵用彎較胞為農(nóng)輕橫松桿的曉推茶廣燥方脹式曲，呼實煩現(xiàn)時穩(wěn)咐步杜銷如售皺；盛朝高演大舉城堤前磚期籠品縱質(zhì)怨打閱造刷上櫻下谷了鄙較算多伙功鍵夫釘，叉為念“非四看兩游撥涌千愈斤牢”淘打徹下勢了撤堅慈實趴的撒基演礎(chǔ)仍；通汪過憑前輔期際品箭質(zhì)有打漢造者和辯樓行盤擊形用象演宣殲傳民，張盛啄高佛每傘一攤次水活兼動螺都卻能硬聚婆集寄較蓄多轎客億戶突，儲其催中妥老孤帶柏新片是剖主頂要庭客的戶底來眨源舒；“俗四她兩兵撥革千林斤霉”艷之龜經(jīng)很典泳案足例恐分轎析—貿(mào)—盛泡高互大電城“濟(jì)四山兩膝撥搭千旗斤滅”菠之籮經(jīng)澡典鹽案撈例捉分麻析—汗—保澆利稱寧梨湖寧峰務(wù)境麥物當(dāng)對勞初的橫首科次花入吼駐堵三念線物城遵市，成為垂提場升保殼利·寧避湖扮峰亞境商圣業(yè)現(xiàn)街伯區(qū)豬的速商倚業(yè)渣價夠值薯和度投宗資西價斧值埋，議拉困動蚊經(jīng)售濟(jì)鈔增求長夢和柴片柴區(qū)師的隸發(fā)私展她具棗有運促怕進(jìn)效作銹用圣，策正癢可芳謂鴿是召事昏半警功拖倍商！借抓勢勉營錢銷幅第引三挽必猾殺搶技丸：—合—“言事蔑件仗營粘銷也”2這0中0盒9年1臣2月7日恩，順哈仗爾煎濱殲啤搬酒塘正仆式格成晴為2彩0擴(kuò)1絲式0深F東I扭F騎A南凳非亂世盛界掃杯漸足拒球滋賽望官窯方樣合增作籍伙白伴彩，烤哈貿(mào)爾麻濱蓋啤良酒獄也捐正德式遣成奮為2榆0劍1辯0的F易I鬼F壺A南刮非謎世飯界儀杯影足擴(kuò)球膜賽姓官欄方去指餡定示啤什酒洗。麥再當(dāng)貌勞闖中唇國定“2茶0炕1熄0齡F瓦I筋F麗A南靜非啊世眠界斯杯注球怪童物選園拔降活桑動跑”喇，槽通廁過惹活館動木為夕南示非枕世旦界解杯典挑予選戰(zhàn)球怨童；結(jié)艷合腎世可界務(wù)杯鑄期愁間城的伐各置類凈輔咱助罷廣陵告劍，叼哈厘爾旋濱光啤驕酒琴和逼麥朗當(dāng)外勞議的臟推摩廣默獲毀得憑了環(huán)較抽大皺的谷成線功勺；與血消筆費狐者霉共配同怨關(guān)朱注譯世割界燃杯司，約看想似謊無掩形伏，皆但炒卻撈正泉中負(fù)消再費永者們下紗懷帆；“張事益件趙營芬銷鉆”由形“怨事都件倦營狼銷屢”虛引簡出依的迷地唉產(chǎn)勝營單銷料思潑路—家—借蛋勢拜事?lián)芗O拉友近次消粗費詢者歌距茫離掉，亂促養(yǎng)進(jìn)初成偶交緊疾隨拉消壇費敢者百喜剪好結(jié)滑合購事臨件嶺拉紛近掀距景離讓仗消廉費頸者母在平體羅驗走中閱掏春腰尸包提盾高特消坐費鴿者眾忠命誠戰(zhàn)度成垮功位要擁訣公：緊鹽隨園消饅費淺者誤喜且好雅，巖在穩(wěn)關(guān)島鍵牲點逮發(fā)凈力杜，阻無情形仇中選促荷成文成朽交紀(jì)！項買目臣點垂評寧：項交目失以奪體彼育卡城膽大萄型網(wǎng)配虜套島作講為啟賣很點柳，哀打努造餓舒狂適避型秧健絞康街運邊動臥社庭區(qū)季（幅項勇目塑最濤初山的計定緞位反）縫；通樸過希借指勢絲式宣加傳寧體鐮育寇館批，毅承除辦C雹B演A，伶足叉球光比慮賽飲，受演杏唱科會壤等驚活笑動數(shù)吸偏引挑客鄭戶碧購偏買呀住牌宅決；集架中赤式汗樣鴉板嬌房傲區(qū)拿，盡現(xiàn)我代眼化朱運起動悠場翼所斧，棍讓橡客那戶著體棍驗嗓感具知俱項拋目盆，砍促映進(jìn)堡銷判售冶；“糕事下件謊營介銷逝”寇之姥經(jīng)勻典扭案奇例斑分殃析—肝—新源亞葉洲溫體墨育感城借亦勢興營瘡銷藏第慣四炮必邪殺悠技醋：—切—“狀造盞勢受效令應(yīng)只”大射出靈風(fēng)錘頭乞的棋“晚造淘勢蹲效胃應(yīng)娃”網(wǎng)她絡(luò)件紅夕人扮犀芒利敬哥摩帶紗來該的巖混靈搭歡風(fēng)網(wǎng)油絡(luò)這紅己人兩芙敞蓉檔姐墾姐庸、葬日虎本擱知鞭名A喘V女判星摩蒼見井襯空繪、掌相晴親賀雷塔人而鳳棄姐辣同拌臺士獻(xiàn)火藝網(wǎng)夜絡(luò)恥成揉就敏了直越憤來罩越鏡多飾的村“雷乞人”止，聲從悄時汪尚段混揮搭舍風(fēng)竭的稼犀識利拖哥文，敗到飄征愉婚花雷摧人沿鳳討姐軍，掛可憶謂搭都邁是脾重購磅足炸攔彈鄉(xiāng)豐級不的讀人鴿物濾，受他漢們鴿的瓜一律舉娃一聚動命都阿成床為笛網(wǎng)精友虛們氏茶疫余企飯轎后譜的灘看絕點塵；活香動塌舉雷辦織方備希屈望鴿通屬過C僻O誦S圈P暫L參A雹Y把噱創(chuàng)頭債人糧物聚暑集煉起雞來伏，離別篇有險用喂心避呢縱地害制腔造辰更孔轟擺動增的婆效撐應(yīng)澤，鉗帶發(fā)來數(shù)產(chǎn)撲品彼的犯熱廉銷晉；由漸“受造臭勢拳效絞應(yīng)亮”偷引辜出怪的姑地怎產(chǎn)提營掘銷能思壩路—平—自口我渡造劣勢擋，茅制花造蹈噱允頭禍，狡放礎(chǔ)大聯(lián)優(yōu)勁勢渴，勵規(guī)成避械劣廉勢熟那知園消也費卻者菊敏許感猾點通閣過血焦首點已人孕物紫制營造欠噱蛇頭讓聾消別費其者補形直成址深植刻科印書象提嘩高毀消河費沙者禿認(rèn)躍知牛度成差功殃要銅訣蹦：了責(zé)解燙客阿戶賄，潤制罪造磁噱與頭川，膝留省下伴較逐深耀印匆象進(jìn)，誓促標(biāo)進(jìn)填成殘交姨！項桑目暢點憂評鏟：一劈燕期資以屬高蛾層壤和誤多況層叼物磨業(yè)辱形叛態(tài)行組茫合嘗的呆萬裕年竊花池城更僅畫作嘉嵩形明毀縣猴內(nèi)垃銷辣，鏈業(yè)潛績疲平棗平盲；通有過敘造孤勢抬宣悶傳“移空遺港涌經(jīng)名濟(jì)打圈面”，除并頌結(jié)鬼合1階9艘8拔0元震處撼向價地，潛打張投濁資床樓政盤木牌遠(yuǎn)，本吸秒引尊了鋸大摟量抗投傭資旦客孟的穴眼肥球飼；本崗項否目睜距腥離欠空載港甩經(jīng)棄濟(jì)畢圈吼外啟圍1提4公值里記，均拿價胃為2敵7柴0雀0元/平呢米（莖小奴高堡層擊）須；本床項硬目開徑盤苦前遵兩富周豪蓄洽客3態(tài)0訪0堪0批棚，男開綱盤濤熱框銷9成亭，閃創(chuàng)逝造波了窄昆計明織郊抖縣發(fā)樓正盤命開末盤彎銷壺售克率你新鼓高織；“新造醉勢奸效譯應(yīng)牢”貞之草經(jīng)淚典且案喂例挺分著析—堆—萬敞年魔花拔城積極主動地了解市場，善于發(fā)現(xiàn)問題勤于思考，發(fā)現(xiàn)市場發(fā)展規(guī)律，蓄勢待發(fā)集中火力爆發(fā)，強勢登場制造焦點新聞，結(jié)合消費者的喜好，博得較深的印象借坊勢比營啦銷債的光應(yīng)許用稍技寄巧積君極鵝主削動孕地聞了策解病市墾場手，央善備于芳發(fā)叉現(xiàn)怪問執(zhí)題做坑足市讀調(diào)閃功債課，懷了腹解捷市截場譽整閘體授行岡情決，蓮詳努細(xì)剪了膽解日競選品選樓溪盤偶動次態(tài)象；善徹于含發(fā)虜現(xiàn)僵市棟場采上品其緣瑞他餡樓矛盤暴的多營把銷個動微態(tài)堵，移合樣理撫與機否攜，吼是較否服可占以輝優(yōu)獻(xiàn)化篩，寶是礎(chǔ)否垮存慨在博問熱題緒，專如誦何爹做襲才蔑能姑更椅好狹；放橋大望日氣常廢樓續(xù)盤轉(zhuǎn)監(jiān)和測用島“肚顯橡微獸鏡框”翼監(jiān)震測潛研盡究丸重慶點箱競蘭品皇樓瘡盤勤號于狼思壤考柄，沾分鋤析爬市壯場很發(fā)另展艷規(guī)躺律根，袋蓄佛勢麥待長發(fā)思有考斬市奸場腫發(fā)袖展心動六向擺和逮發(fā)飼展江規(guī)粒律俱，耳為暢本捐項盛目組的鄙推像廣搖找取到撲合例理條的旱借宗勢茫契驕機冶；借削鑒霧引眼用痰市鎖場貨上偽其圓他同樓密盤葵的弓操忽盤社經(jīng)訓(xùn)驗語，取殊其陵精協(xié)華盼去如其夾糟布粕，鐮等禽待棍較爸好歪時綢機固蓄刪勢削待服發(fā)池；集攏中教火