銀行選址可行性分析報(bào)告

為優(yōu)化網(wǎng)點(diǎn)布局，提高網(wǎng)點(diǎn)市場競爭力，江漢支行擬將位于武漢市江漢區(qū)長江日報(bào)路28號的“中國農(nóng)業(yè)銀行北湖分理處”遷址到武漢市江漢區(qū)新華下路站前北路武漢一中旁，遷址后的網(wǎng)點(diǎn)級別、隸屬關(guān)系及經(jīng)營范圍不變。

一、實(shí)地調(diào)查狀況

(一)原網(wǎng)點(diǎn)實(shí)地調(diào)查狀況。

1、原網(wǎng)點(diǎn)周邊狀況。北湖分理處所處營業(yè)地址為租賃武漢致盛集團(tuán)開發(fā)的圖書大世界市場的臨街商鋪，主要為圖書大世界商戶及周邊社區(qū)服務(wù)。圖書大世界總面積共225畝，有300家商鋪，，經(jīng)營的品種相差較小，教輔類比重較大。

2、原網(wǎng)點(diǎn)硬件狀況。原網(wǎng)點(diǎn)房屋產(chǎn)權(quán)為武漢致盛集團(tuán)全部，一樓為營業(yè)大廳，二樓為辦公區(qū)，營業(yè)面積僅有150平方(含客戶等待區(qū))。由于營業(yè)面積狹小，無法進(jìn)行功能分區(qū)。原網(wǎng)點(diǎn)人員13人，目前設(shè)備有ATM機(jī)一臺、復(fù)印機(jī)、打印機(jī)及員工用電腦3臺.

3、原網(wǎng)點(diǎn)經(jīng)營狀況。截止2023年2月28日，原網(wǎng)點(diǎn)各項(xiàng)存款余額35373萬元，其中個人存款10959萬元，單位存款24413萬元。二星級以上客戶261戶，其中二星級客戶181戶，三星級客戶46戶，四星級客戶10戶,五星級客戶24戶。原網(wǎng)點(diǎn)最近三年有關(guān)經(jīng)營數(shù)據(jù)如下表：

4、進(jìn)展制約因素分析。原網(wǎng)點(diǎn)近三年業(yè)務(wù)進(jìn)展勢頭正猛，存款實(shí)現(xiàn)“三級跳”，但是隨著原網(wǎng)點(diǎn)經(jīng)營環(huán)境的巨大變化，2023年業(yè)務(wù)進(jìn)展乏力。究其緣由，主要是受以下三個方面因素影響：(1)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)因素。原網(wǎng)點(diǎn)為我行租用資產(chǎn)，一樓為營業(yè)大廳，二樓為辦公區(qū)，營業(yè)面積僅有150平方。裝修時間較早，設(shè)施陳舊，沒有設(shè)臵功能分區(qū)。隨著銀行同業(yè)競爭的加劇、客戶對優(yōu)質(zhì)服務(wù)的需求，原網(wǎng)點(diǎn)已經(jīng)無法滿意客戶的需要、網(wǎng)點(diǎn)開展業(yè)務(wù)的需要。(2)經(jīng)營環(huán)境因素?！皥D書大世界”整體搬遷，客戶流失嚴(yán)峻。北湖分理處很大程度上是為“圖書大世界”的幾百家商戶服務(wù)為基礎(chǔ)的，隨著“圖書大世界”的整體搬遷，勢必丟失優(yōu)良的客戶源頭，嚴(yán)峻影響業(yè)務(wù)進(jìn)展。綜合上述兩方面因素分析，原網(wǎng)點(diǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)展空間狹窄，有遷址的必要。

(二)新址實(shí)地調(diào)查狀況

1、遷址背景。(1)拆遷需要。北湖分理處所在營業(yè)場所是租賃“圖書大世界”的臨街門面，隨著“圖書大世界”的拆遷，北湖分理處急需新的營業(yè)場所作為營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。(2)網(wǎng)點(diǎn)轉(zhuǎn)型的.需要。根據(jù)總

行網(wǎng)點(diǎn)轉(zhuǎn)型及優(yōu)質(zhì)文明服務(wù)的要求，北湖分理處的營業(yè)條件嚴(yán)峻不足，無法滿意客戶和業(yè)務(wù)進(jìn)展的需求。(3)京華時代作為位于名校旁、火車站旁的標(biāo)題社區(qū)，交通便利、周邊商圈成熟，其將來升值潛力無限。

2、新址周邊狀況。新址位于江漢區(qū)新華下路站前北路武漢一中旁，交通便利，公路寬敞。新址配套齊全，有十一醫(yī)院分部、武漢中心醫(yī)院、江漢大興幼兒園華苑分園、武漢一中、大興路學(xué)校、紅領(lǐng)巾學(xué)校、武商議?販、中百倉儲、好美家、武商家電、華南果批及多個居民小區(qū)，新址四周有民生銀行、中信銀行網(wǎng)點(diǎn)各一個。

3、房產(chǎn)及價格狀況。新址擬實(shí)行購臵方式，擬購臵臨街第一層商鋪，建筑面積為658.6平方米，單價為3.5萬元/平方米，總價為2305.1萬元。購臵價格與同類房產(chǎn)、同區(qū)位房產(chǎn)價格相比合理。

二、可行性分析

(一)新址周邊狀況分析。與新址緊臨的法院東路作為漢口火車站的配套工程，已經(jīng)開頭擴(kuò)建，建成后將直穿漢口火車站，到達(dá)新華西路，屆時到達(dá)萬達(dá)菱角湖廣場僅需5分鐘車程;片區(qū)交通便利，20余條公交線路通達(dá)武漢三鎮(zhèn)。新址周邊行政事業(yè)單位眾多、配套齊全(前面已述)，目前周邊金融網(wǎng)點(diǎn)有兩家：民生銀行、中信銀行，同業(yè)競爭不算激烈。今后業(yè)務(wù)進(jìn)展方向應(yīng)是以個人業(yè)務(wù)為主，公司業(yè)務(wù)為輔的現(xiàn)代多功能綜合性銀行網(wǎng)點(diǎn)。

(二)市場定位。依據(jù)新址周邊的狀況，新址將來的目標(biāo)市場以個人業(yè)務(wù)為主，法人業(yè)務(wù)為輔，輻射周邊居民及機(jī)構(gòu)客戶，以“京華

時代”等小區(qū)居民及周邊個體工商戶為個人優(yōu)質(zhì)客戶源頭、以市十一醫(yī)院、市中心醫(yī)院及學(xué)校等機(jī)構(gòu)客戶為負(fù)債業(yè)務(wù)營銷對象、以好美家、武漢家電等公司客戶為資產(chǎn)業(yè)務(wù)營銷對象。

(三)業(yè)務(wù)進(jìn)展目標(biāo)。

(四)可行性分析。

1、成本分析

(1)網(wǎng)點(diǎn)運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)用：包括水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、房屋租賃支出、固定資產(chǎn)折舊等約94.4萬元。

(2)入駐網(wǎng)點(diǎn)的人員費(fèi)用：包括工資、職工福利等為100.7萬元。

2、收入分析

(1)結(jié)算收入

2023年北湖網(wǎng)點(diǎn)的人民幣結(jié)算收入55萬元，依據(jù)市場上浮20%的規(guī)律，遷址后至少為55*(1+20%)=66萬元，與此同時，新址交通便利、學(xué)校醫(yī)院等機(jī)構(gòu)許多，這必將吸引更多的客戶資源，市場空間至少拓展20%，結(jié)算收入至少可猜測為80萬元.

(2)利差收入

2023年北湖網(wǎng)點(diǎn)利息收入754萬元，利息支出290萬元，利差

為464萬元。新址四周，十一醫(yī)院分部、武漢中心醫(yī)院、江漢大興幼兒園華苑分園、武漢一中、大興路學(xué)校、紅領(lǐng)巾學(xué)校這些機(jī)構(gòu)的存在能帶來大量的儲蓄存款，武商議?販、中百倉儲、好美家、武商家電等則成為貸款潛在客戶。除了市場浮動率20%，還可以大膽猜測其將進(jìn)一步上浮10%，即新址猜測利差收入為464*(1+20%)*(1+10%)=612萬元。

(3)卡業(yè)務(wù)收入

2023年北湖卡業(yè)務(wù)收入主要由以下幾塊構(gòu)成：自助銀行業(yè)務(wù)收入9.5萬元;卡年費(fèi)收入2.6萬元;賬戶服務(wù)管理費(fèi)1.2萬元，其他卡業(yè)務(wù)收入1.5萬元，共計(jì)14.8萬元。依市場浮動率20%，估計(jì)2023年至少為18萬元。由于新址周邊只有民生銀行和中信銀行，市場競爭相對并不激烈，農(nóng)行大行形象已經(jīng)樹立，這必將使得卡業(yè)務(wù)取得至少30%的增幅。因此猜測2023年新址將取得卡業(yè)務(wù)收入23萬元。

(4)電子銀行業(yè)務(wù)收入

由于舊網(wǎng)址“圖書大世界”的搬遷，許多原有商戶將丟失，新商戶的拓展更是難上加難。新網(wǎng)址四周有華南果批及多個居民小區(qū)，能彌補(bǔ)舊商戶丟失帶來的虧損。因此，根據(jù)市場基本浮動率20%，猜測2023年新址將取得電子銀行收入15*(1+20%)=18萬元。

(5)其他中間業(yè)務(wù)收入

2023年北湖網(wǎng)點(diǎn)代理壽險(xiǎn)收入3萬元;代理財(cái)險(xiǎn)收入13萬元。新址四