第五章物業(yè)管理的招標(biāo)投標(biāo)第五章物業(yè)管理的招標(biāo)投標(biāo)第一節(jié)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)概述一、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的概念和必要性（一）物業(yè)管理招投標(biāo)的概念物業(yè)管理招標(biāo)是指開發(fā)商或業(yè)主管理委員會，為即將竣工使用或正在使用中的物業(yè)尋找物業(yè)管理企業(yè)而制定出符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件，向社會公開招聘，并采取科學(xué)方法進(jìn)行分析和判斷，最終確定物業(yè)管理企業(yè)的全過程。第一節(jié)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)概述一、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的概念和必2、物業(yè)管理投標(biāo)是指投標(biāo)人在接到招標(biāo)文件后，根據(jù)招標(biāo)通知的要求編制投標(biāo)文件，并將其遞交給招標(biāo)人的行為。（二）物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的必要性1、是發(fā)展社會主義市場經(jīng)濟(jì)的需要；2、是房地產(chǎn)管理體制改革的需要；3、是提高物業(yè)管理水平，促進(jìn)物業(yè)管理行為發(fā)展的需要。2、物業(yè)管理投標(biāo)二、物業(yè)管理招標(biāo)和投標(biāo)的原則（一）物業(yè)管理招標(biāo)原則1.公平原則；2.公正原則；3.合理原則。二、物業(yè)管理招標(biāo)和投標(biāo)的原則1.公平原則所謂公平原則是指在招標(biāo)中向所有物業(yè)管理企業(yè)提出的投標(biāo)條件都必須是一致的，也就是說讓所有參加投標(biāo)者都能在相同基礎(chǔ)上進(jìn)行投標(biāo)。1.公平原則例如：根據(jù)住宅小區(qū)（大廈樓宇）要求，需要資質(zhì)等級在三級以上的物業(yè)管理企業(yè)來參加投標(biāo)競爭，那么就不可以隨便拒絕任何一家具有三級資質(zhì)證書的物業(yè)管理企業(yè)來投標(biāo)，同時也不能允許任何一個低于三級資質(zhì)等級的物業(yè)管理企業(yè)前來投標(biāo)競爭。要做到公平，在招標(biāo)過程中就要注意以下幾點(diǎn)：例如：根據(jù)住宅小區(qū)（大廈樓宇）要求，需要資質(zhì)等級在三級以上的

⑴應(yīng)采用統(tǒng)一的招標(biāo)方式。（2）在招標(biāo)文件中所規(guī)定的內(nèi)容對所有的投標(biāo)者要求都要一致，即做到“一視同仁”?！耙灰曂省本唧w說包括兩層含義：其一實(shí)行公開招標(biāo)的招標(biāo)文件必須要在同一時間、同一地點(diǎn)公開發(fā)售，并且在發(fā)售之前的招標(biāo)通告中要予以說明。⑴應(yīng)采用統(tǒng)一的招標(biāo)方式。

其二招標(biāo)文件中的所有條件和要求都應(yīng)該是一致的。例如，對投標(biāo)單位要進(jìn)行資格審查，那么就意味著所有前來投標(biāo)的單位都要接受資格審查；對投標(biāo)單位需交投標(biāo)保證書，那么就意味著所有前來投標(biāo)的單位都要交投標(biāo)保證書。其二招標(biāo)文件中的所有條件和要求都應(yīng)該是一致的。例如，對投（3）招標(biāo)者對招標(biāo)文件中的有關(guān)問題的解釋說明應(yīng)在同一時間，針對所有投標(biāo)者公開進(jìn)行。例如應(yīng)在同一時間組織所有投標(biāo)者對招標(biāo)物業(yè)進(jìn)行實(shí)地考察。另外，招標(biāo)單位可在投標(biāo)者購買招標(biāo)文件后安排一次投標(biāo)者會議，又叫標(biāo)前會議，目的就是公開澄清投標(biāo)者提出的各類問題。（3）招標(biāo)者對招標(biāo)文件中的有關(guān)問題的解釋說明應(yīng)在同一時間，針2.公正原則所謂公正原則是指在所有投標(biāo)者起點(diǎn)公平的基礎(chǔ)上，還要在整個評標(biāo)過程中，對所使用的準(zhǔn)則應(yīng)具有一貫性、普遍性。一貫性是指招標(biāo)者在實(shí)施評標(biāo)過程中所采用的評判標(biāo)準(zhǔn)則應(yīng)與招標(biāo)單位預(yù)先在招標(biāo)文件中所注明的評判準(zhǔn)則相一致。也就是說在招標(biāo)前后，其評定的準(zhǔn)則和標(biāo)準(zhǔn)必須是一致的、公開的。

2.公正原則例如：××招標(biāo)單位在招標(biāo)文件中已注明對投標(biāo)者資格要進(jìn)行審查的準(zhǔn)則行為，根據(jù)已知的得分標(biāo)準(zhǔn)，取最低得分以上的投標(biāo)者進(jìn)行正式投標(biāo)。例如：××招標(biāo)單位在招標(biāo)文件中已注明對投標(biāo)者資格要進(jìn)行審查的根據(jù)該準(zhǔn)則進(jìn)行評審后，在設(shè)定最低分以上的投標(biāo)人共有12位，這時該招標(biāo)單位考慮到合格的投標(biāo)者數(shù)量過多，會增加工作量的，為了減輕招標(biāo)工作量，招標(biāo)人私下將評定準(zhǔn)則修改為取最高分的前6位投標(biāo)人參加正式投標(biāo)。這樣就導(dǎo)致其余6位本來可以取得投標(biāo)資格的單位被淘汰，這就說明在這次招標(biāo)過程中違反了一貫性的原則。根據(jù)該準(zhǔn)則進(jìn)行評審后，在設(shè)定最低分以上的投標(biāo)人共有12位，這普遍性是指用于評標(biāo)的準(zhǔn)則應(yīng)該是具有普遍性的，即能夠客觀地衡量所有的投標(biāo)書。這就要求評標(biāo)委員會所采用的評定準(zhǔn)則應(yīng)具有很強(qiáng)的綜合性和客觀性。普遍性是指用于評標(biāo)的準(zhǔn)則應(yīng)該是具有普遍性的，即能夠客觀地衡量3.合理原則所謂合理原則是指招標(biāo)單位確定的標(biāo)底和要求必須是合理的，即不能接受低于正常的管理服務(wù)成本的標(biāo)價，也不能脫離市場實(shí)際情況，提出不切實(shí)際的管理服務(wù)要求。3.合理原則了貫徹合理原則，避免上述不合理的現(xiàn)象的發(fā)生，招標(biāo)人應(yīng)該在招標(biāo)文件中按照國際慣例，申明“業(yè)主不約束自己接受最低標(biāo)價”這一條，其含義是開標(biāo)后開發(fā)商或業(yè)主有權(quán)選擇任何價格的投標(biāo)書。有了這樣的申明，對開發(fā)商或業(yè)主而言，便可選擇管理費(fèi)標(biāo)價合理且資信條件較為可靠的物業(yè)管理企業(yè)。了貫徹合理原則，避免上述不合理的現(xiàn)象的發(fā)生，招標(biāo)人應(yīng)該在招標(biāo)總之，只有貫徹公平、公正、合理的原則，才能搞好物業(yè)管理的招標(biāo)工作，也才能真正地遵循公平競爭、優(yōu)勝劣汰的市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，這也是物業(yè)管理招標(biāo)的根本宗旨?？傊?，只有貫徹公平、公正、合理的原則，才能搞好物業(yè)管理的招標(biāo)（二）物業(yè)管理投標(biāo)的原則物業(yè)管理投標(biāo)應(yīng)貫徹的原則就是真實(shí)性和合理競爭原則。1.真實(shí)性原則所謂真實(shí)性原則是指投標(biāo)人在其投標(biāo)書中所闡述的所有內(nèi)容均是真實(shí)反映了投標(biāo)人的投標(biāo)意愿、經(jīng)營能力和技術(shù)水平，投標(biāo)人應(yīng)對其標(biāo)書的內(nèi)容做到“言出必行”。（二）物業(yè)管理投標(biāo)的原則2.合理競爭原則所謂合理競爭是指投標(biāo)人憑借自身的經(jīng)營實(shí)力、管理水平和服務(wù)質(zhì)量，通過良性競爭優(yōu)勝劣汰而取勝。2.合理競爭原則三、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置（一）物業(yè)管理招標(biāo)的組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置根據(jù)國際慣例，任何一項(xiàng)招標(biāo)都有要有一個專門的招標(biāo)機(jī)構(gòu)，并由該機(jī)構(gòu)全權(quán)負(fù)責(zé)整個招標(biāo)活動。物業(yè)管理的招標(biāo)也不能例外，必須要成立一個專門的招標(biāo)機(jī)構(gòu)。三、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置

招標(biāo)機(jī)構(gòu)的主要職責(zé)：擬定招標(biāo)章程和招標(biāo)文件;組織投標(biāo)、開標(biāo)、評標(biāo)和定標(biāo);組織簽訂合同。可見招標(biāo)機(jī)構(gòu)一旦成立，其職責(zé)將貫穿整個招標(biāo)投標(biāo)過程。招標(biāo)機(jī)構(gòu)的主要職責(zé)：

招標(biāo)機(jī)構(gòu)的設(shè)立有兩種途徑：一是招標(biāo)人自行組織成立的招標(biāo)機(jī)構(gòu)；二是招標(biāo)人委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)。1.自行組織成立的招標(biāo)機(jī)構(gòu)招標(biāo)單位可以根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)主體的不同，又把它劃分為開發(fā)商自行招標(biāo)和小業(yè)主自行招標(biāo)二種。招標(biāo)機(jī)構(gòu)的設(shè)立有兩種途徑：1.自行組織成立的招標(biāo)機(jī)構(gòu)招標(biāo)單位可以根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)主體的不同，又把它劃分為開發(fā)商自行招標(biāo)和小業(yè)主自行招標(biāo)二種。（1）開發(fā)商自行招標(biāo)所謂開發(fā)商自行招標(biāo)是指開發(fā)商通過在其所在單位的董事會下設(shè)立臨時性專門招標(biāo)委員會或招標(biāo)小組進(jìn)行招標(biāo)。1.自行組織成立的招標(biāo)機(jī)構(gòu)（2）小業(yè)主自行招標(biāo)所謂小業(yè)主是指相對于大業(yè)主（即開發(fā)商）而言的住戶及租戶。通常情況下是由業(yè)主委員會來代表小業(yè)主組織招標(biāo)。2.委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)的招標(biāo)所謂招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)是指專門從事招標(biāo)代理業(yè)務(wù)的社會上的中介組織。與非常設(shè)性招標(biāo)機(jī)構(gòu)最大的區(qū)別在于：招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)是經(jīng)營性的法人組織，并不是招標(biāo)活動的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)。（2）小業(yè)主自行招標(biāo)物業(yè)管理的招標(biāo)投標(biāo)【地產(chǎn)物業(yè)管理資料】課件2.財務(wù)部財務(wù)部的主要職責(zé)就是負(fù)責(zé)財務(wù)計劃，經(jīng)濟(jì)核算和各類收費(fèi)工作。3.工程部工程部主要職責(zé)就是負(fù)責(zé)工程預(yù)算，房屋及設(shè)備、公共設(shè)施的管理、維修和保養(yǎng)，同時還得負(fù)責(zé)工程技術(shù)方面的咨詢和研究工作。在物業(yè)管理的投標(biāo)過程中，開發(fā)部始終擔(dān)任著重要的角色。2.財務(wù)部2.根據(jù)“是否關(guān)系到國家利益”的原則除了大型的基礎(chǔ)設(shè)施和公用物業(yè)外，其他使用固有資金投資或國家融資建造的公用物業(yè)，其物業(yè)管理也應(yīng)實(shí)行招標(biāo)。2.根據(jù)“是否關(guān)系到國家利益”的原則3.根據(jù)“是否涉及國家安全或軍事機(jī)密”的原則那些由國家投資興建的用作軍事和行政用途的物業(yè)，就不適合采用公平開招標(biāo)形式，如國家政府部門和機(jī)要部門的辦公大樓等。事實(shí)上這類物業(yè)都有國家指定專門的單位對其進(jìn)行物業(yè)維護(hù)和管理。3.根據(jù)“是否涉及國家安全或軍事機(jī)密”的原則（二）物業(yè)管理招標(biāo)的方式現(xiàn)行國際市場上通用的物業(yè)管理招標(biāo)方式可分為三種：公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)和議標(biāo)（協(xié)商招標(biāo)）。1.公開招標(biāo)公開招標(biāo)是指招標(biāo)人（業(yè)主或開發(fā)商）通過報紙、電視及其他新聞渠道公開發(fā)布招標(biāo)通知，邀請所有愿意參加投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)參加投標(biāo)的招標(biāo)方式。（二）物業(yè)管理招標(biāo)的方式公開招標(biāo)的最大特點(diǎn)是：招標(biāo)人以招標(biāo)公開的方式邀請不特定的法人或者其他人組織投標(biāo)。公開招標(biāo)是國際上最常見的招標(biāo)方式。其優(yōu)點(diǎn)是能最大限度地體現(xiàn)招標(biāo)的公平、公正、合理的原則。但是，公開招標(biāo)這種方式也有招標(biāo)時間長和招標(biāo)成本高等不足之處。公開招標(biāo)的最大特點(diǎn)是：招標(biāo)人以招標(biāo)公開的方式邀請不特定的法人2.邀請招標(biāo)所謂邀請招標(biāo)是指不公開刊登招標(biāo)廣告，而是直接邀請幾個單位投標(biāo)的招標(biāo)方式。它的特點(diǎn)是以投標(biāo)邀請書的方式邀請?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蛘咂渌M織投標(biāo)。2.邀請招標(biāo)邀請招標(biāo)的優(yōu)點(diǎn)：能節(jié)省招標(biāo)時間和降低招標(biāo)成本。缺點(diǎn)：也有一定的不足，就是容易產(chǎn)生投標(biāo)人之間的不合理的競爭，容易造成招標(biāo)人和投標(biāo)人之間的舞弊現(xiàn)象，也會產(chǎn)生歧視一些投標(biāo)人的現(xiàn)象等。邀請招標(biāo)的優(yōu)點(diǎn)：能節(jié)省招標(biāo)時間和降低招標(biāo)成本。3.議標(biāo)議標(biāo)又叫談判招標(biāo)，是開發(fā)商或業(yè)主不必公開發(fā)布招標(biāo)公告，而是選擇其認(rèn)為有能力承擔(dān)或能獲取該項(xiàng)業(yè)務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)，邀請其投標(biāo)，然后通過平等協(xié)商，最終達(dá)成協(xié)議。議標(biāo)實(shí)質(zhì)上是更小范圍的邀請招標(biāo)。3.議標(biāo)議標(biāo)的最大特點(diǎn)在于招標(biāo)人與投標(biāo)人之間可以相互協(xié)商，投標(biāo)人通過不斷地修改標(biāo)價來與招標(biāo)人取得一致。議標(biāo)的優(yōu)點(diǎn)是即節(jié)省了時間和招標(biāo)成本，又可以獲取有競爭力的標(biāo)價。但它也有不足的地方，那就是容易產(chǎn)生不合理的競爭。議標(biāo)的最大特點(diǎn)在于招標(biāo)人與投標(biāo)人之間可以相互協(xié)商，投標(biāo)人通過二、物業(yè)管理招標(biāo)的程序按時間的先后順序?qū)⒄麄€招標(biāo)程序劃分為三個階段：1、招標(biāo)的準(zhǔn)備階段2、招標(biāo)的實(shí)施階段3、招標(biāo)的結(jié)束階段二、物業(yè)管理招標(biāo)的程序（一）招標(biāo)的準(zhǔn)備階段所謂招標(biāo)的準(zhǔn)備階段是指從開發(fā)商或業(yè)主決定進(jìn)行物業(yè)管理的招標(biāo)到正式對外招標(biāo)（即發(fā)布招標(biāo)公告）之前的這一階段所做的一系列準(zhǔn)備工作。（一）招標(biāo)的準(zhǔn)備階段根據(jù)國際慣例，這一階段的主要工作有三個方面：

1.成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)2.編制招標(biāo)文件3.制定標(biāo)底根據(jù)國際慣例，這一階段的主要工作有三個方面：（二）招標(biāo)的實(shí)施階段所謂招標(biāo)的實(shí)施階段是指整個招標(biāo)過程的實(shí)質(zhì)性階段。招標(biāo)的實(shí)施階段主要包括以下幾個具體步驟：發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請書；組織資格預(yù)審；召開標(biāo)前會議；開標(biāo)、評標(biāo)和定標(biāo)。（二）招標(biāo)的實(shí)施階段1.發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請書（1）發(fā)布招標(biāo)公告的渠道。（2）發(fā)布招標(biāo)公告的時間安排。按照國際慣例，從招標(biāo)公告發(fā)布之日算起，應(yīng)讓投標(biāo)人至少有45天（通常有60—90天）時間來準(zhǔn)備投標(biāo)和遞交標(biāo)書。1.發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請書（3）招標(biāo)公告的內(nèi)容。招標(biāo)公告應(yīng)以簡短、明了和完整為渠道。通常情況下，招標(biāo)公告應(yīng)包括以下內(nèi)容：招標(biāo)單位（業(yè)主或開發(fā)商）的名稱；招標(biāo)項(xiàng)目的名稱；項(xiàng)目地點(diǎn)；項(xiàng)目資金來源；招標(biāo)目的；項(xiàng)目要求概述（性質(zhì)、規(guī)格及管理要求）；（3）招標(biāo)公告的內(nèi)容。購買招標(biāo)文件的時間、地點(diǎn)和價格；接受標(biāo)書的最后日期和地點(diǎn)；開標(biāo)日期、時間和地點(diǎn)；規(guī)定資格評審的標(biāo)準(zhǔn)及提供資格評審文件的日期、份數(shù)和使用語言；規(guī)定投標(biāo)保證金的數(shù)額；招標(biāo)單位的地址、聯(lián)系電話等。購買招標(biāo)文件的時間、地點(diǎn)和價格；2.組織資格審查資格審查分三步進(jìn)行：其一招標(biāo)單位發(fā)出資格評審?fù)ǜ婊蚪匈Y格評審邀請書。其二招標(biāo)單位出售資格評審文件。其三組織評審。資格預(yù)審申請書的開啟不必公開進(jìn)行，開啟后由招標(biāo)機(jī)構(gòu)組織專家進(jìn)行評審。2.組織資格審查3.召開標(biāo)前會議召開標(biāo)前會議的目的是為了澄清投標(biāo)人提出的各類問題。標(biāo)前會議通常是在招標(biāo)人所在地召開，在這個會議上招標(biāo)人可以宣布開標(biāo)日期。4.開標(biāo)、評標(biāo)的定標(biāo)在指定的時間和地點(diǎn)當(dāng)眾開標(biāo)，公開宣讀各物業(yè)管理企業(yè)的標(biāo)的，然后交由專家組評審。3.召開標(biāo)前會議（三）招標(biāo)結(jié)束階段這一階段的特點(diǎn)是招標(biāo)人與投標(biāo)人由一對多的選拔和被選拔關(guān)系轉(zhuǎn)移到一對一的合同關(guān)系。這一階段的具體內(nèi)容包括合同的簽訂與履行以及資料的整理與歸檔。（三）招標(biāo)結(jié)束階段三、物業(yè)管理的招標(biāo)文件（一）物業(yè)管理招標(biāo)文件的概念物業(yè)管理招標(biāo)文件是指物業(yè)管理招標(biāo)人向投標(biāo)人提供的指導(dǎo)投標(biāo)工作的規(guī)范性文件，是投標(biāo)單位編制標(biāo)書，進(jìn)行投標(biāo)，招標(biāo)單位評標(biāo)、定標(biāo)、簽訂物業(yè)管理委托合同的共同基礎(chǔ)。三、物業(yè)管理的招標(biāo)文件（二）物業(yè)管理招標(biāo)文件的構(gòu)成我國對招標(biāo)文件的格式尚未統(tǒng)一，但在一般情況下應(yīng)包括以下幾部分內(nèi)容：1.招標(biāo)書其主要內(nèi)容包括：（1）物業(yè)概況介紹主要介紹。物業(yè)的性質(zhì)、面積、區(qū)位、物業(yè)的使用時間及壽命；建筑物的建筑結(jié)構(gòu)和建筑材料的選用；設(shè)備設(shè)施的種類與安裝情況；周邊環(huán)境和配套設(shè)施的建設(shè)情況等。（二）物業(yè)管理招標(biāo)文件的構(gòu)成（2）物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計圖紙。（3）物業(yè)管理的范圍。如建筑區(qū)域、服務(wù)內(nèi)容的范圍界定。（4）物業(yè)管理模式。如全權(quán)委托、部分委托等（5）維修基金的收繳與使用管理。（2）物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計圖紙。（6）經(jīng)營管理的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。（7）考核標(biāo)準(zhǔn)與獎懲辦法。（8）標(biāo)前會議及現(xiàn)場勘察、答疑時間。（9）評標(biāo)、定標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)。如標(biāo)價合理、管理技術(shù)水平高、經(jīng)驗(yàn)豐富、資信良好等，并應(yīng)盡可能明確、具體。（6）經(jīng)營管理的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。3.投標(biāo)須知其主要內(nèi)容有：（1）投標(biāo)企業(yè)的條件或資格；（2）填寫投標(biāo)書的有關(guān)規(guī)定；（3）投標(biāo)單位對招標(biāo)文件中有關(guān)內(nèi)容提出建設(shè)的方式；3.投標(biāo)須知（4）遞送投標(biāo)書的要求。如：投標(biāo)書所使用的語言、份數(shù)、投標(biāo)截止日期、傳送方式與地址、密封要求及必要的證明文件等；（5）投標(biāo)、開標(biāo)、評標(biāo)、定標(biāo)的時間和地點(diǎn)；（6）招標(biāo)單位的權(quán)利。如：補(bǔ)充、修改招標(biāo)文件，特殊情況下可能推遲投標(biāo)或開標(biāo)日期等；（4）遞送投標(biāo)書的要求。如：投標(biāo)書所使用的語言、份數(shù)、投標(biāo)截

（7）招標(biāo)單位“不約束自己選擇最低標(biāo)價”的申明；（8）投標(biāo)單位出具投標(biāo)保證收和履約保證書的要求。投標(biāo)保證書應(yīng)與投標(biāo)書一起提交，其投標(biāo)保證金金額可為投標(biāo)年度管理費(fèi)總額的5%。中標(biāo)者可將其轉(zhuǎn)換為履約保證金，未中標(biāo)者應(yīng)予以退還；

（9）投標(biāo)文件保密的要求。投標(biāo)文件具有保密性質(zhì)，投標(biāo)單位不得泄密，以免串通、轉(zhuǎn)標(biāo)、抬高投標(biāo)價格；（10）關(guān)于合同格式和條件的說明。便于投標(biāo)單位明確自己中標(biāo)后將要承擔(dān)的責(zé)任、義務(wù)和可以享受的權(quán)利；（9）投標(biāo)文件保密的要求。投標(biāo)文件具有保密性質(zhì)，投標(biāo)單位不得（11）招標(biāo)單位對于未中標(biāo)單位義務(wù)的說明。如：是否退還未中標(biāo)單位的投標(biāo)書等；（12）招標(biāo)單位的名稱和聯(lián)系人、聯(lián)系方式等；（13）其他需要說明或約定的事項(xiàng)。如：對物業(yè)管理委托的期限，招標(biāo)單位可以提供的其他條件等。（11）招標(biāo)單位對于未中標(biāo)單位義務(wù)的說明。如：是否退還未中標(biāo)第三節(jié)物業(yè)管理投標(biāo)一、投標(biāo)實(shí)施的步驟投標(biāo)實(shí)施步驟分為：購買招標(biāo)文件；考察物業(yè)現(xiàn)場；制訂管理服務(wù)方法及測算工作量；擬定資金計劃；標(biāo)價試算；調(diào)整標(biāo)價；編制標(biāo)書；封送標(biāo)書、保函。第三節(jié)物業(yè)管理投標(biāo)（一）購買閱讀招標(biāo)文件在閱讀招標(biāo)文件時主要看一下文件中有沒有不清晰的內(nèi)容，同時要注意文件中的各項(xiàng)規(guī)定，如開標(biāo)時間、定標(biāo)時間、投標(biāo)保證書等，尤其是圖紙、設(shè)計說明書和管理服務(wù)要求、規(guī)范等。（一）購買閱讀招標(biāo)文件（二）考察物業(yè)現(xiàn)場在考察現(xiàn)場的過程中，招標(biāo)單位對投標(biāo)單位所提出的問題必須給予口頭回答，但是，這種回答并不具有法律效力。在考察物業(yè)現(xiàn)場時，投標(biāo)單位主要就下面四個方面問題進(jìn)行細(xì)致了解：1.物業(yè)管理企業(yè)是在前期介入2.若物業(yè)已經(jīng)竣工（二）考察物業(yè)現(xiàn)場若物業(yè)已經(jīng)竣工，則物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)按以下標(biāo)準(zhǔn)視察項(xiàng)目：（1）工程項(xiàng)目施工是否符合合同規(guī)定與設(shè)計圖紙要求；（2）技術(shù)應(yīng)檢驗(yàn)達(dá)到國家規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，能滿足使用要求；若物業(yè)已經(jīng)竣工，則物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)按以下標(biāo)準(zhǔn)視察項(xiàng)目：（3）竣工工程達(dá)到窗明、地凈、水通、電亮及采暖通風(fēng)設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常；（4）設(shè)備調(diào)試、試運(yùn)轉(zhuǎn)達(dá)到設(shè)計要求；（5）確保外在質(zhì)量無重大問題；（6）周圍公用設(shè)施分布情況。（3）竣工工程達(dá)到窗明、地凈、水通、電亮及采暖通風(fēng)設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正3.主要業(yè)主情況包括業(yè)主的收入層次、主要服務(wù)要求與所需的特殊服務(wù)等。4.當(dāng)?shù)氐臍夂颉⒌刭|(zhì)、地理?xiàng)l件因?yàn)檫@些條件與接管后的服務(wù)密切相關(guān)。我國南北、東西跨度較大，所以在以上這幾方面都有較大的差異，從而就決定物業(yè)管理企業(yè)具體服務(wù)內(nèi)容上也會有很大的差異，只有當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)掌握這些差異的話，才能在管理服務(wù)過程中有的放矢，事半功倍。3.主要業(yè)主情況（三）制定管理服務(wù)方法及測算工作量通常物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)招標(biāo)文件中的情況介紹和管理服務(wù)的范圍、要求、詳細(xì)列出完成所有管理服務(wù)任務(wù)的方法及工作量。投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)所接管物業(yè)的使用性質(zhì)的不同而制訂，因?yàn)椴煌再|(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)的范圍、標(biāo)準(zhǔn)、要求重點(diǎn)等都是不同的。（三）制定管理服務(wù)方法及測算工作量（四）制定資金計劃資金計劃必須在確定了管理服務(wù)內(nèi)容及工作量的基礎(chǔ)上制定。制定資金計劃的目的主要有二個：一是復(fù)核投標(biāo)可行性研究結(jié)果；二是做好投標(biāo)階段向開發(fā)商或業(yè)主作承包答辯的準(zhǔn)備。通常物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營中主要的現(xiàn)金流入和流出項(xiàng)目為：1.標(biāo)書規(guī)定的付款項(xiàng)、保證金等；2.接管期間的費(fèi)用支出；3.接管期間的收入；4.其他資金來源等。（四）制定資金計劃（五）標(biāo)價試算把以上工作完成后，投標(biāo)單位就可進(jìn)行標(biāo)價試算。在試算前，投標(biāo)者應(yīng)確保做到以下幾點(diǎn)：1.明確領(lǐng)會了招標(biāo)條件中的各項(xiàng)服務(wù)要求、經(jīng)濟(jì)條件；2.計算或復(fù)核過的服務(wù)工作量；（五）標(biāo)價試算（六）編制標(biāo)書投標(biāo)人在做出投標(biāo)報價決策之后，就應(yīng)按照招標(biāo)文件的要求正確編制標(biāo)書，即投標(biāo)人須知中規(guī)定的投標(biāo)人必須提交的全部文件（七）封送標(biāo)書投標(biāo)文件全部編制好以后，投標(biāo)人就可派專人或通過郵寄將標(biāo)書送給招標(biāo)單位。（六）編制標(biāo)書二、物業(yè)管理投標(biāo)書的編寫（一）物業(yè)管理投標(biāo)書的主要內(nèi)容所謂物業(yè)管理投標(biāo)書，即投標(biāo)人須知中規(guī)定的，投標(biāo)者必須提交的全部文件。它的構(gòu)成主要包括以下幾部分：二、物業(yè)管理投標(biāo)書的編寫1.標(biāo)書的封面投標(biāo)書的封面，一般要填寫招標(biāo)單位名稱，物業(yè)管理項(xiàng)目或本投標(biāo)書的名稱（標(biāo)題），投標(biāo)單位的名稱、負(fù)責(zé)人的姓名，以及標(biāo)書投送的日期等內(nèi)容。1.標(biāo)書的封面2.標(biāo)書的序言投標(biāo)書的序言一般包括：（1）投標(biāo)企業(yè)的簡介。如企業(yè)及企業(yè)精神，主要負(fù)責(zé)人的工作經(jīng)驗(yàn)和經(jīng)歷，公司現(xiàn)有的物業(yè)管理規(guī)模，管理維修的專業(yè)技術(shù)水平和設(shè)備水平的高低等。2.標(biāo)書的序言（2）對投標(biāo)物業(yè)的認(rèn)識。（3）擬采取的管理策略概述。如中標(biāo)后的管理經(jīng)營宗旨、方針和內(nèi)容，擬采取的管理措施和方法，擬提供的服務(wù)項(xiàng)目和改進(jìn)工作設(shè)想等。（2）對投標(biāo)物業(yè)的認(rèn)識。3.標(biāo)書的目錄4.標(biāo)書的正文投標(biāo)書的正文，一般包括以下內(nèi)容：（1）采取的物業(yè)管理的方式和方法。如物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部的機(jī)構(gòu)設(shè)置情況應(yīng)運(yùn)行機(jī)制，物業(yè)管理企業(yè)管理工作的流程與控制方式等。3.標(biāo)書的目錄（2）物業(yè)管理企業(yè)所提供的管理服務(wù)的內(nèi)容及功能。如詳細(xì)介紹各個階段具體的管理服務(wù)項(xiàng)目，準(zhǔn)備提供服務(wù)的形式，費(fèi)用和期限等。（3）管理人員的配備與培訓(xùn)。如：擬配備人員的專業(yè)、數(shù)量、職稱，人員培訓(xùn)的目標(biāo)、計劃、制度、方式等。（2）物業(yè)管理企業(yè)所提供的管理服務(wù)的內(nèi)容及功能。如詳細(xì)介紹各物業(yè)管理的招標(biāo)投標(biāo)【地產(chǎn)物業(yè)管理資料】課件（6）管理規(guī)章制度。如：人事制度、設(shè)備物質(zhì)管理制度、職工崗位責(zé)任制等內(nèi)部管理制度，業(yè)主公約、住戶手冊等外部管理制度，以及接管驗(yàn)收制度、維修保養(yǎng)制度、車輛交通管理制度等物業(yè)管理的一些具體制度。（7）各項(xiàng)管理指標(biāo)的要求。如：物業(yè)管理企業(yè)將要達(dá)到招標(biāo)文件中某些指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)、水平，如何實(shí)現(xiàn)這些指標(biāo)的設(shè)想等。（6）管理規(guī)章制度。如：人事制度、設(shè)備物質(zhì)管理制度、職工崗位（8）其它管理服務(wù)項(xiàng)目。應(yīng)詳細(xì)列出投標(biāo)企業(yè)能夠提供的有償服務(wù)和無償服務(wù)的項(xiàng)目。（9）社區(qū)文化活動的開展。如：組織社區(qū)文化活動的計劃與主要內(nèi)容等。（10）物業(yè)整治方案。如：新建物業(yè)的垃圾清理、道路清掃、環(huán)境綠化等，原有物業(yè)的拆除違章建管、維修路面等。（8）其它管理服務(wù)項(xiàng)目。應(yīng)詳細(xì)列出投標(biāo)企業(yè)能夠提供的有償服務(wù)（11）提高管理服務(wù)水平的設(shè)想。如：中標(biāo)后，如何在原物業(yè)管理企業(yè)和現(xiàn)有物業(yè)管理水平的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步提高管理和服務(wù)水平的設(shè)想和措施。（12）前期介入的內(nèi)容及費(fèi)用測算。如：能否提供物業(yè)開發(fā)、設(shè)計、建設(shè)等階段的配套管理服務(wù)，具體項(xiàng)目及費(fèi)用等。（13）愿意接受有關(guān)的懲罰內(nèi)容。如：未能實(shí)現(xiàn)管理服務(wù)的預(yù)定指標(biāo)時，愿意接受的處罰或挽回?fù)p失的條件等。（11）提高管理服務(wù)水平的設(shè)想。如：中標(biāo)后，如何在原物業(yè)管理5.標(biāo)書的附件投標(biāo)書的附件一般包括以下幾部分：（1）參加本項(xiàng)目物業(yè)管理的主要負(fù)責(zé)人以及工程技術(shù)人員的簡歷；（2）財務(wù)管理費(fèi)用預(yù)算方案的測算過程與依據(jù)；（3）物業(yè)管理企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級證書（復(fù)印件）；（4）企業(yè)獲獎證明（復(fù)印件）；（5）其它有益于中標(biāo)的文件、材料、說明等。5.標(biāo)書的附件（二）編寫物業(yè)管理投標(biāo)書的注意事項(xiàng)1.編寫物業(yè)管理投標(biāo)收的基本要素（1）計量單位。（2）貨幣。（3）標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范。（4）表述方式。（5）理論技巧。（6）資料真實(shí)性。（二）編寫物業(yè)管理投標(biāo)書的注意事項(xiàng)2.物業(yè)管理投標(biāo)書在編寫中應(yīng)注意的問題（1）要確保填寫無遺漏、無空缺。（2）不得任意修改填寫的內(nèi)容。（3）填寫方式要規(guī)范。（4）不得改變標(biāo)書格式。2.物業(yè)管理投標(biāo)書在編寫中應(yīng)注意的問題（5）計算數(shù)字必須準(zhǔn)確無誤。（6）報價合理。（7）包裝整潔美觀。（8）報價方式規(guī)范。（9）嚴(yán)守秘密，公平競爭。（5）計算數(shù)字必須準(zhǔn)確無誤。三、開標(biāo)、評標(biāo)與定標(biāo)（一）開標(biāo)所謂開標(biāo)是指招標(biāo)單位在預(yù)先規(guī)定的時間里，將各投標(biāo)單位的投標(biāo)文件正式啟封揭曉。開標(biāo)可分為公開開標(biāo)和秘密開標(biāo)兩種。三、開標(biāo)、評標(biāo)與定標(biāo)開標(biāo)程序分二種：公開開標(biāo)程序和秘密開標(biāo)程序。下面我們以公開開標(biāo)程序?yàn)槔C明一下。公開開標(biāo)是指允許所有投標(biāo)人或其代表主席開標(biāo)會議，由招標(biāo)人當(dāng)著到場的所有投標(biāo)人或其代表的面，將裝有標(biāo)書的封套當(dāng)眾揭開，并宣讀指標(biāo)報價的一種開標(biāo)方式.開標(biāo)程序分二種：公開開標(biāo)程序和秘密開標(biāo)程序。下面我們以公開開它的程序是：（1）宣布評標(biāo)委員會成員名單。（2）標(biāo)單位法人代表講話，介紹此次招標(biāo)情況它的程序是：（3）招標(biāo)委員會負(fù)責(zé)人宣布唱標(biāo)內(nèi)容、評標(biāo)經(jīng)律、內(nèi)容、事項(xiàng)和評標(biāo)原則。（4）宣布因投標(biāo)書遲到或沒有收到而被取消資格的投標(biāo)單位的名單，并將此情況記錄在案，必要時公證人員簽字。

（3）招標(biāo)委員會負(fù)責(zé)人宣布唱標(biāo)內(nèi)容、評標(biāo)經(jīng)律、內(nèi)容、事項(xiàng)和評秘密開標(biāo)是指招標(biāo)單位在無投標(biāo)單位現(xiàn)場參與的情況下所進(jìn)行的開標(biāo)。除此之外，其程序公開開標(biāo)基本是一致的。秘密開標(biāo)是指招標(biāo)單位在無投標(biāo)單位現(xiàn)場參與的情況下所進(jìn)行的開標(biāo)（5）公證人員當(dāng)場驗(yàn)證投標(biāo)標(biāo)函，主持抽簽決定唱標(biāo)順序。（6）唱標(biāo)。唱標(biāo)的內(nèi)容主要有：投標(biāo)報價、承包期限、服務(wù)內(nèi)容要點(diǎn)、管理組織安排等。時間應(yīng)控制在20-30分鐘之間。（7）宣讀公證詞，表明此次開標(biāo)經(jīng)公證無效。（8）開標(biāo)會議結(jié)束。（5）公證人員當(dāng)場驗(yàn)證投標(biāo)標(biāo)函，主持抽簽決定唱標(biāo)順序。（二）評標(biāo)所謂評標(biāo)是指在評標(biāo)委員會的組織下，由招標(biāo)委員會選擇標(biāo)價較低，資信條件較好的投標(biāo)公司進(jìn)入合同簽訂談判過程。評標(biāo)的原則是：質(zhì)量優(yōu)良、收費(fèi)合理、行為規(guī)范、信譽(yù)良好。（二）評標(biāo)評標(biāo)的程序分以下幾個步驟：⑴標(biāo)書的初步評議。內(nèi)容主要包括：①投標(biāo)單位投標(biāo)資格的審查。②對投標(biāo)書內(nèi)容完整性的檢查。③計算偏差的審查。評標(biāo)的程序分以下幾個步驟：（2）標(biāo)書的詳細(xì)評審。①服務(wù)內(nèi)容的評審。②標(biāo)價評審。（3）詢標(biāo)。詢標(biāo)方式既可以是由評標(biāo)委員會回答問題清單，要求投標(biāo)方在規(guī)定期限內(nèi)予以書面答復(fù)，也可以采取舉行澄清問題會的辦法，由投標(biāo)方派代表出席會議當(dāng)面澄清問題。（2）標(biāo)書的詳細(xì)評審。（4）編寫評標(biāo)報告。報告的主要內(nèi)容有：①簡要介紹招標(biāo)情況。②列出參加競標(biāo)的公司總數(shù)及各自名稱，以及因各種原因其標(biāo)書被列為“廢標(biāo)”的投標(biāo)公司名稱。③主體部分（4）編寫評標(biāo)報告。報告的主要內(nèi)容有：（三）定標(biāo)所謂定標(biāo)是指在評標(biāo)委員會對所有標(biāo)收進(jìn)行篩選評定后，將由招標(biāo)單位或業(yè)主管理委員會通過再次評審最終選擇確定中標(biāo)人。通常定標(biāo)后雙方要進(jìn)行下列幾項(xiàng)工作：（1）雙方進(jìn)入合同談判階段，交簽訂正式承包協(xié)議；（三）定標(biāo)（2）中標(biāo)公司提交履約保函，收回投標(biāo)保函；（3）中標(biāo)公司積極準(zhǔn)備提供投標(biāo)收中承諾的服務(wù)，成立物業(yè)管理專案小組，派往人員進(jìn)住物業(yè)現(xiàn)場；對于未中標(biāo)公司，也應(yīng)通知他們，告知此次未中標(biāo)。（2）中標(biāo)公司提交履約保函，收回投標(biāo)保函；四、物業(yè)管理投標(biāo)策略與技巧（一）物業(yè)管理投標(biāo)策略1.物業(yè)管理投原則（1）集中實(shí)力、重點(diǎn)突破。（2）客觀分析、趨利避險。（3）精益求精、合理估算。（4）適當(dāng)加價、承諾報價。（5）加強(qiáng)調(diào)查、了解市場。四、物業(yè)管理投標(biāo)策略與技巧2.物業(yè)管理投標(biāo)策略類型（1）攻勢策略。（2）守勢策略。（3）低成本策略。（4）差異策略。2.物業(yè)管理投標(biāo)策略類型（二）標(biāo)價估算技巧1.標(biāo)價的確定程序（1）估價準(zhǔn)備工作。這些工作大致有：①查閱文件，編制疑問清單。②確定分包清單。③擬定實(shí)施計劃。④確定設(shè)計變更方案。（二）標(biāo)價估算技巧（2）服務(wù)費(fèi)用估算。估算和編制報價階段的工作主要包括：①獲取信息，澄清疑問。②編制管理組織說明書。③詢價。④現(xiàn)場考察。⑤核算人工與設(shè)備費(fèi)用。⑥物業(yè)管理成本的計算。（2）服務(wù)費(fèi)用估算。估算和編制報價階段的工作主要包括：（3）報價的編制與提交。報價的編制與提交工作：①召開標(biāo)價審定會議，對估價進(jìn)行分析調(diào)查；②考慮增加總部管理費(fèi)補(bǔ)償；③評估物業(yè)管理風(fēng)險，并作為加價因素計入招標(biāo)報價；④編制投標(biāo)文件，提交給招標(biāo)委員會。（3）報價的編制與提交。報價的編制與提交工作：2.標(biāo)價的調(diào)整與確定（1）標(biāo)價調(diào)整的原因。主要原因是：①計價時所采用的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)中有一部分是實(shí)用性的，有一部分是經(jīng)驗(yàn)性的，因此計算結(jié)果應(yīng)該進(jìn)行校驗(yàn)，以求精確可靠。②可能有些報價書晚到，但由于這些報價書對整個管理非常重要，因此必須把它們納入成本估算中去。2.標(biāo)價的調(diào)整與確定③有可能高級管理人員根本不同意原先采用的估價基礎(chǔ)，在標(biāo)價審定會議上，會向估價人員和計劃人員就設(shè)備和勞動力的需求、設(shè)備和服務(wù)人員的效率、管理費(fèi)需求等問題進(jìn)行詳細(xì)提問，并要求估價人員就此做出修正。③有可能高級管理人員根本不同意原先采用的估價基礎(chǔ)，在標(biāo)價審定④為配合某些的增加或取消，也可能會需要進(jìn)行一些價格調(diào)整。⑤此估算結(jié)果只是公司的運(yùn)作成本，沒有考慮利潤、風(fēng)險等因素，因而必須按一定的百分比予以加價。④為配合某些的增加或取消，也可能會需要進(jìn)行一些價格調(diào)整。⑥可能會出現(xiàn)估價人員顧慮自己負(fù)責(zé)的計價結(jié)果在中標(biāo)承包后產(chǎn)生虧損而高估價格的情況，此時也應(yīng)根據(jù)情況調(diào)整。（2）標(biāo)價調(diào)整的內(nèi)容。①服務(wù)項(xiàng)目單價調(diào)整。②加價調(diào)整。⑥