Chapter.1大勢環(huán)境分析NO1：宏觀經(jīng)濟(jì)分析NO2：2019年房產(chǎn)政策解讀

NO3：土地市場NO4：樓市研究1Chapter.1大勢環(huán)境分析NO1：宏觀經(jīng)濟(jì)分析1宏觀經(jīng)濟(jì)—經(jīng)濟(jì)總量分析2009-2019年GDP總值情況統(tǒng)計(jì)國民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長，初步核算，全年國內(nèi)生產(chǎn)總值568845億元，比上年增長7.7%；人均GDP達(dá)到41826元，相比上年上漲8.7%，經(jīng)濟(jì)持續(xù)平穩(wěn)快速發(fā)展。宏觀經(jīng)濟(jì)—經(jīng)濟(jì)總量分析2009-2019年GDP總值情況統(tǒng)計(jì)宏觀經(jīng)濟(jì)—固定資產(chǎn)投資

2019年固定資產(chǎn)投資較快增長。全年全社會固定資產(chǎn)投資447074億元，比上年增長19.3%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長18.9%。其中，固定資產(chǎn)投資總額高達(dá)（不含農(nóng)戶）436528億元，增長19.6%；但是值得注意的是自2019年10月份起固定資產(chǎn)投資增速放緩。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資86013億元，比上年增長19.8%。其中，住宅投資58951億元，增長19.4%；辦公樓投資4652億元，增長38.2%；商業(yè)營業(yè)用房投資11945億元，增長28.3%。房地產(chǎn)投資持續(xù)高速發(fā)展，市場供應(yīng)量持續(xù)增加。宏觀經(jīng)濟(jì)—固定資產(chǎn)投資2019年固定資產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)—全國房地產(chǎn)開發(fā)增速

2019年全年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資保持高速增長；進(jìn)入2019年起增速開始緩慢下滑，其中2019年1-5月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資30739億元，同比名義增長14.7%，增速比1-4月份回落1.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資21043億元，增長14.6%，增速回落2個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68.5%。宏觀經(jīng)濟(jì)—全國房地產(chǎn)開發(fā)增速2019年全年全國房宏觀經(jīng)濟(jì)—進(jìn)出口總額2009-2019年全國貨物進(jìn)出口總額2019年進(jìn)出口穩(wěn)中有升。全年貨物進(jìn)出口總額41600億美元，比上年增長7.6%。其中，出口為22096億美元，增長7.9%；進(jìn)口19504億美元，增長7.3%。進(jìn)出口差額（出口減進(jìn)口）2592億美元，增加289億美元。進(jìn)出口貿(mào)易穩(wěn)步增長，對整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到持續(xù)拉動(dòng)的作用。宏觀經(jīng)濟(jì)—進(jìn)出口總額2009-2019年全國貨物進(jìn)出口總額宏觀經(jīng)濟(jì)—社會消費(fèi)品零售總額與居民消費(fèi)價(jià)格漲幅

2019年5月份，社會消費(fèi)品零售總額21250億元，同比名義增長12.5%。扭轉(zhuǎn)了自2019年12月份以來的下滑趨勢，居民消費(fèi)能力提升對經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有積極地促進(jìn)作用。2019年5月份，全國居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上漲2.5%，1-5月平均，全國居民消費(fèi)價(jià)格總水平比去年同期上漲2.3%。后期會增加了通貨膨脹的風(fēng)險(xiǎn)，對利率與貨幣政策產(chǎn)生消極影響。宏觀經(jīng)濟(jì)—社會消費(fèi)品零售總額與居民消費(fèi)價(jià)格漲幅宏觀經(jīng)濟(jì)—人均可支配收入2019年城鄉(xiāng)居民收入繼續(xù)增加。全年農(nóng)村居民人均純收入8896元，比上年增長12.4%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長9.3%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入26955元，比上年增長9.7%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長7.0%；全年全國居民人均可支配收入18311元，比上年增長10.9%。

可支配收入的相應(yīng)的提升了購買能力，增加了消費(fèi)，對于經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展具有積極的作用。宏觀經(jīng)濟(jì)—人均可支配收入2019年城鄉(xiāng)居民收入長沙經(jīng)濟(jì)—經(jīng)濟(jì)總量分析近6年長沙市GDP增長率保持在12%以上，近3年GDP增長保持在12%-14%左右，高于中國GDP增長的平均速度，2019年長沙GDP達(dá)到7153.13億元；長沙市人均GDP保持高速增長，近6年來增長速度均超過11%，2019年人均GDP達(dá)到99570元,人均GDP增長速度為10.85%實(shí)際人均GDP每增加1000美元，相應(yīng)的寫字樓規(guī)模平均增加2988.7平方米/十萬人；長沙市近年來經(jīng)濟(jì)總量持續(xù)穩(wěn)健增長構(gòu)建了房地產(chǎn)發(fā)展的平臺，促進(jìn)了商務(wù)需求，為寫字樓市場發(fā)展提供了有力經(jīng)濟(jì)后盾。宏觀經(jīng)濟(jì)增長與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系高速發(fā)展萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展長沙經(jīng)濟(jì)—經(jīng)濟(jì)總量分析近6年長沙市GDP增長率保持在12%長沙經(jīng)濟(jì)—社會固定資產(chǎn)投資固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)一定周期性，在兩年的高速增長后逐步回落，2019年出現(xiàn)新一輪增勢,工程機(jī)械、生物醫(yī)藥、新材料等產(chǎn)業(yè)集群投資強(qiáng)勢增長。工程機(jī)械、中成藥及生物醫(yī)藥、新材料、汽車及零部件等六大產(chǎn)業(yè)集群實(shí)現(xiàn)增加值897.00億元，比上年增長29.0%，對規(guī)模以上工業(yè)增長的貢獻(xiàn)率達(dá)60.6%，比上年提高6.2個(gè)百分點(diǎn)；拉動(dòng)全市規(guī)模以上工業(yè)增長12.7個(gè)百分點(diǎn)。2019年全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資1153.61億元，比上年增長11.8%。全市商品房銷售面積1840.59萬平方米，增長20.5%。全市商品房銷售額1160.38億元，其中住宅銷售額946.53億元，增長22.0%。房地產(chǎn)開發(fā)投資快速發(fā)展。長沙經(jīng)濟(jì)—社會固定資產(chǎn)投資固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)一定周期性，在兩年長沙經(jīng)濟(jì)—進(jìn)出口貿(mào)易與招商引資外商直接投資與進(jìn)出口總額近年來一直保持高位水平，隨著長沙十二五規(guī)劃的深化執(zhí)行，未來幾年內(nèi)仍將保持較平穩(wěn)的增長勢頭。2019年全年進(jìn)出口總額（海關(guān)口徑）98.93億美元，比上年增長13.8%。在出口總額中，機(jī)電產(chǎn)品32.42億美元、高新技術(shù)產(chǎn)品11.75億美元，分別占出口總額的52.6%和19.1%；在進(jìn)口總額中，機(jī)電產(chǎn)品18.44億美元、高新技術(shù)產(chǎn)品6.37億美元，分別占進(jìn)口總額的49.5和17.1%。全年利用外資項(xiàng)目（企業(yè)）150個(gè)。實(shí)際使用外商直接投資34.00億美元，比上年增長14.2%。全年新增實(shí)際到位省外境內(nèi)資金項(xiàng)目282個(gè)，實(shí)際到位省外境內(nèi)資金達(dá)534.06億元，增長17.0%。長沙經(jīng)濟(jì)—進(jìn)出口貿(mào)易與招商引資外商直接投資與進(jìn)出口總額近年來長沙經(jīng)濟(jì)—人口增長情況加速了長沙人口城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，商務(wù)區(qū)、商業(yè)區(qū)格局隨城市擴(kuò)張變化2019-2019年長沙城鎮(zhèn)人口快速增長，同期農(nóng)業(yè)人口增幅較小，2019-2019年農(nóng)業(yè)人口出現(xiàn)負(fù)增長，2019年農(nóng)業(yè)人口比07年減少約7萬。2019-2019年長沙戶籍人口保持了年均1.3%以上的增速，2019年長沙戶籍人口約677.44萬人。長沙經(jīng)濟(jì)—人口增長情況加速了長沙人口城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，商務(wù)區(qū)、商2019年1-10月人均可支配收入和人均消費(fèi)支出分別為18754元和12863元，居民的消費(fèi)水平逐步提高。長沙居民收入水平日益提高，在中部地區(qū)省會城市中排名第一，人均消費(fèi)性支出同樣超過武漢、鄭州等城市；長沙經(jīng)濟(jì)增長促使2019-2019年期間城市人均可支配收入年平均年增長率近9%。商業(yè)市場快速啟動(dòng)，消費(fèi)總量保持高速增長，居民收入及消費(fèi)支出能力增長潛力巨大長沙市場消費(fèi)力強(qiáng)，消費(fèi)型城市特征明顯，人均可支配收入的逐年增加，提升了居民消費(fèi)水平，推動(dòng)了商業(yè)及商務(wù)的發(fā)展長沙經(jīng)濟(jì)—人均收入及消費(fèi)性支出2019年1-10月人均可支配收入和人均消費(fèi)支出分別為187小結(jié)整體經(jīng)濟(jì)快速穩(wěn)步發(fā)展，為房地產(chǎn)業(yè)構(gòu)筑良好發(fā)展平臺，從長遠(yuǎn)看城市化催生大量需求，周期性市場低迷不能阻礙房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展。注：以上數(shù)據(jù)來自“國民經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)報(bào)告”小結(jié)整體經(jīng)濟(jì)快速穩(wěn)步發(fā)展，為房地產(chǎn)業(yè)構(gòu)筑良好發(fā)展高鐵樞紐貫通&“9+2”泛珠三角經(jīng)濟(jì)圈規(guī)劃&“3+5”長株潭城市群的落實(shí)，長沙成為中南地區(qū)的中心高鐵樞紐中心：京深高鐵（北京—武漢—長沙—廣州—深圳），滬昆高鐵（昆明—長沙-—上海），形成以長沙為中心的1日經(jīng)濟(jì)圈“9+2”泛珠三角經(jīng)濟(jì)圈中心：基于與珠江流域相連、與大珠三角相臨、經(jīng)貿(mào)關(guān)系密切等三方面因素，包括福建、江西、湖南、廣東、廣西、海南、四川、貴州、云南、香港、澳門。該區(qū)域面積為全國的1/5，人口的1/3，經(jīng)濟(jì)總量的1/3?！?+5”城市群中心：省內(nèi)隨著城際鐵路的開通，將形成以長株潭為中心，包括岳陽、常德、益陽、婁底、衡陽5個(gè)城市在內(nèi)一個(gè)半小時(shí)通勤為半徑帶動(dòng)我省區(qū)域經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展?！?+5”城市群中心京深高鐵滬昆高鐵高鐵樞紐中心北上廣深一日經(jīng)濟(jì)圈“9+2”泛珠三角經(jīng)濟(jì)圈中心城市規(guī)劃—戰(zhàn)略地位高鐵樞紐貫通&“9+2”泛珠三角經(jīng)濟(jì)圈規(guī)劃&“3+5”長株長沙是長株潭一體化的核心和主體，是長株潭城市群中城市綜合服務(wù)功能的核心提供者長株潭三個(gè)核心組團(tuán)，其中北組團(tuán)發(fā)展主體為長沙市，是長株潭城市群核心地區(qū)的主核。西南組團(tuán)與東南組團(tuán)均為城市群發(fā)展的副核，區(qū)域經(jīng)濟(jì)體內(nèi)部的城市功能中心其中，大河西先導(dǎo)區(qū)（本項(xiàng)目所屬區(qū)域）縱向自長沙岳麓高新區(qū)、高校區(qū)至含浦，從人才培養(yǎng)、產(chǎn)業(yè)研發(fā)、文化引領(lǐng)的戰(zhàn)略高度，加強(qiáng)教育培訓(xùn)、科技創(chuàng)新、成果轉(zhuǎn)化的平臺建設(shè)，打造具有國際影響的大學(xué)城、引領(lǐng)兩型產(chǎn)業(yè)和技術(shù)發(fā)展的“硅谷”。長沙——中心以配套與城市環(huán)境為核心競爭力湘潭、株洲——產(chǎn)業(yè)中心冶金、機(jī)電、新材料、輕紡等工業(yè)為主，經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚但城市環(huán)境及配套相對落后向心力的產(chǎn)生到2020年，長株潭區(qū)域城鎮(zhèn)化水平達(dá)到60％至62％，4500平方公里的核心地區(qū)人口規(guī)模為700萬至750萬人，人均GDP達(dá)到8萬元以上，發(fā)展成為在華中經(jīng)濟(jì)圈中具有舉足輕重地位、在國內(nèi)具有很強(qiáng)競爭力的組群式的特大型城市化地域之一。根據(jù)湖南省政府公布的《長株潭城市群區(qū)域規(guī)劃》長株潭三市融城加速，長沙作為長株潭一體化的核心與主體，中心吸引力將進(jìn)一步增強(qiáng)，商業(yè)、商務(wù)需求增長空間巨大。城市規(guī)劃—城市群現(xiàn)狀長沙是長株潭一體化的核心和主體，是長株潭城市群中城市綜合服務(wù)163+5城市群1小時(shí)生活圈的構(gòu)筑，將加速長株潭周邊城市向核心區(qū)城市的聚集，為長沙帶來更多的置業(yè)人群和商業(yè)消費(fèi)群體。長株潭城市群戰(zhàn)略目標(biāo)：在長株潭經(jīng)濟(jì)一體化基礎(chǔ)上，實(shí)施以長株潭為中心，以一個(gè)半小時(shí)通路為半徑，包括岳陽、常德、益陽、婁底和衡陽在內(nèi)的3+5城市群建設(shè)戰(zhàn)略，從而實(shí)現(xiàn)湖南崛起的核心增長極，成為湖南發(fā)展的引擎。通過改善交通實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)163+5城市群1小時(shí)生活圈的構(gòu)筑，將加速長株潭周邊城市向核《長沙市城市總體規(guī)劃(2019-2020)(2019年修訂)》

根據(jù)《總體規(guī)劃》，規(guī)劃區(qū)范圍由原來的總體規(guī)劃的2893平方公里擴(kuò)大至4960平方公里，其中中心城區(qū)1200平方公里；將長沙市內(nèi)五區(qū)、長沙縣全縣域、望城縣全縣域、瀏陽東部新城和寧鄉(xiāng)縣縣城(包括金洲開發(fā)區(qū))納入規(guī)劃區(qū)范圍。在規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)將構(gòu)建一個(gè)能承載千萬級人口規(guī)模的大都市區(qū)。根據(jù)規(guī)劃，長沙市城市建設(shè)用地將達(dá)到629平方公里，中心城區(qū)將承載629萬人口。

城市規(guī)劃—長沙總體規(guī)劃長沙擴(kuò)容，構(gòu)建千萬級人口的大都市，規(guī)劃區(qū)面積4960平方公里，其中中心城區(qū)1200平方公里，中心城區(qū)將承載629萬人口《長沙市城市總體規(guī)劃(2019-2020)(2019年修訂)長沙05年以前的發(fā)展方式是典型的單核心發(fā)展模式，五一廣場是城市唯一的核心區(qū)，承載整個(gè)城市的核心功能多核心發(fā)展有利于城市的均衡發(fā)展，分散城市發(fā)展壓力，新核心區(qū)發(fā)展成為城市發(fā)展的動(dòng)力源，將拉動(dòng)城市快速發(fā)展第一階段：單核心擴(kuò)張第二階段：多核化發(fā)展第三階段：都市群形成長沙、湘潭、株洲的“一體化”發(fā)展是城市發(fā)展成為“都市群”的結(jié)果。多核心發(fā)展有利于城市群的形成城市快速發(fā)展，長沙由單核進(jìn)入多核發(fā)展階段長沙05年以前的發(fā)展方式是典型的單核心發(fā)展模式，五一廣場是城公共配套、交通等城市基礎(chǔ)設(shè)施全面升級，城市改造催生多個(gè)國際規(guī)劃區(qū)域蓬勃發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域建設(shè)公共配套交通配套洋湖片區(qū)100億元打造為長沙“總部經(jīng)濟(jì)區(qū)”2019年2019年2019年2019年2019年2019年2019年北辰三角洲300億元打造為長沙“曼哈頓”梅溪湖600億元打造為長沙“畢爾巴鄂”金融生態(tài)區(qū)300億元打造為長沙“華爾街中心”濱江新城500億元打造為長沙“陸家嘴”省群眾藝術(shù)館、地質(zhì)博物館、科技館和青少年活動(dòng)中心2019年開工2009年開館省博物館、圖書館和音樂廳2019年開工，預(yù)計(jì)2019年底開館武廣高鐵2019年開工，2009年底通車，2019年至北京段將拉通城際鐵路開工，2009年開工，預(yù)計(jì)2019年長株潭段開通長沙地鐵2009年開工，預(yù)計(jì)2019年底2號線開通、預(yù)計(jì)2019年底1號線開通武廣新城600億元打造為“中部交通樞紐型城市副中心”2019年公共配套、交通等城市基礎(chǔ)設(shè)施全面升級，城市改造催生多個(gè)國際規(guī)外來知名企業(yè)紛紛進(jìn)駐長沙，當(dāng)前入駐長沙的世界500強(qiáng)企業(yè)超100家，其中40家投資興辦實(shí)體企業(yè)。當(dāng)前入駐長沙的境外世界500強(qiáng)企業(yè)已達(dá)100余家，其中39家投資興辦實(shí)體，其中僅2019年1年長沙就引進(jìn)7家世界500強(qiáng)企業(yè)，成為長沙歷史上引進(jìn)世界500強(qiáng)企業(yè)最多的年份已知當(dāng)前長沙上市公司逾80家、銀行機(jī)構(gòu)27家、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)逾40家預(yù)計(jì)“十二五”期間，來湘投資興業(yè)世界500強(qiáng)企業(yè)100家以上、全國500強(qiáng)企業(yè)300家以上，主要央企均能來湘興業(yè)長沙投資興業(yè)世界500強(qiáng)企業(yè)名單歐美企業(yè)美國可口可樂、法國達(dá)能集團(tuán)、荷蘭菲利浦電子、德國博世、美國麥當(dāng)勞、美國百事、美國斯倫貝謝、HorsinvestHoldingCo，L‘mited、瑞典伊萊克斯、荷蘭米塔爾、法國家樂福、德國麥德龍、美國時(shí)代華納、諾基亞（中國）投資有限公司、美國沃爾瑪、瑞士汽巴精化、德國梅塞爾、美國花旗銀行、加拿大麥格納、美國江森自控、美國戴爾信息、德國西門子日韓企業(yè)日本三井物產(chǎn)、日本丸紅株式會社、韓國LG電子、日本日立、日本電氣株式會社、日本鈴木汽車、日本三菱汽車、日本住友金屬、日本雅馬哈、日本三菱電機(jī)、日本電裝新馬企業(yè)馬來西亞懇實(shí)達(dá)有限公司、泰國正大中國企業(yè)中糧集團(tuán)、香港和記黃埔、中國銀行、臺灣鴻?？萍纪鈦碇髽I(yè)紛紛進(jìn)駐長沙，當(dāng)前入駐長沙的世界500強(qiáng)企業(yè)超1小結(jié)城市群戰(zhàn)略加速三市融合，長沙綜合實(shí)力、區(qū)域輻射不斷上升，外加城市自身規(guī)劃、公共配套、交通等多方面利好，未來長沙將出現(xiàn)多個(gè)新興商務(wù)辦公區(qū)，為房地產(chǎn)市場的發(fā)展開辟更廣闊的空間！小結(jié)城市群戰(zhàn)略加速三市融合，長沙綜合實(shí)力、區(qū)域輻射不斷上升，2019年政策解讀—經(jīng)濟(jì)目標(biāo)“完善宏觀調(diào)控政策框架，守住穩(wěn)增長、保就業(yè)的下限和防通脹的上限，繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策”。2019經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)，GDP7.5%，2019居民消費(fèi)價(jià)格水平，CPI3.5%易居解讀：

在上下限管理穩(wěn)增長保就業(yè)的大經(jīng)濟(jì)目標(biāo)下，房地產(chǎn)調(diào)控不會過于激進(jìn)。此經(jīng)濟(jì)目標(biāo)屬于中性偏利好。2019年政策解讀—經(jīng)濟(jì)目標(biāo)“完善宏觀調(diào)控政策框架，2019年政策解讀—貨幣政策“貨幣政策要保持適度松緊，促進(jìn)社會總供給基本平衡，適度適時(shí)預(yù)調(diào)微調(diào)”易居解讀：

根據(jù)對中國房地產(chǎn)市場十幾年的發(fā)展和調(diào)控路徑分析可知，除政策外，信貸的松緊程度為影響市場成交的主要力量。雖和去年一樣“穩(wěn)健”的基調(diào)，但解讀時(shí)的適度松緊，預(yù)示著2019年貨幣政策將不會過度寬松，會根據(jù)市場情況出現(xiàn)適度寬松的情況，平價(jià)跑量可能成為貫穿今年樓市的主基調(diào)。2019年政策解讀—貨幣政策“貨幣政策要保持適度松緊2019年政策解讀—投資政策“把投資作為穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長的關(guān)鍵”易居解讀：

投資在過往經(jīng)濟(jì)發(fā)展中均發(fā)揮了重要的作用，去年兩會工作報(bào)告提出“投資在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長中的作用不可低估”，今年更作為穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長的關(guān)鍵。

把投資演化到房地產(chǎn)市場，那么就是保障性安居工程的建設(shè)。今年又在資金保障方面特別提及，在資金方面有中央的支持，后期房企建設(shè)保障房的參與度也會相應(yīng)增加。2019年政策解讀—投資政策2019年政策解讀—房產(chǎn)調(diào)控政策針對不同城市情況分類調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機(jī)投資性需求易居解讀：

此為本屆政府首次正式提及房地產(chǎn)調(diào)控相關(guān)內(nèi)容，和以往調(diào)控相比，“針對不同城市情況分類調(diào)控”和“增加共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)”為首提。前半段表述為不同城市調(diào)控分化做鋪墊，今年不同城市政策收緊和放松將同在。而抑制投機(jī)投資性需求的表述表明“限貸、限購”等調(diào)整手段仍將實(shí)行。預(yù)計(jì)2019年整體調(diào)控政策仍將持續(xù)，而對于二套及以上房貸仍將繼續(xù)收緊。增加中小套型住房供應(yīng)今年兩會特意提出，預(yù)計(jì)2104年土地出讓中對于中小套型的限制將增多，然而，隨著單獨(dú)二胎的放開，未來所需房型結(jié)構(gòu)或?qū)⒂凶兓?，因此，中小套型的比例和需求在未來仍值得關(guān)注。北京去年推出的自住型商品住房實(shí)為共有產(chǎn)權(quán)房，今年預(yù)計(jì)將在更多城市推行。但因?yàn)榇四Ｊ缴性谔剿麟A段，短時(shí)期內(nèi)供應(yīng)不足以產(chǎn)生大的影響。2019年政策解讀—房產(chǎn)調(diào)控政策針對不同城市情況2019年政策解讀—房產(chǎn)稅“推進(jìn)稅收制度改革，做好房地產(chǎn)稅、環(huán)境保護(hù)稅立法相關(guān)工作”易居解讀：

新一屆政府傳達(dá)了明顯的“立法先行”的改革新思路。十八屆三中全會提出“加快房地產(chǎn)稅立法”，習(xí)總書記在提到法律與改革的關(guān)系時(shí)曾做出指示“先立后破，有序進(jìn)行”，意味著房產(chǎn)稅的實(shí)施首先需要通過嚴(yán)肅的立法程序，時(shí)間跨度較長，未來懸在樓市上空的一把利劍也將暫時(shí)解下。2019年政策解讀—房產(chǎn)稅“推進(jìn)稅收制度改革，做好房2019年政策解讀—限購松綁與降低存款準(zhǔn)備金率沈陽叫停取消限購定向降準(zhǔn)釋放寬松預(yù)期2019年政策解讀—限購松綁與降低存款準(zhǔn)備金率沈陽叫停取消限全國土地市場—土地成交與溢價(jià)情況進(jìn)入2019年，開發(fā)商亟需補(bǔ)庫存，土地市場景氣度回升，各地地王頻現(xiàn)?；馃嶂痪窒抻谝欢€城市和部分市場表現(xiàn)較佳三線城市，而其它廣大三四線城市城市土地出讓依然低迷。2019年1-11月，40大中城市土地成交面積為35292.46萬平米，同比下降4.5%，相對于2019年土地成交面積同比下降12.0%來說，增速明顯回升。土地市場回暖明顯，推動(dòng)土地成交溢價(jià)率攀升。從土地溢價(jià)率可以看出，相對于2009-2019年土地市場的火爆局面，2019年土地回暖并沒有喪失理性。對比上一輪周期和這一輪周期，我們可以發(fā)現(xiàn)2009年和2019年土地成交溢價(jià)率一度接近60%，而今年溢價(jià)率最高僅錄得29.7%。這說明開發(fā)商的土地購置行為整體趨于理性，戰(zhàn)略選擇上相對沒那么激進(jìn)。全國土地市場—土地成交與溢價(jià)情況進(jìn)入2019年全國土地市場—辦公、商用土地增加2019年，無論是新開工面積增速還是開發(fā)投資增速，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房表現(xiàn)均高于住宅。開發(fā)投資方面，2019年1-11月，辦公樓開發(fā)投資同比增長36.0%，比商業(yè)營業(yè)用房高出8.4%，比商品住宅投資大幅高出16.9%。新開工方面，2019年1-11月，商業(yè)營業(yè)用房新開工面積同比增長15.1%，高于辦公樓和商品住宅。

自2019年針對住宅的調(diào)控驅(qū)使更多的開發(fā)商介入寫字樓和商業(yè)地產(chǎn)，最終導(dǎo)致當(dāng)前一些城市的人均商業(yè)面積已經(jīng)達(dá)到甚至超過歐美發(fā)達(dá)國家水平，供過于求的局面特別明顯，寫字樓亦如此。某些城市甚至存在較大的下跌風(fēng)險(xiǎn)全國土地市場—辦公、商用土地增加2019年，區(qū)域掛牌情況成交情況宗數(shù)面積[萬㎡]宗數(shù)面積[萬㎡]金額[萬元]樓面地價(jià)[元/㎡]內(nèi)六區(qū)芙蓉區(qū)944.53630.012047002387天心區(qū)521.20314.42909201879岳麓區(qū)74308.3567287.7919758812528開福區(qū)24153.6619119.828307682566雨花區(qū)24123.242098.336446321971望城區(qū)89410.1885407.51844370837小計(jì)2251061.16200957.8845912711804縣市長沙縣101493.3271401.98531146977瀏陽市100275.8286223.41220824561寧鄉(xiāng)縣109370.8985261.78215991755小計(jì)3101140.03242887市5352201.204421845.05555923215452019年全市土地供應(yīng)535宗，面積2201.10萬㎡，內(nèi)六區(qū)土地成交200宗，面積957.88萬㎡，全市土地成交金額555.92萬億元。沙土地市場大河西為主導(dǎo)，開福區(qū)樓面地價(jià)最高。全市樓面地價(jià)1545元/㎡，內(nèi)六區(qū)樓面地價(jià)1804元/㎡，開福區(qū)2566元/㎡成區(qū)域冠軍。長沙土地市場—2019年土地成交供應(yīng)基本情況匯總區(qū)域掛牌情況成交情況宗數(shù)面積[萬㎡]宗數(shù)面積[萬㎡]金額[萬長沙土地市場—2019-2019年土地供銷走勢2019年土地供應(yīng)1061.16萬㎡，環(huán)比增長35.79%；土地成交957.88萬㎡，環(huán)比增長23.41%；土地供應(yīng)和成交雙增長。2019年土地供求比1.11，環(huán)比增幅10.04%，供應(yīng)量大于成交量。長沙土地市場—2019-2019年土地供銷走勢2019年以來長沙內(nèi)五區(qū)樓面地價(jià)節(jié)節(jié)攀升，2019年樓面地價(jià)高達(dá)2395元/㎡，環(huán)比增長30.16%，樓面地價(jià)快速上漲，勢必推動(dòng)樓市房價(jià)快速上漲。望城區(qū)2019年土地成交樓面地價(jià)為837元/㎡，為長沙六區(qū)唯一房價(jià)地價(jià)洼地，為真實(shí)反映市區(qū)地價(jià)走勢，只針對性分析內(nèi)五區(qū)。長沙土地市場—2019-2019長沙土地樓面地價(jià)走勢2019年以來長沙內(nèi)五區(qū)樓面地價(jià)節(jié)節(jié)攀升，202019年內(nèi)六區(qū)土地成交樓面地價(jià)開福區(qū)以2566元/㎡奪得冠軍，其次是岳麓區(qū)2528元/㎡。望城區(qū)土地成交樓面地價(jià)最低，僅837元/㎡。長沙土地市場—2019年長沙六區(qū)樓面地價(jià)走勢2019年內(nèi)六區(qū)土地成交樓面地價(jià)開福區(qū)以22019年，土地成交以望城區(qū)最為火爆，成交宗地高達(dá)85宗，成交面積達(dá)407.51萬㎡。岳麓區(qū)以成交67宗位居第二，成交面積達(dá)287.79萬㎡。長沙土地市場—2019年六區(qū)土地成交情況2019年，土地成交以望城區(qū)最為火爆，成交宗地2019年市內(nèi)有梅溪湖、洋湖垸、濱江新城和武廣新城四大熱點(diǎn)板塊，其中武廣新城以96.56萬㎡成冠軍，其次是梅溪湖94.17萬㎡屈居第二，洋湖垸和濱江新城成交僅高于30萬㎡。洋湖垸以3704元/㎡樓面地價(jià)成各板塊最貴地價(jià)區(qū)域，其次是濱江新城3617元/㎡。武廣新城樓面地價(jià)最低2221元/㎡。長沙土地市場—2019年熱點(diǎn)板塊土地成交情況2019年市內(nèi)有梅溪湖、洋湖垸、濱江新城和武廣新[2019]長土網(wǎng)013號【成交】2019.1-5月份長沙經(jīng)營性土地市場供求情況編號為[2019]長土網(wǎng)013號的溁灣鎮(zhèn)商住用地由綠地地產(chǎn)集團(tuán)長沙置業(yè)有限公司成功拍得，成交總價(jià)281657萬元，樓面價(jià)達(dá)6837元每平米。這是綠地地產(chǎn)在2019年拿的的第2塊地，綠地在長沙地產(chǎn)的版圖在持續(xù)擴(kuò)張中。長沙土地市場—房2019年1-5月份土地成交供應(yīng)情況[2019]長土網(wǎng)013號【成交】2019.1-5月份長沙經(jīng)小結(jié)房地產(chǎn)市場的持續(xù)走熱，促進(jìn)土地成交量與溢價(jià)率的不斷攀升，不斷刷新樓面價(jià)記錄。同時(shí)辦公、商業(yè)用地面積逐漸增加，各大房企開始關(guān)注商業(yè)市場。小結(jié)房地產(chǎn)市場的持續(xù)走熱，促進(jìn)土地成交量與溢價(jià)率的不斷攀升，全國樓市—2019年房地產(chǎn)市場概述2019年上半年，在寬松的流動(dòng)性支持下，房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)跨年熱銷的局面，雖然期間政府出臺“新國五條”及相關(guān)細(xì)則，但是由于政策落地性不強(qiáng)，對市場影響有限，全國商品房銷售面積和金額同比大幅上升，但漲幅趨于收窄。1-6月，全國商品房成交面積51433.33萬平米，同比大幅上漲28.7%，1-6月商品房銷售金額33376.41億元，同比上漲43.2%，其中商品住宅銷售金額28215.06億元，同比上漲46.0%，2019年下半年，房地產(chǎn)市場成交量始終維持在高位，但增速持續(xù)下滑，從國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)看，2019年1-11月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資77412億元，同比增長19.5%，房地產(chǎn)開發(fā)投資基本保持平穩(wěn)；商品房成交面積110807萬平米，同比增長20.8%，增速較年初大幅下滑，商品房成交金額69946億元，同比增長30.7%；其中商品住宅成交面積98871萬平米，同比增長21.3%，商品住宅成交金額58689億元，同比增長31.1%。全國樓市—2019年房地產(chǎn)市場概述2019全國樓市—一二線城市繼續(xù)領(lǐng)跑，三四線城市危機(jī)加劇從城市來看，三、四線城市前幾年房地產(chǎn)市場快速發(fā)展使得這兩年供應(yīng)量井噴，但由于經(jīng)濟(jì)增長動(dòng)能不足和人口聚集能力較低，需求相對疲軟，導(dǎo)致其出現(xiàn)嚴(yán)重的供給大于需求局面。一二線城市商品住宅銷售面積和銷售金額占全國的比例自2019年以來持續(xù)上升，三四線城市占比則持續(xù)收縮。2019年1-10月一二線城市銷售面積占全國的比例為25.7%，比2019年提升2.1%，銷售金額占比為45.1%，比2019年提升3.6%。未來，一二線城市存在巨大的機(jī)遇。全國樓市—一二線城市繼續(xù)領(lǐng)跑，三四線城市危機(jī)加劇全國樓市—2019年樓市全國樓市—2019年樓市長沙樓市—房地產(chǎn)開發(fā)投資走勢2019年1-11月，長沙市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資1051.68億元，同比增長13.52%；其中住宅完成投資699.40億元，同比增長11.84%，長沙樓市健康持續(xù)的發(fā)展。2009-2019年房地產(chǎn)開發(fā)投資走勢長沙樓市—房地產(chǎn)開發(fā)投資走勢2019年1-112019年商品住房供應(yīng)1303.86萬㎡，環(huán)比增長29.33%；商品住房成交1202.12萬㎡，環(huán)比增長27.60%，2019年以來，供應(yīng)大于成交，市場供大于求；近5年來，供應(yīng)走勢不穩(wěn)定，今年市場持續(xù)低迷，后期各大開發(fā)企業(yè)區(qū)劃存貨會加劇市場風(fēng)險(xiǎn)。長沙樓市