天津市公房提租換發(fā)合同

政策培訓(xùn)天津市國(guó)土房管局房安處尹振軍二○一○年三月三十一日第一頁(yè)，共三十九頁(yè)。進(jìn)一步加強(qiáng)單位產(chǎn)住房經(jīng)營(yíng)管理單位備案工作根據(jù)市物價(jià)局《關(guān)于調(diào)整公有住房租金的通知》、市國(guó)土房管局《關(guān)于2010年調(diào)整公有住房租金的通知》、《關(guān)于做好公有住房租金調(diào)整有關(guān)工作的通知》等文件精神，切實(shí)推動(dòng)各單位產(chǎn)房屋租賃經(jīng)營(yíng)單位做好租金調(diào)整和租賃合同換發(fā)，實(shí)現(xiàn)單位產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)化管理，現(xiàn)就進(jìn)一步加強(qiáng)單位產(chǎn)住房經(jīng)營(yíng)管理單位備案工作有關(guān)事項(xiàng)說(shuō)明如下：第二頁(yè)，共三十九頁(yè)。一、全市基本情況

對(duì)于單位產(chǎn)房屋管理，人大代表、政協(xié)委員和社會(huì)監(jiān)督員曾多次提出過(guò)意見和建議，我局系統(tǒng)歷年來(lái)也做了大量工作，幫助企業(yè)解決了一些歷史遺留問題。按照2008年的數(shù)據(jù)，單位產(chǎn)住房數(shù)量為2599萬(wàn)平方米，直管公產(chǎn)1763萬(wàn)平方米，所占數(shù)量超過(guò)直管公800多萬(wàn)平方米，從數(shù)量上就可以看出，單位產(chǎn)房屋行業(yè)管理也是政府職能的重要組成部分，不是說(shuō)可有可無(wú)的，一旦我們放任不管，到時(shí)出了問題，從市局到各區(qū)縣局都是責(zé)無(wú)旁貸。第三頁(yè)，共三十九頁(yè)。市政府高度重視我市單位產(chǎn)房屋行業(yè)管理工作，早在2002年10月28日，就出臺(tái)了《批轉(zhuǎn)市房管局關(guān)于加強(qiáng)我市單位產(chǎn)房屋行業(yè)管理意見的通知》（津政發(fā)[2002]75號(hào)），就是大家很熟悉的75號(hào)文件。這個(gè)文件是單位產(chǎn)房屋行業(yè)管理的指導(dǎo)性文件，也是我局系統(tǒng)進(jìn)行行政管理的具體依據(jù)，迄今為止發(fā)揮了很重要的作用。第四頁(yè)，共三十九頁(yè)。從開始房屋租賃經(jīng)營(yíng)單位資質(zhì)審查以來(lái)，當(dāng)中2004年以后改為事后備案，特別是2008年底集中辦理備案以后，我處共為600余家企業(yè)發(fā)放了備案證明，共培訓(xùn)單位產(chǎn)管房人員3000余人次，發(fā)放管理人員崗位證書1000余個(gè)，有效地提高了管房人員的基礎(chǔ)素質(zhì)和政策業(yè)務(wù)水平。第五頁(yè)，共三十九頁(yè)。二、相關(guān)政策依據(jù)

（一）《天津市房屋租賃管理規(guī)定》第八條從事房屋出租經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的單位應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取企業(yè)法人執(zhí)照或者事業(yè)法人證書之日起30日內(nèi)到市房地產(chǎn)管理局備案。（2005年兩局合一以后改為國(guó)土房管局）（二）《關(guān)于組織做好單位產(chǎn)住房經(jīng)營(yíng)管理單位備案的通知》（津國(guó)土房管[2008]907號(hào)）文件第六頁(yè)，共三十九頁(yè)?！铩铩?/p>

為切實(shí)加強(qiáng)單位產(chǎn)住宅房屋管理，提高政府服務(wù)效率和管理的針對(duì)性，打好管理基礎(chǔ)，今后凡是不備案的單位將不納入該系統(tǒng)，也就是說(shuō)不再是單位產(chǎn)行業(yè)管理和服務(wù)的對(duì)象。不備案的產(chǎn)權(quán)單位，沒有使用單位產(chǎn)房屋網(wǎng)絡(luò)管理系統(tǒng)的，在今后的公有住房合同換發(fā)時(shí)，不列入統(tǒng)一換發(fā)范圍，不給發(fā)放合同，不予辦理租金核減補(bǔ)貼手續(xù)，不予辦理接管房屋認(rèn)定手續(xù)。第七頁(yè)，共三十九頁(yè)。（一）市局集中統(tǒng)一備案（基本原則）。按照《天津市房屋租賃管理規(guī)定》，公有房屋租賃經(jīng)營(yíng)單位備案由市局統(tǒng)一備案，市局房安處對(duì)備案申報(bào)材料審核通過(guò)后，發(fā)放市局統(tǒng)一印制的備案證明。聯(lián)系電話：2314524023393016三、換發(fā)合同之前備案的具體工作步驟

第八頁(yè)，共三十九頁(yè)。（二）區(qū)縣局調(diào)查認(rèn)定。（日常管理）按照市局《關(guān)于組織做好單位產(chǎn)住房經(jīng)營(yíng)管理單位備案的通知》（津國(guó)土房管[2008]907號(hào)）要求，嚴(yán)格落實(shí)單位產(chǎn)住房經(jīng)營(yíng)管理單位的管理責(zé)任。凡需要備案的單位，按照單位所在地實(shí)行屬地化管理，由區(qū)縣房管局調(diào)查認(rèn)定后，統(tǒng)一到市局房安處進(jìn)行備案。第九頁(yè)，共三十九頁(yè)。（三）提租換發(fā)合同與備案工作緊密結(jié)合，同步進(jìn)行（操作環(huán)節(jié)）。1、2008年底通過(guò)各區(qū)縣房管局調(diào)查認(rèn)定后集中申報(bào)已經(jīng)備案的單位，按照“誰(shuí)認(rèn)定，誰(shuí)管理”的一般原則，以當(dāng)時(shí)掌握的單位產(chǎn)房屋行業(yè)管理基本情況調(diào)查表為管理對(duì)象和依據(jù)，由區(qū)縣房管局組織進(jìn)行提租換發(fā)合同。第十頁(yè)，共三十九頁(yè)?！铩铩锝?jīng)營(yíng)管理的房屋分散在多個(gè)區(qū)縣的單位，視情況可參加市局組織的一級(jí)培訓(xùn)，也可參加由調(diào)查認(rèn)定管理部門組織的二級(jí)培訓(xùn)。為減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，提供工作效率，無(wú)論一、二級(jí)培訓(xùn)，單位產(chǎn)住房經(jīng)營(yíng)管理單位只需要參加一次，掌握相關(guān)政策和操作技術(shù)即可，各區(qū)縣房管局不得要求多次培訓(xùn)。第十一頁(yè)，共三十九頁(yè)。2、已經(jīng)備案的單位，使用單位產(chǎn)管理網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)時(shí)，用戶名就是其備案證明上所記載的備案編號(hào)，登陸初始密碼由軟件設(shè)計(jì)單位統(tǒng)一設(shè)定。第十二頁(yè)，共三十九頁(yè)。3、以前沒有備案，這次提租需要換發(fā)合同的單位，在提租換發(fā)合同前先辦理備案手續(xù)，凡是不備案的單位各區(qū)縣房管局一律不得給予發(fā)放新版租賃合同。備案按照[2008]907號(hào)文件辦理，由單位提出申請(qǐng)，單位所在地房管局負(fù)責(zé)調(diào)查認(rèn)定和錄入申報(bào)信息、報(bào)送備案材料、發(fā)送備案證明等，市局房安處開通綠色通道，全天候開展服務(wù)，以最快速度完成備案審核，為企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。第十三頁(yè)，共三十九頁(yè)。★★備案申請(qǐng)需要的材料：1、企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照或者事業(yè)法人證書復(fù)印件。2、房屋產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件。無(wú)產(chǎn)權(quán)證的房屋由單位提供書面情況說(shuō)明（包括房屋歷史情況、無(wú)證原因、起租時(shí)間等）。3、管理、財(cái)務(wù)、工程技術(shù)人員資格證書復(fù)印件。根據(jù)實(shí)際提供。4、住戶明細(xì)。（包括姓名、地址、租金額）第十四頁(yè)，共三十九頁(yè)。各區(qū)縣房管局具體操作程序如下：第一步：確定應(yīng)當(dāng)備案的單位產(chǎn)住房經(jīng)營(yíng)管理單位名單，所有已經(jīng)備案的房屋租賃經(jīng)營(yíng)單位名單明細(xì)通過(guò)網(wǎng)上可以公開查詢，網(wǎng)址為：。首頁(yè)。此次需要換發(fā)合同提租并且沒有備案的單位，一律先辦理備案手續(xù)后再進(jìn)行后續(xù)提租工作事宜。第十五頁(yè)，共三十九頁(yè)。第二步：需要備案的單位，將備案申請(qǐng)表內(nèi)容填寫完畢后交單位所在地房管局，房管局組織人員將各單位有關(guān)資料輸入網(wǎng)上備案管理系統(tǒng)。初始申請(qǐng)網(wǎng)址為：。操作步驟如下：第十六頁(yè)，共三十九頁(yè)。①點(diǎn)擊進(jìn)入初始登記申請(qǐng)，凡帶“*”的項(xiàng)目為必填項(xiàng)目。一個(gè)備案單位申請(qǐng)一次，全部項(xiàng)目填寫后點(diǎn)“提交”（此前已經(jīng)備案的單位不再進(jìn)行網(wǎng)上申請(qǐng)）。各區(qū)縣局所有應(yīng)當(dāng)備案的單位全部初始申請(qǐng)完畢后，電話告知市局房屋安全使用處，聯(lián)系人：尹振軍23145240②市局統(tǒng)一給予每個(gè)備案單位一個(gè)用戶登陸名和密碼，各區(qū)縣局將每個(gè)單位的登陸名和密碼記錄在申請(qǐng)表上，以備查考和修改。

第十七頁(yè)，共三十九頁(yè)。③各區(qū)縣局按照備案單位對(duì)應(yīng)的用戶登陸名和密碼填寫，點(diǎn)擊“登陸”，進(jìn)入企業(yè)信息內(nèi)容界面，將“企業(yè)人員管理”、“房屋經(jīng)營(yíng)狀況”、“單位組織機(jī)構(gòu)”、“提交證件”等菜單點(diǎn)開后填寫相關(guān)內(nèi)容，所有內(nèi)容填寫完畢后點(diǎn)“提交”。提交成功的，有一行紅色的提示信息“提交成功，處于待審核”，否則需要填寫遺漏的項(xiàng)目后再提交。第十八頁(yè)，共三十九頁(yè)?！铩铩镒⒁?企業(yè)人員不足的，按照財(cái)務(wù)類2人、房地產(chǎn)管理類2人、土建工程類1人在網(wǎng)上編制，姓名統(tǒng)一為“待定”，證書編號(hào)統(tǒng)一為“0000”。④全部備案的單位資料填寫并提交成功后，及時(shí)與市局電話聯(lián)系并確認(rèn)無(wú)誤。第十九頁(yè)，共三十九頁(yè)。四、嚴(yán)格按照公房修繕范圍，履行修繕義務(wù)。按照市房管局《關(guān)于加強(qiáng)公有房屋租金使用管理的通知》（房管[2002]215號(hào)），修繕范圍為：（一）結(jié)構(gòu)部分：基礎(chǔ)、墻體、柱、梁、板、屋架。（二）內(nèi)檐部分：內(nèi)檐墻抹灰、門窗、門窗油漆、樓梯踏板、欄桿、煙道、通風(fēng)道。第二十頁(yè)，共三十九頁(yè)。（三）外檐部分：外檐墻抹灰、陽(yáng)臺(tái)欄板、門窗、門窗油漆，躺、立溝，垃圾道門、垃圾斗。（四）屋面部分：保溫層、墊層、防水層、檁條、土板、瓦屋面。（五）設(shè)備部分：?jiǎn)挝划a(chǎn)住宅和未實(shí)行自來(lái)水“抄表到戶”的直管公有住宅，自來(lái)水總表以內(nèi)的管道；實(shí)行自來(lái)水“抄表到戶”的直管公有住宅，戶內(nèi)水表以內(nèi)的管道。下水管、室內(nèi)地漏。第二十一頁(yè)，共三十九頁(yè)。供電未實(shí)行“一戶一表”的，供電總表以內(nèi)的閘具、配電線路；實(shí)行“一戶一表”的，戶分電表以內(nèi)的線路。公有住宅電梯、二次供水設(shè)施、消防設(shè)施、供電設(shè)施、避雷設(shè)施。公用公房集中供熱的，換熱器以內(nèi)部分；非集中供熱的，全部系統(tǒng)。修繕費(fèi)年支出原則上不低于年租金收入的60-70%。第二十二頁(yè)，共三十九頁(yè)。五、工作要求（一）落實(shí)管理責(zé)任。（包括房管局、產(chǎn)權(quán)單位、上級(jí)主管部門的責(zé)任）繼續(xù)貫徹落實(shí)75號(hào)文件《關(guān)于加強(qiáng)我市單位產(chǎn)房屋行業(yè)管理的意見》。各區(qū)縣房管局負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)單位產(chǎn)房屋行業(yè)管理，依照有關(guān)規(guī)定對(duì)產(chǎn)權(quán)單位進(jìn)行監(jiān)督檢查。具體責(zé)任部門就在房管科，房管科科長(zhǎng)就是第一責(zé)任人，主管局長(zhǎng)對(duì)行業(yè)管理負(fù)領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任。第二十三頁(yè)，共三十九頁(yè)。各產(chǎn)權(quán)單位要設(shè)置或指定專門機(jī)構(gòu)，配備專職或兼職管房人員，負(fù)責(zé)單位產(chǎn)房屋的經(jīng)營(yíng)管理和維修養(yǎng)護(hù)，在業(yè)務(wù)上接受房管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。各產(chǎn)權(quán)單位的上級(jí)主管部門有協(xié)調(diào)和督促的責(zé)任。第二十四頁(yè)，共三十九頁(yè)。（二）落實(shí)管理手段。（三）落實(shí)檢查機(jī)制。企業(yè)不良行為記錄制度。對(duì)于老百姓合理、合法維權(quán)行為置之不理，經(jīng)查實(shí)不改的，確認(rèn)為不良記錄，在該單位信息系統(tǒng)里進(jìn)行記錄，政府停止向其提供所有服務(wù)。沒有系統(tǒng)的一樣在書面檔案里做記載，整改完成后的再重新開始。第二十五頁(yè)，共三十九頁(yè)。（四）單位產(chǎn)危險(xiǎn)房屋管理機(jī)制落實(shí)及時(shí)到位。

謝謝大家!第二十六頁(yè)，共三十九頁(yè)。第二十七頁(yè)，共三十九頁(yè)。第二十八頁(yè)，共三十九頁(yè)。第二十九頁(yè)，共三十九頁(yè)。4、《條例》第三十六條對(duì)管理部門工作人員的責(zé)任也作了相應(yīng)規(guī)定，即：“房屋安全使用行政主管部門的工作人員，在房屋安全使用管理工作中玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權(quán)的，由其所在單位或者上級(jí)主管部門按照有關(guān)規(guī)定給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任?！钡谌?yè)，共三十九頁(yè)。四、《條例》與66號(hào)政令相比的主要變化

（一）為保障當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)公共利益，這次《條例》的制定從房屋安全和使用并重轉(zhuǎn)變?yōu)閭?cè)重于安全使用，杜絕危害房屋安全的行為，為人民群眾創(chuàng)造一個(gè)公平、和睦、安全的房屋使用秩序。（二）擴(kuò)大了適用范圍。原政府規(guī)章規(guī)定：“本市城鎮(zhèn)范圍內(nèi)已建成交付使用房屋的所有人、使用人、經(jīng)營(yíng)管理人和相關(guān)人，均應(yīng)遵守本規(guī)定?！爆F(xiàn)在調(diào)整為“本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)已建成交付使用房屋的安全使用和相關(guān)管理活動(dòng)，村民在宅基地上自建的房屋除外。”第三十一頁(yè)，共三十九頁(yè)。（三）設(shè)立整幢樓房改變用途備案制度。66號(hào)政令的前身22號(hào)政令曾設(shè)立過(guò)改變房屋用途審批，無(wú)論住宅改非住宅還是非住宅改住宅，都要進(jìn)行行政審批。后因?yàn)椤缎姓S可法》出臺(tái)，考慮沒有立法依據(jù)而在66號(hào)政令中取消。66政令對(duì)改變用途只作了原則性規(guī)定，明確改變用途的須征得房屋所有人、經(jīng)營(yíng)管理人和相鄰關(guān)系人的書面同意，但未設(shè)定相應(yīng)的處罰條款，實(shí)踐中操作非常不便。第三十二頁(yè)，共三十九頁(yè)。這次《條例》維持將改變住宅房屋中的部分住宅房屋改為生產(chǎn)、餐飲、娛樂、洗浴等經(jīng)營(yíng)性用房的予以禁止的同時(shí)，還對(duì)存在安全隱患、需要政府加以引導(dǎo)和控制的，如改變整幢樓房用途，進(jìn)行備案管理，其他情形不做限制。既維護(hù)了公共安全，又與《風(fēng)貌建筑保護(hù)條例》和《房屋權(quán)屬登記條例》保持銜接。

第三十三頁(yè)，共三十九頁(yè)。（四）將原“房屋裝飾裝修”中的禁止行為與“房屋使用”中的禁止行為合并。在66號(hào)政令中，拆改住宅房屋承重結(jié)構(gòu)和在住宅樓房外檐墻體上拆改、增設(shè)門窗等行為都放在“房屋裝飾裝修”一章中。但是從實(shí)踐來(lái)看，大量這種行為都發(fā)生在裝飾裝修過(guò)程之外。所以，這次《條例》將這幾種禁止行為都統(tǒng)一規(guī)定在第二章“房屋使用”中，使得《條例》的結(jié)構(gòu)更為協(xié)調(diào)合理，執(zhí)行起來(lái)也更容易把握。第三十四頁(yè)，共三十九頁(yè)。（五）將住宅樓房底商允許拆改修改為禁止拆改。66號(hào)政令只對(duì)與磚混多層住宅結(jié)構(gòu)樓房結(jié)構(gòu)相連的底商禁止拆改承重結(jié)構(gòu)。但從實(shí)踐來(lái)看，大量鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的高層住宅樓房的底商存在拆改承重結(jié)構(gòu)的現(xiàn)象，對(duì)整幢樓房的結(jié)構(gòu)破壞性也很大，帶來(lái)嚴(yán)重的安全隱患，群眾反映也非常強(qiáng)烈，迄今已經(jīng)接到大量拆改高層住宅樓房底商的投訴。為維護(hù)關(guān)大人民群眾的生命和財(cái)產(chǎn)安全，此次《條例》對(duì)于住宅樓房底商承重結(jié)構(gòu)的拆改不再做建筑結(jié)構(gòu)上的區(qū)分，無(wú)論何種建筑結(jié)構(gòu)，與住宅樓房垂直連體的底商一律與住宅房屋同得對(duì)待，都不允許拆改承重結(jié)構(gòu)。第三十五頁(yè)，共三十九頁(yè)。（六）設(shè)立裝飾裝修房屋的雙告知制度?！稐l例》規(guī)定房屋所有人、使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)告知房屋管理服務(wù)單位；房屋管理服務(wù)單位應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修的注意事項(xiàng)、禁止行為，書面告知裝飾裝修房屋的所有人、使用人以及裝飾裝修企業(yè)。雙告知制度的設(shè)立是本《條例》的一個(gè)創(chuàng)新，使雙方更清楚地了解各自的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任，更好地在裝飾裝修活動(dòng)中嚴(yán)格遵守《條例》對(duì)房屋裝飾裝修的規(guī)定。第三十六頁(yè)，共三十九頁(yè)。（七）將其他法律法規(guī)已經(jīng)涉及的事項(xiàng)予以清理。原66號(hào)政令中存在一些和市規(guī)劃、市容等部門職能重疊或者沖突。修訂后的《條例》注意避免職能交叉，凡是《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》《天津市城市規(guī)劃條例》《天津市市容和環(huán)境管理?xiàng)l例》等相關(guān)法規(guī)已有規(guī)定的，《條例》不再重復(fù)規(guī)定。第三十七頁(yè)，共三十九頁(yè)。（八）加大了對(duì)違法行為的處罰力度。為加大對(duì)房屋安全的管理力度，對(duì)違法行為真正起到警告和震懾作用，《條例》根據(jù)《行政處罰法》的規(guī)定，適當(dāng)提高了對(duì)違法行為的處罰額度。例如對(duì)未依法進(jìn)行房屋安全鑒定的，66政令設(shè)定的罰款額度是500-3萬(wàn)元，《條例》設(shè)定為1000-10萬(wàn)元。再如，對(duì)于違反一般性禁止行為規(guī)定的，66令設(shè)定罰款額度上限為1萬(wàn)元，《條例》