松江汽車東站商業(yè)項(xiàng)目 前期定位報(bào)告松江汽車東站商業(yè)項(xiàng)目1上海松江汽車東站商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目前期定位報(bào)告課件資料2上海松江汽車東站商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目前期定位報(bào)告課件資料3上海松江汽車東站商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目前期定位報(bào)告課件資料4資深房地產(chǎn)營(yíng)專家公司介紹資深房地產(chǎn)營(yíng)專家公司介紹5公司介紹上海弘基企業(yè)發(fā)展有限公司

——全面整合商業(yè)地產(chǎn)，推動(dòng)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)不斷前行!弘基休閑廣場(chǎng)

弘基假日廣場(chǎng)弘基文化休閑廣場(chǎng)弘基商業(yè)休閑廣場(chǎng)昆山弘基財(cái)務(wù)廣場(chǎng)

弘基誠(chéng)建休閑廣場(chǎng)

寧波北侖休閑廣場(chǎng)

公司介紹上海弘基企業(yè)發(fā)展有限公司弘基休閑廣場(chǎng)弘基假日廣場(chǎng)弘6上海三益建筑設(shè)計(jì)有限公司公司介紹上海三益建筑設(shè)計(jì)有限公司是國(guó)家建設(shè)部第一批批準(zhǔn)的建筑工程設(shè)計(jì)綜合甲級(jí)資質(zhì)的民營(yíng)設(shè)計(jì)公司，其前身為上海市三益建筑設(shè)計(jì)院，成立于1984年，歷經(jīng)了96年、98、2001年的三次改制，并于2007年變更為上海三益建筑設(shè)計(jì)有限公司，具備國(guó)家建設(shè)部建筑工程設(shè)計(jì)綜合甲級(jí)資質(zhì)、城市規(guī)劃設(shè)計(jì)乙級(jí)資質(zhì)。復(fù)地城隍廟廣場(chǎng)建設(shè)規(guī)模：3.5萬(wàn)平方米建設(shè)地點(diǎn)：上海市黃浦區(qū)建設(shè)單位：城隍廟廣場(chǎng)置業(yè)上海三益建筑設(shè)計(jì)有限公司公司介紹上海三益建筑設(shè)計(jì)有限公司是國(guó)7公司介紹馬陸弘基休閑廣場(chǎng)設(shè)規(guī)模：2.8萬(wàn)平米建設(shè)地點(diǎn)：上海市嘉定區(qū)建設(shè)單位：弘基企業(yè)公司介紹馬陸弘基休閑廣場(chǎng)設(shè)規(guī)模：2.8萬(wàn)平米8公司介紹南匯剛泰國(guó)際廣場(chǎng)建設(shè)規(guī)模：4萬(wàn)平方米建設(shè)地點(diǎn)：上海市南匯區(qū)建設(shè)單位：剛泰置業(yè)公司介紹南匯剛泰國(guó)際廣場(chǎng)9公司介紹綠地南橋新苑建設(shè)規(guī)模：38萬(wàn)平方米建設(shè)地點(diǎn)：上海市奉賢區(qū)建設(shè)單位：綠地集團(tuán)公司介紹綠地南橋新苑10公司介紹中國(guó)房地產(chǎn)流通領(lǐng)域資源整合運(yùn)營(yíng)商 博源天策投資決策中心項(xiàng)目事業(yè)中心商業(yè)地產(chǎn)中心品牌媒體中心不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)運(yùn)中心數(shù)據(jù)庫(kù)中心金融服務(wù)中心創(chuàng)意整合中心公司介紹中國(guó)房地產(chǎn)流通領(lǐng)域資源整合運(yùn)營(yíng)商 博11公司合作模式合作模式：項(xiàng)目全程整合營(yíng)運(yùn)全程整合商業(yè)營(yíng)運(yùn)服務(wù)前期策劃定位招商租賃銷售代理商業(yè)營(yíng)運(yùn)管理商業(yè)物業(yè)管理公司合作模式合作模式：項(xiàng)目全程整合營(yíng)運(yùn)全程整合商業(yè)營(yíng)運(yùn)服務(wù)前12公司合作模式銷售物業(yè)合作方式：常規(guī)傭金+溢價(jià)商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的模式：

1）純租賃模式；

2）品牌輸出模式；

3）合資模式。公司合作模式銷售物業(yè)合作方式：常規(guī)傭金+溢價(jià)商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理13MENU項(xiàng)目分析市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位MENU項(xiàng)目分析市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位14項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析15項(xiàng)目概況蘇州園林地理位置：松匯東路、環(huán)城東路口占地面積：18244平方米容積率：1.59建筑面積：30162平方米停車位：56環(huán)城路現(xiàn)狀項(xiàng)目東側(cè)松江東站正對(duì)輕紡百貨家具市場(chǎng)項(xiàng)目概況蘇州園林地理位置：松匯東路、環(huán)城東路口環(huán)城路現(xiàn)狀項(xiàng)目16項(xiàng)目總平圖分析1#樓，4層，建筑面積5323平方米， 約1318平方米/層2#樓，4層，建筑面積5917平方米， 約1172平方米/層1#2#3#4#5#6#7#3#樓，3層，建筑面積3015平方米， 約1000平方米/層4#樓，3層，建筑面積1815平方米， 約600平方米/層5#樓,3-4層,建筑面積4077平方米， 約1000平方米/層6#樓，3層，建筑面積3192平方米， 約1050平方米/層7#樓,4-6層,建筑面積6832平方米， 約1000平方米/層項(xiàng)目總平圖分析1#樓，4層，建筑面積5323平方米，2#樓，17項(xiàng)目分析整體布局缺乏互動(dòng)性建筑物之間缺少連廊的銜接商業(yè)層數(shù)過高，高樓層的去化會(huì)是障礙標(biāo)準(zhǔn)層面的分割相對(duì)不合理，對(duì)今后業(yè)態(tài)的營(yíng)運(yùn)有一定的抗性項(xiàng)目分析整體布局缺乏互動(dòng)性建筑物之間缺少連廊的銜接商業(yè)層數(shù)過18項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度1#2#3#4#5#6#7#一期工程，7#樓為汽車服務(wù)站一期開發(fā)總建筑面積19328平方米二期開發(fā)總建筑面積10925平方米項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度1#2#3#4#5#6#7#一期工程，7#樓為汽19交通線路蘇州園林本案滬杭高速滬杭鐵路至車墩環(huán)城路松匯中(東)路至大學(xué)城中山東路人民路谷陽(yáng)北路河道滬航高速出入口方塔北路榮樂路樂都路中山二路交通線路蘇州園林本案滬杭高速滬杭鐵路至車墩環(huán)城路松匯中(東)20周邊配套蘇州園林本案AA.方塔公園B.農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)C.輕紡市場(chǎng)D.松江一中E.醉白池公園F.沃爾買廣場(chǎng)G.長(zhǎng)橋(廟前)街H.環(huán)龍休閑街I.玩庫(kù)J.松江七中K.平高世貿(mào)中心L.方舟休閑廣場(chǎng)M.平高商業(yè)廣場(chǎng)N.榮豐休閑購(gòu)物中心O.岳廟街BC滬航高速滬航鐵路至車墩環(huán)城路DE松匯中(東)路至大學(xué)城中山東路人民路谷陽(yáng)北路河道滬航高速出入口FGHI方塔北路JK榮樂路LMN樂都路中山二路O周邊配套蘇州園林本案AA.方塔公園BC滬航高速滬航鐵路至車墩21區(qū)域人口蘇州園林本案滬杭高速滬杭鐵路至車墩環(huán)城路松匯中(東)路至大學(xué)城中山東路人民路谷陽(yáng)北路河道滬航高速出入口方塔北路榮樂路樂都路中山二路ABCA.方東二村B.環(huán)龍公寓C.月光公寓D.蘭天新村E.通波新村F.高樂住宅區(qū)G.九峰小區(qū)H.民樂小區(qū)I.榮樂小區(qū)J.西林小區(qū)DEFGHIJ松江區(qū)戶籍人口60萬(wàn)人，年自然增長(zhǎng)率0.77%，據(jù)統(tǒng)計(jì)，老城區(qū)戶籍人口約16萬(wàn)人。本項(xiàng)目并非坐落于老城傳統(tǒng)的居民區(qū)，周邊頗具規(guī)模的新村僅是方東二村，該新村人口約1500人。區(qū)域人口蘇州園林本案滬杭高速滬杭鐵路至車墩環(huán)城路松匯中(東)22區(qū)域交通動(dòng)線

環(huán)2：15KM永豐站—辰塔站—樂都站—環(huán)城站—松匯站—松蒸公路站—永豐站松龍線：城東樞紐—龍洲路

松梅線：城東樞紐—梅隴

1路：10KM大學(xué)城站—文匯路—龍?jiān)绰贰滤山贰獮I湖路—文誠(chéng)路—園中路—思賢路—谷陽(yáng)北路—谷陽(yáng)南路—中山路—方塔南路—松匯路—城東站

3路：12KM集散中心—辰塔路—廣富林路—三新路—銀河路—龍騰路—文翔路—西林北路—西林南路—中山二路—谷陽(yáng)南路—松匯路—城東站

4路：12KM城東站—松匯東路—谷陽(yáng)南路—樂都路—西林路—思賢路—江學(xué)路—文翔路—人民路—文匯路—大學(xué)城站

5路：14KM集散中心—辰塔路—思賢路—玉樹北路—玉樹南路—松匯路—人民路—中山路—方塔路—松匯路—城東站

7路：13KM城東站—環(huán)城路—中山東路—中山中路—谷陽(yáng)路—樂都路—滬松公路—茸梅路—五昆路—茸興路—茸平路—茸梅路—文翔路—茸興路—梅家浜路—谷陽(yáng)路—客運(yùn)中心

28路：松江城東站—松匯路—西林路—樂都路—人民北路—榮樂路—滬杭高速公路—同三高速公路—泖新公路—葉新支路—新五支路—五

31路：松江城東站—松匯路—玉樹路—玉樹北路—文城路—濱湖路—新松江路—龍?jiān)绰贰南杪贰ジ酃贰±ド絽^(qū)域交通動(dòng)線

環(huán)2：15KM

1路：10KM23項(xiàng)目SWOT分析本項(xiàng)目項(xiàng)目SWOT分析架構(gòu)圖通過SWOT分析，旨在全面評(píng)估項(xiàng)目的發(fā)展機(jī)遇和挑戰(zhàn)，判斷其開發(fā)價(jià)值，確立發(fā)展方向。優(yōu)勢(shì)分析：位于城東汽車站，是未來(lái)城市交通樞紐中心毗鄰方塔公園，利用主題概念的營(yíng)造總體商業(yè)規(guī)模超過3萬(wàn)平方米，具有做區(qū)域商業(yè)中心的先決條件，能夠打造具有一定影響力的商業(yè)項(xiàng)目

項(xiàng)目面積控制較合理，便于未來(lái)銷售劣勢(shì)分析：離中心區(qū)域有一段路程，客戶認(rèn)知度需要時(shí)間培育區(qū)域內(nèi)商業(yè)品質(zhì)較差，商業(yè)氛圍不濃交通樞紐中心位于本項(xiàng)目?jī)?nèi)，流動(dòng)人口的素質(zhì)對(duì)本項(xiàng)目品質(zhì)有一定的影響地塊南面是滬杭鐵路，周邊環(huán)境較雜，建筑形態(tài)為3層和局部4層，高區(qū)單元在今后銷售、招商都存在嚴(yán)重的抗性；

機(jī)會(huì)分析：本案在產(chǎn)品規(guī)劃、滿足客戶需求，則銷售成功率會(huì)加大。未來(lái)區(qū)域交通樞紐中心重心向東南發(fā)展，整個(gè)區(qū)域內(nèi)的市政設(shè)施不斷完善和健全松江新城的大力造城運(yùn)動(dòng)，成為松江未來(lái)經(jīng)濟(jì)、商業(yè)和文化新動(dòng)脈

威脅分析：全市及松江目前正陷入商鋪供大于求的局面，商鋪整體市場(chǎng)不容樂觀

區(qū)域內(nèi)客戶群增加速度較慢周邊同類產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)激烈，將造成目標(biāo)客群分流項(xiàng)目側(cè)對(duì)松江殯儀館,直接沖擊項(xiàng)目商業(yè)品質(zhì)和區(qū)域接受度項(xiàng)目SWOT分析本項(xiàng)目項(xiàng)目SWOT分析架構(gòu)圖通過SWOT分析24市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析25宏觀環(huán)境分析國(guó)民生產(chǎn)總值（GDP)2006年實(shí)現(xiàn)上海市生產(chǎn)總值（GDP）10296.97億元，已連續(xù)第15年保持兩位數(shù)增長(zhǎng)。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值93.81億元，比上年增長(zhǎng)0.8%.第二產(chǎn)業(yè)增加值4997.81億元，增長(zhǎng)12.8%.第三產(chǎn)業(yè)增加值5205.35億元，增長(zhǎng)11.5%。第三產(chǎn)業(yè)增加值占全市生產(chǎn)總值的比重為50.6%。固定資產(chǎn)投資額趨勢(shì)從產(chǎn)業(yè)投向看，向第三產(chǎn)業(yè)傾斜，所占比重為68.7%。從投資主體看，國(guó)有經(jīng)濟(jì)投資比重正在下降，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額的比重為37.2%。集體經(jīng)濟(jì)投資和股份制經(jīng)濟(jì)投資比重整逐步上升，占比重27.3%外商及港澳臺(tái)投資所占比重為18.5%。宏觀環(huán)境分析國(guó)民生產(chǎn)總值（GDP)2006年實(shí)現(xiàn)上海市生產(chǎn)總26社會(huì)消費(fèi)品零售總額完成情況消費(fèi)品市場(chǎng)銷售活躍。全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額3360.41億元，比上年增長(zhǎng)13%，增幅創(chuàng)1998年以來(lái)最高。其中，增長(zhǎng)幅度最大的是餐飲業(yè)，增長(zhǎng)29%；其次是移動(dòng)電話增長(zhǎng)23.5%；通訊類商品，增長(zhǎng)17.9%。家居類商品，增長(zhǎng)15.3%；吃的商品，增長(zhǎng)13.3%；用的商品零售額，增長(zhǎng)12.8%。穿的商品零售額425.7元，增長(zhǎng)11.6%。宏觀環(huán)境分析社會(huì)消費(fèi)品零售總額完成情況消費(fèi)品市場(chǎng)銷售活躍。全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消27松江商業(yè)概況泰晤式小鎮(zhèn)主力售價(jià)：15000元/平方米主力租金：3元/平方米/天大學(xué)城主力售價(jià)：12000--25000元/平方米主力租金；2-3.5元/平方米/天松江新城主力售價(jià)：9000-18000元/平方米主力租金：1.8-2.3元/平方米松江老城主力售價(jià)：10000-22000元/平方米主力租金：1.5-11元/平方米/天,1F大學(xué)城板塊新城板塊老城板塊泰晤式小鎮(zhèn)板塊松江商業(yè)概況泰晤式小鎮(zhèn)大學(xué)城松江新城松江老城大學(xué)城板塊新城板28案名位置基本參數(shù)租金單價(jià)備注九號(hào)商業(yè)廣場(chǎng)嘉松南路思賢路口總建4.5萬(wàn)平方米，分地上4層、地下1層均價(jià)16000九號(hào)商業(yè)廣場(chǎng)，9號(hào)線松江新城站上蓋鹿都沃爾買國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)松匯路568號(hào)總建7萬(wàn)平方米。一號(hào)樓共有4個(gè)樓層，2、3層已有沃爾瑪入駐價(jià)格未公開文薈峰景文翔路1099弄總建15332平方米/綠化35%/3層商鋪均價(jià)18000商鋪面積30平方LOMO玩庫(kù)中山東路70弄總建32000平方米20平方米-50平方米均價(jià)20000大學(xué)城商業(yè)松江大學(xué)城3元/平米·天25平米，簡(jiǎn)裝中山二路商鋪110平方米4.5元/平米·天松江新城珠江新城沿街商鋪文誠(chéng)路沿街商鋪50平米2元/平米·天松江珠江新城文誠(chéng)路沿街商鋪出租，層高5.2米，可分隔兩層，周邊設(shè)施齊全便利。個(gè)案商業(yè)租金案名位置基本參數(shù)租金單價(jià)備注總建4.5萬(wàn)平方米，分地上4層、29新城商業(yè)概況

近年來(lái)松江城區(qū)已經(jīng)開發(fā)和正在規(guī)劃的商業(yè)用房面積接近100萬(wàn)平方米，人均商鋪面積已達(dá)到1.7平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過市區(qū)人均水平。尤其在不到15平方公里范圍內(nèi)的松江新城南區(qū)和中區(qū)，集聚了SOGO大型客運(yùn)中心、開元商業(yè)廣場(chǎng)和松江商業(yè)廣場(chǎng)等三大“商業(yè)旗艦”，呈現(xiàn)店人少的局面。由于規(guī)劃業(yè)態(tài)都屬于“銷品茂”式的綜合類百貨，未來(lái)新城區(qū)商業(yè)市場(chǎng)一場(chǎng)激烈的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)將不可避免。

新城商業(yè)概況近年來(lái)松江城區(qū)已經(jīng)開發(fā)和正在規(guī)劃的商業(yè)用房面積30老城商業(yè)概況中山路商圈人民路、谷陽(yáng)北路商圈松匯中路商圈蘇州園林本案滬杭高速滬杭鐵路至車墩環(huán)城路松匯中(東)路至大學(xué)城中山東路人民路谷陽(yáng)北路河道滬航高速出入口方塔北路榮樂路樂都路中山二路老城商業(yè)中心商鋪總量很大，但市場(chǎng)業(yè)態(tài)檔次相對(duì)較低,該商圈目前擁有松江商城、一百松江店、良友商廈等購(gòu)物商廈等。商業(yè)格局以沿街店鋪為主，業(yè)態(tài)缺乏統(tǒng)一規(guī)劃定位，比較雜亂，整體商業(yè)品質(zhì)不高。利用歷史原有建筑風(fēng)格，目前擁有華亭老街、廟前街、長(zhǎng)橋街和岳廟街等4條明清古建筑風(fēng)格的商業(yè)步行街。大多經(jīng)營(yíng)餐飲和服飾飾品并配以少量便利店，難以符合市民日益提升的高檔次的消費(fèi)需求。老城商業(yè)概況中山路商圈人民路、谷陽(yáng)北路商圈松匯中路商圈蘇州園31老城商業(yè)租金農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)租金：1F，2.5元/平方米/天輕紡市場(chǎng)租金：1F，3.5元/平方米/天

2F，0.7元/平方米/天長(zhǎng)橋街租金：3.7元/平方米/天廟前街租金：3元/平方米/天環(huán)龍休閑街：1-2F，0.9元/平方米/天方舟休閑廣場(chǎng)：1-3F，0.67元/平方米/天平高商業(yè)廣場(chǎng)：1F，2.8元/平方米/天榮豐休閑購(gòu)物中心：2.5元/平方米/天岳廟街租金：12元/平方米/天玩庫(kù)售價(jià)：20000元/平方米（均價(jià)）沃爾買廣場(chǎng)：未定蘇州園林本案方塔公園農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)輕紡市場(chǎng)滬杭高速滬杭鐵路至車墩環(huán)城路廟前街醉白池公園松匯中(東)路至大學(xué)城中山東路人民路谷陽(yáng)北路河道滬航高速出入口沃爾買廣場(chǎng)長(zhǎng)橋街環(huán)龍休閑廣場(chǎng)玩庫(kù)方塔北路榮樂路方舟休閑廣場(chǎng)平高商業(yè)廣場(chǎng)榮豐購(gòu)物中心樂都路中山二路岳廟街松江一中老城商業(yè)租金蘇州園林本案方塔公園農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)輕紡市場(chǎng)滬杭高速滬杭32老城商業(yè)特征從老城區(qū)來(lái)說(shuō)，近幾年城區(qū)人口在不斷增長(zhǎng)，截止2006年，老城戶籍人口約18萬(wàn)，但市場(chǎng)新增商業(yè)項(xiàng)目并不多，區(qū)域商鋪市場(chǎng)供求相對(duì)平穩(wěn)。然而，平穩(wěn)中卻存在兩大不足：首先是缺乏符合現(xiàn)代化標(biāo)準(zhǔn)的高檔商業(yè)業(yè)態(tài)。松江商城、一百松江店、良友商廈等購(gòu)物商廈，還有華亭老街、廟前街、長(zhǎng)橋街和岳廟街等4條明清古建筑風(fēng)格的商業(yè)步行街。雖然前者屬于綜合類商廈，但都是多年前規(guī)劃的老牌商場(chǎng)。而其他沿街商鋪大多經(jīng)營(yíng)餐飲和服飾飾品并配以少量便利店，難以符合市民日益提升的高檔次的消費(fèi)需求。

其次是缺乏領(lǐng)銜的“現(xiàn)代旗艦”式商業(yè)中心。

商圈難免缺乏高起點(diǎn)的整體規(guī)劃和布局，商圈規(guī)劃設(shè)施較為落后、布局較為散亂。特別是各類品牌商家各自為陣，形成群龍無(wú)首的局面。其中最大的缺陷就是整個(gè)商圈的商鋪大都是“單打一”，缺少一個(gè)集購(gòu)物、娛樂、休閑、旅游、餐飲以及各類現(xiàn)代體驗(yàn)式商業(yè)于一體的“旗艦”式商業(yè)中心。為此，老城區(qū)商鋪市場(chǎng)呼吁“旗艦式”龍頭商鋪。

老城商業(yè)特征從老城區(qū)來(lái)說(shuō)，近幾年城區(qū)人口在不斷增長(zhǎng)，截止2033市場(chǎng)小結(jié)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量龐大，無(wú)論新城區(qū)還是老城區(qū)，商鋪市場(chǎng)均呈供過于求的局面。老城區(qū)整個(gè)商圈的商鋪大都是“單打一”，缺少一個(gè)集購(gòu)物、娛樂、休閑、旅游、餐飲以及各類現(xiàn)代體驗(yàn)式商業(yè)于一體的“旗艦”式商業(yè)中心。為此，老城區(qū)商鋪市場(chǎng)呼吁“旗艦式”龍頭商鋪。松江新城南區(qū)和中區(qū)，集聚了SOGO大型客運(yùn)中心、開元商業(yè)廣場(chǎng)和松江商業(yè)廣場(chǎng)等三大“商業(yè)旗艦”，呈現(xiàn)店多人少的局面。松江城區(qū)已經(jīng)開發(fā)和正在規(guī)劃的商業(yè)用房面積接近100萬(wàn)平方米，人均商鋪面積已達(dá)到1.7平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過市區(qū)人均水平。商鋪供應(yīng)量雖大，但質(zhì)量卻不高。尤其是針對(duì)老城區(qū)市民要求升級(jí)換代的好商鋪，眼下是比較少的。規(guī)劃業(yè)態(tài)都屬于“銷品茂”式的綜合類百貨，未來(lái)新城區(qū)商業(yè)市場(chǎng)一場(chǎng)激烈的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)將不可避免。市場(chǎng)小結(jié)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量龐大，無(wú)論新城區(qū)還是老城區(qū)，商鋪市34價(jià)格初步定位售價(jià)、租金的初步建議取得預(yù)售許可證售價(jià)租金第一年第二年第三年第四年第五年整盤售價(jià)：12000元/平方米整盤租金：1.0元/平方米/天價(jià)格初步定位售價(jià)、租金的初步建議取得預(yù)售許可證售價(jià)租金第一年35項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析36站在“城市運(yùn)營(yíng)”的角度做商業(yè)做作品！項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位37努力塑造區(qū)域“城市名片”形象本案由區(qū)政府的大力支持、元和實(shí)力背書，兩強(qiáng)整合，齊力打造西南上海復(fù)合型商業(yè)旗艦，足以成為明日的松江門戶新時(shí)尚商圈！強(qiáng)調(diào)“三民”方針，即“便民”、“利民”、“為民”商業(yè)街作為一個(gè)城市的中心地帶，是城市的“代言人”，它承載的不僅僅是商業(yè)功能，還有展示城市個(gè)性特色的功能，地區(qū)商業(yè)街作為一個(gè)社區(qū)的紐帶，應(yīng)以其無(wú)限的親和力取勝，與周遭的環(huán)境、人文融為一體項(xiàng)目定位—打造“具有松江城市名片意義的特色商業(yè)街區(qū)”努力塑造區(qū)域“城市名片”形象項(xiàng)目定位—打造“具有松江城市名片38主題功能定位

根據(jù)項(xiàng)目的特性及區(qū)域市場(chǎng)商業(yè)分析來(lái)看，如果本項(xiàng)目定位于普通的“休閑娛樂廣場(chǎng)”勢(shì)必會(huì)受到市場(chǎng)上相同商業(yè)的擠壓，所以差異化定位策略極為重要；為了避免同質(zhì)化，我們建議如下：引入：“郊外商業(yè)商務(wù)中心”（SuburbanBusinessDistrict，SBD）的概念。項(xiàng)目定位主題功能定位：“郊外商業(yè)商務(wù)中心”主題功能定位項(xiàng)目定位39規(guī)劃定位新興的SBD將集酒店（經(jīng)濟(jì)型酒店或產(chǎn)權(quán)式家庭旅店）、辦公（交運(yùn)行政）、停車場(chǎng)、公共服務(wù)、金融、特色餐飲娛樂和物流托運(yùn)等于一體；

以松江新客運(yùn)東站新建大型商業(yè)商務(wù)設(shè)施為載體，一體化開發(fā)站前及周邊地區(qū)，形成鮮明城市綜合服務(wù)功能的現(xiàn)代商業(yè)服務(wù)集聚區(qū)。項(xiàng)目定位規(guī)劃定位：大眾特色交通樞紐型、松江特色小型SBD規(guī)劃定位項(xiàng)目定位40規(guī)劃劃分為四區(qū)：綜合服務(wù)區(qū)、商務(wù)綜合區(qū)、商貿(mào)物流綜合區(qū)和特色餐飲娛樂區(qū)。業(yè)態(tài)布局規(guī)劃劃分為四區(qū)：業(yè)態(tài)布局41綜合服務(wù)區(qū)（7#樓）是東站管理、處理相應(yīng)業(yè)務(wù)和為旅客提供便捷服務(wù)的中心。主要包括新東站售票廳和候車廳（位于7#樓一層）、停車場(chǎng)等配套設(shè)施，并在配置有商業(yè)購(gòu)物（位于7#樓一層）、小型托運(yùn)收發(fā)、醫(yī)務(wù)急救、警衛(wèi)保安等配套設(shè)施。

商務(wù)綜合區(qū)商務(wù)綜合區(qū)設(shè)置以商務(wù)性活動(dòng)功能為主的綜合行政辦公中心（7#樓2層以上），商業(yè)購(gòu)物、經(jīng)濟(jì)型酒店或產(chǎn)權(quán)式家庭旅店（6#5#樓）、金融（位于7#樓一層）等設(shè)施。

業(yè)態(tài)布局綜合服務(wù)區(qū)（7#樓）業(yè)態(tài)布局42業(yè)態(tài)布局商貿(mào)綜合區(qū)商貿(mào)綜合區(qū)是以商業(yè)服務(wù)和交易為主的綜合區(qū)（位于3#4#樓），區(qū)內(nèi)配套站前廣場(chǎng)、物流托運(yùn)、商品批發(fā)交易中心（待定）等服務(wù)設(shè)施。

特色餐飲娛樂區(qū)特色餐飲娛樂區(qū)（位于1#2#樓），區(qū)內(nèi)配套松江特色餐飲、快餐簡(jiǎn)餐、及配合大學(xué)城輔助配套的娛樂設(shè)施。業(yè)態(tài)布局商貿(mào)綜合區(qū)43商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)運(yùn)營(yíng)策略與運(yùn)營(yíng)思路

先期以服務(wù)交通樞紐主要人群為主，以逐漸擴(kuò)大周邊服務(wù)半徑為輔。努力塑造“現(xiàn)代松江商業(yè)休閑復(fù)合形態(tài)風(fēng)情街區(qū)”之形象。

現(xiàn)代松江生活休閑風(fēng)情區(qū)是指面向上海全市和“長(zhǎng)三角”地區(qū)，滿足交運(yùn)、商務(wù)休閑和主題娛樂等綜合需求，依托著名旅游景區(qū)、歷史人文資源、山水生態(tài)環(huán)境，形成商旅文結(jié)合和休閑業(yè)態(tài)相對(duì)集中的特色商業(yè)功能區(qū)。展現(xiàn)松江區(qū)特有的“山文化、府文化、根文化、水文化”，傳承城市文脈，塑造城市形象，突出體驗(yàn)性和參與性。

商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)運(yùn)營(yíng)策略與運(yùn)營(yíng)思路44

旺場(chǎng)推廣計(jì)劃“松江四鰓鱸魚”特色餐飲以“松江四鰓鱸魚”特色餐飲為切入點(diǎn)，制造“人無(wú)我有”的轟動(dòng)效應(yīng)，以人氣以產(chǎn)品帶商業(yè)；以鞏固客運(yùn)人流、逐步吸引擴(kuò)大服務(wù)半徑（爭(zhēng)取周邊居民）、爭(zhēng)取旅游餐飲(離方塔景點(diǎn)等較近)及大學(xué)城師生員工(含松江一