第7章個(gè)人房地產(chǎn)投資本章包含如下內(nèi)容：個(gè)人房地產(chǎn)投資概述個(gè)人房地產(chǎn)投資的估價(jià)個(gè)人房地產(chǎn)投資分析個(gè)人房地產(chǎn)投資與風(fēng)險(xiǎn)1個(gè)人房地產(chǎn)投資概述房地產(chǎn)投資的優(yōu)勢與劣勢優(yōu)勢：可觀的投資收益房地產(chǎn)投資的收入和成本國際經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)投資的平均收益率高于銀行存款和債券，僅次于股票我國的機(jī)會：城市化財(cái)務(wù)杠桿運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿的優(yōu)勢：一個(gè)簡單例子房地產(chǎn)是我國的現(xiàn)行個(gè)人投資方式中唯一可以運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿的2所得稅優(yōu)勢在大多數(shù)西方國家，購房貸款的利息、房屋的折舊都可以抵減其應(yīng)稅所得。房租是在繳納所得稅后支付的，而貸款買房的還本（相當(dāng)于房屋折舊）付息是在稅前支付的，這就是買房的避稅效應(yīng)。對于，買房一段時(shí)間后出售的人，折舊的提取將地房屋的賬面價(jià)值，從而增加賣出時(shí)的資本利得，對資本利得的征稅，抵消了部分避稅效應(yīng)，但延遲納稅也是有好處的。目前，我國個(gè)人所得稅制度不完善，沒有上述優(yōu)惠。但上海有一些嘗試。3對抗通貨膨脹銀行存款、債券的價(jià)值會受到通貨膨脹的侵蝕；而房地產(chǎn)、股票往往能抵消通貨膨脹的影響。通貨膨脹對房地產(chǎn)的影響：建筑成本的上升、租金的上漲，推動房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。劣勢：流動性略差要求的投資金額大高風(fēng)險(xiǎn)其風(fēng)險(xiǎn)程度與收益程度對應(yīng)房地產(chǎn)的周期杠桿效應(yīng)更放大了風(fēng)險(xiǎn)4個(gè)人房地產(chǎn)投資的方式直接房地產(chǎn)投資與間接房地產(chǎn)投資間接房地產(chǎn)投資包括：投資房地產(chǎn)公司股票、房地產(chǎn)信托投資期房投資與現(xiàn)房投資期房投資：預(yù)售房與樓花（香港地區(qū)）期房投資與現(xiàn)房投資的比較我國住房投資的交易成本（上海為例）交易代理費(fèi)（二手房）契稅營業(yè)稅及其附加5上海市二手房過戶交易費(fèi)用（2005）

收費(fèi)項(xiàng)目出售方購買方收款人1印花稅0.05%0.05%交易中心2手續(xù)費(fèi)5元/平方米（上下家各付一半）交易中心3契稅免交普通住房1.5%非普通住房3%交易中心4權(quán)證登記費(fèi)免交100元交易中心5權(quán)證貼花免交5元/本交易中心6地基圖免交25元--192元交易中心7代理費(fèi)1%1%中介機(jī)構(gòu)或經(jīng)紀(jì)公司6個(gè)人房地產(chǎn)投資的估價(jià)個(gè)人房地產(chǎn)投資需要抓住被低估的投資機(jī)會。個(gè)人房地產(chǎn)投資的估價(jià)不同于為其它目的（抵押、保險(xiǎn)等）強(qiáng)制性房地產(chǎn)估價(jià)。比較法過程：找到可比對象，比較修正關(guān)鍵：找到最接近的可比實(shí)例收益法收益乘數(shù)法7收益乘數(shù)法示例估價(jià)對象可比實(shí)例ABC價(jià)格？740000770000810000實(shí)際收入80000120000126000132000運(yùn)營費(fèi)用率20%21%22%19%凈收益(NOI)640009480098280106920收益乘數(shù)？7.817.837.58注：收益乘數(shù)=NOI/價(jià)格8收益現(xiàn)金流折現(xiàn)法原理無限期的公式：NOI不變：P=NOI/rNOI以比率g遞增：P=NOI/(r–g)引伸出的幾個(gè)問題：租金增長率與房價(jià)增長率的關(guān)系房價(jià)(P)與租金(近似為NOI)：P=NOI/(r–g)租金增長率g越高，房價(jià)越高租金增長率g越高，房價(jià)的增長率越高那么投資于高租金增長率的房地產(chǎn)是否能獲得較高的投資回報(bào)？不是9租金除價(jià)格蓬下降觀是否皇一定挪帶來吧房地妥產(chǎn)價(jià)肯格下?lián)斫担看藛柣\題的燒關(guān)鍵簡在于佳租金海的下撞降是津暫時(shí)爽的還厭是長蝕期的眨。利率尼變動溉對房土地產(chǎn)孩價(jià)格雪和投春資收頃益的交影響貼現(xiàn)類率的芬下降賴，會療使房短地產(chǎn)菌價(jià)格兆上升貼現(xiàn)冊率下費(fèi)降帶脊來的踢房地連產(chǎn)價(jià)扎格上協(xié)升會臭使投涂資者杯獲得臣額外壯的收運(yùn)益嗎咱？例：痕見下鼻頁市場陣的有艇效性覆：如鈴果這枕種利軟率下儀降已挺經(jīng)被耗市場來預(yù)期擾到，拔那么響投資辣者就弟不可饒能取議得高局于市崇場的旨投資逝回報(bào)染。10預(yù)期孟到的適利率拘變動恰對房詠價(jià)的寨影響年份12345租金1010101010r=8%貼現(xiàn)因子1.08–11.08–21.08–31.08–41.08–5房價(jià)125r=5%貼現(xiàn)因子1.05–11.05–21.05–31.05–41.05–5房價(jià)200預(yù)期1年后r從8%降到5%貼現(xiàn)因子1.08–11.08–11.05–11.08–11.05–21.08–11.05–31.08–11.05–4房價(jià)19411個(gè)人已房地顯產(chǎn)投策資分邀析上面妄的分譯析說葛明：主投資兼者只矛有發(fā)熔現(xiàn)市鏡場還丙沒完留全發(fā)軍現(xiàn)的初投資禾機(jī)會限，才費(fèi)會有棵豐厚斥的回餓報(bào)。房地峰產(chǎn)投愿資分腰析的司核心慎在于推：區(qū)鮮位選擇仔投資藏的城牢市城市他規(guī)模痰的擴(kuò)凱張，冶帶來挑的地灑價(jià)變菊化因此襪，城意市規(guī)幻玉模發(fā)牛展預(yù)刺測對蹄房地或產(chǎn)投烏資有蹦重要繡意義影響靜城市融規(guī)模期發(fā)展蟻的因峰素：就業(yè)兩機(jī)會氣候城市庫基礎(chǔ)拼設(shè)施12選擇罰投資薄區(qū)域房地雁產(chǎn)價(jià)純格的格等高明線交通匪干道生活銷設(shè)施次中物心和絡(luò)新中扣心輻射熟范圍蠻越廣暮的核效心其罪價(jià)值聚越高政府委規(guī)劃特的影冊響房地墻產(chǎn)投仿資的枝時(shí)機(jī)毫——島把握陳房地何產(chǎn)市牽場節(jié)授奏宏觀輝經(jīng)濟(jì)歷波動旅與房潤地產(chǎn)陸景氣利率夾的影累響購房爸者類秒型與耍房地掛產(chǎn)景化氣周滋期13個(gè)人序房地向產(chǎn)投搞資與苦風(fēng)險(xiǎn)家庭竄理財(cái)方的目菊的等待嘩消費(fèi)預(yù)防攔性開勺支投資根據(jù)憐目的騾確定電風(fēng)險(xiǎn)何承受全能力等待絲式消費(fèi)10失萬投樹資：緞期望衛(wèi)收益致2%赴；投怖資風(fēng)信險(xiǎn)2快%正常各：2堤%，塌投資萬收益漸0.償2萬踐；最好遣：2呀%+屠2%俗=牌4聯(lián)%，克投資葡收益煉0.珍4萬貿(mào)；最壞差：2響%，杏投資默收益婚0萬螺。14投資10戒萬投紹資：弓期望騙收益吼20畢%；索投資亂風(fēng)險(xiǎn)戚50雅%正常袋：2鴿0%溜，投何資收爛益2期萬；最好友：2到0%燒+5矛0%糞=鹽7封0%浮，投螞資收遭益7勺萬；最壞先：2疑0%–50胳%滲=屑-3垂