第4章

房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)周期

房地產(chǎn)投資分析第4章房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)周期

4.4房地產(chǎn)周期運行規(guī)律4.3房地產(chǎn)周期的劃分4.2房地產(chǎn)周期的類型4.1房地產(chǎn)周期的含義

4.6房地產(chǎn)周期的影響因素4.5房地產(chǎn)周期特征4.7房地產(chǎn)周期投資的基本原則24.1房地產(chǎn)周期的含義房地產(chǎn)周期是指房地產(chǎn)經(jīng)濟水平起伏波動、周期循環(huán)的經(jīng)濟現(xiàn)象。表現(xiàn)為房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟運行過程中交替出現(xiàn)擴張與收縮兩大階段，循環(huán)往復(fù)的復(fù)蘇—繁榮—衰退—蕭條四個環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)投資分析3

4.2房地產(chǎn)周期的類型

1．按照供求波動劃分(需求周期和供給周期)2．按照波動時間長短劃分

(1)長周期;(2)短周期;(3)季節(jié)周期。3．按照投資角度劃分(1)資產(chǎn)生命周期;(2)資產(chǎn)所有權(quán)周期;(3)資產(chǎn)組合周期;(4)資本支出周期;(5)資本化率周期;(6)營運支出周期;(7)租金率周期;(8)出租率周期;(9)房地產(chǎn)景氣周期。4．按照所在區(qū)域范圍劃分(1)國際房地產(chǎn)周期;(2)國別房地產(chǎn)周期;(3)區(qū)域房地產(chǎn)周期。5．按照研究的視角劃分(1)房地產(chǎn)經(jīng)濟周期;(2)房地產(chǎn)市場周期。6．按照影響房地產(chǎn)波動的因素劃分

(1)貨幣周期;(2)貿(mào)易周期。房地產(chǎn)投資分析44.3房地產(chǎn)周期的劃分4.3.1房地產(chǎn)周期劃分的主要指標(1)商品房價格指標；(2)房地產(chǎn)投資增長率指標；(3)商品房銷售額增長率指標；(4)商品房銷售面積的增長率指標；(5)建筑面積增長率指標；(6)房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員增長率指標。房地產(chǎn)投資分析54.3.2周期指標計算方法(1)單指標法

很難準確全面地反映真實情況(2)擴散指數(shù)法(DiffusionIndex)DI=擴張指標數(shù)/采用指標數(shù)

缺點：它不能準確地反映波動的幅度(3)合成指數(shù)法

缺點：可以克服前兩者的不足，能較好地反映轉(zhuǎn)折點和波動幅度，但它的指標選擇和權(quán)重的確定較難。房地產(chǎn)投資分析64.4房地產(chǎn)周期運行規(guī)律

4.4.1房地產(chǎn)周期運行階段1．房地產(chǎn)周期的四階段復(fù)蘇、繁榮、衰退和蕭條四個不同的階段2．房地產(chǎn)循環(huán)的20個階段房地產(chǎn)投資分析74.竭4.打2房地壟產(chǎn)周鞠期運額行過敞程(1樸)復(fù)蘇遺與增比長階巧段。(2籌)繁榮蜜階段憐。(3濁)危機后與衰刃退階罷段。(4澇)蕭條交階段拘。房地蜘產(chǎn)投鋒資分貧析8房地那產(chǎn)投溉資分胖析Di明ag天ra賓m復(fù)蘇伶階段繁榮碧階段衰退長階段蕭條寺階段1、供給脈嚴重牧過剩；2、需求翅開始者緩慢疊增長；3、租金采上漲；4、空置騾率達鹿到頂忙峰。1、供給倘增加；2、需求他瘋狂狡增長進，投建資、核投機串和自貫用需鄭求在虜短期盼內(nèi)疊們加；3、租金凍和房六地產(chǎn)含價格冠快速逢增加冶。4、空置棍率達蛋到自烘然空廟置率嘩水平般。1、供給表增加；2、需求店結(jié)構(gòu)反發(fā)生捧變化肚，投灰機需臥求減陵少；3、租金晶和房解地產(chǎn)導(dǎo)價格就由漲元轉(zhuǎn)向罩跌；4、空置拒率逐針步增凈長達節(jié)到新姜的自附然空斧置率栽水平草。1、供給梅新開畝工項塔目減鉛少和凡停止；2、需求泡急速最下降塘，自闖用需賠求觀烈望。3、租金比下降稻，房箱地產(chǎn)甚價格庸下降；4、空置堪率達恨到新常的最典高點步。4.贊4.非3房地寨產(chǎn)周揮期運撞行階困段特挑征9房地典產(chǎn)投友資分芝析4.囑5房地告產(chǎn)周庸期特速征循環(huán)性時滯性相似性重復(fù)性房地饅產(chǎn)周慕期具夜有以會下幾巷個特省征104.業(yè)6房地鋸產(chǎn)周藏期的瘦影響蜂因素4.剪6.勝1宏觀下經(jīng)濟敗因素1．經(jīng)摸濟增樂長率2．國自民收桌入水蹈平3．宏原觀經(jīng)臥濟政煉策(1煩)財政鴉政策(2潑)金融節(jié)政策4．通滾貨膨京脹房地綿產(chǎn)投桂資分胖析114.仰6.芽2微觀蕉經(jīng)濟努因素1．供伴求關(guān)鹽系2．市膚場信盾息不燙對稱3．市苦場主罷體心漿理因芬素4．房射地產(chǎn)毛市場帆的運辰行特北征5．房庫地產(chǎn)鎖市場凳呈現(xiàn)螺不完紙全競鳳爭和上不完魚全開遠放的榮特征房地幼產(chǎn)投通資分膛析124.揪7房地批產(chǎn)周自期投戰(zhàn)資的迅基本貨原則(1餅)順勢億而為組，買項漲不繼買跌需。(2護)在下東降往疼上升村的拐永點處產(chǎn)購買投，而練不要扒在上比升往屠下降幫的拐覺點處曉購買問。(3趟)當政送策信毫號明絹確時暗出手錘。(4爪)未雨殲綢