目錄05(一)當(dāng)前央國(guó)企市場(chǎng)份額明顯提升，市場(chǎng)重新平衡后民企份額或?qū)⒂兴謴?fù)09(二)核心城市及成熟城市群為房企聚焦的重點(diǎn)13(三)行業(yè)集中度下降，千億企業(yè)數(shù)量急劇減少，新勢(shì)力房企崛起，代建企業(yè)與AMC獲得發(fā)展機(jī)遇17(一)專業(yè)化為房企未來(lái)進(jìn)化方向，輕資產(chǎn)、資產(chǎn)管理發(fā)展可期21(二)新形勢(shì)下代建發(fā)展方興未艾，存在較多發(fā)展機(jī)遇26(三)AMC具有盤活資產(chǎn)的豐富經(jīng)驗(yàn)，積極參與紓困項(xiàng)目28(四)數(shù)智化營(yíng)銷風(fēng)頭正盛，助力提升行業(yè)專業(yè)度房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局趨勢(shì)研究房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局趨勢(shì)研究020303房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局趨勢(shì)研究近幾年，房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整，數(shù)十家房企發(fā)生債務(wù)違約，有相當(dāng)部分是千億房企，顛覆了以往的強(qiáng)弱格局和競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。近期，從銷售、拿地等來(lái)看，央國(guó)企市場(chǎng)份額均明顯提升，民營(yíng)房企經(jīng)營(yíng)受哪些新興細(xì)分領(lǐng)域會(huì)獲得快速發(fā)展？這些是行業(yè)關(guān)注的熱點(diǎn)。在行業(yè)轉(zhuǎn)折的關(guān)鍵時(shí)期，我們用豐富的和判斷，以供行業(yè)參考。近兩年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展持續(xù)面臨挑戰(zhàn)，尤其是部分房企風(fēng)險(xiǎn)暴露，深刻反映出行業(yè)邏輯已變。一方面，在傳統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開發(fā)方面，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局正在發(fā)生較大變化。房企的投資拿地情況決定了行業(yè)未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)格局，在保持穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的前提下，房企當(dāng)下的拿地規(guī)模越大，未來(lái)的預(yù)期銷售業(yè)績(jī)?cè)礁摺?021年下半年開始，部分民營(yíng)房企出現(xiàn)債務(wù)違約，項(xiàng)目也出現(xiàn)停工，銷售業(yè)績(jī)出現(xiàn)大幅下滑，央國(guó)企市場(chǎng)份額則明顯提升。整體來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)集中度下降，千億企業(yè)數(shù)量急劇減少。土拍市場(chǎng)區(qū)域分化進(jìn)一步凸顯，核心城市及成熟城市群成為房企聚焦的重點(diǎn)，房企投資強(qiáng)度止跌趨穩(wěn)。央國(guó)企及地方城投拿地活躍度較高，新興民營(yíng)房企逆勢(shì)拿地，預(yù)計(jì)未來(lái)在市場(chǎng)重新平衡后，民企市場(chǎng)份額或通過(guò)與城投公司合作、助力項(xiàng)目紓困等方式獲得更多機(jī)會(huì)。AMC則憑借處置地產(chǎn)類不良資產(chǎn)的豐富開發(fā)”模式推進(jìn)盤活資產(chǎn)、化解行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，特別是全國(guó)性AMC以旗下地產(chǎn)平臺(tái)為依托，是盤活房地產(chǎn)不良資產(chǎn)的主要力量。在房地產(chǎn)從增量逐漸向存量市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的過(guò)程中，龐大的存量市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)服務(wù)機(jī)會(huì)正在增加，房企愈加重視專業(yè)一。房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局趨勢(shì)研究房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局趨勢(shì)研究融資保持通暢，品牌信任度高，市場(chǎng)份額在明顯提升。未從區(qū)域分布看，在整體需求疲軟的情況下，核心城市及成熟城市群，成為房企聚焦深耕的重點(diǎn)。從強(qiáng)弱格局看，行業(yè)集中度下降，千億房企數(shù)量明顯減少。新力量民企在逆股力量。04房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局趨勢(shì)研究 (一)當(dāng)前央國(guó)企市場(chǎng)份額明顯提升，未來(lái)在市場(chǎng)重新平衡后民企份額或?qū)⒂兴謴?fù)積壓需求釋放及政策效應(yīng)顯現(xiàn)，前三個(gè)月TOP100房企銷售額累計(jì)同比增速持續(xù)提升。特別是熱點(diǎn)城市，在前期積壓需求釋放、政策效果顯現(xiàn)以及自身周期性修復(fù)的帶動(dòng)下，市場(chǎng)活躍度明顯提升。但數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前的投資拿地情況決定了行業(yè)未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)格局。房企若不拿地，則后續(xù)的發(fā)展資源越來(lái)越少，企業(yè)會(huì)逐步被淘汰。同時(shí)，房企當(dāng)前的拿地布局，也將深刻影響未來(lái)的業(yè)績(jī)表現(xiàn)。在經(jīng)過(guò)2022年的深度調(diào)整期后，2023年上半年，北京、杭州等熱點(diǎn)城市土拍市場(chǎng)熱情高漲，部分穩(wěn)健民企和已經(jīng)走出困境的民營(yíng)房企開始恢復(fù)拿地。如杭州前兩輪土拍中參拍企業(yè)均超50家，其中民企數(shù)量占比近一半，且民企拿地金額占比超50%。房企只有土地資源在手，未來(lái)經(jīng)營(yíng)才有保障。以30家典型房企為樣本，分析企業(yè)2017年至2019年的拿地?cái)?shù)據(jù)與2019年至2021年的銷售數(shù)據(jù)。可以看出，房企過(guò)去的拿地規(guī)模(2017年至05房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局趨勢(shì)研究2019年平均拿地金額)與未來(lái)的銷售業(yè)績(jī)(2019年至2021年平均銷售金額)存在明顯的正相關(guān)關(guān)系。這種正相關(guān)在央國(guó)企、混合所有制房企及民營(yíng)房企中均存在且相似，表明房企有較多的土地儲(chǔ)備30家典型房企拿地規(guī)模與銷售業(yè)績(jī)關(guān)系質(zhì)2017年拿地金額 (億元)2018年拿地金額 (億元)2019年拿地金額 (億元)2019年銷售金額 (億元)2020年銷售金額 (億元)2021年銷售金額 (億元)2017年-2019年平額 (億元)2019年-2021年平額 (億元)2645437888.17588.21717.3333337730.433333有446308.46277.86532.4產(chǎn)4618.4850285439.291209.3333335028.59760343771.6813694.959823689.913333團(tuán)53645920062472.5575.33333332262.833333產(chǎn)682708759242527062900.9716.33333332677.36701608.072310.042356492.66666672091.37口6574052204.742780.13268.34527.66666672751.06團(tuán)有59546464424262867.1567.66666672466.366667地533803242529003157.6716.33333332827.533333產(chǎn)5203292572600.73003.1368.66666672764.9666674051960.52202.41973.7441.33333332045.533333份4973872235.94431.66666671990.646667控股4926734932708.012521.62337.75552.66666672522.453333國(guó)有4885692892.23509469.33333332806.4股有4297428043880.4235672902.46658.33333333449.96產(chǎn)集團(tuán)3592652.94264.66666671237.98304524472433.33333331643.666667樂(lè)402.461390.09338.33333331317.083333產(chǎn)2483231260.8290.66666671214.8333332851446.21496.62221381.5666673381273.431428.75338.3333333街260406.8345.13190.6666667360.9766667展2422681345.582271285.7133333751556.831456.431440.086667528.42657.53875.72687.2233333758.01822.37879.5819.96產(chǎn)450.8635.3739.8170.6666667608.6333333望地產(chǎn).131059.3956.1333333團(tuán)2233901366.532261.33333331392.806667數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS06房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局趨勢(shì)研究穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)是房企保持業(yè)績(jī)的根本。2021年下半年開始，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整階段，部分民營(yíng)房企出現(xiàn)債務(wù)違約，項(xiàng)目也出現(xiàn)停工。這些出險(xiǎn)房企雖然仍持有一定規(guī)模的土地資源，但受宏觀經(jīng)降等因素影響，銷售業(yè)績(jī)出現(xiàn)大幅下滑。在拿地金額TOP100企業(yè)中，從企業(yè)數(shù)量來(lái)看，央國(guó)企及地方城投數(shù)量占比始終過(guò)半，并于2022年合計(jì)超過(guò)80%。金額占比呈現(xiàn)同樣的變化趨勢(shì)，央國(guó)企及地方城投拿地金額占比在2022年大幅增加，合計(jì)超過(guò)80%。大型央國(guó)企拿地力度一直較高，華潤(rùn)、中海、保利發(fā)展、建發(fā)、招商蛇口、越秀地產(chǎn)、中國(guó)鐵建、金茂等央國(guó)企一直位列拿地金額前20，這些企業(yè)具有較為突出的融資優(yōu)勢(shì)、信用資質(zhì)和開發(fā)經(jīng)營(yíng)能力，仍保持了相當(dāng)?shù)耐顿Y力度，抓緊土地市場(chǎng)底部適度補(bǔ)充資源。2022年房臨巨大沖擊，拿地投資因而受到影響，出現(xiàn)較大波動(dòng)。22021年-2023年上半年拿地金額TOP100企業(yè)不同性質(zhì)金額占比數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS從銷售來(lái)看，市場(chǎng)深度調(diào)整期下，不同類型企業(yè)分化現(xiàn)象加劇，央國(guó)企市場(chǎng)份額有所提升。根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，2021年TOP100房企中，央國(guó)企市場(chǎng)份額為26.7%，2022年提升到41.6%，銷售額占比下降7.6個(gè)百分點(diǎn)至34.1%；混合所有制企業(yè)銷售額占比下降0.7個(gè)百分點(diǎn)至16.0%。07質(zhì)房地產(chǎn)行業(yè)質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)格局趨勢(shì)研究22021年-2023年上半年TOP100企業(yè)中不同性質(zhì)企業(yè)數(shù)量及銷售額占比量2022年2023年上半年2021年2023年上半年2022年2021年2727364026.7%41.6%49.9%7878813.8%16.7%16.0%6666565259.5%41.7%34.1%數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS近兩年，房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整，多家民營(yíng)房企發(fā)生債務(wù)違約，民營(yíng)房企受到的市場(chǎng)沖擊比央國(guó)企更大，央國(guó)企市場(chǎng)份額明顯提升。未來(lái)幾年，行業(yè)仍將延續(xù)當(dāng)前態(tài)勢(shì)，央國(guó)企在銷售、拿地方面占比民營(yíng)房企仍將是房地產(chǎn)行業(yè)的重要力量。08房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局趨勢(shì)研究 (二)城市群為房企聚焦的重點(diǎn)數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS從區(qū)域布局來(lái)看，房企錨定重點(diǎn)核心城市，把握市場(chǎng)活躍城市發(fā)展機(jī)遇，核心城市銷售貢獻(xiàn)占比提升。2023年上半年，50家百億代表企業(yè)的一、二線城市業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)合計(jì)占比為82.9%，較2022撐度較強(qiáng)；二線城市銷售額占比有所下降，但銷售額貢獻(xiàn)仍達(dá)到54.9%；三四線城市市場(chǎng)承壓，業(yè)代表企業(yè)長(zhǎng)三角、粵港澳(內(nèi)地)、京津冀城市群的銷售額貢獻(xiàn)較大，占比分別為39.8%、17.2%、11.1%，合計(jì)占比68.1%，其中，長(zhǎng)三角地區(qū)銷售貢獻(xiàn)占比最大，保持在39.8%，粵港澳和京津冀銷售貢獻(xiàn)占比較上年進(jìn)一步提升，分別增加2.1、0.2個(gè)百分點(diǎn)，銷售額貢獻(xiàn)區(qū)域進(jìn)一步收大城市群的聚焦同樣明顯。2022年50家代表企業(yè)的一、二線城市拿地金額合計(jì)占比為91.4%，較2021年上升了19.1個(gè)百分點(diǎn)，2023年上半年拿地金額占比保持在90.6%。其中，2022年一線城市拿地金額占比較09房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局趨勢(shì)研究數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS2021年增加19.6個(gè)百分點(diǎn)至37.9%，投資強(qiáng)度陡增，2023年上半年維持在接近37%。這主要源于一線城市市場(chǎng)支撐度更強(qiáng)，能夠?yàn)闃I(yè)績(jī)帶來(lái)穩(wěn)定保障。二線城市拿地金額占比保持在54%左右，仍是主要重倉(cāng)城市。三四線城市市場(chǎng)承壓，因此企業(yè)布局快速收縮，2022年及2023年上半年拿地年下降近20個(gè)百分點(diǎn)。數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局趨勢(shì)研究從城市群來(lái)看，2022年起代表企業(yè)投資布局更加聚焦收斂。2022年與2023年上半年長(zhǎng)三角、粵港澳、京津冀三大城市群拿地金額占比較2021年分別增加5.5、8.9個(gè)百分點(diǎn)至74.3%、77.7%。此外，成渝城市群拿地金額占比穩(wěn)定在6%左右。數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局趨勢(shì)研究從近幾年房企投資強(qiáng)度來(lái)看，2019-2020年，TOP100房企拿地銷售比均值超過(guò)30%，2021年下降到24.9%，2022年再下降至16.7%，2021-2022年房企投資強(qiáng)度出現(xiàn)了持續(xù)的大幅下降。2023年上半年銷售金額TOP100企業(yè)拿地銷售比為14.9%，不及2019年同期的一半。其中，2021年至2022年銷售金額TOP100企業(yè)拿地銷售比降幅最大，達(dá)8.2個(gè)百分點(diǎn)。面對(duì)緊縮的融資環(huán)境，房企多選擇開源節(jié)流，以維持經(jīng)營(yíng)安全為第一要?jiǎng)?wù)，適當(dāng)縮減投資規(guī)模，拿地選擇更加謹(jǐn)慎。分企業(yè)性質(zhì)來(lái)看，央國(guó)企、混合所有制房企及民營(yíng)房企拿地銷售比整體上均呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，央國(guó)企拿、民營(yíng)房企拿地銷售比最低。數(shù)數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局趨勢(shì)研究 (三)千億企業(yè)數(shù)量急劇減少，新勢(shì)力房企崛起過(guò)去幾年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模由高位盤整進(jìn)入深度調(diào)整，房地產(chǎn)供應(yīng)端政策持續(xù)發(fā)力，房地產(chǎn)政策效果顯現(xiàn)疊加部分企業(yè)債務(wù)違約，導(dǎo)致市場(chǎng)降溫明顯，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期。2022年市場(chǎng)下行壓力持續(xù)，成交保持低迷態(tài)勢(shì)，行業(yè)集中度明顯下降；2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)雖呈現(xiàn)“弱復(fù)蘇”數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS萬(wàn)臺(tái)作房地產(chǎn)行業(yè)萬(wàn)臺(tái)作競(jìng)爭(zhēng)格局趨勢(shì)研究根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，近幾年TOP100房企市場(chǎng)份額持續(xù)明顯下降，2019年超過(guò)60%，2021年下降到接近50%。2022年市場(chǎng)下行壓力持續(xù)，成交保持低迷態(tài)勢(shì)，全國(guó)商品房銷售額下降至P百分點(diǎn)至39.9%；2023年上半年，TOP100房企銷售總額同比增長(zhǎng)0.1%，市場(chǎng)份額為39.7%，.2個(gè)百分點(diǎn)。00億房企10家，較去年同期增加3家，可見未來(lái)千億將成為一個(gè)門檻，沖擊千億或?qū)㈦y度增加；300-500億房企和100-億房企數(shù)量均有所減少。在市場(chǎng)深度調(diào)整下，新勢(shì)力房企在崛起。中字頭基建公司異軍突起，特別是中建系公司，2022年與2023年上半年中建系公司多家進(jìn)入拿地金額前100，如除了中海地產(chǎn)、中海宏洋等地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)地金額也進(jìn)入前100。另外，部分民營(yíng)房企在崛起，拿地金額TOP100民營(yíng)房企可分為兩類，一類為千億以上的大型力，或?qū)Ｗ㈤_發(fā)聚焦區(qū)域市場(chǎng)，均在土拍市場(chǎng)上表現(xiàn)活躍。興民營(yíng)房企司綜合實(shí)力地方性中小型房企，多位于核心二地方性中小型房企，多位于核心二線城市，拿地聚焦企業(yè)所在地市場(chǎng)，且多與其他房企合作。如建杭置業(yè)，與濱江、融創(chuàng)等頭部企業(yè)及新湖中寶、中天美好、元壟地產(chǎn)等本土房企合作開發(fā)浙江省內(nèi)項(xiàng)目在浙江省外，鄭州拓動(dòng)融資具有一定優(yōu)勢(shì)，且過(guò)去地產(chǎn)業(yè)務(wù)體量較小杠桿較低負(fù)債壓力較小，近期拿地勢(shì)頭增強(qiáng)。如偉星房產(chǎn)，2021年至2023年上半年均位于拿地金額TOP100數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS新興民營(yíng)房企中，一類多元化實(shí)業(yè)企業(yè)著力發(fā)展已有的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，如偉星房產(chǎn)、亞倫房地產(chǎn)、安徽新華等。此類企業(yè)憑借母公司實(shí)體經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)實(shí)現(xiàn)協(xié)同聯(lián)動(dòng)，融資具有一定優(yōu)勢(shì)，且過(guò)去地產(chǎn)業(yè)務(wù)偉星集團(tuán)業(yè)務(wù)涵蓋服飾、建材、房地產(chǎn)、水電等行業(yè)。其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)偉星房產(chǎn)創(chuàng)建于1993年，主要布局在浙江省與安徽省。偉星房產(chǎn)2021年至2023年上半年均位于拿地金額TOP100房企行列，起長(zhǎng)期位于排行榜前20位。型投房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局趨勢(shì)研究型投新興民營(yíng)房企中，另一類為地方性中小型房地產(chǎn)企業(yè)，如坤和集團(tuán)、遠(yuǎn)達(dá)集團(tuán)、杭州椿實(shí)置業(yè)、國(guó)泰世紀(jì)、建杭置業(yè)、浙江中豪、四川邦泰置業(yè)等。此類企業(yè)多位于核心二線城市，拿地聚焦企業(yè)所中天美好、元壟地產(chǎn)等浙江本土房企合作開發(fā)浙江省內(nèi)杭州、寧波、金華等地項(xiàng)目，在浙江省外鄭州地方城投托底拿地明顯。在拿地金額TOP100企業(yè)中，從企業(yè)數(shù)量來(lái)看，地方城投數(shù)量由2021地方城投拿地金額占比由2021年的6.7%大幅增加到2022年的23.2%，在2023年保持在15%分企業(yè)性質(zhì)來(lái)看，地方城投2021年與2022年所拿宅地開工率分別為27.9%與9.4%，為各類型企業(yè)開工率最低。綜合2021年與2022年兩年數(shù)據(jù)來(lái)看，地方城投項(xiàng)目開工率僅為15.7%，僅為22城全部拿地企業(yè)項(xiàng)目開工率一半不到。項(xiàng)目開工率低，將增加地方城投的資金壓力，但也為其他2222城各類企業(yè)拿地規(guī)模及入市情況(截至2023年5月，入市按取預(yù)售證)22022年成交宅地宗數(shù)入市項(xiàng)目數(shù)量成交宅地宗數(shù)入市項(xiàng)目數(shù)量2021年1021029088.2%443579.5%68.3%68.3%57.9%27.9%58.0%42.8%9.4%55688542036933938061851101054.6%146642529.0%數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局趨勢(shì)研究房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局趨勢(shì)研究代建企業(yè)與AMC獲得發(fā)展機(jī)遇2021年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出探索新發(fā)展模府工作報(bào)告》指出，探索新的發(fā)展模式。2022年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡。美國(guó)、日本和新加坡等發(fā)達(dá)國(guó)家，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)呈現(xiàn)明顯專業(yè)化。新形勢(shì)下，探索房地產(chǎn)新發(fā)展模式，房地AMC多發(fā)展機(jī)會(huì)。房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局趨勢(shì)研究 (一)化方向，輕資產(chǎn)、資產(chǎn)管理發(fā)展可期專業(yè)化是美日新等成熟市場(chǎng)房企的經(jīng)營(yíng)模式。美國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)專注在其特定領(lǐng)域深耕，極少涉及多元化，其中建筑住宅商專注住宅開發(fā)；日本房企發(fā)展，以三井不動(dòng)產(chǎn)為例，經(jīng)歷了從重資產(chǎn)向輕重并舉的轉(zhuǎn)型；新加坡房企，以凱德集團(tuán)為例，實(shí)現(xiàn)了通過(guò)資產(chǎn)管理建設(shè)多元化綜合平臺(tái)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式相對(duì)單一，專業(yè)化能力仍待加強(qiáng)。以上三種發(fā)展模式均可為我國(guó)房地產(chǎn)商業(yè)模式全景圖房地產(chǎn)管理與開發(fā)服務(wù)商(CBRE) ：公開資料，中指研究院綜合整理：專業(yè)化、低杠桿、高周轉(zhuǎn)美國(guó)住宅建造商中資產(chǎn)規(guī)模和市值最大的萊納、帕爾迪、霍頓等堅(jiān)定以住宅開發(fā)作為業(yè)務(wù)核心，新房開發(fā)銷售業(yè)務(wù)收入占比保持90%以上，并在不同市場(chǎng)階段采取不同發(fā)展戰(zhàn)略。增量階段房企住宅開發(fā)的核心競(jìng)爭(zhēng)力是規(guī)模和速度，增量存量并存階段房企的核心競(jìng)爭(zhēng)力是市場(chǎng)空間布局和產(chǎn)品變革創(chuàng)新。一方面，在房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的情況下，成熟經(jīng)濟(jì)體龍頭房企以層級(jí)更高、大經(jīng)濟(jì)圈的城市作為發(fā)展重要策略，以確保企業(yè)業(yè)務(wù)快速增長(zhǎng)。另一方面，在趨于穩(wěn)定的市場(chǎng)環(huán)境下，房企的競(jìng)爭(zhēng)重心將逐漸從追求規(guī)模增長(zhǎng)回歸到為客戶創(chuàng)造價(jià)值。以客戶為導(dǎo)向的發(fā)展策略成為房企經(jīng)營(yíng)的重心。美杠桿、高周轉(zhuǎn)。帕爾迪、霍頓為代表的美國(guó)地產(chǎn)企業(yè)推崇沃爾瑪模式，各項(xiàng)中間環(huán)節(jié)一方面統(tǒng)一招標(biāo)統(tǒng)一采購(gòu)，與原材料供應(yīng)商、建筑生產(chǎn)商、分包商搭建產(chǎn)銷平臺(tái)，加強(qiáng)供應(yīng)鏈管理流程；另一方面實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化配置為住宅統(tǒng)一部件組裝，通過(guò)規(guī)模化削減配置和施工成本。因此，企業(yè)回歸“開發(fā)業(yè)務(wù)”本質(zhì)，充分利用質(zhì)和服務(wù)提高品牌溢價(jià)能力。房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局趨勢(shì)研究式業(yè)務(wù)特點(diǎn)拿地 標(biāo)準(zhǔn)化包管理 售制度貸款土儲(chǔ)給抵押貸款機(jī)構(gòu)值鏈修計(jì)劃系統(tǒng)：公開資料，中指研究院綜合整理美國(guó)龍頭住宅建造商低杠桿不斷下降。以霍頓為例，次貸危機(jī)爆發(fā)后，收入銳減超70%，資產(chǎn)負(fù)債率超66%，短期償債能力極其薄弱。為應(yīng)對(duì)危機(jī)，霍頓除直接出售土地回收現(xiàn)金外，選擇采用部分回購(gòu)?fù)獍l(fā)債券以優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)、利用期權(quán)鎖定土儲(chǔ)、兼營(yíng)按揭貸款等方式充分利用金融工具，有。：企業(yè)年報(bào)，中指研究院綜合整理美國(guó)頭部房企一方面致力于縮短土地持有年限，普遍通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化與規(guī)?；a(chǎn)提高周轉(zhuǎn)效率，并依托專營(yíng)生產(chǎn)住宅部件工廠進(jìn)一步縮短建設(shè)周期，目前基本實(shí)現(xiàn)當(dāng)年銷售、當(dāng)年回款、當(dāng)年結(jié)算。另收益。房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局趨勢(shì)研究：企業(yè)年報(bào)，中指研究院綜合整理2.日本頭部房企：輕重并舉模式日本財(cái)團(tuán)資金雄厚，房地產(chǎn)企業(yè)綜合開發(fā)、業(yè)務(wù)協(xié)同促進(jìn)成為了主要特點(diǎn)。日本頭部房企開發(fā)業(yè)務(wù)仍保持規(guī)模，持有型業(yè)務(wù)穩(wěn)步增長(zhǎng)。隨著存量時(shí)代的來(lái)臨，高度依賴都市圈發(fā)展的日本房企很難通過(guò)區(qū)域擴(kuò)散來(lái)對(duì)抗周期風(fēng)險(xiǎn)。因此，向輕資產(chǎn)服務(wù)延伸從而拓展新業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)成為日本房企穿越周期整條產(chǎn)業(yè)鏈，充分利用外界資源，減少自身投入，從而提高盈利能力。日本房企業(yè)務(wù)模式的特點(diǎn)是：：企業(yè)年報(bào)，中指研究院綜合整理實(shí)現(xiàn)全產(chǎn)業(yè)鏈覆蓋。以三井不動(dòng)產(chǎn)為例，除了傳統(tǒng)的重資產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)外，還經(jīng)營(yíng)代建、銷售、租，并幫助增加經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)和物業(yè)管理的收益；另一方面，在物業(yè)管理、經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)等多個(gè)縱向服務(wù)的基礎(chǔ)上多個(gè)業(yè)態(tài)，從而實(shí)現(xiàn)價(jià)值鏈上的突破，發(fā)揮集團(tuán)綜合優(yōu)勢(shì)。入項(xiàng)目基金投資者節(jié)全部進(jìn)表開發(fā)入項(xiàng)目基金投資者節(jié)全部進(jìn)表開發(fā)化競(jìng)爭(zhēng)格局趨勢(shì)研究存量房業(yè)務(wù)蓬勃發(fā)展。隨著日本城市化進(jìn)程的結(jié)束，新房市場(chǎng)增量空間銳減。以三井為代表的房地產(chǎn)公司積極拓展存量房市場(chǎng)，發(fā)展房屋經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)和出租公寓業(yè)務(wù)，并開拓了基于包租或托管的出租公寓業(yè)務(wù)，打造出租公寓管理品牌。其旗下管理的出租公寓超九成為外部資產(chǎn)，管理能力、品牌價(jià)值3.新加坡房企：資產(chǎn)管理拓展業(yè)務(wù)版圖新加坡房企典型代表是凱德的資產(chǎn)管理模式，通過(guò)私募基金為傳統(tǒng)開發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目提供資金，REITs為前期投資提供了退出機(jī)制。資產(chǎn)管理模式，其商業(yè)邏輯通過(guò)“投、融、管、退”四個(gè)方面進(jìn)行管理，即前期資本運(yùn)作團(tuán)隊(duì)為項(xiàng)目進(jìn)行投資管理，中期商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理，最后通過(guò)資本運(yùn)作團(tuán)隊(duì)在資本市場(chǎng)退出完成整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)程。凱德集團(tuán)的資產(chǎn)管理的關(guān)鍵在于從資本退出的收益率要求出發(fā)，計(jì)算資產(chǎn)獲取的內(nèi)在價(jià)值和運(yùn)營(yíng)要求，同時(shí)參與項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)營(yíng)和退出環(huán)節(jié)，并獲取物業(yè)開發(fā)利潤(rùn)、運(yùn)營(yíng)增值收益、基金管理費(fèi)用和租金收益等。該模式特點(diǎn)是：雙基金模式、強(qiáng)運(yùn)營(yíng)房企資產(chǎn)管理模式平臺(tái)平臺(tái)賃理銷略理出項(xiàng)目REITs:交易所上市：公開資料，中指研究院綜合整理商業(yè)物業(yè)和開發(fā)物業(yè)的前期投入較高，存在一定的資金壓力，凱德集團(tuán)利用私募基金進(jìn)行培育和孵化。待項(xiàng)目現(xiàn)金流穩(wěn)定后注入REITs獲得價(jià)值變現(xiàn)，并在期間收取租金收益。最后，REITs通過(guò)形成雙基金配對(duì)模式。凱德集團(tuán)兼顧房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商、資產(chǎn)管理人三個(gè)身份，實(shí)現(xiàn)了全生命周期開發(fā)，占據(jù)行業(yè)價(jià)值鏈附加值較高的部分，同時(shí)，業(yè)務(wù)覆蓋包括購(gòu)物中心、寫字樓、住宅、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等全物業(yè)經(jīng)過(guò)比較，專注住宅開發(fā)模式更加適合仍以傳統(tǒng)開發(fā)為主、目標(biāo)客戶群體以中低端客戶為主的中小企業(yè)，通過(guò)打造產(chǎn)品力為客戶提供差異化服務(wù)、聚焦開發(fā)流程降低成本提升品牌力從而提升企業(yè)的整體競(jìng)爭(zhēng)力。輕重并舉模式適合傳統(tǒng)開發(fā)領(lǐng)域具有一定的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力，且以地產(chǎn)為中心輻射部分細(xì)分領(lǐng)域展開多元化業(yè)務(wù)的企業(yè)，傳統(tǒng)開發(fā)通過(guò)部分轉(zhuǎn)型成輕資產(chǎn)代建業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)降負(fù)債、提高盈利能力抵抗行業(yè)下行風(fēng)險(xiǎn)，多元化業(yè)務(wù)通過(guò)多種業(yè)態(tài)多種服務(wù)的疊加實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)協(xié)同。資產(chǎn)管理模式適合產(chǎn)業(yè)鏈布局完善、資源獲取能力較高的企業(yè)，通過(guò)“基金+REITs”等方式進(jìn)行穩(wěn)健、合理的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和從而獲得更有綜合效益的發(fā)展前景。20房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局趨勢(shì)研究 (二)展方興未艾，存在較多發(fā)展機(jī)遇臺(tái)措施，規(guī)范政府代建操作產(chǎn)代建可分為政府代建、商業(yè)代建與資本代建三類。個(gè)業(yè)務(wù)領(lǐng)域政府代建政府發(fā)起，服務(wù)于社會(huì)公益，體育館、城市廣場(chǎng)、學(xué)校、醫(yī)院、保障性住房等商業(yè)代建商業(yè)代建行開發(fā)建設(shè)和銷售，業(yè)態(tài)涵蓋住宅、商辦等代建企業(yè)可以為其提供從前期開發(fā)咨詢、拿地至房產(chǎn)開發(fā)的全案服務(wù)資本代建：中指研究院綜合整理商業(yè)代建一般由非政府類、非金融機(jī)構(gòu)類委托方委托，代建方進(jìn)行開發(fā)建設(shè)和銷售，委托方大多數(shù)為中小企業(yè)。商業(yè)代建可分為兩種類型：高純度收取服務(wù)費(fèi)的商業(yè)代建和股權(quán)式代建。高純度收取服務(wù)費(fèi)的商業(yè)代建，企業(yè)接受委托對(duì)地塊進(jìn)行開發(fā)，承擔(dān)開發(fā)全程任務(wù)，企業(yè)通過(guò)管理及品牌的輸出于項(xiàng)目完成后獲取一定比例的代建費(fèi)；在股權(quán)式代建模式中，企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目中只占小部分股權(quán)，但實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。資本代建中，資本代建的委托方多為外部資本，不一定存在實(shí)際經(jīng)濟(jì)主體，且可能并未獲得標(biāo)的地塊的土地使用權(quán)，因而代建方的管理范疇中也會(huì)相應(yīng)增加投資咨詢、項(xiàng)目公司組建、前期管理等方面的內(nèi)容。資本代建的一大目標(biāo)客戶群為各類專業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)投資的金融機(jī)構(gòu)。這類機(jī)構(gòu)擁有財(cái)富端募集資金的優(yōu)勢(shì)，但是缺乏項(xiàng)目操盤經(jīng)驗(yàn)，或者沒有操盤團(tuán)隊(duì)。代建企業(yè)可以為其提供從前期開發(fā)咨力金融機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)高效投資。政府代建是我國(guó)房地產(chǎn)代建行業(yè)的起源，也是當(dāng)前存在的發(fā)展時(shí)間最長(zhǎng)的代建模式。政府代建模式下的項(xiàng)目可歸納為政府發(fā)起，雖不直接參與項(xiàng)目的實(shí)施，但通常服務(wù)于社會(huì)公益的項(xiàng)目，如博物館、體育館、城市廣場(chǎng)、學(xué)校、醫(yī)院、保障性住房等。參與政府性代建的企業(yè)以政府主導(dǎo)型房企和區(qū)域性龍頭企業(yè)為主。代建作為新興領(lǐng)域，規(guī)范政策陸續(xù)出臺(tái)，為代建行業(yè)良性健康發(fā)展提供有力支持。從發(fā)布城市來(lái)看，相關(guān)政策目前主要來(lái)自存量市場(chǎng)和城市更新需求較多的城市，如深圳市和東莞市2022年全年均發(fā)布代建相關(guān)政策2個(gè)。從涉及領(lǐng)域來(lái)看，當(dāng)前代建政策與政府代建相關(guān)，尚未有近年來(lái)，代建政策具體內(nèi)容主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)層面。其一，完善代建企業(yè)名單庫(kù)。如昆山市為代建企業(yè)名錄庫(kù)擴(kuò)容，新增代建企業(yè)。其二，頒布代建制度，使代建政策更適合后期市場(chǎng)發(fā)展需求，利于投資項(xiàng)目的高質(zhì)效達(dá)成。如濟(jì)南市新增投資項(xiàng)目代建制管理辦法，更加規(guī)范代建相關(guān)制度；東莞21房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局趨勢(shì)研究市頒布政府投資建設(shè)項(xiàng)目代建制管理辦法，提升政府投資項(xiàng)目效益。其三，明確代建工作流程及相關(guān)細(xì)則，進(jìn)一步提高區(qū)域代建管理標(biāo)準(zhǔn)化水平。如廈門市頒布《代建工作規(guī)程》，該規(guī)程填補(bǔ)了國(guó)內(nèi)綜合性代建管理地方標(biāo)準(zhǔn)的空白；東莞市頒布項(xiàng)目代建管理費(fèi)總額控制數(shù)費(fèi)率計(jì)提辦法，明確代建費(fèi)率2.代建規(guī)模保持快速增長(zhǎng)，新形勢(shì)下代建發(fā)展存在較多機(jī)會(huì)新簽約規(guī)模首次突破一億平方米，保持快速增長(zhǎng)。2022年，估計(jì)代建企業(yè)代建項(xiàng)目新簽約建筑數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS2022年，代建新簽約規(guī)劃建筑面積增速為11.3%，遠(yuǎn)高于全國(guó)商品房銷售面積和百?gòu)?qiáng)企業(yè)銷售面積增速。當(dāng)年，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)承壓，全國(guó)商品房銷售面積大幅下降24.3%；根據(jù)《2023中國(guó)房下，代建依舊保持發(fā)展軌跡呈現(xiàn)出更好的抗周期性。22房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局趨勢(shì)研究數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS市場(chǎng)集中度較高，TOP5企業(yè)市場(chǎng)份額近60%。從代建新簽約項(xiàng)目建筑面積來(lái)看，估計(jì)2022年TOP5企業(yè)所占市場(chǎng)份額為58.6%，較2021年上升5.4個(gè)百分點(diǎn)，行業(yè)集中度仍然較高。2022年，入局代建領(lǐng)域的企業(yè)持續(xù)增多，導(dǎo)致行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，頭部企業(yè)為獲得領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)加速發(fā)展，通過(guò)探數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS23房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局趨勢(shì)研究房地產(chǎn)行業(yè)新的發(fā)展形勢(shì)為代建業(yè)務(wù)提供了廣闊的發(fā)展機(jī)遇。在傳統(tǒng)的開發(fā)項(xiàng)目代建之外，房地產(chǎn)及代建企業(yè)可通過(guò)參與政府代建、與城投公司合作、助力項(xiàng)目紓困等方式拓展代建業(yè)務(wù)。其中，政期間，全國(guó)計(jì)劃籌建保租房870萬(wàn)套(間)，其中2021、2022年全國(guó)已建設(shè)籌集保障性租賃住房約360萬(wàn)套(間)，2023年計(jì)劃新開工建設(shè)籌集保障性租賃住房、公租房和棚改安置住房360萬(wàn)套(間)?！笆奈濉逼陂g，全國(guó)40個(gè)重點(diǎn)城市計(jì)劃新增保租房650萬(wàn)套(間)；40個(gè)重點(diǎn)城市之外，另有40余個(gè)城市公布了“十四五”期間保租房籌集計(jì)劃，共約135萬(wàn)套(間)。數(shù)數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS地方城投托底拿地，為代建提供更多機(jī)會(huì)。2022年按面積TOP100拿地企業(yè)中，地方國(guó)資有82個(gè)，是2021年的近3倍，合計(jì)拿地規(guī)劃建面1.1億平。托底拿地為房地產(chǎn)代建提供了新發(fā)展機(jī)遇。房地產(chǎn)代建企業(yè)為地方國(guó)資代建，擴(kuò)寬業(yè)務(wù)空間。另外，城投拿地項(xiàng)目入市率較低，開發(fā)能力不足，需要代建盤活。截至2023年5月，2021年兩集中地塊中，央國(guó)企項(xiàng)目入市率為68.3%、民企為57.9%、混合所有企業(yè)為88.2%，而地方國(guó)資入市率僅27.9%。2022年地方國(guó)資拿地力度逐批增加，拿地宗數(shù)及拿地金額占比均超四成，但項(xiàng)目入市率不足10%。2022年以來(lái)地方城投公司托底，尚未入市的土地為代建企業(yè)參與項(xiàng)目開發(fā)提供更多機(jī)遇。24房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局趨勢(shì)研究“項(xiàng)目紓困”為資本代建提供更多機(jī)遇。2021年下半年以來(lái)，房企債務(wù)違約、項(xiàng)目延遲交付等了更多空間；另一方面，當(dāng)前“項(xiàng)目紓困”手段多樣，其中，以政府、金融機(jī)構(gòu)和房企三方合力的模資本代建提供了更多的發(fā)展空間和借鑒經(jīng)驗(yàn)。為拿地的科技型企業(yè)提供代建服務(wù)。字節(jié)跳動(dòng)、阿里、華為、京東、小米等科技龍頭企業(yè)近年在土地市場(chǎng)上均有拿地，用途包括總部基地、研發(fā)中心、工業(yè)園區(qū)、員工住宅等。房企及代建企業(yè)可憑202021年以來(lái)科技龍頭企業(yè)部分拿地情況況2021.7動(dòng)平方米州研發(fā)中心、中營(yíng)中心和杭州間222022.8圳后海總部基地一宗商業(yè)用地，含辦公28700平方米、商及物業(yè)管理用房100平方米總價(jià)5.07億元競(jìng)得東莞松山湖兩宗科研用地，占地面積超40萬(wàn)平方米19.46萬(wàn)平方米，其中住宅米國(guó)際總部大廈地及附屬配套2022.12以3289萬(wàn)元總價(jià)競(jìng)得杭州一地塊，總建筑面積62546平方米數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS25房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局趨勢(shì)研究 (三)AMC具有盤活資產(chǎn)的豐富經(jīng)驗(yàn)，積極參與紓困項(xiàng)目C房企爆發(fā)流動(dòng)性困難，出現(xiàn)債務(wù)違約，影響項(xiàng)目開發(fā)。近年房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整周期，房企銷售回款出現(xiàn)大幅下降，企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況不佳評(píng)級(jí)下調(diào)，導(dǎo)致再融資難度增加，疊加償債高峰到來(lái)，房企現(xiàn)金流動(dòng)性面臨巨大挑戰(zhàn)，部分民營(yíng)房企信用風(fēng)險(xiǎn)加速暴露、出現(xiàn)公開債務(wù)違約。受市場(chǎng)下行、債民生，引導(dǎo)市場(chǎng)主體參與出險(xiǎn)房企風(fēng)險(xiǎn)處置和項(xiàng)目紓困。監(jiān)管部門鼓勵(lì)A(yù)MC參與房企資產(chǎn)處置與項(xiàng)目紓困。2022年1月，金融監(jiān)管部門召集幾家全國(guó)性AMC開會(huì)，研究AMC按照市場(chǎng)化、法治化原則參與風(fēng)險(xiǎn)房企的資產(chǎn)處置、項(xiàng)目并購(gòu)及相關(guān)金融中介服務(wù)。2月，銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清主持召開專題座談會(huì)，研究AMC聚焦不良資產(chǎn)處置主業(yè)、發(fā)揮獨(dú)特功能優(yōu)勢(shì)、助力化解金融風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)政策措施。隨后，中國(guó)東方與中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)先后獲批發(fā)行險(xiǎn)化解及處置。AMC具有參與房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)處置的豐富經(jīng)驗(yàn)。AMC核心業(yè)務(wù)為不良資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，其中不良債權(quán)資產(chǎn)來(lái)自金融與非金融兩類，經(jīng)營(yíng)模式主要有收購(gòu)經(jīng)營(yíng)和收購(gòu)重組兩種。收購(gòu)重組不良資產(chǎn)主要來(lái)源：企業(yè)公告26房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局趨勢(shì)研究自非金融類企業(yè)，房地產(chǎn)項(xiàng)目即屬于此類。AMC參與房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)處置已有較長(zhǎng)時(shí)間，且房地產(chǎn)兩家AMC收購(gòu)重組不良債權(quán)資產(chǎn)中房地產(chǎn)行業(yè)近五年占比一直高于40%，遠(yuǎn)高于制造業(yè)、建筑業(yè)C全國(guó)性AMC旗下多具備房地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺(tái)，對(duì)地產(chǎn)業(yè)務(wù)有全面了解；從項(xiàng)目實(shí)操看，北京萬(wàn)柳書院等年均由AMC參與處置。當(dāng)前，我國(guó)不良資產(chǎn)管理行業(yè)已形成“全國(guó)+地方+外資+民營(yíng)”的格局。其中，“全國(guó)”指5家全國(guó)性AMC：中國(guó)信達(dá)、中國(guó)華融、中國(guó)長(zhǎng)城、中國(guó)東方及中國(guó)銀河?！暗胤健睘榈胤叫訟MC，根據(jù)銀監(jiān)會(huì)規(guī)定，每省最多可設(shè)置兩家地方性AMC，計(jì)劃單列市也可設(shè)置一家。根據(jù)相關(guān)行業(yè)數(shù)據(jù)，截至2021年底，經(jīng)銀保監(jiān)會(huì)公布名單的地方性AMC共有59家?！巴赓Y”為2020年2良資產(chǎn)。由于大多數(shù)地方性AMC規(guī)模相對(duì)較小、資金實(shí)力有限，目前參與企業(yè)層面紓困的大部分都是全國(guó)性AMC。2.AMC主要采用企業(yè)層面?zhèn)鶆?wù)重組、項(xiàng)目層面“出資+開發(fā)”推進(jìn)盤活資產(chǎn)按照參與對(duì)象，AMC參與房企資產(chǎn)盤活主要可分為企業(yè)層面與項(xiàng)目層面。在企業(yè)層面，AMC可通過(guò)傳統(tǒng)的債務(wù)重組方式參與房企紓困。而目前實(shí)踐較多的案例出現(xiàn)在項(xiàng)目層面，AMC通過(guò)“出具體來(lái)看，在項(xiàng)目層面由AMC自身出資或同時(shí)引入銀團(tuán)收購(gòu)項(xiàng)目或?qū)?xiàng)目注資，AMC對(duì)不良債權(quán)進(jìn)行談判，對(duì)債務(wù)償款金額、方式、時(shí)間等進(jìn)行重組，再引入操盤方對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行再開發(fā)與運(yùn)營(yíng)，進(jìn)而推向市場(chǎng)變現(xiàn)取得收益。此處操盤方可以是AMC旗下地產(chǎn)開發(fā)公司，也可以是頭部房企、原出險(xiǎn)房企或第三方代建平臺(tái)。典型AMC參與項(xiàng)目紓困的案例有：信達(dá)系紓困中南深圳寶安區(qū)城市更新項(xiàng)目，其中中國(guó)信達(dá)收購(gòu)項(xiàng)目不良債權(quán)并完成注資，信達(dá)地產(chǎn)與中南建設(shè)聯(lián)合操盤；中國(guó)華融、中信AMCAMC“出資+開發(fā)”項(xiàng)目紓困模式操操頭部房企、原出險(xiǎn)房企、盤AMC關(guān)聯(lián)方或代建方AMC (或同時(shí)引入銀團(tuán))：公開資料，中指研究院綜合整理27房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局趨勢(shì)研究 (四)盛，房地產(chǎn)服務(wù)商迎來(lái)發(fā)展機(jī)遇戰(zhàn)略”推進(jìn)，房地產(chǎn)營(yíng)銷面臨變革我國(guó)自2015年提出“國(guó)家大數(shù)據(jù)戰(zhàn)略”以來(lái)，關(guān)于數(shù)字化轉(zhuǎn)型的政策不斷深化和落地。2023月，國(guó)務(wù)院發(fā)布的《數(shù)字中國(guó)建設(shè)整體布局規(guī)劃》提出，推進(jìn)數(shù)字技術(shù)與經(jīng)濟(jì)、政治、文化、社會(huì)、生態(tài)文明建設(shè)“五位一體”深度融合。隨著數(shù)智化浪潮發(fā)展，通過(guò)數(shù)智技術(shù)對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷業(yè)務(wù)全數(shù)智化營(yíng)銷不是簡(jiǎn)單的信息化平臺(tái)，是在房地產(chǎn)線上化營(yíng)銷基礎(chǔ)上一步步發(fā)展起來(lái)的一種新型房地產(chǎn)營(yíng)銷模式，其本質(zhì)是一種新的營(yíng)銷思維。在模式創(chuàng)新方面，以互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)和智能化產(chǎn)品應(yīng)用，重準(zhǔn)營(yíng)銷。諸多因素推動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)智化營(yíng)銷的興起和發(fā)展，一方面是房地產(chǎn)行業(yè)自身面臨的調(diào)整和壓力，另一方面是移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、人工智能、虛擬現(xiàn)實(shí)等技術(shù)的快速發(fā)展和應(yīng)用，都給房地產(chǎn)數(shù)智化營(yíng)銷帶來(lái)了機(jī)會(huì)。自2016年開始，房企就已經(jīng)開始加快數(shù)字化轉(zhuǎn)型的步伐，萬(wàn)科、碧桂園、旭輝集團(tuán)等2、數(shù)智化營(yíng)銷將重塑房地產(chǎn)的多個(gè)環(huán)節(jié)在數(shù)智化營(yíng)銷下，房地產(chǎn)營(yíng)銷活動(dòng)從傳統(tǒng)的決策期延伸至上游意向期，在購(gòu)房者找房、看房階段就可以介入；互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)天然具有流量?jī)?yōu)勢(shì)，流量背后是大量的用戶關(guān)注，意味著潛在的線索，同時(shí)也帶來(lái)了用戶找房數(shù)據(jù)，結(jié)合用戶找房習(xí)慣和偏好，可以進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)人與房的精準(zhǔn)匹配，也改變了傳線上購(gòu)房流程比較28房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局趨勢(shì)研究互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)公司在房地產(chǎn)數(shù)智化領(lǐng)域積極布局。以58同城、安居客為代表的平臺(tái)公司，得益于其強(qiáng)大的流量?jī)?yōu)勢(shì)和流量轉(zhuǎn)化能力，發(fā)展迅速。安居客成立于2007年1月，是國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的房產(chǎn)信息服務(wù)平臺(tái)。2012年，安居客助推移動(dòng)互聯(lián)市場(chǎng)，上線了“安居客新房”、“安居客二手房”、“安居客租房”三大移動(dòng)端APP，移動(dòng)用戶達(dá)2500萬(wàn)，占移動(dòng)找房70%的市場(chǎng)份額。從2020年起，安居客陸續(xù)完善云聚客、云店通、微聊客等數(shù)智營(yíng)銷工具，為消費(fèi)者和房企提供更加智能化的服務(wù)。轉(zhuǎn)化效率，并提升行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。截至2022年12月，我國(guó)網(wǎng)民規(guī)模達(dá)10.67億，互聯(lián)網(wǎng)普及率達(dá)75.6%。與此同時(shí)，購(gòu)房消費(fèi)者中截止2023年7月，安居客用戶累計(jì)注冊(cè)人次超1.5億人次，2023年上半年移動(dòng)端用戶日均訪問(wèn)量超1000萬(wàn)人次。2023年上半年安居客移動(dòng)端用戶每日在線時(shí)長(zhǎng)同比2022年同期增加0.7分鐘，VR月均超18萬(wàn)人次。銷五大技術(shù)支撐D處”數(shù)智化基建產(chǎn)品。線上項(xiàng)目可嵌入實(shí)景航拍、驗(yàn)大有裨益。數(shù)智化營(yíng)銷能提高房企的獲客效率?？驮磫?wèn)題是房地產(chǎn)項(xiàng)目首先要解決的問(wèn)題，也是最核心的問(wèn)題。從2021年下半年開始，房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局悄然