綠地中央廣場B5裝修公寓定位及推廣策略報(bào)告CONTENTS思考前提目標(biāo)客戶定位產(chǎn)品價(jià)值梳理及價(jià)值提升形象推廣建議營銷節(jié)點(diǎn)鋪排及相關(guān)配合思考前提思考前提固有價(jià)值體系僅存外部價(jià)值，若按照原有營銷定位，將沒有任何市場區(qū)隔1B4低總價(jià)現(xiàn)房強(qiáng)區(qū)域毛坯房B5價(jià)值體系衍生問題置業(yè)門檻提高，抗性增加性價(jià)比散失，戶型短板暴露思考前提2裝修公寓利弊１、存在廣泛客戶基礎(chǔ)；２、可通過精裝修提升部分價(jià)值；１、存在價(jià)格天花板，溢價(jià)能力有限，難以有較大突破；２、未來價(jià)格缺乏想象空間，租金及未來售價(jià)受限；溢價(jià)能力溢價(jià)能力較弱，預(yù)計(jì)售價(jià)：7800元/平米；注：客戶容易與周邊競品進(jìn)行對比，存在一定的競爭風(fēng)險(xiǎn)和客戶分流；目標(biāo)客戶定位中原深耕昆明多年，僅西市區(qū)就擁有超過10萬客戶資源，為區(qū)域客戶研究提供了寶貴的數(shù)據(jù)資源。CCES系統(tǒng)本次區(qū)域客群研究，我們針對項(xiàng)目特別制定了《昆明西市區(qū)人居狀況調(diào)研》,并對區(qū)域內(nèi)客戶進(jìn)行隨機(jī)調(diào)研。在中原操作項(xiàng)目西城時(shí)代、海倫中心等項(xiàng)目中抽取部分置業(yè)客戶進(jìn)行訪談，從而獲知客戶心理及特征。問卷調(diào)研客戶深訪通過CCES客戶系統(tǒng)，針對本項(xiàng)目物業(yè)類型及101-138㎡面積段，歸納首改客戶基本屬性特點(diǎn)（年齡、職業(yè)、家庭人口數(shù)等）。通過對目前首改客戶訪談，針對本項(xiàng)目物業(yè)類型，歸納首改客戶購買消費(fèi)敏感點(diǎn)及置業(yè)目的做出判斷與分析。通過針對性的問卷調(diào)研（共200份），主要了解客戶對項(xiàng)目所在片區(qū)的認(rèn)知、置業(yè)需求及價(jià)格接受情況，做相關(guān)的了解與分析昆明西市區(qū)人居狀況調(diào)研投資蛋客群龜分析1投資砌客戶頭中，編以地豆緣性涉純投鞭資客覽戶為億主，薪占比究達(dá)69萌%；投宮資兼滋自住鎖的客農(nóng)戶占既比達(dá)20鄰%；自究住占餡比11宮%；調(diào)查麗客戶牽居住鍬區(qū)域見西山寒區(qū)占濫比最著高達(dá)38少%的地植緣性陳客戶隱；其耳次五過華區(qū)屑占比25妥%，占半比最傍低的籮是省喉外客惜戶；客戶屋關(guān)注乖點(diǎn)最墾多的刊是升適值空匆間占耐比28滔%，其陡次是絹價(jià)格傲、區(qū)緞位、孔產(chǎn)品雀是投們資客稻戶比舊較關(guān)經(jīng)心的姥，教屠育、毒生活啄配套汽客戶貌關(guān)注障度較鍬少。居住區(qū)域分布省外3%地州5%五華區(qū)25%盤龍區(qū)16%官渡區(qū)13%西山區(qū)38%置業(yè)目的客戶除關(guān)注綱點(diǎn)居住蠢區(qū)域富分布客戶關(guān)注點(diǎn)升值空間28%區(qū)域規(guī)劃10%教育配套2%生活配套4%置業(yè)目的投資兼自住20%投資69%自住11%客戶關(guān)注點(diǎn)區(qū)位12%價(jià)格19%產(chǎn)品15%交通10%自住薪客群淋分析2自住精型客蘭戶，肥以地懂緣性晨為主扛，占愚比接姨近55升%；投污資兼烏自住棄的客減戶占灘比達(dá)36截%；投胖資占罵比12薯%；調(diào)查礙客戶灰居住好區(qū)域歪西山驗(yàn)區(qū)占我比最嘩高達(dá)42挖%的地告緣性脫客戶攝；其認(rèn)次五似華區(qū)惰占比32拋%，占抽比最野低的喬是省完外、桂地州亦客戶覆；客戶堤關(guān)注覆點(diǎn)最嫂多的慌是生蜘活配僵套、屑區(qū)位捧、交硬通，賓其次萬是價(jià)章格、柿區(qū)域授規(guī)劃象、產(chǎn)舌品，眠升值揪空間頌、教舍育配命套客符戶關(guān)輔注度鍛較少兔。居住區(qū)域分布省外3%地州4%五華區(qū)32%盤龍區(qū)10%官渡區(qū)9%西山區(qū)42%投資兼自住36%置業(yè)目的客戶叼關(guān)注緞點(diǎn)居住遲區(qū)域駛分布客戶關(guān)注點(diǎn)升值空間6%區(qū)域規(guī)劃13%教育配套7%生活配套19%置業(yè)目的自住55%投資兼自住36%投資12%客戶關(guān)注點(diǎn)區(qū)位18%價(jià)格13%產(chǎn)品9%交通15%客群造定位3核心客群（50%）重要客群（40%）游離客群（10%）重要濱客戶（在響校大筒學(xué)生/在職切教師糊，自承住型氧客戶)有技嗓能專岸長，陷有經(jīng)岸濟(jì)來椒源，擇但收購入相寫對不懲夠穩(wěn)板定。櫻較看天重交據(jù)通、件配套倉、地侵段及堵自由個(gè)、互欣動(dòng)、垮個(gè)性寄生活播方式游離翁客戶（全殿市/外省腔投資棄客）外省忌（或蚊省內(nèi)青）投牙資客金，置膚業(yè)用粒于自錦己出妻租需講求。悼關(guān)注篩地段切、配統(tǒng)套、券交通達(dá)、環(huán)哄境；我重要贈(zèng)客戶核心他客戶（企塞事業(yè)系單位賄職員籌及白張領(lǐng)、修投資棒外租晨型客按戶）城市悅精英搬一族護(hù)，25遼—3額5歲，駕對產(chǎn)住品、財(cái)配套肆、交儉通、這性價(jià)繞比較枯為關(guān)狠注。脫城市輛新青滔年，曠追求膠全新擴(kuò)生活隔方式在校組大學(xué)犬生/在職往教師全市/外省投資虹客城市壤精英/白領(lǐng)結(jié)合緊項(xiàng)目永公寓趕客戶咸情況匙及市味場客繁戶演牢變，項(xiàng)目槐公寓棗客戶辦核心選客群崖定位暑為地?fù)蹙壭跃顿Y猶外租掏型客蘋戶及笑自住辣型客宵戶，粥全市掛或外癥省投良資型野客戶聲。投資供外租原型客遣戶置拖業(yè)用窩于自車已出閉租獲限得升宋值收眼益，窯自住鉗型客返戶置魚業(yè)用暖于短讓暫過魂度?？腿罕诸?我們秩面對肆的客估群大涂致可芝以分悄為兩胸類投資哨客群自用鞏客群他們干在關(guān)稱注升穩(wěn)值的奔同時(shí)萬也關(guān)勢注生醫(yī)活投資番客戶巨特征伏：作為遮產(chǎn)品汗的長云期擁豎有者可以得接受繪對未嶺來價(jià)弱值的遍預(yù)期但同止時(shí)，謊他們棚需要早看到掠收益輪的保惡障也就仔是租霜金如就何而嚼來，滅租客暑從而貌而來投資飄客戶懂特征5所在殺區(qū)域裕：地緣尤為主薦，中盆心區(qū)云及北疾市區(qū)肌為輔所在喉行業(yè)辜：金融拘、地辦產(chǎn)、客保險(xiǎn)余等高圈收入談公司捉中高勵(lì)層管泳理者自住跨客戶視特征6自住鮮客戶筋特征擇：他們司單身研、或堡者熱可戀中他們擔(dān)無奈些總價(jià)鐘壓力劇暫時(shí)臭無能疼力負(fù)記擔(dān)作為芒過度飄，他究們希坦望用烤最少環(huán)的錢希換購揮相對走最繁鞋華的愧生活嘗，給壟夢想莖可能所在頂區(qū)域威：地緣扔為主所在殿行業(yè)臺(tái)：在校杜學(xué)生祖、學(xué)產(chǎn)校教萌師、親單位肚員工寨，私噴營企夾業(yè)中巡壽低層活管理尼者產(chǎn)品碎價(jià)值添梳理兩及提繪升價(jià)值砌梳理定位邊的初符衷是擠為了醫(yī)挖掘潛產(chǎn)品猜價(jià)值材及營訊銷問飯題1對于震外部槐區(qū)域趨價(jià)值橫，是攔市場娛大勢遼，依例然可挪以沿培用對于印內(nèi)部貢價(jià)值躺，我四們需掛要重互新梳惑理，穗結(jié)合液問題沒來看置業(yè)驗(yàn)門檻嗓提高價(jià)格歌抗性剪增加性價(jià)奇比散速失戶型產(chǎn)短板脹暴露80梢0㎡觀共享今生活篩工場睜升級(jí)極致夫空間傷主題礎(chǔ)打造提升綠建議2運(yùn)營報(bào)層B5裝修功公寓字產(chǎn)品包裝并升級(jí)樣板腰間樓享層繪若制彩陽繪墻幕體服務(wù)幣升級(jí)體驗(yàn)肯升級(jí)打造4間不竭同風(fēng)搞格主責(zé)題樣青板間運(yùn)營孟層包職裝升奔級(jí)3包裝樓升級(jí)核心埋目的通過仰包裝頌運(yùn)營賞層各怎功能皇場所洞，營晃造年角輕社共群定撈位標(biāo)火簽打造譯全新伯潮酷狂主題月派對處活動(dòng)耽，營造“年輕鴉人最詠愛來忌的G-朗sm扁ar流t”定位梳標(biāo)簽服務(wù)榆升級(jí)4服務(wù)坡升級(jí)核心雙目的提升物管府服務(wù)，實(shí)學(xué)現(xiàn)高逃租金泄收益縱，從兩而實(shí)倡現(xiàn)高避溢價(jià)G管家“m咬or駛ni朽ng潤c吳al遇l”服務(wù)G管家款保潔袍、洗和護(hù)服撫務(wù)G管家嗚代辦鐵、跑摟腿服唇務(wù)體驗(yàn)揉升級(jí)5體驗(yàn)琴升級(jí)核心燒目的功能層懼既然慘花錢商做了可以漸真正稻運(yùn)營抹起來疲，從薄小廚桌房咖啡草吧也仙好、屠周末丘活動(dòng)區(qū)也好全面亦的精晌彩起敞來前期張通過鎖免費(fèi)扁開放賀運(yùn)營社層，齡周末綁活動(dòng)孩時(shí)增騾加茶耕歇小踏吃等哪，真正螺做年饞輕人病的生幫活場惠所彩繪兔墻體細(xì)通道禍，改顛造優(yōu)攏化，韻增加魚年輕慌感，寶品質(zhì)傍感，對客畢戶形爭成視派覺沖牽擊，增加顯客戶擠駐留斥時(shí)間柳，費(fèi)彎用預(yù)嘉計(jì)2萬元墻體拌通道升級(jí)路體驗(yàn)67在現(xiàn)板有裝土修交虎付標(biāo)廉準(zhǔn)基釋礎(chǔ)上航，進(jìn)絡(luò)行升鬼級(jí)打西造（鎖預(yù)計(jì)12月23日前拔完成串），惜家俱藏整體坑以日外式收午納為詞核心永，以礦低成舍本，悼快速熄度，患實(shí)用遵性三歐大核攏心前熱提，削進(jìn)行軌樣板報(bào)房改羅造，熊通過俯樣板買房弱早化客帥戶使腹用抗流性。費(fèi)用黎預(yù)計(jì)3萬元日式箭收納尾主題粒樣板礦間打跪造粉色驗(yàn)系主北題樣振板間櫻打造8在現(xiàn)燃有裝浴修交尖付標(biāo)桂準(zhǔn)基慈礎(chǔ)上貪，進(jìn)進(jìn)行軟快裝升葛級(jí)，鄭以女京性風(fēng)輪格為棋主題紛打造短樣板適間（枝預(yù)計(jì)12月23日前潤完成偽），暢對客及戶形紀(jì)成視蘭覺沖艘擊，能夠細(xì)最大千化減礦少客纏戶抗洗性，前完成影客戶植心里閉印記強(qiáng)塑造方案籃一：暫以現(xiàn)德有裝負(fù)修標(biāo)棵準(zhǔn)為惠基礎(chǔ)慈上，青增加告粉色番主題炭家俱員裝飾押及墻椅體彩披繪等鋪元素衰，預(yù)計(jì)賴費(fèi)用1萬元方案括二：齒在現(xiàn)償有裝陳修標(biāo)商準(zhǔn)上升進(jìn)行援改造微，以莫粉色狂系為鈔主題科進(jìn)行顛升級(jí)山改造港并增手加家旋俱等它裝飾季，預(yù)計(jì)蓄費(fèi)用2萬元工業(yè)祥風(fēng)主鏟題樣潛板間錯(cuò)打造9在現(xiàn)者有裝刮修交海付標(biāo)帆準(zhǔn)基撫礎(chǔ)上孟，進(jìn)鑄行硬添裝改迅造及獸軟裝獻(xiàn)升級(jí)富，以倒工業(yè)逢風(fēng)為美主題欄打造旋樣男集性主些題樣匪板間只（預(yù)徑計(jì)12月23日前徐完成傲），軌對客尺戶形憑成視宋覺沖瞇擊，能夠薯最大腹化減礦少客眨戶抗令性，射費(fèi)用擔(dān)預(yù)計(jì)2.抄2萬酒店遙風(fēng)主間題樣歐板間介打造10在原享有樣酒板房向基礎(chǔ)斧上，乘進(jìn)行隨軟裝堤升級(jí)陡，以探酒店誦式風(fēng)揭格為畜主題穩(wěn)打造伏樣板揭間（隙預(yù)計(jì)12月23日前佩完成庸），論對客縫戶形丟成視產(chǎn)覺沖旗擊，能夠?yàn)踝畲筚p化減鏈少客章戶前托期投減入成厘本抗釀性，愿費(fèi)用乏預(yù)計(jì)1萬元形象莊推廣蘿建議1綠地G公寓——青年廟垂直耀城市B5裝修隸公寓狠形象竊建議B5裝修鍛公寓掀產(chǎn)品奏推廣建議2綠地G公寓——盆30㎡滿溫足你弊對生眼活的法所有韻想象3天生對有范茅中巴央有屯FU盞N——西市男中央閱青年狗社區(qū)傍專重屬8添00史㎡共吸享生球活工佩場——生活春不止超30喂㎡頭你想椅要的顆姿勢錘全都戒有！★城屢市地碎標(biāo)宜楊家旁★雙盜地鐵今直通演高鐵兆★95萬㎡雙大昆續(xù)明城絹市巨吊擘形象仇推廣洽建議14理想庭生活唇隨濱「寓腎」而坐安——西市彎中央揉青年布社區(qū)件專奇屬8矮00恰㎡共沃享生泉活工慨場——生活朗不止笨30瓣㎡腎你想傅要的清姿勢跡全都淹有！★城葉市地拾標(biāo)宜禮家旁★雙蛾地鐵輩直通莊高鐵坊★95萬㎡撒大昆索明城鏈?zhǔn)芯迖⑿蜗蠓峭茝V好建議25mi撞ni空間奏盛嶼放bi塘g理想——西市垃中央住青年棗社區(qū)恐專責(zé)屬8桂00租㎡共夠享生蓄活工播場——生活語不止凳30鹿㎡洽你想涼要的鑄姿勢初全都蘭有！★城賴市地桶標(biāo)宜棚家旁★雙撓地鐵末直通沫高鐵館★95萬㎡膛大昆胳明城恒市巨堪擘形象漆推廣反建議3營銷伍節(jié)點(diǎn)疏鋪排虹及相帆關(guān)配騾合12月綠胖地中偷央廣印場B5裝修孟公寓尾推售欺指標(biāo)40算00萬；線上符強(qiáng)化夜核心休價(jià)值玩?zhèn)鞑シ?；線煉下租止售并次舉核心轎策略通過與金融機(jī)構(gòu)合作推出首付貸，合同金額的25%降低剛需客戶置業(yè)門檻提高B5棟價(jià)值展示完善，確保漲價(jià)后價(jià)格價(jià)值匹配租售并舉，面對周邊大學(xué)、教職工、企業(yè)員工利用創(chuàng)意派單、渠道門店招募公寓租賃客群項(xiàng)目樓棟推售套數(shù)預(yù)估均價(jià)（萬/套）貨值綠地中央廣場B5公寓154264000核心酒策略1對于愉投資皂客戶膠，突唉出產(chǎn)肺品的尼投資飛價(jià)值差和未蠢來溢閃價(jià)空跨間?；?0平米漠個(gè)性饒生活媽空間+8傭00平米詠運(yùn)營程空間=青年擦群體昨的格跡調(diào)生扎活“營銷膨節(jié)點(diǎn)12攻.1坡612澡.2凍312赤.3服0外拓聯(lián)轉(zhuǎn)介案動(dòng)作公寓雀起勢煎，B5盛大董亮相天生值有范屠中肚央有乒FU挑N線上呈推廣蘿主題炒作知計(jì)劃第一懷周：B5全新漢亮相漲勢雁大好雹價(jià)值離解讀包裝金動(dòng)作價(jià)值工展示插及銷扭售道劍具補(bǔ)眼充+樓體潛廣告+樣板晉房展犯示道碌具第三杰周：項(xiàng)目盒投資侄價(jià)值妥解讀第四合周：公寓攪價(jià)值竹炒作必買霜理由牢解讀線下瞇活動(dòng)每周短分批冶組織盤置業(yè)特顧問位外場噸競品串及同癢類項(xiàng)老目踩語盤，銜針對素內(nèi)部群員工兄進(jìn)行閃項(xiàng)目鋼及轉(zhuǎn)應(yīng)介政吼策宣雁講針對德大學(xué)啊畢業(yè)團(tuán)生、墻大學(xué)俊及中蒜小學(xué)嘉年輕哀教職鏈工及輕高新替區(qū)大崗型企坦業(yè)員起工中寒小創(chuàng)憂業(yè)團(tuán)標(biāo)隊(duì)聘蜘用小盟蜜蜂正進(jìn)行打派單12月客黨