中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序2023年6月第1頁(yè)中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)涵義房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序我國(guó)房地產(chǎn)公司主流產(chǎn)品開(kāi)發(fā)流程圖第2頁(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)涵義通過(guò)整合多種資源為人們提供居住空間并變化人們生存物質(zhì)環(huán)境一種活動(dòng)。品牌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要整合資源勞動(dòng)力土地

專(zhuān)業(yè)人員經(jīng)驗(yàn)都市基礎(chǔ)、公用配套設(shè)施建筑材料資金第3頁(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式香港模式：以開(kāi)發(fā)商為中心客戶預(yù)售融資、銀行按揭融資由開(kāi)發(fā)商一家完成“買(mǎi)地、建造、賣(mài)房、管理”——縱向價(jià)值鏈開(kāi)發(fā)商不持有物業(yè)美國(guó)模式：市場(chǎng)化資本運(yùn)作聘任專(zhuān)業(yè)公司完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各個(gè)步驟——橫向價(jià)值鏈開(kāi)發(fā)商持有并經(jīng)營(yíng)物業(yè)第4頁(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式物業(yè)管理銷(xiāo)售蓋房子取得土地主要采取香港模式：依賴房產(chǎn)銷(xiāo)售收入和銀行提供資金以銷(xiāo)售為主經(jīng)營(yíng)模式以圈地、圈錢(qián)為主賺錢(qián)模式第5頁(yè)中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序Step2.

前期工作Step3.建設(shè)階段Step4.租售階段Step1.投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析第6頁(yè)中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序Step2.

前期工作Step3.建設(shè)階段Step4.租售階段Step1.投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析第7頁(yè)投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析機(jī)會(huì)篩選財(cái)務(wù)分析資源評(píng)定投資決策分析投資機(jī)會(huì)選擇機(jī)會(huì)尋找第8頁(yè)投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析第9頁(yè)投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析成熟市場(chǎng)發(fā)展使得投資決策在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中占據(jù)了越來(lái)越大比重，第一顆棋擺在哪里，怎么擺，成為每個(gè)開(kāi)發(fā)商投資時(shí)考慮得最多事情。根據(jù)都市規(guī)劃情況及經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景，選擇意向發(fā)展地塊意向地塊確定

第10頁(yè)投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析在投資前，對(duì)項(xiàng)目標(biāo)內(nèi)外資源進(jìn)行評(píng)定是一項(xiàng)必不可少工作。對(duì)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)資源利用能夠提升項(xiàng)目標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)力；對(duì)項(xiàng)目劣勢(shì)資源改造，能夠最大程度地躲避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，加速項(xiàng)目資金回收。項(xiàng)目標(biāo)資源評(píng)定能夠分為經(jīng)濟(jì)層面、都市發(fā)展層面、都市文化層面和本身價(jià)值層面四大部分。其中，經(jīng)濟(jì)層面又能夠分為宏觀經(jīng)濟(jì)層面和中觀經(jīng)濟(jì)層面。進(jìn)行項(xiàng)目資源評(píng)估

第11頁(yè)投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析中觀經(jīng)濟(jì)評(píng)定指標(biāo)商品房施工面積商品房完工面積商品房銷(xiāo)售面積商品房銷(xiāo)售額商品房空置面積及空置率房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格指標(biāo)本身價(jià)值評(píng)定指標(biāo)地塊地貌地質(zhì)條件地塊內(nèi)及周?chē)匀痪坝^資源地塊周?chē)际信涮浊闆r都市發(fā)展評(píng)定指標(biāo)總體規(guī)劃重點(diǎn)都市重點(diǎn)發(fā)展方向及其規(guī)劃項(xiàng)目區(qū)域和地段內(nèi)規(guī)劃詳細(xì)情況規(guī)劃變更原因宏觀經(jīng)濟(jì)評(píng)定指標(biāo)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值人均GDP消費(fèi)總額固定資產(chǎn)投資銀行貸款年末余額居民儲(chǔ)蓄存款余額人均可支配收入恩格爾系數(shù)房地產(chǎn)投資額及百分比都市文化評(píng)定指標(biāo)都市經(jīng)濟(jì)交通地理優(yōu)勢(shì)都市人文研究都市綜合競(jìng)爭(zhēng)力歷史文脈研究進(jìn)行項(xiàng)目資源評(píng)估

第12頁(yè)投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析可連續(xù)性前瞻性整體性縱深性風(fēng)險(xiǎn)最小利

潤(rùn)

最

大進(jìn)行項(xiàng)目資源評(píng)估

第13頁(yè)投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析分析投資機(jī)會(huì)研究結(jié)論，初步判斷項(xiàng)目投資是否可行，并決定下一步詳細(xì)研究工作。初步可行性研究

第14頁(yè)投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析對(duì)擬投資項(xiàng)目進(jìn)行全面技術(shù)經(jīng)濟(jì)研究，并針對(duì)詳細(xì)地塊及市場(chǎng)現(xiàn)狀提議開(kāi)發(fā)投資模型，對(duì)建設(shè)投資、成本費(fèi)用、鈔票流量等進(jìn)行精確控制?？尚行苑桨秆芯?/p>

第15頁(yè)投資決策流程確定意向地塊

成立項(xiàng)目研究小組

投資、籌劃人員

設(shè)計(jì)人員

財(cái)務(wù)人員進(jìn)行項(xiàng)目資源評(píng)定

經(jīng)濟(jì)層面評(píng)定

都市發(fā)展層面評(píng)定

都市文化層面評(píng)定

本身價(jià)值層面評(píng)定第16頁(yè)初步可行性研究

制定研究計(jì)劃靜態(tài)經(jīng)濟(jì)

指標(biāo)分析可行性方案研究

用于銀行貸款

地塊發(fā)展可行性方案

制定研究計(jì)劃動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)

指標(biāo)分析動(dòng)態(tài)資金

缺口分析項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)

分析

用于政府報(bào)建

地塊發(fā)展可行性方案第17頁(yè)中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序Step2.

前期工作Step3.建設(shè)階段Step4.租售階段Step1.投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析第18頁(yè)前期主要工作辦理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司資質(zhì)辦理建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證取得土地使用權(quán)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)登記項(xiàng)目深度市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目定位策劃項(xiàng)目產(chǎn)品策劃項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)建筑方案審批辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理施工許可證第19頁(yè)前期主要工作辦理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司資質(zhì)辦理建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證取得土地使用權(quán)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)登記項(xiàng)目深度市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目定位策劃項(xiàng)目產(chǎn)品策劃項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)建筑方案審批辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理施工許可證第20頁(yè)公司取得土地方式行政命令式資本市場(chǎng)土地二級(jí)開(kāi)發(fā)土地市場(chǎng)第21頁(yè)公司取得土地方式行政命令式資本市場(chǎng)土地二級(jí)開(kāi)發(fā)土地市場(chǎng)第22頁(yè)公司取得土地方式行政命令式能夠是劃撥也能夠是協(xié)議出讓.根據(jù)2023年8月12號(hào)正式公布國(guó)務(wù)院18號(hào)令，政府有權(quán)合理確實(shí)定各類(lèi)房地產(chǎn)用地布局和百分比。也就是說(shuō)，在各個(gè)都市中，仍有由政府決策開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其中有相稱(chēng)一部分(例如危改項(xiàng)目、工商公司改造、經(jīng)濟(jì)適用房和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中建設(shè)用地分派)是通過(guò)土地協(xié)議出讓方式進(jìn)行，尤其是危改和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中建設(shè)用地分派，基本上是控制在政府手里。

第23頁(yè)公司取得土地方式行政命令式資本市場(chǎng)土地二級(jí)開(kāi)發(fā)土地市場(chǎng)第24頁(yè)公司取得土地方式資本市場(chǎng)中拿地方式根據(jù)渠道不一樣，又可分為:

■投資參股：用資金入股或用土地入股，通過(guò)土地與資金交換共同組成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司，以處理有錢(qián)沒(méi)地形式。

■土地收購(gòu)：直接收購(gòu)取得土地，這種直接收購(gòu)按國(guó)家要求要繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、所得稅、印花稅、契稅等稅費(fèi)。

■收購(gòu)有土地公司：為了避免繳納契稅與營(yíng)業(yè)稅等，一般都通過(guò)直接收購(gòu)公司股權(quán)，這種收購(gòu)公司形式現(xiàn)階段主要包括公司所得稅或個(gè)人所得稅等稅費(fèi)，不用繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、契稅。這是近年來(lái)比較紅火一種方式，例如萬(wàn)科收購(gòu)浙江南都，香港路勁收購(gòu)順馳。第25頁(yè)公司取得土地方式行政命令式資本市場(chǎng)土地二級(jí)開(kāi)發(fā)土地市場(chǎng)第26頁(yè)公司取得土地方式土地市場(chǎng)

通過(guò)在土地市場(chǎng)進(jìn)行招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌公開(kāi)取得土地，這也是自2023年7月以來(lái)，獲取土地主要方式。從目前來(lái)看，不論是招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌，拿地大約只有一種標(biāo)準(zhǔn)，那就是價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。一般情況下是以“價(jià)高者得”為唯一衡量標(biāo)準(zhǔn)，而一般不過(guò)度限制參與者資格和參與者其他有關(guān)條件。第27頁(yè)辦理國(guó)土使用證以成都市建設(shè)工程為例.受理單位：成都市國(guó)土局地產(chǎn)處

受理時(shí)間：12個(gè)工作日

所需主要資料：用地登記申請(qǐng)書(shū)及委托人和代理人身份證復(fù)印件；

土地權(quán)屬證明文獻(xiàn)；

建設(shè)用地規(guī)劃許可證、選址意見(jiàn)書(shū)或定點(diǎn)通知書(shū)、規(guī)劃紅線圖、總平面圖；

建設(shè)項(xiàng)目同意或立案文獻(xiàn)；

地籍調(diào)查表、屆址點(diǎn)成果表、宗地圖；

招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌成交確認(rèn)書(shū)；

土地出讓金繳納情況審核表；

契稅完稅憑證或緩交、免交契稅材料。取得《國(guó)土使用證》第28頁(yè)前期主要工作辦理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司資質(zhì)辦理建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證取得土地使用權(quán)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)登記項(xiàng)目深度市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目定位策劃項(xiàng)目產(chǎn)品策劃項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)建筑方案審批辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理施工許可證第29頁(yè)辦理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司資質(zhì)以成都市建設(shè)工程為例.受理單位：成都市建委開(kāi)發(fā)處

受理時(shí)間：20個(gè)工作日

所需主要資料：申請(qǐng)資質(zhì)等級(jí)報(bào)告；

填報(bào)軟件生成上報(bào)軟盤(pán)并打印《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司資質(zhì)申報(bào)表》；

公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照；

公司稅務(wù)登記證；

驗(yàn)資報(bào)告；

開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資料：土地出讓協(xié)議及付款憑證、國(guó)有土地使用證；

外商投資公司需持立項(xiàng)同意文獻(xiàn)和同意協(xié)議、章程；

專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員職稱(chēng)證書(shū)。

取得《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司資質(zhì)》第30頁(yè)前期主要工作辦理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司資質(zhì)辦理建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證取得土地使用權(quán)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)登記項(xiàng)目深度市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目定位策劃項(xiàng)目產(chǎn)品策劃項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)建筑方案審批辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理施工許可證第31頁(yè)辦理建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)以成都市建設(shè)工程為例.受理單位：成都市規(guī)劃局綜合處

受理時(shí)間：15個(gè)工作日

所需主要資料：《建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)》申請(qǐng)表;

土地權(quán)屬證明文獻(xiàn);

擴(kuò)建項(xiàng)目需提供產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件;

聯(lián)建項(xiàng)目需提交聯(lián)建協(xié)議;

1:500地形圖六份，其中一份用藍(lán)筆標(biāo)注擬建用地范圍示意圖，并由供地單位或自有用地單位加蓋公章。

取得《建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)》第32頁(yè)前期主要工作辦理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司資質(zhì)辦理建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證取得土地使用權(quán)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)登記項(xiàng)目深度市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目定位策劃項(xiàng)目產(chǎn)品策劃項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)建筑方案審批辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理施工許可證第33頁(yè)辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證以成都市建設(shè)工程為例.受理單位：成都市規(guī)劃局綜合處

受理時(shí)間：12個(gè)工作日

所需主要資料：《建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)》;

《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》申請(qǐng)表;

經(jīng)測(cè)繪行政主管部門(mén)審核1:500(或1:1000)實(shí)測(cè)現(xiàn)狀矢量地形圖;

撥地紅線成果圖;

撥地紅線立案通知書(shū);

包括規(guī)劃紫線、土地整合、水利等有關(guān)范圍用地項(xiàng)目，應(yīng)向各有關(guān)部門(mén)出具征求意見(jiàn)函;

工業(yè)項(xiàng)目或其他對(duì)周?chē)h(huán)境有特殊要求項(xiàng)目，應(yīng)取得環(huán)境保護(hù)等管理部門(mén)意見(jiàn)。取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》第34頁(yè)前期主要工作辦理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司資質(zhì)辦理建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證取得土地使用權(quán)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)登記項(xiàng)目深度市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目定位策劃項(xiàng)目產(chǎn)品策劃項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)建筑方案審批辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理施工許可證第35頁(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)登記受理單位：成都市發(fā)改委

受理時(shí)間：5個(gè)工作日

所需主要資料：項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告;

營(yíng)業(yè)執(zhí)照及經(jīng)審計(jì)最新公司財(cái)務(wù)報(bào)表、開(kāi)戶銀行出具資金信用證明;

投資意向書(shū);

銀行出具融資意向書(shū);

規(guī)劃行政部門(mén)出具項(xiàng)目用地意見(jiàn)書(shū);

環(huán)境保護(hù)行政主管部門(mén)出具審批意見(jiàn)。以成都市建設(shè)工程為例.編制項(xiàng)目提議書(shū)申報(bào)項(xiàng)目提議書(shū)審批項(xiàng)目提議書(shū)（代可行性研究報(bào)告）取得立項(xiàng)批復(fù)第36頁(yè)前期主要工作辦理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司資質(zhì)辦理建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證取得土地使用權(quán)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)登記項(xiàng)目深度市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目定位策劃項(xiàng)目產(chǎn)品策劃項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)建筑方案審批辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理施工許可證第37頁(yè)項(xiàng)目深度市場(chǎng)調(diào)查在項(xiàng)目立項(xiàng)之后，需針對(duì)本地市場(chǎng)情況，進(jìn)行更深層次市場(chǎng)調(diào)研，以達(dá)成躲避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，謀求利潤(rùn)最大化目標(biāo)。深度市場(chǎng)調(diào)查有兩個(gè)層面，一是市場(chǎng)層面，二是產(chǎn)品層面。市場(chǎng)層面需要調(diào)查項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)情況，產(chǎn)品層面需要調(diào)查項(xiàng)目所在區(qū)域產(chǎn)品組成情況。詳細(xì)而言，又有四個(gè)步驟工作需要開(kāi)展。第38頁(yè)項(xiàng)目深度市場(chǎng)調(diào)查理解地塊所在區(qū)域市場(chǎng)情況

研究宏觀市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)地塊所在區(qū)域產(chǎn)品設(shè)計(jì)調(diào)查

消費(fèi)市場(chǎng)研究和目標(biāo)客戶定位第39頁(yè)前期主要工作辦理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司資質(zhì)辦理建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證取得土地使用權(quán)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)登記項(xiàng)目深度市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目定位策劃項(xiàng)目產(chǎn)品策劃項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)建筑方案審批辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理施工許可證第40頁(yè)項(xiàng)目定位籌劃在深度理解市場(chǎng)情況之后，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)之前，尚需要確定項(xiàng)目標(biāo)定位。項(xiàng)目定位主要包括本項(xiàng)目標(biāo)市場(chǎng)定位、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)關(guān)鍵定位、產(chǎn)品形態(tài)定位、項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位等。其采取伎倆主要是項(xiàng)目SWOT分析和項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析。在這一階段，需根據(jù)項(xiàng)目資源可利用程度，確保項(xiàng)目標(biāo)各項(xiàng)資源得到充足利用。同步，在充足理解市場(chǎng)基礎(chǔ)上，確定本項(xiàng)目標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)力，研判市場(chǎng)空白點(diǎn)給予定位,確定項(xiàng)目概念草案。第41頁(yè)前期主要工作辦理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司資質(zhì)辦理建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證取得土地使用權(quán)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)登記項(xiàng)目深度市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目定位策劃項(xiàng)目產(chǎn)品策劃項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)建筑方案審批辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理施工許可證第42頁(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品籌劃在設(shè)計(jì)公司進(jìn)行土地規(guī)劃之前，開(kāi)發(fā)商尚需要根據(jù)籌劃部門(mén)(公司)提議合理劃分項(xiàng)目地塊可利用程度，把項(xiàng)目差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化到規(guī)劃設(shè)計(jì)工作中。在這一階段，需要開(kāi)發(fā)商籌劃部門(mén)、籌劃公司、設(shè)計(jì)單位之間互相配合，最后由籌劃部門(mén)(公司)出具項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)提議書(shū)，以此指導(dǎo)設(shè)計(jì)公司進(jìn)行項(xiàng)目標(biāo)總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)，最后確定項(xiàng)目標(biāo)產(chǎn)品方案。第43頁(yè)前期主要工作辦理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司資質(zhì)辦理建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證取得土地使用權(quán)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)登記項(xiàng)目深度市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目定位策劃項(xiàng)目產(chǎn)品策劃項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)建筑方案審批辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理施工許可證第44頁(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)概念設(shè)計(jì)規(guī)劃概念設(shè)計(jì)景觀概念設(shè)計(jì)規(guī)劃時(shí)空環(huán)境分析方案設(shè)計(jì)初步設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)建筑方案設(shè)計(jì)景觀方案設(shè)計(jì)詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑單體設(shè)計(jì)第45頁(yè)前期主要工作辦理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司資質(zhì)辦理建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證取得土地使用權(quán)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)登記項(xiàng)目深度市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目定位策劃項(xiàng)目產(chǎn)品策劃項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)建筑方案審批辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理施工許可證第46頁(yè)建筑方案審批

以成都市建設(shè)工程為例.受理單位：成都市規(guī)劃局

受理時(shí)間：8個(gè)工作日

所需主要資料：建筑方案總平面圖(1:500或1000)四份；

建筑方案文本一套，含各單體建筑圖、主要街道臨街正立面效果

圖(須標(biāo)明色彩及材質(zhì))、項(xiàng)目總體鳥(niǎo)瞰圖;

光盤(pán)一張，含所有報(bào)建圖紙內(nèi)容及總平面圖綠化分析圖(含建筑物底層外墻輪廓線)。取得核發(fā)核定建筑方案總平面圖第47頁(yè)前期主要工作辦理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司資質(zhì)辦理建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證取得土地使用權(quán)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)登記項(xiàng)目深度市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目定位策劃項(xiàng)目產(chǎn)品策劃項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)建筑方案審批辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理施工許可證第48頁(yè)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證

受理單位：成都市規(guī)劃局綜合處

受理時(shí)間：10個(gè)工作日

事前需辦理事項(xiàng)或所需主要資料：在成都市建委設(shè)計(jì)處、審圖中心辦理

施工圖審查(人防、消防、衛(wèi)生防疫、環(huán)境保護(hù)、綠化、交通、規(guī)劃

等審核)，17至22個(gè)工作日；

在成都市建委城建二處辦理市政設(shè)施配套費(fèi)核定單，3個(gè)工

作日；

在成都市文物管理部門(mén)辦理文物挖掘完成通知單；

在成都市建委建管處繳納報(bào)建費(fèi)用；

在成都市勘察設(shè)計(jì)院辦理正式坐標(biāo)放線資料。以成都市建設(shè)工程為例.取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》正、副本蓋有規(guī)劃管理技術(shù)專(zhuān)用章(騎縫章)建施總平面圖要求建設(shè)單位制作現(xiàn)場(chǎng)公告牌書(shū)面通知書(shū)第49頁(yè)前期主要工作辦理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司資質(zhì)辦理建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證取得土地使用權(quán)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)登記項(xiàng)目深度市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目定位策劃項(xiàng)目產(chǎn)品策劃項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)建筑方案審批辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理施工許可證第50頁(yè)辦理施工許可證

以成都市建設(shè)工程為例.受理單位：成都市建委建管處

受理時(shí)間：5個(gè)工作日

事前需辦理事項(xiàng)或所需主要資料：建設(shè)單位填寫(xiě)施工許可證申請(qǐng)

表；建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證；開(kāi)工條件

審查(表)；中標(biāo)通知書(shū)、施工協(xié)議及中標(biāo)立案(表)；施工圖審

查立案通知書(shū)；建設(shè)單位、施工單位、監(jiān)理單位三方會(huì)審合

格并蓋章施工組織設(shè)計(jì)原件；監(jiān)理公司資質(zhì)、營(yíng)業(yè)執(zhí)照和

差遣書(shū)，總監(jiān)證(原件壓證)、監(jiān)理證；項(xiàng)目經(jīng)理證(原件壓證);

質(zhì)監(jiān)立案手續(xù)；安監(jiān)立案手續(xù)；防雷手續(xù)；人防手續(xù)；文物

勘探手續(xù)；民工工資確保金；繳納規(guī)費(fèi)證明等。取得《建設(shè)工程施工許可證》第51頁(yè)前期其它工作施工現(xiàn)場(chǎng)水、電、路通和場(chǎng)地平整；市政設(shè)施接駁談判與協(xié)議；安排短期和長(zhǎng)期信貸；建設(shè)工程項(xiàng)目地名報(bào)批；工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)招標(biāo)辦理；設(shè)計(jì)方案評(píng)標(biāo)會(huì)召開(kāi)及設(shè)計(jì)單位中標(biāo)辦理；勘察招投標(biāo)與勘察單位中標(biāo)辦理；施工招標(biāo)辦理、施工監(jiān)理單位甄選；開(kāi)發(fā)項(xiàng)目保險(xiǎn)事宜洽談；編制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度表，預(yù)估鈔票流；檢查所有工程圖紙是否準(zhǔn)備就緒等。以上各項(xiàng)工作落實(shí)之后，即進(jìn)入建設(shè)階段第52頁(yè)中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序Step2.

前期工作Step3.建設(shè)階段Step4.租售階段Step1.投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析第53頁(yè)建設(shè)階段開(kāi)工前期準(zhǔn)備工作工程建設(shè)招投標(biāo)開(kāi)工手續(xù)辦理工程施工及完工驗(yàn)收建設(shè)工程所需開(kāi)工前期準(zhǔn)備工作和工程建設(shè)招投標(biāo)與開(kāi)工手續(xù)辦理在開(kāi)發(fā)前期已完成，本階段只包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑工程施工工程和完工驗(yàn)收。第54頁(yè)工程建設(shè)施工配套工程施工規(guī)劃、消防、防雷工程、人防工程、環(huán)境保護(hù)、綠化、衛(wèi)生防疫、電梯、市政基礎(chǔ)設(shè)施等驗(yàn)收，辦理工程質(zhì)量書(shū)，勘測(cè)院實(shí)測(cè)完工圖，房管局實(shí)測(cè)建筑面積，城建檔案館完工資料進(jìn)館并出具意見(jiàn)書(shū)辦理建設(shè)工程完工驗(yàn)收立案第55頁(yè)中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序Step2.

前期工作Step3.建設(shè)階段Step4.租售階段Step1.投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析第56頁(yè)租售階段項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)籌劃按揭貸款銀行確定辦理《商品房預(yù)(銷(xiāo))售許可證》及銷(xiāo)售項(xiàng)目立案委托中介代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷(xiāo)售與購(gòu)房者簽訂買(mǎi)賣(mài)契約制定《住宅質(zhì)量確保書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》居住小區(qū)物業(yè)接管綜合驗(yàn)收樓宇交付入住手續(xù)

產(chǎn)權(quán)初始登記及產(chǎn)權(quán)證辦理簽訂物業(yè)管理委托協(xié)議前期物業(yè)管理單位招投標(biāo)及經(jīng)營(yíng)資質(zhì)審批第57頁(yè)租售階段項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)籌劃按揭貸款銀行確定辦理《商品房預(yù)(銷(xiāo))售許可證》及銷(xiāo)售項(xiàng)目立案委托中介代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷(xiāo)售與購(gòu)房者簽訂買(mǎi)賣(mài)契約制定《住宅質(zhì)量確保書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》居住小區(qū)物業(yè)接管綜合驗(yàn)收樓宇交付入住手續(xù)

產(chǎn)權(quán)初始登記及產(chǎn)權(quán)證辦理簽訂物業(yè)管理委托協(xié)議前期物業(yè)管理單位招投標(biāo)及經(jīng)營(yíng)資質(zhì)審批第58頁(yè)針對(duì)營(yíng)銷(xiāo)工作市場(chǎng)調(diào)查目標(biāo)客戶深度定位項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)及開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售排期項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)定位項(xiàng)目整合營(yíng)銷(xiāo)策略項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)籌劃

第59頁(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)籌劃

項(xiàng)目?jī)r(jià)格體系制定項(xiàng)目廣告推廣策略營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行項(xiàng)目活動(dòng)推廣策略項(xiàng)目媒體運(yùn)用策略第60頁(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)籌劃

項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)總體思緒銷(xiāo)售節(jié)奏控制分階段銷(xiāo)售計(jì)劃與策略分階段推廣策略整合營(yíng)銷(xiāo)策略第61頁(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)籌劃

廣告跟進(jìn)和監(jiān)控銷(xiāo)售執(zhí)行與工程進(jìn)度配合營(yíng)銷(xiāo)組織管理制定銷(xiāo)售隊(duì)伍組建與培訓(xùn)營(yíng)銷(xiāo)

執(zhí)行開(kāi)盤(pán)執(zhí)行方案與準(zhǔn)備第62頁(yè)租售階段項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)籌劃按揭貸款銀行確定辦理《商品房預(yù)(銷(xiāo))售許可證》及銷(xiāo)售項(xiàng)目立案委托中介代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷(xiāo)售與購(gòu)房者簽訂買(mǎi)賣(mài)契約制定《住宅質(zhì)量確保書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》居住小區(qū)物業(yè)接管綜合驗(yàn)收樓宇交付入住手續(xù)

產(chǎn)權(quán)初始登記及產(chǎn)權(quán)證辦理簽訂物業(yè)管理委托協(xié)議前期物業(yè)管理單位招投標(biāo)及經(jīng)營(yíng)資質(zhì)審批第63頁(yè)辦理商品房預(yù)(銷(xiāo))售許可證

以成都市建設(shè)工程為例.受理單位：成都市房管局產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處

受理時(shí)間：3個(gè)工作日

所需主要資料：項(xiàng)目工程進(jìn)度要求(多層主體完工；有地下室電梯建筑，施

工進(jìn)度達(dá)成±0.000，無(wú)地下室電梯建筑，施工進(jìn)度達(dá)成一層頂部)

法人授權(quán)委托書(shū)；地址、門(mén)牌號(hào)證明；

填寫(xiě)商品房預(yù)售登記申請(qǐng)表；

國(guó)有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃用地許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證

及蓋騎縫章規(guī)劃總平面圖、建設(shè)工程施工許可證(核原件交復(fù)印件)；

開(kāi)發(fā)公司資質(zhì)證書(shū)、營(yíng)業(yè)執(zhí)照(核原件交復(fù)印件)；

商品房預(yù)售方案(應(yīng)說(shuō)明預(yù)售商品房位置、面積、完工交付日期、

銷(xiāo)售計(jì)劃等內(nèi)容)；

預(yù)售面積測(cè)算資料。取得《商品房預(yù)(銷(xiāo))售許可證》第64頁(yè)租售階段項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)籌劃按揭貸款銀行確定辦理《商品房預(yù)(銷(xiāo))售許可證》及銷(xiāo)售項(xiàng)目立案委托中介代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷(xiāo)售與購(gòu)房者簽訂買(mǎi)賣(mài)契約制定《住宅質(zhì)量確保書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》居住小區(qū)物業(yè)接管綜合驗(yàn)收樓宇交付入住手續(xù)

產(chǎn)權(quán)初始登記及產(chǎn)權(quán)證辦理簽訂物業(yè)管理委托協(xié)議前期物業(yè)管