會館建館可行性分析報告人飄洋過海,來加拿大打拼定居,可朔自上世紀(jì)五十年代,幾乎歷經(jīng)超越半世紀(jì)的歷史;尤以多倫多地區(qū)的同鄉(xiāng)前輩,更早已在第二次世界大戰(zhàn)以前,就有眾多的移民卓越事跡記載.有鑑於**同鄉(xiāng)移民的卓越歷程 ,在多倫多建構(gòu)一個 **人精神團結(jié)向心的地點指標(biāo) ,一方面可在自己的活動中心舉辦交流活動 ,努力融入加拿大的主流社會 ;另一方面也可見證 **人在海外胼手胝足的經(jīng)驗傳承 ,加強連絡(luò)感情增進團結(jié) , 建造一棟**會舘的構(gòu)想乃為同鄉(xiāng)眾所祈愿為了冀祈 **會舘建館之規(guī)劃工作有所依據(jù) ,更為順利可行,**會舘建館委員會乃擬議本建館可行性分析 ,再經(jīng)同鄉(xiāng)深入研議,即可戮力進行**會舘建館之規(guī)劃設(shè)計工作 .至於建館之時程則以未來十五年為計畫期.建舘工作共分為三期包括 (1) 建館規(guī)劃期;(2) 建館設(shè)計及施工期;(3) 建館維護管理期 . 第一期包括可行性分析正在進行中, 第二期以四至五年至建館完成 . 第三期維護管理期 ,則為同鄉(xiāng)會會員對會舘保館護館傳承 ,是否成功之保證故本可行性分析,僅針對第一期:建舘前期規(guī)劃先行做分析討論而已.其后經(jīng)過初步可行性之結(jié)論,認(rèn)為可行,可再進行后續(xù)－1－之第二期設(shè)計施工及第三期之維護管理 .1-1 第一期: 建舘規(guī)劃期. A. 建舘目標(biāo)愿景建舘委員會初步可行性分析十個面向建舘草案之規(guī)劃設(shè)計調(diào)查調(diào)查分析自然人文景觀及使用者同鄉(xiāng)會會員之意愿 , 及認(rèn)購Condo之調(diào)查課題與策略規(guī)劃構(gòu)想(景觀規(guī)劃,產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟,風(fēng)俗文化,宗教信仰)設(shè)計草案依規(guī)劃目標(biāo)調(diào)查分析課題策略衍生之規(guī)劃構(gòu)想依規(guī)劃構(gòu)想衍生之設(shè)計主題完成設(shè)計草案認(rèn)可初步可行性分析十個面向之結(jié)論1-2 第二期: 建館設(shè)計施工期由設(shè)計草案進行設(shè)計圖施工詳圖及估價執(zhí)行招標(biāo),發(fā)包及簽約確定Condo預(yù)售之各種方式－2－可行性分析十個面向之詳細(xì)檢討回饋及確認(rèn)建舘財務(wù)計畫及確認(rèn)各項資金之調(diào)集支付執(zhí)行施工時程及預(yù)算品管完成施工計畫.1-3 第三期: 建舘維護管理期維護管理組織之委任維護管理重要項目(管理章程)之成文進行維護管理計畫貳 建舘規(guī)劃期2-1 建舘目標(biāo)愿景A.** 會舘為**人在多倫多活動 之中心, 具精神向心及象徵意義之指標(biāo) ,為表現(xiàn)**人融入加拿大主流社會之努力 ,及見證**人在海外胼手胝足奮斗經(jīng)驗之傳承 ,多倫多**人乃祈愿建造 **會舘.B.** 會舘,包括一棟二十遲高會舘 ,公寓(Condo) 一百單位,長青館一百單位 ,及景觀和停車場等附設(shè)設(shè)施 ,2-2 建舘委員會依2007-02-24 多倫多**同鄉(xiāng)會大會修正建舘委員會章程如下:當(dāng)屆會長副會長及財務(wù)委員為一年期當(dāng)然委員另外選出六名及兩名顧問(律師及會計師)為兩年期委員－3－連選得連任建舘委員會任務(wù)參閱章程及當(dāng)天記錄2-3 初步可行性分析十個面向十個面向1..環(huán)境面可行性,2. 經(jīng)濟面可行性,3.財務(wù)面 可行性,4.社會面 可行性,5. 技術(shù)面可行性 ,6. 法令面可行性 7. 經(jīng)營面可行性, 8. 政策面可行性,市場面可行性,10.風(fēng)險面可行性各面向之定性分析—參閱意愿調(diào)查2-4 調(diào)查與分析自然參閱意愿調(diào)查結(jié)果 3. 區(qū)位項人文交通狀態(tài)調(diào)查,參閱意愿調(diào)查結(jié)果4.需求項所有權(quán)經(jīng)營權(quán)及使用權(quán)之區(qū)別會舘之使用權(quán)經(jīng)營權(quán)及所有權(quán)乃非營利性Condo之所有權(quán)經(jīng)營權(quán)及使用權(quán)乃營利性其他空間經(jīng)營之租賃3. 募款小組之組織分析 :參閱附件－4－景觀參閱意愿調(diào)查結(jié)果 4.需求項D.使用者同鄉(xiāng)會會員之意愿調(diào)查結(jié)果 (2/22/07)1. 使用者同鄉(xiāng)會會員認(rèn)購調(diào)查包括 意愿 之價格 參與募款及會舘型態(tài)愿意認(rèn)購 未定但有意愿 擬議數(shù)量18戶10戶100戶房間數(shù)3BR4戶23%1戶10%3BR10戶2BR14777702BR751BR01BR101BR+Den01BR+Den5面積數(shù)600-800sf1BR+Den3－5－17 2 1BR+Densf800-10002BR73951BR600sf1001-12002BR+Den63312BR1,000sf1201&UP1623BR1,200sf不清楚16-價格愿意認(rèn)購 未定但有意愿購買 擬議數(shù)量18戶10戶戶－6－價格戶數(shù)%戶數(shù)%150K–200K1BR或2BR9503302BR75戶-250K5283301BR10戶-300K2113301BR+Den5戶-350K2111103BR10戶3. 區(qū)位愿意認(rèn)購 未定但有意愿 擬議數(shù)量18－7－戶10戶戶區(qū) 位 戶數(shù) % 戶數(shù) %MetroNE2戶111戶102BR75戶NW164401BR戶Central211( 1) 1BR+Den 5戶N2113BR10戶GTANE633110N211－8－220NW211220無意見16交通方便最重要18100需求項目愿意認(rèn)購戶需 求 戶數(shù) %戶數(shù) %出租 18 100 鄰近 TTC站公園公 車 大 商場 1478300 人 聚 會 空－9－間16希望儘快完成16圖書館1056自付水電熱管理費16游泳池739僅售給**同鄉(xiāng)16會客空間950托兒所16Sauna2－10－11 運 動 空間 16計算數(shù)據(jù)調(diào)查分析Condo一百單位面積1)3BR10戶x1,200=12,000sf(英遲)2)2BR75戶x1,000=75,0003)1BR10戶x600=6,0004)1BR+Den5戶x800=4,0005)公共及附屬空間面積5%=6,0006)Condo總樓地板面積103,0007)兩層地下停車場120－11－x350=42,0008)20位來訪客人地上停車位20x300(6,000)9)Condo總建筑樓地板面積:145,000sf會館面積1)600人會議室6,000sf包括 400人餐廳2) 兩 間 會 議室1,0003) 圖 書 室 50 x201,0004) 廚房5005) 廁所5006)辦公室及會議室50x201,000－12－會 舘 總 建 筑 樓 地 板 面 積 小 計=10,000sf7)60部車地上停車場60x300=18,00010位來訪客人地上停車位10x3003,0008)游泳池40x60(室外)2,400sf長青館一百單位面積(本項面積僅供未來估計開發(fā)總用地所需不計入建筑總面積)1)1BR60戶x600=36,000sq2)2BR40戶x800=32,0003)公共及附屬空間面積=6,0004)120停車－13－場=36,0005)10位來訪客人地上停車位10x300(3,000)6)長青館樓地板面積=110,000sf\4. 總樓地板面積 (GrossFloorArea)1) Condo145,000 sf會舘及停車場及游泳池 = 10,000. 會舘10,000停車場（室外地上） 21,000游泳池 ( 室外) 2,4003) 長 青館110,0004) 本 案 完 成 時 總 建 筑 面積 265,000sf－14－建筑面積(BuildingArea)1)Condo103,000/10=10,300sf/每層2)會舘10,000/1=10,0003)長青館110,000/10=11,0004)建筑物面積31,300sf\建筑基地用地1) 停 車 場 ( 地上) =30,000 sf2) 游 泳池 =2,4003) 建 筑 物 面積 =－15－31,300.4)景觀及道路用地=24,0005) 建 筑 用地 =87,700sf6)建蔽率31,300/87,700=35.70%7)總基地用地=2.13 Acs （英畝）如上得出 2.13Acs 應(yīng)可足敷使用,故擬以2.5英畝為本案之基地規(guī)劃尺度建造及土地費用(不含長青館,僅含HardCost,但未包括SoftCost)建造費用(費用為估計價,詳細(xì)值應(yīng)依當(dāng)時市場價格計算)1)Condo$150/sfx103,000=$15,450,000－16－2) Condo 地下停車場 $12,000 x 1201,440,0003)會舘$140/sfx10,000=1,400,0004)室外停車場$40/sfx30,000=1,200,0005)游泳池$225/sfx2,400=540,0006)長青館(暫不開發(fā)故不計入)7)景觀及道路=500,0008)地下水電給污水瓦斯工程=500,0009)建造費用=$21,030,000土地費用2.5 英－17－畝$ 2,500,000.3. 建 造 及 土 地 費 總 費用$ 23,530,000融資(Financing)1.同鄉(xiāng)會現(xiàn)有存款$300,0002.出售100間Condo100x200K=20,000,0003.長期低利貸款(1%)()4.CMHC加國政府貸款()5.同鄉(xiāng)會籌集募款或政府補助=3,500,000本案可用融資=$23,800,000－18－2-5. 課題與策略課題一:如何:取得最佳融資及募款策略:1. 利用會員與銀行之良好關(guān)系申請低利貸款2..請求**政府及安省 政府補助3. 募款委員會設(shè)定募款目標(biāo)及時間表 (兩年內(nèi)完成.密集舉辦募款活動B.課題二:如何說服會員推廣認(rèn)購Condo事宜策略:1. 第一期可行性分析報告經(jīng)確認(rèn)可行后應(yīng)儘速購入圡地進行規(guī)劃設(shè)計如能取得圡地應(yīng)請募款委員會擴大推廣任購C.課題 三: 如何獲得最佳設(shè)計及維護管理策略:1. 組成設(shè)計小組深入討論以便確認(rèn)初步可行性分析進行可行性分析第二期及第三期任務(wù)D.課題 四: 其他Option討論在十個面向之后的第四部分討論之2-6 規(guī)劃構(gòu)想規(guī)劃理念－19－強調(diào)多倫多**同鄉(xiāng)會組織的任務(wù)與愿景運用景觀規(guī)劃設(shè)計模式—由下而上的原理(gegen stromprinzip)建構(gòu)一個具有**鄉(xiāng)土主體意識特色之景觀規(guī)劃設(shè)計具備產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟,自主之經(jīng)濟,免於財務(wù)及維護管理之困境努力將**人的歷史文化融入加拿大主流社會加強**人在宗教信仰的靈性B.規(guī)劃 設(shè)計之主題表達(dá)規(guī)劃目標(biāo),調(diào)查分析及課題策略所衍生之設(shè)計主題強烈表現(xiàn)規(guī)劃理念的內(nèi)含要義2-7 設(shè)計草案 ( 草圖可依基地之區(qū)位做不同之設(shè)計 )參. 認(rèn)可進行初步可行性分析十個面向之結(jié)論3-1. 環(huán)境面可行性A.同鄉(xiāng)會會員意愿調(diào)查之普遍性有待加強 , 一般調(diào)查應(yīng)有全體會員中 50%之回報數(shù),獲得回報數(shù) 50%為準(zhǔn),本次調(diào)查未達(dá)基本數(shù)尚須加強B.根據(jù)同鄉(xiāng)會會員意愿調(diào)查指出 MetroNE,NW及GTA(市郊)NE,NW及－20－Central 最受歡迎.C.當(dāng)然交通方便的區(qū)位最為重要3-2. 經(jīng)濟面可行性A.Condo 價位以20萬為最受歡迎B.本案擬議2BR應(yīng)該佔有75戶,1BR佔15戶,3BR佔10戶C.Condo 為十層,附加兩層地下停車場包括 20位訪客用共有120位會館有一層20遲高,除適合同鄉(xiāng)會務(wù)之使用外,還具備多功能用途空間.會館停車場及游泳池為地上及室外3-3. 財務(wù)面可行性A.儘量取得低利或免利貸款 . 依初步調(diào)查結(jié)果資金與建筑費用應(yīng)可平衡找尋**及加國政府(CMHC)優(yōu)利融資3-4. 社會面可行性A.Condo應(yīng)售與一般市民 ,并無特定族群之分但未來Condo轉(zhuǎn)售可能必須鼓勵售給我同鄉(xiāng)會會員3-5. 技術(shù)面可行性A.全部規(guī)劃 設(shè)計皆依據(jù) OntarioBuildingCode 及當(dāng)?shù)兀?1－ZoningBylaw 之規(guī)定B.同鄉(xiāng)會會員人才眾多 ,各式各樣技術(shù)及 Sale 之人才,皆應(yīng)參與.3-6. 法令面可行性A.針對法令方面 , 同鄉(xiāng)會會員中之律師 ,會計師及建筑師應(yīng)該各施其職B.尤其律師應(yīng)就 Condo及會館之所有權(quán)經(jīng)營權(quán)及使用權(quán)加以檢核C.有關(guān)SecurityAct 之配套法令應(yīng)予納入考量3-7. 經(jīng)營面可行性組織維護管理委員會及設(shè)立管理規(guī)程以便執(zhí)行經(jīng)營大計應(yīng)妥善經(jīng)營基地上之產(chǎn)業(yè),如托兒所或空間出租,以保證財務(wù)收支的平衡3-8. 政策面可行性A.配合加國政府 AffordableHousingProgram 的政策B 應(yīng)隨時注意.OntarioHousing 及CMHC的政策變動3-9. 市場面可行性A.本規(guī)劃每單位售價 20萬,對應(yīng)於現(xiàn)有 Condo市場價格25萬, 即平均價位在$350/SF; 應(yīng)甚有競爭性－22－B.目前市場競爭的要點仍在區(qū)位的選擇 ,儘快找到一塊理想的基地是本報告后的要務(wù)之一.C.因本案系由同鄉(xiāng)會主導(dǎo) ,可省卻最少 15%費用包括Commission,Promotion 及Profit 等,望同鄉(xiāng)多多支持購買 ,以便可以早日進行本案 .3-1