房地產(chǎn)法學(xué)房地產(chǎn)法學(xué)1第一講房地產(chǎn)法緒論一、房地產(chǎn)與物、estate二、房地關(guān)系三、房地產(chǎn)的特征四、土地的基本問(wèn)題五、房地產(chǎn)法與物權(quán)法六、房地產(chǎn)法律體系第一講房地產(chǎn)法緒論一、房地產(chǎn)與物、estate2一、房地產(chǎn)與物、estate房地產(chǎn)在物的分類體系中的定位一、房地產(chǎn)與物、estate房地產(chǎn)在物的分類體系中的定位3一、房地產(chǎn)與物、estate房地產(chǎn)在物的分類體系中的定位房地產(chǎn)與estate并非對(duì)稱的概念一、房地產(chǎn)與物、estate房地產(chǎn)在物的分類體系中的定位4二、房地關(guān)系房屋與土地為兩個(gè)獨(dú)立的物二、房地關(guān)系房屋與土地為兩個(gè)獨(dú)立的物5二、房地關(guān)系房屋與土地為兩個(gè)獨(dú)立的物房屋與土地之間存在著密不可分的關(guān)系

1、從實(shí)物形態(tài)看；2、從權(quán)屬關(guān)系看；3、從價(jià)格構(gòu)成看；4、從處分方式看。二、房地關(guān)系房屋與土地為兩個(gè)獨(dú)立的物6二、房地關(guān)系房屋與土地為兩個(gè)獨(dú)立的物房屋與土地之間存在著密不可分的關(guān)系

1、從實(shí)物形態(tài)看；2、從權(quán)屬關(guān)系看；3、從價(jià)格構(gòu)成看；4、從處分方式看。房地分離vs.房地一體二、房地關(guān)系房屋與土地為兩個(gè)獨(dú)立的物7三、房地產(chǎn)的特征永久性三、房地產(chǎn)的特征永久性8三、房地產(chǎn)的特征永久性固定性和安全性三、房地產(chǎn)的特征永久性9三、房地產(chǎn)的特征永久性固定性和安全性特定性三、房地產(chǎn)的特征永久性10三、房地產(chǎn)的特征永久性固定性和安全性特定性必要性和供給有限性三、房地產(chǎn)的特征永久性11三、房地產(chǎn)的特征永久性固定性和安全性特定性必要性和供給有限性資本價(jià)值三、房地產(chǎn)的特征永久性12四、土地的基本問(wèn)題土地的分類

《土地管理法》第4條規(guī)定：“國(guó)家實(shí)行土地用途管制制度。國(guó)家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對(duì)耕地實(shí)行特殊保護(hù)。……”

農(nóng)用地指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等。

建設(shè)用地是指直接用于建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地。

未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地，包括荒地。四、土地的基本問(wèn)題土地的分類13四、土地的基本問(wèn)題城市土地和農(nóng)村土地四、土地的基本問(wèn)題城市土地和農(nóng)村土地14四、土地的基本問(wèn)題城市土地和農(nóng)村土地公益用地和私益用地四、土地的基本問(wèn)題城市土地和農(nóng)村土地15四、土地的基本問(wèn)題城市土地和農(nóng)村土地公益用地和私益用地土地所有權(quán)屬四、土地的基本問(wèn)題城市土地和農(nóng)村土地16四、土地的基本問(wèn)題城市土地和農(nóng)村土地公益用地和私益用地土地所有權(quán)屬

思考：集體土地所有權(quán)的主體問(wèn)題四、土地的基本問(wèn)題城市土地和農(nóng)村土地17四、土地的基本問(wèn)題城市土地和農(nóng)村土地公益用地和私益用地土地所有權(quán)屬

思考：集體土地所有權(quán)的主體問(wèn)題土地的集中所有和分散利用四、土地的基本問(wèn)題城市土地和農(nóng)村土地18五、房地產(chǎn)法與物權(quán)法房地產(chǎn)法既調(diào)整平等主體之間的民事關(guān)系，又調(diào)整縱向的行政管理關(guān)系，具有復(fù)合性。物權(quán)法既調(diào)整動(dòng)產(chǎn)法律關(guān)系，又調(diào)整不動(dòng)產(chǎn)法律關(guān)系，但以后者為重。房地產(chǎn)法與物權(quán)法之間存在交叉關(guān)系。五、房地產(chǎn)法與物權(quán)法房地產(chǎn)法既調(diào)整平等主體之間的民事關(guān)系，又19六、房地產(chǎn)法律體系《憲法》第10條規(guī)定：“城市土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山也屬于集體所有。國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征用。任何組織或者個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓。一切使用土地的組織和個(gè)人必須合理地利用土地。”《憲法》第13條第1款規(guī)定：“國(guó)家保護(hù)公民的合法收入、儲(chǔ)蓄、房屋和其他合法財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)。”《憲法》第39條規(guī)定：“中華人民共和國(guó)公民的住宅不受侵犯。禁止非法搜查或非法侵入公民的住宅?！绷?、房地產(chǎn)法律體系《憲法》第10條規(guī)定：“城市土地屬于國(guó)家所20第二講農(nóng)村土地問(wèn)題一、集體土地所有權(quán)存在缺陷二、集體土地征用過(guò)程中存在的問(wèn)題三、農(nóng)村宅基地利用存在的問(wèn)題第二講農(nóng)村土地問(wèn)題一、集體土地所有權(quán)存在缺陷21一、集體土地所有權(quán)存在缺陷集體土地使用權(quán)不能有償出讓一、集體土地所有權(quán)存在缺陷集體土地使用權(quán)不能有償出讓22一、集體土地所有權(quán)存在缺陷集體土地使用權(quán)不能有償出讓現(xiàn)行集體土地使用權(quán)不可流轉(zhuǎn)制度的形成

1988年修憲（第10條第四款）：“任何組織或者個(gè)人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地?！?/p>

“任何組織或者個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓?！?/p>

一、集體土地所有權(quán)存在缺陷集體土地使用權(quán)不能有償出讓23一、集體土地所有權(quán)存在缺陷集體土地使用權(quán)不能有償出讓現(xiàn)行集體土地使用權(quán)不可流轉(zhuǎn)制度的形成

1988年修改《土地管理法》：“國(guó)有土地和集體所有的土地的使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的具體辦法，由國(guó)務(wù)院另行規(guī)定?！?/p>

1990年國(guó)務(wù)院出臺(tái)《國(guó)有城鎮(zhèn)土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》：只解決了國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓問(wèn)題，而沒(méi)有解決、之后也沒(méi)有頒布新法規(guī)解決集體土地轉(zhuǎn)讓問(wèn)題。

一、集體土地所有權(quán)存在缺陷集體土地使用權(quán)不能有償出讓24一、集體土地所有權(quán)存在缺陷集體土地使用權(quán)不能有償出讓現(xiàn)行集體土地使用權(quán)不可流轉(zhuǎn)制度的形成1998年對(duì)《土地管理法》的修訂：刪除了原第二條第四款（即國(guó)有土地和集體所有的土地的使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓），改為“國(guó)家為公共利益的需要，可以依法對(duì)集體所有的土地實(shí)行征用。”第43條確立了進(jìn)行建設(shè)只能使用國(guó)有土地原則，農(nóng)村土地必須先征收為國(guó)有再用于建設(shè)目的第63條確立了農(nóng)村土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓的原則。一、集體土地所有權(quán)存在缺陷集體土地使用權(quán)不能有償出讓25一、集體土地所有權(quán)存在缺陷集體土地使用權(quán)不能有償出讓現(xiàn)行集體土地使用權(quán)不可流轉(zhuǎn)制度的形成允許土地使用權(quán)自由出讓是否會(huì)導(dǎo)致耕地流失？一、集體土地所有權(quán)存在缺陷集體土地使用權(quán)不能有償出讓26一、集體土地所有權(quán)存在缺陷集體土地使用權(quán)不能有償出讓現(xiàn)行集體土地使用權(quán)不可流轉(zhuǎn)制度的形成允許土地使用權(quán)自由出讓是否會(huì)導(dǎo)致耕地流失？用途管制是對(duì)私權(quán)的限制，而不是取消私權(quán)用途管制制度恰恰為農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)提供了保障一、集體土地所有權(quán)存在缺陷集體土地使用權(quán)不能有償出讓27一、集體土地所有權(quán)存在缺陷集體土地使用權(quán)不能有償出讓現(xiàn)行集體土地使用權(quán)不可流轉(zhuǎn)制度的形成允許土地使用權(quán)自由出讓是否會(huì)導(dǎo)致耕地流失？允許土地使用權(quán)自由出讓是否會(huì)導(dǎo)致土地兼并？一、集體土地所有權(quán)存在缺陷集體土地使用權(quán)不能有償出讓28一、集體土地所有權(quán)存在缺陷集體土地使用權(quán)不能有償出讓現(xiàn)行集體土地使用權(quán)不可流轉(zhuǎn)制度的形成允許土地使用權(quán)自由出讓是否會(huì)導(dǎo)致耕地流失？允許土地使用權(quán)自由出讓是否會(huì)導(dǎo)致土地兼并？農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)與農(nóng)民生存發(fā)展一、集體土地所有權(quán)存在缺陷集體土地使用權(quán)不能有償出讓29一、集體土地所有權(quán)存在缺陷集體土地使用權(quán)不能有償出讓現(xiàn)行集體土地使用權(quán)不可流轉(zhuǎn)制度的形成允許土地使用權(quán)自由出讓是否會(huì)導(dǎo)致耕地流失？允許土地使用權(quán)自由出讓是否會(huì)導(dǎo)致土地兼并？農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)與農(nóng)民生存發(fā)展賦予農(nóng)民完整土地所有權(quán)的意義：以九星為例一、集體土地所有權(quán)存在缺陷集體土地使用權(quán)不能有償出讓30一、集體土地所有權(quán)存在缺陷賦予農(nóng)民完整土地所有權(quán)的意義：以九星為例

上海閔行區(qū)九星村位于上海西南，全村人口近3800人；上世紀(jì)90年代初，全村勞均年收入不足3000元；全村土地在被征用2600多畝后，最后只剩下1600畝。一、集體土地所有權(quán)存在缺陷賦予農(nóng)民完整土地所有權(quán)的意義：以九31一、集體土地所有權(quán)存在缺陷賦予農(nóng)民完整土地所有權(quán)的意義：以九星為例

如今的九星成為了華東地區(qū)最大的市場(chǎng)村；九星綜合市場(chǎng)建筑面積60萬(wàn)平方米，營(yíng)業(yè)用房1萬(wàn)多間，分設(shè)22個(gè)專業(yè)區(qū)域，經(jīng)營(yíng)500多個(gè)大類10萬(wàn)多種商品，年?duì)I業(yè)額超過(guò)100億元；2005年，九星村實(shí)現(xiàn)收益3．3億元，凈利潤(rùn)1．8億元，繳納國(guó)家稅款8500萬(wàn)元；2005年，九星村被評(píng)為“中國(guó)十大名村”，2006年又被命名為“中國(guó)特色村”，它的支部書(shū)記、村委會(huì)主任吳恩富也被評(píng)為2004年“全國(guó)十大杰出村官”之一。

一、集體土地所有權(quán)存在缺陷賦予農(nóng)民完整土地所有權(quán)的意義：以九32一、集體土地所有權(quán)存在缺陷集體土地使用權(quán)不能有償出讓現(xiàn)行集體土地使用權(quán)不可流轉(zhuǎn)制度的形成允許土地使用權(quán)自由出讓是否會(huì)導(dǎo)致耕地流失？允許土地使用權(quán)自由出讓是否會(huì)導(dǎo)致土地兼并？農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)與農(nóng)民生存發(fā)展賦予農(nóng)民完整土地所有權(quán)的意義：以九星為例一、集體土地所有權(quán)存在缺陷集體土地使用權(quán)不能有償出讓33二、土地征用中存在的問(wèn)題對(duì)“公共利益”概念的界定存在誤區(qū)

《土地管理法》第2條第四款規(guī)定：“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依法對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償”。《土地管理法》第43條規(guī)定：“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地；……依法申請(qǐng)使用的國(guó)有土地包括國(guó)家所有的土地和國(guó)家征收的原屬于農(nóng)民集體所有的土地。”二、土地征用中存在的問(wèn)題對(duì)“公共利益”概念的界定存在誤區(qū)34二、土地征用中存在的問(wèn)題對(duì)“公共利益”概念的界定存在誤區(qū)一項(xiàng)研究表明，某省11個(gè)縣1992年的200個(gè)最大用地項(xiàng)目中，屬于公益事業(yè)的僅占42項(xiàng)，占21％，屬政府機(jī)關(guān)的10項(xiàng)，占5％，而以盈利為目的的公司、企業(yè)148項(xiàng)，占74％，其中房地產(chǎn)項(xiàng)目35項(xiàng)，占18％。截止2003年2月底，國(guó)土資源部清查各類開(kāi)發(fā)區(qū)6015個(gè)，這些開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃面積達(dá)3.54萬(wàn)平方公里，大大超過(guò)了現(xiàn)有城鎮(zhèn)建設(shè)用地總量。據(jù)十個(gè)?。ㄊ袇^(qū)）的統(tǒng)計(jì)，在458.1萬(wàn)畝園區(qū)實(shí)際用地中，未經(jīng)依法批準(zhǔn)的用地占68.7%。二、土地征用中存在的問(wèn)題對(duì)“公共利益”概念的界定存在誤區(qū)35二、土地征用中存在的問(wèn)題對(duì)“公共利益”概念的界定存在誤區(qū)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不合理二、土地征用中存在的問(wèn)題對(duì)“公共利益”概念的界定存在誤區(qū)36二、土地征用中存在的問(wèn)題對(duì)“公共利益”概念的界定存在誤區(qū)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不合理

補(bǔ)償費(fèi)的組成：土地補(bǔ)償費(fèi)農(nóng)民集體安置補(bǔ)助費(fèi)地上附著物附著物及青苗所有人青苗補(bǔ)償費(fèi)

二、土地征用中存在的問(wèn)題對(duì)“公共利益”概念的界定存在誤區(qū)37二、土地征用中存在的問(wèn)題征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不合理《土地管理法》第47條規(guī)定：“征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償?！魇崭氐耐恋匮a(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。……每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過(guò)被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍?！勒毡緱l第二款的規(guī)定支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。但是，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過(guò)土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍?！倍?、土地征用中存在的問(wèn)題征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不合理38二、土地征用中存在的問(wèn)題征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不合理問(wèn)題一：征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)游離于土地市場(chǎng)價(jià)格之外；問(wèn)題二：征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)較土地實(shí)際產(chǎn)出價(jià)值而言往往失真；問(wèn)題三：征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)無(wú)法解決土地增值分配不合理問(wèn)題。二、土地征用中存在的問(wèn)題征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不合理39二、土地征用中存在的問(wèn)題征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不合理

德國(guó)的征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：補(bǔ)償范圍包括：土地和其他標(biāo)的物的權(quán)利損失、營(yíng)業(yè)損失以及征收標(biāo)的物上的一切附帶損失。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：（1）土地和其他標(biāo)的物的權(quán)利損失補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)，為土地或其他標(biāo)的物在征收機(jī)關(guān)裁定征收申請(qǐng)當(dāng)日的移轉(zhuǎn)價(jià)值或市場(chǎng)價(jià)值。（2）營(yíng)業(yè)損失的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，為在其他土地上投資可獲得的同等受益。（3）征收標(biāo)的物上的一切附帶損失的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

二、土地征用中存在的問(wèn)題征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不合理40二、土地征用中存在的問(wèn)題征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不合理

美國(guó)的征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：補(bǔ)償范圍包括：土地所有者的財(cái)產(chǎn)損失以及因征收而導(dǎo)致的鄰近土地經(jīng)營(yíng)者的損失。財(cái)產(chǎn)損失補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：財(cái)產(chǎn)的現(xiàn)有價(jià)值和該財(cái)產(chǎn)未來(lái)盈利的折扣價(jià)格。補(bǔ)償數(shù)額依他們各自的所有權(quán)來(lái)確定。二、土地征用中存在的問(wèn)題征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不合理41二、土地征用中存在的問(wèn)題對(duì)“公共利益”概念的界定存在誤區(qū)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不合理補(bǔ)償收益主體不明確，補(bǔ)償截留現(xiàn)象嚴(yán)重二、土地征用中存在的問(wèn)題對(duì)“公共利益”概念的界定存在誤區(qū)42二、土地征用中存在的問(wèn)題補(bǔ)償收益主體不明確，補(bǔ)償截留現(xiàn)象嚴(yán)重《土地管理法》第10條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營(yíng)、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營(yíng)、管理?！?/p>

二、土地征用中存在的問(wèn)題補(bǔ)償收益主體不明確，補(bǔ)償截留現(xiàn)象嚴(yán)重43二、土地征用中存在的問(wèn)題對(duì)“公共利益”概念的界定存在誤區(qū)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不合理補(bǔ)償收益主體不明確，補(bǔ)償截留現(xiàn)象嚴(yán)重補(bǔ)償程序不完善、欠缺司法救濟(jì)二、土地征用中存在的問(wèn)題對(duì)“公共利益”概念的界定存在誤區(qū)44二、土地征用中存在的問(wèn)題對(duì)“公共利益”概念的界定存在誤區(qū)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不合理補(bǔ)償收益主體不明確，補(bǔ)償截留現(xiàn)象嚴(yán)重補(bǔ)償程序不完善、欠缺司法救濟(jì)二、土地征用中存在的問(wèn)題對(duì)“公共利益”概念的界定存在誤區(qū)45二、土地征用中存在的問(wèn)題補(bǔ)償程序不完善、欠缺司法救濟(jì)《土地管理法》第16條規(guī)定：“土地所有權(quán)和使用權(quán)爭(zhēng)議，由當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，由人民政府處理。單位之間的爭(zhēng)議，由縣級(jí)以上人民政府處理；個(gè)人之間、個(gè)人與單位之間的爭(zhēng)議，由鄉(xiāng)級(jí)人民政府或者縣級(jí)以上人民政府處理。當(dāng)事人對(duì)有關(guān)人民政府的處理決定不服的，可以自接到處理決定通知之日起三十日內(nèi)，向人民法院起訴。在土地所有權(quán)和使用權(quán)爭(zhēng)議解決前，任何一方不得改變土地利用現(xiàn)狀?！?/p>

二、土地征用中存在的問(wèn)題補(bǔ)償程序不完善、欠缺司法救濟(jì)46二、土地征用中存在的問(wèn)題對(duì)“公共利益”概念的界定存在誤區(qū)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不合理補(bǔ)償收益主體不明確，補(bǔ)償截留現(xiàn)象嚴(yán)重補(bǔ)償程序不完善、欠缺司法救濟(jì)導(dǎo)致耕地大量流失二、土地征用中存在的問(wèn)題對(duì)“公共利益”概念的界定存在誤區(qū)47二、土地征用中存在的問(wèn)題導(dǎo)致耕地大量流失《土地管理法》第四十五條第三款規(guī)定：“征用農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)依照本法第四十條的規(guī)定先行辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批。其中，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，同時(shí)辦理征地審批手續(xù)，不再另行辦理征地審批；經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府在征地批準(zhǔn)權(quán)限內(nèi)批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，同時(shí)辦理征地審批手續(xù)，不再另行辦理征地審批，超過(guò)征地批準(zhǔn)權(quán)限的，應(yīng)當(dāng)依照本條第一款的規(guī)定另行辦理征地審批?！倍⑼恋卣饔弥写嬖诘膯?wèn)題導(dǎo)致耕地大量流失48二、土地征用中存在的問(wèn)題對(duì)“公共利益”概念的界定存在誤區(qū)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不合理補(bǔ)償收益主體不明確，補(bǔ)償截留現(xiàn)象嚴(yán)重補(bǔ)償程序不完善、欠缺司法救濟(jì)導(dǎo)致耕地大量流失對(duì)非法占地行為的處罰力度過(guò)輕二、土地征用中存在的問(wèn)題對(duì)“公共利益”概念的界定存在誤區(qū)49二、土地征用中存在的問(wèn)題對(duì)非法占地行為的處罰力度過(guò)輕

今年以來(lái)，全國(guó)已發(fā)現(xiàn)違法占用土地案件4.69萬(wàn)件，結(jié)案2.78萬(wàn)件。然而，只有193人受到行政處分，62名違法責(zé)任人被移送司法機(jī)關(guān)，16人被追究刑事責(zé)任，受處罰率僅為千分之幾。

二、土地征用中存在的問(wèn)題對(duì)非法占地行為的處罰力度過(guò)輕50三、農(nóng)村宅基地利用存在的問(wèn)題（一）農(nóng)村宅基地基本制度權(quán)利主體：農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員和符合一定條件的城鎮(zhèn)居民（主要是已經(jīng)取得城鎮(zhèn)戶口的原集體經(jīng)濟(jì)組織的成員）宅基地使用權(quán)的性質(zhì)：建設(shè)用地使用權(quán)；用益物權(quán)取得：農(nóng)村村民住宅用地，應(yīng)經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，應(yīng)依法辦理審批手續(xù)。來(lái)源：農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地三、農(nóng)村宅基地利用存在的問(wèn)題（一）農(nóng)村宅基地基本制度51三、農(nóng)村宅基地利用存在的問(wèn)題（一）農(nóng)村宅基地基本制度限制：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，農(nóng)村村民出賣、出租住房后，在申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。性質(zhì)：具有一定的福利性三、農(nóng)村宅基地利用存在的問(wèn)題（一）農(nóng)村宅基地基本制度52三、農(nóng)村宅基地利用存在的問(wèn)題（二）宅基地使用制度存在的問(wèn)題宅基地不良擴(kuò)張現(xiàn)象嚴(yán)重三、農(nóng)村宅基地利用存在的問(wèn)題（二）宅基地使用制度存在的問(wèn)題53三、農(nóng)村宅基地利用存在的問(wèn)題（二）宅基地使用制度存在的問(wèn)題宅基地不良擴(kuò)張現(xiàn)象嚴(yán)重

對(duì)河南省、湖北省、安徽省抽取了16個(gè)村莊8330戶農(nóng)民家庭進(jìn)行調(diào)查的數(shù)據(jù)顯示：村莊內(nèi)空閑地、破舊宅基地共有670宗，面積為346599平方米，占調(diào)查宅基地總面積的18.6%，目前全國(guó)2.4億畝村莊建設(shè)用地中，“空心村”內(nèi)老宅基地閑置面積約占10%～15%。

三、農(nóng)村宅基地利用存在的問(wèn)題（二）宅基地使用制度存在的問(wèn)題54三、農(nóng)村宅基地利用存在的問(wèn)題（二）宅基地使用制度存在的問(wèn)題宅基地不良擴(kuò)張現(xiàn)象嚴(yán)重宅基地隱性流轉(zhuǎn)嚴(yán)重三、農(nóng)村宅基地利用存在的問(wèn)題（二）宅基地使用制度存在的問(wèn)題55三、農(nóng)村宅基地利用存在的問(wèn)題（二）宅基地使用制度存在的問(wèn)題宅基地不良擴(kuò)張現(xiàn)象嚴(yán)重宅基地隱性流轉(zhuǎn)嚴(yán)重農(nóng)村住宅用地管理混亂三、農(nóng)村宅基地利用存在的問(wèn)題（二）宅基地使用制度存在的問(wèn)題56解決農(nóng)村土地問(wèn)題的路徑解決農(nóng)村土地問(wèn)題的路徑57一、落實(shí)農(nóng)民集體土地所有權(quán)，讓農(nóng)民成為農(nóng)民（一）農(nóng)村集體土地國(guó)有化方案批判

國(guó)有化的缺陷：

缺陷一：繼續(xù)導(dǎo)致政府行政權(quán)力和所有權(quán)不分缺陷二：繼續(xù)導(dǎo)致財(cái)富向國(guó)家的集中缺陷三：繼續(xù)維持政府對(duì)土地的自我監(jiān)督局面缺陷四：國(guó)家負(fù)擔(dān)不起農(nóng)村發(fā)展的壓力一、落實(shí)農(nóng)民集體土地所有權(quán)，讓農(nóng)民成為農(nóng)民（一）農(nóng)村集體土地58一、落實(shí)農(nóng)民集體土地所有權(quán)，讓農(nóng)民成為農(nóng)民（一）農(nóng)村集體土地國(guó)有化方案批判（二）集體所有土地邊界問(wèn)題：客體問(wèn)題

主要問(wèn)題是不同層級(jí)的主體之間的邊界問(wèn)題一、落實(shí)農(nóng)民集體土地所有權(quán)，讓農(nóng)民成為農(nóng)民（一）農(nóng)村集體土地59一、落實(shí)農(nóng)民集體土地所有權(quán)，讓農(nóng)民成為農(nóng)民（一）農(nóng)村集體土地國(guó)有化方案批判（二）集體所有土地邊界問(wèn)題：客體問(wèn)題（三）落實(shí)集體所有權(quán)的權(quán)利內(nèi)容：內(nèi)容問(wèn)題

一、落實(shí)農(nóng)民集體土地所有權(quán)，讓農(nóng)民成為農(nóng)民（一）農(nóng)村集體土地60一、落實(shí)農(nóng)民集體土地所有權(quán)，讓農(nóng)民成為農(nóng)民（一）農(nóng)村集體土地國(guó)有化方案批判（二）集體所有土地邊界問(wèn)題：客體問(wèn)題（三）落實(shí)集體所有權(quán)的權(quán)利內(nèi)容：內(nèi)容問(wèn)題（四）農(nóng)民集體所有權(quán)的行使：主體問(wèn)題

一、落實(shí)農(nóng)民集體土地所有權(quán)，讓農(nóng)民成為農(nóng)民（一）農(nóng)村集體土地61一、落實(shí)農(nóng)民集體土地所有權(quán)，讓農(nóng)民成為農(nóng)民（四）農(nóng)民集體所有權(quán)的行使：主體問(wèn)題

《土地管理法》第10條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營(yíng)、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營(yíng)、管理?！币?、落實(shí)農(nóng)民集體土地所有權(quán)，讓農(nóng)民成為農(nóng)民（四）農(nóng)民集體所有62一、落實(shí)農(nóng)民集體土地所有權(quán)，讓農(nóng)民成為農(nóng)民（一）農(nóng)村集體土地國(guó)有化方案批判（二）集體所有土地邊界問(wèn)題：客體問(wèn)題（三）落實(shí)集體所有權(quán)的權(quán)利內(nèi)容：內(nèi)容問(wèn)題（四）農(nóng)民集體所有權(quán)的行使：主體問(wèn)題

一、落實(shí)農(nóng)民集體土地所有權(quán)，讓農(nóng)民成為農(nóng)民（一）農(nóng)村集體土地63二、建立農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度需要解決的法律問(wèn)題（一）哪些集體土地可以流轉(zhuǎn)：土地的分類問(wèn)題

二、建立農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度需要解決的法律問(wèn)題（一）哪64二、建立農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度需要解決的法律問(wèn)題（一）哪些集體土地可以流轉(zhuǎn)：土地的分類問(wèn)題（二）存量建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)和增量建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)

二、建立農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度需要解決的法律問(wèn)題（一）哪65二、建立農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度需要解決的法律問(wèn)題（一）哪些集體土地可以流轉(zhuǎn)：土地的分類問(wèn)題（二）存量建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)和增量建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)（三）農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)出讓需要解決的具體法律問(wèn)題

二、建立農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度需要解決的法律問(wèn)題（一）哪66二、建立農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度需要解決的法律問(wèn)題（三）農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)出讓需要解決的具體法律問(wèn)題

1、土地使用權(quán)出讓人問(wèn)題2、土地使用權(quán)受讓人問(wèn)題3、使用權(quán)出讓方式4、出讓的期限及其續(xù)展問(wèn)題5、土地使用權(quán)的二級(jí)市場(chǎng)二、建立農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度需要解決的法律問(wèn)題（三）農(nóng)67二、建立農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度需要解決的法律問(wèn)題（一）哪些集體土地可以流轉(zhuǎn)：土地的分類問(wèn)題（二）存量建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)和增量建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)（三）農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)出讓需要解決的具體法律問(wèn)題

（四）農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的策略選擇二、建立農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度需要解決的法律問(wèn)題（一）哪68二、建立農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度需要解決的法律問(wèn)題（一）哪些集體土地可以流轉(zhuǎn)：土地的分類問(wèn)題（二）存量建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)和增量建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)（三）農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)出讓需要解決的具體法律問(wèn)題

（四）農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的策略選擇（五）嚴(yán)格用途管制，強(qiáng)化土地監(jiān)管二、建立農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度需要解決的法律問(wèn)題（一）哪69三、土地征用問(wèn)題的解決途徑（一）嚴(yán)格界定“公共利益”的范圍三、土地征用問(wèn)題的解決途徑（一）嚴(yán)格界定“公共利益”的范圍70三、土地征用問(wèn)題的解決途徑（一）嚴(yán)格界定“公共利益”的范圍（二）完善農(nóng)村土地征用的補(bǔ)償制度三、土地征用問(wèn)題的解決途徑（一）嚴(yán)格界定“公共利益”的范圍71三、土地征用問(wèn)題的解決途徑（一）嚴(yán)格界定“公共利益”的范圍（二）完善農(nóng)村土地征用的補(bǔ)償制度（三）嘗試建立“國(guó)家失地農(nóng)民賬戶”和“國(guó)家失地農(nóng)民保障基金”三、土地征用問(wèn)題的解決途徑（一）嚴(yán)格界定“公共利益”的范圍72三、土地征用問(wèn)題的解決途徑（一）嚴(yán)格界定“公共利益”的范圍（二）完善農(nóng)村土地征用的補(bǔ)償制度（三）嘗試建立“國(guó)家失地農(nóng)民賬戶”和“國(guó)家失地農(nóng)民保障基金”（四）加強(qiáng)司法審查，為被征土地的所有人或使用人提供相應(yīng)的救濟(jì)途徑三、土地征用問(wèn)題的解決途徑（一）嚴(yán)格界定“公共利益”的范圍73三、土地征用問(wèn)題的解決途徑（一）嚴(yán)格界定“公共利益”的范圍（二）完善農(nóng)村土地征用的補(bǔ)償制度（三）嘗試建立“國(guó)家失地農(nóng)民賬戶”和“國(guó)家失地農(nóng)民保障基金”（四）加強(qiáng)司法審查，為被征土地的所有人或使用人提供相應(yīng)的救濟(jì)途徑（五）如何認(rèn)識(shí)土地使用成本的提高三、土地征用問(wèn)題的解決途徑（一）嚴(yán)格界定“公共利益”的范圍74四、如何解決宅基地利用中存在的問(wèn)題（一）農(nóng)村宅基地使用權(quán)應(yīng)逐步實(shí)現(xiàn)有償使用四、如何解決宅基地利用中存在的問(wèn)題（一）農(nóng)村宅基地使用權(quán)應(yīng)逐75四、如何解決宅基地利用中存在的問(wèn)題（一）農(nóng)村宅基地使用權(quán)應(yīng)逐步實(shí)現(xiàn)有償使用（二）完善農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)制度《土地管理法》第62條第四款規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。”