2023/9/31學(xué)習(xí)目標(biāo)1．了解房地產(chǎn)市場調(diào)查的類型和程序；

2．掌握房地產(chǎn)市場調(diào)查方法和調(diào)查技巧，能夠完成市場調(diào)查問卷設(shè)計(jì)及競爭樓盤的調(diào)查工作；3．了解房地產(chǎn)市場預(yù)測的作用、內(nèi)容和程序；4．了解房地產(chǎn)市場預(yù)測的基本方法。技能要求：1．掌握搜集資料的途徑、方法和技巧；2．學(xué)會合理地設(shè)計(jì)市場調(diào)查問卷并進(jìn)行實(shí)地調(diào)查；3．熟悉市場調(diào)查報(bào)告的格式，能夠運(yùn)用調(diào)查資料撰寫市場調(diào)查報(bào)告。2023/9/32主要內(nèi)容4.1房地產(chǎn)市場調(diào)查概述4.2房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法4.3房地產(chǎn)市場預(yù)測概述4.4房地產(chǎn)市場預(yù)測的方法2023/9/334.1房地產(chǎn)市場調(diào)查概述4.1.1房地產(chǎn)市場調(diào)查的概念（熟悉）4.1.2房地產(chǎn)市場調(diào)查的作用（了解）4.1.3房地產(chǎn)市場調(diào)查的類型（熟悉）4.1.4房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容（重點(diǎn)）4.1.5房地產(chǎn)市場調(diào)查的程序（熟悉）2023/9/344.1.1房地產(chǎn)市場調(diào)查的概念“知彼知己，百戰(zhàn)不殆；不知彼而知己，一勝一負(fù)；不知彼，不知己，每戰(zhàn)必殆?！弊鳛榉康禺a(chǎn)企業(yè)，首先要知己，了解自己的優(yōu)勢和劣勢，做到揚(yáng)長避短；其次要知彼，了解環(huán)境提供給企業(yè)的機(jī)遇和帶來的威脅，以便把握機(jī)會而避開威脅。而要做到知己知彼，必須開展市場調(diào)查。房地產(chǎn)市場調(diào)查就是運(yùn)用科學(xué)的方法和手段，有目的、有計(jì)劃、全面系統(tǒng)地收集、整理和分析相關(guān)的房地市場信息，為房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行市場預(yù)測和經(jīng)營決策，制定戰(zhàn)略、編制計(jì)劃等提供科學(xué)可靠的依據(jù)。2023/9/35在信息技術(shù)時(shí)代，信息變得如此重要，已和資金、材料、設(shè)備和人力等并列為管理的五大資源。隨著房地產(chǎn)市場由賣方市場向買方市場的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場競爭由價(jià)格向非價(jià)格競爭發(fā)展，使得對房地產(chǎn)市場營銷信息的需要比過去任何時(shí)候都更為強(qiáng)烈。市場調(diào)查是企業(yè)營銷活動(dòng)中必不可少的重要組成部分。實(shí)踐證明，在十分復(fù)雜、激烈競爭的經(jīng)營環(huán)境中，只有通過認(rèn)真細(xì)致、有效的市場調(diào)查，才能制定出切實(shí)可行的營銷戰(zhàn)略，使企業(yè)立于不敗之地。

2023/9/364.1.2房地產(chǎn)市場調(diào)查的作用1．有利于房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行正確的市場定位；2．有利于房地產(chǎn)企業(yè)制定正確的營銷戰(zhàn)略和策略；3．有利于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)新產(chǎn)品，開拓新的目標(biāo)市場；4．有利于房地產(chǎn)企業(yè)在競爭中占據(jù)有利地位；5．有利于房地產(chǎn)企業(yè)做出正確的決策，提高經(jīng)營管理水平；6．有利于房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)測未來的市場發(fā)展。2023/9/374.1.3房地產(chǎn)市場調(diào)查的類型4.1.3.1探索性調(diào)查：探索性調(diào)查是房地產(chǎn)企業(yè)對市場情況很不清楚或感到對調(diào)查的問題不知從何處著手時(shí)所采用的方法。它要解決的是“做什么”的問題。4.1.3.2描述性調(diào)查：描述性調(diào)查就是對已經(jīng)找出的問題做出如實(shí)的反映和具體的回答。它要解決“是什么”的問題。它只從外部聯(lián)系上找出各種相關(guān)因素,并不回答因果關(guān)系問題. (用于市場占有率、銷售渠道、消費(fèi)者行為和市場潛在需求的調(diào)查)

2023/9/384.1.3房地產(chǎn)市場調(diào)查的類型4.1.3.3因果關(guān)系調(diào)查：因果關(guān)系調(diào)查是在描述性調(diào)查的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步分析問題發(fā)生的原因，弄清因果之間的數(shù)量關(guān)系。它要回答的問題是“為什么”。找出房地產(chǎn)市場上出現(xiàn)各種現(xiàn)象之間、各種問題之間相互關(guān)系的原因和結(jié)果。例如：價(jià)格和銷售之間因果關(guān)系如何？廣告與銷售間的因果關(guān)系.

4.1.3.4預(yù)測性調(diào)查：預(yù)測性調(diào)查是在收集整理資料的基礎(chǔ)上，運(yùn)用科學(xué)的方法，分析未來一段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)市場的需求狀況及其發(fā)展變化趨勢?；卮稹敖窈髸趺礃印钡膯栴}。

2023/9/394.1.4房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容一、市場環(huán)境調(diào)研（含項(xiàng)目自身情況調(diào)查）二、消費(fèi)者調(diào)研三、競爭樓盤調(diào)研四、競爭對手調(diào)研（書中競爭者調(diào)查）五、房地產(chǎn)市場需求調(diào)查六、市場營銷策略的調(diào)查

2023/9/310一、項(xiàng)目投資環(huán)境調(diào)查1、經(jīng)濟(jì)環(huán)境（城市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)）2、政策環(huán)境（金融和土地政策）3、社會環(huán)境（自然地理情況、歷史文化及人口情況）4、宗地現(xiàn)狀分析5、城市規(guī)劃分析在房地產(chǎn)市場研究中，對于同一城市的同一類項(xiàng)目而言，該部分內(nèi)容在接近的時(shí)點(diǎn)上基本一致，可參考以往類似的調(diào)查研究結(jié)果略作改動(dòng)。2023/9/311經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查

（1）國家、地區(qū)或城市的經(jīng)濟(jì)特性，

（2）包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模、趨勢、速度和效益。

（3）項(xiàng)目所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、人口及其就業(yè)狀況、就學(xué)條件、基礎(chǔ)設(shè)施情況、地區(qū)內(nèi)的重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域、同類競爭物業(yè)的供給情況。

（4）一般利率水平，獲取貸款的可能性以及預(yù)期的通貨膨脹率。

（5）國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。

（6）居民收入水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平。

（7）項(xiàng)目所在地區(qū)的對外開放程度和國際經(jīng)濟(jì)合作的情況，對外貿(mào)易和外商投資的發(fā)展情況。

（8）與特定房地產(chǎn)開發(fā)類型和開發(fā)地點(diǎn)相關(guān)因素的調(diào)查。2023/9/312政策環(huán)境（1）國家、省、城市有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的方針政策。如房改政策、開發(fā)區(qū)政策、房地產(chǎn)價(jià)格政策、房地產(chǎn)稅收政策、房地產(chǎn)金融政策、土地制度和土地政策、人口政策和產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策、稅收政策等。

（2）有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的法律規(guī)定。如《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》、《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》。

（3）有關(guān)國民經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展計(jì)劃、發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略等。

2023/9/313社會文化環(huán)境社區(qū)繁榮程度、購物條件、文化氛圍、居民素質(zhì)、交通和教育的便利、安全保障程度、衛(wèi)生、空氣和水源質(zhì)量及景觀等方面。2023/9/314一、國民經(jīng)濟(jì)快速健康協(xié)調(diào)發(fā)展2007年1-7月，長春市實(shí)現(xiàn)GDP848.9億元。其中第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值386.7億元，在第三產(chǎn)業(yè)中房地產(chǎn)業(yè)的增速最快，房地產(chǎn)業(yè)增加值為30億元，比上年同期增長19.3%。

宏觀經(jīng)濟(jì)城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析2023/9/315二、居民收入與消費(fèi)水平顯著提高1-7月份，長春市城市居民人均可支配收入為6298元，比上年同期增長15.2%。居民人均消費(fèi)性支出4915元，比上年同期增長14.2%。居民收入和消費(fèi)水平有了顯著提高。居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)仍控制在102.2%的較低增長水平，但仍比上年同期提高了0.6個(gè)百分點(diǎn)。宏觀經(jīng)濟(jì)城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析2023/9/3161—10月份政策法規(guī)1-2月份

(一）國家稅務(wù)總局宣布從2月1日起清算房地產(chǎn)商土地增值稅

（二）稅務(wù)總局：職工低價(jià)獲取單位售房應(yīng)繳個(gè)稅

3月份

（三）住房公積金將首次覆蓋農(nóng)民工（四）我省房價(jià)漲幅將控制在5%以下2023/9/3171—10月份政策法規(guī)4月份（五）建設(shè)部:新建住宅須有自行車車位（六）吉林省政府辦公廳

《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定住房價(jià)格的實(shí)施意見》（七）國土資源部：整治土地市場嚴(yán)控高檔住宅用地；

(八）兩部委：工業(yè)用地出讓規(guī)避招拍掛將受到嚴(yán)肅查處5月份（九）省建設(shè)廳《吉林省房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ?xiàng)整治工作方案》（十）長春市政府長春市經(jīng)營性房屋拆遷補(bǔ)償增20%2023/9/3181—10月份政策法規(guī)6月份（十一）長春市國土資源局關(guān)于嚴(yán)格制止和處理違法違規(guī)用地行為的公告（十二）《長春市建設(shè)工程造價(jià)管理辦法》會議認(rèn)為，建筑業(yè)是我市著力培育的五大重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)之一，在全市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展中占有十分重要的地位。

7月份（十三）舊商鋪也能抵押貸款，最多能貸款800萬，要求商鋪產(chǎn)權(quán)清晰，已使用期限不超過10年。（十四）我市住房公積金最低繳存比例將上調(diào)，擬由5%上調(diào)到7%

，最高不得高于12%。（十五）存款利息稅稅率降到5%（十六）增加住宅用地抑制房價(jià)，針對房地產(chǎn)價(jià)格上揚(yáng)的問題，今年國土資源系統(tǒng)已根據(jù)國務(wù)院房地產(chǎn)市場調(diào)控的要求，加大土地的供應(yīng)，以抑制房價(jià)。2023/9/3191—10月份政策法規(guī)8月份（十七）央行將要求提高房貸首付至40%或50%。（十八）《吉林省城市供熱收費(fèi)暫行辦法》將力爭明年上半年出臺實(shí)施，屆時(shí)將告別按面積收費(fèi)，有望按熱量收費(fèi)。

9月份（十九）我省房貸首付比例暫不提高（二十）占地超5公頃小區(qū)須有雕塑規(guī)劃

2023/9/3201—10月份政策法規(guī)10月份（二一）《物權(quán)法》10月1日正式實(shí)施（二二）貸款買第三套房首付最低45%（二三）新建民用建筑必須分戶熱計(jì)量（二四）閣樓采暖熱費(fèi)按50%收取1-10月份利率調(diào)整2007年1-10月份，共5次上調(diào)銀行存貸款利率上調(diào)。日期存款利率上調(diào)幅度貸款利率上調(diào)幅度調(diào)整后存款利率調(diào)整后貸款利率2007-03-180.27%0.27%3.87%7.29%2007-05-190.27%0.18%2007-07-200.27%0.27%2007-08-220.27%0.18%2007-9-150.27%0.27%2023/9/321政策法規(guī)分析小結(jié)從上述的政策上可以得出，政府在07年加強(qiáng)了對房地產(chǎn)市場的打壓，對房地產(chǎn)市場進(jìn)一步規(guī)范，比如由于城市中心土地的稀缺，原有居住區(qū)改造難度大、成本高，舊有的廢棄廠房成為舊城改造的重點(diǎn)，因此對原有的工業(yè)用地出售方式進(jìn)行了嚴(yán)格的控制。同時(shí)由于房地產(chǎn)市場價(jià)格增長過快，房產(chǎn)增值保值性增強(qiáng)，投資比例上升幅度較快，哄抬房價(jià)，針對投機(jī)行為的出現(xiàn)，政策進(jìn)行了進(jìn)一步打壓，逐漸開始實(shí)施提高第二套住房首付比例措施，提高了投資者的門檻。存貸款利率的上調(diào)，增加了真實(shí)購房者的壓力，在一定程度上也抑制了投機(jī)行為。對土地市場的整頓、規(guī)范；對大面積戶型的嚴(yán)格控制；對規(guī)劃要求的提高；對建筑行業(yè)的要求也越來越高，比如建筑節(jié)能、熱量分戶計(jì)量；政府對房地產(chǎn)開發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行了規(guī)范，使房地產(chǎn)市場健康、穩(wěn)定的發(fā)展。2023/9/322出地宗數(shù)出地面積出讓金額土地單價(jià)2004年34114.9911.022005年71493.8934.236932006年81757.859.302007年1-10月48439.7252.2211872004-2006土地交易情況

從長春市近三年的土地成交的情況來看，近二年的土地成交數(shù)量呈上升趨勢，同時(shí)成交價(jià)格也呈現(xiàn)出一定的上升趨勢。這也預(yù)示著近兩年長春房地產(chǎn)市場的開發(fā)量及市場均價(jià)有進(jìn)一步走高的趨勢。2007年1-10月份土地供應(yīng)量2023/9/323

2007年1-10月份各區(qū)土地供應(yīng)量

區(qū)域

出讓數(shù)量

出讓方式

出讓面積出讓金額出讓單價(jià)朝陽區(qū)1

拍賣4569764201404.9南關(guān)區(qū)4拍賣2030271242806121綠園區(qū)11拍賣9.掛牌24818711103401722.4二道區(qū)3掛牌2.拍賣1426713172743寬城區(qū)1掛牌5818360618.77經(jīng)開區(qū)9拍賣8.掛牌1528749781301478凈月區(qū)5拍賣2.掛牌399244975804764高新區(qū)10拍賣8.掛牌2153972071689465.60汽車廠區(qū)4拍賣3.掛牌155723852011933合計(jì)48拍賣18.掛牌194397240平方米522206萬元11872023/9/324土地出讓分析小結(jié)綠園區(qū)、高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)出讓土地的量位于前三，成為城市地產(chǎn)發(fā)展熱點(diǎn)區(qū)域，眾多開發(fā)商云集，而且隨著市政配套和環(huán)境的改善，越來越多的開發(fā)商也不斷到此區(qū)域進(jìn)行土地儲備，土地價(jià)格也不斷攀升，此外，雖然凈月區(qū)在07年的土地成交量不高，但是土地囤圖總量很大，05、06年出讓的土地大量積壓，因此在07年減少了土地放量，出讓土地以非住宅類項(xiàng)目為主，也就是說城市08年的開發(fā)重點(diǎn)依然在綠園區(qū)、高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)和凈月區(qū)。隨著市中心的土地越來越少，同時(shí)受政府90/70政策的影響，將來高密度、高容積率、小戶型的產(chǎn)品也將成為市場的主角。目前房地產(chǎn)市場的小高層、高層產(chǎn)品也逐步登上舞臺，這種產(chǎn)品也逐步被長春市的居民所接受。各種因素導(dǎo)致土地價(jià)格上漲，房價(jià)也因此飆升，二手房市場將會逐漸走出低谷。2023/9/3252007年1-9月城市規(guī)劃摘要

1.217億投進(jìn)凈月開發(fā)區(qū)凈月開發(fā)區(qū)簽下了有關(guān)凈月生態(tài)城建設(shè)的8個(gè)合作開發(fā)項(xiàng)目，投資總額高達(dá)217億元。主要項(xiàng)目：（1）凈月潭中央商務(wù)休閑區(qū)開發(fā)項(xiàng)目（凈月開發(fā)區(qū)福址大路西段，占地200萬㎡，投資156億）（2）東北種子銷售中心項(xiàng)目（吉林農(nóng)業(yè)大學(xué)范圍內(nèi)，占地9.76萬㎡，投資3億）（3）旅游文化一條街項(xiàng)目（吉林農(nóng)業(yè)大學(xué)范圍內(nèi)，占地35萬㎡，投資13億）（4）長春數(shù)碼港項(xiàng)目（凈月開發(fā)區(qū)凈月分團(tuán)內(nèi)，占地5萬㎡，投資4億）（5）瀚邦房地產(chǎn)綜合開發(fā)項(xiàng)目（凈月開發(fā)區(qū)小合臺，占地40萬㎡，投資13億）（６）工藝品研發(fā)生產(chǎn)加工基地項(xiàng)目（占地3.3萬，投資1億）（７）高級商住項(xiàng)目（凈月開發(fā)區(qū)凈月街道先鋒社區(qū)范圍內(nèi)，占地86萬㎡，投資25億）。（8）3200噸大規(guī)格礦用高強(qiáng)度圓環(huán)鏈項(xiàng)目（選址在凈月開發(fā)區(qū)凈月分團(tuán)范圍內(nèi)，占地面積1.6萬平方米，總投資2000萬歐元。）2023/9/3262007年1-9月城市規(guī)劃摘要２.三廣場圍出第四大商圈經(jīng)開區(qū)今年計(jì)劃引進(jìn)國內(nèi)外龍頭企業(yè)，重點(diǎn)發(fā)展以通訊產(chǎn)品維修.軟件開發(fā)為主的服務(wù)業(yè)，以及金融.會展.現(xiàn)代物流業(yè)，圍繞賽得廣場.世紀(jì)廣場和東方廣場，著力打造長春第四商貿(mào)圈，并將東方廣場——洋埔大街——東南湖大路打造成高標(biāo)準(zhǔn)的“迎賓路”。3.大馬路要變民俗商業(yè)街恢復(fù)建大馬路商業(yè)文化街，市政府已開始規(guī)劃實(shí)施。

4.汽車產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)“一城”“一路”“三園”“三基地”

“一城”：加快北方汽貿(mào)城建設(shè)；“一路”打造長沈路商貿(mào)金街；“三園”建設(shè)汽車模具工業(yè)園等三個(gè)園區(qū)；“三基地”專用車生產(chǎn)等三個(gè)基地。2023/9/3272007年1-9月城市規(guī)劃摘要5.寬城區(qū)今年將建5條道路今年寬城區(qū)將完成慶豐路.九臺路.鐵乙一路.丙十九路和一匡街等5條道路建設(shè)，并啟動(dòng)人民大街南北貫通工程；爭取北四環(huán)路今年開工建設(shè)，推進(jìn)北人民大街北拓工程；北亞泰大街與長農(nóng)高速公路的連接線，要按照56米寬的城市道路標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)。

6.輕軌4號線下半年開工建設(shè)該工程位于長春市區(qū)東部，起于南四環(huán)路，將沿臨河街向北，穿過南湖大路、自由大路、吉林大路，經(jīng)過濱河新村跨東大橋、偽滿皇宮博物院，到達(dá)長春站北貨場，終點(diǎn)到輕軌一期工程始發(fā)站長春站，與輕軌一期工程相接形成環(huán)線，線路全長16.98公里，其中高架12.45公里，地面線長3.23公里，其余為地下隧道。工程總投資18.53億元。建設(shè)周期為2006-2007年。

7.高新區(qū)擴(kuò)區(qū)以102國道為界，以南延長硅谷大街.超越大街等主要街道，以北實(shí)現(xiàn)一街一品2023/9/3282007年1-9月城市規(guī)劃摘要10.香港將在長建“保稅物流園”

江門市天創(chuàng)置業(yè)有限公司還將與香港豪爵投資控股有限公司合作開發(fā)西湖車城富苑小區(qū)項(xiàng)目，具體項(xiàng)目位置在長春市綠園區(qū)偏臉屯地塊，項(xiàng)目占地面積約38萬平方米，建筑面積56萬平方米，項(xiàng)目于2007年啟動(dòng)，分兩期，2008年創(chuàng)建成。11.8月開建伊通河第17座橋今年長春市的又一重點(diǎn)工程——102國道跨河大橋有望在8月開建，建成后將成為長春市的城市標(biāo)志性建筑之一，該橋呈拱形，全長近500米。建成后，伊通河上各種橋梁將達(dá)到17座。2023/9/3292007年1-9月城市規(guī)劃摘要12.西客站建立市建委主任鐘振明在干部講壇上還透露，今年將啟動(dòng)四環(huán)路工程和西客站綜合交通樞紐工程，爭取啟動(dòng)建設(shè)由衛(wèi)星路經(jīng)臨河街至長春站的輕軌4號線，3年后開建地鐵1號線。13.長春即將推出十二條精品街路商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)

7月26日至9月30日，長春交警將從嚴(yán)規(guī)范重慶路.同志街.建設(shè)街.延安大路等12條街路的動(dòng).靜態(tài)交通秩序，把這12條街路打造成精品街路。2023/9/3302007年1-9月城市規(guī)劃摘要14.將以西客站為中心建9平方公里換乘中心長春市將以西客站為中心，建設(shè)一個(gè)9平方公里的綜合換乘中心，該區(qū)域南起自立西街.北到景陽大路.東起規(guī)劃西三環(huán)路.西至警備路。15.長春經(jīng)開區(qū)唯一公園11月底開放位于北海路附近的北海公園將于今年11月底竣工，并對外開放。該公園位于北海路以北.珠海路以南.仙臺大街以東.會展大街以西，占地面積12萬平方米，總投資1400萬。

2023/9/331城市規(guī)劃方面分析小結(jié)07年是“南拓北優(yōu)、西控東展”城市布局戰(zhàn)略具體的實(shí)施年，加強(qiáng)了對東部和南部的建設(shè)步伐，優(yōu)化了西部和北部的現(xiàn)有資源。增強(qiáng)了各區(qū)域城市功能設(shè)施建設(shè)，如：西客站的建設(shè)，東方廣場商圈的規(guī)劃等。同時(shí)也加強(qiáng)了對交通等城市的基礎(chǔ)設(shè)施等方面的建設(shè)。綜合來看，城市居住組團(tuán)逐步形成，在一定程度上弱化了對原有城市設(shè)施的依賴性，以各組團(tuán)為中心的新的城市布局正在形成，各組團(tuán)也將形成新的開發(fā)熱潮。2023/9/332二、房地產(chǎn)項(xiàng)目市場狀況分析1、房地產(chǎn)市場概況分析2、房地產(chǎn)市場價(jià)格分析3、房地產(chǎn)市場需求情況分析4、房地產(chǎn)市場供給情況分析2023/9/333房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)快速增長2007年1-7月，長春房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)高位運(yùn)行.投資規(guī)模不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)投資出現(xiàn)“井噴式”增長。共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資125.7億元，同比增長100%。其中住宅投資98.2億元。房地產(chǎn)開發(fā)施工面積1401.8萬平方米，同比增長82%。其中住宅1127.6萬平方米，同比增長77.2%。宏觀經(jīng)濟(jì)城市房地產(chǎn)市場分析2023/9/334四、1-7月新建商品房價(jià)格穩(wěn)定上漲關(guān)鍵數(shù)據(jù)：平均成交價(jià)格2958.6元/平方米2007年1-7月份，長春市商品房合同備案套數(shù)為26068套；合同備案面積為271.7萬平方米，同比增長45%。合同備案金額為80.4億元，同比增長61.3%。平均成交價(jià)格為2958.6元/平方米，同比增長11.2%。其中住宅合同備案套數(shù)為22394套；合同備案面積為234.9萬平方米，同比增長96.1%；合同備案金額為65.3億元，同比增長120.8%。平均成交價(jià)格為2781.3元/平方米，同比增長12.6%。

宏觀經(jīng)濟(jì)城市房地產(chǎn)市場分析2023/9/335五、1-7月二手房交易不如商品房

關(guān)鍵數(shù)據(jù)：商品房交易量.二手房交易量之比為1：0.572007年1-7月份，二手房成交套數(shù)為12409套；成交面積為131.2萬平方米，同比增長33.5%；成交金額為19.8億元，同比增長41.4%。其中住宅成交套數(shù)為11529套；成交面積為88.9萬平方米，同比增長20.3%；成交金額為11.6億元，同比增加2.1億元，同比增長21.4%。

二手房成交價(jià)格為1510.5元/平方米。同比上升8.4個(gè)百分點(diǎn)。宏觀經(jīng)濟(jì)城市房地產(chǎn)市場分析2023/9/336宏觀經(jīng)濟(jì)分析小結(jié)整體來說市場的發(fā)展態(tài)勢良好，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)保持了較快的增長速度；市場需求旺盛，價(jià)格上漲幅度明顯；人均收入、支出基本持平，消費(fèi)能力得到進(jìn)一步釋放，房地產(chǎn)需求具有減緩的趨勢；由于一手房價(jià)格的快速上漲，導(dǎo)致二手房交易呈現(xiàn)出快速上漲的趨勢，住房需求“性價(jià)比”凸出，一手房需求逐漸減緩，二手房市場將有所活躍；目前物價(jià)上漲、通貨膨脹的因素導(dǎo)致人民收入的增長沒有房價(jià)上漲的幅度快，導(dǎo)致很多人想買房但因資金不夠，導(dǎo)致租房或者轉(zhuǎn)向二手房市場，如何定價(jià)，如何去解決這種矛盾也是開發(fā)商值得研究的問題。2023/9/337商品房市場2007年1-7月份，長春市商品房批準(zhǔn)預(yù)

售面積為293.2萬平方米，同比降低1.1%。其中住宅243.2萬平方米，同比降低1.5%。

商品房供應(yīng)量繼續(xù)擴(kuò)大

可售房源準(zhǔn)備充足2007年1-7月份，長春市累計(jì)可售商品房576.7萬平方米，同比增長60%，其中住宅385.8萬平方米，同比增長41.4%。

商品房交易趨旺（合同備案）

2007年1-7月份，長春市商品房合同備案套數(shù)為26068套；合同備案面積為271.7萬平方米，同比增長45%。合同備案金額為80.4億元，同比增長61.3%。2023/9/338商品房市場2007年1－9月份，長春市商品房登記銷售40542套；面積417.9萬平方米，同比增長54.8%；金額127.3億元，同比增長76.8%；平均價(jià)格3047.1元/平方米，同比上漲14.3%。其中：商品住房登記銷售35118套，面積364.6萬平方米，同比增長88.3%；金額104.6億元，同比增長115.7%。翻一倍的交易金額創(chuàng)紀(jì)錄的交易面積商品房交易量.二手房交易量之比為1：0.57

2007年1-7月份，二手房成交套數(shù)為12409套；成交面積為131.2萬平方米，同比增長33.5%；成交金額為19.8億元，同比增長41.4%。其中住宅成交套數(shù)為11529套；成交面積為88.9萬平方米，同比增長20.3%；成交金額為11.6億元，同比增加2.1億元，同比增長21.4%。

2023/9/3392007年1-10月份整體市場1.隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，人均生活水平的不斷提高，2006年商品房價(jià)格漲幅明顯，至2007年7月，商品房價(jià)格持續(xù)上漲，達(dá)2958元/㎡；2.市場呈現(xiàn)出不理性的發(fā)展勢頭；3.央行頻繁的宏觀調(diào)控，對開發(fā)商.房貸市場以及購房者三方都產(chǎn)生了一定的影響。4.價(jià)格的上漲極大了刺激了買家的購房需求，而且這種需求短期內(nèi)難以回落！5.隨著價(jià)格的不斷上揚(yáng)，高端市場表現(xiàn)出一定的需求不足。2023/9/340三、項(xiàng)目微觀環(huán)境調(diào)研（項(xiàng)目開發(fā)條件分析）目的是分析項(xiàng)目自身的開發(fā)條件及發(fā)展?fàn)顩r，對項(xiàng)目自身價(jià)值提升的可能性與途徑進(jìn)行分析，同時(shí)為以后的市場定位做準(zhǔn)備。1、對項(xiàng)目的用地現(xiàn)狀及開發(fā)條件進(jìn)行分析；2、對項(xiàng)目所在地的周邊環(huán)境進(jìn)行分析，包括水、電、氣等市政配套，公園、學(xué)校、醫(yī)院、郵局、銀行、超市、體育館等生活配套情況，空氣、衛(wèi)生、景觀等生態(tài)環(huán)境，人口數(shù)量和素質(zhì)者射出的人文環(huán)境；3、對項(xiàng)目的對外聯(lián)系程度、交通組織等進(jìn)行分析。

2023/9/341沈陽大潘鎮(zhèn)某項(xiàng)目基本情況

本地塊位于沈陽市大潘鎮(zhèn)，占地約40萬平，容積率1.5，規(guī)劃建筑面積60萬平，北側(cè)為雙向10車道沈盤公路，東、西、南三面為規(guī)劃路，其中細(xì)河從地塊中蜿蜒而過。由于附近工廠長期向細(xì)河排污，造成污染，使得本地塊一直荒廢，沒有進(jìn)行過開發(fā)建設(shè)?，F(xiàn)在，細(xì)河經(jīng)過治理，已經(jīng)達(dá)到國家排污標(biāo)準(zhǔn)。2023/9/342地塊內(nèi)地勢平坦流經(jīng)地塊的細(xì)河2023/9/343地塊周邊環(huán)境——

南側(cè)——緊鄰渾南

西側(cè)——60米規(guī)劃路，加油站

東面——60米規(guī)劃路，九年制學(xué)校，骨科醫(yī)院

北面——大潘糧庫，大潘公安局

2023/9/344交通網(wǎng)絡(luò)：向外，有京沈、沈大、沈哈等高速公路，雙向10車道的沈盤線，向西一路通向營口出?？?；向內(nèi)，依托沈遼路、沈環(huán)高速公路與沈陽母城連成一體，10分鐘1輛的中巴小客往來運(yùn)送乘客。金融銀行：中國農(nóng)村信用合作社2023/9/345教育文化：沈陽化工學(xué)院、沈陽工業(yè)大學(xué)、北大青鳥、洪慶高中、四中分校，勛望小學(xué)分校等正在建設(shè)。休閑購物：大潘市場、蔬菜批發(fā)市場、金匯商城醫(yī)療保?。簩⑽駹I醫(yī)院，廣泛發(fā)展社區(qū)醫(yī)療服務(wù)，升級現(xiàn)有醫(yī)院醫(yī)療條件，并改善已有的鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生所基礎(chǔ)設(shè)施。鐵西新城規(guī)劃安排國際醫(yī)院在內(nèi)的綜合醫(yī)院4座。2023/9/346樓盤情況：大潘本地已經(jīng)兩、三年時(shí)間沒有新盤上市，最新的兩個(gè)項(xiàng)目，桃園花園已經(jīng)售完，預(yù)計(jì)今年會再開發(fā)少量產(chǎn)品，預(yù)計(jì)售價(jià)2400元/平左右。紫金城處于尾盤期，價(jià)格在2000元/平。從現(xiàn)有項(xiàng)目來看，多為散樓，缺乏品質(zhì)感，個(gè)別項(xiàng)目雖然有園區(qū)及物業(yè)管理，但相應(yīng)建設(shè)和服務(wù)質(zhì)量都不高，有待進(jìn)一步提升。2023/9/347三、消費(fèi)者調(diào)研

研究買家時(shí)需要回答七個(gè)問題（6W+H）第一，哪些人是買家？(who)第二，買家要買什么樣的房？(what)第三，買家為什麼要買這些房？(why)第四，誰參與買家的購買行為？(whom)第五，買家以什麼樣的方式買房?(how)第六，買家什麼時(shí)候買房？

(when)第七，買家在哪里買房？

(where)2023/9/348三、消費(fèi)者調(diào)研(一)消費(fèi)者的購買力

主要衡量指標(biāo)是家庭的年收入（二）消費(fèi)者的購買傾向：主要包括：物業(yè)類別、品牌、戶型、面積偏好、位置偏好、預(yù)期價(jià)格、物業(yè)管理、環(huán)境景觀等。（三）消費(fèi)者的共同特性：主要包括：消費(fèi)者的年齡、文化程度、家庭結(jié)構(gòu)、職業(yè)、原居住地等。

2023/9/349第一圈層客戶：項(xiàng)目第一期開發(fā)主推客戶當(dāng)?shù)刈≡谏抢?，?zhǔn)備提高住房條件的居民準(zhǔn)備從平房喬遷到樓房的居民經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)企業(yè)的銳藍(lán)一族第二圈層客戶：第二階段擴(kuò)展客戶周邊城市居民，離項(xiàng)目較近，但不屬于沈陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)企業(yè)的中高層管理者沈陽市中心動(dòng)遷的年齡較大的客戶第三圈層客戶：第三階段擴(kuò)展客戶沈陽市私人企業(yè)主、沈陽市公務(wù)員、周邊縣市富有階層省外客戶，休閑度假，投資。

沈陽大潘鎮(zhèn)某項(xiàng)目消費(fèi)者調(diào)研2023/9/350客戶特征描述

市中心高層收入居民二次置業(yè)

他們希望在繁雜的、充滿噪音與灰塵污染的生活里脫離出來，尋找一個(gè)寧靜的、純凈的、沒有污染的、花園式的生活環(huán)境。

大潘鎮(zhèn)的企業(yè)管理階層

經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)企業(yè)中的管理階層則收入較好，他們不僅有一定文化素質(zhì)，對居住將有較高的要求，而且也具備了一定的購房能力，此類客戶將是本項(xiàng)目的重點(diǎn)客戶群體之一。

行政事業(yè)單位的中高級管理人員

收入較為穩(wěn)定并有一定文化素質(zhì)的管理人士。

附近專業(yè)市場個(gè)體經(jīng)營者

張士燈具城經(jīng)營戶，收入高，有較高的支付能力，希望居所靠近工作地點(diǎn)，注重居住周邊環(huán)境和小區(qū)品質(zhì)；

2023/9/351客戶特征描述

附近大學(xué)城資深教育人士離項(xiàng)目較近，收入客觀，具有浪漫主義情操，重視環(huán)境及小區(qū)品質(zhì)本區(qū)域生意人和小企業(yè)主

這部分消費(fèi)者在大潘鎮(zhèn)多年，有一套居住多年的舊房，生活忙碌，高收入，經(jīng)歷了首次置業(yè)，逐漸注重周邊環(huán)境，尤其是生活便利性，重視對下一代的教育；

大潘鎮(zhèn)部分富裕人士

這部分消費(fèi)者雖學(xué)歷、知識涵養(yǎng)不多，但虛榮心強(qiáng)，購買當(dāng)?shù)刈詈玫姆孔映蔀樗麄凅w現(xiàn)人生價(jià)值最好的方式。當(dāng)?shù)啬贻p人的婚房上一輩還是工作在地上，居住在平房，但是他們的子女接受的事物和教育都是現(xiàn)代的，居住觀念與市內(nèi)無差。

2023/9/352客戶消費(fèi)特征第一圈層改變居住條件，成本本地居民身份的象征，高品質(zhì)產(chǎn)品＋封閉式園區(qū)物業(yè)＋價(jià)格優(yōu)勢第二圈層求生活的便利——配套、交通；求環(huán)境——自然與人工；求舒適——社區(qū)已經(jīng)營造的舒適感覺；第三圈層追求高品質(zhì)；追求高品牌價(jià)值；講究休閑度假客戶消費(fèi)特征：2023/9/353區(qū)域來源：

A、本地客戶25%B、于洪區(qū)、鐵西新區(qū)占40％

C、沈陽其它區(qū)域客戶20%D、大潘周邊區(qū)域客戶10%E、省外客戶5%

2023/9/354以年齡界定客戶群：

A、25－40歲

50％

B、40－50歲

40％

C、50以上

10％

2023/9/355以文化層次界定客戶群體：

A、中高等文化層次

25％

B、中等文化層次

45%

C、中低等文化層次

30％

2023/9/356秦皇島本地消費(fèi)者特征----居家為主，以生意人、企業(yè)職員和公務(wù)員為主基本特征年齡：30-50歲之間、家庭年收入五萬以上國家機(jī)關(guān)的中高層、企業(yè)中高層、生意人等置業(yè)目的居家為主置業(yè)動(dòng)因居?。阂愿纳颇壳吧钯|(zhì)量為主、沒有較強(qiáng)的投資意識生活喜好喜歡安靜的生活、講究生活質(zhì)量以健身、運(yùn)動(dòng)等為主要的娛樂活動(dòng)有購房實(shí)力，對社區(qū)物管要求是第一位的對單價(jià)和總價(jià)均比較敏感，對社區(qū)環(huán)境更為關(guān)注喜歡歐美等國外建筑風(fēng)格，并開始逐步接受高層來源：市場調(diào)研及訪談2023/9/357外地人消費(fèi)者特征----養(yǎng)老、療養(yǎng)、度假為主來源：北京、天津、東三省、山西、內(nèi)蒙，及以唐山為代表的河北客戶基本特征與秦皇島關(guān)系密切在秦皇島有親戚關(guān)系或在秦有經(jīng)營性產(chǎn)業(yè)置業(yè)目的未來家庭居住、儲值、少量投資置業(yè)動(dòng)因城市環(huán)境提升、價(jià)格因素生活喜好有旅游習(xí)慣，且對秦皇島的認(rèn)同度較高對產(chǎn)品品質(zhì)要求不高，更關(guān)注海景、濱海環(huán)境，大量為一次性付款來源：市場調(diào)研及訪談2023/9/358調(diào)查顯示近期市場將迅速被二次升級置業(yè)需求所引導(dǎo)被調(diào)查者中60%以上目前住房仍為福利分房，對改善居住環(huán)境有迫切愿望除少數(shù)二次置業(yè)者外，95%的被調(diào)查者會考慮在2-3年購房2023/9/359同時(shí)區(qū)域原始資源環(huán)境得到了較高認(rèn)同，營銷形象起點(diǎn)較高置業(yè)首選區(qū)域中，老城區(qū)占較高比例，被調(diào)查者中普遍認(rèn)為該區(qū)域?yàn)槌鞘兄行膮^(qū)、交通便利、配套完善且具有投資潛力開發(fā)區(qū)內(nèi)社區(qū)成熟、具有投資潛力，置業(yè)首選文體新區(qū)的原因在于該區(qū)域擁有豐富的海資源，且具備投資價(jià)值2023/9/360面積需求調(diào)查顯示購買者的基本居住需求已基本滿足近60%的被調(diào)查者對90-120平米的兩居、三居有所需求，部分對120-160平米以上的戶型有所需求，對60-90平米的一居以及200平米以上的大戶型需求較少2023/9/361安全感等依附在住宅產(chǎn)品上的更高層次的精神需求開始顯露物業(yè)管理水平是被調(diào)查者對社區(qū)配套最為關(guān)注的，社區(qū)內(nèi)的大型超市也同樣是大多數(shù)人所關(guān)注的2023/9/362消費(fèi)者升級居住形態(tài)的需求等待被引導(dǎo)，新理念產(chǎn)品的開發(fā)機(jī)會來臨消費(fèi)者置業(yè)特征現(xiàn)有居住物業(yè)以福利分房居多現(xiàn)有人均住房面積超過全國平均水平大量消費(fèi)者正處于本地第一次商品房購買過程中消費(fèi)者置業(yè)關(guān)注焦點(diǎn)開始重視物業(yè)管理與配套服務(wù)關(guān)注產(chǎn)品細(xì)節(jié)，品質(zhì)和形象對生活品質(zhì)提升帶來的溢價(jià)充分認(rèn)可易被新項(xiàng)目的營銷著力點(diǎn)感染基本居住需求已被滿足，居住升級需求現(xiàn)象顯著消費(fèi)者開始自發(fā)追求由居住產(chǎn)品帶來的生活品質(zhì)的提升，但尚未形成評價(jià)體系2023/9/363四、競爭樓盤的調(diào)研競爭樓盤分為兩種情形，一類是與所在項(xiàng)目處在同一區(qū)域的樓盤；另一類是不同區(qū)域但定位相似的樓盤。競爭樓盤調(diào)研包括對這些樓盤進(jìn)行營銷策略組合的調(diào)查分析，包括：產(chǎn)品、價(jià)格、廣告、銷售推廣和物業(yè)管理等方面。（一）產(chǎn)品1、區(qū)位（地點(diǎn)位置、交通條件、區(qū)域特征、發(fā)展規(guī)劃、周邊環(huán)境）2、產(chǎn)品特征（建筑參數(shù)、面積戶型、裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施、綠化率）3、公司組成（開發(fā)商、設(shè)計(jì)單位、承建商和物業(yè)服務(wù)）

2023/9/364四、競爭樓盤的調(diào)研（二）價(jià)格1、單價(jià)（起價(jià)、平均價(jià)、主力單價(jià)）2、總價(jià)（反映目標(biāo)客戶群的選擇，通過對樓盤總價(jià)調(diào)研，掌握產(chǎn)品的市場定位和目標(biāo)市場）3、付款方式（一次付款、按工程進(jìn)度付款、按約定時(shí)間付款、貸款付款等）（三）廣告1、售樓部2、廣告媒體3、廣告投入強(qiáng)度4、訴求點(diǎn)2023/9/365四、競爭樓盤的調(diào)研（四）銷售情況1、銷售率2、銷售順序指不同房屋的成交先后順序3、客戶群分析：職業(yè)、年齡、家庭結(jié)構(gòu)、收入的統(tǒng)計(jì)。（五）物業(yè)管理（物業(yè)管理的內(nèi)容、管理情況、管理費(fèi)用及管理公司等）

2023/9/366竟品調(diào)研數(shù)據(jù)匯總新奧藍(lán)城項(xiàng)目簡介項(xiàng)目名稱新奧藍(lán)城項(xiàng)目位置正陽街與南陽路交匯處開發(fā)商中冶新奧置業(yè)容積率1.33占地面積25萬/㎡建筑面積48萬/㎡主力戶型配比產(chǎn)品類型戶型面積價(jià)格區(qū)間推出量比例銷售套數(shù)銷售率多層4.2.2146—160㎡4030—445030套30%2895%5.2.2167—168㎡20套20%1995%小高層2.2.2100㎡32套32%32100%3.2.2136㎡16套18%16100%2023/9/367竟品調(diào)研數(shù)據(jù)匯總項(xiàng)目產(chǎn)品類型戶型面積價(jià)格區(qū)間推出量所在比例銷售套數(shù)銷售率證大光明城多層2.2.1833296-373611631.7%116100%2.2.1853256-36863910.7%39100%2.2.1753350-36907821.3%78100%3.2.21363572-373682.2%675%3.2.21163480-3500246.6%2083.3%3.2.11053700-3740164.4%1487.5%證大光明城（鐵北）2023/9/368五、市場營銷策略的調(diào)查1、產(chǎn)品調(diào)查2、價(jià)格調(diào)查3、銷售渠道調(diào)查4、促銷調(diào)查2023/9/369產(chǎn)品調(diào)查1、房地產(chǎn)市場現(xiàn)有產(chǎn)品的數(shù)量、質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、性能、市場生命周期。

2、現(xiàn)有房地產(chǎn)租售客戶和業(yè)主對房地產(chǎn)的環(huán)境、功能、格局、售后服務(wù)的意見及對某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度。

3、新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝、新材料的出現(xiàn)及其有房地產(chǎn)產(chǎn)品上應(yīng)用情況。

4、本企業(yè)產(chǎn)品的銷售潛力及市場占有率。5、建筑設(shè)計(jì)及施工企業(yè)的有關(guān)情況。

2023/9/370價(jià)格調(diào)查1．影響房地產(chǎn)價(jià)格變化的因素，特別是政府價(jià)格政策對房地產(chǎn)企業(yè)定價(jià)的影響。

2．房地產(chǎn)市場供求情況的變化經(jīng)趨勢。

3．房地產(chǎn)商品價(jià)格需求彈性和供給彈性的大小。

4．開發(fā)商各種不同的價(jià)格策略和定價(jià)方法對房地產(chǎn)租售量的影響。

5．國際、國內(nèi)相關(guān)房地產(chǎn)市場的價(jià)格。

6．開發(fā)個(gè)案所在城市及街區(qū)房地產(chǎn)市場價(jià)格。

7．價(jià)格變動(dòng)后消費(fèi)者和開發(fā)商的反應(yīng)。2023/9/371促銷調(diào)查1．房地產(chǎn)廣告的時(shí)空分布及廣告效果測定。

2．房地產(chǎn)廣告媒體使用情況的調(diào)查。

3．房地產(chǎn)廣告預(yù)算與代理公司調(diào)查。

4．人員促銷的配備狀況。

5．各種公關(guān)活動(dòng)對租售績效的影響。

6．各種營業(yè)推廣活動(dòng)的租售績效。

2023/9/372銷售渠道調(diào)查1．房地產(chǎn)營銷渠道的選擇、控制與調(diào)整情況。

2．房地產(chǎn)市場營銷方式的采用情況、發(fā)展趨勢及其原因。

3．租售代理商的數(shù)量、素質(zhì)及其租售代理的情況。

4．房地產(chǎn)租售客戶對租售代理商的評價(jià)。

2023/9/373房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容總結(jié)一、市場環(huán)境調(diào)研（宏觀及項(xiàng)目自身情況調(diào)查）二、房地產(chǎn)市場狀況的調(diào)查（投資狀況、價(jià)格、需求、供給）二、消費(fèi)者調(diào)研（購買力、購買傾向和共同特性）四、競爭樓盤調(diào)研（基本情況、價(jià)格、廣告、銷售情況）五、市場營銷策略的調(diào)查（可從競爭者調(diào)查中確定本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位、價(jià)格、營銷渠道和促銷手段）2023/9/3744.1.5房地產(chǎn)市場調(diào)查的程序4.1.5.1調(diào)查準(zhǔn)備階段4.1.5.2正式調(diào)查階段4.1.5.3結(jié)果處理階段4.1.5.4跟蹤調(diào)查2023/9/375房地產(chǎn)市場調(diào)查的步驟調(diào)查準(zhǔn)備階段正式調(diào)查階段結(jié)果處理階段確定調(diào)查目標(biāo)，擬定調(diào)查項(xiàng)目確定資料來源和調(diào)查方法制定調(diào)查計(jì)劃查詢文字資料階段實(shí)地調(diào)查階段整理分析資料編寫調(diào)查報(bào)告跟蹤調(diào)查2023/9/3761、整理分析資料的步驟如下：

(1)編輯整理。

(2)分類。

(3)統(tǒng)計(jì)。

(4)分析。

2023/9/3772、編寫調(diào)查報(bào)告的內(nèi)容：

(1)調(diào)查的目的、對象和范圍

(2)調(diào)查所采用的方法；

(3)調(diào)查結(jié)果；

(4)得出的結(jié)論；

(5)對策建議；

(6)必要的附件。（統(tǒng)計(jì)資料、圖表等）2023/9/3784.1.5.4跟蹤調(diào)查撰寫并呈交調(diào)查報(bào)告后，市場調(diào)查工作基本告一段落。但是，為了了解調(diào)查意見是否正確，調(diào)查結(jié)果是否被采納，還應(yīng)該進(jìn)行跟蹤調(diào)查。跟蹤調(diào)查要了解調(diào)查報(bào)告中所提建議是否符合實(shí)際，調(diào)查數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確，調(diào)查結(jié)果是否適用，調(diào)查報(bào)告是否被采納。在執(zhí)行期間，若市場環(huán)境發(fā)生了變化，調(diào)查人員可以根據(jù)情況對原調(diào)查報(bào)告提出修改補(bǔ)充意見。2023/9/3794.2房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法4.2.1按調(diào)查對象劃分4.2.2按調(diào)查方法劃分4.2.3問卷調(diào)查法（重點(diǎn)）2023/9/380房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法按調(diào)查對象劃分按調(diào)查方法劃分問卷調(diào)查法全面普查典型調(diào)查抽樣調(diào)查詢問法觀察法實(shí)驗(yàn)法2023/9/3814.2.1按調(diào)查對象劃分1、全面普查：全面普查是指對調(diào)查對象總體中所包含的個(gè)體逐一進(jìn)行調(diào)查。

2典型調(diào)查：典型調(diào)查又叫重點(diǎn)調(diào)查，就是在對被調(diào)查總體進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，有計(jì)劃、有目的地選擇其中具有代表性的典型單位進(jìn)行調(diào)查，通過對典型單位進(jìn)行調(diào)查的結(jié)果推出一般結(jié)論。

（用于產(chǎn)品需求調(diào)查、競爭樓盤和競爭對手的調(diào)查）3抽樣調(diào)查：抽樣調(diào)查就是從調(diào)查的總體中抽取一部分單位作為樣本進(jìn)行調(diào)查，以樣本的調(diào)查結(jié)果來推斷總體情況。（常用）

2023/9/3824.2.2按調(diào)查方法劃分1、詢問法：詢問法是房地產(chǎn)市場調(diào)查人員以詢問的方式向被調(diào)查者提出問題而收集所需資料的一種調(diào)查方法。

2、觀察法：觀察法是由房地產(chǎn)市場調(diào)查人員直接或通過儀器在現(xiàn)場觀察被調(diào)查對象的行為并加以記錄而獲取信息資料的一種方法。3、實(shí)驗(yàn)法：實(shí)驗(yàn)法就是在一個(gè)較小的范圍內(nèi)并在一定條件下，對某種影響房地產(chǎn)商品銷售的因素進(jìn)行實(shí)際實(shí)驗(yàn)，分析其結(jié)果，以判斷是否具有大規(guī)模推行的價(jià)值。2023/9/3834.2.2.1詢問法1．面談?wù){(diào)查

2．電話調(diào)查

3．郵寄調(diào)查

4．留置問卷調(diào)查

2023/9/3844.2.2.2觀察法1．直接觀察法

（展銷會或售樓處）

2．實(shí)際痕跡測量法

3．行為記錄法

觀察法的優(yōu)點(diǎn)是被調(diào)查者不知道或者不介意自己的行為受到了觀察，因此表現(xiàn)十分自然，這樣收集到的資料比較客觀真實(shí)。明顯的缺點(diǎn)：（1）費(fèi)用較高，時(shí)間較長。

(2)難以觀察到事物的內(nèi)在因素。

(3)當(dāng)人們知道被觀察時(shí)可能會改變他們的行為，從而導(dǎo)致觀察結(jié)果失真。(4)對調(diào)查人員素質(zhì)要求較高。

2023/9/3854.2.2.3實(shí)驗(yàn)法實(shí)驗(yàn)法就是在一個(gè)較小的范圍內(nèi)并在一定條件下，對某種影響房地產(chǎn)商品銷售的因素進(jìn)行實(shí)際實(shí)驗(yàn)，分析其結(jié)果，以判斷是否具有大規(guī)模推行的價(jià)值。（研究廣告對銷售的影響）實(shí)驗(yàn)法的優(yōu)點(diǎn)是通過小規(guī)模的實(shí)驗(yàn)可以獲得確切的信息，從而減少經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

缺點(diǎn)是選擇實(shí)驗(yàn)市場較為困難，調(diào)查成本也較高。2023/9/3864.2.3問卷調(diào)查法4.2.3.1問卷調(diào)查的概念與優(yōu)缺點(diǎn)分析4.2.3.2調(diào)查問卷的基本結(jié)構(gòu)4.2.3.3調(diào)查問卷問題的設(shè)計(jì)4.2.3.4調(diào)查問卷答案的設(shè)計(jì)2023/9/3874.2.3.1調(diào)查問卷的概念問卷，又稱調(diào)查表，是調(diào)查者根據(jù)市場調(diào)查的目的和需求設(shè)計(jì)出來的，由一系列問題、備選答案及說明等組成的，向被調(diào)查者收集資料的一種工具。問卷調(diào)查法，簡稱問卷法，是調(diào)查者運(yùn)用統(tǒng)一設(shè)計(jì)的調(diào)查問卷，由被調(diào)查者填寫，向被調(diào)查者了解市場有關(guān)情況，以收集有關(guān)資料的方法。2023/9/388調(diào)查問卷的優(yōu)點(diǎn)(1)調(diào)查范圍廣

(2)節(jié)省人力、費(fèi)用和時(shí)間

(3)具有匿名性的優(yōu)點(diǎn)

(4)避免干擾、減少誤差

(5)便于整理和分析資料

2023/9/389調(diào)查問卷的缺點(diǎn)(1)回收率低

(2)對被調(diào)查者的文化程度要求高

(3)被調(diào)查者可能因誤解問卷的含義而影響調(diào)查結(jié)果

2023/9/3904.2.3.2調(diào)查問卷的基本結(jié)構(gòu)

調(diào)查問卷一般由卷首語、正文和結(jié)束語三部分組成。

1．卷首語

卷首語包括問候語、填表說明和問卷編號。

2．問題和答案問題和答案是問卷的主體，是問卷最核心的組成部分，包括需要調(diào)查的問題和備選答案。

3．結(jié)束語

結(jié)束語放在問卷的最后。

2023/9/3914.2.3.3調(diào)查問卷問題的設(shè)計(jì)1．問題的類型

2．問題設(shè)計(jì)的原則

3．問題順序的設(shè)計(jì)

2023/9/392問題的類型(1)開放式問題和封閉式問題

您現(xiàn)在居住的城市區(qū)域:(2)事實(shí)性問題、行為性問題、動(dòng)機(jī)性問題和態(tài)度性問題

2023/9/393問題的類型(1)開放式問題和封閉式問題

開放式問題是指問卷上沒有事先擬好的答案，回答者可以自由回答的問題。封閉式問題是指答案已事先由調(diào)查者擬定，由被調(diào)查者從中選擇答案的問題。封閉式問題主要有兩種類型：

1)二項(xiàng)選擇題

2)多項(xiàng)選擇題

2023/9/394問題的類型(2)事實(shí)性問題、行為性問題、動(dòng)機(jī)性問題和態(tài)度性問題。事實(shí)性問題是要求被調(diào)查者回答一些關(guān)于客觀存在的情況的問題。

行為性問題是對被調(diào)查者的行為進(jìn)行調(diào)查。

動(dòng)機(jī)性問題是了解被調(diào)查者行為的原因或動(dòng)機(jī)。

態(tài)度性問題是關(guān)于被調(diào)查者的態(tài)度、評價(jià)意見等方面的問題。

2023/9/3952023/9/396問題設(shè)計(jì)的原則

(1)問題要明確具體、避免籠統(tǒng)抽象您認(rèn)為某樓盤物業(yè)管理收費(fèi)是否合理?服務(wù)態(tài)度怎樣?

(2)用詞要簡短、確切、通俗

您認(rèn)為市中心的綠地率應(yīng)達(dá)到何標(biāo)準(zhǔn)?(3)避免誘導(dǎo)性提問

消費(fèi)者普遍認(rèn)為房地產(chǎn)商廣告投入的數(shù)量越大,說明越有實(shí)力,你看法如何?2023/9/397問題設(shè)計(jì)的原則(4）避免否定形式的提問在物業(yè)管理中不必包括電梯維護(hù)費(fèi),您同意嗎?

(5)避免敏感性問題

您月收入多少?家中存款多少?(6)避免使用假設(shè)性問題

2023/9/398問題順序的設(shè)計(jì)

(1)問題的排列應(yīng)具有邏輯性

(2)先易后難

(3)問題的排列應(yīng)考慮時(shí)間順序

(4)問題的排列應(yīng)考慮被調(diào)查者的心理承受能力

2023/9/3994.2.3.4調(diào)查問卷答案的設(shè)計(jì)1．答案要窮盡所謂答案要窮盡就是問題所有可能的答案都要列出來，以供被調(diào)查者選擇。

2．答案要互斥答案要互斥是指同一個(gè)問題的若干個(gè)答案之間的關(guān)系是互相排斥的，不能有交叉、重疊和包含等情況。對每一個(gè)回答者來說，只能有一個(gè)字案適合他，如果有兩個(gè)或兩個(gè)以上的答案適合他，這個(gè)問題的答案就不是互斥的。

2023/9/3100調(diào)查問卷的內(nèi)容調(diào)查問卷可分別從需求、投資意向、周邊環(huán)境、媒介偏好、配套設(shè)施需求等方面進(jìn)行設(shè)計(jì)。1、購買動(dòng)機(jī)2、購房區(qū)域的選擇3、投資意向調(diào)查4、投資區(qū)域選擇5、可接受的價(jià)格6、承受總價(jià)的能力7、需求面積8、樓型需求（高層、多層、別墅）2023/9/31019、戶型偏好（錯(cuò)層、平層、復(fù)式）10、戶型結(jié)構(gòu)偏好（臥室、廳、衛(wèi)生間、陽臺）11、購買行為（付款方式）12、購買決策考慮的因素（建筑質(zhì)量、物業(yè)管理、價(jià)格、區(qū)位、戶型、交通、配套、景觀、品牌等）13、媒體認(rèn)知2023/9/31024.3房地產(chǎn)市場預(yù)測概述4.3.1房地產(chǎn)市場預(yù)測概念4.3.2房地產(chǎn)市場預(yù)測原理4.3.3房地產(chǎn)市場預(yù)測的意義（略）4.3.4房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類4.3.5房地產(chǎn)市場預(yù)測的內(nèi)容4.3.6房地產(chǎn)市場預(yù)測的程序（略）2023/9/31034.3.1房地產(chǎn)市場預(yù)測的概念

房地產(chǎn)市場預(yù)測就是對影響房地產(chǎn)市場需求的諸因素進(jìn)行調(diào)查研究，在掌握大量信息資料的基礎(chǔ)上，運(yùn)用科學(xué)的方法和手段，對未來一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)市場的需求變化及發(fā)展趨勢，進(jìn)行分析、預(yù)見、估計(jì)和判斷，為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營決策提供科學(xué)依據(jù)。

市場預(yù)測以市場調(diào)查為基礎(chǔ)。

2023/9/31044.3.2房地產(chǎn)市場預(yù)測原理

4.3.2.1連續(xù)性原理現(xiàn)在房地產(chǎn)需求狀況是過去市場需求的演進(jìn)，未來的市場需求狀況又是今天市場需求發(fā)展的延續(xù)。4.3.2.2類推性原理世界上有許多相似、類同的事物，當(dāng)掌握其中一種事物發(fā)展變化的規(guī)律，可以類推和它相似的事物發(fā)展變化情況。4.3.2.3相關(guān)性原理房地產(chǎn)企業(yè)可以依據(jù)某種事物或某些事物的變化，去推測另一事物的相應(yīng)變化。2023/9/31054.3.3房地產(chǎn)市場預(yù)測的意義(略)1．市場預(yù)測有利于平衡和滿足社會對房地產(chǎn)的需要。

2．市場預(yù)測有利于房地產(chǎn)企業(yè)制定正確的投資決策和營銷決策。

3．市場預(yù)測有利于房地產(chǎn)企業(yè)提高競爭力。

4．市場預(yù)測有利于房地產(chǎn)企業(yè)改善經(jīng)營管理，提高經(jīng)濟(jì)效益。2023/9/31064.3.4房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類依據(jù)預(yù)測范圍的分類依據(jù)預(yù)測時(shí)間的分類依據(jù)預(yù)測性質(zhì)的分類2023/9/31074.3.4房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類依據(jù)預(yù)測范圍的分類

宏觀市場預(yù)測：宏觀市場預(yù)測就是從宏觀角度，對整個(gè)房地產(chǎn)市場需求發(fā)展變化及其趨勢所進(jìn)行的預(yù)測。

微觀市場預(yù)測：微觀市場預(yù)測又叫地區(qū)性預(yù)測，就是從房地產(chǎn)企業(yè)的角度，對房地產(chǎn)企業(yè)所在地區(qū)房地產(chǎn)市場的需求狀況及發(fā)展趨勢進(jìn)行的預(yù)測。

2023/9/31084.3.4房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類

按市場預(yù)測的時(shí)間分類：

短期預(yù)測：時(shí)間在1季度--1年之間的預(yù)測。幫助企業(yè)適時(shí)調(diào)整營銷策略，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營管理的目標(biāo)。

中期預(yù)測：時(shí)間在1--5年之間的預(yù)測。幫助企業(yè)確定營銷戰(zhàn)略。

長期預(yù)測：時(shí)間在5年以上的市場變化及其趨勢的預(yù)測。為房地產(chǎn)企業(yè)制定總體發(fā)展規(guī)劃和重大營銷決策提供科學(xué)依據(jù)。2023/9/31094.3.4房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類依據(jù)預(yù)測的性質(zhì)分類

定性預(yù)測：定性預(yù)測就是根據(jù)預(yù)測者的知識、經(jīng)驗(yàn)和分析判斷能力，對收集到的資料進(jìn)行綜合分析，對市場未來發(fā)展變化趨勢做出推測和判斷，因此又叫經(jīng)驗(yàn)判斷法。

定量預(yù)測：定量預(yù)測是在預(yù)測者掌握充足統(tǒng)計(jì)資料的基礎(chǔ)上，借助數(shù)學(xué)方法，建立數(shù)學(xué)模型，用來分析市場發(fā)展變化趨勢的預(yù)測。

2023/9/31104.3.5房地產(chǎn)市場預(yù)測的內(nèi)容1國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢預(yù)測2國家方針政策預(yù)測3房地產(chǎn)市場需求預(yù)測（核心）4產(chǎn)品生命周期預(yù)測5市場占有率預(yù)測

6價(jià)格預(yù)測7技術(shù)發(fā)展預(yù)測8房地產(chǎn)市場供給預(yù)測2023/9/3111國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢預(yù)測1.次貸危機(jī)的惡化使世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇艱難

2.國際經(jīng)濟(jì)低迷將進(jìn)一步收縮我國外部需求

3.房地產(chǎn)開發(fā)投資降溫，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資減速

4.城鄉(xiāng)居民收入增幅下降，保持消費(fèi)需求快速增長難度加大

2023/9/3112國家方針政策預(yù)測

“90m2?70%”政策對住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)的影響暫時(shí)無法體現(xiàn),作為2006年宏觀調(diào)控中最具分量的一筆，“90m2?70%”政策無疑對調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、引導(dǎo)合理消費(fèi)有著積極而深遠(yuǎn)的意義。但從目前市場存量和增量來看，90m2以下的供應(yīng)量仍不足整體的30%，加之2007年新增項(xiàng)目受“90m2?70%”政策限制的數(shù)量也將有限，因此預(yù)計(jì)“90m2?70%”政策對住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)的影響效果在2007年暫時(shí)無法體現(xiàn)，但長遠(yuǎn)影響會在以后逐年釋放。

2023/9/31132023/9/3114房地產(chǎn)市場需求預(yù)測酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)酒店等投資性物業(yè)大量增加隨著奧運(yùn)臨近外來人口增多以及北京長期流動(dòng)人口規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大、社會資金傾向于投資型物業(yè)、宏觀調(diào)控引發(fā)產(chǎn)品供應(yīng)發(fā)生變化等多方面因素，預(yù)計(jì)2007年酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)酒店等投資性物業(yè)將大量增加。

2023/9/3115技術(shù)發(fā)展預(yù)測

住宅的科技節(jié)能環(huán)保含量–隨著產(chǎn)品同質(zhì)化程度的加強(qiáng)，客戶對住宅科技、節(jié)能、環(huán)保含量的需求逐漸開始顯現(xiàn)。這方面尚存較大的提升空間，因此將可能成為眾多開發(fā)商積極探索的重點(diǎn)。

2023/9/3116房地產(chǎn)市場供給預(yù)測據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2006年1-10月，全市商業(yè)及服務(wù)業(yè)等經(jīng)營性用房新開工面積281.7萬平方米，同比增長88.2%；竣工面積96萬平方米，同比增長6.3%。這兩項(xiàng)指標(biāo)將導(dǎo)致2007年有效供給放量。同期，商業(yè)營業(yè)用房成交面積增幅顯著，月成交面積同比上漲7.58%,均價(jià)同比上漲23.59%，預(yù)計(jì)商業(yè)成交熱潮將會持續(xù)。2023/9/31174.4房地產(chǎn)市場預(yù)測的方法4.4.1定性預(yù)測法：定性預(yù)測法又稱作經(jīng)驗(yàn)判斷法，定性預(yù)測就是根據(jù)預(yù)測者的知識、經(jīng)驗(yàn)和分析判斷能力，對收集到的資料進(jìn)行綜合分析，對市場未來發(fā)展變化趨勢做出推測和判斷。

4.4.2定量預(yù)測法：定量預(yù)測法是預(yù)測者在掌握充足的統(tǒng)計(jì)資料的基礎(chǔ)上，應(yīng)用數(shù)學(xué)方法，建立數(shù)學(xué)模型，對預(yù)測對象的發(fā)展變化趨勢進(jìn)行預(yù)測的方法。2023/9/31184.4.1定性預(yù)測法4.4.1.1集合意見法4.4.1.2專家意見法4.4.1.3顧客意見法4.4.1.4市場因子推演法2023/9/31194.4.1.1集合意見法集合意見法又叫集體判斷法，它是利用集體的經(jīng)驗(yàn)、智慧，通過思考分析判斷、綜合，對房地產(chǎn)市場未來的發(fā)展趨勢進(jìn)行估計(jì)、推測和判斷。集合意見法根據(jù)參與預(yù)測的人員不同，可以分為經(jīng)理人員集合意見法和銷售人員集合意見法。2023/9/31204.4.1.1集合意見法1．經(jīng)理人員集合意見法：由企業(yè)經(jīng)理召集與營銷有關(guān)或熟悉市場情況的各部門經(jīng)理(包括市場經(jīng)理、銷售經(jīng)理、采購經(jīng)理、生產(chǎn)經(jīng)理、財(cái)務(wù)經(jīng)理、市場研究部門負(fù)責(zé)人等)，讓他們對未來的市場發(fā)展趨勢發(fā)表意見，做出判斷。企業(yè)經(jīng)理將各種意見匯總，進(jìn)行分析研究，綜合處理，最后得出預(yù)測結(jié)果。2023/9/31214.4.1.1集合意見法2．銷售人員集合意見法銷售人員集合意見法就是把企業(yè)所有的銷售人員(包括代理商、經(jīng)銷商等)召集起來或通過填寫預(yù)測表的形式，把各銷售人員的意見加以集中進(jìn)行預(yù)測的一種方法。這種方法的優(yōu)點(diǎn)是速度快、成本低。

缺點(diǎn)是銷售人員受其工作范圍的限制，不易把握總體形勢和總趨勢。另外，預(yù)測結(jié)果受到銷售人員心理因素影響較大。2023/9