施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務制度第一章總則第一條為了規(guī)范施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務行為，有利于企業(yè)公平競爭，加強財務管理和經(jīng)濟核算，根據(jù)《企業(yè)財務通則》，結合施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點及其管理要求，制定本制度。第二條本制度適用于中華人民共和國境內(nèi)的各類施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱企業(yè)），包括全民所有制企業(yè)、集體所有制企業(yè)、私營企業(yè)、外商投資企業(yè)等各類經(jīng)濟性質(zhì)的企業(yè)；有限責任公司、股份有限公司等各類組織形式的企業(yè)。其他行業(yè)獨立核算的施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也適用本制度。第三條企業(yè)應當在辦理工商登記之日起30日內(nèi)，向主管財政機關提交企業(yè)設立批準證書、營業(yè)執(zhí)照、合同、章程等文件的復制件。企業(yè)發(fā)生遷移、合并、分立以及其他變更登記等主要事項，應當在依法辦理變更登記之日起30日內(nèi)，向主管財政機關提交變更文件的復制件。第四條企業(yè)應當建立健全財務管理制度，完善內(nèi)部經(jīng)濟責任制，嚴格執(zhí)行國家規(guī)定的各項財務開支范圍和標準，如實反映企業(yè)財務狀況和經(jīng)營成果，依法計算繳納國家稅收，并接受主管財政機關的檢查監(jiān)督。第五條企業(yè)財務管理的基本任務和方法是，做好各項財務收支的計劃、控制、核算、分析和考核工作，依法合理籌集資金，有效利用企業(yè)各項資產(chǎn)，努力提高經(jīng)濟效益。第六條企業(yè)應當做好財務管理基礎工作。在生產(chǎn)經(jīng)營活動中的產(chǎn)量、質(zhì)量、工時、設備利用，存貨的消耗、收發(fā)、領退、轉(zhuǎn)移以及各項財產(chǎn)物資的毀損等，都應當及時做好完整的原始記錄。企業(yè)各項財產(chǎn)物資的進出消耗，都應當做到手續(xù)齊全，計量準確，完善原材料、能源等物資的消耗定額和工時定額，定期或者不定期地進行財產(chǎn)清查。第二章資金籌集第七條企業(yè)籌集的資本金，按投資主體分為國家資本金、法人資本金、個人資本金和外商資本金等。國家資本金為有權代表國家投資的政府部門或者機構以國有資產(chǎn)投入企業(yè)形成的資本金。法人資本金為其他法人單位以其依法可以支配的資產(chǎn)投入企業(yè)形成的資本金。個人資本金為社會個人或者本企業(yè)內(nèi)部職工以個人合法財產(chǎn)投入企業(yè)形成的資本金。外商資本金為國外投資者以及我國香港、澳門和臺灣地區(qū)投資者投入企業(yè)形成的資本金。第八條企業(yè)應當按照法律、法規(guī)和合同、章程的規(guī)定，及時籌集資本金。資本金可以一次或者分期籌集。一次性籌集的，從營業(yè)執(zhí)照簽發(fā)之日起6個月內(nèi)籌足；分期籌集的，最后一期出資應當在營業(yè)執(zhí)照簽發(fā)之日起3年內(nèi)繳清，其中，第一次籌集的投資者出資不得低于15%，并且在營業(yè)執(zhí)照簽發(fā)之日起3個月內(nèi)繳清。投資者未按照投資合同、協(xié)議章程的約定履行出資義務的，企業(yè)或者其他投資可以依法追究其違約責任。第九條企業(yè)在籌集資本金過程中，吸收的投資者的無形資產(chǎn)（不包括土地使用權）的出資不得超過企業(yè)注冊資金的20%；因情況特殊，需要超過20%的，應當經(jīng)有關部門審查批準，但是最高不得超過30%。法律另有規(guī)定的，從其規(guī)定。企業(yè)不得吸收投資者的已設立有擔保物權及租賃資產(chǎn)的出資。第十條企業(yè)籌集的資本金，必須聘請中國注冊會計師驗資并出具驗資報告，由企業(yè)據(jù)以發(fā)給投資者出資證明書。第十一條企業(yè)籌集的資本金，在生產(chǎn)經(jīng)營期間內(nèi)，投資者除依法轉(zhuǎn)讓外，不得以任何方式抽走。法律另有規(guī)定的，從其規(guī)定。投資者按照出資比例或者合同、章程的規(guī)定，分享企業(yè)利潤和分擔風險及虧損。第十二條企業(yè)在籌集資本金活動中，投資者實際繳付的出資額超出其資本金的差額（包括股份有限公司發(fā)行股票的溢價凈收入），接受捐贈的財產(chǎn)，資產(chǎn)的評估確認價值或者合同、協(xié)議約定價值與原帳面凈值的差額，以及資本匯率折算差額等計入資本公積金。資本公積金按照法定程序，可以轉(zhuǎn)增資本金。第十三條企業(yè)的負債分為流動負債和長期負債。流動負債包括短期借款、應付短期債券、應付票據(jù)、應交稅金、應付購貨款、應付分包工程款、應付工程款、應付工資、應付投資者利潤、應付股利和其他應付款，預收工程款、預收備料款、預收銷貨款、預收購房定金、預收代建工程款、預提費用，以及從成本、費用中提取的職工福利費等。長期負債包括長期借款、長期應付款、應付長期債券等。發(fā)行的長期債券按照債券面值計價，實際收到的價款超過或者低于債券面值的差額，在債券到期以前分期沖減或者增加利息支出。第十四條企業(yè)流動負債的應計利息支出，計入財務費用。企業(yè)長期負債的應計利息支出，籌建期間的，計入開辦費；生產(chǎn)期間的，計入財務費用；清算期間的，計入清算損益。其中，與購建固定資產(chǎn)或者無形資產(chǎn)有關的，在資產(chǎn)尚未交付使用或者雖已交付使用但尚未辦理竣工決算以前，計入購建資產(chǎn)的價值。第十五條企業(yè)應當按期償還各種負債，如發(fā)生因債權人特殊原因確實無法支付的應付款項，計入營業(yè)外收入。第三章流動資產(chǎn)第十六條流動資產(chǎn)包括現(xiàn)金、各種存款、其他貨幣資金、短期投資、應收及預付款項、存貨等。第十七條其他貨幣資金包括外埠存款、在途資金等。第十八條應收及預付款項包括應收工程款、應收銷貨款、其他應收款、應收票據(jù)、待攤費用、預付分包工程款、預付分包備料款、預付工程款、預付備料款、預付購貨款等。應收票據(jù)應按照面值計價。貼現(xiàn)應收票據(jù)的實得款項與其面值的差額，計入財務費用。第十九條企業(yè)可以于年度終了，按照年末應收帳款余額的1%計提壞帳準備金，計入管理費用。企業(yè)發(fā)生的壞帳損失，沖減壞帳準備金。收回已核銷的壞帳，增加壞帳準備金。不計提壞帳準備金的企業(yè)，發(fā)生的壞帳損失，計入管理費用。收回已核銷的壞帳，沖減管理費用。第二十條存貨包括主要材料、其他材料、周轉(zhuǎn)材料、設備、低值易耗品、機械配件、在建工程、在產(chǎn)品、產(chǎn)成品、半成品、結構件、商品等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)臨時出租房、周轉(zhuǎn)房視同存貨。第二十一條存貨按實際成本計價。購入的，按買價加運雜費、采購保管理費和稅金等計價。建設單位供應的，按合同確定價值計價。自制的，按照制造過程中的各項實際支出計價。委托外單位加工的，按實際耗用的原材料或者半成品加運雜費和加工費等計價。投資者投入的，按照評估確認或者合同、協(xié)議約定的價值計價。盤盈的，按照同類存貨的實際成本計價；沒有同類存貨的，按照市價計價。接受捐贈的，按照發(fā)票帳單所列金額加企業(yè)負擔的運雜費、保險費、稅金計價；無發(fā)票帳單的，按同類存貨的市價計價。按照計劃成本核算存貨的企業(yè)，對存貨的實際成本與計劃成本之間的差異，應當單獨核算。第二十二條企業(yè)領用或發(fā)出的存貨，按照實際成本核算的，可以采用先進先出法、加權平均法、移動平均法、個別計價法、后進先出法等方法確定其實際成本；采用計劃成本核算的，按期結轉(zhuǎn)其應負擔的成本差異將計劃成本按成本計算期調(diào)為實際成本。第二十三條企業(yè)領用的周轉(zhuǎn)材料、低值易耗品按受益對象，一次或分期攤?cè)牍こ坛杀竞凸芾碣M用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在用出租房、周轉(zhuǎn)房按其耐用年限分期平均攤?cè)氤杀?。第二十四條企業(yè)對存貨應當定期或者不定期盤點，年度終了前必須進行一次全面的盤點清查。對于盤盈、盤虧、毀損以及報廢的存貨應當及時查明原因，分別情況及時處理。盤盈的存貨，沖減管理費用。盤虧、毀損和報廢的存貨，扣除過失人或者保險公司賠款和殘料價值后，計入采購保管費或管理費用。存貨毀損屬于非常損失的部分，扣除過失人或者保險公司賠款和殘料價值后，計入營業(yè)外支出。第四章固定資產(chǎn)第二十五條固定資產(chǎn)是指使用期限超過一年的房屋及建筑物、機器、機械、運輸工具以及其他與生產(chǎn)經(jīng)營有關的設備、器具、工具等。不屬于生產(chǎn)經(jīng)營主要設備的物品，單位價值在20元以上，并且使用期限超過兩年的，也應當作固定資產(chǎn)。企業(yè)根據(jù)實際情況，制定固定資產(chǎn)目錄。第二十六條固定資產(chǎn)分為以下六類：一、生產(chǎn)用固定資產(chǎn)。包括生產(chǎn)和行政管理用房屋及建筑物、施工機械、運輸設備、生產(chǎn)設備、儀器及試驗設備和其他生產(chǎn)用固定資產(chǎn)；二、非生產(chǎn)用固定資產(chǎn)。包括職工宿舍、招待所、學校、幼兒園、托兒所、俱樂部、食堂、醫(yī)院等單位使用的房屋、設備等固定資產(chǎn)；三、租出固定資產(chǎn)；四、未使用固定資產(chǎn)；五、不需用固定資產(chǎn)；六、融資租入的固定資產(chǎn)。第二十七條固定資產(chǎn)按照下列方法計價：購入的，按照買價加上支付的運輸費、保險費、包裝費、安裝調(diào)試費和繳納的稅金等計價。自行建造的，按照建造過程中實際發(fā)生的全部支出計價。在原有固定資產(chǎn)基礎上進行改、擴建的，按照固定資產(chǎn)原價加上改、擴建發(fā)生的支出減去改、擴建過程中發(fā)生的固定資產(chǎn)變價收入后的余額計價。投資者投入的，按照評估確認或者合同、協(xié)議約定的價值計價。融資租入的，按照租賃協(xié)議或合同確定的價款加運輸費、保險費、安裝調(diào)試費等計價。接受捐贈的，按照發(fā)票帳單所列金額（無發(fā)票帳單的，按照同類設備市價）加上由企業(yè)負擔的運輸費、保險費、稅金、安裝調(diào)試費等計價。盤盈的，按照同類固定資產(chǎn)的重置完全價值計價。企業(yè)購建固定資產(chǎn)交納的固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、耕地占用稅，計入固定資產(chǎn)價值。第二十八條企業(yè)為建造固定資產(chǎn)或者對固定資產(chǎn)進行技術改造而發(fā)生的尚未交付使用以前的專項工程支出，按照實際成本計價。第二十九條專項工程發(fā)生報廢或毀損，按照扣除殘料價值和過失人或者保險公司等賠款后的凈損失，計入專項工程成本。單項工程報廢以及由于非常原因造成的報廢或毀損，其凈損失，在籌建期間，計入開辦費；在生產(chǎn)經(jīng)營期間，計入營業(yè)外支出。專項工程交付使用前因試運轉(zhuǎn)發(fā)生的支出計入工程成本，發(fā)生的營業(yè)性收入扣除稅金后沖減工程成本。第三十條完工并已交付使用但尚未辦理竣工決算的工程，應按照工程全部支出數(shù)估價轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)，并從交付使用次月起計提折舊；辦理竣工決算后，按其實際價值調(diào)整原估價入帳的固定資產(chǎn)原值和已計提折舊。第三十一條企業(yè)計提固定資產(chǎn)折舊一般采用平均年限法和工作量法。技術進步較快或使用壽命受工作環(huán)境影響較大的施工機械和運輸設備，經(jīng)財政部批準，可采用雙倍余額遞減法或年數(shù)總和法計提折舊。第三十二條企業(yè)固定資產(chǎn)折舊年限（見附表一）。實行工作量法的其總行駛里程，總工作小時可按同類固定資產(chǎn)折舊年限換算確定。企業(yè)按照上述規(guī)定，有權選擇具體折舊方法和折舊年限，在開始實行年度前報主管財政機關備案。平均年限法的固定資產(chǎn)折舊率和折舊額的計算公式為：1—預計凈殘值率年折舊率=×1%折舊年限月折舊率=年折舊率÷12月折舊額=固定資產(chǎn)原值×月折舊率凈殘值率按照固定資產(chǎn)原值的3—5%確定，凈殘值率低于3%或者高于5%的，由企業(yè)自主確定，報主管財政機關備案。采用工作量法的固定資產(chǎn)折舊額計算公式為：（一）按照行駛里程計算折舊的公式：原值×（1一預計凈殘率）單位里程折舊額=總行駛里程（二）按照工作小時計算折舊的公式：原值×（1―預計凈殘值率）每工作小時折舊額=總工作小時采用雙倍余額遞減法的固定資產(chǎn)折舊率和折舊額的計算公式為：2年折舊率=×1%折舊年限月折舊率=年折舊率÷12月折舊額=固定資產(chǎn)帳面凈值×月折舊率實行雙倍余額遞減法的固定資產(chǎn)，應當在其固定資產(chǎn)折舊年限到期前兩年內(nèi)，將固定資產(chǎn)凈值扣除預計凈殘值后的凈額平均攤銷。采用年數(shù)總和法的固定資產(chǎn)折舊率和折舊額的計算公式為：折舊年限一已使用年數(shù)年折舊率=×1%折舊年限×（折舊年限+1）÷2月折舊率=年折舊率÷12月折舊額=（固定資產(chǎn)原值一預計凈殘值）×月折舊率折舊年限和折舊方法一經(jīng)確定，不得隨意變更。需要變更的，由企業(yè)提出申請，并在變更年度前報主管財政機關批準。第三十三條計提折舊的固定資產(chǎn)，包括房屋及建筑物、在用施工機械、運輸設備、生產(chǎn)設備、儀器及試驗設備、其他固定資產(chǎn)，季節(jié)性停用、修理停用的固定資產(chǎn)，融資租賃方式租入和經(jīng)營租賃方式租出的固定資產(chǎn)。不計提折舊的固定資產(chǎn)，包括除房屋及建筑物以外的未使用、不需用固定資產(chǎn)，經(jīng)營租賃方式租入的固定資產(chǎn)，已提足折舊繼續(xù)使用的固定資產(chǎn)，破產(chǎn)、關停企業(yè)的固定資產(chǎn)等。提前報廢的固定資產(chǎn)，不補提折舊，其凈損失計入營業(yè)外支出。第三十四條企業(yè)固定資產(chǎn)折舊，從固定資產(chǎn)投入使用月份的次月起，按月計提。停止使用的固定資產(chǎn)，從停用月份的次月起，停止計提折舊。提足折舊的逾齡固定資產(chǎn)不再計提折舊。企業(yè)按規(guī)定提取的固定資產(chǎn)折舊，計入成本費用，不得沖減資本金。第三十五條企業(yè)發(fā)生的固定資產(chǎn)修理支出，計入有關費用。修理費用發(fā)生不均衡的、數(shù)額較大的，可以采用待攤或者預提的辦法。采取預提辦法的，實際發(fā)生的修理支出應先沖減預提費用，實際支出數(shù)大于預提費用的差額，計入有關費用;小于預提費用的差額沖減有關費用。第三十六條固定資產(chǎn)有償轉(zhuǎn)讓或清理報廢的變價收入扣除清理費用后的凈收益與其帳面凈值（固定資產(chǎn)原值減累計折舊）的差額，計入營業(yè)外收入或營業(yè)外支出。第三十七條企業(yè)對固定資產(chǎn)應每年盤點一次。盤盈的固定資產(chǎn)，按照原價減去估計累計折舊的凈收益，計入營業(yè)外收入。盤虧、毀損、報廢的固定資產(chǎn)，按其原值扣除累計折舊、變價收入、過失人或保險公司賠償以及殘值后的凈損失，計入營業(yè)外支出。企業(yè)在籌建期間發(fā)生的固定資產(chǎn)盤盈、盤虧和清理凈損益，以及由于非常原因造成的固定資產(chǎn)清理凈損失，計入開辦費。第五章無形資產(chǎn)、遞延資產(chǎn)和其他資產(chǎn)第三十八條無形資產(chǎn)是指企業(yè)長期使用但沒有實物形態(tài)的資產(chǎn)，包括專利權、商標權、著作權、土地使用權、非專利技術、商譽等。第三十九條無形資產(chǎn)按取得時的實際成本計價。投資者作為資本金或者合作條件投入的，按照評估確認或者合同，協(xié)議約定的金額計價。購入的，按照實際支付價款計價。自行開發(fā)并且依法申請取得的，按照開發(fā)過程中實際支出計價。接受捐贈的，按照發(fā)票帳單所列金額或者同類無形資產(chǎn)市價計價。除企業(yè)合并外，商譽不得作價入帳。非專利技術和商譽的計價，應當經(jīng)法定評估機構評估確認。第四十條無形資產(chǎn)從開始受益之日起，在有效使用期限內(nèi)平均攤?cè)牍芾碣M用。有效使用期限按照下列原則確定：法律和合同或者企業(yè)申請書分別規(guī)定有法定有效期限和受益年限的，按照兩者孰短的原則確定。法律沒有規(guī)定有效期限，企業(yè)合同或者企業(yè)申請書中規(guī)定有受益年限的，按照合同或者企業(yè)申請書規(guī)定的受益年限確定。法律和合同或者企業(yè)申請書均未規(guī)定法定有效期限或者受益年限的，按照不少于10年的期限確定。第四十一條企業(yè)轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)取得的凈收入，除國家法律法規(guī)另有規(guī)定外，計入其他業(yè)務收入。第四十二條遞延資產(chǎn)包括開辦費、以經(jīng)營租賃方式租入的固定資產(chǎn)改良支出、攤銷期限在1年以上的固定資產(chǎn)修理支出以及其他待攤費用等。開辦費是指企業(yè)在籌建期間發(fā)生的費用，包括籌建期間人員工資、辦公費、培訓費、差旅費、印刷費、注冊登記費，以及不計入固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)購建成本的匯兌損益利息等支出。下列費用不包括在開辦費內(nèi)：應當由投資者負擔的費用支出，為取得各項固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)所發(fā)生的支出，以及籌建期間應當計入資產(chǎn)價值的利息支出、匯兌損益等。開辦費自生產(chǎn)、經(jīng)營月份的次月起，按不得短于5年的期限分期攤?cè)牍芾碣M用。以經(jīng)營租賃方式租入的固定資產(chǎn)改良支出，在租賃有效期限內(nèi)，分期攤?cè)氤杀净蛘吖芾碣M用。第四十三條其他資產(chǎn)包括臨時設施、特準儲備物資、銀行凍結存款、凍結物資、涉及訴訟中的財產(chǎn)等。臨時設施是指企業(yè)為保證施工和管理的進行而建造的各種簡易設施，包括現(xiàn)場臨時作業(yè)棚、機具棚、材料庫、辦公室、休息室、廁所、化灰池、儲水池、瀝青鍋灶等設施；臨時鐵路專用線、輕便鐵道；臨時道路、圍墻；臨時給排水、供電、供熱等管線；臨時性簡易周轉(zhuǎn)房，以及現(xiàn)場臨時搭建的職工宿舍、食堂、浴室、醫(yī)務室、理發(fā)室、托兒所等臨時性福利設施。臨時設施以建造時發(fā)生的實際支出計價，按工程受益期限分期攤?cè)牍こ坛杀?，報廢清理回收的殘值扣除清理費用列作營業(yè)外收支。特準儲備物資是指具有專門用途，但是不參加生產(chǎn)經(jīng)營的經(jīng)國家批準儲備的特種物資。第六章對外投資第四十四條企業(yè)根據(jù)國家法律、法規(guī)規(guī)定，可以采用貨幣資金、實物、無形資產(chǎn)等方式向其他單位投資。包括短期投資和長期投資。企業(yè)不得以國家專項儲備的物資以及國家規(guī)定不得用于對外投資的其他財產(chǎn)向其他單位投資。第四十五條企業(yè)的對外投資，按照下列原則確定：以現(xiàn)金、存款等貨幣資金方式對外投資的，按照實際支付的金額計價。以實物、無形資產(chǎn)方式向其它單位投資的，按照評估確認或合同、協(xié)議約定的價值計價。資產(chǎn)評估確認或者合同、協(xié)議約定的價值與其帳面凈值的差額，計入資本公積金。企業(yè)認購的債券，按照實際支付的價款計價。實際支付款項中含有應計利息的，按照扣除應計利息后的差額計價。溢價或者折價購入的長期債券，其實際支付的款項（扣除應計利息）與債券面值的差額，在債券到期前分期計入投資收益。企業(yè)認購的股票，按實際支付價款計價。實際支付款項中含有已宣告發(fā)放但尚未支付股利的，按照實際支付的價款扣除應收股利后的差額計價。第四十六條企業(yè)以貨幣資金、實物、無形資產(chǎn)和股票進行長期投資，對被投資單位沒有控制權的，應當采用成本法核算，并且不因被投資單位凈資產(chǎn)的增加或減少而變動；擁有實際控制權的，應當采用權益法核算，按照被投資單位增加或減少的凈資產(chǎn)中所擁有或者分擔的數(shù)額，作為企業(yè)的投資收益或者投資損失，同時增加或者減少企業(yè)的長期投資，并且在企業(yè)從被投資單位實際分得股利或者利潤時，相應減少企業(yè)的長期投資。第四十七條企業(yè)對外投資取得的利息、利潤和股利，扣除分擔的虧損，計入投資收益，按照國家規(guī)定繳納或者補交所得稅。第四十八條企業(yè)收回的對外投資與長期投資帳戶的帳面價值的差額，計入投資收益或者投資損失。第七章成本和費用第四十九條企業(yè)在工程施工、提供勞務、作業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)、銷售產(chǎn)品等過程中發(fā)生的各項支出，按照國家規(guī)定計入成本、費用。第五十條施工企業(yè)工程成本分為直接成本和間接成本。直接成本是指施工過程中耗費的構成工程實體或有助于工程形成的各項支出，包括人工費、材料費、機械使用費和其他直接費。人工費包括企業(yè)從事建筑安裝工程施工人員的工資、獎金、職工福利費、工資性質(zhì)的津貼、勞動保護費等。材料費包括施工過程中耗用的構成工程實體的原材料、輔助材料、構配件、零件、半成品的費用和周轉(zhuǎn)材料的攤銷及租賃費用。機械使用費包括施工過程中使用自有施工機械所發(fā)生的機械使用費和租用外單位施工機械的租賃費，以及施工機械安裝、拆卸和進出場費。其他直接費包括施工過程中發(fā)生的材料二次搬運費、臨時設施攤銷費、生產(chǎn)工具用具使用費、檢驗試驗費、工程定位復測費、工程點交費、場地清理費等。間接成本是指企業(yè)各施工單位為組織和管理工程施工所發(fā)生的全部支出，包括施工單位管理人員工資、獎金、職工福利費、行政管理用固定資產(chǎn)折舊費及修理費、物料消耗、低值易耗品攤銷、取暖費、水電費、辦公費、差旅費、財產(chǎn)保險費、檢驗試驗費、工程保修費、勞動保護費、排污費及其他費用。第五十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品成本包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費以及開發(fā)間接費用。土地征用及拆遷補嘗費包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С觥仓脛舆w用房支出等。前期工程費包括規(guī)劃、設計、項目可行性研究、水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。建筑安裝工程費包括企業(yè)以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費和以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。基礎設施費包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。公共配套設施費包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設施發(fā)生的支出。開發(fā)間接費用是指企業(yè)所屬直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。第五十二條企業(yè)內(nèi)部獨立核算的工業(yè)生產(chǎn)、運輸、物資供銷、服務等單位生產(chǎn)、經(jīng)營成本的劃分，比照有關行業(yè)財務制度的規(guī)定辦理。第五十三條企業(yè)發(fā)生的銷售費用、管理費用和財務費用，計入當期損益。第五十四條銷售費用是指企業(yè)在銷售產(chǎn)品或者提供勞務等過程中發(fā)生的各項費用，以及專設銷售機構的各項費用。包括應由企業(yè)負擔的運輸費、裝卸費、包裝費、保險費、維修費、展覽費、差旅費、廣告費、代銷手續(xù)費、銷售服務費，以及專設銷售機構的人員工資、獎金、福利費、折舊費、修理費、物料消耗以及其他經(jīng)費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售費用還包括開發(fā)產(chǎn)品銷售之前改裝修復費、看護費、采暖費等。第五十五條管理費用是指企業(yè)行政管理部門為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用，包括公司經(jīng)費、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、勞動保險費、待業(yè)保險費、董事會費、咨詢費、審計費、訴訟費、排污費、綠化費、稅金、土地使用費、土地損失補償費、技術讓費、技術開發(fā)費、無形資產(chǎn)攤銷、開辦費攤銷、業(yè)務招待費、壞帳損失，存貨盤虧、毀損和報廢（減盤盈）損失，以及其他管理費用。公司經(jīng)費包括公司總部管理人員工資、獎金、職工福利費、差旅費、辦公費、折舊費、修理費、物料消耗、低值易耗品攤銷以及其他公司經(jīng)費。差旅費標準由企業(yè)參照當?shù)卣?guī)定的標準，結合企業(yè)的具體情況自行確定，并報主管財政機關備案。工會經(jīng)費是指按職工工資總額2%計提撥交給工會的經(jīng)費。職工教育經(jīng)費是指企業(yè)為職工學習先進技術和提高文化水平而支付的費用，按照職工工資總額的1.5%計提。勞動保險費是指企業(yè)支付離退休職工的退休金（包括提取的離退休統(tǒng)籌基金）、價格補貼、醫(yī)藥費（包括企業(yè)支付離退休人員參加醫(yī)療保險的費用）、易地安家補助費、職工退職金、6個月以上病假人員工資、職工死亡喪葬補助費、撫恤費、按規(guī)定支付給離休干部的各項經(jīng)費。待業(yè)保險費是指企業(yè)按照國家規(guī)定交納的待業(yè)保險基金。董事會費是指企業(yè)最高權力機構（如董事會）及其成員為執(zhí)行職能而發(fā)生的各項費用，包括差旅費、會議費等。所謂投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。新會計準則主要規(guī)范三類投資性房地產(chǎn)：已出租的土地使用權，持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權，已出租的建筑物。并明確指出自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)核算的范圍。新企業(yè)會計準則對采用公允價值核算投資性房地產(chǎn)做了以下規(guī)定。采用公允價值模式計量的，應同時滿足兩個條件：第一，投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場。第二，企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出合理的估計。采用公允價值計量模式，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，應當以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。已采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。企業(yè)會計準則第3號投資性房地產(chǎn)（26）財會[26]3號26-2-15第一章總則第一條為了規(guī)范投資性房地產(chǎn)的確認、計量和相關信息的披露，根據(jù)《企業(yè)會計準則基本準則》，制定本準則。第二條投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應當能夠單獨計量和出售。第三條本準則規(guī)范下列投資性房地產(chǎn)：（一）已出租的土地使用權。（二）持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權。（三）已出租的建筑物。第四條下列各項不屬于投資性房地產(chǎn)：（一）自用房地產(chǎn)，即為生產(chǎn)商品、提供勞務或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)。（二）作為存貨的房地產(chǎn)。第五條下列各項適用其他相關會計準則：（一）企業(yè)代建的房地產(chǎn)，適用《企業(yè)會計準則第15號一一建造合同》。（二）投資性房地產(chǎn)的租金收入和售后租回，適用《企業(yè)會計準則第21號租賃》。第二章確認和初始計量第六條投資性房地產(chǎn)同時滿足下列條件的，才能予以確認：（一）與該投資性房地產(chǎn)有關的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)；（二）該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。第七條投資性房地產(chǎn)應當按照成本進行初始計量。（一）外購投資性房地產(chǎn)的成本，包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。（二）自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構成。（三）以其他方式取得的投資性房地產(chǎn)的成本，按照相關會計準則的規(guī)定確定。第八條與投資性房地產(chǎn)有關的后續(xù)支出，滿足本準則第六條規(guī)定的確認條件的，應當計入投資性房地產(chǎn)成本；不滿足本準則第六條規(guī)定的確認條件的，應當在發(fā)生時計入當期損益。第三章后續(xù)計量第九條企業(yè)應當在資產(chǎn)負債表日采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，但本準則第十條規(guī)定的除外。采用成本模式計量的建筑物的后續(xù)計量，適用《企業(yè)會計準則第4號固定資產(chǎn)》。采用成本模式計量的土地使用權