2009年房地產(chǎn)估價(jià)師開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理命題預(yù)測(cè)試題(2)總分：100分及格：60分考試時(shí)間：120分一、單項(xiàng)選擇（共35題，每題1分。每題得本選答案中只有一個(gè)最符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)）(1)當(dāng)物業(yè)質(zhì)量與市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者的物業(yè)質(zhì)量相近時(shí)，如果定價(jià)比市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者定價(jià)稍低或低得較多，則認(rèn)為該開發(fā)商采用了（）。(2)某租戶承租某商場(chǎng)的部分柜臺(tái)．雙方商定基礎(chǔ)租金為15萬元/月，并當(dāng)租戶的月營(yíng)業(yè)額超過150萬元收取3%的百分比租金。當(dāng)租戶的月營(yíng)業(yè)額為180萬元時(shí)，其應(yīng)繳納的租金是（）萬元。(3)動(dòng)態(tài)投資回收期是指項(xiàng)目以（）抵償全部投資所需的時(shí)間。(4)某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)過市場(chǎng)調(diào)研后，決定在某城市開發(fā)供老年人居住的“銀發(fā)公寓”。那么，開發(fā)商在目標(biāo)市場(chǎng)選擇過程中采用的是（）模式。(5)在測(cè)算資本金融資成本時(shí)，其資金占用費(fèi)是按（）計(jì)算的。(6)目前，中國(guó)個(gè)人住房抵押貸款期限最長(zhǎng)不超過（）年。(7)房地產(chǎn)項(xiàng)目的臨界點(diǎn)分析，是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到（）的極限值。(8)投資者從購(gòu)買土地使用權(quán)開始，通過在土地上的進(jìn)一步投資活動(dòng)，即經(jīng)過規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程建設(shè)等過程，建成可以滿足人們某種入住需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品。然后推向市場(chǎng)銷售，并以此獲得利潤(rùn)的過程是指（）。(9)不屬于影響房地產(chǎn)的因素是（）。(10)下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)的表述中，不正確的是（）。(11)某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目擬有三個(gè)投資方案，若對(duì)這三個(gè)方案的經(jīng)濟(jì)合理性進(jìn)行比較，則比較的基礎(chǔ)是該項(xiàng)目的（）。(12)開發(fā)商投資收益率是指開發(fā)項(xiàng)目達(dá)到正常盈利年份時(shí)，項(xiàng)目年凈收益與項(xiàng)目（）之比。(13)已知某投資的凈現(xiàn)金流量如下表所示，如果投資者目標(biāo)收益率為10%，此項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是（）萬元。<Ahref="javascript:;"></A>(14)房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)綜合性的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，投資額大，建設(shè)周期長(zhǎng)，涉及面廣，要想使開發(fā)項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效果，必須首先做好（）工作。(15)下列關(guān)于計(jì)算貸款綜合風(fēng)險(xiǎn)度的系數(shù)的表述中，不正確的是（）。(16)從投資者整體的角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計(jì)算基礎(chǔ)，把借款本金償還和利息支付視為現(xiàn)金流出，用以計(jì)算資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目資本金的盈利能力的財(cái)務(wù)報(bào)表是（）。(17)如果同一地區(qū)的某一類型物業(yè)的售價(jià)持續(xù)以較大幅度上漲，那么該類型物業(yè)的出租需求就會(huì)（）。(18)投資性物業(yè)中運(yùn)營(yíng)支出占（）的比例是運(yùn)營(yíng)費(fèi)用比率。(19)房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)綜合性經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，投資額大，建設(shè)周期長(zhǎng)，涉及面廣。要想使開發(fā)項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效果，必須首先做好（）工作：(20)不屬于影響消費(fèi)者購(gòu)買因素的是（）。(21)房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈虧平衡分析，有臨界點(diǎn)分析和保本點(diǎn)分析兩種，兩者主要差異在于（）的設(shè)置。(22)法定稅費(fèi)包括營(yíng)業(yè)稅及附加，稅率為（），按月繳納。(23)（）是物業(yè)可以獲得的最大租金收入。(24)綜合風(fēng)險(xiǎn)度超過（）的，即為高風(fēng)險(xiǎn)貸款，對(duì)高風(fēng)險(xiǎn)貸款，銀行一般不予發(fā)放貸款。(25)在進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)估時(shí)，如果開發(fā)商還沒有購(gòu)買土地使用權(quán)，土地費(fèi)用往往是一個(gè)（）。(26)估算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的收入，首先要制定切實(shí)可行的（）。(27)估算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的收入，首先要制定切實(shí)可行的（）。(28)不屬于處置抵押物要求的是（）。(29)（）又稱為不可分散風(fēng)險(xiǎn)或市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。(30)開發(fā)商以某一價(jià)格出售“物業(yè)+健身房會(huì)員資格+保齡球館會(huì)員資格+游泳池會(huì)員資格”時(shí)，該價(jià)格比這四項(xiàng)各自價(jià)格之和低了許多，開發(fā)商采用的是（）技巧。(31)房地產(chǎn)投資決策分析主要包括（）和項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)兩個(gè)部分。(32)某市2003年新開工的房屋建筑面積為90×104㎡，2002年未完工轉(zhuǎn)入2003年繼續(xù)施工的房屋建筑面積為30×104㎡，2003年竣工的房屋建筑面積為80×104㎡。那么，該市房屋的平均建設(shè)周期為（）。(33)（）是由開發(fā)項(xiàng)目全部投資的內(nèi)部收益率表明的。(34)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目在整個(gè)（）內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。(35)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算的費(fèi)用構(gòu)成中屬于（）。二、多項(xiàng)選擇題（共15題，每題2分。每題的備選答案中有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意，清在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)。全部選對(duì)的得2分；錯(cuò)選或多選地，不得分；少選且選擇正確的，每題選項(xiàng)得0.5分）(1)依代理委托方的不同，物業(yè)代理可以分為（）。(2)下列各項(xiàng)中，用以反映項(xiàng)目清償能力的指標(biāo)有（）。(3)凈租的形式一般有（）。(4)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)具有區(qū)別于一般市場(chǎng)的基本特性的有（）。(5)制定租售方案的工作內(nèi)容主要包括（）。(6)下列關(guān)于內(nèi)部收益率的表述中，正確的有（）。(7)按照計(jì)價(jià)方式的不同，建筑工程施工合同形式分為（）。(8)關(guān)于收益性物業(yè)財(cái)務(wù)收支報(bào)告說法正確的是（）。(9)在一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析的過程中，風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的主要任務(wù)是（）。(10)以出讓方式取得城市熟地的土地使用權(quán)時(shí)，土地使用權(quán)出讓的地價(jià)款包括（）。(11)地產(chǎn)業(yè)投資的物業(yè)類型包括（）。(12)利用期望值法判斷投資方案的優(yōu)劣時(shí)，可選擇的方案有（）。(13)前期工程費(fèi)用主要包括（）。(14)房地產(chǎn)開發(fā)前期的規(guī)劃管理包括（）。(15)房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的目標(biāo)是使房地產(chǎn)的價(jià)值最大化，具體管理模式包括（）。三、判斷題（共15題，每題1分。請(qǐng)根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號(hào)，用“√”表示正確，用“×”表示錯(cuò)誤。不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣1分，本題總分最多扣至零分）(1)通貨膨脹對(duì)房地產(chǎn)投資只有負(fù)面影響，沒有正面影響。（）(2)空置率的估計(jì)對(duì)于估算房地產(chǎn)項(xiàng)目的有效毛租金收入非常重要?？罩寐式档停瑫?huì)導(dǎo)致有效毛租金收入減少；空置率提高，會(huì)導(dǎo)致有效毛租金收入上升。（）(3)假如房地產(chǎn)項(xiàng)目的全投資收益率大于銀行貸款利率，則房地產(chǎn)開發(fā)商權(quán)益投資比例越高，其資本金的收益率也越高。（）(4)土地開發(fā)貸款通常對(duì)房地產(chǎn)擁有第一抵押權(quán)，貸款隨著土地開發(fā)的進(jìn)度分階段撥付。（）(5)由于資金存在時(shí)間價(jià)值，所以無法直接比較不同時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)金流量。（）(6)當(dāng)某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的基準(zhǔn)收益率大于銀行貸款利率且該項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上又是可行的，那么，其資本金的內(nèi)部收益率就大于全投資內(nèi)部收益率。（）(7)居住區(qū)總用地是指居住區(qū)范圍內(nèi)除公共建筑用地外的用地面積。（）(8)當(dāng)擔(dān)保企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況出現(xiàn)較大的不利變化時(shí)，就會(huì)引起貸款保證風(fēng)險(xiǎn)。（）(9)細(xì)分市場(chǎng)通常能夠吸引多位競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，而彌隙市場(chǎng)只能吸引一個(gè)或少數(shù)幾個(gè)競(jìng)爭(zhēng)者。（）(10)在開發(fā)商與承包商之間的各種合同文件的履行過程中，有關(guān)工程的洽商、變更等書面文件，優(yōu)先于合同通用條款。（）(11)在不同的時(shí)間付出或得到同樣數(shù)額的資金在價(jià)值上是相等的。（）(12)市場(chǎng)潛量是特定環(huán)境下隨著行業(yè)營(yíng)銷費(fèi)用的無限增長(zhǎng)，市場(chǎng)需求所能達(dá)到的極限。（）(13)在房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)，銀行確定的抵押貸款成數(shù)越高，則貸款人獲得的貸款金額越多。（）(14)市場(chǎng)利率的多變性直接決定于資本借貸的供求對(duì)比變化；（）(15)一般工業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)中的投資包括固定資產(chǎn)投資和流動(dòng)資金兩部分。（）四、計(jì)算題（共2題，共20分。要求列出算式、計(jì)算過程；需按公式計(jì)算的，需按公式計(jì)算的，要寫出公式，僅有計(jì)算結(jié)果而無計(jì)算過程地，不得分。計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上做答）(1)<Ahref="javascript:;"></A>(2)<Ahref="javascript:;"></A>答案和解析一、單項(xiàng)選擇（共35題，每題1分。每題得本選答案中只有一個(gè)最符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)）(1):D(2):B(3):B(4):D(5):D(6):D(7):A(8):A(9):B(10):A(11):D(12):A(13):A(14):B(15):C(16):B(17):B(18):D(19):C(20):D(21):C(22):A(23):C(24):B(25):D(26):D(27):D(28):A(29):D(30):D(31):B(32):B(33):A(34):B(35):C二、多項(xiàng)選擇題（共15題，每題2分。每題的備選答案中有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意，清在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)。全部選對(duì)的得2分；錯(cuò)選或多選地，不得分；少選且選擇正確的，每題選項(xiàng)得0.5分）(1):B,D(2):A,B,C,E(3):A,B,C(4):A,B,C,D(5):A,C,D(6):B,D,E(7):A,B,D(8):A,B,C(9):A,B,C,E(10):B,C,E(11):A,B,C,D(12):A,C,E(13):B,C,D,E(14):A,B,C,D(15):A,C,E三、判斷題（共15題，每題1分。請(qǐng)根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號(hào)，用“√”表示正確，用“×”表示錯(cuò)誤。不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣1分，本題總分最多扣至零分）(1):0(2)