精品文檔就在這里精品文檔就在這里各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應有盡有題目：河南高速房地產開發(fā)有限公司發(fā)展戰(zhàn)略研究專業(yè)：工商管理學員姓名：王寶江學員簽名：導師姓名：導師簽名：摘要20多年來，伴隨著我國住房改革和城市化進程步伐的加快，房地產業(yè)進入了快速擴張期，取得了突飛猛進的發(fā)展，并對促進消費、擴大內需、拉動國民經濟發(fā)揮了重要作用，已成為我國國民經濟發(fā)展的基礎性、先導性和支柱產業(yè)。近幾年，針對房地產市場存在投資增幅過大、房地產價格上漲過快等因素，出現(xiàn)了不同程度的投資盲目性和結構性等問題，國家相繼出臺了一些調控房價過快增長的新政，房地產業(yè)又面臨著如何健康有序發(fā)展的新課題。河南高速房地產開發(fā)有限公司面臨新的形勢，迎來了新的機遇和挑戰(zhàn)，如何尋找從低迷樓市中突圍的有效途徑，從容應對目前經濟形勢，實現(xiàn)高速房地產公司健康、穩(wěn)定、和諧發(fā)展有重要意義。本文以河南高速房地產開發(fā)有限公司為研究對象，通過對我國房地產業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢進行分析，運用戰(zhàn)略管理理論和戰(zhàn)略模型，對河南高速房地產開發(fā)有限公司所處的外部宏觀環(huán)境、行業(yè)競爭態(tài)勢的全面分析，同時對企業(yè)內部資源狀況進行評價，并通過運用SWOT方法、外部評價（EFE）矩陣和內部評價（IFE）矩陣、波特五力分析模型等，綜合分析找出河南高速房地產開發(fā)有限公司的外部機會和威精品文檔精品文檔就在這里精品文檔就在這里各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應有盡有精品文檔就在這里精品文檔就在這里各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應有盡有，精品文檔，精品文檔，精品文檔，精品文檔脅，內部優(yōu)勢和劣勢，對公司面臨的機會和威脅、優(yōu)勢和劣勢進行匹配，找出河南高速房地產開發(fā)有限公司可采取的戰(zhàn)略方案和戰(zhàn)略定位。運用定量規(guī)劃評價矩陣對公司發(fā)展戰(zhàn)略進行了選擇分析，找到河南高速房地產開發(fā)有限公司應采用的下一步發(fā)展戰(zhàn)略,明確河南高速房地產開發(fā)有限公司緊緊依托自身政治優(yōu)勢和資源優(yōu)勢的條件下未來的發(fā)展戰(zhàn)略。同時，為保證戰(zhàn)略目標的完成，提出來河南高速房地產開發(fā)有限公司發(fā)展戰(zhàn)略的實施措施，從優(yōu)化企業(yè)組織結構、加強運營管理、完善人力資源、加強品牌建設等方面論述了戰(zhàn)略實施和支撐體系。本文最后對提出新戰(zhàn)略進行了滿意度評價，并努力貫徹學以致用的原則，希望通過對本文的研究，對河南高速房地產開發(fā)有限公司以及類型的房地產開發(fā)企業(yè)在未來的發(fā)展中提供一些建議和幫助?！娟P鍵詞】河南高速房地產開發(fā)有限公司房地產開發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略環(huán)境分析【論文類型】應用研究精品文檔就在這里精品文檔就在這里各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應有盡有精品文檔就在這里精品文檔就在這里各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應有盡有，精品文檔，精品文檔，精品文檔，精品文檔目錄精品文檔就在這里精品文檔就在這里各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應有盡有精品文檔就在這里精品文檔就在這里各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應有盡有精品文檔精品文檔，精品文檔，精品文檔緒論20多年來，伴隨著我國住房改革和城市化進程步伐的加快，房地產業(yè)進入了快速擴張期，取得了突飛猛進的發(fā)展，并對促進消費、擴大內需、拉動國民經濟等方面發(fā)揮了重要的作用，已成為我國國民經濟發(fā)展的基礎性、先導性和支柱產業(yè)。近幾年來，針對房地產市場存在投資增幅過大、房地產價格上漲過快等因素，出現(xiàn)了不同程度的投資盲目性和結構性等問題，國家相繼出臺了一些調控房價過快增長的新政，房地產業(yè)又面臨著如何健康有序發(fā)展的新課題。面臨新的形勢，房地產企業(yè)如何制定切實可行的發(fā)展戰(zhàn)略，發(fā)揮企業(yè)競爭優(yōu)勢，是我國房地產企業(yè)生存和發(fā)展的迫切需要。論文研究的背景上世紀九十年代中期，國家取消了福利分房政策，取而代之的是住房商品化、市場化，客觀上需要建設大量房屋來滿足人們的居住需要。另一方面，我國已經加入了WTO,世界貿易一體化和全球經濟一體化也隨之到來，國民經濟發(fā)展日新月異，人民生活水平逐步提高。在這種形勢下，房地產行業(yè)作為新興行業(yè)在我國處于迅猛發(fā)展階段，房地產行業(yè)成了全國炙手可熱的行業(yè)之一。但同時，房地產行業(yè)也存在開發(fā)過熱，市場運作不規(guī)范、競爭加劇、價格漲幅過快等現(xiàn)象。特別是近幾年，國家為了規(guī)范房地產市場，陸續(xù)出臺了一系列財政、金融、土地、稅收等方面的政策，這一系列政策的出臺，使房地產開發(fā)企業(yè)面臨資金籌集、土地獲取等方面的壓力，同時，房地產市場競爭不斷加劇。在這樣的歷史背景下，房地產開發(fā)企業(yè)如何根據(jù)國家政策、市場競爭情況以及企業(yè)自身的情況，來制定和執(zhí)行正確的適合企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略規(guī)劃，是擺在我國房地產開發(fā)企業(yè)面前的一個緊迫的任務。目前，房地產業(yè)面對國家關于土地、融資、房貸利率、限購等方面的宏觀調控政策，國內房地產行業(yè)的蓬勃發(fā)展和日益激烈的競爭，以及國外房地產企業(yè)和房地產投資基金對我國房地產市場的逐漸進入和爭奪的局面，使我國房地產業(yè)的發(fā)展環(huán)境發(fā)生了很大的變化，以前的經營模式和開發(fā)方法已不能完全適應新的變化，許多大中型房地產開發(fā)企業(yè)面臨這生死與發(fā)展的危機問題。本文為明確河南高速房地產開發(fā)有限公司今后的發(fā)展方向、改善公司流動資金狀況等方面提供戰(zhàn)略指導。論文研究的意義在經濟高速發(fā)展時期，人們往往以擴充產能來追求效益；但更為重要的是要同時注重經濟增長方式的改變，保持穩(wěn)定快速的發(fā)展。處理好這個關系，對房地產行業(yè)來說尤為重要，只有這樣，才能實現(xiàn)增長的和諧。不同的企業(yè)有不同的追求，可能有少數(shù)企業(yè)應該追求做大，但對更多的企業(yè)來講，應該追求的是如何做久。通過做久去做強，通過做久去做大，而不是簡單地追求規(guī)模有多大。企業(yè)規(guī)模應當是在做久、做強中，在結構調整中自然增長。從市場競爭的形勢看，國內競爭國際化趨勢的增強促使企業(yè)必須加強發(fā)展戰(zhàn)略研究。近年來，我國經濟的國際化程度不斷提高，對外貿易依存度越來越大，特別是我國加入WTO,國內競爭國際化的趨勢進一步明顯，世界眾多500強企業(yè)進入中國市場，已呈現(xiàn)出全球經濟體一體化的趨勢。企業(yè)間的競爭相當程度上表現(xiàn)為戰(zhàn)略思維、戰(zhàn)略定位的競爭，也就是說，企業(yè)已進入戰(zhàn)略競爭時代，戰(zhàn)略決定勝負。因此，企業(yè)必須從自身實際出發(fā)，發(fā)揮比較優(yōu)勢，加強企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略研究，找準市場定位，才能在激烈的競爭中立于不敗之地。從目前我國企業(yè)的現(xiàn)狀看，企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略研究普遍滯后。我國企業(yè)同世界成熟大企業(yè)在管理上的差距主要表現(xiàn)為后者具有明晰的長期發(fā)展戰(zhàn)略。當然不可否認，國內不少企業(yè)已經開始注重長期發(fā)展戰(zhàn)略的制定和實施，但對于大多數(shù)企業(yè)來言，則較少制定長期發(fā)展規(guī)劃；另一方面，買方市場的形成和存在使競爭領域和手段發(fā)生徹底變化，企業(yè)僅僅靠抓住市場空檔強化促銷便一舉成功的可能性大大減小了。這一形勢客觀上要求企業(yè)必須加強發(fā)展戰(zhàn)略研究從企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的要求看，大量企業(yè)速興速衰，一條主要的原因就是缺乏對企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的研究。許多企業(yè)產品與發(fā)展戰(zhàn)略脫節(jié)，或者是有了高科技產品，缺乏高科技戰(zhàn)略，或者是產品科技含量低，卻找捷徑創(chuàng)名牌，做賭博式決策。事實表明，如果企業(yè)僅僅注重市場營銷而忽略發(fā)展戰(zhàn)略思考，其后果必然是在市場競爭中最終被淘汰，這樣的例子在現(xiàn)實經濟生活中舉不勝舉。本文將結合當前房地產行業(yè)和河南高速房地產開發(fā)有限公司發(fā)精品文檔就在這里精品文檔就在這里各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應有盡有精品文檔就在這里精品文檔就在這里各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應有盡有展的實際情況以及所面臨的市場形勢，深入分析研究，希望通過應用所學的戰(zhàn)略管理的知識，幫助企業(yè)利用現(xiàn)有條件和整合現(xiàn)有資源，回避弱點，抓住機遇，加快企業(yè)發(fā)展，使企業(yè)在競爭中做久、做大、做強。論文研究的內容及思路研究內容本文從房地產業(yè)的行業(yè)特點和所處發(fā)展環(huán)境入手，主要以收集河南高速房地產開發(fā)有限公司基本經營情況以及產業(yè)研究結論、國家相關政策等，運用波特的競爭戰(zhàn)略理論，建立分析模型（如產業(yè)競爭的五種力量/模型、SWOT分析模型等），最終制定河南高速房地產開發(fā)有限公司的總體發(fā)展戰(zhàn)略。本文主要內容包括以下幾個部分：第一部分是緒論，主要闡述本片論文的研究背景及意義。第二部分主要對目前企業(yè)戰(zhàn)略理論和房地產行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀的簡述。第三部分對河南高速房地產開發(fā)有限公司外部戰(zhàn)略環(huán)境進行分析和評價。先從企業(yè)所處的外部宏觀環(huán)境進行分析，再對企業(yè)所處的產業(yè)環(huán)境進行分析，運用戰(zhàn)略理論模型和定量分析，找出河南高速房地產開發(fā)有限公司在行業(yè)競爭中的成功因素和發(fā)展趨勢，確定企業(yè)所面臨的外部機會和威脅綜合強度。第四部分對河南高速房地產開發(fā)有限公司簡單介紹，并對河南高精品文檔精品文檔就在這里精品文檔就在這里各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應有盡有精品文檔就在這里精品文檔就在這里各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應有盡有，精品文檔，精品文檔，精品文檔，精品文檔速房地產開發(fā)有限公司的內部環(huán)境進行分析和評價。從企業(yè)內部資源入手，對企業(yè)的能力和所面臨的優(yōu)勢和劣勢進行全面分析。第五部分對河南高速房地產開發(fā)有限公司發(fā)展戰(zhàn)略選擇深入分析，通過綜合運用SWOT分析模型和QSPM矩陣，確定企業(yè)未來發(fā)展的總體戰(zhàn)略藍圖與機遇。第六部分河南高速房地產開發(fā)有限公司發(fā)展戰(zhàn)略的實施和保障措施。從優(yōu)化企業(yè)組織結構、加強運營管理、完善人力資源、加強品牌建設等方面論述了戰(zhàn)略實施和支撐體系。第七部分是論文的結論。研究思路本文以戰(zhàn)略管理相關理論為基礎，選擇河南高速房地產開發(fā)有限公司的發(fā)展戰(zhàn)略作為研究對象，綜合運用戰(zhàn)略管理理論、發(fā)展戰(zhàn)略理論等理論工具和戰(zhàn)略模型，通過對河南高速房地產開發(fā)有限公司內外部環(huán)境的分析，明確企業(yè)發(fā)展所面臨的機遇與挑戰(zhàn)，采用理論分析與案例研究相結合，定性分析與定量分析相結合的方法，對企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略進行系統(tǒng)的研究和規(guī)劃，對公司發(fā)展戰(zhàn)略如何實施進行分析探討，尋求企業(yè)的最佳發(fā)展戰(zhàn)略。（見圖1.1本文研究的框架）精品文檔就在這里精品文檔就在這里各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應有盡有精品文檔就在這里精品文檔就在這里各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應有盡有圖1.1本文研究的框架企業(yè)戰(zhàn)略理論及房地產業(yè)發(fā)展綜述企業(yè)戰(zhàn)略研究綜述由于歷史、經濟等多種原因，企業(yè)戰(zhàn)略管理思想的啟蒙和發(fā)展最早出現(xiàn)在西方國家。20世紀初，法約爾提出了管理5大職能：計劃、組織、指揮、協(xié)調和控制，其中計劃職能是企業(yè)管理的首要職能，這是最早出現(xiàn)的企業(yè)戰(zhàn)略啟蒙思想。1938年，美國經濟學家在《經營者的職能》一書中首次使用了戰(zhàn)略概念，將戰(zhàn)略概念引入到企業(yè)管理中，認為管理工作重點在于使企業(yè)組織與環(huán)境相適應、創(chuàng)造組織效率。1962年，美國著名管理學精品文檔精品文檔就在這里精品文檔就在這里各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應有盡有精品文檔就在這里精品文檔就在這里各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應有盡有精品文檔就在這里精品文檔就在這里各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應有盡有，精品文檔，精品文檔，精品文檔，精品文檔，精品文檔，精品文檔者錢德勒出版了《戰(zhàn)略與結果》一書，首次從大型企業(yè)成長史中，研究了企業(yè)戰(zhàn)略與組織結構的相互關系，正式拉開了企業(yè)戰(zhàn)略理論研究的序幕。到20世紀80年代，戰(zhàn)略管理實踐與研究名家輩出，形成了戰(zhàn)略理論十大學派：設計學派、計劃學派、定位學派、企業(yè)家學派、認知學派、學習學派、權力學派、文化學派、環(huán)境學派、結構學派；80年代之后，逐漸形成以謀求競爭優(yōu)勢為主的競爭戰(zhàn)略理論三大學派：行業(yè)結構學派、核心能力學派和戰(zhàn)略資源學派；進入20世紀90年代中期后，既競爭又合作創(chuàng)新戰(zhàn)略逐步形成了顧客價值中心理論、商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)理論、組織生態(tài)學應用理論等新理論。戰(zhàn)略理論，其主要內容是戰(zhàn)略計劃的理論和實踐研究，截至到上世紀60年代中期，企業(yè)戰(zhàn)略的理論框架體系就基本形成了，其理論的發(fā)展也不過就是添磚加瓦的問題。但這種理論使得企業(yè)在戰(zhàn)略管理的實踐過程中，由于其體系性而在應用上受到了局限。因此，理論與實踐需要某種程度的相脫離就成為理論發(fā)展的主要障礙。波特在前人基礎上總結提出的競爭戰(zhàn)略就具有克服上述脫離問題的作用，所以，他的理論備受重視與關注就有其理論和實踐上的深厚背景。隨著企業(yè)實踐的深入，企業(yè)戰(zhàn)略研究重點逐步轉移到企業(yè)競爭方面，特別是20世紀80年代以來，西方經濟學和管理學界一直將企業(yè)競爭戰(zhàn)略地位置于學術研究前沿，有力推動其發(fā)展。通過對競爭性環(huán)境的認識，選擇具有針對性的戰(zhàn)略，以充分發(fā)揮企業(yè)的自身潛力，創(chuàng)建并保持競爭優(yōu)勢。提高企業(yè)的市場競爭力，特別是確保行業(yè)競爭地位，一段時期以來，自然成為企業(yè)戰(zhàn)略研究最緊迫的課題，由此而促使了競爭戰(zhàn)略的正式誕生，安德魯斯的SWOT分析框架得到了更深入和體系性的發(fā)展。波特在其80年代兩本著作《競爭戰(zhàn)略》和《競爭優(yōu)勢》中，闡述了他基本的戰(zhàn)略思想。他認為競爭戰(zhàn)略的選擇是由行業(yè)吸引力和行業(yè)中企業(yè)所處競爭地位這兩個中心問題決定的，企業(yè)的競爭優(yōu)勢歸根到底產生于企業(yè)為客戶所能創(chuàng)造的價值。他提出的價值鏈的分析方法，通過確定不同價值鏈的成本和差異特性，選擇適當?shù)膽?zhàn)略方案一總成本領先戰(zhàn)略、差異化戰(zhàn)略以及聚集戰(zhàn)略，使戰(zhàn)略研究得到新的發(fā)展。波特的戰(zhàn)略思想首次明確提出了如何制訂競爭戰(zhàn)略和取得競爭優(yōu)勢，但他著眼于企業(yè)的外部行業(yè)環(huán)境，對企業(yè)的內在因素未作深入研究，不能突破把企業(yè)視為黑箱的局限。正是基于此，從80年代中后期開始，漢默、普拉哈拉德等人提出了企業(yè)戰(zhàn)略的核心競爭力與河西能力觀，他們強調組織內部的技能、集體學習以及組織的管理技能，認為競爭優(yōu)勢的根源在于組織內部，新戰(zhàn)略的采取會受到公司現(xiàn)有資源的約束，因此強調應以企業(yè)生產、市場營銷能力和過程中的特有能力為出發(fā)點，來制定和實施企業(yè)競爭戰(zhàn)略。核心能力學派在彌補波特的缺陷的同時，帶來了自身的缺陷，即極少關注企業(yè)外部環(huán)境。經過80年代中期到90年代初的發(fā)展，戰(zhàn)略管理的資源觀出現(xiàn)了，資源觀既承認公司特別資源與競爭力的重要性，也承認產業(yè)環(huán)境分析的重要性，認為企業(yè)能力只有在相應環(huán)境中才能體現(xiàn)出重要性，并認為能力與資源作為企業(yè)競爭地位的核心，要精品文檔就在這里精品文檔就在這里各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應有盡有精品文檔就在這里精品文檔就在這里各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應有盡有考慮：需求、稀缺性、適宜性等要素。盡管波特的行業(yè)分析以及后來出現(xiàn)的能力和資源觀在企業(yè)戰(zhàn)略研究的側重點上各有不同，但鑒于他們把市場以買方市場為主要經濟特征，環(huán)境呈現(xiàn)復雜多樣性的變化作為戰(zhàn)略研究的時代背景，而將市場競爭作為戰(zhàn)略研究的主要內容，以謀求建立和維持企業(yè)的競爭優(yōu)勢作為戰(zhàn)略目標，我們可以將他們統(tǒng)稱為競爭戰(zhàn)略。20世紀90年代后，隨著顧客需求個性化及競爭全球化、產業(yè)環(huán)境動態(tài)化，產業(yè)界限日益模糊，技術創(chuàng)新日新月異。20世紀90年代中期，企業(yè)為了生存和健康發(fā)展，必須通過與其他企業(yè)既競爭又合作，通過各種創(chuàng)新和價值創(chuàng)造來滿足市場需求，已逐漸成為企業(yè)戰(zhàn)略研究的一個新焦點。圍繞它，出現(xiàn)了顧客價值中心理論、商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)理論、組織生態(tài)學應用理論等新理論。利特勒1999年把顧客價值成為顧客讓渡價值。以顧客價值為中心的戰(zhàn)略思維擴展和超越了傳統(tǒng)戰(zhàn)略理論的內容，顧客價值成為企業(yè)間競爭的焦點。以顧客價值為導向的戰(zhàn)略思維適用于結構化的產業(yè)市場，要準確、全面了解顧客需求并非易事，要想取得未來產業(yè)的領先地位，企業(yè)還必須超越顧客導向，挖掘顧客潛在需求，變被動追隨為主動創(chuàng)造。商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)理論及組織理論生態(tài)學理論都強調了企業(yè)作為社會網絡中的組織必須在戰(zhàn)略制定與實施過程中，要考慮到股東、政府、社會等網絡關系。2.2企業(yè)戰(zhàn)略管理理論基礎精品文檔精品文檔就在這里精品文檔就在這里各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應有盡有精品文檔就在這里精品文檔就在這里各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應有盡有，精品文檔，精品文檔，精品文檔，精品文檔戰(zhàn)略本身是一個十分古老的概念，我國在公元前7世紀就有了在策劃和指揮戰(zhàn)爭方面具有戰(zhàn)略含義的"廟算"，公元前4世紀，孫武寫就了影響無數(shù)個將帥領袖的＜＜孫子兵法＞＞，到公元3世紀西晉史學家司馬彪正式以〈〈戰(zhàn)略〉〉為名寫了專著。在西方，"戰(zhàn)略"(Strategy)一詞源于古希臘的"詭計"或"將道"。作為軍事概念的"戰(zhàn)略"，毛澤東在〈〈中國革命戰(zhàn)爭的戰(zhàn)略問題〉〉中做了精辟論述，"戰(zhàn)略問題是研究戰(zhàn)爭全局的規(guī)律的東西"，"凡帶有要照顧全面和各階段性質的，都是戰(zhàn)爭全局"。由于全局性的東西都是一時難以實現(xiàn)的，因而又帶有長遠性，故此"戰(zhàn)略"就是對全局性、長遠性重大問題的謀劃與決策。在當代，和平與發(fā)展逐漸取代戰(zhàn)爭成為世界生活的主題，"戰(zhàn)略"一詞也隨之越來越多地被應用于經濟、社會發(fā)展理論中。最早專門論述經濟發(fā)展戰(zhàn)略的是美國經濟學家艾伯特?赫希曼于1958年出版的〈〈經濟發(fā)展戰(zhàn)略〉〉一書，書中系統(tǒng)論述了經濟發(fā)展中的產業(yè)不平衡增長、聯(lián)系效應和淋下效應等經濟發(fā)展戰(zhàn)略的重要內容；而最早使用經濟社會發(fā)展戰(zhàn)略概念的是我國著名經濟學家于光遠，他在1982年出版了名為〈〈經濟、社會發(fā)展戰(zhàn)略〉〉的著作，他認為經濟不是也不能孤立的發(fā)展，它必須同與之相關的科學、技術、教育、環(huán)境保護、人口控制和文化觀念等結合在一起，提出了國內生產總值的核算應考慮環(huán)境損失扣除的精辟見解。隨著現(xiàn)代企業(yè)的出現(xiàn)和發(fā)展，人們對于企業(yè)行為的研究也逐漸深入。20世紀60年代，美國著名戰(zhàn)略管理學家安索夫于1965年出版其成名作“企業(yè)戰(zhàn)略論”，戰(zhàn)略在企業(yè)管理中的意義真正受到重視。戰(zhàn)略”的概念在企業(yè)管理領域當中的廣泛應用，源于企業(yè)間競爭與軍隊間的對抗的眾多相似之處。從狹義上講，戰(zhàn)略就是組織的管理者決定實現(xiàn)的一整套目標，以及為實現(xiàn)這一目標而制定的一組政策或規(guī)劃，并將其作為指導企業(yè)各項經營活動的一般準則。從廣義上講，戰(zhàn)略是指任何一個組織的有關組織未來發(fā)展的全局性與長遠性的謀劃。企業(yè)戰(zhàn)略就是圍繞企業(yè)生存和長遠發(fā)展的目標，以及自身和競爭對手實力的充分分析為基礎，結合對客觀環(huán)境的清醒認識和對未來發(fā)展的預測，對企業(yè)資源做出合理配置與規(guī)劃，對企業(yè)各項活動具有指導作用的、全局性、長期性的行動方案。企業(yè)戰(zhàn)略管理的內容戰(zhàn)略分析戰(zhàn)略分析的主要目的是評價影響戰(zhàn)略主題目前和今后發(fā)展的關鍵因素，并確定在戰(zhàn)略選擇步驟中的具體影響因素。戰(zhàn)略分析是通過對自身及外部環(huán)境的分析，制定戰(zhàn)略遠景和業(yè)務使命，指明未來業(yè)務范圍和前進方向，從而提出一個長期的發(fā)展目標。戰(zhàn)略制定戰(zhàn)略制定是戰(zhàn)略主題在了解分析了外部環(huán)境和內部環(huán)境，確定了本身所有的優(yōu)勢和劣勢，以及面臨的機會和威脅后，應擬定并設計賴以生產和發(fā)展的經營戰(zhàn)略方案，對經營戰(zhàn)略方案進行評價，做出最終決策。同時，圍繞經營戰(zhàn)略的要求闡明經營戰(zhàn)略的政策，為經營戰(zhàn)略實施提供條件。戰(zhàn)略制定是戰(zhàn)略管理的重要任務，它主要解決以下幾個問題：如何完成戰(zhàn)略目標，如何獲取持續(xù)的競爭優(yōu)勢，如何實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。戰(zhàn)略實施戰(zhàn)略實施是戰(zhàn)略管理的行動階段，是使既定的戰(zhàn)略轉化為實際行動并取得成果的過程。它是指通過一系列行政的、經濟的、法律的手段，為達到戰(zhàn)略目標所采取的一切行動。戰(zhàn)略制定的關鍵在于其正確性，而戰(zhàn)略實施的實施在于其有效性。戰(zhàn)略實施的成敗取決于能否把實施戰(zhàn)略所必要的組織、資金、人員、技術等資源及各項管理功能有效地調動起來加以合理配置。戰(zhàn)略的評估和控制戰(zhàn)略的評估和控制是要確定戰(zhàn)略實施過程中在其達到目標上取得多大成效。戰(zhàn)略的制定過程屬于主觀認識范疇，其真正的價值只有經過實踐才能得到驗證。在戰(zhàn)略實施過程中進行評估將進一步辨認對外界環(huán)境的分析是否正確，所制定的戰(zhàn)略途徑和手段是否有效等等。從中發(fā)現(xiàn)戰(zhàn)略差距，分析產生偏差的原因，根據(jù)變化的環(huán)境修改變化著的目標，使戰(zhàn)略行動更好地與環(huán)境及所達到的目標相協(xié)調。企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略含義人類的利益的對抗活動，遠不止于軍事上的戰(zhàn)爭。隨著社會經濟的發(fā)展與科技的進步，特別是進入近代工業(yè)社會以來，各個不同利益組織之間的商業(yè)戰(zhàn)爭，事實上就是新時期經濟戰(zhàn)爭。所謂商業(yè)戰(zhàn)爭，是指各個具有法人地位和獨立經濟利益的企業(yè)，相互之間展開的以爭奪顧客、超越競爭對手為主要內容的市場競爭?；蛘哒f是爭奪市場的競爭，包括國內和國外市場份額的競爭。每個企業(yè)為了自身的生存和發(fā)展，為了增加本身的實力和財富，就不得不在激烈的商業(yè)競爭環(huán)境中，想方設法爭取主動，爭奪顧客，搶占市場。因此，把軍事用語的戰(zhàn)略概念、理論和方法，移植于企業(yè)的經營管理，因而公司戰(zhàn)略概念、理論和方法也應運而生了。企業(yè)戰(zhàn)略管理使企業(yè)面對激烈變化、嚴峻挑戰(zhàn)的經營環(huán)境，為求得長期生存和不斷發(fā)展而及進行的總體性謀劃。它是企業(yè)戰(zhàn)略思想的集中體現(xiàn)，是企業(yè)經營范圍的科學規(guī)定，更具體地講，企業(yè)戰(zhàn)略管理是在符合保證實現(xiàn)企業(yè)使命的條件下，在充分利用環(huán)境中存在的各種機會和創(chuàng)造新機會的基礎上，確定企業(yè)同環(huán)境的關系，規(guī)定企業(yè)從事的經營范圍、成長方向和競爭對策，合理地調整企業(yè)結構和分配企業(yè)的全部資源，從而使企業(yè)獲得某種競爭優(yōu)勢。公司戰(zhàn)略是價值創(chuàng)造的決定因素，戰(zhàn)略管理活動是最重要的價值創(chuàng)造活動，對公司價值創(chuàng)造力具有重大長遠的影響。通過公司戰(zhàn)略管理，企業(yè)管理者更加關注企業(yè)外部環(huán)境對企業(yè)資源進行合理配置，實現(xiàn)企業(yè)資源和環(huán)境的動態(tài)適應；能夠有效避免企業(yè)短視行為的發(fā)生，為企業(yè)贏得持續(xù)發(fā)展的空間；能夠使企業(yè)形成統(tǒng)一的目標，極大協(xié)調各部門、各環(huán)節(jié)的工作，充分發(fā)揮企業(yè)的協(xié)同效應，最終使得價值創(chuàng)造和一些決定市場競爭程度與公司競爭地位的價值推動要素之間建立明確的關系。企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略理論實踐及應用現(xiàn)狀目前，我國的一些知名企業(yè)也在探討自己的發(fā)展戰(zhàn)略，制定適合自己特色與發(fā)展的戰(zhàn)略，進行相應的戰(zhàn)略管理，尤其是一些大型的國有或民營企業(yè)，已經認識到戰(zhàn)略管理對企業(yè)發(fā)展的重大意義，并且開始著手進行企業(yè)的戰(zhàn)略管理實踐，明晰企業(yè)的發(fā)展方向，促使企業(yè)步入良性發(fā)展的軌道。但是，還有一些企業(yè)，特別是一些中、小型企業(yè)對戰(zhàn)略管理的重視程度不夠，要不沒有明晰的戰(zhàn)略管理，要不在戰(zhàn)略管理實踐過程中出現(xiàn)了諸多問題，導致戰(zhàn)略管理的有效性大為降低。國內理論界在戰(zhàn)略管理方面越來越受到關注和重視，并著書立轉。但總體上來講，我國目前對戰(zhàn)略管理的研究仍處于初步階段，還需要更多地引進和借鑒西方的戰(zhàn)略管理思想和方法，有待進一步系統(tǒng)的、符合我國國情的、結合企業(yè)現(xiàn)狀進行深入研究。企業(yè)戰(zhàn)略管理在我國的發(fā)展歷程與應用現(xiàn)狀我國企業(yè)的經營管理實際上也經歷了從生產導向到推銷導向、直到戰(zhàn)略管理等幾個階段，戰(zhàn)略管理的出現(xiàn)是社會經濟發(fā)展的必然，我國企業(yè)戰(zhàn)略管理存在一個初創(chuàng)、推進和新的發(fā)展的過程，也是一個不斷摸索、不斷積累、不斷前進的過程。我國企業(yè)的戰(zhàn)略管理的發(fā)展的不同時期大都是交錯進行，大致可以歸納為以下幾個過程。（1）企業(yè)戰(zhàn)略管理的初創(chuàng)時期80年代初，國家對宏觀經濟的數(shù)量及結構進行了大幅度的調整很快就波及到企業(yè)的生產經營活動，隨著時勢的逆轉，政府的保護效用大幅降低，原來的供需關系完全改變，企業(yè)被迫參與到全行業(yè)的爭奪市場份額的競爭，每個企業(yè)不知不覺重新考慮生存問題。同一時期，一些抗良性較強的國有大中型企業(yè)開始轉變生產經營管理方式，直接或間接地學習國際先進管理技術，尤其是企業(yè)戰(zhàn)略管理的最新理論、精品文檔就在這里精品文檔就在這里各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應有盡有精品文檔就在這里精品文檔就在這里各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應有盡有方法和技術，并根據(jù)企業(yè)自身的實際情況將其直接應用于管理實踐，從而初創(chuàng)了少數(shù)企業(yè)在經濟結構大調整中的企業(yè)戰(zhàn)略管理雛形，這里的戰(zhàn)略管理還處于模仿和不斷探索的過程。（2）企業(yè)戰(zhàn)略管理的推進時期80年中初，我國改革開放政策的步幅進一步加大，企業(yè)既增強了活力，也面臨著市場競爭的巨大壓力，為了在國內市場站穩(wěn)腳跟兒，并能在競爭中保持著優(yōu)勢地位，企業(yè)在戰(zhàn)略管理的實踐上進行探索，在這期間，不少企業(yè)根據(jù)當時宏觀經濟形勢，結合企業(yè)優(yōu)勢，應用科學預測、數(shù)量計算的方法來確立新的企業(yè)戰(zhàn)略，在企業(yè)戰(zhàn)略管理的實踐逐步推進的同時，結合國外的理論和我國企業(yè)的實際，大量有關企業(yè)戰(zhàn)略管理的研究方向的書籍也陸續(xù)問世，戰(zhàn)略管理理論的出現(xiàn)與各個領域的拓展，對戰(zhàn)略管理的時間起到很好的指導作用。（3）企業(yè)戰(zhàn)略管理的新發(fā)展時期80年后期以來，在國際、國內經濟形勢的影響及制約之下，我國企業(yè)勢必將使企業(yè)戰(zhàn)略管理推進到一個新的發(fā)展時期，即我國企業(yè)逐步由國內經營轉向國際經營，由為數(shù)很少的企業(yè)外向經營轉向更多企業(yè)的外向經營，他們將在更廣闊的世界經濟舞臺上實施其企業(yè)戰(zhàn)略管理，在這一階段，企業(yè)戰(zhàn)略管理的研究在各方面作了有益的探索和補充，借鑒國外的經驗，我國企業(yè)戰(zhàn)略也作了公司戰(zhàn)略、事業(yè)戰(zhàn)略和功能性戰(zhàn)略的區(qū)分，在戰(zhàn)略概念上也有較大發(fā)展，戰(zhàn)略管理正在為越來越多的企業(yè)所重視，對它的研究也越來越深入，應用也越來越廣泛。2.3.6.2我國企業(yè)戰(zhàn)略管理存在的問題精品文檔精品文檔就在這里精品文檔就在這里各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應有盡有精品文檔就在這里精品文檔就在這里各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應有盡有精品文檔就在這里精品文檔就在這里各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應有盡有精品文檔精品文檔精品文檔精品文檔，精品文檔，精品文檔經過近二十年的發(fā)展，我國的企業(yè)界和理論界在戰(zhàn)略管理方面有了很大的進步，并且有一些企業(yè)通過戰(zhàn)略管理取得了成功。但是從總體上看，由于我國傳統(tǒng)戰(zhàn)略思想的影響，計劃經濟體制的慣性，加上接觸西方戰(zhàn)略管理理論的時間不長，對戰(zhàn)略的認識也不是很深刻，目前我國企業(yè)的戰(zhàn)略管理水平還不高，在實際運作中還存在很多問題。主要表現(xiàn)在：（1）企業(yè)缺乏戰(zhàn)略意識由于受發(fā)展歷史、所處行業(yè)或企業(yè)經營管理水平等原因，企業(yè)對戰(zhàn)略管理缺乏系統(tǒng)的了解。由于對戰(zhàn)略管理存在茫然或狹隘的認識，缺乏客觀科學的認識，企業(yè)戰(zhàn)略管理也自然無法提升到企業(yè)必須要考慮的經營領域中，無法利用戰(zhàn)略管理對企業(yè)的重要作用。（2）企業(yè)戰(zhàn)略缺乏可行性企業(yè)戰(zhàn)略的有效性在很大程度上取決于戰(zhàn)略制訂人員對企業(yè)戰(zhàn)略目標的確定是否明確，對企業(yè)外部環(huán)境的分析評價是否準確以及企業(yè)內部條件的分析是否完整、透徹。企業(yè)的外部環(huán)境錯綜復雜，如果企業(yè)缺乏系統(tǒng)、科學的分析難免會出現(xiàn)失誤；對企業(yè)自身條件的分析不當，企業(yè)內部的資源及能力必須滿足企業(yè)所制訂的戰(zhàn)略的要求，對企業(yè)自身資源與能力處于何種狀態(tài)的界定，又取決于企業(yè)的自我判斷。3）企業(yè)戰(zhàn)略實施過程中缺少相應的組織結構調整措施企業(yè)的戰(zhàn)略目標需要相適應的組織結構。戰(zhàn)略目標與組織結構的匹配程度將最終影響企業(yè)的績效。這是因為企業(yè)組織結構不僅很大程度上目標和政策的如何建立，而且還決定了企業(yè)自身的資源配置。企業(yè)的組織結構與企業(yè)戰(zhàn)略不配套必然妨礙戰(zhàn)略的實施，使戰(zhàn)略偏離預期的目標，直接影響企業(yè)的經營業(yè)績，最終導致戰(zhàn)略的失敗。企業(yè)在戰(zhàn)略實施過程中必須清醒地認識到，有了正確的經營思路和匹配的組織結構后還要有相應能力的管理者及員工才能實現(xiàn)公司的戰(zhàn)略意圖，否則在執(zhí)行過程中會偏離方向，不僅無法實現(xiàn)戰(zhàn)略目標，反而很可能會給企業(yè)造成重大損失。（4）企業(yè)戰(zhàn)略的實施缺少權變性總所周知，企業(yè)戰(zhàn)略是基于環(huán)境對未來發(fā)展的規(guī)劃，然而環(huán)境總是處于不確定的、變化莫測的趨勢中。企業(yè)經營環(huán)境變化的時間的內容往往是不可預測的，人們不可能事項準確預測經營環(huán)境變化的方向和幅度來進行戰(zhàn)略的調整。因此，當企業(yè)經營的環(huán)境發(fā)生變化時，特別是影響到企業(yè)戰(zhàn)略目標實現(xiàn)的關鍵外部因素發(fā)生重大變化時，企業(yè)的戰(zhàn)略管理者必須要果斷地對現(xiàn)有的戰(zhàn)略方案進行及時修正調整。如果企業(yè)不能做到，這必將導致企業(yè)敗于競爭對手。2.4房地產業(yè)發(fā)展概論房地產業(yè)的概念房地產業(yè)是進行房地產投資、開發(fā)、經營、管理、服務的行業(yè)，屬于第三產業(yè)，是具有基礎性、先導性、帶動性和風險性的產業(yè)。房地產業(yè)與建筑業(yè)既有區(qū)別又有聯(lián)系。它們之間的主要區(qū)別是：建筑業(yè)精品文檔就在這里精品文檔就在這里各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應有盡有精品文檔就在這里精品文檔就在這里各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應有盡有是物質生產部門，屬于第二產業(yè)；房地產業(yè)兼有生產（開發(fā)）、經營、管理和服務等多種性質，屬于第三產業(yè)。這兩個產業(yè)又有著非常密切的關系，因為它們的業(yè)務對象都是房地產。在房地產開發(fā)活動中，房地產業(yè)與建筑業(yè)往往是甲方與乙方的合作關系，房地產業(yè)是房地產開發(fā)和建設的甲方，建筑業(yè)的乙方；房地產業(yè)是策劃者、組織者和承擔發(fā)包任務；建筑業(yè)則是承包單位，按照承包合同的要求完成“三通一平”等土地開發(fā)和房屋建筑的生產任務。房地產業(yè)的分類房地產業(yè)可分為房地產投資開發(fā)業(yè)和房地產服務業(yè)。房地產服務業(yè)又分為房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀和物業(yè)管理等。其中，又將房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀歸為房地產中介服務業(yè)。所以，房地產業(yè)的細分行業(yè)包括房地產投資開發(fā)業(yè)、房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀和物業(yè)管理業(yè)。房地產投資開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權的土地上投資進行基礎設施、房屋建設的行為。房地產投資開發(fā)需要土地、建筑材料、城市基礎設施、公共配套設施、勞動力、資金和專業(yè)人員經驗等諸多方面。房地產投資開發(fā)除了取得土地、建造房屋、然后預售或出售新建的房屋這種方式，還有購買房屋后出租，或者購買房地產后等待時機再轉讓；開發(fā)也不僅是建造新房屋，還有把土地變?yōu)榻ㄔO用地之后轉讓，有對舊房屋進行裝修改造，有接手在建工程后繼續(xù)開發(fā)等。房地產業(yè)具有資金量大、回報率高、風險大、附加值高、產業(yè)關精品文檔精品文檔就在這里精品文檔就在這里各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應有盡有精品文檔就在這里精品文檔就在這里各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應有盡有，精品文檔，精品文檔，精品文檔，精品文檔聯(lián)性強等特點。房地產咨詢業(yè)是指為有關房地產活動的當事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術等方面服務的經營活動。房地產價格評估是指以房地產為對象，由專業(yè)估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在估價時點的客觀合理價格或者價值進行估算和判定的活動。房地產經紀是指向進行房地產投資開發(fā)、轉讓、抵押、租賃的當事人提供房地產居間介紹、代理的經營活動。物業(yè)管理業(yè)是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施、設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理。維護相關區(qū)域內的環(huán)境、衛(wèi)生和秩序的活動。房地產業(yè)在國民經濟中的作用房地產業(yè)是國民經濟發(fā)展的一個基本的生產要素，任何行業(yè)的發(fā)展都離不開房地產業(yè)。反過來說，任何行業(yè)都擁有一定的房地產，都是房地產業(yè)經濟活動的參與者。因此說，房地產業(yè)是發(fā)展國民經濟和改善人民生活的基礎產業(yè)之一。由于房地產業(yè)關聯(lián)度高，帶動力強，已經成為國民經濟的支柱產業(yè)。它的主要作用可以歸納如下：①可以為國民經濟的發(fā)展提供重要的物質條件；②可以改善人們的居住和生活條件；③可以改善投資環(huán)境，加快改革開放的步伐；④通過綜合開發(fā)，避免分散建設的弊端，有利于城市規(guī)劃的實施；⑤可以為城市建設開辟重要的積累資金渠道；⑥可以帶動相關產業(yè)，如建筑、建材、化工、輕工、電器等工業(yè)的發(fā)展；⑦有利于產業(yè)結構的合理調整；⑧有利于深化住房制度的改革，調整消費結構；⑨有利于吸引外資，加速經濟建設；⑩可以擴大就業(yè)面。以上這些重要作用，目前已初步顯現(xiàn)出來，隨著國民經濟和房地產業(yè)的進一步發(fā)展，房地產業(yè)在國民經濟中必將發(fā)揮更廣泛、更重要的作用。促進房地產業(yè)健康發(fā)展，是提高居民住房水平、改善居住質量、滿足人民群眾物質文化生活需要的基本需求；是促進消費、擴大內需、拉動投資增長、保持國民經濟持續(xù)快速健康發(fā)展的有力措施；是充分發(fā)揮人力資源優(yōu)勢、擴大社會就業(yè)的有利途徑。實現(xiàn)房地產業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，對于全面建設小康社會，加快推進社會主義現(xiàn)代化建設具有十分重要的意義。我國房地產業(yè)發(fā)展歷史我國房地產業(yè)在計劃經濟時代曾經一度銷聲匿跡，被福利化的單位住房供應制度所取代。自從20世紀80年代房地產業(yè)重新興起，90年代進入快速發(fā)展時期以來，我國住房分配和供應體制都發(fā)生了根本性的變化，全國房地產開發(fā)投資也得到了迅猛的發(fā)展。八十年代以前，沒有人公開地把房地產看成商品，更不會把它作為商品來買賣，它自然就不會形成產業(yè)。自黨的十一屆三中全會以來，在經濟體制改革的帶動下，房地產業(yè)開始啟動和流通。八十年代的我國房地產業(yè)是初步形成和發(fā)展階段，是房地產業(yè)發(fā)展的第一次高潮，使住房這一大商品的屬性得到了明確。進入九十年代，黨和政府為房地產業(yè)的發(fā)展在理論和實踐上制定了政策依據(jù)。隨著國家經濟體制改革的進一步深化，有力地推動了房地產業(yè)的飛速發(fā)展。我國房地產業(yè)已經走出商品經濟精品文檔就在這里精品文檔就在這里各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應有盡有精品文檔就在這里精品文檔就在這里各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應有盡有精品文檔精品文檔，精品文檔，精品文檔的第二次高潮。房地產業(yè)在整個國民經濟發(fā)展中的地位、作用、意義突出地顯現(xiàn)出來。歷史進入了一個新的世紀，隨著中國入世后投資環(huán)境和法律與國際慣例靠攏，國外公司和企業(yè)、財團將以更大的規(guī)模進入我國，尤其是外資機構的進入，有利于改善房地產開發(fā)的融資環(huán)境，刺激房地產業(yè)的發(fā)展。這意味著房地產發(fā)展的第三次高潮的到來。房地產業(yè)發(fā)展形勢喜人，但存在的問題不少，困難也很大。房地產開發(fā)具有資金密集型和生產周期長的特點，從而決定了其規(guī)模經營的性質。但是，我國的房地產企業(yè)大部分是各自為政，分散經營，綜合實力弱，發(fā)展緩慢，競爭力差，而且各開發(fā)企業(yè)的狀況也不平衡。這些都極不適應當前迅猛發(fā)展的經濟形勢和人民群眾日益增長的物質需求和要求。我國房地產業(yè)目前已經形成了一套適合社會主義市場經濟要求的運行機制，整個行業(yè)呈現(xiàn)出欣欣向榮的景象。到目前為止，全國注冊的房地產企業(yè)已達6萬多家，并且出現(xiàn)了一大批優(yōu)秀樓盤和高素質的房地產開發(fā)、經營與管理人才。除房地產開發(fā)業(yè)外，還逐步形成了以評估、經紀、咨詢?yōu)閮热莸姆康禺a中介業(yè)，以及以經營管理樓宇、小區(qū)為主的物業(yè)管理業(yè)，從而形成了較為完整的中國房地產的產業(yè)構架體系。全國各地房地產業(yè)蓬勃發(fā)展，各地出現(xiàn)了許多成功的房地產經營模式，他們中有成功樓盤的開發(fā)，也有成功的中介經紀和成功的物業(yè)管理。房地產業(yè)的核心競爭力理論核心競爭力是指作為公司戰(zhàn)勝其競爭者的競爭優(yōu)勢來源的資源和能力。衡量公司核心競爭力的四個標準：有價值的、稀有的、難于模仿的和不可替代的能力。房地產公司的核心競爭力可以概括為四個要素：即土地資源、資本規(guī)模、市場把握、創(chuàng)新能力。（1）土地資源是房地產開發(fā)的核心生產資料，是房地產公司的命脈。同時，地價也是房地產成本的主要組成部分，約占全部成本的三分之一。獲得位置、環(huán)境優(yōu)越，價格便宜的土地對房地產公司而言非常關鍵，土地資源的多少直接影響到房地產公司的長遠發(fā)展。（2）資本規(guī)模帶來的競爭優(yōu)勢。房地產業(yè)作為資金密集型企業(yè)，在資本上的優(yōu)勢將會帶來明顯的規(guī)模經濟。這種規(guī)模經濟性首先表現(xiàn)為可開發(fā)大項目，既可以通過規(guī)模采購降低成本，又可以較好地完善社區(qū)配套從而更加容易吸引客戶；其次表現(xiàn)為防范市場風險的能力增強，可采取不同的開發(fā)組合抵御奉獻，不至于因為某個項目開發(fā)周期長而導致公司經營出現(xiàn)困難；第三表現(xiàn)為可以大規(guī)模儲備土地，以有效降低土地獲得成本及開發(fā)成本。（3）市場把握是關鍵因素。房地產企業(yè)的市場把握能力是指企業(yè)準確把握市場運行規(guī)律和運行過程，掌握房地產市場的周期循環(huán)。房地產企業(yè)的市場把握能力表現(xiàn)在房地產開發(fā)項目的定位、產品定位、營銷方案的選擇和現(xiàn)代營銷手段的運用能力等方面。房地產公司如果擁有了準確把握市場、回避市場風險的能力，則無疑會使房地產公司在經營活動中如魚得水。4）持續(xù)創(chuàng)新成為房地產企業(yè)生存發(fā)展之道。在房地產業(yè)中開展創(chuàng)新，有助于實現(xiàn)房地產行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。持續(xù)的創(chuàng)新開發(fā)，既是房地產業(yè)發(fā)展的未來趨勢，也是房地產企業(yè)把握產業(yè)增長點，建立和維持企業(yè)競爭優(yōu)勢的重要途徑。房地產企業(yè)的創(chuàng)新能力主要表現(xiàn)在房地產產品設計、經營模式創(chuàng)新、市場營銷創(chuàng)新、房地產企業(yè)內部管理創(chuàng)新和房地產企業(yè)產技術創(chuàng)新等方面。河南高速房地產開發(fā)有限公司外部環(huán)境分析外部宏觀環(huán)境分析政策法規(guī)分析（1）國家經濟戰(zhàn)略決策1997年以來，國家做出了擴大內需，拉動國民經濟增長的戰(zhàn)略決策，并把加大住宅建設力度作為實施這一戰(zhàn)略的重要組成部分。提出把住宅和房地產業(yè)培育為新的經濟增長點和消費熱點。發(fā)展房地產業(yè)與國民經濟發(fā)展的總體戰(zhàn)略高度一致。（2）住房體制改革1998年以來，國家實施以取消福利分房、實施住房貨幣化分配為核心的住房體制改革，徹底打破了職工住房靠國家和單位分配的計劃經濟觀念。自己賺錢和利用貸款買房已成為廣大居民解決住房問題的主要途徑，促進了居民消費潛在需求向有效需求的轉化。（3）房地產金融政策一是由于1992年、1993年房地產過熱，造成了大量的金融資金占壓，銀行吸取教訓，建立了比較完善的房地產貸款審核和監(jiān)控體系，提高了房地產開發(fā)貸款的審查標準，對貸款對象和貸款項目嚴格把關，房地產開發(fā)貸款難度加大。二是住房消費信貸快速發(fā)展。住房按揭貸款對促進居民住房消費起到了積極作用。三是房地產開發(fā)融資政策。對于房地產開發(fā)企業(yè)，產業(yè)資本和金融資本融合是解決開發(fā)資金來源的主要途徑?！锻顿Y基金法》的出臺，房地產投資基金也將應運而生。但是，投資基金的介入，也將迎來一場前所未有的房地產融資和運作模式的變革，房地產將更多地運用資本運作的模式來實現(xiàn)其盈利的目的，傳統(tǒng)模式中以開發(fā)商為投資主體的格局將被打破，由此導致開發(fā)商的核心地位不再。房地產開發(fā)商將以投資人的身份出現(xiàn)在房地產行業(yè)，它將和房地產評估機構、銷售代理商、物業(yè)公司等一起受雇于投資人。四是國家對房地產市場的宏觀調控政策。2004年，針對房地產等固定資產投資規(guī)模過大、增長速度過快等突出問題，中央果斷嚴把土地、信貸兩個閘門，提高房地產開發(fā)項目資本金比例，控制城市房屋拆遷等措施。2006年4月28日，央行全面上調各檔次貸款利率0.27個百分點，2007年，央行6次加息。加息后，一年期貸款利率是7.47%，存款利率是4.14%。加息對于抑制投資性需求、進一步穩(wěn)定房地產價格將產生重要的影響。但是，央行的加息行為在一定程度上抑制購房者的消費需求，同時也導致房地產開發(fā)企業(yè)融資成本的增加。2007年12月3日之3月25日，央行兩次上調存款類金融機構人民幣存款準備金率。另外，2008年開年之初，央行縮減了各個商業(yè)銀行2008精品文檔就在這里精品文檔就在這里各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應有盡有精品文檔就在這里精品文檔就在這里各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應有盡有精品文檔就在這里精品文檔就在這里各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應有盡有精品文檔精品文檔精品文檔精品文檔，精品文檔，精品文檔年的貸款總額，銀監(jiān)會每個季度核定各個商業(yè)銀行的貸款額度。從緊的貨幣政策將增加房地產開發(fā)企業(yè)從銀行獲取資金的難度，使得眾多的房地產開發(fā)商遭遇資金瓶頸。（待查：2008年以后相關宏觀調控政策。）（4）土地供應政策國家從2004年到2006年三年的時間里實施了緊縮土地供應的政策，2007年底至2008年初，政府在宏觀調控中對土地問題的看法發(fā)生了轉變，從緊縮增量逼存量到增加供給逼存量。2007年土地供應量又一次超過千萬平方米，而2008年的住宅用地保證1000萬以上的基礎上，還增加了一塊每年400萬平方米、5年2000萬平方米的經濟適用房劃撥土地。土地政策和政府動作方面的一系列的變化引起了市場巨大的反應，原來競相搶地的競標沒有了，取而代之的是土地底價成交以及為數(shù)眾多的土地流標?？梢钥闯觯瑩碛型恋爻鲎寵嗟恼ㄟ^土地出讓的手段同樣可以主導市場的走向。（5）土地使用證政策根據(jù)國土資源部《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》的要求，自2002年7月1日期，國有商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性土地，必須采取招標、拍賣或掛牌等方式出讓，并對土地的二次轉讓做出了限制。2004年3月31日，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)71號令，為協(xié)議出讓經營性土地使用權規(guī)定了最后期限——2004年8月31日?！?31大限”使土地的協(xié)議轉讓不復存在，取而代之的是以公開市場的招標、拍賣、掛牌。企業(yè)首先要從有限的資金中支付土地轉讓價款，這對房地產企業(yè)而言將是一筆為數(shù)不少的支出。此后，資金將成為獲得土地的最重要手段，盡管土地要素和資金要素在一定程度上可以代替，但從長遠來看土地資源將日益稀缺，而資金則會相對充裕。因此企業(yè)自身的資本實力和融資渠道的多寡就成為制約企業(yè)發(fā)展的重要因素。2006年5月17日，國務院提出了促進房地產業(yè)健康發(fā)展的六項措施（“國六條”），包括住房供應結構、稅收、信貸、土地、廉租房和經濟適用房建設等方面?！皣鶙l”是國家加強土地調控、從緊控制新增建設用地的一項重要舉措，增加了房地產企業(yè)獲得土地的難度。2007年9月28日，國土資源部頒布《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地用權規(guī)定》，有利于防止土地出讓金拖欠，堵住了開發(fā)商以少量資金囤積土地的通道。年9月30日，國土資源部下發(fā)《關于認真貫徹＜國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見＞進一步加強土地供應調控的通知》，從土地供應源頭和資金上保證了保障性住房的供應。年1月7日，國務院發(fā)布了《國務院關于促進節(jié)約集約用地的通知》（國發(fā)[2008]3號文），提出切實保護耕地，大力促進節(jié)約集約用地，走出一條建設占地少、利用效率高的符合我國國情的土地利用新路子。國務院《通知》的出臺，意味著國家從行政、金融等多種途徑擠壓閑置土地。在此背景下，手中已經儲備大量土地的房地產開發(fā)企業(yè)，必須加快消化手中土地；受制于資金實力的影響無論是手中已經儲備大量土地的房地產開發(fā)企業(yè)，還是手中原本土地儲備不足的公司，其未來拿地都必須謹慎行事。精品文檔就在這里精品文檔就在這里各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應有盡有精品文檔就在這里精品文檔就在這里各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應有盡有，精品文檔，精品文檔，精品文檔，精品文檔（6）城市化發(fā)展進程目前，我國的城市化已經進入高速發(fā)展階段的中期。房地產開發(fā)是城市化的重要手段。為了發(fā)展經濟、解決就業(yè)、啟動內需，我國實施了加快城市化，大力發(fā)展中小城市、實施農村集鎮(zhèn)化的戰(zhàn)略措施，今后近20年的發(fā)展目標是人口的50%將住在城鎮(zhèn)，這意味著每年約有一千萬農民進城，將形成巨大的住宅需求，為房地產的發(fā)展提供了新的空間。經濟環(huán)境分析我國經濟和社會發(fā)展進入新階段，居民消費結構逐步升級，產業(yè)結構調整和城鎮(zhèn)化進程加快，社會主義市場經濟體質逐步完善，逐步進入全面建設小康社會的全新發(fā)展時期，社會政治經濟形勢將保持長期穩(wěn)定。2006年，我國經濟總量已躍居世界第四，國際貿易量已躍居世界第三，創(chuàng)造了人類經濟發(fā)展史上的奇跡。黨的十六大以來，我國經濟進入新的上升期，國內生產總值平均增長速度連續(xù)幾年超過10%，綜合國力和國際影響力大幅度提高，人民生活明顯改善。（1）全國來看查閱國家統(tǒng)計局相關資料，2010年國內生產總值及其近幾年增長速度，及近幾年居民消費價格漲跌幅度。

圏12006-2010年圉內生產總值及其增長速度450000400000350000300000250000200000圏12006-2010年圉內生產總值及其增長速度450000400000350000300000250000200000150000100000500000200S2007200820092010（2）河南來看查閱河南省統(tǒng)計局相關資料，2010年近幾年居民消費價格指數(shù)。圖32006-20W年居民消費價格漲跣幅度3.1.3技術環(huán)境分析當前世界經濟形態(tài)正由工業(yè)經濟向知識經濟邁進，新的科學技術手段和經營管理思想不斷涌現(xiàn)，成為推動房地產業(yè)發(fā)展的決定性力量。（1）“四節(jié)一環(huán)”將成為房地產業(yè)開發(fā)建設主導理念隨著《民用建筑節(jié)能條例》等一批相關行政法規(guī)、行政規(guī)章和產業(yè)政策的頒布實施，“節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材、環(huán)保”的理念將成為房地產業(yè)主導型理念，并且要按照國家強制性標準加以貫徹落實?！八墓?jié)一環(huán)”將由一種新型理念進而轉化為具體行動，一大批符合“四節(jié)一環(huán)”理念的新型住宅也將應運而生。（2）住宅產業(yè)化“所謂住宅產業(yè)化，就是以社會化大生產的模式來進行住宅建設，將開發(fā)、設計等各個環(huán)節(jié)組合、集成起來，進行規(guī)模化生產。”推進住宅產業(yè)化，實現(xiàn)住宅的標準化設計、工業(yè)化生產、裝配化施工、規(guī)劃化管理，完成粗放型生產向集約化生產的轉變、非標轉化的分散手工作業(yè)為主向標準化、系列化、集成化和規(guī)模化的工廠作業(yè)為主的轉變，是改變目前我國住宅生產高投入、低產出狀況的必由之路。國務院早在1999年就做出了加快住宅產業(yè)化進程的決定，這些年來，有關部門和相關單位一直在向前推進。目前，我國住宅產業(yè)化存在的主要問題為：一是產業(yè)化水平低，沒有形成完整的產品體系，缺乏領導產品發(fā)展的技術標準、模數(shù)協(xié)調和市場運行的機制；二是產業(yè)化程度低，各地沒有形成住宅發(fā)展的主導體系，無法圍繞這一體系去做；三是條塊分割，至今沒有形成一個完整的產業(yè)鏈。在未來幾年，我國將會在產業(yè)化方面有一個較大的突破，一些地產商集成生產的住宅產品將會批量問世，一些國家級住宅產業(yè)基地也將會全面啟動，住宅產業(yè)化也將與“四節(jié)一環(huán)”新理念一樣不斷深入人心，進而變成開發(fā)企精品文檔就在這里精品文檔就在這里各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應有盡有精品文檔就在這里精品文檔就在這里各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應有盡有精品文檔就在這里精品文檔就在這里各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應有盡有，精品文檔，精品文檔，精品文檔，精品文檔精品文檔精品文檔業(yè)的具體行動。（3）現(xiàn)代經營管理思想現(xiàn)代經營管理想正在對現(xiàn)代房地產企業(yè)家的經營理念和運作模式產生越來越深刻的影響?！皯?zhàn)略規(guī)劃、核心競爭力、價值鏈管理、品牌營銷、市場細分、人力資源管理、4P、4C、CI、CS等不再是只是掛在開發(fā)商口頭上的裝飾，越來越多的房地產企業(yè)認識到現(xiàn)代經營管理思想對企業(yè)生存和發(fā)展的重要意義，認識到管理也是生產力?！?.1.4社會文化環(huán)境分析在社會文化環(huán)境方面，由于人們對生活質量有了更高的向往，對住房周圍的環(huán)境要求也越來越高，交通便利，治安環(huán)境、購物、學校等都成為人們在購房時要考慮的重要因素，同時要求實現(xiàn)住宅的社會化和社區(qū)化，既要有良好的社會服務體系，又要營造社會文化氛圍，創(chuàng)造富有特色的小區(qū)精神文明。我國有巨大的人口基數(shù)，這給了房地產開發(fā)企業(yè)一個巨大的客戶群體。以這樣一個人口基數(shù)為依托，一方面普通居民的住房需求繼續(xù)增長，人均住房面積有待提高；另一方面，隨著城市化的進程，農轉非人口的住宅需求逐年增加，國內的住宅需求從長期來看是巨大的。（1）房地產的市場需求狀況呈現(xiàn)出以下幾個主要特點：一是市場需求的廣泛性。房地產是人類生存發(fā)展的基本物質條件，在一切存在商品生產和商品交換的國家和地區(qū)都存在房地產生產和交換，目前全國各地市場需求主要為住宅建設、辦公樓建設、商業(yè)營業(yè)用房建設以及其它用房建設；二是市場需求的多樣性。因為經濟收入、使用目的、文化觀念等等的不同，人們對房地產的需求也有所不同，主要體現(xiàn)在住房供應結構、住房品質要求和社會和諧性要求；三是市場需求的融資性。一般情況下，購買房地產無論對個人還是組織都是一項很大的開支，而購買者出于經濟壓力或者出于投資考慮通常會借助近日信貸機構的融資手段，以及各種商業(yè)信用和民間信用形式；四是市場需求的長期性。房地產作為一項耐用消費品，其使用期限往往高達幾十年。（2）市場需求的決定因素市場需求的決定因素有：消費者的數(shù)量、購買力、購買欲望。在市場需求的決定因素中，人口和購買力是房地產開發(fā)企業(yè)難以抑制的因素，而購買欲望這個因素是可以把握的。根據(jù)相關資料顯示，我國的“人口紅利期”至少會持續(xù)到2020年，這段時期總體上我國經濟將保持較快速度增長，來自城市化進程、人口結構等因素的住房剛性需求增長和經濟持續(xù)發(fā)展帶來的住房改善性需求增長態(tài)勢仍將持續(xù)。3）需求價格彈性分析房地產作為人們生產生活的必需品，對購買者來說很重要，而且其替代性差，所以需求價格彈性不大。也就是說，當房地產價格出現(xiàn)變動時，市場對它的需求量的變化并不大，但是，不同類型的房地產的需求價格彈性也不能一概而論。通常，普通商品住房的需求價格彈性相對來說較大，適當?shù)慕祪r會增大需求，而相對于高檔公寓、別數(shù)來說，價格的變動對需求的影響則較小。精品文檔就在這里精品文檔就在這里各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應有盡有精品文檔就在這里精品文檔就在這里各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應有盡有，精品文檔，精品文檔，精品文檔，精品文檔（4）消費者分析當前，我國商品住宅銷售中個人購房的比例超過90%，完成了集團消費向個人消費的轉變。消費主體的轉變，必然會帶來消費需求和消費模式的變化。住宅作為普通居民家庭一生中最大的一筆消費支出，消費者必然會對價格、質量、戶型、環(huán)境、服務有更高的要求和更強的敏感性。同時，由于不同消費者之間年齡、收入、生活習慣、文化素養(yǎng)的不同，導致其消費心理和消費模式也各有不同。如何適應消費群體的變化，及時調整產品結構和營銷策略，成為擺在房地產開發(fā)企業(yè)面前的新課題。房地產行業(yè)發(fā)展分析國內行業(yè)發(fā)展趨勢分析1）房地產業(yè)開發(fā)完成情況據(jù)資料顯示，2010年上半年，全國房地產開發(fā)投資19747億元，同比增長38.1%，其中，商品住宅投資13692億元，同比增長34.4%，占房地產開發(fā)投資的比重為69.3%。6月當月，房地產開發(fā)完成投資5830億元，比上月增加1845億元，增長46.3%。上半年，全國房地產開發(fā)企業(yè)房屋施工面積30.84億平方米，同比增長28.7%；房屋新開工面積8.05億平方米，同比增長67.9%；房屋竣工面積2.44億平方米，同比增長18.2%，其中，住宅竣工面積1.96億平方米，增長15.5%。精品文檔就在這里各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應有盡有精品文檔就在這里各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應有盡有精品文檔就在這里精品文檔就在這里各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應有盡有，精品文檔，精品文檔上半年，全國房地產開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積18501萬平方米，同比增長35.6%，土地購置費4221億元，同比增長84.0%。（2）商品房銷售情況上半年，全國商品房銷售面積3.94億平方米，比去年同期增長15.4%，增幅比1-5月回落7.1個百分點。其中，商品住宅銷售面積增長12.7%，辦公樓增長53.2%，商業(yè)營業(yè)用房增長41.6%。上半年商品房銷售額1.98萬億元，同比增長25.4%，增幅比1-5月回落13.0個百分點。其中，商品住宅銷售額增長20.3%，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房分別增長91.5%和57.1%。（3）房地產開發(fā)企業(yè)資金來源情況上半年，房地產開發(fā)企業(yè)本年資金來源33719億元，同比增長45.6%。其中，國內貸款6573億元，增長34.5%；利用外資250億元增長2.8%;企業(yè)自籌資金12410億元，增長50.9%；其他資金14487億元，增長47.9%。在其他資金中，定金及預收款8064億元，增長40.1%；個人按揭貸款4538億元，增長60.4%。（4）70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)房屋銷售價格同比繼續(xù)上漲，但漲幅回落。2010年6月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲11.4%，漲幅比5月份縮小1.0個百分點；環(huán)比下降0.1%，5月份為上漲0.2%。6月份，新建住宅銷售價格同比上漲14.1%，漲幅比5月份縮小1.0個百分點；環(huán)比價格與上月持平，而5月份為上漲0.4%。其中，精品文檔經濟適用房銷售價格同比上漲1.1%；商品住宅銷售價格上漲15.8%,其中普通住宅銷售價格上漲15.2%,高檔住宅銷售價格上漲18.0%。與上月相比,經濟適用房銷售價格持平;商品住宅銷售價格下降0.1%,其中普通住宅銷售價格與上月持平，高檔住宅銷售價格下降0.2%。6月份，二手住宅銷售價格同比上漲7.7%，漲幅比5月份縮小1.5個百分點；環(huán)比下降0.3%，比5月份降幅縮小0.1個百分點。全國房地產開發(fā)景氣指數(shù)6月份，全國房地產開發(fā)景氣指數(shù)(簡稱“國房景氣指數(shù)”)為105.06，比5月份回落0.01點，比去年同期提高8.51點。全國馬地產開發(fā)景氣指數(shù)趙勢圖11.R12月j與年I月：!月S.R4.冃5月&冃r.Rs.Ry.Rlu.Rii.Ri2.R2uiu年巴耳s.Rd月5.R6.R從分類指數(shù)看：房地產開發(fā)投資分類指數(shù)為105.54,比5月份回落0.02點，比去年同期提高11.94點;本年資金來源分類指數(shù)為113.63,比5月份回落3.06點，比去年同期提高14.90點;土地開發(fā)面積分類指數(shù)為93.22，比5月份提高3.08點，比去年同期提高0.83點;商品房空置面積分類指數(shù)為104.65，比5月份提高1.17點，比去年同期提高16.06點;房屋施工面積分類指數(shù)為109.39，比5月份回落1.97點，比去年同期提高15.50點。國內房地產市場的發(fā)展與預測影響房地產業(yè)發(fā)展的主要因素：一、經濟，需要宏觀經濟的持續(xù)發(fā)展，奠定人們整體購買力的基礎。二、人口，人口的增長和城市化進程的加快增加了對房地產的需求。三、技術，技術因素使得房地產開發(fā)的產品類型發(fā)生變化，比如建造高層建筑的能力在增強，影響到房地產的產品類型。四、土地使用模式，我國土地使用模式將會不斷發(fā)生變化。從土地出讓形式來看，由政府征收農用地變成國有土地后再出讓。通過土地儲備，完成了老城區(qū)舊城改造，拆遷進入市場，將來也可能農村的房地產市場會啟動，農村的集體土地會以一定的形式進入開發(fā)商領域。五、金融體系，支持開發(fā)商的金融產品，目前來說比較少，主要是銀行貸款、開發(fā)企業(yè)上市（從市場上融資），相對于歐美，尤其是沒過來說，美國這一輪的金融風暴就產生于房地產、金融衍生產品、次貸危機。六、房地產類型、開發(fā)商，開發(fā)商的構成和開發(fā)的能力，還有政府對房地產業(yè)管理的模式。就住宅來說，提供住房保障的覆蓋面。綜上這些因素都會影響到房地產業(yè)的發(fā)展。表6：2010年房地產開發(fā)和銷售主要指標完成情況指標單位絕對數(shù)比上年增長％投資完成額億元4826733.2精品文檔5精品文檔就在這里精品文檔就在這里各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應有盡有精品文檔就在這里精品文檔就在這里各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應有盡有，精品文檔，精品文檔，精品文檔，精品文檔其中：商品住宅億元3403832.9其中：90平方米以下住宅億元1066527.4房屋施工面積萬平方米40553926.6其中：商品住宅萬平方米31494325.3房屋新開工面積萬平方米16377740.7其中：商品住宅萬平方米12946838.8房屋竣工面積萬平方米759614.5其中：商品住宅萬平方米612162.7商品房銷售面積萬平方米10434910.1其中：商品住宅萬平方米930528.0本年資金來源億元7249425.4其中：國內貸款億元1254010.3其中：個人按揭貸款億元92117.6本年購置土地面積萬平方米4097028.4完成開發(fā)土地面積萬平方米21254-7.7土地購置費億元999265.9不同的經濟因素會影響房地產不同的產品類型。商品住宅受到家庭組成速度的影響，這里指的是家庭的規(guī)模，過去是幾代同堂，現(xiàn)在越來越小家庭化，兩代戶比較多，所以平均一戶家庭人口不超過三個人，2.8、2.9個人，每戶就需要一套房子，即使總人口不變而戶數(shù)增加了，也會使得對住宅需求量增加?，F(xiàn)在還有離婚率的增加，原本是一戶又分成了兩戶，兩戶又需要兩套房子，所以家庭的小型化就導致了對住宅需求的增加。2010年，首先是宏觀面的政策變化，中央經濟工作會議的召開，一些宏觀經濟管理的政策已經逐漸明朗，有積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，4萬億投資繼續(xù)實行，支持消費信貸，極大地支持保障性和棚戶區(qū)改造住房，國家繼續(xù)增大支持力度，加大供應。保障性住房在2009年沒有完成計劃，只完成了20%多的計劃，在2010年保障性住房會進一步有所增加，棚戶區(qū)改造有優(yōu)惠性政策。加強市場監(jiān)管，對房地產市場的監(jiān)管會采取不同的動作，對開發(fā)商囤地不開發(fā)還會增加查處的力度，捂盤惜售也會增加對捂盤的監(jiān)管。河南房地產市場現(xiàn)狀“十五”期間，房地產業(yè)在高速增長過程中，保持了供求兩旺，供求總量基本平衡，總體上呈現(xiàn)理性、健康、有序地發(fā)展態(tài)勢，但也存在一些問題。在“十一五”期間，深入貫徹落實科學發(fā)展觀，引導房地產業(yè)與社會經濟協(xié)調發(fā)展，優(yōu)化供應結構，初步構建住房保障體系。（1）“十五”以來房地產業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀特點可以概括如下：房地產業(yè)發(fā)展迅猛，開發(fā)投資規(guī)模增加，對GDP增長的貢獻率不斷提高，成為支柱產業(yè)。房地產業(yè)增加值占GDP比重由1995年的3.7%增加到2004年的8.4%；房地產市場不斷得到培育和完善。以土地儲備、招標、拍賣、掛牌為核心的新的城市供地價格已經形成；房地產開發(fā)和投資規(guī)模持續(xù)增長，二手房和一手房交易規(guī)模并駕齊驅，房地產金融、中介、保險等配套服務同步發(fā)展；市民居住水平得以較大改善。當前房地產市場也面臨一些問題：相對普通市民收入房價上漲偏快、漲幅過大；房地產資金鏈過度依賴銀行信貸，對民間、境外游資缺乏有效監(jiān)管；針對中低收入階層的住房保障能力不足，普通商品住房供應不足?！笆晃濉逼陂g，河南將繼續(xù)在科學發(fā)展觀的指導下保持快速健康持續(xù)發(fā)展的良好勢頭。河南省委、省政府在2003年下發(fā)了《關于加快城鎮(zhèn)化進程的決定》，提出了河南省城鎮(zhèn)化進程，即：到2020年城鎮(zhèn)化水平要達到50%以上，則每年城鎮(zhèn)化水平要增加1.4個百分點以上，每年將新增城鎮(zhèn)人口130萬左右，按人均住房建筑面積23平方米計算，今后5年就有1.5億平方米的住房需求，如果再加上現(xiàn)有城鎮(zhèn)居民改善住房條件和舊城改造等因素，每年住宅需求將在4000萬平方米以上，以每平方米建筑造價600-800元計算，每年的住宅建筑投資將達到300億元左右。與此同時，房地產業(yè)在“十一五”期間也將面臨一系列挑戰(zhàn)：如何破解土地供應趨緊的難題？如何為新增的中低收入家庭提供可負擔住房？如何解決因居住與工作矛盾印發(fā)的交通擁堵？如何保持房地產市場的健康平穩(wěn)發(fā)展？就《河南省人民政府關于嚴格保護耕地保障科學發(fā)展實現(xiàn)土地高效利用的若干意見》來看，為了實現(xiàn)土地高效利用，到2012年，大城市和區(qū)域中心城市的人均建設用地控制在90平方米以內，中等城市控制在95平方米以內，小城市控制在100平方米以內，建制鎮(zhèn)控制在110平方米以內；大城市和區(qū)域中心城市的城市建設容積率原則上達到0.7以上，中等城市達到0.6以上，小城市達到0.5以上。鄭州市房地產行業(yè)發(fā)展概況據(jù)相關資料統(tǒng)計，2009年上半年鄭州市區(qū)銷售商品房45916套，平均每天賣房超過253套，較去年同期上漲了83.8%，比去年同期多賣20935套；銷售價格每平方米4457元，較去年同期上漲了12.47%，比2008年同期每平方米上漲了494元，與2008年底的銷售均價相比，2009年上半年每平方米商品住宅銷售均價上漲了463元。住宅二手房上半年共成交10859套，比去年同期增加5220套，增幅高達92.57%，二手住宅6月份的成交均價為每平方米3162元，為歷史新高，較1月份每平方米上漲了244元，上漲幅度為8.4%。上半年鄭州市市區(qū)商品房批準預售面積259.85萬平方米，較去年同期下降了34.21%。其中商品住宅批準預售面積225.03萬平方米，較去年同期下降了28.05%。非住宅批準預售面積34.82萬平方米，較去年同期下降了57.65%。從近兩個月的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，隨著鄭州市房地產市場銷售活躍，開發(fā)企業(yè)也相應加快了投放速度，6月份鄭州市市區(qū)商品房批準預售面積66.63萬平方米，較上月上漲了141.22%。截至2009年6月底，市區(qū)商品房累計可售面積為642.94萬平方米，較年初的900.16萬平方米下降了257.22萬平方米，平均每月消化42.87萬平方米。這主要由于上半年商品房投放謹慎，銷售旺盛。上半年鄭州市累計投資完成181.06億元，比上年同期增長1.7%；新開工面積427.13萬平方米，比去年同期下降29.9%；竣工面積107.58萬平方米，比去年同期下降20.9%。投資完成比去年同期小幅增長，新開工和竣工情況比去年同期下降明顯，主要仍受金融危機、企業(yè)資金緊張、開發(fā)企精品文檔就在這里精品文檔就在這里各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應有盡有精品文檔就在這里精品文檔就在這里各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應有盡有精品文檔就在這里精品文檔就在這里各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應有盡有精品文檔精品文檔精品文檔精品文檔，精品文檔，精品文檔業(yè)對市場前景信心不足等因素的影響。但隨著經濟的復蘇和鄭州市商品房持續(xù)旺銷，下半年各項指標將會逐漸走高。2009年以來，鄭州市房地產開發(fā)投資與銷售增長起步走的態(tài)勢被徹底打破，雖然房地產企業(yè)的資金壓力得到一定緩解，但全市房地產開發(fā)投資持續(xù)低位運行。同時，全市房屋新開工面積持續(xù)下降，企業(yè)開發(fā)意愿走低，房地產業(yè)發(fā)展的內生動力不足，對相關產業(yè)的帶動作用減弱，房地產開發(fā)市場的前景及可持續(xù)性依然不容樂觀。1-7月，鄭州住房銷售額幾乎是去年的一倍，但房地產投資卻在下降，導致全市房屋新開工面積下降了三成多。1-7月份，鄭州市商品房銷售面積約為449萬平方米，比上年同期增長70%。其中，商品住宅銷售面積約為407萬平方米，同比增長73.8%。然而，鄭州市房地產開發(fā)投資與銷售增長并未齊步走——房地產開發(fā)投資持續(xù)低位運行。除住宅投資比例與去年相比稍有增加外，其他項目的投資比例都開始下降。1-7月份，鄭州市累計完成房地產開發(fā)投資222.7億元，增速比去年同期回落52%。其中住宅投資約172億元，增速同比回落47.2%，住宅投資占開發(fā)投資的比重為77.4%，比去年同期比例有所提高；辦公樓投資8.7億元，下降25.6%；商業(yè)營業(yè)用房投資19.9億元，下降6.9%。1-7月，全市房屋新開工面積508萬平方米，比去年同期下降31.7%。其中，住宅新開工面積404.6萬平方米，下降29%。投資熱情不足，導致全市房屋新開工面積繼續(xù)下降，企業(yè)開發(fā)意愿走低，房地產業(yè)發(fā)展的內生動力不足，房地產開發(fā)市場的前景及可持續(xù)性依然不容樂觀。此外，一些調查數(shù)據(jù)還顯示，國內貸款和定金及預收款均高速增長，使鄭州房地產企業(yè)資金壓力得到了一定的緩解，還有望促進房地產企業(yè)逐步走向良性循環(huán)。3.3河南高速房地產開發(fā)有限公司面臨的機會和威脅分析外部機會分析（1）廉租住房新政策及積極的財政政策的相繼出臺2008年11月，經河南省人民政府同意，河南省建設廳、省發(fā)改委、省財政廳等七部門聯(lián)合制定了《關于促進全省房地產業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》?！兑庖姟分赋?，為落實廉租住房房源問題，政府可買商品房當廉租房。針對這一新政策，房地產開發(fā)商持觀望態(tài)度的較多。廉租房是我國解決困難家庭住房難題的保障性住房。近幾年，全國各地逐步探索與實踐，形成了各具特色的多渠道供應與保障體系。（2）宏觀經濟環(huán)境有利于房地產業(yè)的發(fā)展房地產業(yè)具有隨著國民經濟的發(fā)展而發(fā)展，后于國民經濟的蕭條而蕭條的特點。近幾年來，我國經濟一直在高位運行（見圖2、圖3）。2006年，中央提出“引導和促進房地產業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展”的新要求，2007年，黨的十七大報告又提出“要努力實現(xiàn)經濟又好又快發(fā)展”，房地產業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展將有利于國民經濟又好又快地發(fā)展。在未來較長時期內，我國仍將保持較高的經濟增長速度，經濟增長方精品文檔就在這里精品文檔就在這里各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應有盡有精品文檔就在這里精品文檔就在這里各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應有盡有，精品文檔，精品文檔，精品文檔，精品文檔式、產業(yè)結構、地區(qū)結構、城鄉(xiāng)結構將會發(fā)生深刻的變化。消費結構和產業(yè)結構的升級、西部大開發(fā)、中原經濟區(qū)建設等區(qū)域協(xié)調發(fā)展戰(zhàn)略措施的實施，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，特別是城市化的進展和社會主義新農村建設，以及城鄉(xiāng)居民人均可支配收入的不斷提高，都將對房地產產生相應的有效需求，促進房地產業(yè)的發(fā)展。圖2我國GDP增速的中期和中長期波動及其發(fā)展趨勢外推圖3我國GDP增速的短期波動及其發(fā)展趨勢外推，精品文檔，精品文檔，精品文檔，精品文檔（3）城市化進程加快了房地產業(yè)的發(fā)展城市化進程的加快，促進了房地產業(yè)的發(fā)展，城市化的結果將促進大量的農村人口向城市集聚，也意味著要為他們建造相應的住房，最終結果必然是加速了城市的發(fā)展和住房的消費。據(jù)測算，今后幾十年我國城市人口每年將增加1000多萬，2013年前后我國的城市化率將超過50%，2020年我國的城鎮(zhèn)人口將超過7