1師宗“鳳城.財(cái)富中心”項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案昆明吉雅眾商業(yè)機(jī)構(gòu)2011年5月2中房項(xiàng)目定位與營(yíng)銷(xiāo)思路（投標(biāo)稿）目錄1、關(guān)于本案2、關(guān)于我們周邊環(huán)境3、對(duì)本案再梳理4、商業(yè)項(xiàng)目定位5、商業(yè)模式分析6、招商策略3第一部分關(guān)于本案456本案現(xiàn)狀梳理5.5萬(wàn)平方米商業(yè)面積如何定位，如何處置！？本案現(xiàn)狀梳理我們不處于商業(yè)的最中心！我們的體量在新商業(yè)體中處于中等！如何處置、運(yùn)營(yíng)？如何生存、發(fā)展？如何通過(guò)商業(yè)運(yùn)作提高更為優(yōu)良的現(xiàn)金流？本案現(xiàn)狀梳理

項(xiàng)目屬性界定：意在著重打造品牌級(jí)的商業(yè)街，其內(nèi)聚型的商業(yè)結(jié)構(gòu)模式，以及商業(yè)最大效能的理念，決定了內(nèi)部迂回的商業(yè)行進(jìn)路線，以此獲得最大量的沿街鋪面，開(kāi)發(fā)最大的商業(yè)效能。本案現(xiàn)狀梳理10中房項(xiàng)目定位與營(yíng)銷(xiāo)思路（投標(biāo)稿）第二部分關(guān)于我們周邊環(huán)境11本案現(xiàn)狀梳理以通源大街、丹鳳路為分隔，把城市一分為二，本案在該區(qū)域內(nèi)將形成獨(dú)立新型商圈12

第三部分對(duì)本案再梳理13

區(qū)域概況師宗經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r師宗縣是全國(guó)烤煙基地縣、全國(guó)重點(diǎn)產(chǎn)煤縣。年產(chǎn)烤煙40余萬(wàn)擔(dān)，原煤儲(chǔ)量6.3億噸，以低灰、低硫、發(fā)熱量高居全省質(zhì)量之首，水能資源蘊(yùn)藏量32萬(wàn)千瓦。2010實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值51.2億元，同比增長(zhǎng)13％。完成固定資產(chǎn)投資43.9億元，增長(zhǎng)27.9％。財(cái)政總收入6億元，增長(zhǎng)23.2％。城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額25.7億元，增長(zhǎng)25.2％。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15050元，農(nóng)民人均純收入3784元，分別增長(zhǎng)13.4％、15.9％。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比為36∶35∶29，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)增量快速。人口狀況全縣總?cè)丝?9萬(wàn)人，其中農(nóng)業(yè)人口占總?cè)丝诘?0%以上，縣城所在地丹鳳鎮(zhèn)是全縣政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。全鎮(zhèn)轄21個(gè)村委會(huì)5個(gè)社區(qū)156個(gè)村民小組，世居漢、回、彝、壯、苗等民族，共有2.5萬(wàn)戶(hù)11萬(wàn)人，其中農(nóng)業(yè)人口近9萬(wàn)，全鎮(zhèn)國(guó)民生產(chǎn)總值近10億元。14

區(qū)域概況15

物業(yè)狀況序號(hào)項(xiàng)目單位指標(biāo)1規(guī)劃用地面積㎡40909.612總建筑面積㎡1411352.1住宅面積㎡655502.2商業(yè)建筑面積㎡551702.3車(chē)庫(kù)面積㎡188152.4架空層面積㎡16003住宅平均層數(shù)28層4容積率(含地下層面積)%2.995綠化率(含平臺(tái)綠化)%%6建筑密度%42%7總戶(hù)數(shù)戶(hù)5228停車(chē)位個(gè)549（地上305地下244）鳳城·財(cái)富中心項(xiàng)目主要指標(biāo)16第三部分項(xiàng)目地塊SWOT分析A、項(xiàng)目地處師宗新老城結(jié)合處開(kāi)發(fā)區(qū)黃金旺地，北面丹溪大道，東面丹青路，南面文華路，西面梧桐路，交通非常便利，發(fā)展前景看好。B、目前師宗縣正著力于“一城四翼”生態(tài)城市建設(shè)，努力建設(shè)具有熱帶、亞熱帶風(fēng)光的大花園、大果園、大生態(tài)園，投入了8.3億元建成了總長(zhǎng)4.66公里的縣城新區(qū)道路，形成了“三縱三橫”的城市交通干道。隨著城市化進(jìn)程的加快，城鎮(zhèn)人口將快速增加，對(duì)檔次高、配套完善的社區(qū)住宅的需求進(jìn)一步加大。C、師宗作為云南的三線城市，整體商業(yè)有提高的需求和空間。D、項(xiàng)目外觀設(shè)計(jì)時(shí)尚、大氣，建成后將成為師宗城市地標(biāo)和城市舞臺(tái)。優(yōu)勢(shì)（S）17A、地處開(kāi)發(fā)區(qū)，與傳統(tǒng)的商圈有一定距離，對(duì)商業(yè)開(kāi)發(fā)不利。B、5.5萬(wàn)平方的商業(yè)體量，招商工作有難度。C、周邊正處于發(fā)展階段市政設(shè)施配套不齊全未形成商業(yè)氣氛認(rèn)知度不高，尚不具備以人氣帶動(dòng)商鋪銷(xiāo)售的條件。

劣勢(shì)(W)18A、利用地處開(kāi)發(fā)區(qū)核心位置的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，輻射周邊地區(qū)，形成城市次中心。B、隨著城鎮(zhèn)人口的快速增加和城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的逐年增長(zhǎng)，對(duì)高品質(zhì)住宅的需求進(jìn)一步加大。C、隨著