[票據(jù)處理]發(fā)票概述和房地產(chǎn)企業(yè)涉及的發(fā)票審核發(fā)票是指在購銷商品、提供或者接受服務(wù)以及從事其他經(jīng)營活動中開具、收取得收付款憑證。它是確定經(jīng)濟收支行為發(fā)生的法定憑證，是會計核算的原始依據(jù)，也是稅務(wù)稽查的重要依據(jù)。

稅務(wù)機關(guān)是發(fā)票的主管機關(guān)，負責發(fā)票印制、領(lǐng)購、開具、取得、保管、繳銷的管理和監(jiān)督。單位、個人在購銷商品時、提供和接受經(jīng)營服務(wù)以及從事其他經(jīng)營活動中，應(yīng)當按規(guī)定開具、使用、取得發(fā)票。國家根據(jù)稅收征管管理的需要，積極推廣使用稅控裝置，納稅人應(yīng)當按照規(guī)定安裝、使用稅控裝置，不得毀損或者擅自改動稅控裝置。

發(fā)票的管理權(quán)限按流轉(zhuǎn)稅主題稅種劃分。增值稅納稅人使用的發(fā)票有國家稅務(wù)局管理，如增值稅專用發(fā)票、貨物銷售發(fā)票、加工修理發(fā)票等；營業(yè)稅納稅義務(wù)人使用的發(fā)票由地方稅務(wù)局管理，如服務(wù)業(yè)、建筑安裝業(yè)、運輸業(yè)、廣告業(yè)、金融保險業(yè)等開具的結(jié)算營業(yè)收入的各種發(fā)票。如果一個企業(yè)以增值稅為主并兼有營業(yè)稅的經(jīng)營項目應(yīng)該分別到國稅和地稅主管稅務(wù)機關(guān)辦理。

有的發(fā)票對于增值稅和營業(yè)稅的納稅人都為適用，如臨時經(jīng)營發(fā)票用于臨時經(jīng)營單位銷售貨物，或提供營業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)時使用。

發(fā)票的種類

（一）增值稅專用發(fā)票

增值稅專用發(fā)票只限于增值稅一般納稅人使用

（二）普通發(fā)票

1、增值稅納稅人使用的普通發(fā)票目前七種

河北省出口商品發(fā)票、河北省代開統(tǒng)一發(fā)票、貨物銷售發(fā)票、加工修理修配發(fā)票、收購發(fā)票、機**銷售普通發(fā)票。

2、營業(yè)稅納稅人使用的發(fā)票種類

交通運輸業(yè)發(fā)票、建筑業(yè)發(fā)票、郵電通信業(yè)發(fā)票、文化體育業(yè)發(fā)票、服務(wù)業(yè)發(fā)票、銷售不動產(chǎn)發(fā)票、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)發(fā)票、金融保險業(yè)發(fā)票、娛樂業(yè)發(fā)票。

（三）專業(yè)發(fā)票

目前尚未納入稅務(wù)發(fā)票管理范圍的“專業(yè)發(fā)票”主要有：鐵路客運發(fā)票；個別?。ㄈ缃K、浙江）市（如上海）的個別機打公路汽車客票（均套印“票證專章”）；郵政單位的（收費或郵件）收據(jù)；金融企業(yè)的存貸、匯兌、轉(zhuǎn)帳憑證、收付息憑證、收費憑證。經(jīng)國家稅務(wù)總局或者省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)機關(guān)批準，專業(yè)發(fā)票可由政府和主管部門自行管理，不套印稅務(wù)機關(guān)的的統(tǒng)一發(fā)票監(jiān)制章，也可根據(jù)稅收征管的需要納入統(tǒng)一發(fā)票管理。

《發(fā)票管理辦法規(guī)定》中進一步規(guī)定：

所有單位和從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的個人在購買商品、接收服務(wù)以及從事其他經(jīng)營活動支付款項，應(yīng)當向收款方索取發(fā)票。取得發(fā)票時，不得要求變更品名和金額。不符合規(guī)定的發(fā)票，不得作為財務(wù)報銷的憑證，任何單位和個人有權(quán)拒收。

上述規(guī)定中所稱的“不符合規(guī)定的發(fā)票是指”：

1、開具或取得的發(fā)票是應(yīng)經(jīng)而未經(jīng)稅務(wù)機關(guān)監(jiān)制；

2、填寫項目不齊全；

3、內(nèi)容不真實；

4、字跡不清楚、發(fā)票涂改；

5、沒有加蓋財務(wù)印章或發(fā)票專用章；、

6、偽造、作廢；

7、以及其他不符合稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的發(fā)票。

總之，納稅人未按規(guī)定取得的發(fā)票的直接后果：一是所發(fā)生的費用所得稅前不允許列支。二是未按規(guī)定取得發(fā)票，由稅務(wù)機關(guān)責令限期改正，并處1萬元以下罰款。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因簽訂的合同種類多，涉及的稅種多，什么票據(jù)能作為合法票據(jù)并能在企業(yè)所得稅、土地增值稅稅前扣除，按下列原則掌握：

一、支付給境內(nèi)單位或個人的款項，且該單位或個人發(fā)生的行為屬于營業(yè)稅或者增值稅征收范圍的，以該單位或個人開具的發(fā)票為合法有效憑證；

實際操作中應(yīng)掌握的原則是，凡屬于增值稅征收范圍的業(yè)務(wù)（無論是否享受免稅優(yōu)惠），都必須開具增值稅發(fā)票（視具體情況分別開具專用發(fā)票或普通發(fā)票）；凡屬于營業(yè)稅征稅范圍的業(yè)務(wù)（無論是否享受免稅優(yōu)惠），都必須開具營業(yè)稅發(fā)票。其中，屬于企業(yè)經(jīng)營范圍的，并經(jīng)稅務(wù)機關(guān)核準的，企業(yè)可以領(lǐng)取發(fā)票自行開具，凡不屬于企業(yè)經(jīng)營范圍的，以及個人取得的應(yīng)納增值稅或營業(yè)稅的收入，都必須向稅務(wù)機關(guān)申請代開。

二、支付的行政事業(yè)性收費或者政府性基金，以開具的財政票據(jù)為合法有效憑證；

三、支付給境外單位或個人的款項，以付匯憑證和該單位或個人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務(wù)局對簽收單據(jù)有疑義的，可以要求其提供境外公正機構(gòu)確認的證明；

四、國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他合法有效憑證。

現(xiàn)分別說明如下：

（一）土地出讓金、契稅。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈營業(yè)稅稅目注釋〉試行稿的通知》〈國稅發(fā)【1993】149號〉規(guī)定，政府出讓土地，不征收營業(yè)稅。因此不得開具發(fā)票，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以國土局開具的土地出讓金收據(jù)入賬。交納的契稅應(yīng)當為“中華人民共和國契稅完稅憑證”。

（二）拆遷補償費。

房地產(chǎn)企業(yè)向被拆遷戶支付的補償費，其業(yè)務(wù)流程并非被拆遷戶直接將土地使用權(quán)、地上建筑物轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)企業(yè)，而是政府收回土地使用權(quán)，再有政府和房地產(chǎn)企業(yè)簽訂土地出讓合同。房地產(chǎn)企業(yè)采取支付拆遷補償方式或拆遷安置方式取得土地使用權(quán)，房地產(chǎn)企業(yè)仍需按照《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知〈財稅【2004】〉134號》的規(guī)定補交契稅。《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈營業(yè)稅稅目注釋〉試行稿的通知》〈國稅發(fā)【1993】149號〉還規(guī)定，因政府收回土地使用權(quán)而取得的補償金，不征收營業(yè)稅。因此被拆遷戶無需向房地產(chǎn)企業(yè)開具發(fā)票，而是由房地產(chǎn)企業(yè)采取用收據(jù)方式入帳。同時將政府拆遷文件、被拆遷人姓名、聯(lián)系方式、身份證號碼、被拆遷建筑所在路段及門牌號碼、拆遷面積、補償標準、補償金額、被拆遷人簽章等檔案資料被置于本公司備查。

（三）委托拆遷公司支付的拆遷補償費。

國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈營業(yè)稅稅目注釋〉試行稿的通知》〈國稅發(fā)【1993】149號〉規(guī)定，拆除建筑物或構(gòu)筑物、平整土地、搭腳手架、爆破等工程作業(yè)，按“建筑業(yè)-其他工程作業(yè)”稅目征收營業(yè)稅，因此，向拆遷公司支付的拆遷勞務(wù)費，應(yīng)取得工程所在地建筑業(yè)發(fā)票。

房地產(chǎn)企業(yè)將拆遷工程(含拆遷補償費、拆遷勞務(wù)費)整個承包給拆遷公司的，應(yīng)取得全額的建筑業(yè)發(fā)票，直接給被拆遷戶的補償費作為拆遷公司的成本處理。其憑證取得同上。

（四）青苗補償費、高層建筑遮陽費、賠償費

冀地稅發(fā)【2004】259號規(guī)定：“納稅人支付個人的青苗補償費、高層建筑遮陽費、賠償費等，準予憑合同（協(xié)議）和個人簽字按規(guī)定在稅前扣除。

（五）土地整理費。

支付給其他公司的土地整理費，應(yīng)取得工程所在地建筑業(yè)發(fā)票。

（六）挖土費。

支付給農(nóng)民工（非雇員）的挖土費，不得采取工作表發(fā)放，應(yīng)由個人向地稅機關(guān)申請開具《稅務(wù)機關(guān)代開統(tǒng)一發(fā)票（地稅）》。開具發(fā)票時，由稅務(wù)機關(guān)征收營業(yè)稅及附加、個人所得稅。稅務(wù)機關(guān)已征收個人所得稅的，房地產(chǎn)企業(yè)不再扣繳個人所得稅。

（七）道路工程費。

冀地稅函【1995】185號規(guī)定，對施工單位承建的道路、橋涵工程收入，不論單位性質(zhì)如何，其工程預(yù)算內(nèi)是否含稅，均應(yīng)按“建筑業(yè)”稅目的“其他工程作業(yè)”項目征收營業(yè)稅。

房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的道路工程費，應(yīng)當取得工程所在地建筑業(yè)發(fā)票。

（八）向企事業(yè)單位支付的勘察、設(shè)計、測繪、監(jiān)理、驗收、咨詢等費用。

1、境內(nèi)服務(wù)單位。根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》（財稅【2003】16號）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈營業(yè)稅稅目注釋〉試行稿的通知》〈國稅發(fā)【1993】149號〉規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)向境內(nèi)公司支付的設(shè)計費、監(jiān)理費、項目咨詢費等，應(yīng)當取得提供服務(wù)的單位機構(gòu)所在地稅務(wù)機關(guān)提供的服務(wù)業(yè)發(fā)票。

2、境外服務(wù)單位。根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》規(guī)定，從2009年1月1日起，境內(nèi)企業(yè)接受境外企業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)的，境外單位也負有營業(yè)稅納稅義務(wù)，稅款由境外單位在境內(nèi)的代理單位負責代扣代繳。支付給境外單位或者個人的款項，以付匯單和該付單位或者個人的簽收單據(jù)為合法有效憑證。

（九）直接向行政事業(yè)單位交納的規(guī)費應(yīng)當取得行政事業(yè)性收費收據(jù)，這些費用一般包括：大市政費、綠化費、人防費、散裝水泥基金、教育配套設(shè)施費以及各種證照工本費等。

（十）有線電視安裝費、管道煤氣集資費（初裝費）。

國稅發(fā)【1994】159號規(guī)定，有線電視安裝費，是指有線電視臺為用戶安裝有線電視接受裝置，一次性向用戶收取的安裝費，也稱之為“初裝費”。對有線電視安裝費，應(yīng)按“建筑業(yè)”稅目征稅。

國稅函【2002】105號規(guī)定，管道煤氣集資費（初裝費），是用于管道煤氣工程建設(shè)和技術(shù)改造，在報裝環(huán)節(jié)一次性向用戶收取的費用。對管道煤氣集資費（初裝費），應(yīng)按“建筑業(yè)”稅目征收營業(yè)稅。

房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的有線電視安裝費、管道煤氣集資費（初裝費），應(yīng)取得工程所在地建筑業(yè)發(fā)票。

（十一）建筑工程。房地產(chǎn)企業(yè)的建筑工程是指新建、改建開發(fā)產(chǎn)品的工程作業(yè)。

1、包工包料。應(yīng)取得工程所在地建筑業(yè)發(fā)票。發(fā)票金額和承包金額相等。

2、包工不包料。對施工方提供的勞務(wù)費應(yīng)當取得工程所在地建筑業(yè)發(fā)票；

對不包料（甲供材）應(yīng)取得增值稅普通發(fā)票。“甲供材”是指施工企業(yè)提供施工勞務(wù)時領(lǐng)用的發(fā)包方提供的材料。

3、建筑工程分包。建筑工程分包，是指A建筑公司將承包工程的一部分轉(zhuǎn)包給B建筑公司負責施工。房地產(chǎn)企業(yè)只與總承包人A發(fā)生業(yè)務(wù)關(guān)系，不與分包方B結(jié)算價款?？偝邪薃支付給分包方B的工程款項，由分包方B給總承包人A出具建筑業(yè)發(fā)票，與房地產(chǎn)企業(yè)無關(guān)。

（十二）裝飾工程。裝飾是指對建筑物、構(gòu)筑物進行修飾，使之美觀或具有特定用途的工程作業(yè)。

1、包工包料。與建筑工程相同。

2、包公不包料（清包工或稱甲供材）。清包工形式提供的裝飾勞務(wù)是指，工程所需的主要原材料和設(shè)備由客戶自行采購，納稅人只向客戶收取人工費、管理費及輔助材料費等費用的裝飾勞務(wù)?！敦斦?、國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人以清包工形式提供裝飾勞務(wù)征收營業(yè)稅問題的通知》，即財稅[2006]114號文規(guī)定：納稅人采用清包工形式提供的裝飾勞務(wù)，按照其向客戶實際收取的人工費、管理費和輔助材料費等收入（不含客戶自行采購的材料價款和設(shè)備價款）確認計稅營業(yè)額。

據(jù)此，房地產(chǎn)企業(yè)自行采購的裝飾材料直接憑增值稅普通發(fā)票入賬，向施工單位支付的清包工裝飾費用，應(yīng)當取得工程所在地建筑業(yè)發(fā)票。

（十三）設(shè)備安裝

1、房地產(chǎn)企業(yè)從商家或生產(chǎn)廠家采購設(shè)備，再由房地產(chǎn)企業(yè)與安裝公司簽訂安裝合同的，應(yīng)當取得商家或生產(chǎn)廠家的貨物銷售發(fā)票，并僅就安裝費的部分，由安裝公司出具所在地建筑業(yè)發(fā)票。安裝費營業(yè)稅的計稅依據(jù)不含設(shè)備。

2、商業(yè)企業(yè)外購設(shè)備銷售給房地產(chǎn)企業(yè)同時提供安裝服務(wù)，商業(yè)企業(yè)收取的價款中既包括設(shè)備價款，又包括安裝費，這屬于增值稅的混合銷售業(yè)務(wù)，全額繳納增值稅，不征收營業(yè)稅。因此，商業(yè)企業(yè)應(yīng)給房地產(chǎn)公司出具全額的增值稅普通發(fā)票（或貨物銷售發(fā)票）。

3、營業(yè)執(zhí)照名稱為某某安裝公司或某某工程公司，并且取得安裝資質(zhì)的企業(yè)，如果是外購設(shè)備銷售并負責安裝，屬于商業(yè)行為，安裝增值稅混合銷售業(yè)務(wù)征收增值稅，不征收營業(yè)稅。應(yīng)全額開具增值稅發(fā)票，不得開具營業(yè)稅發(fā)票。

4、但如果是房地產(chǎn)企業(yè)自行采購設(shè)備或者委托安裝公司采購設(shè)備的，設(shè)備生產(chǎn)廠家開具的增值稅發(fā)票抬頭應(yīng)為房地產(chǎn)企業(yè)。這種情況下，安裝公司僅就安裝費金額征收營業(yè)稅。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)取得安裝工程所在地建筑業(yè)發(fā)票，發(fā)票金額就是安裝金額，不含設(shè)備價款。

5、工業(yè)企業(yè)自產(chǎn)貨物并負責安裝。根據(jù)《增值稅暫行條例實施細則》、《營業(yè)稅暫行條例實施細則》規(guī)定，提供建筑勞務(wù)的同時銷售自產(chǎn)貨物的行為，應(yīng)當分別核算應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額和貨物的銷售額，其應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額繳納營業(yè)稅，貨物的銷售額繳納增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)分別取得增值稅發(fā)票和建筑業(yè)發(fā)票。（比如：工業(yè)企業(yè)生產(chǎn)銷售護欄、隔離柵、鋁合金門窗、電梯等并負責安裝的業(yè)務(wù)）

（十四）房屋維修。房屋維修稱之為“修繕”，是指對建筑物、構(gòu)筑物進行修補、加固、養(yǎng)護、改善，使之恢復(fù)原來的使用價值或延長其使用期限的工程作業(yè)。根據(jù)國稅發(fā)【1993】149號規(guī)定，房屋修繕按照“建筑業(yè)”稅目征收營業(yè)稅。因此，房地產(chǎn)企業(yè)支付的房屋維修費用，也應(yīng)當取得工程所在地建筑業(yè)發(fā)票。

允許計入開發(fā)成本的房屋維修費用是指開發(fā)產(chǎn)品完工前的維修費用。

（十五）、綠化工程。綠化工程往往與建筑工程相連，或者本身就是建筑工程的一個組成部分。例如：綠化與平整土地分不開，而平整土地本身就是建筑業(yè)中的“其他工程作業(yè)”?！稜I業(yè)稅問題解答（之一）》國稅函【1995】156號規(guī)定：為了減少劃分，便于征管，對綠化工程按“建筑業(yè)—其他工程作業(yè)”征收營業(yè)稅。因此，房地產(chǎn)企業(yè)將綠化工程承包給園林綠化公司，應(yīng)取得按承包金額開具的工程所在地建筑業(yè)發(fā)票。

如果房地產(chǎn)企業(yè)自購花草、樹木，聘請園林綠化公司負責施工的，按“建筑業(yè)—包工不包料”（即“甲供材”）業(yè)務(wù)處理。即：房地產(chǎn)企業(yè)自購花草、樹木應(yīng)取得貨物銷售發(fā)票，支付給園林綠化公司的施工費取得工程所在地建筑業(yè)發(fā)票。

（十六）支付給代銷公司的銷售傭金，支付給廣告公司的廣告費、宣傳性費用，應(yīng)向?qū)Ψ剿魅〉囟悪C關(guān)監(jiān)制的“服務(wù)業(yè)”發(fā)票；

（十七）支付的利息：支付給金融機構(gòu)的利息為銀行開具的付息憑證、支付給非金融機構(gòu)的為地稅機關(guān)監(jiān)制的“服務(wù)業(yè)”發(fā)票；

（十八）企業(yè)通過郵局訂閱的報刊、雜志。

郵政的大部分業(yè)務(wù)既可取得專業(yè)發(fā)票或收據(jù)，也可取得套印“**地方稅務(wù)局監(jiān)制”的稅務(wù)發(fā)票，優(yōu)先取得稅務(wù)發(fā)票。

（十九）會議費

《河北省地方稅務(wù)局關(guān)于企業(yè)所得稅若干業(yè)務(wù)問題的通知》冀地稅函【2006】244號第十條：對納稅人年度內(nèi)發(fā)生的會