青年樂園房地產(chǎn)前期策劃報(bào)告小組成員：

王靖舒（37）、許韜（12）

廖品原（38）、馮詩槐（19）

答思?。?6）、肖海波（45）序言

本次設(shè)計(jì)是針對(duì)本小組房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行前期策劃和可行性研究。通過了解當(dāng)前國內(nèi)及西安市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì),我們發(fā)現(xiàn)隨著社會(huì)的不斷發(fā)展，土地和資金便成了房地產(chǎn)開發(fā)的命脈所在，而當(dāng)前的市場(chǎng)的現(xiàn)狀是：土地資源嚴(yán)重不足，這就要求開發(fā)商高密度、高效率地使用現(xiàn)有的資源，所以，中小戶型住房將成為產(chǎn)品開發(fā)的最優(yōu)選擇。

本小組針對(duì)項(xiàng)目對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行了市場(chǎng)調(diào)查,了解市場(chǎng)購買能力和需求，結(jié)合通過對(duì)項(xiàng)目地域板塊詳細(xì)分析、SWOT分析等內(nèi)容進(jìn)行市場(chǎng)定位以及擬定規(guī)劃方案，緊接著確定項(xiàng)目的施工進(jìn)度以及對(duì)所需的費(fèi)用進(jìn)行估算，然后進(jìn)行投資和銷售策劃并做出最終的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。

得出結(jié)論：本項(xiàng)目市可行合理的。目錄選地分析

項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查分析

房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

營銷方案項(xiàng)目狀況??項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1、2014年以來房地產(chǎn)運(yùn)行特點(diǎn)史上最嚴(yán)房地產(chǎn)調(diào)控政策執(zhí)行到2014年，房地產(chǎn)市場(chǎng)終于開始由局部地區(qū)調(diào)整蔓延到全國，國房景氣指數(shù)一再下滑，一、二線城市也開始進(jìn)入調(diào)整狀態(tài)。投資增速持續(xù)放緩，且大大低于去年同期，銷售額和銷售面積均呈現(xiàn)負(fù)增長，且增幅不斷擴(kuò)大，房價(jià)下降趨勢(shì)也不斷從三、四線擴(kuò)展到一、二線，從新建住宅擴(kuò)展到二手房。（1）、國房景氣指數(shù)逐月下滑，但下滑幅度大幅縮小并趨穩(wěn)（2）、房地產(chǎn)投資增速低于固定資產(chǎn)投資，住宅投資增速下降更快（3）、房地產(chǎn)開發(fā)資金增速大幅下降，利用外資增長較快（4）、商品房和住宅銷售均為負(fù)增長，且跌幅不斷擴(kuò)大（5）、70個(gè)大中城市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)指標(biāo)不斷惡化，市場(chǎng)整體下行趨勢(shì)明顯（6）、保障房建設(shè)提前完成年度任務(wù)，總投資量高于去年同期2、2015年市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)（1）、市場(chǎng)需求從排浪式需求向個(gè)性化需求轉(zhuǎn)化（2）、市場(chǎng)投資以“四個(gè)新常態(tài)”代替30年高強(qiáng)度投資（3）、房企大規(guī)模新增投資由國內(nèi)市場(chǎng)開始轉(zhuǎn)向國外市場(chǎng)（4）、市場(chǎng)生產(chǎn)能力過剩，生產(chǎn)組織向“小、智、?！壁呑儯?）、行業(yè)由勞動(dòng)密集型、資本密集型開始向技術(shù)、人才密集型轉(zhuǎn)化（6）、房地產(chǎn)將由競(jìng)爭轉(zhuǎn)向質(zhì)量、品質(zhì)、差異化等的價(jià)值競(jìng)爭（7）、房地產(chǎn)受資源環(huán)境的約束走綠色、低碳、循環(huán)的路線（8）、房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)在總體可控的情況下去杠桿化、泡沫化（9）、房地產(chǎn)調(diào)控的邊際效應(yīng)遞減，市場(chǎng)需要更科學(xué)合理的調(diào)控手段

西安市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀西安雖然是二線城市，一方面具有二線城市發(fā)展的共有優(yōu)勢(shì)，另一方面西安的發(fā)展特有優(yōu)勢(shì)在于它是一個(gè)相對(duì)的中心城市。西安的房地產(chǎn)市場(chǎng)本身就比北京、廣州、深圳等地起步晚，中國房地產(chǎn)這幾年競(jìng)爭比較激烈，像北京、上海、深圳地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已經(jīng)達(dá)到一個(gè)高度，空間受限，而西安的城市化進(jìn)程也遠(yuǎn)沒有達(dá)到完善的程度。房地產(chǎn)對(duì)拉動(dòng)西安市經(jīng)濟(jì)、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)快速發(fā)展具有重要意義，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，房地產(chǎn)業(yè)在確保經(jīng)濟(jì)快速增長中，有著更為重要的作用。所以作為二線城市的西安市房地產(chǎn)行業(yè)還有巨大的發(fā)展空間。

二、項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查分析（一）市場(chǎng)調(diào)查資料整理1.西安市場(chǎng)整體消費(fèi)特征2、市場(chǎng)成交的面積占比及客戶對(duì)應(yīng)情況3、首改客戶的家庭結(jié)構(gòu)特征4、市場(chǎng)對(duì)浐灞區(qū)域的認(rèn)知5、浐灞區(qū)客戶構(gòu)成分析（二）需求分析1.政府調(diào)控職能趨于深化2.產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)趨于合理3.旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮4.西安市房地產(chǎn)信息化（三）結(jié)論從上述的分析與預(yù)測(cè)中不難看出,在西安市經(jīng)濟(jì)形勢(shì)走好的基礎(chǔ)上,房屋需求仍然較為旺盛,房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)穩(wěn)步上升。隨著人均可支配收入的上升,住宅類房地產(chǎn)的比重有小幅上揚(yáng)的趨勢(shì)。保持西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)供需穩(wěn)定的對(duì)策：（1）盡快完善和出臺(tái)經(jīng)濟(jì)適用住房細(xì)則（2）盡快完善限價(jià)商品房的細(xì)則（3）實(shí)施房地產(chǎn)價(jià)格信息的發(fā)布三、選地分析地塊1該地塊位于丈八北路以西，風(fēng)度天城以北，西三環(huán)以東。周邊均是社區(qū)住宅，交通便利有201路，202路，225路，226路，253路，260路，300路，312路等，距大雁塔僅有8.9公里，大唐芙蓉園10公里，并且周邊還有陜西歷史博物館，西安博物館，西安碑林博物館等景區(qū)。地塊二

該地塊位于未央?yún)^(qū)太華路以東，緊挨八府莊園商業(yè)街，距大明宮國家遺址公園僅1.6公里，在二環(huán)以內(nèi)，附近有707路，16路，262路，409路，707路等公交站，附近還有牡丹園等廣場(chǎng)。地塊三

該地塊位于東郊公園北路邊，緊挨地鐵一號(hào)線，附近有西光中學(xué)，黃河中學(xué)等重點(diǎn)名校，教育資源豐富，并且緊挨西光體育場(chǎng)，長樂公園等游樂設(shè)施。并且附近有電力醫(yī)院，北方醫(yī)院，西京醫(yī)院等知名醫(yī)院。地塊一地塊二地塊三交通條件公交站點(diǎn)較多，但是地理位置比較偏僻，并且距離地鐵站比較遠(yuǎn)公交站點(diǎn)較少，但是地處二環(huán)內(nèi)，距城區(qū)較近交通便利，距地鐵站近相關(guān)配套附近有外事學(xué)院，距離土門新市場(chǎng)也挺近，周邊酒店客棧林立緊挨大明宮國家遺址公園，周邊多為家屬院附近有西光中學(xué)，昆侖中學(xué)，黃河中學(xué)，華山中學(xué)等知名重點(diǎn)中學(xué)，并且有西京醫(yī)院等著名醫(yī)院，緊挨西光體育場(chǎng)景觀環(huán)境三環(huán)以外，地勢(shì)比較空曠，在建項(xiàng)目較多，揚(yáng)塵嚴(yán)重緊挨大明宮國家遺址公園，還有浐灞生態(tài)區(qū)，環(huán)境優(yōu)美空氣質(zhì)量好屬于二環(huán)邊，有長樂公園興慶宮等景點(diǎn)，環(huán)境適中各地塊綜合分析得出結(jié)論：通過對(duì)三個(gè)地塊的環(huán)境配套還有交通條件進(jìn)行分析，地塊一明顯條件不足，所以不予考慮，地塊二雖然緊挨浐灞生態(tài)區(qū)，環(huán)境優(yōu)美，但是周邊醫(yī)療教育配套不足，不如地塊三交通便利并且配套齊全，所以綜合考慮應(yīng)選地塊三。

四、項(xiàng)目狀況（一）、項(xiàng)目位置地塊位于東郊公園北路邊，緊挨地鐵一號(hào)線1、項(xiàng)目狀況地塊南北約：607米；地塊北面約：401米；地塊南面約：340米；規(guī)劃建設(shè)用地面積：192000㎡；綠地率≥20%；容積率﹤2.5；建筑密度﹤30%；建筑規(guī)模﹤45900㎡（不包括用做公共活動(dòng)空間的架空層，含各類待建配套用房），其中商業(yè)﹤8000㎡；建筑高度≤65米，建筑退規(guī)劃用地邊界線和道路紅線距離為：東：≥10米南：≥4米西：≥3米北：≥5米2、項(xiàng)目周邊配