安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)本科畢業(yè)論文土地評(píng)估方法——市場(chǎng)比較法和收益法比較分析TOC\o"1-5"\h\z學(xué)院：班級(jí):指導(dǎo)教師：學(xué)號(hào)：姓名：時(shí)間：日本房地產(chǎn)泡沫破滅對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的啟示【摘要】根據(jù)我國(guó)現(xiàn)今評(píng)估行業(yè)的評(píng)估方法多取市場(chǎng)比較法而忽視收益還原法的現(xiàn)象，筆者根據(jù)自己的見(jiàn)解，認(rèn)為收益法應(yīng)當(dāng)作為評(píng)估的主要方法。雖然市場(chǎng)比較法比較合乎不動(dòng)產(chǎn)交易者的心理，但是收益還原法有著不可改變的理論基礎(chǔ)，因而能夠較準(zhǔn)確的反應(yīng)其資產(chǎn)價(jià)值。筆者只從資產(chǎn)價(jià)值方面對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，沒(méi)有考慮到市場(chǎng)的供求因素及消費(fèi)者行為因素，其中不足之處請(qǐng)予以指正。關(guān)鍵詞】不動(dòng)產(chǎn)泡沫評(píng)估方法市場(chǎng)法收益法Abstract:Accordingtoourcurrentassessmentoftheindustryassessmentmethodstotakeonmoremarketcomparisonapproachandincomeapproachignoredthephenomenon,theauthoraccordingtotheirownopinion,thattheincomemethodshouldbeusedastheprimarymethodofassessment.Althoughthecomparisoninlinewithmarketcomparisonapproachthepsychologyoftherealestatetransactions,butcannotchangetheincomeapproachhasatheoreticalbasis,soitcanmoreaccuratelyreflectitsassetvalue.Theauthoronlyfromtheassetvalueassessmentofrealestateprices,withouttakingintoaccountthemarketfactorsofsupplyanddemandfactorsandconsumerbehavior,includinginadequatepleasebecorrected.Keywords:Realestate,bubble,assessmentmethods,themarketapproach,incomeapproach目錄一．簡(jiǎn)述日本房地產(chǎn)泡沫1（一）背景1（二）泡沫破碎后的影響3二．我國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀4（一）地價(jià)持續(xù)上漲4房地產(chǎn)信貸不斷創(chuàng)新高

房地產(chǎn)信貸不斷創(chuàng)新高三．我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格虛高原因分析——從土地評(píng)估業(yè)看6（一）許多不動(dòng)產(chǎn)只能采用市場(chǎng)比較法6（二）在兩種方法都能使用的情況下，評(píng)估界往往傾向于注重市場(chǎng)比較法7四．具體闡述收益法和市場(chǎng)比較法7TOC\o"1-5"\h\z（一）市場(chǎng)比較法的應(yīng)用7（二）收益還原法的應(yīng)用8五．收益法的應(yīng)用比市場(chǎng)比較法更科學(xué)11（一）市場(chǎng)比較法的不足11（二）收益還原法可取之處11（三）公式比較11六．結(jié)論12（一）綜合考慮，不能單純依靠迅速提高利率13（二）僅能靠市場(chǎng)比較法的情況下應(yīng)添加一個(gè)泡沫影響因子13（三）兩種方法都能使用的情況下，應(yīng)以收益法為準(zhǔn)13參考文獻(xiàn)14參考文獻(xiàn)14引言：日本的房地產(chǎn)泡沫使日本陷入了長(zhǎng)達(dá)數(shù)年的經(jīng)濟(jì)疲軟。在其泡沫產(chǎn)生之前，房地產(chǎn)價(jià)格居高不下，評(píng)估業(yè)的市場(chǎng)比較法更是助長(zhǎng)了其囂張的氣焰，而泡沫破滅后，日本痛定思痛，更加注重使用科學(xué)的收益還原法。筆者將從這兩種評(píng)估法的原理、應(yīng)用及對(duì)比總結(jié)得出一定的結(jié)論，藉以對(duì)讀者以一定的思考。一．簡(jiǎn)述日本房地產(chǎn)泡沫20世紀(jì)50年代起的30多年是日本的黃金歲月，其高速的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)甚至連美國(guó)都感到羨慕或者說(shuō)嫉妒。全世界都在研究和學(xué)習(xí)日本，希望知道這個(gè)國(guó)土面積如此狹小、自然資源如此匱乏的二戰(zhàn)戰(zhàn)敗國(guó)，如何能夠在短短幾十年時(shí)間內(nèi)發(fā)展成為世界第二大經(jīng)濟(jì)體，創(chuàng)造出一個(gè)“經(jīng)濟(jì)神話”。然而,還沒(méi)有等研究有結(jié)果、學(xué)習(xí)出成績(jī)，日本的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)就在1991年戛然而止，并從此陷入了一場(chǎng)前所未有的衰退，至今仍無(wú)起色。日本經(jīng)濟(jì)為什么會(huì)衰退？這個(gè)問(wèn)題就如同日本為什么會(huì)成功一樣是個(gè)吸引人的話題。在七嘴八舌的爭(zhēng)論后，人們幾乎一致認(rèn)為，從80年代中期開(kāi)始越吹越大的房地產(chǎn)泡沫，是把日本經(jīng)濟(jì)推向深淵的罪魁禍?zhǔn)住?0年代后半期,以至于在90年代的近10年間，其泡沫經(jīng)濟(jì)崩潰后的影響如勞動(dòng)力過(guò)剩，設(shè)備過(guò)剩，不良債權(quán)的停滯，金融危機(jī)與銀行倒閉的驚濤駭浪，政府公共事業(yè)的投資乘數(shù)之小，以至累積起赤字財(cái)政之巨大，在戰(zhàn)后日本經(jīng)濟(jì)史上也是空前的。在日本經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中，房地產(chǎn)曾經(jīng)是一朵鮮艷奪目的浪花，成為促進(jìn)泡沫經(jīng)濟(jì)令人眼花繚亂的繁榮景象的一個(gè)亮點(diǎn)。隨著泡沫經(jīng)濟(jì)的崩潰，它的巨額債權(quán)無(wú)法收回。又由于房地產(chǎn)金融專門公司涉及到許多為其出資的母體銀行等民間金融機(jī)構(gòu)，使得房地產(chǎn)問(wèn)題頗為引人注目。（一）背景城市房地產(chǎn)價(jià)格長(zhǎng)期居高不下，發(fā)生海外并購(gòu)熱潮欲望使泡沫資本實(shí)物化從1955年到1972年的17年間，地價(jià)上漲了17.5倍，全國(guó)銀行貸出額增加了18.3倍，增長(zhǎng)的比率很接近，這說(shuō)明當(dāng)時(shí)圍繞“列島改造”所掀起的土地購(gòu)買熱與銀行貸出額的增加是密切相關(guān)的。第三次市街地價(jià)高漲的時(shí)期是在1987-1991年間。1987年上漲5.4%，1988-1991年度間依次年上漲率為10%、7.6%、14.1%、10.4%。此一時(shí)期日本處在周期性的經(jīng)濟(jì)高漲期，日本經(jīng)濟(jì)在這一時(shí)期的生產(chǎn)能力有了迅猛增長(zhǎng)。但是這一時(shí)期經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特點(diǎn)是：高增長(zhǎng)與低通貨膨脹并存。也因此，在這個(gè)時(shí)期出現(xiàn)的市街地價(jià)的上漲，并沒(méi)有伴隨著物價(jià)的上漲。地價(jià)平均上漲率為10.5%，而消費(fèi)者物價(jià)年均上漲率為1.8%，即地價(jià)平均上漲率高出物價(jià)4.8倍。人們只要從銀行借到錢去購(gòu)買土地，即可獲得穩(wěn)而豐厚的利潤(rùn)。這也就是這一時(shí)期發(fā)生泡沫經(jīng)濟(jì)的根源。表1全國(guó)市街地價(jià)格指數(shù)年度1990年=100前年比年度1990年=100前年比19551.6417.2197745.32.119561.8614.0197846.62.819572.39287.1197948.74.619582.9121.9198052.88.519593.6023.6198157.48.719604.5822.3198261.57.119616.5242.5198364.44.719628.2927.1198466.53.219639.7117.2198568.32.8196411.114.0198670.22.8196512.613.4198774.15.4196613.25.2198881.510.0

196719681969197019711972197319741975197614.316.319.022.826.429.937.446.044.044.38.313.617.219.715.713.225.123.0-4.30.81989199019911992199319941995199619971998199987.6100.0110.4108.4102.497.794.190.486.381.679.37.614.110.4-1.8-5.5-4.6-3.7-4.4-4.1-3.8-3.8房地產(chǎn)金融急速擴(kuò)張,大量資本涌進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)。從1980年開(kāi)始，日本的住宅金融專門公司及原有的大銀行不斷為不動(dòng)產(chǎn)業(yè)提供低利率的貸款，到1991年，其貸款額度翻了兩番。地價(jià)的暴漲，增加了日本各類銀行持有的“資本金”，從而增加了其貸款的能力和總額。由于日本銀行持有的擔(dān)保物為土地，從而地價(jià)的上漲也為信貸額的增加創(chuàng)造了條件。（同時(shí)銀行也都持有土地，其價(jià)格的上漲，又為銀行的自有資本額增值了。）于是，過(guò)度的信貸創(chuàng)造了泡沫經(jīng)濟(jì)，而經(jīng)濟(jì)泡沫又回過(guò)頭來(lái)衍生了更多的信貸，如此惡性循環(huán)的結(jié)果，終于又使泡沫經(jīng)濟(jì)膨脹到了驚人的地步。表2住宅金融專門公司為個(gè)人住宅及不動(dòng)產(chǎn)融資總額比較年度19801985198619871988198919901991

類別合計(jì)單位：億日元3317248291547636419373590102236123831122154表3日本地價(jià)指數(shù)和銀行信用指數(shù)的增長(zhǎng)比較年份地價(jià)指數(shù)全國(guó)銀行貸款額指數(shù)195510010019602832561965776601197014081235197218451927（二）泡沫破碎后的影響1房地產(chǎn)價(jià)格下降從1992年開(kāi)始，到1999房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)連續(xù)8年下降。如以1990年3月為100，到1999年3月末下降為79.3，和1998年9月比，即使是首都圈的公寓式住宅的售價(jià)也下降3.5%。這說(shuō)明地價(jià)上升的跡象仍很遙遠(yuǎn)。這是自明治維新以來(lái)，日本經(jīng)濟(jì)史上的空前紀(jì)錄，在戰(zhàn)后的50多年間，僅1975年的市街地價(jià)下降過(guò)4.3%，在這次經(jīng)濟(jì)衰退之前的其余各年度內(nèi)，日本地價(jià)特別是市街地的價(jià)格，在歷次經(jīng)濟(jì)衰退或危機(jī)中都是上漲的。這就是所謂土地價(jià)格“不滅的神話”。地價(jià)狂亂上漲是80年代末日本泡沫經(jīng)濟(jì)發(fā)生的終極原因。日本政府為遏制地價(jià)的上漲，于1991年提出了從1992年起實(shí)施稅制改革，其關(guān)鍵性內(nèi)容是設(shè)立“地價(jià)稅”，加上其他泡沫經(jīng)濟(jì)崩潰的因素，于是出現(xiàn)了土地價(jià)格連續(xù)8年下跌的現(xiàn)實(shí)。情況見(jiàn)表12金融危機(jī)、銀行倒閉自泡沫經(jīng)濟(jì)崩潰以來(lái)，日本的土地價(jià)格已連續(xù)下降8年，股票價(jià)格比峰值時(shí)已下落近一半。如此巨額的資產(chǎn)大貶值，導(dǎo)致日本金融機(jī)構(gòu)不良債權(quán)的出現(xiàn)，其結(jié)果是引起大批銀行的倒閉。這樣，金融危機(jī)與生產(chǎn)過(guò)剩危機(jī)同時(shí)并存，是90年代日本經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期蕭條的顯著特點(diǎn)。此時(shí)，日本業(yè)界內(nèi)的評(píng)估方法多采用市場(chǎng)比較法，而泡沫破滅后日本評(píng)估界重新反思他們的評(píng)估方法，多參考市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估。市場(chǎng)比較法與收益還原法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的結(jié)果究竟有什么不同，下面就兩種方法進(jìn)行深入解析。二．我國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)自1998年以來(lái)，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動(dòng)下一路高歌猛進(jìn)，近幾年更是牽動(dòng)了每個(gè)人的神經(jīng)，關(guān)系到各行各業(yè)的發(fā)展。由于較高的低價(jià)，企業(yè)在發(fā)展的同時(shí)必須考慮地價(jià)的影響?？偲饋?lái)說(shuō)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)初現(xiàn)日本房地產(chǎn)泡沫的訊號(hào)。（一）地價(jià)持續(xù)上漲2000年-2006年期間全國(guó)商業(yè)地價(jià)指數(shù)持續(xù)增長(zhǎng)，并且在2003年之前增長(zhǎng)幅度一直呈上升態(tài)勢(shì)，2004年增幅開(kāi)始放緩。見(jiàn)圖1。全國(guó)城市居住地價(jià)指數(shù)增長(zhǎng)幅度從2000年到2004年逐年增加，2005年開(kāi)始出現(xiàn)增長(zhǎng)放緩的跡象，2006年繼續(xù)平穩(wěn)增長(zhǎng)。見(jiàn)圖2。從總體趨勢(shì)上看，全國(guó)主要城市地價(jià)水平在2006年前繼續(xù)保持增長(zhǎng)趨勢(shì)，地價(jià)增速減緩2005年全國(guó)城市地價(jià)水平略有上升，全國(guó)城市平均綜合地價(jià)由2004年的1198元/平方米上漲至1251元/平方米，增長(zhǎng)了4.44％，地價(jià)增長(zhǎng)率與上年相比下降了1.64個(gè)百分點(diǎn)，全國(guó)地價(jià)水平逐漸趨于穩(wěn)定，增幅小于前兩年水平，增速放緩。但2008金融危機(jī)以來(lái)，為鼓勵(lì)投資，我國(guó)的利率不斷下降，像日本的情況一樣，大量資金涌進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)，不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格以更快的速度增長(zhǎng)。多數(shù)城市的增長(zhǎng)率超過(guò)了5%。圖1全國(guó)商業(yè)地價(jià)指數(shù)年度比較圖2全國(guó)城市居住地價(jià)指數(shù)年度比較表4全國(guó)城市地價(jià)平均增長(zhǎng)率歷年比較單位：%綜合商業(yè)居住工業(yè)2001年3.333.164.552.142002年4.394.995.593.192003年4.686.525.072.392004年6.086.678.941.922005年4.443.705.672.37二）房地產(chǎn)信貸不斷創(chuàng)新高2009年房地產(chǎn)信貸政策總的看是相對(duì)寬松的。在“保增長(zhǎng)”的總體要求下，房地產(chǎn)信貸政策維持了寬松的執(zhí)行口徑，有力地促進(jìn)了2009年樓市消費(fèi)的增長(zhǎng)。數(shù)據(jù)顯示，2009年上半年全國(guó)金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款新增量達(dá)到4661.76億元，同比增幅超過(guò)150%。而3月底的數(shù)據(jù)為1000億元，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖，個(gè)人住房按揭貸款也出現(xiàn)了突飛猛進(jìn)的增長(zhǎng)。2009年我國(guó)土地市場(chǎng)從年初的相對(duì)冷淡到后期的火爆，也呈現(xiàn)了典型的“V”型反轉(zhuǎn)。由于央企入市，大量的流動(dòng)性推助了地價(jià)上漲，一時(shí)間各地不斷爆出“地王”。尤其是一線城市，“地王”甚至在某些區(qū)域扎堆?！暗赝酢钡某霈F(xiàn)，其實(shí)質(zhì)是市場(chǎng)預(yù)期過(guò)于樂(lè)觀的表現(xiàn)。這種樂(lè)觀來(lái)源于一方面企業(yè)擁有大量的閑置資金，需要尋找增值的投資對(duì)象，另一方面一些企業(yè)為獲得超額利潤(rùn)大量囤地，客觀造成了土地市場(chǎng)的供不應(yīng)求。在這種情況下中國(guó)人民銀行決定，從2010年1月18日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，調(diào)整后大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率為16%，農(nóng)村信用社等小型金融機(jī)構(gòu)暫不上調(diào)。提高存款準(zhǔn)備金率背后是中央擔(dān)憂今年新增貸款非理性快速增長(zhǎng)的一種反映。2010年的第一星期金融機(jī)構(gòu)新增貸款達(dá)到6000億人民幣，這在一定程度上促成了這次上調(diào)行動(dòng)。三．我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格虛高原因分析——從土地評(píng)估業(yè)看國(guó)際上房地產(chǎn)估價(jià)方法可以分為兩大類，一是以英國(guó)為代表的英聯(lián)邦國(guó)家，采用五種基本方法:市場(chǎng)比較法、收益法、成本法、利潤(rùn)法、剩余法。二是以美國(guó)為代表的北美、日本等國(guó)家，采用三種基本方法:市場(chǎng)比較法、收益法、成本法。這些國(guó)家在進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，注重技術(shù)、計(jì)量，注重?cái)?shù)學(xué)模型，即從投入產(chǎn)出來(lái)計(jì)算房地產(chǎn)的價(jià)值。我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)方法受英國(guó)體系的影響較大，一般注重經(jīng)驗(yàn)與藝術(shù)，盡管不斷有學(xué)者探討引入各種數(shù)學(xué)模型，如模糊數(shù)學(xué)、層次分析法（AHP法）、回歸分析、灰色預(yù)測(cè)，但尚未引起房地產(chǎn)評(píng)估界的足夠重視，也未作全面系統(tǒng)的深入分析。但是總的來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)比較法、收益法仍是我國(guó)通用的方法。但現(xiàn)在我國(guó)評(píng)估業(yè)由于起步較晚，發(fā)展較慢，仍存在一定問(wèn)題。（一）許多不動(dòng)產(chǎn)只能采用市場(chǎng)比較法鑒于不少不動(dòng)產(chǎn)不帶有收益性，像工業(yè)用地、住宅用地、辦公用地等，對(duì)于這類不動(dòng)產(chǎn)只能采用市場(chǎng)比較法、成本法或假設(shè)開(kāi)發(fā)法，而后兩種方法的計(jì)算又是在市場(chǎng)比較的基礎(chǔ)上才能得出一定的數(shù)據(jù)，進(jìn)而得出評(píng)估結(jié)果。因而在不能采用收益還原法的情況下，市場(chǎng)比較法算出的結(jié)果往往是根據(jù)市場(chǎng)做出一定的調(diào)整，而市場(chǎng)價(jià)格的隨意性比較大，因此評(píng)估的結(jié)果泡沫含量比較大。（二）在兩種方法都能使用的情況下，評(píng)估界往往傾向于注重市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法的評(píng)估結(jié)果往往是大大高于收益還原法的評(píng)估結(jié)果，評(píng)估界在此時(shí)更重視市場(chǎng)比較法，因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)交易往往是趨眾心理在影響，估價(jià)結(jié)果一旦低于周圍不動(dòng)產(chǎn)，交易很可能就會(huì)終止。而收益還原法盡管很科學(xué)，但在現(xiàn)實(shí)利益下，收益法只會(huì)作為一種次要價(jià)值進(jìn)行參考。總之，市場(chǎng)比較法在我國(guó)應(yīng)用較為廣泛，收益還原法的使用范圍還不是很大，重視程度不高，這就給我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估帶來(lái)了一定消極影響。不動(dòng)產(chǎn)不能真實(shí)的反應(yīng)其價(jià)值，泡沫就會(huì)越吹越大。四．具體闡述收益法和市場(chǎng)比較法（一）市場(chǎng)比較法的應(yīng)用1、原理及方法市場(chǎng)比較法在房地產(chǎn)評(píng)估中是一個(gè)經(jīng)常用到的方法，是指在求取一宗房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，依據(jù)替代原理，將待估房地產(chǎn)與類似房地產(chǎn)的近期交易價(jià)格進(jìn)行對(duì)照比較，通過(guò)對(duì)交易情況、交易期日、區(qū)域因素、和個(gè)別因素等修正，得出待估房地產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)格。其基本原理就是經(jīng)濟(jì)學(xué)中的替代原理，根據(jù)此原理，效用均等的物品或服務(wù)在價(jià)格上應(yīng)該相等。而替代原理也可以從資本論的角度來(lái)解釋，也就是具有相同使用價(jià)值的物品或服務(wù)所體現(xiàn)的價(jià)格是相等的。市場(chǎng)比較法適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)，有較多可供使用的交易案例的情形。而且在同一地區(qū)或同一供求區(qū)域內(nèi)，與待估對(duì)象類似的可供參考的交易案例越多，市場(chǎng)比較法的應(yīng)用越有效，反之，在可供參考的交易案例較少的地區(qū)，則不適宜用市場(chǎng)比較法。市場(chǎng)比較法是通過(guò)與所選取的參考案例相比較，對(duì)因素的不同之處進(jìn)行修正，然后得出待評(píng)估房地產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)格的過(guò)程。而在市場(chǎng)比較法中需要進(jìn)行修正和調(diào)整的因素主要有交易期日、交易情況、區(qū)域因素、個(gè)別因素四類。市場(chǎng)比較法通過(guò)將參考案例中房地產(chǎn)的以上幾類因素調(diào)整并修正到待估房地產(chǎn)下的情形，最終得出待估房地產(chǎn)的價(jià)格。市場(chǎng)比較法的計(jì)算公式為:p=p'XAXBXCXD=p'XXX【公式1】其中：P為待估房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格；P'為可比交易實(shí)例的價(jià)格；A為交易情況的修正系數(shù)；B為交易期日的修正系數(shù)；C為區(qū)域因素修正系數(shù)；D為個(gè)別因素修正系數(shù)。在實(shí)際評(píng)估工作中，上式中A.B.C,D的具體內(nèi)容分別為:A=正常交易情況/可比實(shí)例交易情況二8=評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)格指數(shù)/可比實(shí)例交易價(jià)格指數(shù)二。=評(píng)估對(duì)象所處區(qū)域的條件指數(shù)/可比實(shí)例交易所處區(qū)域的條件指數(shù)=D二評(píng)估對(duì)象所處個(gè)別因素的條件指數(shù)/可比實(shí)例所處個(gè)別因素條件指數(shù)二其中，待估對(duì)象的各因素比例為100。A中的分子100表示以正常交易情況下的價(jià)格為基準(zhǔn)而確定可比實(shí)例交易情況的價(jià)格修正參數(shù);B中的分子100表示以可比實(shí)例交易情況時(shí)的價(jià)格指數(shù)為基準(zhǔn)而確定評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)格指數(shù);C中的分子100表示以待估對(duì)象所處的區(qū)域環(huán)境為基準(zhǔn)而確定可比實(shí)例所處區(qū)域環(huán)境的修正系數(shù);D中的分子100表示以待估對(duì)象的個(gè)別因素條件為基準(zhǔn)而確定可比實(shí)例個(gè)別因素條件的修正系數(shù)。（二）收益還原法的應(yīng)用1、理論基礎(chǔ)---地租理論地租即來(lái)自土地的報(bào)酬，相對(duì)土地所有者而言，稱之為地租，而相對(duì)于土地使用者而言，稱為土地收益。就各種社會(huì)形態(tài)下地租的最一般特征來(lái)講，地租是直接生產(chǎn)者在農(nóng)業(yè)（或者其它產(chǎn)業(yè)）中所創(chuàng)造的生產(chǎn)物被土地所有者占有的部分，是土地所有權(quán)借以實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)形式。馬克思通過(guò)運(yùn)用科學(xué)的勞動(dòng)價(jià)值論、剩余價(jià)值論及科學(xué)的利潤(rùn)理論和生產(chǎn)價(jià)格理論，對(duì)資本主義社會(huì)地租進(jìn)行了深入分析，指出“不論地租有什么獨(dú)特形式，它的一切類型有一個(gè)共同特點(diǎn):地租的占有是土地所有權(quán)借以實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)形式”。地租產(chǎn)生的根源在于土地所有權(quán)和使用權(quán)的分離。他根據(jù)地租產(chǎn)生的原因和條件，把地租區(qū)分為級(jí)差地租和絕對(duì)地租，指出這是資本主義地租的兩種基本形式。土地作為自然資源具有特殊的使用價(jià)值，但不是勞動(dòng)產(chǎn)品，沒(méi)有生產(chǎn)費(fèi)用，因而沒(méi)有價(jià)值，土地只能通過(guò)它的利用產(chǎn)生收益一一地租，才產(chǎn)生土地價(jià)格。這就是馬克思指出的“資本化的地租表現(xiàn)為土地價(jià)格或土地價(jià)值”，“土地價(jià)格無(wú)非是出租土地的資本化的收入”川。故地租理論是土地估價(jià)的最基礎(chǔ)理論和核心部分。在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，取消了土地私有制，建立了土地公有制。但是，仍存在著土地所有權(quán)的不同主體及其壟斷，以及土地所有權(quán)和使用權(quán)的分離，即產(chǎn)生地租的經(jīng)濟(jì)條件仍然存在，故市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下地租仍然存在，并成為社會(huì)主義土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的表現(xiàn)。所以，地租理論對(duì)我國(guó)的土地評(píng)估仍然具有很重要的指導(dǎo)意義，主要體現(xiàn)在以下方面:第一，絕對(duì)地租是土地所有者憑借土地所有權(quán)的壟斷所取得的收益。土地所有者在轉(zhuǎn)移其土地所有權(quán)或讓渡土地使用權(quán)時(shí)，必然要求交易對(duì)方給予補(bǔ)償，這種補(bǔ)償在形式上表現(xiàn)為土地價(jià)格。因此可以說(shuō)絕對(duì)地租是土地價(jià)格存在的源泉，絕對(duì)地租理論在地價(jià)評(píng)估中是調(diào)控城市地價(jià)最低價(jià)值的基礎(chǔ)。第二，級(jí)差地租是決定土地價(jià)格高低的主要因素。其中級(jí)差地租I使得區(qū)位條件優(yōu)劣不同的土地形成了高低懸殊的土地價(jià)格。級(jí)差地租II則是由于連續(xù)對(duì)土地進(jìn)行投入（如城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的不斷完善等）所引起的地租量的不同從而形成了不同的土地價(jià)格。第三，壟斷地租的形成原因有兩種:土地所有權(quán)的壟斷和某些土地具有的特殊的自然條件。而土地位置的固定性對(duì)地租有決定性影響，這就要求我們要從特定宗地的具體條件和最有效利用出發(fā).進(jìn)行地價(jià)的客觀評(píng)估。2、計(jì)算方法收益法是指運(yùn)用適當(dāng)?shù)馁Y本化率，將預(yù)期的評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)未來(lái)各期的正常純收益折算到評(píng)估時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值，求其之和得出評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的一種方法。其所運(yùn)用的原理為預(yù)期收益原理，適用的理論前提是房地產(chǎn)能在未來(lái)的時(shí)期內(nèi)形成源源不斷的收益，而這里所說(shuō)的未來(lái)時(shí)期是對(duì)評(píng)估基準(zhǔn)日而言，也就是評(píng)估基準(zhǔn)日后的時(shí)期。在收益法中，房地產(chǎn)實(shí)際上是作為一項(xiàng)投資，而租金則為投資收入。V=V=收益法適用于收益性房地產(chǎn)，一般在類似房地產(chǎn)有租金收入的情況下采用，其中收益額為租金收入扣除相應(yīng)的費(fèi)用，而費(fèi)用包括房屋維修、物業(yè)管理、保險(xiǎn)費(fèi)、租金損失費(fèi)、租賃中介費(fèi)、出租房產(chǎn)的稅費(fèi)(包括房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅及附加、印花稅等)等。收益法在運(yùn)用時(shí)根據(jù)房地產(chǎn)的收益情況和使用年限的不同有如下幾個(gè)公式:無(wú)限年期的情況下V=【公式2】其中，v為待估房地產(chǎn)的價(jià)格；a為每年的純收益;r為還原利率這一公式是建立在以下幾個(gè)假設(shè)條件的基礎(chǔ)上的:a、純收益每年不變；b、利率每年不變；c、收益年限為無(wú)限年，也就是說(shuō)待估房地產(chǎn)的使用期限為無(wú)限年。有限年期且其他因素不變的情況下[1-]【公式3】其中，V為待估房地產(chǎn)的價(jià)格；a為每年的純收益；r為還原利率n為收益年限，即待估房地產(chǎn)的使用年限。純收益按一定比率增長(zhǎng)的情形(有限年限的情況)V=[1-()n]……………………【公式4】其中，V為待估房地產(chǎn)的價(jià)格；a為每年的純收益；r為還原利率n為收益年限，即待估房地產(chǎn)的使用年限。S表示純收益逐年遞增的比率就我國(guó)目前情況而言，三種收益評(píng)估方法中第三中較為實(shí)際且符合我國(guó)目前的房地產(chǎn)狀況。在不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格連年上漲的情況下，年均收益理應(yīng)以一定的比率上漲。下面以第三種方法為例評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格。五．收益法的應(yīng)用比市場(chǎng)比較法更科學(xué)（一）市場(chǎng)比較法的不足受市場(chǎng)因素的影響，隨著市場(chǎng)價(jià)格的變化而變化.隨意性較強(qiáng)，因此市場(chǎng)價(jià)格的非理性上漲都被作為參考因素，不能反映其真實(shí)的價(jià)值。沒(méi)有考慮到資本的應(yīng)有收益率。不動(dòng)產(chǎn)放置一定時(shí)間必然會(huì)因投資資金的時(shí)間因素而有所升值，該增加值應(yīng)經(jīng)過(guò)市場(chǎng)平均資金收益率通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值進(jìn)行調(diào)整。市場(chǎng)法中交易日期的修正只是根據(jù)地價(jià)指數(shù)進(jìn)行簡(jiǎn)單的修正。而地價(jià)指數(shù)只是反映我國(guó)所有土地的平均變化程度。這樣，所有不動(dòng)產(chǎn)都隨著地價(jià)指數(shù)變化而變化，因此很容易產(chǎn)生泡沫，特別是高地價(jià)的情況下，收益率愈高，炒作性不動(dòng)產(chǎn)愈多。沒(méi)有把不動(dòng)產(chǎn)的使用年限或剩余使用年限作為影響因素，僅僅參考其對(duì)比案例的區(qū)域因素及個(gè)別因素，因此新舊不動(dòng)產(chǎn)都隨著現(xiàn)有價(jià)格變動(dòng)而變動(dòng)，許多舊不動(dòng)產(chǎn)不應(yīng)有的升值被當(dāng)作資本收益來(lái)接受。（二）收益還原法可取之處有其嚴(yán)格的理論基礎(chǔ)，計(jì)算結(jié)果比較科學(xué),很少受市場(chǎng)價(jià)格的影響，因此市場(chǎng)泡沫對(duì)此地價(jià)的影響較小，較能真實(shí)的反應(yīng)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值。考慮到了資本的應(yīng)有收益率。允許年凈收益以一定比率上升，但控制在一定范圍之內(nèi)，評(píng)估值比較理性。不受地價(jià)指數(shù)的影響，能夠比較精確的計(jì)算其應(yīng)有價(jià)值。土地剩余使用年限作為修正因子區(qū)別了不同年限的不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值，比市場(chǎng)比較法更據(jù)參考性。（三）公式比較市場(chǎng)比較法主要受周圍類似不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的影響，而周圍不動(dòng)產(chǎn)又受總體房地產(chǎn)價(jià)格的影響，因此總體不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)將會(huì)在很大程度上市場(chǎng)比較法的評(píng)估方法的結(jié)果。如果不動(dòng)產(chǎn)每年上漲率為q,則評(píng)估結(jié)果平均上漲q。若以收益還原法計(jì)算其價(jià)格，比較實(shí)用的公式即假設(shè)年純收益以每年s的增長(zhǎng)率遞增，即V=+++……+[1-(0)n]【公式4】

假設(shè)第一年市場(chǎng)比較法的評(píng)估結(jié)果V'與收益還原的評(píng)估結(jié)果V相等，即V'=V=[1-()n]則第二年的市場(chǎng)比較法的評(píng)估結(jié)果V'2=(1+q)V'=(1+q)V1.不考慮不動(dòng)產(chǎn)年的年限減少的情況下，第二年的收益還原法的評(píng)估結(jié)果V2=++兇[1-()n]=（1+s）V則第二年市場(chǎng)比較法的評(píng)估結(jié)果V'2與收益法的評(píng)估結(jié)果V2相差△V=（q-s）V.2.考慮不動(dòng)產(chǎn)年限減少的情況下，第二年收益還原法的評(píng)估結(jié)果為V2=（1+s）V-則第二年市場(chǎng)比較法的評(píng)估結(jié)果V'2與收益還原法的評(píng)估結(jié)果V2相差△V=（q-s）V+總之，在我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格年均增長(zhǎng)率q大于3%、收益性不動(dòng)產(chǎn)的年純收益的增長(zhǎng)率不大于2%（在評(píng)估行業(yè)多取1%）的情況下，在第二年市場(chǎng)比較法的評(píng)估結(jié)果將比收益法評(píng)估結(jié)果多了AV（大于0）。在第三年第四年這個(gè)結(jié)果將繼續(xù)擴(kuò)大，直至泡沫的產(chǎn)生。六．結(jié)論（一）綜合考慮，不能單純依靠迅速提高利率我國(guó)目前的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格連年上漲，投機(jī)性不動(dòng)產(chǎn)日益盛行，房地產(chǎn)價(jià)格虛高，就像日本當(dāng)年的市場(chǎng)狀況一樣，一旦提高利率，有可能引起一連串的泡沫破滅現(xiàn)象。削減虛高房?jī)r(jià)勢(shì)在必行，提高利率應(yīng)作為附帶措施配合使用。從全局出發(fā)，綜合考慮各種影響因素，統(tǒng)籌兼顧，多管齊發(fā)，利率調(diào)節(jié)的使用次數(shù)及頻率應(yīng)慎之又慎。（二）僅能靠市場(chǎng)比較法的情況下應(yīng)添加一個(gè)泡沫影響因子政府在房地產(chǎn)投資熱的情況下果斷的制定了一系列措施以抑制長(zhǎng)盛不衰的市場(chǎng)價(jià)格，但這只是從市場(chǎng)供求方面進(jìn)行改進(jìn)。如果房地產(chǎn)價(jià)格還是隨著大眾預(yù)期的增加而增加，而周圍的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格又帶動(dòng)了附近的資產(chǎn)價(jià)格的上升，即市場(chǎng)比