房地產(chǎn)建設項目的成本控制及具體控制措施摘要：隨著城市的不斷加快，近年來我國的建筑業(yè)也在快速發(fā)展，但是在快速發(fā)展的同時我國的房地產(chǎn)市場也一直存在投資失控、造價概算超支、工程質量低劣以及樓價過高等問題，這些問題出現(xiàn)的根本原因是項目建設過程中沒有進行嚴格的成本控制。面對競爭日益激烈的市場環(huán)境，如何有效進行建設項目的成本控制，最大限度的實現(xiàn)經(jīng)濟效益和社會效益一直是房地產(chǎn)開發(fā)項目的重大問題。本文根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀，結合個人的實踐經(jīng)驗，從實際出發(fā)簡單闡述了房地產(chǎn)建設項目的成本控制以及具體措施。關鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；項目成本；控制；意義；措施在一定的社會環(huán)境下，房地產(chǎn)開發(fā)的利潤非常豐富，但是由于許多地產(chǎn)開發(fā)商對于房地產(chǎn)的項目開發(fā)成本控制問題沒有足夠的重視或者缺乏相應的行之有效的措施，所以隨著一系列國家宏觀調控政策和管理條例的出臺，房地產(chǎn)市場的競爭更加激烈。目前，對于房地產(chǎn)建設行業(yè)來說，要想在市場競爭中生存并且發(fā)展，必須提高對建設項目成本控制的能力，不斷提高企業(yè)的綜合競爭力。項目建設的成本控制可以有效降低建設成本并提高盈利空間，是房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的根本途徑。1、 房地產(chǎn)建設項目的成本構成及成本控制的意義成本是生產(chǎn)產(chǎn)品所小號的人力和物力的貨幣表現(xiàn)，房地產(chǎn)建設項目的成本包括多個方面，涉及的領域較多，例如環(huán)境、技術和管理等領域，總之，成本構成是項目實施的各個過程所產(chǎn)生費用的總和。具體包括土地費用、施工費用、管理費用和后期銷售費用等等。產(chǎn)品成本是考察和分析產(chǎn)品經(jīng)濟效益的重要指標，所以房地產(chǎn)建設項目的生產(chǎn)效率的高低、材料消耗的數(shù)量以及資金周轉的快慢等等都可以從項目成本上反應出來。隨著人們物質水平的不斷提高，人們對住房的要求也越來越高，而近年來國家政策又在不斷加強對房地產(chǎn)業(yè)的調控，所以房地產(chǎn)業(yè)贏取市場的根本途徑就是要不斷加強對建設項目的成本控制和加強對建筑產(chǎn)品的品質管理［1］。房地產(chǎn)業(yè)要采取合理的、有效的方法，加強對建設項目成本的控制和品質的管理，不斷提高企業(yè)的核心競爭力。2、 房地產(chǎn)建設項目各個階段的成本控制及具體措施2.1投資決策階段成本控制及措施在房地產(chǎn)建設項目的前期，合理的選擇建設地點和地區(qū)、科學的確定建設標準等等，是工程建設的基礎，這些選擇和決定直接關系到建設項目的工程造價成本以及項目建設后期的經(jīng)濟效益。建設標準的水平是否合理是控制項目投資和進行建設指導的關鍵。一般情況下，房產(chǎn)企業(yè)土地的獲得方式都是通過招、拍的途徑在土地市場上公開取得。在選擇建設地點時，要本著節(jié)約土地的原則，盡量選擇工程地質條件良好的地段，避免低下結構存在地下暗流等障礙物質，此外，土地的外形及面積要滿足建筑物的需要。在選擇建筑地區(qū)的時候，要選擇靠近原料和消費地的地區(qū)，另外，建筑地區(qū)還要在工業(yè)或商業(yè)項目適當聚集的地區(qū)。建設項目標準的確定應該從我國的經(jīng)濟發(fā)展水平出發(fā)，要根據(jù)不同地區(qū)、不同規(guī)模和不同功能的標準合理的確定建設標準。在進行建筑設備的選擇時要盡量選用國產(chǎn)設備，還要注意各個設備之間的質量和是否配套的問題。建設項目的投資決策階段，一定要詳細認真的研究和分析以上的各個因素，爭取做出最合理的、最經(jīng)濟的投資決策，為建設項目的成本控制做好基礎的工作。2.2工程設計階段成本控制及措施根據(jù)資料顯示，一般工程設計的費用占工程成本的百分之一，但是工程設計對建設項目成本的影響約達到百分之三十五到百分之七十五左右。所以，工程設計在整個建設項目有至關重要的作用。工程設計直接影響到工程的造價和建筑產(chǎn)品的適用性，工程設計對整個工程造價的控制是全方位的［2］。在整個工程設計的過程中，設計單位不但要注重設計產(chǎn)品的安全性和實用性，還要考慮設計產(chǎn)品的制造成本的高低。設計產(chǎn)品之前，設計者要對所要設計的項目進行技術經(jīng)濟分析，設計人員在進行建筑設計時要做好相關的工程成本預算，使設計的產(chǎn)品科學合理，不要造成設計概算超估算和施工圖預算超概算等問題。設計者在進行設計的過程中要對項目的技術進行經(jīng)濟分析，不但要考慮建筑造型及占地面積還要加強對設計工程成本的控制。使設計的產(chǎn)品達到最佳的經(jīng)濟效益。此外，還有些設計產(chǎn)品對設計質量監(jiān)管不嚴，導致設計基礎過大，增加施工工程成本。國家和相關部門要對設計工作造成的投資浪費進行監(jiān)管和制止，例如，可以規(guī)定設計人員對工程造價投資超標負相關的責任。2.3工程實施階段成本控制及措施房地產(chǎn)業(yè)在施工建設的過程中，首先要按照施工合同的要求合理的制定施工方法、施工時間和施工費用等方案。施工項目的成本控制在工程實施的階段往往可以起到良好的效果。在施工過程中，可以通過對人力資源、物質資源和費用開支等方面對施工成本控制進行指導、監(jiān)督和調節(jié)。在施工過程中要及時糾正各種成本控制手段的偏差，把各項生產(chǎn)費用和施工費用控制在計劃成本的范圍之內，確保在施工過程中的成本控制。由于在施工階段對建設項目的成本控制涉及范圍寬廣，所以在施工過程中的成本控制目標很難落實，以在施工階段項目部必須以控制成本目標為依據(jù)，在施工過程中聯(lián)系施工項目的具體實施情況，制定詳細的、具體的成本控制計劃，這樣做既可以有效進行施工過程中的成本控制，又可以對施工項目的具體實施進行指導，這種成本控制是施工階段成本控制的重要依據(jù)和項目施工過程中的指南針。2.4銷售交付階段成本控制及措施建設項目的經(jīng)濟效益體現(xiàn)在建筑產(chǎn)品最終的銷售交付階段，銷售交付階段的重要性在于它是建設項目的收益階段。銷售交付的順利進行和完成是建設項目的最終目的。完善的、高效率的銷售方案和策略是銷售交付順利進行的保障，是房產(chǎn)企業(yè)能否進行下一工程的前提。在房地產(chǎn)的建設項目中，銷售交付是項目的最終目的。在施工建設完成之后要根據(jù)具體的市場行情和工程的實際情況做好整體的、綜合的銷售交付策略，合理的制定建筑產(chǎn)品銷售的價格和活動方法。銷售交付階段的具體成本控制措施包括節(jié)約銷售費用，使利潤最大化以及減少中間環(huán)節(jié)，直接面對消費者，方便銷售過程中的各項調整等。此外還要求建立經(jīng)驗豐富的銷售團隊，完善銷售制度和流程等等。在進行銷售的過程中要不斷對產(chǎn)生的銷售現(xiàn)象進行分析和研究，進而采取有效的合理的后續(xù)方案，是建設項目的銷售交付階段順利進行。在確保工程造價的基礎上建筑產(chǎn)品的價格要滿足廣大消費者的購買能力，要符合社會發(fā)展的方向［3］。房地產(chǎn)業(yè)合理的開發(fā)符合人民群眾的實際購買能力的建筑產(chǎn)品才能滿足社會的本質需求，才能為企業(yè)以后的發(fā)展打好基礎。3、總結項目建設的成本控制可以有效降低建設成本并提高盈利空間，是房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的根本途徑。房地產(chǎn)業(yè)要采取合理的、有效的方法，加強對建設項目成本的控制和品質的管理，不斷提高企業(yè)的核心競爭力，不斷鞏固企業(yè)的綜合實力，是自己在日益激烈的市場競爭中得以發(fā)展。要不斷加強對建設項目的成本控制和加強對建筑產(chǎn)品的品質管理，使建設項目達到最大的經(jīng)濟效益和社會效益［4］。目前，對于房地產(chǎn)建設行業(yè)來說，要想在市場競爭中生存并且發(fā)展，必須提高對建設項目成本控制的能力，不斷提高企業(yè)的綜合競爭力，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)且健康的發(fā)展。參考文獻［1］ 黃明.建筑工程項目成本控制研究［D］.長江大學,2013.［2］ 胡忠仁.市政工程建設項目的成本控制措施分析［J］.現(xiàn)代經(jīng)濟信息,2012,（12）:1