投資發(fā)展部管理制度一、項(xiàng)目投資管理制度第一章總則第一條目的為加強(qiáng)投資計(jì)劃管理，強(qiáng)化投資項(xiàng)目的事前、事中、事后控制，提高投資質(zhì)量，防范投資風(fēng)險(xiǎn)，提升投資效益，實(shí)現(xiàn)公司戰(zhàn)略目標(biāo)，特制定本管理制度。第二條使用范圍本制度適用于公司所有房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資控制。第三條投資管理的原則對投資的管理應(yīng)該堅(jiān)持以下三個(gè)原則：1、以事前控制為主，其他控制為輔。2、預(yù)決算的控制應(yīng)公正、合理、準(zhǔn)確、精細(xì)。3、投資控制貫穿于項(xiàng)目實(shí)施的全過程，各實(shí)施階段的投資控制同等重要，不可偏廢。第四條管理職責(zé)1、負(fù)責(zé)編制投資計(jì)劃，對投資項(xiàng)目進(jìn)行評估與選擇。2、配合成本合約部進(jìn)行投資估算、預(yù)算、竣工決算等編制工作。3、配合財(cái)務(wù)部編制《項(xiàng)目投資建議書》等工作。第二章投資的審批原則第五條投資發(fā)展部提請的投資項(xiàng)目按照隸屬關(guān)系，層級請示、批復(fù)。第六條新項(xiàng)目的開發(fā)必須事先進(jìn)行可行性研究，可行性研究的內(nèi)容包括以下五個(gè)方面。1、對公司發(fā)展的影響。2、主要風(fēng)險(xiǎn)和應(yīng)對措施。3、考慮公司的資源包括人力、物力、財(cái)力、管理能力能否滿足投資需要。4、投資收益。5、財(cái)務(wù)及稅務(wù)論證。第七條向公司提請新項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)積極充分準(zhǔn)備好相關(guān)資料。1、項(xiàng)目投資申請報(bào)告或建議書。2、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。3、有關(guān)合作單位的資信情況。4、政府的相關(guān)政策及許可文件。第八條在完成新項(xiàng)目的全部資料后，應(yīng)組織有關(guān)部門對該項(xiàng)目進(jìn)行初審，并形成初審意見。對初審予以否決的項(xiàng)目，在征得公司領(lǐng)導(dǎo)的同意后，可申請復(fù)查一次。第九條經(jīng)初審認(rèn)為基本可行的項(xiàng)目，在征求公司領(lǐng)導(dǎo)意見后，會(huì)同有關(guān)部門召開投資審議會(huì)。第十條投資審議會(huì)的內(nèi)容1、查詢項(xiàng)目基本情況，比較選擇不同的投資方案。2、對項(xiàng)目的疑點(diǎn)、隱患提出質(zhì)疑。3、提出項(xiàng)目的最終決策和建議等。第十一條總經(jīng)理及董事長根據(jù)投資審議會(huì)對項(xiàng)目所做出的決議簽署審批意見。第三章投資風(fēng)險(xiǎn)控制第十二條負(fù)責(zé)市場調(diào)查和項(xiàng)目情況調(diào)查，進(jìn)行項(xiàng)目定位，擬訂最佳開發(fā)方案和銷售策略。第十三條參與評選設(shè)計(jì)規(guī)劃方案，從中挑選最佳方案；根據(jù)總體規(guī)劃方案，對方案進(jìn)行評審；再由成本合約部進(jìn)行投資估算，財(cái)務(wù)部進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)，最終形成《項(xiàng)目詳細(xì)可行性研究報(bào)告》。第十四條組織對《項(xiàng)目詳細(xì)可行性研究報(bào)告》的評審工作，評審結(jié)果報(bào)總經(jīng)理簽署意見。第十五條立項(xiàng)后，細(xì)致審核項(xiàng)目投資計(jì)劃和籌資計(jì)劃，報(bào)總經(jīng)理及董事長批復(fù)后方可實(shí)施。第四章項(xiàng)目的考核和驗(yàn)收第十六條組織公司相關(guān)職能部門成立投資評價(jià)小組，定期在項(xiàng)目運(yùn)作后開展評價(jià)工作。第十七條項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，負(fù)責(zé)組織對項(xiàng)目投資效益進(jìn)行研究分析。第十八條本制度由投資發(fā)展部編制，解釋權(quán)、修改權(quán)歸投資發(fā)展部。二、項(xiàng)目前期開發(fā)管理制度第一條目的為規(guī)范公司工程項(xiàng)目前期及后期配套工作行為和事情處理標(biāo)準(zhǔn)，圓滿完成公司工作，特制定本管理辦法。第二條適用范圍本制度適用公司工程項(xiàng)目各階段所有前期及后期配套工作的進(jìn)行。第三條工作要求1、應(yīng)熟悉房地產(chǎn)開發(fā)全部程序，熟悉政府土地、規(guī)劃、建設(shè)、配套、工程管理體系的辦事程序。2、了解開發(fā)項(xiàng)目的占地面積、容積率和綠化率等規(guī)劃指標(biāo)，項(xiàng)目紅線內(nèi)外水、電等能源配套設(shè)施情況及收費(fèi)，是否九通一平，樓盤的地理位置、交通狀況以及規(guī)劃狀況，項(xiàng)目周邊地塊供應(yīng)狀況，自然條件、社會(huì)環(huán)境、周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，有無政策限制及將采取哪些節(jié)能、環(huán)保和智能化實(shí)施、物業(yè)管理方式等。3、以項(xiàng)目為基礎(chǔ)了解工程進(jìn)度，從實(shí)際出發(fā)制定合理的工作計(jì)劃，實(shí)現(xiàn)與工程建設(shè)的統(tǒng)一、協(xié)調(diào)、同步。4、所有有關(guān)工程項(xiàng)目的政府批件、權(quán)證資料，一經(jīng)獲得將原件并復(fù)印件轉(zhuǎn)交資料員保管，做好交接記錄工作。5、配套工作進(jìn)行過程中，凡涉及費(fèi)用支出的，由公司領(lǐng)導(dǎo)同意支付領(lǐng)取，將相關(guān)票據(jù)及時(shí)交財(cái)務(wù)部。6、工程結(jié)束后，對工程期間工作做總結(jié)報(bào)告，交主管經(jīng)理審閱。7、搜集政府相關(guān)政策，隨時(shí)上報(bào)行業(yè)信息動(dòng)態(tài)情況，上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行公司決策。8、嚴(yán)格遵守公司的保密制度，工作努力，公正、廉潔。第四條工作內(nèi)容：項(xiàng)目可行性研究階段1、辦理土地準(zhǔn)備工作，制定嚴(yán)格工作計(jì)劃，計(jì)劃包括征地、拆遷、補(bǔ)償?shù)确桨浮?、制定“建設(shè)用地選址意見書”項(xiàng)目前期階段1、繳納土地費(fèi)，取得土地使用證明。2、辦理“建設(shè)規(guī)劃許可證”。3、配合國土測量隊(duì)、地籍科等部門獲得土地地籍圖，辦理“土地使用權(quán)證”4、規(guī)劃測量隊(duì)定樁、放線、繳納相關(guān)費(fèi)用。5、辦理立項(xiàng)。6、辦理消防備案、人防備案。7、取得“建設(shè)工程規(guī)劃許可證。”8、辦理建委報(bào)建手續(xù)，繳納各項(xiàng)費(fèi)用。9、辦理防雷審查，繳納審查費(fèi)。10、聯(lián)系水、電、燃?xì)?、市政等單位，找到市政配套接口。工程招?biāo)階段1、監(jiān)理、施工單位招標(biāo)備案。2、辦理工程質(zhì)量監(jiān)督申報(bào)登記。3、辦理工程施工許可證。4、辦理預(yù)售許可證。工程施工階段1、協(xié)調(diào)安監(jiān)、質(zhì)監(jiān)的關(guān)系，協(xié)助各階段驗(yàn)收工作，做好資料整理、歸檔工作。2、水、電、燃?xì)狻⑹姓葐挝或?yàn)收，簽訂正式使用協(xié)議、合同。工程竣工備案驗(yàn)收階段1、組織人防、防雷、消防、環(huán)保等各單位對工程的驗(yàn)收工作。2、辦理規(guī)劃局、建設(shè)局組織的驗(yàn)收工作并取得合格證。3、辦理房產(chǎn)證、土地分戶等。4、其他工程收尾性工作。第五條制度解釋與修訂本度由投資發(fā)展部編制，解釋權(quán)、修改權(quán)歸投資發(fā)展部。

附件：項(xiàng)目投資與項(xiàng)目前期開發(fā)管理工具表附件一：投資項(xiàng)目競爭分析調(diào)研表:項(xiàng)目名稱因素及權(quán)重樓盤名稱樓盤名稱樓盤名稱樓盤名稱備注位置價(jià)格配套設(shè)施物業(yè)管理質(zhì)量建筑質(zhì)量交通狀況樓盤規(guī)模外觀設(shè)計(jì)城市規(guī)劃朝向室內(nèi)布置社區(qū)綠化發(fā)展商信譽(yù)付款方式戶型設(shè)計(jì)銷售情況廣告效果停車位數(shù)量合計(jì)

附件二：項(xiàng)目開發(fā)成本費(fèi)用估算表建設(shè)內(nèi)容費(fèi)用項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容Ⅰ建設(shè)內(nèi)容Ⅱ合計(jì)單價(jià)（元/平方米）總價(jià)（萬元）單價(jià)（元/平方米）總價(jià)（萬元）單價(jià)（元/平方米）總價(jià)（萬元）一、土地費(fèi)用