保交樓現(xiàn)狀1.我們在跟蹤的鄭州保教樓項目半年期間發(fā)現(xiàn)，樣本中鄭州的保教樓樓盤在下半年普遍出現(xiàn)停工或者施工進度放緩的狀況，具體主要原因還是資金問題。22保交樓資金來源442.資金—政府紓困資金。獲取流程(調(diào)研了保交樓資金前兩年的貸款利率為2.8%,由批根據(jù)項目實際情況，整理保教樓資金及銷售匯款差額，填寫紓困資金申請表。工作組根據(jù)企業(yè)提交材料進行初步審查，核實資產(chǎn)及債務(wù)真實性后出具初步審核區(qū)政府收到工作組審核后的材料召開區(qū)常委會，就金額進行會議討論確定難點：市建委會根據(jù)本次資金總數(shù)召開專家會，放起息日期為國開行撥款日期：按區(qū)政府通過版本分批次簽訂借款和財政撥款不同，這筆借款一旦進入專項賬戶，即開始55后續(xù)資金缺多少后續(xù)資金缺多少1.住建部給這筆錢設(shè)定了嚴格的使用條件：一、只能用于已售但逾期交付的住宅項目工程建設(shè)，商住公寓等不在保交樓范圍內(nèi)；二、房企申請專項借款需提供充足抵押物。2.對于抵押物的審核，當(dāng)?shù)貙拥钠脚_公司會選擇專門的評估公司，抵押物按照市場價打了5折，抵押率基本在50%左右。先保有充足資產(chǎn)抵押的，先保容易保的，其余靠后。3.在紓困資金使用上，“保新不保舊”，“救急不救窮”。即只保后續(xù)建造所需要的資金，2022年9月30日之前的欠款由企業(yè)自行解決，之后工程量產(chǎn)生的資金由紓困資金支付。項目所有債務(wù)多少放債務(wù)情況上報該項目僅保交樓（只用于工程建設(shè)）缺多少錢保民生（如項目裝修、園區(qū)綠化以及償還施工單位后續(xù)債務(wù)66銀行貸款信用債資產(chǎn)證券化非標(biāo)融資境外債民間借貸增發(fā)配股股東直接出77工程款材料款應(yīng)付款項工程款材料款應(yīng)付款項1.外源融資只是一個方面，最關(guān)鍵的還是內(nèi)源融資，即銷售回款，其占據(jù)開發(fā)商半數(shù)左右資金來源。2.由于“新舊劃斷”，原先欠款的部分供應(yīng)商沒有拿到舊賬。舊賬得不到償還，原先合作的總包、分包單位后續(xù)是否有能力墊資去做“保交樓”工程就成了疑問（有些城市城投公司介入停工項目，負責(zé)代管代建）。此外，供應(yīng)商也有顧慮，很難再去接新的保交樓工程。（調(diào)研所了解到的鋁型材廠商都要求現(xiàn)貨現(xiàn)款，導(dǎo)致供應(yīng)鏈融資再度困難）3.到了今年第二季度，城投平臺債務(wù)壓力進一步加大，也融不到錢，所以導(dǎo)致城投代建落地的可能性變的極低。4.施工單位錢到多少便干多少活，部分項目周期再度被拉長。88竣工率的后續(xù)推導(dǎo)資料來源：泛詢研究資料來源：泛詢研究1.我們用依據(jù)歷史竣工面積對期房銷售面積中的占比，測算達能延期住宅對2023年地產(chǎn)竣工的拉動作用，通常銷售至竣工的時間周期約為1-3年，假設(shè)每年已銷售住宅在1年/2年/3年后竣工比例分別為30%/60%/10%（安居客樣本大致調(diào)研），從圖中數(shù)據(jù)可知，2019-2021年單月竣工面積在單月加權(quán)平均銷售面積中的比例穩(wěn)定在均值為34%左右，但進入2022年后此數(shù)值變變?yōu)榱?5.6%左右，我們按照正常竣工35%+2022未完成竣工100%完成，中性竣工30%+2022年竣工未完成50%，悲觀數(shù)值25%+2022年竣工未完成0%，分別給竣工值冠以樂觀，中性，以及悲觀區(qū)間。2.從圖中推導(dǎo)的竣工我們可以發(fā)現(xiàn)，至4月以后，地產(chǎn)的竣工一直處于中性與偏弱區(qū)間之間。如資金狀況在8月仍未有好轉(zhuǎn)則，2023年8月竣工率很有可能當(dāng)月同比轉(zhuǎn)負。結(jié)論造成保交樓資金短缺的原因：1.重重的申請條件導(dǎo)致提取困難。2.部分項目城投決定承建但自身卻債臺高筑。3.市場對地產(chǎn)缺乏信心，市場融資困難。4.銷售困難，供應(yīng)商施工方缺乏信心，內(nèi)部融資困難。1.保交樓的專項資金僅僅是用來啟動項目（或是希望項目重新開工使得居民恢復(fù)信心項目能否持續(xù)的運行施工，其主要還是需要外部的市場融資以及銷售的回款。2.如果要看到竣工后續(xù)的走出悲觀與中性區(qū)間，我們認為需要地產(chǎn)的銷售轉(zhuǎn)好，以及市場重新對地產(chǎn)恢復(fù)信心，材料的供應(yīng)商原因給出相應(yīng)的賬期。3.且我們認為銷售的好轉(zhuǎn)或市場對房地產(chǎn)重新恢復(fù)信心，竣工端會首先提前好于開工端。上海泛詢供應(yīng)鏈管理有限公司公司成立于2017年，公司擁有私募、實體生產(chǎn)企業(yè)、貿(mào)易公司等多元化參與主體，立足大宗商品周期性行業(yè)研究，結(jié)合金融交易理念，為市場提供專業(yè)、精確的研究服務(wù)。泛詢研究覆蓋黑色產(chǎn)業(yè)鏈