房地產(chǎn)投資環(huán)境分析一、房地產(chǎn)投資環(huán)境概述房地產(chǎn)投資環(huán)境，是房地產(chǎn)項(xiàng)目生存發(fā)展所必須依賴的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化、科技等外部條件的總稱。按照尼古拉斯·斯特恩對(duì)于投資環(huán)境的解釋，投資環(huán)境主要是指現(xiàn)在和未來(lái)影響投資的風(fēng)險(xiǎn)和收益的政策、制度和行為環(huán)境。投資環(huán)境主要關(guān)注的是制度、管理、政策、穩(wěn)定以及基礎(chǔ)設(shè)施。進(jìn)行房地產(chǎn)投資就如同種下一棵樹，而投資環(huán)境就是養(yǎng)育樹木并決定其生死的土壤。對(duì)房地產(chǎn)投資環(huán)境進(jìn)行分析，是房地產(chǎn)投資和開發(fā)的第一步，只有確認(rèn)了投資環(huán)境的健康和穩(wěn)定，此后的市場(chǎng)研究和地塊選擇才能開始。二、房地產(chǎn)投資環(huán)境要素正確判斷和評(píng)估投資所在地的投資環(huán)境，從而選擇最佳投資點(diǎn)，已成為投資者決策前的重要一環(huán)。影響投資環(huán)境的因素廣泛，幾乎包括一個(gè)城市（或地區(qū)）的所有情況，但一般把投資環(huán)境因素劃分為6大類，即政治、經(jīng)濟(jì)、基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施、法律、社會(huì)文化和自然地理，而每種因素又包含大量的子因素。從不同的角度，可以對(duì)投資環(huán)境作不同的分類：埋1淹、扇從隱地?zé)熡蚧欧秴纳纤鈩澒鞣中?，馬可時(shí)分情為天宏贈(zèng)觀券投參資貫環(huán)團(tuán)境遷和距微嫁觀稠投點(diǎn)資新環(huán)漠境釋。速宏歸觀暗投嗓資黨環(huán)潔境肌是恭指蔬整泳個(gè)宇國(guó)粗家關(guān)范餐圍閑內(nèi)憐影隊(duì)響腳投郵資息的玉各蟻種盜因爸素丑的爭(zhēng)總握和淋；抵微笑觀兆投愧資挨環(huán)稱境巡是至指防一晃個(gè)液地拜區(qū)供范叫圍故內(nèi)成影筐響種投者資膀的草各蘇種俗因癥素毫的胃總珍和晴。拋各布個(gè)雖地奮區(qū)豐的竊投讀資爐環(huán)說(shuō)境虧是李國(guó)劍家譽(yù)宏廊觀羞投結(jié)資敗環(huán)辯境饑的俗構(gòu)角成影部柄分恒，姿因暑此沃，穗各鄉(xiāng)地第區(qū)割投稅資扛環(huán)永境暗的謝改任善民也覽能眨促校進(jìn)腳國(guó)乎家鄰宏屯觀裕投鴿資旋環(huán)孝境疤的果改捉善沉。宿2受、曲從駛投付資俊環(huán)退境孝所喂包襲含奴因南素生的喜多乒少育來(lái)彩劃努分恐，演可崇分捎為柿狹炸義假的絮投區(qū)資勇環(huán)朋境撈和糕廣愛義不的卻投生資踩環(huán)剩境濫。襖狹備義閘的束投泰資象環(huán)冒境層主兇要占指奏投冊(cè)資蜂的絕經(jīng)哭濟(jì)值環(huán)氣境富，臥包踏括英一漿國(guó)糧經(jīng)蕉濟(jì)胡發(fā)釣展姐水根平謀、而經(jīng)隔濟(jì)套發(fā)順展唉戰(zhàn)霧略次、賀經(jīng)懼濟(jì)澤體蛛制賤、為基響礎(chǔ)蜘設(shè)食施窗、辣外注匯走管棒制呼、辣市既場(chǎng)雞的律完怪善埋程踏度霜、籃物總價(jià)稻和尚經(jīng)炸濟(jì)于的嫩穩(wěn)滴定等狀薄況堡等盲；盲廣揉義腰的皂投溉資勿環(huán)背境辟除挎包礦括踢狹誤義必的案即絮經(jīng)洽濟(jì)幫的誠(chéng)投窩資嚼環(huán)暴境嶼外江、萌還懼包腥括澆政狗治性、冶法畝律圖、繩社愈會(huì)專文棋化兄等渠對(duì)嗽投利資載可截能夸發(fā)偽生孝直唯接呆間予接飾影昆響坑的仙各構(gòu)種恭因沒(méi)素居。盈通器常乞所隱說(shuō)妙的手投傍資撿環(huán)食境爭(zhēng)主兵要腎指鴿廣步義腥的涌投膽資齊環(huán)熱境縣。伸3慨、供從搶投艦資撓環(huán)槽境掙表秤現(xiàn)男的爐形設(shè)態(tài)誼來(lái)遍劃惱分菌可茄分模為狹硬欄投申資沃環(huán)蹄境尤和口軟跌投竊資線環(huán)膠境測(cè)。鹽硬詠投縮資單環(huán)垃境造是斷指穴那蜓些凈具民有趕物舅質(zhì)丘形術(shù)態(tài)植的閘各輩種聾影慕響利投濁資探的蕉因扔素桃的巷總加和拘，孤如割交書通子運(yùn)促輸板、星郵贈(zèng)電本通餓訊還、賊供配水挪、收供注電嶼、睛供承氣師、苦環(huán)塊保采、香社益會(huì)互生疊活滋服愿務(wù)哄設(shè)囑施編等轟；夢(mèng)軟員投斃資姿環(huán)偷境隱是饒指拒那奴些艦沒(méi)名有農(nóng)具絡(luò)體溝物挎質(zhì)差形雹態(tài)宣的竊各尿種樹影刃響娛投奏資檔的盜因兵素緣的掘總失和梅，鋒如組政會(huì)策路、躲法偏規(guī)療、萌投寶資悉雙哨方輪的漠管傍理卡水采平憂等隆。美硬千投合資塔環(huán)辛境餅對(duì)捏國(guó)成際攏投蛛資泳活各動(dòng)還固答然威重閣要翻，含但慧軟壺投防資月環(huán)遣境唱也駁不惡可器忽辱視等。內(nèi)4筍、慎從無(wú)投挎資抽環(huán)茅境虎的積屬愈性瓣劃原分擁，乘可勿分羞為攀自斃然特投督資醬環(huán)按境期和磁人肝為傻投顏資球環(huán)燦境剩。緞自汁然鍵投項(xiàng)資丟環(huán)衡境線主唐要某指罵自驅(qū)然智地抹理筒條媽件嘩，吩如垂有杯觀棗賞駝和既游交玩蒼價(jià)縫值安的殊自莖然請(qǐng)山躲水喝、競(jìng)有傷開膀采晨?jī)r(jià)孫值龍的捉礦磨產(chǎn)貧資蹈源姑等蟲；裂人冬為喘投癥資稈環(huán)財(cái)境腐主惹要趨指者生擠產(chǎn)粘性院、層生踏活么性有及帖社誠(chéng)會(huì)去性顧基腸礎(chǔ)淚設(shè)造施題等關(guān)。南對(duì)寶東不道匠國(guó)燙來(lái)確說(shuō)負(fù)，蘭既思要燈重弊視拘對(duì)踏自慘然湊投哈資丙環(huán)風(fēng)境煮的稠利傻用澇，缸更曉要邊重仇視期人暈為困投含資悶環(huán)銜境稿的拌改與善襪。揮本益書奇下遮面收按鎮(zhèn)照訓(xùn)軟快環(huán)矛境突和魄硬棕環(huán)粉境摸的齡分型類模對(duì)霧投氣資辛環(huán)壞境岸要鬧素浸進(jìn)心行躬詳盛細(xì)卡闡態(tài)述點(diǎn)。用硬火環(huán)怒境榆是途指燕房狼地都產(chǎn)嚇項(xiàng)孫目?jī)r(jià)所朱在需地市及膠周出邊繳區(qū)縮域燦的燕自挪然學(xué)地分理柄條叮件面、撒基竹礎(chǔ)珠設(shè)覽施左和歌配省套滿設(shè)輸施蓬（階其揮中貸包胡括訊市變政璃、喬辦英公洽、陽(yáng)商飯業(yè)踏、槍娛境樂(lè)牲、柏休罪閑近、膝餐聚飲密等紙）圾，孟也粒就潛是憶投虎資種區(qū)掘域幼的的物哥質(zhì)某條煎件幫。淋良緣好甜的所硬稿環(huán)撫境飽是速項(xiàng)佳目糧成洗功姜的弦物波質(zhì)優(yōu)條子件足。陪相廈應(yīng)豎地借，暫軟壤環(huán)閘境婆就蠟是區(qū)該弦項(xiàng)挽目榆運(yùn)名作圣的蹄非更物韻質(zhì)具條庫(kù)件葵，絲如客政椒治白、服經(jīng)幸濟(jì)魯、戰(zhàn)法刻律石、喂文種化脆等遞外失部汪要盛素湯都援屬闊于喪軟宣環(huán)美境混范絡(luò)疇電。抽軟翻環(huán)溪境扮的惰好器壞閥難臂以垃定照量敢分?jǐn)n析衡，提其蘆方嘆向砌性險(xiǎn)、企程夾度撕和重可議控照性蕩比毫硬其環(huán)喘境煮更挺難誕以舉把泡握制。警（兆一駛）焦硬斑環(huán)旨境友要巖素倉(cāng)從仰房麗地尾產(chǎn)劃市磨場(chǎng)聲來(lái)兼看壤，令硬案環(huán)漸境唯的刺改偶善喇能遼夠桌對(duì)防房筋地優(yōu)產(chǎn)肉需順求恥產(chǎn)騙生守較俗大乏的厚拉它動(dòng)創(chuàng)作決用趟，突促房進(jìn)臣客決群聽聚視集拴，敢促奉進(jìn)冒市緊場(chǎng)苦活屈躍偏。胃而父所的謂榨的替硬昨環(huán)薄境紙主耐要窮包誠(chéng)括屋以柔下居幾糖個(gè)稿方豎面萍：摘1程、顧基啟礎(chǔ)五設(shè)堤施辦基畝礎(chǔ)喚設(shè)挑施玉，堤又丈稱預(yù)基插礎(chǔ)突結(jié)測(cè)構(gòu)紐（滔I控n疑f燈r跳a管s漆t(yī)飲r網(wǎng)u爸c蜓t竭u參r膛e排）羨，分是鴉來(lái)觸源希于謠拉沿丁蚊文俊i薄n可f壞r柿a沖（氧下剩部聞、偵底么層繞）材和瞇s譽(yù)t汽r釘u久c師t折u窄r葵e撿（將結(jié)飯構(gòu)芳、決建沙筑獲物擊）嫌的拉合咸成釀詞衰。丘其仿最充早撞是誠(chéng)作稈為反工惡程獅術(shù)撒語(yǔ)堅(jiān)來(lái)撇使凡用茄的月，蝶主名要眾指霧建親筑軌物予、楊構(gòu)飼筑沾物殊的凝底擺層漢結(jié)稠構(gòu)蝶或喝“劣下笨部辰結(jié)枝構(gòu)擾”米。紙隨叨著闖經(jīng)磁濟(jì)準(zhǔn)社懼會(huì)調(diào)的衰發(fā)斯展役，春2爺0悲世間紀(jì)低4雙0肯年拌代修末飼，厭西夠方枯經(jīng)芬濟(jì)泉學(xué)同家檢開靜始神把棕“曬基哪礎(chǔ)朽設(shè)摩施茫”西一檔詞拜引脹入減經(jīng)逼濟(jì)惱結(jié)拆構(gòu)春和田社賄會(huì)屯再海生唯產(chǎn)勒的皇研滋究奧，畫用豈“斑基扮礎(chǔ)搭設(shè)瀉施?！表憗?lái)藥概多括冊(cè)那輛些跡為聯(lián)社臘會(huì)熄生顛產(chǎn)慣提攝供仰一攏般痕條間件香和陪服警務(wù)摧的創(chuàng)部亦門敗與偏行鋸業(yè)遲，土從謹(jǐn)而裂使昏基頭礎(chǔ)枝設(shè)棗施屋一欠詞親由禽一箏個(gè)永單卡純度的羽工焰程軋術(shù)沸語(yǔ)念演死變舒為園一賽個(gè)舌重頂要主的慘經(jīng)損濟(jì)澆術(shù)贊語(yǔ)嚷。餃隨保著立社橫會(huì)終和您經(jīng)醉濟(jì)視的銅發(fā)朵展額，節(jié)基萬(wàn)礎(chǔ)鏈設(shè)祥施低在放社恨會(huì)混和渴經(jīng)召濟(jì)貝發(fā)瓜展幸中砌的掃作矛用惕日奏益步重鬼要?dú)ぃ阋驗(yàn)?zāi)此酒引損起犁了識(shí)國(guó)獄內(nèi)仙外預(yù)經(jīng)率濟(jì)璃學(xué)痰家惹的覽普手遍駁重堅(jiān)視備，岔用乏基灑礎(chǔ)預(yù)設(shè)律施舟來(lái)左指傲稱足在縮國(guó)稍民胳經(jīng)休濟(jì)射系打統(tǒng)深中舉為僅社對(duì)會(huì)疊生浴產(chǎn)調(diào)和根再言生獨(dú)產(chǎn)傾提觀供似一塵般崖條世件僚的舍部逐門想與盞行額業(yè)抬的板總超體嘩，刮已艘經(jīng)冬成知為忙各暢國(guó)奶學(xué)孔者磁和決政讓府勵(lì)的倦普藏遍厭做秘法皇。上美窩國(guó)端《姥現(xiàn)燈代壞經(jīng)斤濟(jì)慶詞焦典餅》康把掃基袍礎(chǔ)停設(shè)回施旺定炮義離為喝：戲社葛會(huì)哀的柿間死接偶資披本蠟，奴支寧撐防一必國(guó)監(jiān)的菜經(jīng)席濟(jì)風(fēng)基鈔礎(chǔ)托（夕即億運(yùn)搭輸尾、吐通瞇訊傲系吩統(tǒng)董、郵電匯力拋設(shè)礦備御和乎其貓他妨公列共計(jì)服撥務(wù)心設(shè)珠施那）衡，奔還拆可閥以蘋包擦括粱人摔們猾受和教桶育非的痕水洪平膽、暮社捉會(huì)廚風(fēng)迅尚灶、帝生溪產(chǎn)棟技姑術(shù)得以項(xiàng)及桂管顧理既經(jīng)暗驗(yàn)攤等儲(chǔ)無(wú)呢形添資詞產(chǎn)銳。牌城切市暫基膝礎(chǔ)吊設(shè)定施坦（啞u店r舌b裹a超n堪積i瓣n蛇f添r兆a癢s常t筍r員u陷c榆t霜u撇r舒e令）捕已腥經(jīng)躍成增為轉(zhuǎn)城元市略建嘆設(shè)奸管買理龍中綿的福一矮個(gè)按重園要算詞按匯藝。痕一扔般崖來(lái)到說(shuō)葛，年城甘市反基姜礎(chǔ)刑設(shè)糠施合可坊以齊分聲成明兩褲類放，蒜一貢類暫是妻生玉產(chǎn)詢性斥基撐礎(chǔ)舅設(shè)援施家，握包賞括搏能丟源厭、干交擔(dān)通算、癢郵禮電鎖等耕設(shè)篩施訂；歲另倘一社類井是燭社絹會(huì)客性抖基手礎(chǔ)落設(shè)蚊施乓，康包腫括脊文由化簽、鎮(zhèn)教逢育鵲、獲衛(wèi)岔生鉛、面商吳業(yè)童服滾務(wù)溜業(yè)未等毒設(shè)癥施集。撤我電國(guó)薦對(duì)心城色市湖基粥礎(chǔ)沫設(shè)庭施味概幻念磚的倘引僑入羨和墳研痛究跌始扁于拾2金0繩世死紀(jì)曉8能0是年鼓代竿。號(hào)1幻9恐8主3吳年抗，濁中耗共鉗中耐央鑼、練國(guó)炕務(wù)義院俯在袋《雹關(guān)燦于歉北匆京勢(shì)城繳市僻建剖設(shè)恒總罩體毛規(guī)咽劃粉方尺案施的尺批伴復(fù)聽》視中劃，石第豪一梁次嬌以盼正朱式級(jí)的紫文城件史形垃式詢肯吳定椒和涌應(yīng)階用炸了母“漁城信市羽基濤礎(chǔ)瓦設(shè)燥施聯(lián)”與一做詞稀。私1拆9蝕8象5駝年榆7泉月前，咬中牽國(guó)走城古市峽科行學(xué)災(zāi)研捎究齡會(huì)筒和賤中嶺國(guó)零城敬鄉(xiāng)彼建葛設(shè)膨經(jīng)摸濟(jì)才研逝究柿所桿聯(lián)井合探在志北著京蝴召癢開浮了導(dǎo)城求市象基吃礎(chǔ)迷設(shè)邀施靜學(xué)糧術(shù)船討賢論紀(jì)會(huì)劫，秒在坑國(guó)喊內(nèi)萄首賽次皇界壩定戶了兆城蜘市誰(shuí)基原礎(chǔ)燭設(shè)火施咸一僑詞尼的賞含愧義侍：瘡城示市仔基秤礎(chǔ)慶設(shè)附施季是蹲既幫為趟物滾質(zhì)姿生較產(chǎn)聲又急為菜人府民景生子活首提苦供帳一償般溝條疏件辟的荒公塑共薪設(shè)奮施裕，般是盟城蛛市帶賴上以摘存訪在拜和踩發(fā)尤展襖的紗基催礎(chǔ)技。呈從朋各糾國(guó)巡城孫市桐的零發(fā)努展浙來(lái)雪看井，頑雖判然冬性炸質(zhì)激和較規(guī)織模涼有右所王不綢同法，期但用城段市娃基也礎(chǔ)蓮設(shè)兵施印的白構(gòu)看成樹大福體尤相戲同坐，陰一起般幻來(lái)歪講邊主截要餐包師括柱6節(jié)大纖系停統(tǒng)王：僵（獎(jiǎng)1池）此城綢市停能賽源尾系很統(tǒng)蔥主賭要暑包蘇括堤城威市編電揚(yáng)力息生餐產(chǎn)冒和擾供猛應(yīng)瘋系萍統(tǒng)僑，承人容工賽煤覽氣野的閑生岸產(chǎn)涌及水煤陳氣顛、娘天貧然羨氣夜、池石叼油再液績(jī)化果氣零的現(xiàn)供鄰應(yīng)沾系努統(tǒng)她，郵集炊中擺供扭熱乒的欣熱富源憶生蘆產(chǎn)赤和鍛熱普力鑰輸舉送伍系請(qǐng)統(tǒng)神。毛城雷市傳能拌源齡系迫統(tǒng)抬在春城催市煤中洗的艱作涂用嗓是感發(fā)尿生尋和禽組疫織拍發(fā)桂生雨和窩組焰織嶄能盛源裁流將循親環(huán)刃，悟現(xiàn)躲代即化額城吸市角能賄源店系節(jié)統(tǒng)蠅具色有鎖安儉全拋、弱經(jīng)搭濟(jì)膊、糟舒城適齒等逃特陰點(diǎn)分。滋（復(fù)2德）化城陽(yáng)市池水填資法源似和談供育水艇排旋水漸系易統(tǒng)莊主填要魚包膝括宜水絡(luò)資牽源例的獎(jiǎng)開稅發(fā)胸、神利拜用奏和絮管帝理亞系存統(tǒng)確，礙自搭來(lái)伴水出的同生咸產(chǎn)咬與茅供命應(yīng)拔系廉統(tǒng)畫，泳污尋水刻、木廢睛水蝶和恒雨貞水遲的喪接份納瓣、亡輸臟送悅、敲凈狀化藝及遣排皮放首系眼統(tǒng)扎，竄中歡水悉供轉(zhuǎn)應(yīng)俊系柔統(tǒng)想等鏈。洽其狡功猴能伸是馳組肅織銅水鄙流刻及旱廢賓水秋流腥循錢環(huán)殘。咬（陰3挪）翠城旁市結(jié)交拋通湯運(yùn)補(bǔ)輸尊系撓統(tǒng)咸主交要筒包鐮括舞城壤市分道介路賢系咱統(tǒng)魂（秀各廉級(jí)亡城音市吉道楊路圣、云橋柔梁駐、望停驗(yàn)車災(zāi)場(chǎng)禍、劈道迎路鹿照眼明廢等紹交砌通局工您程堤設(shè)條施滔，屑以限及倘城前市熊對(duì)債外曲交劃通暑運(yùn)晃輸鑒集憐散窯和毒銜橋接賞設(shè)職施諸，克如茫航移空扇港虜、透火都車繁站額、翁長(zhǎng)臂途烏客復(fù)運(yùn)愁站旗、歇港展口盛、集碼噸頭外等潛）西，千交該通抵管愈制綱系菠統(tǒng)牧（書交南通虜信壩號(hào)海燈違、斯各碼種芒交珍通攪標(biāo)仆志格設(shè)狀施吃等走）蜘，緒客斜貨挖運(yùn)鋪輸料系吵統(tǒng)片（罩公辭共容電看汽川車螞、烏出轉(zhuǎn)租匹汽姻車殿、軌地役鐵話輕拳軌悅等頂軌趴道轟交巧通沃、膨輪攝渡掌、保人駕力幅等察各涌種盤客蠟運(yùn)遵設(shè)烈施傾，槳以即及零各冊(cè)種懲城冒市追貨予物馬運(yùn)型輸可設(shè)拳施旅）腳。雀其命功傘能脫是透建窗立悅城餃?zhǔn)嘘J整洪體哥與善延霉伸姨的泡分勿支鐮構(gòu)籃架棍，璃組曲織轉(zhuǎn)人仆流秒、纖車箱流疊、趟物香流貝等垃，另現(xiàn)估代屠城段市撲交裁通蔑系慧統(tǒng)質(zhì)應(yīng)總充朝分兼體璃現(xiàn)翅以云人幫為泥本山的貿(mào)設(shè)哄計(jì)廟理館念滾。粥（長(zhǎng)4臟）致城驗(yàn)市月郵升電回通取信脹系縮統(tǒng)掀主好要越包籃括痛郵委政埋設(shè)左施括系形統(tǒng)線（跟信造函地、載電漆報(bào)錢、蠻各駱級(jí)述郵靜電晚局縣、歐郵濫政跌信王箱晃等潮）垂，狀電格信攏設(shè)糠施服系蹲統(tǒng)陰（做電賣話絲、眼傳限真岡、姨移稱動(dòng)鄭通業(yè)訊染服星務(wù)之設(shè)與施折、身網(wǎng)房絡(luò)褲系厲統(tǒng)迅及膝電夢(mèng)信創(chuàng)局卸等狀）侮。蝦其繩主介要庫(kù)的職功寬能介是橡在秤城反市然系謎統(tǒng)寇中蔥組掛織紛信轎息懂流勉循蛾環(huán)皆。妥（皇5庫(kù)）餃城盟市父生脊態(tài)慢環(huán)繼境務(wù)系填統(tǒng)死主悉要推包此括帥城瓜市剩環(huán)脂衛(wèi)眨系景統(tǒng)元（淘垃緩圾淹糞禿便子的固收蓮集框、哨清希運(yùn)石、心處悄理渡，釋公棗共短場(chǎng)危所蹦的示保分潔海，猜公乖廁此等脆環(huán)陵衛(wèi)亞設(shè)咸施妙）坐，著城挨市純園概林粥綠吸化銀系督統(tǒng)差（害公啞園該、欺綠劍化礙帶紡、筒公紀(jì)共姨綠圣地塑、華苗貨圃苗等特）梅，腿城懂市鼠環(huán)鋸境殲保戶護(hù)無(wú)系仍統(tǒng)恭。蠅其劈功煙能區(qū)作煎用賺是世美舌化垮城往市伴景弦觀伯和尼凈將化賀生制態(tài)亮環(huán)撥境縱。元（鎖6謹(jǐn)）票城灑市頓防妹災(zāi)越系分統(tǒng)會(huì)主貿(mào)要寒包可括就消爛防走系禮統(tǒng)翁、塘防凍洪版系符統(tǒng)饞、熔抗齒震拔及就防繳地竹沉渡系投統(tǒng)精、苗人蹄防械備漸戰(zhàn)串系魔統(tǒng)穿等瘋。役其元功疊能置是艦防籌護(hù)秤自玩然說(shuō)災(zāi)蜂害堂和于人筍為親災(zāi)遞難尤。熟以怎上堅(jiān)6絮大沖系失統(tǒng)副構(gòu)金成誘了爬城指市仰基筋礎(chǔ)浴設(shè)慘施贊的文整屆體選，慎它碑們走相少對(duì)腥獨(dú)蔽立宰，辮又遞互軍相方協(xié)據(jù)調(diào)洗，啟從骨而耕保船證碎了辜城堵市守生通產(chǎn)枝和床生怠活辟的遷順么利取進(jìn)炕行墓。純完丘備壓的展市碧政薄基腰礎(chǔ)象設(shè)私施桶是煮區(qū)背域示房差地己產(chǎn)堅(jiān)市軟場(chǎng)臥健窯康課發(fā)皮展魯?shù)姆粱⒌A(chǔ)臥。馳市斃政餐基真礎(chǔ)裂設(shè)悟施狡在瓶成嫩熟筋區(qū)糖域購(gòu)很各少想出項(xiàng)現(xiàn)喝問(wèn)勤題鈴，將而抓對(duì)羞于諒快戶速瘡成非長(zhǎng)動(dòng)的酸中兔小穩(wěn)城摘市咳，搬和駕大顆城牽市玩的籍邊純緣漫地黨帶汗，共問(wèn)送題吵則穿比遞較撲復(fù)骨雜溪且飄頻毯繁敘。播例奶如瘡在瞞我互國(guó)利一陷些痛中公小撐城剖市覆，柏城桂市鏟長(zhǎng)號(hào)期仇以毅來(lái)牙只詞在溜一套個(gè)卸很仙小胳的嫂核年心投區(qū)協(xié)域牙生雕長(zhǎng)再，箭市宅政壽基刃礎(chǔ)教設(shè)反施件只煌在塔這癥一想中和心大地閘區(qū)顫比籮較臘完圖善牙。泰而稼近怖年攀來(lái)先隨協(xié)著紅城蠢市農(nóng)化丟速城度耍加撇快抹，粉城飾市蕩核脈心洲區(qū)揮已石經(jīng)濁不鐮能崖滿意足淡其倡空啟間脆要片求勁，家迫柴切蜜需初要惹開果拓競(jìng)新笛的姻土在地母用菊于腹城界市測(cè)建氧設(shè)糠，君但友卻貝遇李到咳了箭市融政蒙基望礎(chǔ)超設(shè)準(zhǔn)施輸條掠件板嚴(yán)矛重籌缺從陷遭的魔瓶姿頸忍。慧這錄對(duì)卸于淋異豐地泳開今發(fā)飽房館地蟻產(chǎn)澆項(xiàng)借目妖的膠開漁發(fā)穩(wěn)商腎是耽最頓應(yīng)研該哭謹(jǐn)假慎惹對(duì)西待欄的逝問(wèn)穿題偽，叫必躬須踏事?lián)粝然ㄕ{(diào)社查膜清斯楚稼，樣避書免柔已奏經(jīng)厚開要始扁開超發(fā)取才伶發(fā)置現(xiàn)這沒(méi)燕有調(diào)熱歇力示管婆線哭、盟沒(méi)陣有巷煤苦氣由。潛這罵樣塘的論失云誤尿在撐目頑前狹是支非煎常開常蕩見悅的運(yùn)。侍北策京囑盡種管毫市撞政惑建隆設(shè)婚投六資炕力例度倦大城，錘建光設(shè)愧時(shí)精間擦長(zhǎng)毯，秀但透由張于辣城控市佳發(fā)味展物速笛度偶過(guò)程快栗，檔也減存消在胖著造基價(jià)礎(chǔ)翼設(shè)區(qū)施假瓶框頸荒問(wèn)年題絡(luò)。腫目芒前辨北膏京勾南榴城藝和裝遠(yuǎn)攤郊圖地云區(qū)拆發(fā)載展流的斜最默大勝阻事力壞就馳是膛市嬸政滲配該套筒和異交謊通黎設(shè)稀施被不臭到疼位艦。律因棗為用周蘋邊跪缺尺少饅市衛(wèi)政姨管賣線咽，右一抵些鋤遠(yuǎn)榴郊橡項(xiàng)割目服無(wú)約法白接葬入巧自夠來(lái)坊水紛；智因記為絮與化交金通婦站疏點(diǎn)匆距瓶離依太捎遠(yuǎn)通，箏一塑些祖項(xiàng)陸目壁的屯業(yè)鑰主慰不館得徒不妙乘哭坐土無(wú)諷保碰障點(diǎn)的盜黑肝車錯(cuò)?摔?插這同樣摟的喚例求子三不核勝道枚帶舉黑。抹因鋒此資，得分深析濟(jì)房息地縣產(chǎn)鉤投默資訪環(huán)疾境油時(shí)惡，蹤必靠須隆將州市撫政民基壞礎(c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g)姐、拌價(jià)域值和觀怒念鼠、耐道處德恰準(zhǔn)沉則邊、瓦教詳育板水閣平哀及它人得口玩素何質(zhì)萄等夸。茄在持一揮些夫人洪的誤意騙識(shí)硬或長(zhǎng)潛充意瓦識(shí)凝里達(dá)認(rèn)厲為駐影會(huì)響兆投醬資吵的喘，松只掏是德地除區(qū)糠經(jīng)杜濟(jì)扣實(shí)童力爪、眉政及策內(nèi)環(huán)越境鉆以鍛及堆現(xiàn)翠代拜化榴設(shè)雖施遭等短可暴以帳量追化選的跨指凝標(biāo)獸。棍這略種神認(rèn)岡識(shí)面是舊有估失老偏狐頗狠的按。不深超厚桌的顫文經(jīng)化洋底削蘊(yùn)么，勾也色是橡一路種垮張悶力返、學(xué)吸凳引四力凳、侵感理召吸力柴和涼凝神聚墊力捏，勵(lì)對(duì)候于籃優(yōu)墓化韻城知市國(guó)經(jīng)綠濟(jì)關(guān)環(huán)扭境漠、畫投擠資攀環(huán)怒境朽、述商陜業(yè)告環(huán)覆境鉗、堂人副才束環(huán)燃境沙有置著賠重雅要醋影循響痰，揉是激無(wú)耍價(jià)匪的衣“餃無(wú)欣形壓資細(xì)產(chǎn)腥”潮。加在齊一甘個(gè)勞有斧著咬良漏好退社研會(huì)挎文墳化姨氛匙圍興和乓傳侄統(tǒng)角的侮地廈區(qū)浮，朱房松地舊產(chǎn)泡開難發(fā)依的升順功利傻程像度夢(mèng)和擾風(fēng)份險(xiǎn)泄都?xì)в酗椧晃抖ńq程征度破的掙改它善休。此雖盤然枕社渾會(huì)糕文嫩化俊環(huán)溝境集是故一寬種偽軟沫環(huán)攏境胖，支但亦仍尸會(huì)親直功接別或筋間訴接盈對(duì)俘開辛發(fā)故企稍業(yè)返產(chǎn)滴生似影診響醋，事在炕某麗些爆方姜面魄甚區(qū)至觀可搭能想產(chǎn)逢生芒重穗大皮影毅響毀。蔥譬說(shuō)如打，膜在搞房洞地扁產(chǎn)鎮(zhèn)投林資書活碧動(dòng)燕中懸，火盡堵管嘆漢逼語(yǔ)肉是庭最燦廣店泛銷使領(lǐng)用葉的巷語(yǔ)蜘言棉，鳴但秀完騰全絕使講用承漢獎(jiǎng)?wù)Z拐也俱是別不央現(xiàn)漢實(shí)幕的基。貍很喂多吼少乞數(shù)蝦民共族陡聚志居躲的刃地費(fèi)區(qū)附都備有炒一務(wù)種會(huì)當(dāng)攏地亡語(yǔ)黎言飾，李也夏有灰的玩地歌區(qū)革有焰兩罷種譽(yù)或贈(zèng)多鏈種堂地臘方桑語(yǔ)景言群。痰廣郊東厚的愁通慶用顧語(yǔ)隙言犬有跪漢議語(yǔ)歇和斬粵舞語(yǔ)閥，芹福愈建鍋則堆有圖包駕括啄客蟲家泄話譜和夕閩夠南集話章的兇大妹量性方余言驚，藝新萌疆扁的灘當(dāng)超地東語(yǔ)曉言豐是裙維柿吾拘爾狗語(yǔ)謝。茄語(yǔ)偏言圈障攝礙過(guò)的醫(yī)存騾在退，疑勢(shì)橋必嫩要制增浩加財(cái)翻那譯碌環(huán)齡節(jié)柜，駛給余開農(nóng)發(fā)體活園動(dòng)演帶剪來(lái)熄一愿定綱的雕不癥便獵。斬特紗別諸是澡，丸在唉不歌同綿文強(qiáng)化洗的凳語(yǔ)悶言端中炭，羞某眼些壤詞璃匯蠢的咽內(nèi)宅涵屑和輔外勝延責(zé)存癢在規(guī)一揭定解程田度界的秒差址異疫，限易丸造昂成員不頭必碎要虎的叛誤漢解糊。雪因都此膨，利大獄多普數(shù)才開廈發(fā)削企攝業(yè)聽更期樂(lè)拍于無(wú)到杠使臺(tái)用嘗自肝己沒(méi)熟蔬悉泉語(yǔ)畜言勤的摔地粗區(qū)乒進(jìn)洽行蠢投救資覽。濾2貍、譽(yù)政論治活政鋼治宇環(huán)蹲境孕是利指憶擬顫投和資字地功區(qū)奏的牧政攪治喜制式度仙、能政埋局黑穩(wěn)駐定急性捕、發(fā)社微會(huì)伙安辦定陪性損、扮信僵譽(yù)尿度狡、雞政雕策扣連嶄續(xù)脊性確以精及叨是脫否懂存轟在摔戰(zhàn)盆爭(zhēng)匠風(fēng)饒險(xiǎn)乏等杯方載面鋼的港基急本軋條怨件缺。父眾截所粥周蜂知辣，呢房僵地體產(chǎn)穿開稠發(fā)題需更要銳涉黎及拘的螞環(huán)脂節(jié)胃、梯接鄙觸盤的蠟層燭面密是閉一盾般驚產(chǎn)尿業(yè)算投童資其所灰無(wú)致法按相才比腿的擱。盛政聚治潑環(huán)鄰境堡的底變抽化底，明土望地則、仁房喉產(chǎn)扇、磨物叮業(yè)穩(wěn)等韻法倉(cāng)律黑法倘規(guī)耽的嫂變摟化材，東都漏將級(jí)對(duì)齒項(xiàng)套目祝開奶發(fā)嶺產(chǎn)棄生啟影標(biāo)響葛，跌甚倚至薯是榮翻版天續(xù)覆些地養(yǎng)的澆影工響趨。未開圖發(fā)金地麗區(qū)綱政河治群環(huán)平境顏如嚇何紛，航直科接腎關(guān)至系綿到咽投顆資思開汪發(fā)具的倘安似全翼性遠(yuǎn)，甩是尿開謙發(fā)浙企何業(yè)哭首而先述應(yīng)錫當(dāng)佳考爹慮稈的律因催素河之泊一壽。恭因祖為逐開無(wú)發(fā)鴨企姥業(yè)株進(jìn)配行姥地載域卸性源很啦強(qiáng)幫的鐮房驚地?cái)喈a(chǎn)收開筑發(fā)玩投辛資祖，蘿首塞先燒要用考嫌慮鴿當(dāng)虎地岡的牲政潛局燈是予否憶穩(wěn)伏定清、橫社窮會(huì)加是伍否豪安鑄定證、氣地螺區(qū)默信況譽(yù)些高假低惱等爬直憑接烈關(guān)谷系戀到睜投柜資醒有醬無(wú)祥保獸障帝的典問(wèn)榆題逆。舅只捷有犁政奇治哄穩(wěn)這定恐、興社嫁會(huì)退安衣定夜、步講臭求穗效都益輕、盟致變力味于便和左平淋建博設(shè)盾的貢地桿區(qū)輸，局才巧能嘩確擦保著投療資特的僻安摸全儲(chǔ)，斃并遮為廊經(jīng)鑒營(yíng)襪獲及利炊創(chuàng)進(jìn)造孩必級(jí)要綢的潛前銳提寸。碼反險(xiǎn)之鍋，貸一粉個(gè)盞政偽治世腐扯敗紋，辦社捆會(huì)繞不桐安啊的紫地蠻區(qū)慘，穿則飯不跟可商能疊使阿投振資周得板到課起弟碼指的妄保詠障疲，仇也撈難災(zāi)免可使玻投笨資廟者令遭顯到剝政競(jìng)治爭(zhēng)風(fēng)更險(xiǎn)閘帶粘來(lái)跨的憤巨燭大慧損取失按。顏3具、驕經(jīng)猴濟(jì)酬在守影熔響止房翅地問(wèn)產(chǎn)瘋價(jià)染格奉變票動(dòng)傘的違市照?qǐng)鲆桃蚯兴鼐V中王，衛(wèi)經(jīng)摔濟(jì)撒周綱期弱變停動(dòng)趨，輕或感稱誰(shuí)景輛氣養(yǎng)的繪變躲動(dòng)臂，暫是暴最故重耍要頌的色因鮮素勿之彼一揚(yáng)，褲它受對(duì)必投商資揭效榮率教和盆安府全膀性芝的妄影峽響押極浴大珠。違因疤此杜對(duì)漠經(jīng)家濟(jì)傳周電期床與撐房羞地乞產(chǎn)做投堡資誠(chéng)的撐關(guān)仆聯(lián)亞性暑是蹦開佩發(fā)直企難業(yè)肺不濾能鴨忽燈略敏的劈。岔族經(jīng)鴨濟(jì)磚周闖期墊的烈衰路退們、食危磁機(jī)灣、婚復(fù)政蘇怕和遷繁尚榮弟四萄個(gè)皮階滔段劑，酸一叼般植說(shuō)慌來(lái)凡，幅在劑衰擁退泄時(shí)荷期鞭，窩房偷地詠產(chǎn)蜓價(jià)岸格才逐脈漸洪下絮跌封，分到罪危揉機(jī)找時(shí)廁，思房椅地護(hù)產(chǎn)口跌款至累最稅低贏點(diǎn)處，鄭在魯經(jīng)汗?jié)?fù)掃蘇悉開炸始姥時(shí)蛙，特房顛地棚產(chǎn)醬價(jià)滴格挽又牢逐相步臘上鏟升腫，飛到貼繁錢榮元時(shí)膛，僚房老地肆產(chǎn)靠?jī)r(jià)徑格蚊上策漲須至釘最蓋高漫點(diǎn)補(bǔ)。岔經(jīng)匯濟(jì)丟周燥期站的必變?cè)倩?，臂影額響漆著忠房嗓地岡產(chǎn)帖市臣場(chǎng)勉的溉供翁求尿關(guān)喂系警和速房瑞地規(guī)產(chǎn)鵝價(jià)薦格膛的屠走倘勢(shì)蛾，預(yù)使分其叫也偷呈光現(xiàn)內(nèi)出普周演期薯性堤的勿變坡化州。默通聯(lián)過(guò)姨對(duì)落經(jīng)鍋濟(jì)澆周尊期駐變飲化罰的妄研贏究郵，安能御夠獲指旦導(dǎo)源和織提揀高竹人摘們奪對(duì)駝房筋地爺產(chǎn)窄市畫場(chǎng)肚行塞情棕變避化懶規(guī)渡律仆的列認(rèn)狐識(shí)炮。吵經(jīng)誼濟(jì)恨周堪期賓，匠也燙稱例為等經(jīng)源濟(jì)頁(yè)循眼環(huán)音和果商譯業(yè)棄循匹環(huán)蒸，眼它盒是炭經(jīng)桶濟(jì)拌處殺于刺生灣產(chǎn)侄和頌再纏生著產(chǎn)探過(guò)巡程授中辜經(jīng)殿濟(jì)拐擴(kuò)閃張賣與戰(zhàn)經(jīng)困濟(jì)莖收桌縮掃的欄交漸替苦更窩迭斯、技循姻環(huán)黨往封復(fù)句。請(qǐng)按貴照帆美盜國(guó)態(tài)國(guó)碑民私經(jīng)壽濟(jì)炎研膚究體所究的百定暗義淺，紀(jì)經(jīng)在濟(jì)涼周胡期慶是焦在埋主弓要額按猶商泥業(yè)菌企屢業(yè)紀(jì)來(lái)黃組講織葬活浙動(dòng)誰(shuí)的憑國(guó)稅家絞的葵總奇體糊經(jīng)匠濟(jì)廊活滾動(dòng)蹤中予所銹看壽到悅的福一肯種湊波歉動(dòng)塌。蒼一臨個(gè)毛周懷期鏟幾亮乎萌同溫時(shí)狗在察許妖多礦經(jīng)押濟(jì)包活或動(dòng)派中縱所賀發(fā)概生壺的純擴(kuò)泄張溝，造隨阻著掉而裂來(lái)市的叛普醫(yī)遍團(tuán)的壤衰洗退冊(cè)、驚收乞縮靜和執(zhí)與動(dòng)下拳一蜻個(gè)系周宣期夫擴(kuò)怨張你階渠段慮相雞連米的塵復(fù)順蘇脫所豎組櫻成磨；界這撞種澤變港化伙的積順?biāo)拘蛘诜刺蓮?fù)傍出圓現(xiàn)示，救但烤并偶不茫是為定原時(shí)公的伸；膚經(jīng)堪濟(jì)壘周第期彎持震續(xù)犁的高時(shí)傘間永在答一邪年傷以挪上浪或翁十換年負(fù)十否幾劈年洋；算它硬們可不凝再但分費(fèi)為夫具懲有驢接鉆近突自缺己奴的姑振存幅挽的繁類小似券特桐征粉的幕更慘短遙周桃期抵。鋪從瘡不典同派的儉角沾度明，煩經(jīng)匙濟(jì)怨學(xué)踩家模們其分嫩析儀了染經(jīng)噴濟(jì)遵周辦期蟲產(chǎn)化生淘的卡原恐因喂。炮經(jīng)溫濟(jì)孝周熊期狐的涂外手生糧成隨因錢理琴論愚認(rèn)摘為柜，暴太循陽(yáng)爸黑悼子漸或鴉星犬象挪；居戰(zhàn)嘗爭(zhēng)沈、略革壞命巖和虎選暈舉陽(yáng)；原金雙礦診的怠發(fā)鋒現(xiàn)頁(yè)、國(guó)人源口詳增沫長(zhǎng)龜率霸與猛移劣民是；同新禍大寨陸勇和搶資余源偽的節(jié)發(fā)輝現(xiàn)生；剖科賢學(xué)層上快的平突擋破全和屠技槍術(shù)嫌創(chuàng)奮新辦等儀等糧外欣生晃因衛(wèi)素纏是津經(jīng)懲濟(jì)洋周擊期魯?shù)乃俪赡б蛏?。副而進(jìn)內(nèi)臨生追經(jīng)虹濟(jì)崖周狼期償把話引惰起扣經(jīng)鞠濟(jì)針周惜期裁的思原淋因街歸尼結(jié)驅(qū)為糕經(jīng)謹(jǐn)濟(jì)懂制旱度膨內(nèi)主部涉的壽一靈些仔因黃素映，敞這的些笑因堪素捧本旬身柿要濁受酷經(jīng)逗濟(jì)崗的奮影抹響柔，抱但枯又謠反唇過(guò)童來(lái)興影貪響坊經(jīng)填濟(jì)玩，餐如帆貨能幣熔供縣給費(fèi)、雞投劇資闖、封消穿費(fèi)恥和約心債理古等捏因乞素復(fù)。伴就株經(jīng)住濟(jì)柳周懇期突而盞言立，容如割果惠整津體蟻經(jīng)競(jìng)濟(jì)逝持哄續(xù)橫向琴好扔，喝對(duì)堂房傅地扶產(chǎn)勉市呆場(chǎng)威價(jià)利格男的孝穩(wěn)伯定縫和昌回亂升濤是姿有去利快的個(gè)，疑房隙地粒產(chǎn)尾行參業(yè)號(hào)投左資昨的凳風(fēng)通險(xiǎn)瓶也兵相則對(duì)依較神低?。痪淼萌缟婀航?jīng)皆濟(jì)暈處魚于驅(qū)經(jīng)單濟(jì)他周嗽期鵲的亡衰隸退拔和墳低餡谷閃階至段秘，陳房漢地晃產(chǎn)楚作幻為圈一玉個(gè)粉重架要倍的賢固尊定走資含產(chǎn)石投愧資沉行井業(yè)遼，可將研受父到淺較車大慧的匠抑湯制巾作者用媽，嗓無(wú)須論弄是續(xù)房煮地星產(chǎn)射市察場(chǎng)哲需蓮求陵還攝是尚房銹地執(zhí)產(chǎn)碎投翻資她需參求疲，錄都犧難鉗以轉(zhuǎn)保佩證卡投莫資志的賠安脊全宏性盜和?；乇虉?bào)始率畏。隸經(jīng)飯濟(jì)涼環(huán)玉境透的脫具尖體瓜內(nèi)漏容濤包割括球當(dāng)朱地構(gòu)經(jīng)奏濟(jì)粥發(fā)裕展祖水集平燥、雹生裹產(chǎn)各要砌素制供乏應(yīng)惜和醒吸質(zhì)引雙投祥資遠(yuǎn)情憑況漲等棟。忍其南中聰經(jīng)惹濟(jì)石發(fā)禍展課水?dāng)[平險(xiǎn)是羊指酸當(dāng)湖地盞G濁D礎(chǔ)P酷及論人殺均宵G孝D嗓P真數(shù)句值丸及備增喂長(zhǎng)煤率緒、晴當(dāng)買地元進(jìn)黨口霜貿(mào)群易遵、型當(dāng)緒地旋市霜場(chǎng)浙規(guī)禾模稍市逮場(chǎng)繞潛往力垮及費(fèi)開鑒放夾度搞、齡當(dāng)材地醒近部五巖年迎來(lái)觸的患通餅貨孔膨河脹逮和扇當(dāng)純地淹的君消猶費(fèi)絲水炕平獵及揉結(jié)幻構(gòu)閘、槳配獻(xiàn)套盯金攤?cè)谵p服得務(wù)嫌和蒙信陳息哀服欄務(wù)狠市越場(chǎng)塑等體方專面侍，會(huì)生濟(jì)產(chǎn)蜓要肢素汪供蔬應(yīng)勾是秧指退原主材轟料波供色應(yīng)流及現(xiàn)價(jià)采格霸、輸勞溜動(dòng)肢力料供以應(yīng)圍及現(xiàn)工墊資萄水啦平做、嗽土窮地放資俱源炮及蓮價(jià)貧格們、掙資刻金律供綢應(yīng)愛及待利勿率糊、志外妨匯壤管殼制莊方紹式隊(duì)及社匯遣率娃等槽方險(xiǎn)面途，足吸棕引暫投銀資捧情糾況緊是甘指趕最做近雜三蛾年香吸牌引巴投行資蔥金漏額監(jiān)、秧增睡長(zhǎng)絕率杠和響新誕增廢投升資腥企皆業(yè)字情男況慘。怕目螞前煤中員國(guó)虜境遇內(nèi)象較膜權(quán)廊威勝和配有唇指巴導(dǎo)陸性炕借瓦鑒踢性乳的盼經(jīng)欣濟(jì)補(bǔ)分子析狂成動(dòng)果耳主物要瘋有跳統(tǒng)逢計(jì)藏局王、藍(lán)國(guó)晨務(wù)雞院脈發(fā)漠展番研陸究織中井心糞等灶政托府衛(wèi)部稈門檢做俊出式的鑒統(tǒng)鈴計(jì)寫分杠析利以斑及景各蠟大征科偷研險(xiǎn)機(jī)棚構(gòu)焦的綁課批題塘研美究墨等沙等絡(luò)。扶4劑、允法拜制送市琴場(chǎng)倡經(jīng)必濟(jì)早在蔽一袋定沾意單義贈(zèng)上勝說(shuō)足是播法收制鼓經(jīng)暮濟(jì)啦。煤只的有狐加始強(qiáng)揉法貞制禍建場(chǎng)設(shè)程，紙才擇能鑄保就護(hù)給投棚資熟企趴業(yè)撞在委市艷場(chǎng)享競(jìng)銹爭(zhēng)加中蹄的崇平冒等睛、琴有射序慚、膀有他效攔，泉才嘆能館保狡護(hù)暗投顯資頁(yè)企關(guān)業(yè)追的飄自犬主菊權(quán)式和跪利隔益狂。霧因桶此芝，撐加堅(jiān)強(qiáng)進(jìn)法戴制議建濱設(shè)陳，困為系投漏資脆企綢業(yè)喪和王開蜘發(fā)晨企沿業(yè)尺創(chuàng)渡造負(fù)良軋好攏的鋪法哭制紫環(huán)抖境跪，已能銜夠吃對(duì)匙保吧證怨投鄰資召安員全馳和復(fù)開雁發(fā)妻過(guò)月程墾的荒順糟利它進(jìn)漸行吩起振到頁(yè)促曬進(jìn)顫作默用吉。聯(lián)然困而慰，詢?cè)谇笾幸鄧?guó)頁(yè)，擴(kuò)各堂地曠的侮法悼制川環(huán)蓮境仙，京由比于使立線法強(qiáng)和車執(zhí)吵法迫等夸方女面袍的底差犧異郊，承還校存凍在偶很炸大悼程獎(jiǎng)度燭的掘不璃完章善檔性閑。聾這獵在川西倆部漫大傾開琴發(fā)姿中陪可叛見趟一扁斑凈。告中渣央零提仿出稀西礙部忍開薦發(fā)溫的康戰(zhàn)壟略帥決券策覽，按對(duì)肉西戚部椒來(lái)稅說(shuō)卸，繳無(wú)暖疑寧是扁一做種白機(jī)雕遇志，略同鑼時(shí)寒也土是繡一緩種首挑曬戰(zhàn)騰。塘但軟由賊于番長(zhǎng)移期綠以桶來(lái)睡各劑種睛因吼素觸的般影腸響竟，昂西熄部龜還植沒(méi)織有緒形馬成傷一盼個(gè)權(quán)讓向人慮滿細(xì)意孝的昨投條資假環(huán)畫境葛，懂外疤資爺和孤國(guó)我內(nèi)浸東津部妖地族區(qū)崗的草資腎金愚尚思不狂能坑放先心執(zhí)地聽投漏入諒西然部霧。樂(lè)只隨有鹽在哥嚴(yán)錄格辱執(zhí)神行既法止律什、嫩法恨規(guī)半和箭政脊策她，然西蒙部侄大很開嫂發(fā)驗(yàn)才松能汁健企康肚有抽序澇進(jìn)地行信。件而宿良悔好刺的雅法爽制悔環(huán)嘴境陣，掩需權(quán)要與政呀府左部餐門悠、縮司劣法習(xí)機(jī)盲關(guān)倦、陣社董會(huì)更各綱界鼠的柄法克律駱工倘作免者能的姨共應(yīng)同奴培模育體與乏維穴護(hù)浸。眠在按這尺一則過(guò)蓋程休中班，掌環(huán)茄境餡的愈改破善坡，理具朝有角十諒分榨重脅要煎的味意體義錄。燥良駕好邪的肝法管律眼環(huán)脾境斬，貌將罩改框善蓮當(dāng)澆地晉的登投豬資寧環(huán)撿境輕，扛幫稍助式開否發(fā)闊企勸業(yè)柏和因投析資驅(qū)方艦快傳速盞順庸利督地既收陷回禽資垂本條，吉完見成藝開換發(fā)遵。扇對(duì)與于寫房約地旁產(chǎn)棍開張發(fā)狗企罷業(yè)猴來(lái)聲說(shuō)耳，談法狂制釀中饞對(duì)書房瓶地且產(chǎn)彎影涉響市最星大擇的需是壺土塞地真政耀策捆及拆房報(bào)地對(duì)產(chǎn)咽法帆律癢法夫規(guī)啊，今還巾包芳括烏國(guó)嫁家而和嘗當(dāng)回地青對(duì)矮于話規(guī)貞劃綿建按設(shè)羊條闖件虧的答規(guī)率定樸，智這著些悲政潔策挺的貿(mào)變鎮(zhèn)化梳常言常鞠導(dǎo)遷致杰房遵地猴產(chǎn)瓜開住發(fā)票方海向榴開扯發(fā)棟重豬點(diǎn)希和梳盈加利項(xiàng)模叫式冶的顆重飾大牽轉(zhuǎn)妙變左。貸一干個(gè)糠重稍要跟例答子導(dǎo)就室是閘2魄0銀0盲2銷年悅北劣京勞市族下磨發(fā)憤的嚇3宅3揚(yáng)號(hào)蝶文撲件姿。顫2羅0氏0抱2彩年駕6邀月延2斧8樸日駝，差北畢京酒市腿下偽發(fā)供了隸《烘關(guān)冷于縱停勾止蘿經(jīng)伴營(yíng)萌性敵項(xiàng)企目茂國(guó)酸有叢土蜂地橋使癢用餃權(quán)調(diào)協(xié)罪議鍋出佛讓希有稈關(guān)宇規(guī)裳定蝕的賭通墓知怠》覺（坑京頌政踩辦北發(fā)唱(廈2字0撇0案2助)搞3栗3鐮號(hào)跑）行，叮對(duì)數(shù)已豪沿災(zāi)用叮多域年鄙的疤協(xié)吉議某出壓讓幫國(guó)豎有坊土籠地瘦方扛式應(yīng)叫罷停潛。飄按短照竭通與知互要灶求扶，紫痕從紡2險(xiǎn)0仰0宜2飾年亭７俊月帳起系，叼凡梳在爐北棉京舍市俘行仍政紙區(qū)凳域況范肚圍甲內(nèi)六利足用夫國(guó)膨有僑土法地細(xì)進(jìn)錫行躍商甘業(yè)退、愿旅子游愧、漲娛技樂(lè)曉、轎寫耳字周樓破及指商臘品蔽住尺宅披等走經(jīng)釣營(yíng)簡(jiǎn)性粘開賢發(fā)嬸的圈項(xiàng)懼目回用違地偵，衛(wèi)必螺須部通觸過(guò)謙招偏標(biāo)纏、犧拍歪賣奶或頓掛碎牌膜方鳳式診進(jìn)牛行懶公尊開買交柄易府。蝦通妻知粒規(guī)械定墓，絡(luò)凡激用躲于貌經(jīng)頌營(yíng)細(xì)性避開填發(fā)彎的杠項(xiàng)相目偉用合地沈，浙按絮以式下狡規(guī)狗定挽辦觸理且：猜符襲合歪土怎地文利饞用勁總叨體半規(guī)懂劃銷、榆城式市懼總微體渠規(guī)恐劃杏和途年喜度鋒土楚地涉供繞應(yīng)宵計(jì)球劃昂的嶄新羽征謙土簡(jiǎn)地譯，酬用駝?dòng)诓浇?jīng)拋營(yíng)冠性簡(jiǎn)開誘發(fā)星的欠，字由放市籌或辱區(qū)再、億縣鞭人落民離政自府浙統(tǒng)錦一瓦征亮地額后磁，上納的入鴨市局人暢民言政侵府?dāng)[土府地攀儲(chǔ)朽備剪，冤通貪過(guò)剪市辭土胞地賭交拉易港市埋場(chǎng)班公手開療交悅易扔。邀原犬劃睜撥素土章地欺使變用殖者臺(tái)需御轉(zhuǎn)妨讓每其鴉劃仇撥哨土盒地有使飄用外權(quán)爺或途改灑變炕用圣地?cái)嘈粤褓|(zhì)選用士于武經(jīng)看營(yíng)若性蛙開純發(fā)武的登，療須斧進(jìn)渾入杏市車土臨地取交餓易去市型場(chǎng)抽公款開橋交殺易只。戴凡繼進(jìn)倘入鞋市幫土暴地廉交框易幫市螺場(chǎng)像公姨開佩交波易爭(zhēng)的次土籠地鉆，叛由偵市勉土種地烏交隔易鋤市預(yù)場(chǎng)涌按炕照這規(guī)敲定層程匙序立進(jìn)諸行頂招耽標(biāo)登、他拍行賣博或還掛稈牌賓交閉易旋。谷經(jīng)塘營(yíng)嚼性乳項(xiàng)扎目敗用廣地斜投睡資急者垮需咐要尚使脈用例土蒼地蒜的堅(jiān)，堂須脈在副市段土紋地筋交誘易沉市撇場(chǎng)炊通冤過(guò)的掛壘牌里、賴招蓬標(biāo)合或協(xié)拍腥賣傘方齒式兇獲華得枯土謝地令使叫用之權(quán)喬。派但銳通嶺知照同吃時(shí)攪規(guī)瞧定堅(jiān)，霉經(jīng)四市枝政賤府輸批桃準(zhǔn)棒，恒綠怠化尾隔她離亭帶屢項(xiàng)層目扁、劫小哥城染鎮(zhèn)誠(chéng)建應(yīng)設(shè)逆項(xiàng)斜目尼、尸危敵舊冬房歷改術(shù)造昆項(xiàng)忙目允，浩以噴及比其拐他艇重特大夕建傳設(shè)壓項(xiàng)鋼目趣中聰?shù)纳⒔?jīng)族營(yíng)差性財(cái)項(xiàng)統(tǒng)目嗓用偶地刊，進(jìn)因限和植其角他卵非縫經(jīng)撕營(yíng)順性不項(xiàng)符目岔確哪實(shí)逃不業(yè)可滴分片割處而想不屈能撒進(jìn)浙入淹市謙土雙地蜓交籍易叉市靠場(chǎng)訊公場(chǎng)開混交畫易寒的械，成屬原于溉規(guī)再劃闖為圍高架科宰技濫、鏡工屋業(yè)深用撐途晶的副經(jīng)皺營(yíng)往性純項(xiàng)拋目結(jié)用隨地壟確習(xí)需倘協(xié)炕議相出丟讓皇的件，僚市菊政奧府桿批蕩準(zhǔn)愚的座其陷他界經(jīng)朵營(yíng)旁性須項(xiàng)泡目代用槐地域，纖可藥以負(fù)采威用鄰協(xié)方議型方延式術(shù)辦吃理夕土嚴(yán)地獅使鈴用具權(quán)微出予讓丙手燥續(xù)慨。桿槽從卷后額來(lái)伐的粱發(fā)織展淡情爬況臟看群，易這男一過(guò)政丸策稅對(duì)斤2駱0材0歌2澆年丹前閉進(jìn)攜行裙協(xié)晶議挽轉(zhuǎn)墻讓遭的無(wú)土奪地環(huán)影揮響民很程大攻。希因折為專按泉照薯北慰京扶市財(cái)3才3擺號(hào)木文四件庭，猶到截2陣0肢0掛2橫年幣1會(huì)2諒月池3闖1炎日炕，符所配有辭之縫前拒協(xié)刪議折出剃讓兄“瞎圈婚到倒的國(guó)”響土斥地到，美必車須凝完糖成玩立槳項(xiàng)秤、馬規(guī)殼劃家和貪土區(qū)地深出些讓旬合森同扛，坡否茫則陸政哭府首將愁收與回功；湖另嫌外養(yǎng)文攻件缺規(guī)冬定枝那本些蔽拿井到咐的膛土差地餡如企果解兩骨年春內(nèi)犯不況開燦發(fā)幟，鞭政雖府贈(zèng)也芬有南權(quán)集收伙回皂。祖這魚成慧為很2介0賠0很3劍年悔北蛋京容市紐開司復(fù)碼工消面蛋積轉(zhuǎn)創(chuàng)植歷肚史輕之碎最石的飯重蔬要埋原跟因嶄之友一銜。該通知雖然限制了協(xié)議轉(zhuǎn)讓的土地交易方式，但在促進(jìn)北京市土地市場(chǎng)交易透明化、公開化方面，效果并不明顯。但在后續(xù)政策未出臺(tái)前，真正掛牌交易的土地在整個(gè)北京市的開發(fā)面積中所占比重仍然很小，大量的土地交易通過(guò)合作開發(fā)、公司收購(gòu)等形式隱蔽進(jìn)行，同時(shí)通知規(guī)定的不受限制地區(qū)——城區(qū)危改地區(qū)、綠化隔離帶地區(qū)和重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目成了房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)，這也成為2003～2004年房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要特征。5、金融金融是房地產(chǎn)開發(fā)投資前必須重點(diǎn)考察的因素。這是由房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的特殊性和現(xiàn)實(shí)性決定的。房地產(chǎn)投資與普通項(xiàng)目投資相比，一個(gè)突出的差別就是資金需求量大，占用時(shí)間長(zhǎng)，因此，對(duì)資金和融資渠道的依賴性更強(qiáng)。目前，中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)大多處于資金不足狀態(tài)，負(fù)債率很高，常常達(dá)到70～80％甚至更高，償債能力弱。受種種條件的限制，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道非常狹窄，更多地還是依賴銀行貸款，從開發(fā)貸款到房屋按揭。據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示，開發(fā)企業(yè)的自有資金基本在項(xiàng)目總投資額的30％左右，其余部分基本來(lái)自銀行，不論直接還是間接方式。因此，金融政策和融資渠道的變化強(qiáng)烈影響著房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)。這種影響，在2003年央行頒布的121號(hào)文件以及后續(xù)的相關(guān)執(zhí)行政策得到充分的展示?！?21號(hào)文件”的核心內(nèi)容是：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)銀行貸款，其自有資金（指所有者權(quán)益）應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的30％；商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款，嚴(yán)禁跨地區(qū)使用；商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款；對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過(guò)所收購(gòu)?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的70％，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)2年；承建房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的建筑施工企業(yè)只能將獲得的流動(dòng)資金貸款用于購(gòu)買施工所必需的設(shè)備，嚴(yán)格防止建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。在個(gè)人房貸方面，通知規(guī)定：商業(yè)銀行只能對(duì)購(gòu)買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款；借款人申請(qǐng)個(gè)人商業(yè)用房貸款的抵借比不得超過(guò)60％，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)10年，所購(gòu)商業(yè)用房為竣工驗(yàn)收的房屋；購(gòu)買第二套以上（含第二套）住房的，應(yīng)適當(dāng)提高首付款比例，并不再執(zhí)行個(gè)人住房貸款利率，而按央行公布的同期檔次貸款利率執(zhí)行。121號(hào)文件不僅規(guī)定了開發(fā)貸款，還對(duì)與房地產(chǎn)貸款有關(guān)的所有方面都作了規(guī)定——包括住房按揭、土地儲(chǔ)備、施工企業(yè)貸款和公積金貸款。121號(hào)文件出臺(tái)，是因?yàn)槿找嬖龆嗟姆康禺a(chǎn)違規(guī)貸款引起了央行的密切關(guān)注。來(lái)自建設(shè)部等部委的調(diào)查表明，目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目投入資金中約20%至30%是銀行貸款，其中土地出讓金、項(xiàng)目啟動(dòng)資金都來(lái)自銀行；建筑公司往往要對(duì)項(xiàng)目墊付約占總投入的30%至40%的資金，這部分資金也多是向銀行貸款，此外，至少一半的購(gòu)房者申請(qǐng)了個(gè)人住房抵押貸款。這幾項(xiàng)累加，房地產(chǎn)項(xiàng)目中61%的資金是來(lái)源于銀行。從銀行角度說(shuō)，目前房地產(chǎn)貸款已占全國(guó)商業(yè)銀行貸款總額的17%，銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款的依賴程度也已經(jīng)相當(dāng)高。121號(hào)文件正是在控制銀行風(fēng)險(xiǎn)、控制房地產(chǎn)擴(kuò)張、限制其形成泡沫的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的?？偟恼f(shuō)來(lái)，121文件對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（1）、改變了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)原有的資金運(yùn)作模式。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)原有的主要依靠銀行貸款、建筑單位墊款和消費(fèi)者按揭貸款資金運(yùn)作方式在121文件發(fā)揮效力后將不復(fù)存在。121號(hào)文加大了開發(fā)企業(yè)前期的資金壓力，這構(gòu)成了未來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)的更高的門檻，將對(duì)資金實(shí)力弱、資金鏈條脆弱的中小開發(fā)商起到隔離和驅(qū)散的作用，降低銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基礎(chǔ)奩實(shí)和結(jié)構(gòu)優(yōu)化。隨著121號(hào)文件的執(zhí)行和深化，土地資源將向一些專業(yè)化程度高、公司管理規(guī)范、土地資源儲(chǔ)備豐富、資金實(shí)力雄厚的大公司集中，而身單力薄的中小公司將淡出房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)。（2）、抑制投資型客戶的購(gòu)房需求。通過(guò)提高第二套住房的首付比例以及上調(diào)高檔房和第二套住房的貸款利率，將增加投資客戶的資金壓力，從而限制其進(jìn)行住房的投資型購(gòu)買。這一規(guī)定將極大地影響著北京市場(chǎng)上中高檔樓盤的需求，因?yàn)樵谶@一產(chǎn)品消費(fèi)群體內(nèi)投資型客戶占的比重最大。銀行的個(gè)人房貸風(fēng)險(xiǎn)將得到控制，而房地產(chǎn)的投資用途卻受到了限制。（3）、限制政府和開發(fā)企業(yè)的土地儲(chǔ)備。121號(hào)文件提出，對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過(guò)所收購(gòu)?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的70％，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)2年。這將限制地方政府對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)，從而導(dǎo)致市場(chǎng)供應(yīng)總量減少。而規(guī)定“商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款”，這會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商土地儲(chǔ)備不足，影響其進(jìn)行連續(xù)生產(chǎn)的能力。金融力量，在目前中國(guó)實(shí)際環(huán)境中，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)具有顛覆性的影響，必須在投資環(huán)境分析中得到應(yīng)有的重視。三、房地產(chǎn)投資環(huán)境的分析方法投資環(huán)境分析評(píng)估是開發(fā)企業(yè)對(duì)外開發(fā)活動(dòng)中可行性研究的重要組成部分。投資環(huán)境分析的結(jié)論是開發(fā)企業(yè)制定投資戰(zhàn)略、選擇開發(fā)地區(qū)、確定開發(fā)的物業(yè)形式和選擇投資方式的重要依據(jù)。認(rèn)真做好市場(chǎng)調(diào)查和投資環(huán)境評(píng)估是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成功與否的基礎(chǔ)。據(jù)民間機(jī)構(gòu)的一項(xiàng)調(diào)查顯示，凡是投資前對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)的投資環(huán)境和市場(chǎng)潛力作過(guò)深入調(diào)查研究的項(xiàng)目，大都比較成功；而那些對(duì)可行性研究敷衍了事的項(xiàng)目多以失敗而告終，這方面的教訓(xùn)的確不少。如某公司在中國(guó)北方城市進(jìn)行開發(fā)，沒(méi)有考慮到當(dāng)?shù)貧鉁赜绊?，而將汽車車位設(shè)于地面，因?yàn)槎酒囃Ｔ趹敉鈺?huì)導(dǎo)致長(zhǎng)時(shí)間無(wú)法發(fā)動(dòng)，從而影響到物業(yè)銷售，進(jìn)而導(dǎo)致投資回收出現(xiàn)問(wèn)題，這就是事先環(huán)境評(píng)估不夠的不良后果。投資環(huán)境的分析評(píng)估是一項(xiàng)復(fù)雜的、涉及面十分廣泛的工作。全面評(píng)價(jià)一個(gè)地區(qū)的投資環(huán)境，不僅要考慮經(jīng)濟(jì)因素和經(jīng)營(yíng)條件，還要認(rèn)真研究政治、法律、自然資源等諸方面的因素。一般來(lái)說(shuō)，并非每個(gè)企業(yè)都擁有上述所有領(lǐng)域的專家，一切評(píng)估工作都由自己進(jìn)行。這就要求評(píng)估者根據(jù)自身的條件和被評(píng)估地的情況，選擇適當(dāng)?shù)脑u(píng)估方式，對(duì)投資環(huán)境進(jìn)行科學(xué)客觀的評(píng)價(jià)。投資環(huán)境的評(píng)估方式主要有專家實(shí)地論證、問(wèn)卷調(diào)查評(píng)價(jià)和咨詢機(jī)構(gòu)評(píng)估3種。（一）專家實(shí)地論證為了解某地區(qū)的投資環(huán)境，投資者可以派遣一個(gè)專家組前往當(dāng)?shù)剡M(jìn)行實(shí)地考察和評(píng)價(jià)。在幾天或幾周的考察中，專家組不僅要進(jìn)行廣泛的調(diào)查，而且還要同當(dāng)?shù)氐恼賳T、有關(guān)專家學(xué)者、企業(yè)家、商人等直接接觸和會(huì)談，以盡可能收集到第一手資料。在考察結(jié)束后，專家組要提交調(diào)查報(bào)告，對(duì)被調(diào)查地區(qū)的投資環(huán)境進(jìn)行較為詳盡的介紹和評(píng)價(jià)。專家組對(duì)該地區(qū)投資環(huán)境進(jìn)行實(shí)地考察論證時(shí)，所獲得的資料、信息的來(lái)源是影響評(píng)價(jià)結(jié)論的一個(gè)重要因素。準(zhǔn)確、完整、全面的信息是專家組做出正確評(píng)估結(jié)論的基礎(chǔ)；反之，錯(cuò)誤、失真、殘缺的信息可能將投資環(huán)境的評(píng)價(jià)引入歧途。為了獲取準(zhǔn)確、全面的資料和信息，專家組應(yīng)該廣泛而直接地同該地區(qū)各行各業(yè)的人接觸。這些人員主要包括：（1）該地區(qū)有關(guān)機(jī)構(gòu)和部門的官員和工作人員；（2）銀行等金融企業(yè)；（3）當(dāng)?shù)仄髽I(yè)家；（4）外國(guó)企業(yè)家和商人；（5）與本公司有間接關(guān)系的人員；（6）大學(xué)教授及研究人員；（7）新聞機(jī)構(gòu)和報(bào)刊；（8）顧客和潛在的顧客。采用專家實(shí)地論證方式評(píng)估投資環(huán)境，可以增加評(píng)價(jià)者的感性認(rèn)識(shí)，獲得許多從官方公布的統(tǒng)計(jì)資料中無(wú)法獲得的第一手資料，有利于對(duì)該地區(qū)投資環(huán)境做出比較客觀的評(píng)價(jià)。然而，專家組要想在很短的考察期內(nèi)，對(duì)該地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、自然條件等方面做出詳盡、全面的評(píng)價(jià)是很困難的。而且，盡管要求專家組在調(diào)查中力求獲取第一手資料，但事實(shí)上，他們同該地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)實(shí)際還是有相當(dāng)?shù)木嚯x，所得到的可能是千篇一律的介紹，這些介紹以后可能成為他們調(diào)查報(bào)告的主要內(nèi)容。由此而可能形成的不切實(shí)際的調(diào)查報(bào)告會(huì)令許多投資者做出不恰當(dāng)?shù)耐顿Y決策，甚至蒙受重大損失。（二）問(wèn)卷調(diào)查評(píng)價(jià)問(wèn)卷調(diào)查評(píng)價(jià)就是用函詢調(diào)查方式，把影響投資環(huán)境的因素及其重要程度編寫成幾個(gè)意見征詢表，寄給有關(guān)的投資者、政府官員和專家，并要求用書面回答并寄回，然后用統(tǒng)計(jì)方法來(lái)歸納、整理調(diào)查結(jié)果，最后得出對(duì)投資環(huán)境的評(píng)價(jià)。采用問(wèn)卷調(diào)查方式評(píng)價(jià)投資環(huán)境，一般要包括兩方面的內(nèi)容：一是對(duì)各個(gè)投資環(huán)境因素的重要性進(jìn)行評(píng)估；另一是評(píng)價(jià)各個(gè)投資環(huán)境因素的現(xiàn)狀。由于投資者對(duì)各因素的重視程度各不相同，這就要求在評(píng)價(jià)投資環(huán)境時(shí)，應(yīng)區(qū)別各因素的重要程度，并在問(wèn)卷調(diào)查表中予以反映。征詢調(diào)查表是進(jìn)行問(wèn)卷調(diào)查的重要工具。調(diào)查表的制定要求簡(jiǎn)單明了，重點(diǎn)突出，用詞準(zhǔn)確，問(wèn)題的數(shù)量也要適當(dāng)。同時(shí)，為了使評(píng)價(jià)者全面了解情況，調(diào)查表一般都有前言，用以簡(jiǎn)要說(shuō)明調(diào)查的目的和任務(wù)，以及評(píng)價(jià)者的回答在投資環(huán)境最終評(píng)價(jià)中的作用。選擇適當(dāng)?shù)脑u(píng)價(jià)者則是問(wèn)卷調(diào)查評(píng)價(jià)成敗的關(guān)鍵。一般來(lái)說(shuō)，評(píng)價(jià)者的選擇應(yīng)具備廣泛的代表性。至少應(yīng)包括以下3方面的人員：一是該地區(qū)有關(guān)部門的官員和工作人員；二是有代表性的投資者；三是有關(guān)政治、經(jīng)濟(jì)和法律等方面專家學(xué)者。最后，還應(yīng)對(duì)調(diào)查結(jié)果進(jìn)行統(tǒng)計(jì)歸納和處理。其主要任務(wù)是就調(diào)查結(jié)果的傾向性和一致性做出分析。其中所謂傾向性是指大多數(shù)評(píng)價(jià)者的意見是什么，或者說(shuō)評(píng)價(jià)者的主要傾向是什么，這也就是統(tǒng)計(jì)上所說(shuō)的集中趨勢(shì)。而所謂評(píng)價(jià)者意見的一致性則是指評(píng)價(jià)者的意見是否集中，集中到什么程度；這種評(píng)價(jià)者意見的離散程度，也就是統(tǒng)計(jì)上所說(shuō)的離散趨勢(shì)。（三）咨詢機(jī)構(gòu)評(píng)估投資環(huán)境評(píng)估也可以委托專門的咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行。咨詢機(jī)構(gòu)接受委托，以專門的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)調(diào)查研究取得信息，用現(xiàn)代科學(xué)的咨詢方法，對(duì)該地區(qū)的投資環(huán)境進(jìn)行評(píng)價(jià)，為委托者進(jìn)行投資決策，或制定改善投資環(huán)境的措施提供依據(jù)。同其他研究工作一樣，咨詢機(jī)構(gòu)的工作也有一定的程序。它大體可分為3個(gè)階段：1．評(píng)估前的洽談這一階段從委托者提出要求開始直至簽訂咨詢委托合同。該階段的實(shí)施程序主要有：（1）咨詢機(jī)構(gòu)與委托者談判，明確了解委托者的意圖和目標(biāo)；（2）在咨詢機(jī)構(gòu)內(nèi)組織課題組，選派知識(shí)淵博、經(jīng)驗(yàn)豐富的通才擔(dān)任課題組長(zhǎng)；（3）課題組收集信息并做事前調(diào)查，根據(jù)掌握的信息，制定出評(píng)估工作計(jì)劃書；（4）與委托者確定工作計(jì)劃書，正式簽訂咨詢委托合同。2．評(píng)估階段在這一階段，課題組要根據(jù)合同的要求，進(jìn)行廣泛調(diào)查，收集投資環(huán)境所涉及的各方面信息，必要時(shí)還應(yīng)做實(shí)地考察。在占有大量資料的基礎(chǔ)上，課題組運(yùn)用各種分析方法對(duì)投資環(huán)境做出分析和評(píng)價(jià)。3．評(píng)估報(bào)告評(píng)估報(bào)告是咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資環(huán)境評(píng)估的最終成果。對(duì)它的要求，一般來(lái)說(shuō)既要系統(tǒng)全面，又要簡(jiǎn)明扼要，以便于委托者做出投資與否的決策，或便于委托者進(jìn)一步完善投資環(huán)境。（四）冷熱對(duì)比法這是1968年美國(guó)學(xué)者伊西阿·利特法克和彼得·班廷兩人提出的投資環(huán)境評(píng)估方法。他們歸納出一個(gè)地區(qū)投資環(huán)境“冷熱”（即優(yōu)劣）的七大因素，并從投資者的角度出發(fā)，對(duì)一些地區(qū)的投資環(huán)境進(jìn)行了評(píng)價(jià)。這些因素包括：1、政治穩(wěn)定性。有一個(gè)由社會(huì)各階層代表所組成的、為廣大人民群眾所擁護(hù)的政府。該政府能夠鼓勵(lì)和促進(jìn)企業(yè)發(fā)展，創(chuàng)造出良好的適宜企業(yè)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的環(huán)境。當(dāng)一個(gè)地區(qū)的政治穩(wěn)定性高時(shí)，這一因素被稱為“熱”因素。2、市場(chǎng)機(jī)會(huì)。有廣大的顧客，對(duì)開發(fā)商提供的產(chǎn)品和服務(wù)有尚未滿足的需求，且具有較大的購(gòu)買力。當(dāng)市場(chǎng)機(jī)會(huì)大時(shí)，它就被稱為“熱”因素。3、經(jīng)濟(jì)發(fā)展與成就。一個(gè)地區(qū)所處的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段、增長(zhǎng)率、經(jīng)濟(jì)效率及穩(wěn)定性等，是投資環(huán)境分析的重要方面之一。4、文化一元化。一個(gè)地區(qū)內(nèi)各階層人民的相互關(guān)系以及風(fēng)俗習(xí)慣、價(jià)值觀念、宗教信仰等方面的差異程度，都要受到他們的傳統(tǒng)文化的影響。當(dāng)文化一元化的程度高時(shí)，那它就是一個(gè)“熱”因素。5、法令阻礙。一個(gè)地區(qū)的法規(guī)繁復(fù)，法律制度不健全，并有意或無(wú)意地限制和束縛現(xiàn)有企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，這將會(huì)影響今后的投資環(huán)境。若法令阻礙大，這就是一個(gè)“冷”因素。6、實(shí)質(zhì)阻礙。一個(gè)地區(qū)的自然條件，如地形、地理位置、氣候、降雨量、風(fēng)力等，往往會(huì)對(duì)企業(yè)的有效經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生阻礙。如果實(shí)質(zhì)阻礙高，就是一個(gè)“冷”因素。7、地理文化差異。與開發(fā)企業(yè)總部所在地距離遙遠(yuǎn)，文化迥異，社會(huì)觀念、風(fēng)俗習(xí)慣和語(yǔ)言上存在著差異等，都會(huì)對(duì)相互之間的溝通和聯(lián)系產(chǎn)生不利影響。如果地理文化差距大，就是一個(gè)“冷”因素。表1冷熱對(duì)比例表地名政治穩(wěn)定性市場(chǎng)機(jī)會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展成就文化一元化法令阻礙實(shí)質(zhì)阻礙地理文化差距A熱大大大中小中小冷B熱大中中大小小小冷C熱大大大大中小中冷D熱大大大大大中大冷E熱小中中中小中大冷F熱小中中中中大大冷G熱小中小中大大大冷H熱小中中小中大大冷I熱中中小中大大大冷J熱小小小中大大大冷總之，當(dāng)政治穩(wěn)定、市場(chǎng)機(jī)會(huì)大、經(jīng)濟(jì)發(fā)展快、文化統(tǒng)一、法規(guī)限制小、實(shí)質(zhì)阻礙小、地理文化差距小時(shí)，就是有利于投資的“熱”因素，具備這些條件的地區(qū)為“熱地區(qū)”；反之即為“冷地區(qū)”。一個(gè)地區(qū)的投資環(huán)境越好，開發(fā)企業(yè)在該國(guó)的投資參與成分就越大；相反，若一個(gè)地區(qū)的投資環(huán)境越差，則開發(fā)企業(yè)參與該地區(qū)投資的成分就越小。當(dāng)然，上述7個(gè)因素又可分為若干個(gè)子因素，可以對(duì)這些子因素作進(jìn)一步的“熱冷”分析。“冷熱”對(duì)比法是最早的一種投資環(huán)境評(píng)估方法。雖然在因素的選擇及其評(píng)判上有些籠統(tǒng)和粗糙