西藍(lán)丈八東路項(xiàng)目溝通方案市場(chǎng)研判暨物業(yè)發(fā)展建議易居中國(guó)|西安公司謹(jǐn)呈2013年9月16日地址：南關(guān)正街88號(hào)長(zhǎng)安國(guó)際D座11層,710068座機(jī)真報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用，未經(jīng)易居中國(guó)公司的書(shū)面許可，其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人不得擅自傳閱、引用或復(fù)制。2021E-HOUSECHINA|中國(guó)房地產(chǎn)流通效勞領(lǐng)域的整合者和領(lǐng)導(dǎo)者|ehousechina*提案綱要壹市場(chǎng)研判貳工程本體叁開(kāi)展定位2021E-HOUSECHINA|中國(guó)房地產(chǎn)流通效勞領(lǐng)域的整合者和領(lǐng)導(dǎo)者|ehousechina*研判市場(chǎng)2021E-HOUSECHINA|中國(guó)房地產(chǎn)流通效勞領(lǐng)域的整合者和領(lǐng)導(dǎo)者|ehousechina*區(qū)域市場(chǎng)總述本案位于高新區(qū)與城南行政區(qū)的交界處，經(jīng)過(guò)近幾年的迅速開(kāi)展，周邊環(huán)境、生活氣氛的營(yíng)造等方面均有了較大程度提升，日趨成熟，目前已聚集了高新區(qū)、長(zhǎng)安區(qū)及大城南區(qū)域的豐富客群。大城南長(zhǎng)安區(qū)市中心曲江新區(qū)航天基地高新區(qū)本案市場(chǎng)研判項(xiàng)目本體發(fā)展定位2021E-HOUSECHINA|中國(guó)房地產(chǎn)流通效勞領(lǐng)域的整合者和領(lǐng)導(dǎo)者|ehousechina*①工程類型片區(qū)多以城改工程為主，近兩年丈八東路以南、朱雀大街以西片區(qū)進(jìn)入快速開(kāi)展階段，工程規(guī)模一般較大，亦有千畝大盤(pán)；電視塔周邊工程多以高密度的公寓、SOHO為主。②工程等級(jí)片區(qū)以中等品質(zhì)常規(guī)型工程居多，除少量知名品牌工程外，區(qū)域工程等級(jí)整體不高。③輻射客群憑借板塊交通和周邊配套的優(yōu)勢(shì)，吸引了大量周邊地緣性首置客戶，客群相對(duì)年輕。④產(chǎn)品跨度整體市場(chǎng)主要供給50-60㎡一室，60-90㎡兩室以及100-140㎡三室，去化最高的產(chǎn)品為60-90㎡兩室和95-110㎡小三室；⑤平臺(tái)價(jià)格：約為6300-8600元/㎡。區(qū)域內(nèi)工程密集度較高，中端、中大規(guī)模型樓盤(pán)較多。公寓產(chǎn)品一般作為工程中補(bǔ)充型產(chǎn)品，純公寓類工程多分布在緊鄰電視塔附近，其客群多為高新外溢、城南地緣型。區(qū)域市場(chǎng)特征紫郡長(zhǎng)安體量：60萬(wàn)方精裝公寓：7300元/㎡格林春天體量：45萬(wàn)方均價(jià)：6300元/㎡西江月體量：153萬(wàn)方公寓均價(jià)：中建群星匯體量：22萬(wàn)方公寓均價(jià)：7100元/㎡銘城16號(hào)體量：15萬(wàn)方現(xiàn)房均價(jià)：7800元/㎡萬(wàn)象春天體量：180萬(wàn)方公寓均價(jià)：7000元/㎡陽(yáng)光80公寓體量：2.7萬(wàn)方公寓均價(jià)：4800元/㎡中鐵萬(wàn)和城體量：25萬(wàn)方均價(jià)：6000元/㎡中鐵尚都城體量：54萬(wàn)方均價(jià)：6300元/㎡長(zhǎng)豐國(guó)際廣場(chǎng)體量：4.2萬(wàn)方LOFT均價(jià)：12000元/㎡會(huì)展中心世界城體量：6.8萬(wàn)方均價(jià)：8600元/㎡中大體量規(guī)模工程主要分布區(qū)域城南翡翠體量：5萬(wàn)方均價(jià)：7300元/㎡本案高密度公寓類工程主要分布區(qū)第一等級(jí)第二等級(jí)第三等級(jí)市場(chǎng)研判項(xiàng)目本體發(fā)展定位2021E-HOUSECHINA|中國(guó)房地產(chǎn)流通效勞領(lǐng)域的整合者和領(lǐng)導(dǎo)者|ehousechina*區(qū)域印象工程為高新、城南、長(zhǎng)安三大板塊匯沖要地，未來(lái)城市南線開(kāi)展的核心潛力板塊；當(dāng)前已經(jīng)擁有較為完善的交通、生活、教育等多方面的市政配套，市場(chǎng)認(rèn)可度高，給本案奠定了良好的市場(chǎng)及客群根底。區(qū)域地產(chǎn)市場(chǎng)在片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)中，基于擁有快捷方便的交通路網(wǎng)，使其對(duì)外輻射范圍不斷增大，所以近年來(lái)吸引了大量從高新外溢、城南片區(qū)的置業(yè)群體。周邊工程中多以中大型規(guī)模的住宅類為主，中等品質(zhì)占多數(shù)，品牌類工程穿插其中。市場(chǎng)思考市場(chǎng)研判項(xiàng)目本體發(fā)展定位2021E-HOUSECHINA|中國(guó)房地產(chǎn)流通效勞領(lǐng)域的整合者和領(lǐng)導(dǎo)者|ehousechina*基于本案既有的物業(yè)類型我們選取周邊重點(diǎn)工程進(jìn)行分析主要從以下兩個(gè)方面進(jìn)行分析和調(diào)研——商業(yè)市場(chǎng)品牌類商業(yè)市場(chǎng)、周邊重要商業(yè)市場(chǎng)市場(chǎng)研判項(xiàng)目本體發(fā)展定位公寓市場(chǎng)周邊熱銷公寓工程+全市典型公寓類工程2021E-HOUSECHINA|中國(guó)房地產(chǎn)流通效勞領(lǐng)域的整合者和領(lǐng)導(dǎo)者|ehousechina*品牌類商業(yè)市場(chǎng)|凱德廣場(chǎng)市場(chǎng)研判項(xiàng)目本體發(fā)展定位2021E-HOUSECHINA|中國(guó)房地產(chǎn)流通效勞領(lǐng)域的整合者和領(lǐng)導(dǎo)者|ehousechina*凱德廣場(chǎng)|根本信息凱德廣場(chǎng)為萬(wàn)科新地城集中型商業(yè)局部，位于南二環(huán)、含光路、朱雀路主干道之間，交通輻射范圍較廣；商場(chǎng)產(chǎn)權(quán)由公司長(zhǎng)期統(tǒng)一持有，商鋪不散售，保證了物業(yè)的整體規(guī)劃和高品質(zhì)、長(zhǎng)期性的經(jīng)營(yíng)管理。商業(yè)分布：地下3層，地上5層。其中B1-5F為購(gòu)物中心，B2、B3為地下停車場(chǎng)商業(yè)層高：1F為5.9米，其他樓層為5.3米。經(jīng)營(yíng)方式：自營(yíng)。主題定位：打造成為高品質(zhì)、大體量、多功能的集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)為一體的新一代城市熱點(diǎn)?？腿憾ㄎ唬喊最I(lǐng)階層、小白領(lǐng)、學(xué)生群體、百姓階層市場(chǎng)研判項(xiàng)目本體發(fā)展定位2021E-HOUSECHINA|中國(guó)房地產(chǎn)流通效勞領(lǐng)域的整合者和領(lǐng)導(dǎo)者|ehousechina*建筑規(guī)劃：凱德廣場(chǎng)由地下兩層車庫(kù)、-1F-5F為商場(chǎng)局部，6F-21F為寫(xiě)字樓；入口設(shè)置：工程共分為六個(gè)入口，商業(yè)主入口位于工程北側(cè)北二環(huán)處，次入口位于工程西側(cè)；工程南側(cè)和東側(cè)設(shè)有地下車庫(kù)出入口，經(jīng)地下車庫(kù)通達(dá)商業(yè)各項(xiàng)功能區(qū)；寫(xiě)字樓入口位于工程西側(cè)和南側(cè)，可從直接進(jìn)入商業(yè)首層。凱德廣場(chǎng)|產(chǎn)品規(guī)劃寫(xiě)字樓入口地下車庫(kù)出入口N商場(chǎng)入口市場(chǎng)研判項(xiàng)目本體發(fā)展定位2021E-HOUSECHINA|中國(guó)房地產(chǎn)流通效勞領(lǐng)域的整合者和領(lǐng)導(dǎo)者|ehousechina*商業(yè)局部采用雙中庭設(shè)計(jì)，在保障客戶動(dòng)線需求的同時(shí)，防止了因空間較大而顯得商業(yè)氣氛蕭條，缺乏親切感的弊端；北部中庭為露天設(shè)計(jì)，設(shè)置4層自動(dòng)扶梯可通往商業(yè)頂層；南部中庭基于5F為電影院的特殊業(yè)態(tài)對(duì)于面積、空間的需求，減少了中庭所占據(jù)的面積，在此處并未設(shè)計(jì)頂層中庭，自動(dòng)扶梯僅可到達(dá)4F，增加了5F的商業(yè)建面。北部露天中庭南部中庭凱德廣場(chǎng)|產(chǎn)品規(guī)劃市場(chǎng)研判項(xiàng)目本體發(fā)展定位2021E-HOUSECHINA|中國(guó)房地產(chǎn)流通效勞領(lǐng)域的整合者和領(lǐng)導(dǎo)者|ehousechina*B1：居家生活；1F：潮流速遞；2F：經(jīng)典誘惑；3F：炫酷風(fēng)氣；4F：精致生活；5F：歡愉天堂。凱德廣場(chǎng)|業(yè)態(tài)分布市場(chǎng)研判項(xiàng)目本體發(fā)展定位2021E-HOUSECHINA|中國(guó)房地產(chǎn)流通效勞領(lǐng)域的整合者和領(lǐng)導(dǎo)者|ehousechina*周邊重要商業(yè)市場(chǎng)|城市立方市場(chǎng)研判項(xiàng)目本體發(fā)展定位2021E-HOUSECHINA|中國(guó)房地產(chǎn)流通效勞領(lǐng)域的整合者和領(lǐng)導(dǎo)者|ehousechina*城市立方|根本信息城市立方為紫郡長(zhǎng)安社區(qū)內(nèi)商業(yè)配套。商業(yè)體規(guī)劃為5層購(gòu)物中心，華潤(rùn)萬(wàn)家、奧斯卡影城已入駐，工程規(guī)劃品牌街、時(shí)尚秀、童夢(mèng)谷、名流閣、饕餮街、游藝匯6大業(yè)態(tài)。西藍(lán)工程位置市場(chǎng)研判項(xiàng)目本體發(fā)展定位2021E-HOUSECHINA|中國(guó)房地產(chǎn)流通效勞領(lǐng)域的整合者和領(lǐng)導(dǎo)者|ehousechina*商業(yè)分布：地下三層、地上六層；-2F—-3F：地下車庫(kù)-1F：下沉式商業(yè)廣場(chǎng)1F-5F：主體商業(yè)局部面積區(qū)間：30-300㎡售價(jià)方面-1F：30-300㎡，1.9萬(wàn)-2.5萬(wàn)/㎡1F：30-187㎡，2.4萬(wàn)-3.5萬(wàn)/㎡2F：30-187㎡，萬(wàn)/㎡3F-5F：自持臨路局部商業(yè)1-4F：因已簽約華潤(rùn)萬(wàn)家，共計(jì)約3萬(wàn)方，所以商家對(duì)該局部商業(yè)為自持城市立方主體商業(yè)局部，-1F-2F目前在售，3F-5F均自持。城市立方|產(chǎn)品規(guī)劃市場(chǎng)研判項(xiàng)目本體發(fā)展定位2021E-HOUSECHINA|中國(guó)房地產(chǎn)流通效勞領(lǐng)域的整合者和領(lǐng)導(dǎo)者|ehousechina*住宅底商1F：均價(jià)為40000元/㎡2F：開(kāi)發(fā)商自持，共7000㎡，該局部底商當(dāng)前均已售罄。當(dāng)前租金：170元/月/㎡住宅底商與城市立方連接通道時(shí)代酒店：9F，已簽約中國(guó)真愛(ài)餐廳城市立方商家配套寫(xiě)字間朱雀大街主體商業(yè)周圍，通過(guò)空中通道與住宅底商、寫(xiě)字間、時(shí)代酒店等予以連接，在擴(kuò)大了集中商業(yè)規(guī)模效應(yīng)的同時(shí)，也進(jìn)一步提升了周邊的商業(yè)氣氛。城市立方|產(chǎn)品規(guī)劃市場(chǎng)研判項(xiàng)目本體發(fā)展定位2021E-HOUSECHINA|中國(guó)房地產(chǎn)流通效勞領(lǐng)域的整合者和領(lǐng)導(dǎo)者|ehousechina*城市立方|業(yè)態(tài)分布A1：饕餮廣場(chǎng)；1F：品牌百老匯；2F：時(shí)尚街區(qū)；3F：歡樂(lè)谷；

4F：KTV廣場(chǎng)；5F：奧斯卡盛宴。市場(chǎng)研判項(xiàng)目本體發(fā)展定位2021E-HOUSECHINA|中國(guó)房地產(chǎn)流通效勞領(lǐng)域的整合者和領(lǐng)導(dǎo)者|ehousechina*開(kāi)盤(pán)情況：2021年9月7日，紫郡?城市立方“品牌商家簽約暨產(chǎn)品發(fā)布會(huì)〞在西安皇冠假日酒店舉行。當(dāng)日推出200余套，剩余十余套，去化率達(dá)95%。其中以40-50㎡去化速度最快。優(yōu)惠政策：目前-1至2層商鋪誠(chéng)意登記中，交5000元抵50000元，全款按揭92折，可支持分期付款；運(yùn)營(yíng)后可享前兩年6%，后四年8%的返還優(yōu)惠。城市立方|推售情況市場(chǎng)研判項(xiàng)目本體發(fā)展定位2021E-HOUSECHINA|中國(guó)房地產(chǎn)流通效勞領(lǐng)域的整合者和領(lǐng)導(dǎo)者|ehousechina*通過(guò)對(duì)本案周邊的市場(chǎng)了解，除緊鄰的人人樂(lè)〔營(yíng)業(yè)面積為2.4萬(wàn)方〕、朱雀路的城市立方〔商業(yè)建面約為10萬(wàn)方〕集中商業(yè)體外，其余均以2F的沿街商業(yè)為主，給本案帶來(lái)了一定的市場(chǎng)契機(jī)。業(yè)態(tài)方面：①周邊生活效勞類配套已可滿足根本生活，尤其是商超局部，人人樂(lè)、城市立方的華潤(rùn)萬(wàn)家均可輻射到本案，基于此，易居暫不建議商業(yè)引入大型超市業(yè)態(tài)，初步建議以鄰里中心型的小型便利店打造為主。②其他主力店另行考量。③基于周邊的市場(chǎng)根底，以學(xué)校、政府機(jī)關(guān)、老區(qū)家屬院等為主，消費(fèi)水平中等，所以針對(duì)本案商業(yè)的市場(chǎng)站位，易居建議以滿足周邊根本生活為主的鄰里型商業(yè)中心，定位于中高端。商業(yè)思考點(diǎn)市場(chǎng)研判項(xiàng)目本體發(fā)展定位2021E-HOUSECHINA|中國(guó)房地產(chǎn)流通效勞領(lǐng)域的整合者和領(lǐng)導(dǎo)者|ehousechina*周邊熱銷公寓工程|①中建群星匯市場(chǎng)研判項(xiàng)目本體發(fā)展定位2021E-HOUSECHINA|中國(guó)房地產(chǎn)流通效勞領(lǐng)域的整合者和領(lǐng)導(dǎo)者|ehousechina*中建群星匯丨工程概況西藍(lán)項(xiàng)目地市場(chǎng)研判項(xiàng)目本體發(fā)展定位2021E-HOUSECHINA|中國(guó)房地產(chǎn)流通效勞領(lǐng)域的整合者和領(lǐng)導(dǎo)者|ehousechina*群星匯丨整體規(guī)劃工程介紹：中建群星匯共分兩期開(kāi)發(fā)，目前在售一期；一期產(chǎn)品由8棟32層高層和1棟33層公寓組成，目前在售：5#〔公寓〕、6#〔住宅〕。戶型區(qū)間：82-90㎡的剛需剛改、119-123㎡的一次性到位產(chǎn)品為主，以及132-166㎡的改善型四房。公寓類產(chǎn)品：戶型區(qū)間為56㎡的一房及少數(shù)78㎡的兩房產(chǎn)品。市場(chǎng)研判項(xiàng)目本體發(fā)展定位N6#5#東儀路222021E-HOUSECHINA|中國(guó)房地產(chǎn)流通效勞領(lǐng)域的整合者和領(lǐng)導(dǎo)者|ehousechina*群星匯丨產(chǎn)品配置5#樓公寓戶型特征：70年產(chǎn)權(quán)，6T11，總高33層，共計(jì)352戶，共4種戶型，其中包含56㎡、57㎡的一室及76㎡、77㎡兩室，最大突出特點(diǎn)為約占60%的戶型通透。層高：2.85米。園林風(fēng)格：實(shí)土園林；外立面風(fēng)格：德式包豪斯現(xiàn)代主義風(fēng)格，面磚+涂料；公寓類產(chǎn)品以56㎡的一室為主，另有79㎡兩室做補(bǔ)充，采用“L〞型樓層布置，使得約60%為通透型戶型，在公寓類產(chǎn)品中做到了較好的品質(zhì)性需求。市場(chǎng)研判項(xiàng)目本體發(fā)展定位2021E-HOUSECHINA|中國(guó)房地產(chǎn)流通效勞領(lǐng)域的整合者和領(lǐng)導(dǎo)者|ehousechina*群星匯丨推售情況公寓類客戶來(lái)源：地緣型客戶約占據(jù)70%以上，主要為城南工作型、周邊居住型及局部高新擠壓外溢客群，以特剛、少數(shù)投資性客群為主。推售情況：工程一期共9棟高層，目前在售5#〔6T11戶〕公寓、少局部6#〔2T4戶〕2單元，2021年7月份5#首次開(kāi)盤(pán)，預(yù)計(jì)2021年6月交房，銷售價(jià)格：在售5#20層以下，面積為56㎡-79㎡，均價(jià)7000-7500元/㎡，6#2單元在售戶型為119㎡三房，均價(jià)7500元/㎡，全款93折，按揭95折，公積金94折再加樓市通額外優(yōu)惠。另外工程附贈(zèng)交大附小教育指標(biāo)。去化情況：5#公寓去化較快，20層以下去化率達(dá)80%以上，20層以上尚未銷售。公寓類產(chǎn)品目前去化率為80%，其中一室去化較快，鑒于交大附小的教育指標(biāo)，成為置業(yè)本案的重要因素。市場(chǎng)研判項(xiàng)目本體發(fā)展定位2021E-HOUSECHINA|中國(guó)房地產(chǎn)流通效勞領(lǐng)域的整合者和領(lǐng)導(dǎo)者|ehousechina*群星匯丨戶型分析D2：119㎡，三房B2：82㎡，兩房A：56㎡，一房A戶型為公寓主力產(chǎn)品，一室一廳，較注重產(chǎn)品的舒適度設(shè)計(jì)，以特剛客群及認(rèn)可本案教育指標(biāo)客群為主。市場(chǎng)研判項(xiàng)目本體發(fā)展定位2021E-HOUSECHINA|中國(guó)房地產(chǎn)流通效勞領(lǐng)域的整合者和領(lǐng)導(dǎo)者|ehousechina*周邊熱銷公寓工程|②紫郡SOHO市場(chǎng)研判項(xiàng)目本體發(fā)展定位2021E-HOUSECHINA|中國(guó)房地產(chǎn)流通效勞領(lǐng)域的整合者和領(lǐng)導(dǎo)者|ehousechina*紫郡SOHO丨工程概況市場(chǎng)研判項(xiàng)目本體發(fā)展定位2021E-HOUSECHINA|中國(guó)房地產(chǎn)流通效勞領(lǐng)域的整合者和領(lǐng)導(dǎo)者|ehousechina*紫郡SOHO丨整體規(guī)劃工程介紹：紫郡SOHO位于朱雀大街南段，緊鄰長(zhǎng)安路、南三環(huán)等城市主干道，毗鄰規(guī)劃中的地鐵2號(hào)線會(huì)展中心站，交通便捷。紫郡SOHO：為紫郡長(zhǎng)安的1棟29公寓，總高29層，6梯30戶，面積區(qū)間為37-57㎡。內(nèi)部配套：工程配備高端會(huì)所、幼兒園、10萬(wàn)平米的商業(yè)綜合體，目前簽約的有華潤(rùn)萬(wàn)家、奧斯卡影城、屈臣氏、蘇寧電器等等多種大型品牌商家。周邊配套：工程周邊陜師大附小、附中、西安交大二附小、附中名校林立，升值潛力巨大。紫郡 SOHO市場(chǎng)研判項(xiàng)目本體發(fā)展定位2021E-HOUSECHINA|中國(guó)房地產(chǎn)流通效勞領(lǐng)域的整合者和領(lǐng)導(dǎo)者|ehousechina*紫郡SOHO丨產(chǎn)品配置SOHO戶型配比戶型特征：所有戶型均為大開(kāi)間設(shè)計(jì)，共5種戶型，分別為37㎡、42㎡、44㎡、45㎡及57㎡，為6T30戶的設(shè)計(jì)，共計(jì)667戶。產(chǎn)品配置：園林風(fēng)格：新中式園林；外立面風(fēng)格：新中式風(fēng)格；層高：2.9米。其主力戶型為45㎡戶型，精裝交房，天然氣入戶。客戶來(lái)源：主要為投資型客戶，且多為老業(yè)主及老帶新成交，兼具少局部城南及周邊工作的年輕自住型客戶。市場(chǎng)研判項(xiàng)目本體發(fā)展定位2021E-HOUSECHINA|中國(guó)房地產(chǎn)流通效勞領(lǐng)域的整合者和領(lǐng)導(dǎo)者|ehousechina*紫郡SOHO丨推售情況推售情況：該SOHO自2021年7月份開(kāi)始推售，經(jīng)過(guò)約12個(gè)月的消化周期，月均去化60套，目前房源已根本售罄。推售價(jià)格：在售均價(jià)7000元/㎡，全款98折，按揭99折。推售產(chǎn)品：一室一廳〔37㎡、42㎡、44㎡、45㎡及57㎡〕。去化情況：1-6F為底商，7、8F整層房源均成功銷售給某一位客戶，9-22F，與漢庭連鎖酒店簽訂返租合同，28層為紫郡公司自身辦公使用，29層為商務(wù)會(huì)所。除小局部公寓散售外，約360套房源基于前期已與漢庭酒店簽訂返租合同，免去了投資型客群的后顧之憂，實(shí)現(xiàn)了快速去化。市場(chǎng)研判項(xiàng)目本體發(fā)展定位2021E-HOUSECHINA|中國(guó)房地產(chǎn)流通效勞領(lǐng)域的整合者和領(lǐng)導(dǎo)者|ehousechina*紫郡SOHO丨戶型分析A，45㎡，一房A1，37㎡，一房

B，57㎡，一房戶型設(shè)計(jì)以酒店式公寓為方向，均為一腳登、大開(kāi)間設(shè)計(jì)。市場(chǎng)研判項(xiàng)目本體發(fā)展定位2021E-HOUSECHINA|中國(guó)房地產(chǎn)流通效勞領(lǐng)域的整合者和領(lǐng)導(dǎo)者|ehousechina*紫郡SOHO丨工程小結(jié)優(yōu)勢(shì)：1.地段優(yōu)勢(shì)：位于城南朱雀大街南段，毗鄰地鐵2號(hào)線，多條公交路線直達(dá)該工程，交通便捷。2.配套優(yōu)勢(shì)：工程自身配有高端會(huì)所、幼兒園以及10萬(wàn)平米的商業(yè)綜合體——城市立方，且引進(jìn)蘇寧電器、華潤(rùn)萬(wàn)家、奧斯卡影城、屈臣氏、真愛(ài)餐館等品牌商家，配套設(shè)施完善。3.開(kāi)發(fā)商引進(jìn)漢庭連鎖酒店，業(yè)主與漢庭酒店簽訂反租合同，業(yè)主省心省力。4.面積小、精裝修、不限購(gòu)、首付分期。劣勢(shì)：產(chǎn)品線較為單一，客群可選擇性不強(qiáng)。紫郡SOHO市場(chǎng)研判項(xiàng)目本體發(fā)展定位2021E-HOUSECHINA|中國(guó)房地產(chǎn)流通效勞領(lǐng)域的整合者和領(lǐng)導(dǎo)者|ehousechina*全市典型公寓類工程|①中海紫御華府-中海派市場(chǎng)研判項(xiàng)目本體發(fā)展定位2021E-HOUSECHINA|中國(guó)房地產(chǎn)流通效勞領(lǐng)域的整合者和領(lǐng)導(dǎo)者|ehousechina*中海紫御華府-中海派周邊環(huán)境：工程位于西安市旅游度假新區(qū)——曲江新區(qū)的北部，商業(yè)等級(jí)配套較為完善，外部路網(wǎng)興旺，內(nèi)部公交線路充足，更有地鐵3、4、5號(hào)沿線通達(dá)，整體交通便利，適合產(chǎn)品所針對(duì)的首置客群居住。 自身配套：2層約2萬(wàn)方底商，社區(qū)景觀配套。曲江一期核心區(qū)域唯一在售的精裝小戶市場(chǎng)研判項(xiàng)目本體發(fā)展定位2021E-HOUSECHINA|中國(guó)房地產(chǎn)流通效勞領(lǐng)域的整合者和領(lǐng)導(dǎo)者|ehousechina*月均去化54套，主力去化戶型為南向42㎡和北向37㎡戶型，以低總價(jià)為主力去化原那么。開(kāi)盤(pán)情況：中海派屬中海紫御華府獨(dú)棟公寓建筑，于2021年5月25日首次開(kāi)盤(pán)。開(kāi)盤(pán)前蓄客2個(gè)月，排號(hào)客戶250余組，當(dāng)日來(lái)客200余組。中海派為中海紫御半店28#樓，共32層，6梯38戶設(shè)計(jì)，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天推出10-12層房源，共144套，戶型區(qū)間為42-72㎡。產(chǎn)品去化：面向剛需和投資客戶，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日銷售108套，實(shí)現(xiàn)95%的高去化率。目前銷售動(dòng)態(tài)：中海派目前加推13-19層，6T38戶，面積39-72㎡，成交均價(jià)7800-8400元/㎡〔精裝〕，精裝標(biāo)準(zhǔn)為2000元/㎡，目前共推出380套房源，去化60%以上。10層以下目前尚不確定，考慮整層銷售。成交特征：中海派為獨(dú)棟公寓建筑，產(chǎn)品為曲江一期核心板塊秲?nèi)毙途b小戶，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天現(xiàn)場(chǎng)氣氛較高，價(jià)格適中，去化效果好，成交客戶以年輕投資者為主，作為過(guò)渡性需求后用來(lái)投資。中海紫御華府-中海派|推售情況市場(chǎng)研判項(xiàng)目本體發(fā)展定位2021E-HOUSECHINA|中國(guó)房地產(chǎn)流通效勞領(lǐng)域的整合者和領(lǐng)導(dǎo)者|ehousechina*熱銷戶型:37㎡37-46㎡為主力戶型。產(chǎn)品配置：外立面：與住宅外立面相同，真石漆；層數(shù)：32層，1-2層為底商標(biāo)準(zhǔn)層層高：

2.9米；大堂：1層為精裝大套；交付標(biāo)準(zhǔn)：精裝，2000元/㎡裝標(biāo)；有無(wú)天然氣：天然氣入戶。滯銷戶型:46㎡熱銷戶型:42㎡中海紫御華府-中海派|產(chǎn)品配置市場(chǎng)研判項(xiàng)目本體發(fā)展定位2021E-HOUSECHINA|中國(guó)房地產(chǎn)流通效勞領(lǐng)域的整合者和領(lǐng)導(dǎo)者|ehousechina*從區(qū)域優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)和營(yíng)銷方式三方面造就了其熱銷原因。熱銷原因之一：區(qū)域優(yōu)勢(shì) 位于曲江一期，屬一期核心唯一在售的精裝小戶，具有絕對(duì)資源及客群根底優(yōu)勢(shì)；熱銷原因之二：產(chǎn)品優(yōu)勢(shì) 本次新推公寓精裝小戶型剎那品，市場(chǎng)反響度高，面積小，價(jià)格適中，受眾度廣，首付十萬(wàn)的廣告吸引力度大，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天去化率達(dá)95%；熱銷原因之三：營(yíng)銷方式 工程品牌營(yíng)銷宣傳到位，本次開(kāi)盤(pán)前期加強(qiáng)營(yíng)銷力度，為開(kāi)盤(pán)成功造勢(shì)。作為曲江唯一在售的精裝小戶型產(chǎn)品，其稀缺價(jià)值和升值潛力居高，70年產(chǎn)權(quán)及價(jià)格優(yōu)勢(shì)也為產(chǎn)品又一大亮點(diǎn)。工程小結(jié)市場(chǎng)研判項(xiàng)目本體發(fā)展定位2021E-HOUSECHINA|中國(guó)房地產(chǎn)流通效勞領(lǐng)域的整合者和領(lǐng)導(dǎo)者|ehousechina*全市典型公寓類工程|②曲江奇寓市場(chǎng)研判項(xiàng)目本體發(fā)展定位2021E-HOUSECHINA|中國(guó)房地產(chǎn)流通效勞領(lǐng)域的整合者和領(lǐng)導(dǎo)者|ehousechina*曲江奇寓丨工程概況區(qū)域內(nèi)罕見(jiàn)的小面積公寓產(chǎn)品。曲江奇寓市場(chǎng)研判項(xiàng)目本體發(fā)展定位2021E-HOUSECHINA|中國(guó)房地產(chǎn)流通效勞領(lǐng)域的整合者和領(lǐng)導(dǎo)者|ehousechina*曲江奇寓丨整體規(guī)劃工程介紹：曲江奇寓位于曲江新區(qū)開(kāi)展核心板塊，緊鄰曲江大道、雁翔路等城市主干道，毗鄰規(guī)劃中的地鐵5號(hào)線岳家寨站，交通便捷。其為曲江華著中城其中的1棟公寓，總高35層，4梯18戶，面積區(qū)間為26-57㎡。內(nèi)部配套：高端會(huì)所、幼兒園、26萬(wàn)平米的大型商業(yè)，未來(lái)將引進(jìn)希爾頓酒店、華聯(lián)百貨、奧斯卡影城、屈臣氏、KFC汽車餐廳等多種大型品牌商家。外部配套：工程周邊曲江一中、一小，交大附中、附小，鐵一中等名校林立，區(qū)域開(kāi)展?jié)摿Σ豢晒懒俊?#曲江奇寓公寓產(chǎn)品主要依靠工程自身配套。市場(chǎng)研判項(xiàng)目本體發(fā)展定位2021E-HOUSECHINA|中國(guó)房地產(chǎn)流通效勞領(lǐng)域的整合者和領(lǐng)導(dǎo)者|ehousechina*曲江奇寓丨產(chǎn)品配置戶型特征：工程共5種戶型，即B戶型26㎡、C戶型49㎡、E戶型52㎡、D戶型52㎡和A2戶型56㎡，為4T18戶的設(shè)計(jì)，共計(jì)630戶。產(chǎn)品配置：園林風(fēng)格：香港貝爾高林傾力打造的純粹法式皇家園林；外立面風(fēng)格：現(xiàn)代風(fēng)格。A核心筒C49㎡B26

㎡A55

㎡

核心筒D50

㎡E52㎡面積設(shè)置較小，功能齊全，49-56㎡均為兩室戶型。市場(chǎng)研判項(xiàng)目本體發(fā)展定位2021E-HOUSECHINA|中國(guó)房地產(chǎn)流通效勞領(lǐng)域的整合者和領(lǐng)導(dǎo)者|ehousechina*曲江奇寓丨推售情況推售情況：工程是華著中城其中的1棟35層的公寓，4T18戶的設(shè)計(jì)，5種戶型，共計(jì)630戶，2021年8月24日開(kāi)過(guò)盤(pán)，2021年6月交房。推售價(jià)格：目前在售均價(jià)為7500元/㎡，一房交2千抵1萬(wàn)，兩房交2千抵2萬(wàn)，目前推出首付2萬(wàn)，分期的優(yōu)惠，吸引很多年輕投資兼自住客群。推售產(chǎn)品：一室〔26㎡〕、兩室〔52㎡和56㎡〕。去化情況：以功能性更高的小兩室為主，無(wú)論自住或是投資客都相對(duì)認(rèn)可，目前去化約50%左右。客戶來(lái)源：客群主要是城南、曲江及西安其他區(qū)域投資兼自住客戶，兼具少局部在曲江及周邊工作的年輕自住型客戶。成交客戶年齡根本在25-45之間，相對(duì)較年輕。3#曲江奇寓面積小，總價(jià)低，首付3萬(wàn)分期付款的付款方式吸引大量年輕投資兼自住客群，8月6日開(kāi)盤(pán)，目前為止去化50%左右。市場(chǎng)研判項(xiàng)目本體發(fā)展定位422021E-HOUSECHINA|中國(guó)房地產(chǎn)流通效勞領(lǐng)域的整合者和領(lǐng)導(dǎo)者|ehousechina*曲江奇寓丨戶型分析B，26㎡，一房E，52㎡，兩房A2，56㎡，兩房該工程戶型方正，布局合理，功能齊全，緊湊實(shí)用，投資自住兩相宜。市場(chǎng)研判項(xiàng)目本體發(fā)展定位2021E-HOUSECHINA|中國(guó)房地產(chǎn)流通效勞領(lǐng)域的整合者和領(lǐng)導(dǎo)者|ehousechina*熱銷原因之一：區(qū)域及工程配套優(yōu)勢(shì) 位于曲江一期，自身配套齊全，擁有26萬(wàn)商業(yè)商務(wù)配套，地鐵沿線，未來(lái)辦公人口基數(shù)高，投資價(jià)值很大。熱銷原因之二：面積優(yōu)勢(shì) 面積控制非常小，29㎡起，總價(jià)約20萬(wàn)出頭，45㎡兩室一廳，實(shí)用性高，同時(shí)由于區(qū)域該公寓產(chǎn)品較少，因此市場(chǎng)反響度高。熱銷原因之三：付款方式 該公寓產(chǎn)品推出首付3萬(wàn)，首付分期的優(yōu)惠方式，總價(jià)低，首付少，月供根本與租金相同，對(duì)年輕客群吸引很大，吸附了大量城南，高新以及西安其他區(qū)域投資兼自住客群。曲江奇寓丨工程小結(jié)首付分期方式：共分三次付清，不分面積大小，首付3萬(wàn)，2021年6月1日交第二筆房款，剩下房款交房時(shí)交清。市場(chǎng)研判項(xiàng)目本體發(fā)展定位2021E-HOUSECHINA|中國(guó)房地產(chǎn)流通效勞領(lǐng)域的整合者和領(lǐng)導(dǎo)者|ehousechina*原因①：附加值帶來(lái)的性價(jià)比客群購(gòu)置該類產(chǎn)品，在認(rèn)可產(chǎn)品自身的同時(shí)，而是更看中其所帶來(lái)的高附加值，如交大附小、附中名額及學(xué)費(fèi)優(yōu)惠，吸引了大批客群，該類客群以自住為主。原因②：穩(wěn)定投資收益的保障局部工程開(kāi)發(fā)商已與品牌酒店達(dá)成協(xié)議，交房后業(yè)主將房子返租給該酒店，免去了業(yè)主投資公寓的后續(xù)裝修、出租等問(wèn)題，加速成交速度。公寓思考點(diǎn)由以上分析可知工程周邊公寓類工程產(chǎn)品面積段均較大，以40-60㎡的一室為主，客群以周邊地緣型自住、老業(yè)主投資為主，具體選擇該類產(chǎn)品原因梳理如下——市場(chǎng)研判項(xiàng)目本體發(fā)展定位2021E-HOUSECHINA|中國(guó)房地產(chǎn)流通效勞領(lǐng)域的整合者和領(lǐng)導(dǎo)者|ehousechina*原因③：品牌配套保障全市去化較快的公寓類產(chǎn)品，多為品牌類中大規(guī)模型樓盤(pán)中的補(bǔ)充型產(chǎn)品，依托整盤(pán)所帶來(lái)的規(guī)模效應(yīng)及后期的物業(yè)配套等保障，增強(qiáng)其置業(yè)信心。公寓思考點(diǎn)綜合以上原因，結(jié)合本案客觀條件，建議以過(guò)渡型置業(yè)類型為主，另有局部看中快捷交通優(yōu)勢(shì)的投資客群，基于其置業(yè)特征，建議本案公寓類戶型面積設(shè)計(jì)應(yīng)偏緊湊型，但同時(shí)應(yīng)保證一定的居住品質(zhì)，如功能性空間的需求、天然氣入戶等需求。市場(chǎng)研判項(xiàng)目本體發(fā)展定位具體應(yīng)如何做，我們需要對(duì)工程本體進(jìn)行剖析——2021E-HOUSECHINA|中國(guó)房地產(chǎn)流通效勞領(lǐng)域的整合者和領(lǐng)導(dǎo)者|ehousechina*本體工程2021E-HOUSECHINA|中國(guó)房地產(chǎn)流通效勞領(lǐng)域的整合者和領(lǐng)導(dǎo)者|ehousechina*工程緊鄰丈八東路城市級(jí)主干道，擁有較好的商業(yè)展示面，約90米；地塊西側(cè)規(guī)劃路的商業(yè)價(jià)值相對(duì)略弱，但可與榕青無(wú)界底商局部，形成一定的互動(dòng)，在城市展示面的根底上能進(jìn)行有益的補(bǔ)充；地塊距離5號(hào)地鐵東儀路地鐵站僅300米，待2021年正式運(yùn)營(yíng)后，能給工程帶來(lái)更多人流量，進(jìn)一步擴(kuò)大工程輻射范圍；片區(qū)不斷成熟，養(yǎng)市周期縮短至2年左右，且集中商業(yè)的成功重在后期的運(yùn)營(yíng)維護(hù)上，路網(wǎng)現(xiàn)狀對(duì)此提供了較好的根底支持。關(guān)鍵詞：城市級(jí)路網(wǎng)價(jià)值高/相對(duì)較豐富的商業(yè)界面/內(nèi)部規(guī)劃路作補(bǔ)充/未來(lái)地鐵輻射力強(qiáng)①策源地丈八東路東儀路152M86M丈八東路紅線范圍【榕青無(wú)界】位于項(xiàng)目西側(cè)，共1335戶；建筑形態(tài)：3棟28層高層戶型范圍：55-65平米兩居，建筑總高85米；其中1號(hào)樓為L(zhǎng)型塔樓，臨街一、二層為商鋪開(kāi)盤(pán)日期：07-07-07裝修情況：毛坯規(guī)劃路東儀路地鐵站300M榕青無(wú)界市場(chǎng)研判項(xiàng)目本體發(fā)展定位2021E-HOUSECHINA|中國(guó)房地產(chǎn)流通效勞領(lǐng)域的整合者和領(lǐng)導(dǎo)者|ehousechina*②規(guī)劃條件總平解讀：工程當(dāng)前規(guī)劃總建面共計(jì)約9.2萬(wàn)㎡，主要為商業(yè)、公寓兩種物業(yè)類型，其中公寓類作為工程的主力供給產(chǎn)品，占總建面的53.1%，占總量一半多；底層商業(yè)建面約占據(jù)總建面的26.8%，占總量的約1/4。工程總用地面積：19.6畝工程總建面：91520㎡容積率：10地上商業(yè)建面：約2.5萬(wàn)㎡，地上5F，層高約4.8米；公寓：約4.86萬(wàn)㎡，共19F；地下建面：1.84萬(wàn)㎡〔兩層車庫(kù)，一層商業(yè)〕市場(chǎng)研判項(xiàng)目本體發(fā)展定位2021E-HOUSECHINA|中國(guó)房地產(chǎn)流通效勞領(lǐng)域的整合者和領(lǐng)導(dǎo)者|ehousechina*③規(guī)劃解讀設(shè)計(jì)院思路將原統(tǒng)一一體的建筑從中隔出9M的空隙，以到達(dá)高效施工，然而基于我們對(duì)實(shí)際商業(yè)建面、商業(yè)氣氛等多方面考量，認(rèn)為得不償失，暫不建議該設(shè)計(jì)思路。多層公寓6F-12F，商業(yè)體上的多層騎樓。集中商業(yè)-1F-5F，相比較原方案減少了約5000㎡的商業(yè)面積。高層公寓+底商-1F-5F為底商，與北側(cè)集中商業(yè)共同構(gòu)成商業(yè)內(nèi)街，商業(yè)價(jià)值較低；6F以上的公寓設(shè)置尚可。集中商業(yè)與高層公寓間的建筑空隙約9米，基于此所形成的商業(yè)內(nèi)街，并不具備足夠的商業(yè)展示面及人流量支撐。9M設(shè)計(jì)院方案思路可行性說(shuō)明市場(chǎng)研判項(xiàng)目本體發(fā)展定位2021E-HOUSECHINA|中國(guó)房地產(chǎn)流通效勞領(lǐng)域的整合者和領(lǐng)導(dǎo)者|ehousechina*工程開(kāi)展規(guī)劃的核心基調(diào)解讀關(guān)鍵詞：地段本體定位地段：緊鄰丈八北路城市主干線，另有地鐵及規(guī)劃路為輔，地段價(jià)值核心為路網(wǎng)優(yōu)勢(shì)。本體：工程本體周邊擁有無(wú)界底商、人人樂(lè)〔營(yíng)業(yè)面積為2.4萬(wàn)方〕等已然成熟的商業(yè)體，為本案的公寓產(chǎn)品提供了快捷的生活配套，為商業(yè)產(chǎn)品營(yíng)造了較好的市場(chǎng)氣氛，縮短了一定的養(yǎng)市周期，為實(shí)現(xiàn)本案后期的人流量導(dǎo)入奠定了較好的根底。定位：基于現(xiàn)有物業(yè)規(guī)劃配比及體量，未來(lái)必然是以公寓為主體快速回款產(chǎn)品，集中型商業(yè)做長(zhǎng)線回現(xiàn)產(chǎn)品的搭配模式，其中商業(yè)局部也將是推開(kāi)工程開(kāi)展的核心引擎。市場(chǎng)研判項(xiàng)目本體發(fā)展定位2021E-HOUSECHINA|中國(guó)房地產(chǎn)流通效勞領(lǐng)域的整合者和領(lǐng)導(dǎo)者|ehousechina*開(kāi)展定位2021E-HOUSECHINA|中國(guó)房地產(chǎn)流通效勞領(lǐng)域的整合者和領(lǐng)導(dǎo)者|ehousechina*商業(yè)思考公寓思考暫不引進(jìn)大型商超，以滿足周邊一站式根本生活為主的鄰里型商業(yè)中心，定位于中高端?？紤]多功能彈性物業(yè)，住宅式公寓為主，控制總價(jià)，同時(shí)在戶型功能型、產(chǎn)品細(xì)節(jié)及效勞上重點(diǎn)考慮。根據(jù)工程綜合價(jià)值的考量，易居對(duì)于本案商業(yè)和公寓定位思考——戰(zhàn)略定位思考市場(chǎng)研判項(xiàng)目本體發(fā)展定位2021E-HOUSECHINA|中國(guó)房地產(chǎn)流通效勞領(lǐng)域的整合者和領(lǐng)導(dǎo)者|ehousechina*基于本案物業(yè)定位思考對(duì)地塊整體戰(zhàn)略定位為精品時(shí)尚商務(wù)中心“精品商業(yè)中心+住宅式公寓+文教配套〞市場(chǎng)研判項(xiàng)目本體發(fā)展定位2021E-HOUSECHINA|中國(guó)房地產(chǎn)流通效勞領(lǐng)域的整合者和領(lǐng)導(dǎo)者|ehousechina*整盤(pán)物業(yè)思考精品商業(yè)中心地下一層+地上五層多層公寓6F-11F，共6層，相比較高層公寓戶型、品質(zhì)有一定程度的提升，建議采用框架結(jié)構(gòu)高層公寓6F-24F，共19層，以特剛、過(guò)渡型的住宅式公寓為主建議采用框剪結(jié)構(gòu)地下兩層停車庫(kù)市場(chǎng)研判項(xiàng)目本體發(fā)展定位2021E-HOUSECHINA|中國(guó)房地產(chǎn)流通效勞領(lǐng)域的整合者和領(lǐng)導(dǎo)者|ehousechina*主要客群：輻射城南區(qū)域級(jí)時(shí)尚人群60%為時(shí)尚青年、年輕公務(wù)員與白領(lǐng)；20%為時(shí)尚家庭；20%為商務(wù)人士打造區(qū)域精品主題商業(yè)和街區(qū)效勞型商業(yè)相結(jié)合的商業(yè)形態(tài)；綜上所述，本工程的商業(yè)建議定位為：中高端精品/時(shí)尚區(qū)域型商業(yè)中心商業(yè)定位購(gòu)置力：中高檔風(fēng)格：摩登、舒適、溫馨、美味的時(shí)尚購(gòu)物中心市場(chǎng)研判項(xiàng)目本體發(fā)展定位2021E-HOUSECHINA|中國(guó)房地產(chǎn)流通效勞領(lǐng)域的整合者和領(lǐng)導(dǎo)者|ehousechina*業(yè)態(tài)分布市場(chǎng)研判項(xiàng)目本體發(fā)展定位2021E-HOUSECHINA|中國(guó)房地產(chǎn)流通效勞領(lǐng)域的整合者和領(lǐng)導(dǎo)者|ehousechina*業(yè)態(tài)分布市場(chǎng)研判項(xiàng)目本體發(fā)展定位2021E-HOUSECHINA|中國(guó)房地產(chǎn)流通效勞領(lǐng)域的整合者和領(lǐng)導(dǎo)者|ehousechina*工程入口遵循右圖設(shè)計(jì)商業(yè)人行入口：位于工程北側(cè)和西側(cè)，分別占據(jù)了城市干道和內(nèi)部規(guī)劃路；公寓共四個(gè)入口：主入口位于工程?hào)|西兩側(cè)，從規(guī)劃路進(jìn)入，共兩個(gè)，其次為工程南側(cè)的兩個(gè)，均可順利進(jìn)入商業(yè)首層；地下車庫(kù)出入口：在臨丈八東路的綠化帶內(nèi)，設(shè)置車庫(kù)出入口，另設(shè)置在南端兩側(cè)，經(jīng)地下車庫(kù)可通達(dá)商業(yè)各項(xiàng)功能區(qū)。公寓入口地下車庫(kù)出入口商場(chǎng)入口動(dòng)線設(shè)置/外部動(dòng)線人流動(dòng)線車流動(dòng)線市場(chǎng)研判項(xiàng)目本體發(fā)展定位城市綠化帶2021E-HOUSECHINA|中國(guó)房地產(chǎn)流通效勞領(lǐng)域的整合者和領(lǐng)導(dǎo)者|ehousechina*①層高：建議首層5.9米，彰顯品質(zhì)空間感；其他商業(yè)層高約4.5米；②中庭：鑒于本案整層面積，建議設(shè)置一處中庭即可，采用露天中庭，將自然光線引入室內(nèi)以擴(kuò)大購(gòu)物空間，調(diào)解客戶購(gòu)物心情；③扶梯：在中庭南北局部分設(shè)兩部扶梯；④電梯：四部電梯；⑤外立面：玻璃幕墻，表達(dá)自身的時(shí)尚、現(xiàn)代氣質(zhì)。自動(dòng)扶梯自動(dòng)扶梯露天中庭電梯電梯動(dòng)線設(shè)置/內(nèi)部動(dòng)線+配套設(shè)置【備注】建議先進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃，再進(jìn)行先于建筑格局規(guī)劃，這樣將有利于形成最合理的商業(yè)布局，且免去了后期的二次裝修困擾。市場(chǎng)研判項(xiàng)目本體發(fā)展定位2021E-HOUSECHINA|中國(guó)房地產(chǎn)流通效勞領(lǐng)域的整合者和領(lǐng)導(dǎo)者|ehousechina*針對(duì)公寓類型產(chǎn)品基于對(duì)市場(chǎng)和本體