項目合作洽談階段步驟1、項目基本信息的獵?。ㄓ晒究蛻舴詹抗〢1—001號文本項目跟蹤記錄表客戶服務部電話跟蹤記錄(交策劃部）策劃部存底自編（）號時間接聽人交策劃部時間：接辦人客戶基本情況全稱地址電話聯系人職務資質等級過往項目簡介占地面積占地面積開發(fā)時間開發(fā)時間占地面積占地面積開發(fā)時間開發(fā)時間占地面積占地面積開發(fā)時間開發(fā)時間在當地市場占有率開發(fā)公司形象描述合作意向□策劃□代理□顧問□其它備注項目基本情況開發(fā)時間開發(fā)時間占地面積占地面積開發(fā)時間開發(fā)時間備注客戶跟蹤記錄編號聯系對象開發(fā)時間效果時間經辦人步驟2、初步的電話溝通A2—002號文本電話跟蹤記錄表電話溝通記錄表概述（與項目開發(fā)公司有關人員進行電話溝通，以進一步了解項目有關情況,同時表示合作意愿。電話溝通的主要內容）要點（了解項目目前情況及項目公司情況）（了解客戶需要哪方面的服務）（介紹本公司的資源、服務體系等情況）步驟3、通過傳真獵取簡略的開發(fā)項目資料A3—003號文本落實開發(fā)項目資料傳真落實“＊*項目"開發(fā)資料傳真標志本公司全稱（英文）網址:電話:地址：傳真:傳真稿件FaxTransmission發(fā)件人From:日期Date:收件人Attention：公司Company：傳真號碼FaxNo:頁數TotalPages:（包括此頁includingthispage）如所收頁數不符，請聯絡:電話號碼:Ifyoudonotreceiveallthepages，pleasecontactat內容Message：敬重的*先生（小姐）：您好!首先格外感謝貴公司對敝司的信任!為促進雙方的進一步了解和對貴司目前項目的了解,敝司特傳真公司簡介和項目資料清單一份，希盡可能將所需資料供應齊全。敝司將依據資料進行有針對性的討論,屆時將帶著問題進行實地考察,方可提出可操作性方案和供應適合本項目的最佳設計公司。本公司簡介……落實“＊＊項目"開發(fā)資料傳真（續(xù)1）本公司的閱歷和聲譽簡介……公司優(yōu)勢……本公司需貴公司供應項目之有關資料-—認可文件資料備注資料備注1、進展商背景資料交通系統*＊進展商名稱(包括投資合作方）＊商業(yè)設施、環(huán)境＊過去進展項目(如有）經濟描述＊現時進展項目及名稱*預算平均售價2、文件（復印本）項目總體規(guī)劃圖項目規(guī)劃紅線圈*項目立體透視圖及剖面圖（住宅、車位)規(guī)劃設計要點通知書（規(guī)劃局下達）*4、項目發(fā)售階段的資料國有土地使用證價目表建設用地規(guī)劃許可證付款方式、購房須知、銀行按揭表建設用地工程許可證平面圖預售許可證單張銀行為小區(qū)業(yè)主供應按揭之證明樓書3、項目資料宣揚海報項目占地規(guī)模*5、項目前期發(fā)售時推廣主題描述施工日期/預算完工日期＊6、前期推出單位可享受的優(yōu)惠項目區(qū)域基本情況＊7、項目地塊及周邊照片一組*注：標“＊"為重點供應資料，其余有的要盡可能供應；以上資料需貴公司初步供應，如有不詳之處請與敝司策劃部聯系。落實“*＊項目”開發(fā)資料傳真（續(xù)2）“全案解決"顧問模式的工作目標建立利潤保障進展模式通過標準化項目運作程序的制定與實施，為進展商導入專業(yè)的經營理念管理模式，建立利潤保障進展模式。建立能夠達致利潤最大化的價值提升進展模式策劃的價值體現在對地產開發(fā)利潤的最大化追求上。“全案模式”通過制造性思維與實操能力的完善整合，充分挖掘項目最大潛值。建立整合各方資源的最優(yōu)化策劃解決方案單有方向性的定位是不足夠的，由于地產開發(fā)是由多個環(huán)節(jié)組成的,而現金的流淌是動態(tài)的，因此,對大資金的操作應謀定而后動，并通過對企業(yè)內外資源的全面整合，形成企業(yè)的核心競爭力。聯系電話:傳真：聯系人：策劃部A先生順頌商祺!**房地產討論中心本公司全稱200年月日步驟4、組建項目小組,并擬定前往實地考察計劃A4—004號文本前期進展策劃考察計劃＊地某項目考察計劃(前期進展策劃）（一）*地宏觀環(huán)境考察經濟環(huán)境政策環(huán)境文化環(huán)境人口環(huán)境（二）＊地房地產行業(yè)環(huán)境考察市場供求狀況及價格總體水平近期熱點（三)可類比項目調研一般可類比項目重點競爭對手（四)項目概況考察項目地塊項目周邊環(huán)境項目所在區(qū)域（板塊）(五)項目所在地消費習慣考察居民收入水平和消費結構可類比項目目標客戶群構成A4—005號文本銷售代理策劃項目考察計劃**項目考察計劃(銷售代理策劃）(一）項目概況考察項目物業(yè)類型、產品特點項目周邊環(huán)境項目所在區(qū)域（板塊）（二）房地產市場環(huán)境考察市場供求比例價格總量水平近期市場熱點各種營銷手段（三)可類比項目調研目標客戶構成營銷策略和促銷手段銷售情況（銷售業(yè)績、熱銷戶型等）重點競爭對手概況步驟5、落實考察項目事宜A5—006號文本落實考察項目事宜傳真 落實“＊＊項目”開發(fā)資料傳真標志本公司全稱（英文）網址：電話：地址：傳真：傳真稿件FaxTransmission發(fā)件人From：日期Date：收件人Attention：公司Company:傳真號碼FaxNo：頁數TotalPages:(包括此頁includingthispage）如所收頁數不符,請聯絡:電話號碼：Ifyoudonotreceiveallthepages,pleasecontactat內容Message：敬重的*先生（小姐）：您好！首先格外感謝貴公司對敝司的信任!敝司通過傳真資料對貴司項目已有了初步的了解和熟識,鑒于貴司的誠意，敝司將委派由副總經理**＊先生帶隊的項目專家小組一行3-4人于月日前往貴司進行實地項目考察（如在時間上有所變動，希盡快通知)。為了遵循行內異地操作項目的一般慣例，在未簽訂正式合同之前，需貴司以邀請函的形式對敝司發(fā)出邀請(傳真即可），同時往來所需一切差旅費用將由貴司擔當。順頌商祺!*＊房地產討論中心本公司全稱200年月日A5—007號文本考察項目邀請函邀請函＊＊公司:我司欣然邀請貴司相關工作人員（包括設計師一名一行三至四人）赴＊地實地考察“＊＊苑”（暫定名）項目地塊及商討雙方合作事宜。貴司工作人員將在*地作短暫的逗留，期間一切費用(包括回來旅費)將由我司擔當。順頌商祺！*地房地產開發(fā)有限公司簽名：蓋章：200年月日步驟6、現場地塊考察、項目周邊環(huán)境考察及當地可類比項目考察A6—008號文本項目實地考察日程支配 ＊地“＊*路"項目實地考察日程支配第1日：上午與進展商有關負責人開會，通告實地考察日程支配;下午到項目現場考察。第2—4日：日間到＊地各商業(yè)物業(yè)踩盤；夜間整理所收集資料,與本項目作類比分析。第5日：上午與進展商開會，通告項目考察進展情況；下午收集*地宏觀環(huán)境資料。第6—8日:收集全國、該地宏觀環(huán)境資料，及項目所在區(qū)域的有關資料，進行項目的SWOT分析。第9日：與進展商開會,通告專案組對項目定位的初步思路,并與進展商方有關專家進行探討、論證。第10—12日：挖掘項目核心價值體系，進行主題概念定位、形象定位、目標客戶定位，形成初步方案。第13日：與進展商開會,專案組提交項目定位初步方案，雙方就方案內容逐點進行溝通、探討、論證。第14日：依據與進展商的溝通結果,調整、完善項目定位。第15日：上午與進展商就項目定位調整內容作進一步溝通、論證.A6—009號文本項目實地考察會議紀要會議紀要時間：200年月日上午點分地點:＊*房地產開發(fā)公司參與人：甲方：乙方：會議內容：甲方*＊＊人接收乙方的合同及贈書對乙方工作計劃及支配表示贊同并建議乙方考察＊＊*地***市場供應乙方可類比市場考察項目清單要求乙方出據公司營業(yè)執(zhí)照及稅務登記復印件后再將第一期策劃費支付給乙方乙方＊＊*人1、將兩份合同書交與甲方＊*＊人2、贈送《決策情報9期》、《地產經理人快訊1、2期》及相關考察資料給甲方＊＊*人3、與甲方商討在該地兩周左右時間的工作支配,主要完成市場調查和項目定位、目標客戶定位部分，陳述乙方工作組在該地期間的作息時間表。并得到甲方的贊同。4、確定考察對象，分商業(yè)物業(yè)、寫字樓、住宅等三部分。敦促甲方盡快匯交第一期策劃費。甲方代表簽名：乙方代表簽名:步驟7、項目初步設想及思路演示A7—010號文本項目策劃思路演示“云南＊＊"（暫定名）項目策劃思路昆明房地產宏觀進展分析1、對昆明房地產進展現狀的熟識◆開放式的開發(fā)環(huán)境，能夠快速汲取先進模式◆處于從局部仿照到建立完整地產操作體系的轉折關頭◆整體市場開發(fā)結構分散，缺乏龍頭企業(yè)與龍頭產品◆購房者跟風意識較強,“專家購房時代”有待時日◆房地產營銷水平尚有差距2、對昆明地產將來趨勢的影響◆以上狀況決定了昆明市場的巨大潛力◆競爭將全方位升級◆兩極分化的局面即將消滅，一些公司被淘汰，優(yōu)秀公司將脫穎而出◆能夠快速掌握系統核心競爭力的企業(yè)面臨大好機遇◆創(chuàng)新能力將決定地產公司在將來競爭環(huán)境中的地位“云南＊*”(暫定名）類比項目分析1、昆明商業(yè)物業(yè)進展的現狀與機遇◆功能分布滯后于現代消費理念◆產品設計細部有待提高◆整體經營不到位◆沒有航空母艦式的大型綜合商業(yè)城2、昆明市區(qū)高檔住宅的狀況與機遇◆沒有形成規(guī)模的高檔住宅◆對混合型物業(yè)而言，住宅與商場關系處理不到位,沒有很好地形成優(yōu)勢互補和相互拉動◆居住與商務過度區(qū)問題◆步入大戶型即豪華的傳統誤區(qū)，高檔住宅缺乏足夠的魅力元素“云南＊*”（暫定名）項目概述1、“云南＊＊"（暫定名）項目地塊概述規(guī)劃性質：商貿住宅地塊位置：地塊面積:規(guī)劃要點：容積率：建筑密度：綠化率:商貿用途比例：2、“云南＊＊"（暫定名)SWOT分析優(yōu)勢:◆鉆石區(qū)位。亞CBD大區(qū)位，人文、機關、運動、醫(yī)療、商務機構、酒店、娛樂、機場、交通等周邊資源◆政府支持◆進展前景◆開發(fā)商的高起點◆專業(yè)公司的介入劣勢:◆昆明整體商業(yè)進展層次有待提升◆本項目商圈氛圍欠成熟◆本項目存在肯定拆遷難度(舊城改造）◆本項目開發(fā)結構簡潔,操作難度大◆本項目開發(fā)周期較長，市場風險大◆開發(fā)商是首次介入本類型物業(yè)機會:◆本項目有可能填補昆明龍頭商業(yè)物業(yè)的空白◆從市場需求的角度，為商家和投資者供應了獲利機遇◆從經濟角度而言可形成規(guī)模效應◆帶動東部區(qū)位的商業(yè)富強◆與大西北、昆明市的區(qū)域宏觀經濟進展緊密結合“云南＊＊"（暫定名)SWOT分析威脅：◆昆明整體商業(yè)進展的局限性◆市場供應量較大，競爭對手多◆政府行為與市場行為的對接◆高回報帶來高風險，創(chuàng)新要求高決定了操作難度高◆本項目已經不是一個簡潔的房地產項目，進展商的資源整合工程浩大◆本項目對進展商的融資能力要求高3、“云南＊＊"（暫定名)進展策略第一階段：全面審核昆明市商業(yè)進展的資源與進展脈絡，尋找本項目與大西南、云南省、昆明市的宏觀經濟進展的對接點;其次階段:放眼國內外城市商貿進展的先進思路，尋找類比項目的失敗教訓與成功閱歷,總結出成熟的開發(fā)模式；第三階段；全面整合國內外的專業(yè)資源，使本項目躍上一個高起點的平臺;第四階段：充分討論昆明市場特點,尋找適度超前與市場適應的平衡點，為本項目度身定作因地制宜的進展計劃；第五階段:從市場的前瞻性與領導性動身,進行項目開發(fā)可行性的充分論證，為項目整體進展供應量化的指引；第六階段：依據本項目的獨特之處，通過對市場的深化討論，以及對商貿經營、物業(yè)營銷進行過程模擬，制定出合理的項目定位；第七階段：全面整合專業(yè)設計公司、商貿合作機構、商業(yè)經營合作伙伴等方面的資源,進行項目的整體規(guī)劃與設計;第八階段:結合項目特點，開展政府公關、品牌推廣、商貿溝通等一系列立體化的活動,建立本項目的整合營銷系統。本公司的工作模式與思路商場推售環(huán)節(jié)工作示范定位分析1、周邊商業(yè)分析2、消費水平分析3、目標買家分析4、項目地位推售策略1、租售的利弊2、租售利弊結合3、租售比例