投資要點雙輪驅(qū)動的港資地產(chǎn)龍頭。新鴻基地產(chǎn)成立于1972年7月，同年8月掛牌上市，為中國香港最大地產(chǎn)發(fā)展商之一；圍繞地產(chǎn)鏈及其他收租資產(chǎn)積極布局，物業(yè)銷售、物業(yè)租賃貢獻利潤近90。公司持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展，業(yè)績修復(fù)能力較強，資產(chǎn)與收入規(guī)模不及內(nèi)地龍頭房企，但歸母凈利潤基本與之比肩。順勢而為乘勢而起，緊跟市場逐步壯大。借助20世紀70年代香港地產(chǎn)業(yè)證券化、集團化熱潮，公司完成首輪擴張，成立10年左右利潤擴大近10倍。強調(diào)貨如輪轉(zhuǎn)以銷定投，把握市場脈搏提供高質(zhì)量產(chǎn)品服務(wù)，開創(chuàng)香港新樓宇三年保修服務(wù)先河，項目通常享受品牌溢價。應(yīng)勢而動下公司成功躋身香港大型地產(chǎn)集團，資產(chǎn)領(lǐng)先港資房企，香港銷售額市占率穩(wěn)定15上下。租售并舉分散經(jīng)營風(fēng)險，搶先布局成為行業(yè)標(biāo)桿。公司租售并舉模式以物業(yè)租賃平滑物業(yè)銷售波動，分散整體經(jīng)營風(fēng)險；多發(fā)展城市綜合體，搶占核心城市核心區(qū)位；通過成熟商圈構(gòu)建樹立品牌標(biāo)桿，通過精細化運營照顧不同客戶需求。租賃物業(yè)出租率常年穩(wěn)定90以上，租金總收入趨勢上行，2022年度總租金回報率5.8、凈租金回報率4.5，遠超市場平均水平。兩低一高財務(wù)特征突出，融資優(yōu)勢助力穩(wěn)健經(jīng)營。受審慎發(fā)展思路影響，公司呈現(xiàn)低杠桿、低周轉(zhuǎn)、高利潤率的“兩低一高”財務(wù)特征，ROE波動更多受歸母凈利率變化影響，整體ROE水平低于高杠桿、快周轉(zhuǎn)的內(nèi)地龍頭房企。盡管租售并舉帶來內(nèi)部現(xiàn)金流平衡，但外部資金渠道暢通、成本低廉仍為日常運作及策略性投資重要補充，公司綜合融資成本2-3，低于內(nèi)地龍頭。投資建議：回歸內(nèi)地房地產(chǎn)市場，短期銷售修復(fù)力度不足下行業(yè)仍舊面臨陣痛；中長期經(jīng)濟人口紅利消退、金融紅利消失下舊的“三高”經(jīng)營模式變革或更為關(guān)鍵。對照以新鴻基地產(chǎn)為代表的港資房企，其嚴防財務(wù)風(fēng)險、精細化運作打磨品牌、以租售并舉奠定永續(xù)經(jīng)營基礎(chǔ)等舉措均具備可取之處。從短期及中長期兩個維度，推薦銷售融資占優(yōu)、積極拿地改善資產(chǎn)質(zhì)量、新模式探索具備前瞻眼光企業(yè)，如中國海外發(fā)展、保利發(fā)展、招商蛇口等。風(fēng)險提示：1）樓市成交持續(xù)疲軟風(fēng)險；2）個別房企流動性問題發(fā)酵超出預(yù)期風(fēng)險；3）政策改善及落地執(zhí)行不及預(yù)期風(fēng)險。目錄CO

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S雙輪驅(qū)動的港資地產(chǎn)龍頭順勢而為乘勢而起，緊跟市場逐步壯大租售并舉分散經(jīng)營風(fēng)險，搶先布局成為行業(yè)標(biāo)桿兩低一高財務(wù)特征突出，融資優(yōu)勢助力穩(wěn)健發(fā)展投資建議與風(fēng)險提示中國香港最大的地產(chǎn)發(fā)展商之一資料來源：公司官網(wǎng)，香港主要地產(chǎn)發(fā)展商總資產(chǎn)、總營收情況（2022年報）新鴻基地產(chǎn)發(fā)展歷程1970s

確立大型屋苑雛型:興建單幢物業(yè)，隨著新市鎮(zhèn)發(fā)展推進大型住宅項目1980s

新城市廣場成綜合項目先驅(qū):香港前景不明朗下仍投資發(fā)展大型綜合項目，包括沙田新城市廣場1990s

興建優(yōu)質(zhì)豪宅及商廈：隨著香港成為國際金融中心，積極發(fā)展優(yōu)質(zhì)辦公樓與豪宅項目2000s

地標(biāo)項目樹立優(yōu)質(zhì)品牌：在香港創(chuàng)建多個地標(biāo)，在內(nèi)地重點城市發(fā)展高質(zhì)素大型綜合項目2010s

創(chuàng)新科技提升產(chǎn)品服務(wù)素質(zhì)：利用創(chuàng)新科技以提升產(chǎn)品和服務(wù)素質(zhì)，為消費者帶來嶄新體驗2020s

實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)長遠價值：利用可再生能源及創(chuàng)新科技，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展社區(qū)，創(chuàng)造長遠價值新鴻基地產(chǎn)發(fā)展有限公司

(股票簡稱：新鴻基地產(chǎn)，股票代碼：0016.HK)

于1972年7月14日注冊成立，8月23日掛牌上市。公司為香港最大地產(chǎn)發(fā)展商之一，規(guī)模體量領(lǐng)先行業(yè)；致力興建優(yōu)質(zhì)住宅，擁有龐大商場、辦公網(wǎng)絡(luò)，持有可觀土地儲備，保障未來持續(xù)發(fā)展；憑借優(yōu)越品質(zhì)與以心建家精神，多年來深得市場肯定與顧客信任。5,2983,3722,5522,2652,0158,0767776,3596822561469,0008,0007,0006,0005,0004,0003,0002,0001,0000新鴻基地產(chǎn)新世界發(fā)展

恒基地產(chǎn)5,148563長實集團138 125 109太古地產(chǎn)

九龍倉置業(yè)

恒隆集團嘉里建設(shè)億港元總資產(chǎn)總營收圍繞地產(chǎn)鏈及其他收租資產(chǎn)積極布局資料來源：公司官網(wǎng)，平安證券研究所

注：公司年報涉及時間區(qū)間為上年6月末至當(dāng)年6月末，下同中國香港中國內(nèi)地地產(chǎn)相關(guān)：酒店、物業(yè)管理、建筑、保險及按揭服務(wù)電訊及資訊：流動電話服務(wù)、數(shù)據(jù)中心及資訊科技基建基建及其他：運輸基建營運及管理、港口、航空貨運及物流業(yè)務(wù)、一田（YATA）地產(chǎn)發(fā)展：約53百萬平方尺發(fā)展中物業(yè)，逾40%為可供出售住宅地產(chǎn)發(fā)展：約17.6百萬平方尺已落成物業(yè)，絕大部分用作租賃/投資公司積極發(fā)展住宅、商場、辦公等項目，在各類房產(chǎn)間尋求多元化布局，且全周期介入土地收購、項目管理、工程建筑、市場營銷、物業(yè)管理各個環(huán)節(jié)。除地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈外，公司亦積極參與其他穩(wěn)定現(xiàn)金流回報項目，如運輸、港口、航運、移動電話、數(shù)據(jù)中心等，本質(zhì)在于將運營模式變得更加永續(xù)。新鴻基地產(chǎn)業(yè)務(wù)架構(gòu)（2022年報）地產(chǎn)發(fā)展：約22.4百萬平方尺發(fā)展中物業(yè)，大部分用作銷售物業(yè)投資：約34.7百萬平方尺已落成物業(yè)，絕大大部分用作租賃/投資物業(yè)銷售、物業(yè)租賃為業(yè)績貢獻主力新鴻基地產(chǎn)分業(yè)務(wù)收入占比其他業(yè)務(wù)物業(yè)租賃物業(yè)銷售新鴻基地產(chǎn)分業(yè)務(wù)營業(yè)溢利占比其他業(yè)務(wù)物業(yè)租賃物業(yè)銷售2001

2003

2005

2007

2009

2011

2013

2015

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2021 2001

2003

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2021 2010 2012 2014 2016 2018 2020 2022資料來源：公司公告，平安證券研究所；其他業(yè)務(wù)包括酒店業(yè)務(wù)、電訊、運輸基建及物流、數(shù)據(jù)中心業(yè)務(wù)等；營業(yè)溢利為收入扣除成本、銷售及行政費用，考慮其他凈收益后利潤新加坡 中國內(nèi)地 中國香港81.9%16.7%1.4%100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%2010 2012 2014 2016 2018 2020 2022新鴻基地產(chǎn)分地區(qū)收入占比新鴻基地產(chǎn)分地區(qū)營業(yè)溢利占比新加坡 中國內(nèi)地 中國香港從收入利潤構(gòu)成看，物業(yè)銷售、物業(yè)租賃為業(yè)績核心。公司2022年年報顯示，兩項業(yè)務(wù)收入分別為占比40.1、28.1，營業(yè)溢利占比分別為40.6、49.3。從地區(qū)看，中國香港為業(yè)績貢獻絕對比重，2022年年報披露收入、營業(yè)溢利占比88.9、81.9；中國內(nèi)地、新加坡收入占比則為10.3、0.8，營業(yè)溢利占比則為16.7、1.4。持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展，利潤比肩內(nèi)地龍頭公司持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展，盡管2000年以來部分年份由于大環(huán)境影響收入、利潤出現(xiàn)較大幅度回撤，但公司迅速反應(yīng)并做出調(diào)整，經(jīng)營業(yè)績隨之修復(fù)。與內(nèi)地房企對比來看，新鴻基地產(chǎn)總資產(chǎn)不足內(nèi)地龍頭房企均值六成，收入不及內(nèi)地龍頭房企均值三成，但歸母凈利潤與內(nèi)地龍頭房企基本比肩，體現(xiàn)新鴻基地產(chǎn)較強的盈利能力。，平安證券研究所

注：對比 數(shù)據(jù)為2022年報數(shù)據(jù)；內(nèi)地龍頭房企為華潤置地、中國海外發(fā)展、萬科、保利發(fā)展、招商蛇口，下同新鴻基地產(chǎn)與內(nèi)地龍頭房企收入利潤對比2,0001,00004,000華潤置地中國海外發(fā)展新鴻基地產(chǎn)萬科A保利發(fā)展招商蛇口億港元億港元歸母凈利潤收入（右軸）5,00003,00010,00015,000萬科A保利發(fā)展華潤置地中國海外發(fā)展招商蛇口新鴻基地產(chǎn)億港元6,000

25,0005,000

20,000總資產(chǎn)新鴻基地產(chǎn)歷年收入情況新鴻基地產(chǎn)歷年歸母凈利潤情況100%80%60%40%20%0%-20%-40%90080070060050040030020010001,0002001200420072010201320162019

2022新鴻基地產(chǎn)與內(nèi)地龍頭房企總資產(chǎn)對比億港元收入同比-100%-50%0%50%100%150%200%

350300250200150100500010020030040050060020012003200520072009201120132015201720192021億港元歸母凈利潤同比目錄CO

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S順勢而為乘勢而起，緊跟市場逐步壯大雙輪驅(qū)動的港資地產(chǎn)龍頭租售并舉分散經(jīng)營風(fēng)險，搶先布局成為行業(yè)標(biāo)桿兩低一高財務(wù)特征突出，融資優(yōu)勢助力穩(wěn)健發(fā)展投資建議與風(fēng)險提示趁70年代香港地產(chǎn)業(yè)證券化集團化熱潮，完成首輪擴張《香港地產(chǎn)業(yè)百年》，中原地產(chǎn)，平安證券研究所注：六大房企為新鴻基、信和、恒基、會德豐、長實、新世界20世紀70年代香港證券交易所數(shù)量增多，形成香港會、遠東會、金銀會、九龍會“四會并存”局面。香港股票掛牌上市條件放寬，股市迎來繁榮高潮。地產(chǎn)公司趁勢上市，借助資本力量完成集團化轉(zhuǎn)型，香港房地產(chǎn)業(yè)格局在這一階段基本形成穩(wěn)定，新鴻基地產(chǎn)亦緊抓機遇完成首輪擴張。根據(jù)《香港地產(chǎn)業(yè)百年》描述，新鴻基地產(chǎn)1972年8月23日香港上市時法定股本3億港元，實收股本約2.27億港元，每股面值2港元，以每股5港元公開發(fā)售2000萬股新股，集資1億港元，獲得超額10倍認購。上市后公司利用籌集資金大量購入地皮，其中大型地盤包括薄扶林道、荃灣地皮、界限街根德閣、福榮街及桂林街地段、龍珠島、青衣地段等。至1981財年公司純利增至5.54億港元，上市首年為5128萬港元。經(jīng)歷證券化集團化后，香港樓市形成高度集中格局53.4%65.5%47.9%70%60%50%40%30%20%10%0%202120222023H1中國香港六大房企一手私人住宅買賣金額市占率緊跟市場趨勢，貨如輪轉(zhuǎn)以銷定投資料來源：公司公告，中原地產(chǎn)，公司重視土地儲備維持，強調(diào)貨如輪轉(zhuǎn)，根據(jù)市場情況調(diào)整自身銷售，不過分強調(diào)單項目得失，持續(xù)推盤保障整體運轉(zhuǎn)，并根據(jù)銷售回款靈活調(diào)整拿地節(jié)奏。如2003年、2009年在銷售壓力之下公司明顯降低拿地強度，2015年市場好轉(zhuǎn)之際又加大力度積極布局?；谑袌鲎兓浫巛嗈D(zhuǎn)以銷定投的發(fā)展策略，在行業(yè)變遷過程中保持項目有進有出持續(xù)積累，同時隨行就市保障現(xiàn)金流相對安全，在行業(yè)低谷期蓄力、在行業(yè)高潮期發(fā)力，推動公司持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展。新鴻基地產(chǎn)銷售拿地節(jié)奏趨同，基本量入為出新鴻基地產(chǎn)根據(jù)市場變化調(diào)整投資節(jié)奏8007006005004003002001000200220032004200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022新鴻基地產(chǎn)中國香港合約銷售額（億港元）新鴻基地產(chǎn)中國香港新增樓面面積（萬平方尺）50010001500200025008007006005004003002001000200220032004200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022新鴻基地產(chǎn)中國香港新增樓面面積（萬平方尺）中國香港一手樓宇成交金額（億港元，右軸）2502001501005003500

3503000

3002001200220032004200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022億港元現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物新鴻基地產(chǎn)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物情況需求為先，品質(zhì)化應(yīng)對購房風(fēng)向變化中國香港2022年末私人住宅存量結(jié)構(gòu)1990s至2010年前后中國香港大戶型比例趨勢上行公司理念為以心建家，創(chuàng)立之初即確立“快、好、省”企業(yè)文化，并深化為一條龍垂直管理模式（規(guī)劃、購料、建筑、工程、銷售、物業(yè)管理全程操刀），短時間內(nèi)能有效利用資源，并根據(jù)市場需求提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品與服務(wù)，主要體現(xiàn)為：緊貼時代和市場脈搏，按趨勢調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。20世紀80年代配合香港新界新市鎮(zhèn)規(guī)劃主力發(fā)展中小型樓宇，20世紀90年代隨著購房者居住要求提高，逐步轉(zhuǎn)向發(fā)展高質(zhì)量大型屋舍。公司開發(fā)的大型屋舍大多設(shè)有住客俱樂部，且部分房屋以特色文化生活裝點，以滿足不同文化背景購房者。想顧客所需，嚴格把控房屋質(zhì)量，開創(chuàng)香港新樓宇三年保修服務(wù)先河。新鴻基地產(chǎn)項目價格高于周邊30.8%48.0%12.2%0.9%1.1%5.6%

0.3%1.1%＜20平米20-39.9平米40-69.9平米70-99.9平米100-159.9平米160-199.9平米200-279.9平米＞279.94.3%6.5%7.0%23.9%14.3%7.4%5%10%15%20%25%30%0%1997 2002 2007 2012 2016 2022資料來源：香港差餉物業(yè)估價署，中原地產(chǎn)，平安證券研究所

注：NOVO

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第2B期位于屯門欣寶路，首次出售日期2023/3/4，飛揚第2期位于屯門青山公路大欖段，首次出售日期2023/3/25100平米及以上私人住宅落成量占比新鴻基地產(chǎn)項目

NOVO

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第2B期

最新成交注冊日期面積（尺）尺價（港元/尺）2023/5/19678142602023/4/28678141632023/4/1767815546平均14656周邊項目

飛揚第2期

最新成交注冊日期面積（尺）尺價（港元/尺）2023/6/27722129862023/6/12722124142023/5/1972214873平均13424穩(wěn)步成長，向港資地產(chǎn)龍頭華麗轉(zhuǎn)身資料來源：公司公告，中原地產(chǎn)，平安證券研究所憑借緊隨市場循環(huán)盛衰的投資策略、高品質(zhì)的產(chǎn)品服務(wù)，新鴻基地產(chǎn)成功躋身香港大型地產(chǎn)集團之一。21世紀以來公司香港銷售額市占率穩(wěn)定15上下，疊加投資物業(yè)開拓，資產(chǎn)規(guī)模處于港資地產(chǎn)前列。根據(jù)2022年年報披露，公司土地儲備合計127.7百萬平方尺，其中已落成物業(yè)52.3百萬平方尺、發(fā)展中物業(yè)75.4百萬平方尺，發(fā)展中物業(yè)儲備規(guī)模足以滿足未來五年以上發(fā)展需要。此外，公司于中國香港仍有部分農(nóng)地未經(jīng)轉(zhuǎn)化，2018年年報披露持有農(nóng)地地盤面積32百萬平方尺。新鴻基地產(chǎn)合約銷售額市占率維持高位新鴻基地產(chǎn)土地儲備（不含未轉(zhuǎn)化農(nóng)地）0%5%10%15%20%25%30%2001200220032004200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022新鴻基地產(chǎn)中國香港合約銷售額市占率2040608010012014002002

2004

2006

2008

2010

2012

2014

2016

2018

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2022百萬平方尺中國內(nèi)地土地儲備-已落成物業(yè)中國香港土地儲備-已落成物業(yè)中國內(nèi)地土地儲備-發(fā)展中物業(yè)中國香港土地儲備-發(fā)展中物業(yè)目錄CO

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S雙輪驅(qū)動的港資地產(chǎn)龍頭順勢而為乘勢而起，緊跟市場逐步壯大租售并舉分散經(jīng)營風(fēng)險，搶先布局成為行業(yè)標(biāo)桿兩低一高財務(wù)特征突出，融資優(yōu)勢助力穩(wěn)健發(fā)展投資建議與風(fēng)險提示土地限制及開發(fā)波動催生轉(zhuǎn)型動力新鴻基地產(chǎn)1977年開始嘗試租賃物業(yè)，先后購入港島灣仔和九龍尖沙咀地皮，興建新鴻基中心和帝苑酒店；1988年集中轉(zhuǎn)型，提出三年集中拓展投資物業(yè)規(guī)劃；1991年租售并舉轉(zhuǎn)型完成，物業(yè)結(jié)構(gòu)及收益結(jié)構(gòu)達到平衡；1998年內(nèi)地首個商業(yè)地產(chǎn)項目北京APM開業(yè)，進軍內(nèi)地市場并持續(xù)拓展商業(yè)地產(chǎn)版圖。從轉(zhuǎn)型動機及方向選擇來看，公司發(fā)展租賃物業(yè)主要有幾點原因：土地資源稀缺，向存量要發(fā)展更為合理。根據(jù)世界銀行數(shù)據(jù)，2021年末香港土地面積為1050平方千米，同時由于嚴苛生態(tài)保護可開發(fā)面積更低。新鴻基地產(chǎn)集中轉(zhuǎn)型處于香港過渡時期（1984-1997年），過渡時期《中英聯(lián)合聲明》要求港英政府每年賣地不超過50公頃，直接限制土地開發(fā)規(guī)模，香港回歸后地政總署賣地量仍相對有限。住宅售價波動明顯，尋找新業(yè)務(wù)機會存在必要。香港樓市由于供需變化、投機等需求影響周期波動明顯，1993年1月至2023年6月90807060504030201001001985198719891991199319951997199920012003200520072009201120132015201720192021億港元萬平米

中國香港地政總署賣地面積中國香港地政總署賣地地價（右軸）私人住宅售價指數(shù)累計上漲313.5，期間最大跌幅66.2，較商業(yè)地產(chǎn)租金波動更為明顯。中國香港賣地面積及收入情況 中國香港適齡購房人口增速自20世紀80年代開始下臺階1,600

3501,400

3001,200

2501,000

200800600 150400 100200 500 01961196519691973197719811985198919931997200120052009201320172021萬人中國香港25-49歲人口

同比10%

4504008% 3506% 3004% 2502002% 1500% 10050-2% 0-4%1993-011994-081996-031997-101999-052000-122002-072004-022005-092007-042008-112010-062012-012013-082015-032016-102018-052019-122021-072023-02中國香港私人住宅售價指數(shù)中國香港私人寫字樓租金指數(shù)中國香港私人零售業(yè)樓宇租金指數(shù)中國香港私人樓宇售價、租金指數(shù)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級推動商辦需求提升。隨著香港產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，金融、貿(mào)易物流、專業(yè)服務(wù)逐漸成為經(jīng)濟主導(dǎo)，服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動寫字樓、商場需求。從戴德梁行披露數(shù)據(jù)來看，2022Q1香港新增租賃需求仍主要來自金融銀行、運輸物流、專業(yè)服務(wù)等。轉(zhuǎn)型時期租賃物業(yè)回報可觀，業(yè)務(wù)協(xié)同具備吸引力。20世紀70年代香港商廈重建、興建熱潮自港島中環(huán)商業(yè)區(qū)興起，由于跨國公司進駐，以及整體經(jīng)濟環(huán)境較好，商業(yè)地產(chǎn)租金可觀，1990年私人甲級、乙級寫字樓、私人零售業(yè)樓宇回報率分別達到9.2、9.4、8?；貓舐矢咂蟑B加能與開發(fā)業(yè)務(wù)形成協(xié)同，商業(yè)地產(chǎn)不失為較好轉(zhuǎn)型方向。商業(yè)興起及回報高企指明轉(zhuǎn)型方向注：根據(jù)《香港物業(yè)報告2023》，物業(yè)市場回報率為（租金/應(yīng)課差餉值）的平均比率與（售價/應(yīng)課差餉值）的平均，戴德梁行，平安證券研究所比率比較計算得出中國香港三大產(chǎn)業(yè)對GDP貢獻2022Q1中國香港新增租戶結(jié)構(gòu)中國香港商業(yè)樓宇資金回報率198719891991199319951997199920012003200520072009201120132015201720192021%109876543210中國香港:物業(yè)市場回報率:私人寫字樓:甲級中國香港:物業(yè)市場回報率:私人寫字樓:乙級中國香港:物業(yè)市場回報率:私人零售業(yè)樓宇34.7%12.8%9.5%8.7%7.4%3.1%4.2%4.2%6.3%9.1%消費品/制造專業(yè)服務(wù)教育政府TMT保險銀行與金融運輸與物流醫(yī)療/保健/健身/美容其他0%10%20%30%40%50%60%200020022004200620082010201220142016201820202022貿(mào)易及物流專業(yè)服務(wù)金融及保險城市綜合體開發(fā)相互引流，租售并舉分散經(jīng)營風(fēng)險資料來源：公司公告，平安證券研究所公司租賃物業(yè)發(fā)展以城市綜合體為主，通?；旌祥_發(fā)商場、寫字樓、酒店、住宅等多類型物業(yè)，利用不同物業(yè)特性相互補充、吸引人流，通過一站式服務(wù)鎖住需求。典型如香港國際金融中心、上海國金中心，均同時配備商場、寫字樓及五星級酒店。公司整體經(jīng)營模式為租售并舉，有別于新加坡租賃物業(yè)通過房地產(chǎn)投資信托公開上市回收現(xiàn)金流，租售并舉模式不過分依賴外部融資，強調(diào)內(nèi)部現(xiàn)金流平衡。由于租賃市場相對穩(wěn)健，物業(yè)租賃利于平滑物業(yè)銷售周期波動、分散整體經(jīng)營風(fēng)險，同時由于現(xiàn)金回流相對穩(wěn)定，公司更能更好回饋股東。新鴻基地產(chǎn)中國香港租金收入結(jié)構(gòu)（2022年報）商場/商鋪,65%寫字樓,

30%其他,

5%新鴻基地產(chǎn)中國內(nèi)地租金收入結(jié)構(gòu)（2022年報）2004

2006

2008

2010

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2018

2020

2022新鴻基地產(chǎn)派息比例維持50

左右新鴻基地產(chǎn)各業(yè)務(wù)利潤增速物業(yè)銷售營業(yè)溢利增速物業(yè)租賃營業(yè)溢利增速其他業(yè)務(wù)營業(yè)溢利增速200%70派息比率（%）其他,

14%150%60100%50商場/商鋪,50%40寫字樓,

36%50%300%2002

2004

2006

2008

2010

2012

2014

2016

2018

2020

202220-50%10-100%0搶占核心區(qū)位，標(biāo)桿打造樹立品牌影響資料來源：公司公告，公司官網(wǎng)，平安證券研究所香港島23.1%九龍33.7%新界43.2%新鴻基地產(chǎn)中國香港已落成物業(yè)面積分布（2022年報）上海46.6%長三角其他城市23.3%廣州6.3%大灣區(qū)其他城市6.3%成都

北京8.0%

9.7%新鴻基地產(chǎn)中國內(nèi)地已落成物業(yè)面積分布（2022年報）新鴻基地產(chǎn)部分租賃物業(yè)中國香港西九龍環(huán)球貿(mào)易廣場中國香港沙田新城市中央廣場南京國金中心中國香港國際金融中心一、二期上海國金中心北京APM在租賃物業(yè)布局上，公司注重地理位置選擇，香港項目均勻分布于港島、九龍、新界，基本圍繞港鐵沿線布局；內(nèi)地項目主要分布于長三角、大灣區(qū)等核心城市核心地段。在優(yōu)質(zhì)區(qū)位之上，公司多選擇建設(shè)城市/區(qū)域地標(biāo)，通過成熟商圈構(gòu)建打造城市/區(qū)域標(biāo)桿，樹立品牌價值擴大行業(yè)影響。注重項目運營，多元服務(wù)滿足各方需求資料來源：克而瑞資管，公司公告，平安證券研究所項目運營層面，公司開發(fā)各類產(chǎn)品線滿足不同需求，以品質(zhì)服務(wù)贏得客戶：購物中心方面，匯集眾多國際一線及潮流品牌，以高端品牌及首店入駐有效吸引人流。執(zhí)行The

Point商場綜合會員計劃，香港會員數(shù)量接近200萬個。同時緊跟顧客需求及喜好轉(zhuǎn)變，實時調(diào)整商戶組合；利用智能科技注入有趣元素，為顧客帶來歡樂。寫字樓方面，公司旗下專設(shè)辦公樓租務(wù)品牌BIZ，主要負責(zé)相關(guān)租務(wù)事宜，照顧不同租戶需要。新鴻基地產(chǎn)中國內(nèi)地主要產(chǎn)品線產(chǎn)品線主要物業(yè)組合購物中心定位主要客群開發(fā)理念代表項目國金中心購物中心+寫字樓+五星級酒店高端品質(zhì)，城市級購物中心城市高凈值人群云集頂級品牌，滿足高端消費需求上海國金中心、杭州國金中心環(huán)貿(mào)廣場購物中心+寫字樓時尚潮流，城市級購物中心城市時尚人群覆蓋時尚群體，玩轉(zhuǎn)日/夜零售概念北京APM、上海環(huán)貿(mào)IAPMNTP新城廣場單體購物中心為主生活體驗，區(qū)域型精致商業(yè)項目周邊或特定人群聚焦項目周邊，打造消費新熱點北京NTP經(jīng)營結(jié)果良好，回報率穩(wěn)定高位資料來源：公司公告，

注：根據(jù)《香港統(tǒng)計年刊

2022年版》，1平方米=10.764平方尺；總租金回報率按年報披露投資物業(yè)租金總收入/已落成投資物業(yè)公平價值估算，凈租金回報率按（投資物業(yè)租金總收入-直接經(jīng)營成本）/已落成投資物業(yè)公平價值估算-10%-5%0%5%10%248.115%20%0501001502002503001998200020022004200620082010201220142016201820202022億港元97%96%95%94%93%92%91%90%89%88%2002

2004

2006

2008

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2020

2022新鴻基地產(chǎn)中國香港物業(yè)出租率94

左右香港租賃物業(yè)平均出租率新鴻基地產(chǎn)租金總收入及增速租金總收入 同比7.5%6.8%4.3%2.8%2.5%1.3%9.6%2.1%3.0%2.6%4.3%1.7%12%10%8%6%4%2%0%新鴻基地產(chǎn)太古地產(chǎn)九龍倉置業(yè)長實集團恒基地產(chǎn)新世界發(fā)展中國香港商寫市場主要企業(yè)市占率（按面積）寫字樓市占率 商場市占率5.8%4.5%0%1%2%4%3%5%6%7%2010 2012 2014 2016 2018 2020 2022新鴻基地產(chǎn)租賃物業(yè)回報率總租金回報率 凈租金回報率公司租賃物業(yè)出租率穩(wěn)定高位，香港物業(yè)平均出租率94左右、內(nèi)地物業(yè)基本保持高出租率；香港寫字樓、商場市占率較高，躋身港資企業(yè)前列。租金總收入趨勢上行，2020-2022年行業(yè)調(diào)整等復(fù)雜外部環(huán)境影響之下仍維持較高水平。根據(jù)2022年年報數(shù)據(jù)估算，公司總租金回報率5.8、凈租金回報率4.5，遠超市場平均回報水平。目錄CO

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S雙輪驅(qū)動的港資地產(chǎn)龍頭順勢而為乘勢而起，緊跟市場逐步壯大租售并舉分散經(jīng)營風(fēng)險，搶先布局成為行業(yè)標(biāo)桿兩低一高財務(wù)特征突出，融資優(yōu)勢助力穩(wěn)健發(fā)展投資建議與風(fēng)險提示經(jīng)營策略影響財務(wù)表現(xiàn)，低杠桿、慢周轉(zhuǎn)、高利潤率特征明顯資料來源：公司公告，，平安證券研究所

注：對比數(shù)據(jù)為2022年報數(shù)據(jù)201816141210864202001200320052007200920112013201520172019

20210.300.250.200.150.100.050.00萬科A華潤置地中國海外發(fā)展招商蛇口保利發(fā)展新鴻基地產(chǎn)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率新鴻基地產(chǎn)凈負債率維持18以內(nèi)凈負債率（%）新鴻基地產(chǎn)與內(nèi)地龍頭房企周轉(zhuǎn)率對比新鴻基地產(chǎn)與內(nèi)地龍頭房企歸母凈利率對比0%5%10%15%20%25%30%35%202020212022萬科A中國海外發(fā)展保利發(fā)展華潤置地招商蛇口新鴻基地產(chǎn)70%60%50%40%30%20%10%0%保利發(fā)展招商蛇口萬科A中國海外發(fā)展華潤置地新鴻基地產(chǎn)凈負債率新鴻基地產(chǎn)與內(nèi)地龍頭房企凈負債率對比公司恪守審慎財務(wù)管理原則，凈負債率常年維持18以內(nèi)。由于租賃物業(yè)開發(fā)、品質(zhì)服務(wù)追求，公司整體周轉(zhuǎn)率低于內(nèi)地龍頭房企，但得益于品牌及規(guī)模優(yōu)勢帶來品牌溢價、規(guī)模經(jīng)濟，歸母凈利率明顯高于內(nèi)地龍頭房企。整體看，公司財務(wù)表現(xiàn)呈現(xiàn)低杠桿、低周轉(zhuǎn)、高利潤率的“兩低一高”特征。融資優(yōu)勢為持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展提供重要保障資料來源：公司公告，平安證券研究所4.1%3.9%3.9%3.8%3.6%2.2%5.0%4.5%4.0%3.5%3.0%2.5%2.0%1.5%1.0%0.5%0.0%萬科A保利發(fā)展招商蛇口華潤置地中國海外發(fā)展新鴻基地產(chǎn)20212022新鴻基地產(chǎn)與內(nèi)地龍頭房企融資成本對比一年內(nèi)12.7%一年后及兩年內(nèi)21.2%兩年后及五年內(nèi)39.6%五年后26.5%新鴻基地產(chǎn)債項總額到期結(jié)構(gòu)（2022年報）港幣79.1%人民幣16.6%美元 英鎊3.0% 1.3%新鴻基地產(chǎn)債項總額幣種結(jié)構(gòu)（2022年報）公司緩慢開發(fā)、精雕細琢的經(jīng)營模式得以持續(xù)，一方面在于內(nèi)部現(xiàn)金流平衡、不過分依賴外部融資，另一方面外部資金渠道暢通、成本低廉亦為日常運作及策略性投資提供重要力量。公司為信貸評級最高的香港地產(chǎn)發(fā)展商之一，根據(jù)公司2022年年報披露，穆迪、標(biāo)普