商業(yè)建筑停車場(chǎng)專題研究PCIM派頓投資管理咨詢出品201311致：河北秀蘭房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司導(dǎo)語(yǔ)：在城市交通系統(tǒng)中，停車場(chǎng)系統(tǒng)一直是被政府以及各界人士關(guān)注多而行動(dòng)少的問(wèn)題。隨著城市不斷地發(fā)展，越來(lái)越多的大中型城市面臨著停車難的問(wèn)題。其直接原因表現(xiàn)在停車泊位與需求在總量和分布上雙重失衡，停車供給能力的增長(zhǎng)趕不上需求的增長(zhǎng)。這種表現(xiàn)在商業(yè)產(chǎn)業(yè)中尤為明顯。當(dāng)然，一個(gè)成熟的購(gòu)物中心、寫字樓、餐飲廣場(chǎng)、商場(chǎng)百貨、城市綜合體，除了必要的區(qū)位要求，一個(gè)設(shè)計(jì)合理、泊位充足、擁有良好管理的停車場(chǎng)將為商業(yè)中心帶來(lái)更多的人流以及商機(jī)。商業(yè)建筑停車模式分類國(guó)內(nèi)外停車場(chǎng)常用模式停車位設(shè)計(jì)核心要點(diǎn)舒適度與個(gè)性化打造上海代表性停車模式案例商業(yè)物業(yè)停車場(chǎng)研究思考一、商業(yè)建筑停車模式分類商業(yè)建筑中常見停車位分類：平面停車模式地下停車模式停車塔停車模式樓上停車模式混合停車模式平面停車模式設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)：對(duì)使用者而言，具有很高的便利度。設(shè)計(jì)劣勢(shì)：土地占有面積較大，利用效率低，不適用于大型城市綜合體項(xiàng)目。平面停車模式即地表停車，是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展初期的主要形式，但隨著個(gè)人汽車擁有量的不斷增長(zhǎng)，市場(chǎng)土地稀缺性凸顯，已經(jīng)不能滿足中大型商業(yè)建筑使用要求。地下停車模式地下停車位是目前大型城市綜合體常見形式，消費(fèi)者通過(guò)商業(yè)停車道直達(dá)地下車庫(kù)后，乘坐直達(dá)電梯至商場(chǎng)等消費(fèi)性空間。設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)：土地利用效率高，適用于城市綜合體項(xiàng)目。設(shè)計(jì)劣勢(shì)：對(duì)車流引導(dǎo)系統(tǒng)設(shè)計(jì)提出一定要求，客戶需要一定時(shí)間的培養(yǎng)。樓上停車模式將停車場(chǎng)設(shè)置在中間樓層或樓層頂部，實(shí)現(xiàn)客戶分流，并有效提升高樓層商業(yè)價(jià)值。設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)：與商業(yè)的銜接度較高，人流引導(dǎo)較為容易，帶動(dòng)高樓層商業(yè)價(jià)值提升。設(shè)計(jì)劣勢(shì)：空間利用價(jià)值低，成本回報(bào)周期長(zhǎng)。停車塔停車模式停車塔停車模式分為建筑式、機(jī)械式兩種；國(guó)外的大都市已經(jīng)普遍使用，國(guó)內(nèi)被采用的還不多；停車塔模式對(duì)于動(dòng)線設(shè)計(jì)要求較高，但能為商業(yè)建筑提供十分充足的停車位。設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)：提供十分充足的停車空間，適用于超大型城市綜合體項(xiàng)目。設(shè)計(jì)劣勢(shì)：停車費(fèi)用過(guò)高，停車樓整體投資周期相對(duì)較長(zhǎng)、收益較小。

優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)項(xiàng)目匹配程度平面停車模式對(duì)使用者而言，便利度較高。土地占有面積較大，利用效率低，不適用于大型城市綜合體項(xiàng)目。低地下停車模式土地利用效率高，適用于城市綜合體項(xiàng)目。對(duì)車流引導(dǎo)系統(tǒng)設(shè)計(jì)提出一定要求，客戶需要一定時(shí)間的培養(yǎng)。高樓上停車模式與商業(yè)的銜接度較高，人流引導(dǎo)較為容易，帶動(dòng)高樓層商業(yè)價(jià)值提升?？臻g利用價(jià)值低，成本回報(bào)周期長(zhǎng)。中停車塔停車模式提供十分充足的停車空間，適用于超大型城市綜合體項(xiàng)目。停車費(fèi)用過(guò)高，停車樓整體投資周期相對(duì)較長(zhǎng)、收益較小。低混合停車模式多樣化的停車形式受到使用者歡迎。

依賴最便捷停車方式，停車引導(dǎo)效果欠缺。中各類停車模式優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比二、國(guó)內(nèi)外停車場(chǎng)常用模式由于各個(gè)國(guó)家的情況不同，包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、土地資源狀況、城市的人口密度等都有很大的差別，城市停車發(fā)展的模式也不同。國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家：地下或立體停車模式在商業(yè)建筑停車模式中占據(jù)主流日本高崎停車場(chǎng)Consolidated出租車停車場(chǎng)在日本東京，由于地皮十分緊缺和昂貴，像百貨店、寫字樓、飯店以及其他一些休閑娛樂(lè)等大型公共設(shè)施，一般都不設(shè)地面停車場(chǎng)，而是將停車場(chǎng)建在地下或者建造成外表像大樓那樣的立體停車場(chǎng)。有些大型公共設(shè)施的地下停車場(chǎng)可以停放上千輛轎車。而立體停車場(chǎng)占地面積不大，停放的車輛卻不少，有些大型立體停車場(chǎng)可以容納上百輛轎車，有效解決了大型商業(yè)項(xiàng)目停車問(wèn)題。國(guó)內(nèi)以上海北京為代表的一線城市，私人汽車擁有量較高，早期以地表停車為代表的停車場(chǎng)設(shè)計(jì)，已經(jīng)完全不能滿足現(xiàn)代商業(yè)需求，甚至成為嚴(yán)重影響了商業(yè)項(xiàng)目發(fā)展的一大瓶頸。在新建項(xiàng)目中地下停車、屋頂停車、建筑中部停車等形式成為主流。國(guó)內(nèi)城市：城市化進(jìn)程階段下，商業(yè)建筑停車地上地下多樣化形式并存北京金源時(shí)代購(gòu)物中心占地18.2公頃，建筑面積為68萬(wàn)平方米，有大型室內(nèi)停車樓，車位6800個(gè)，開車可達(dá)各個(gè)商業(yè)樓層。北京三里屯SOHO，整個(gè)項(xiàng)目總占地約5.1245萬(wàn)平米，規(guī)劃總建筑面積地上約為31.57萬(wàn)平米，地下約為15萬(wàn)平米，設(shè)有地下車位2000個(gè)。三、停車位設(shè)計(jì)核心要點(diǎn)研究表明，停車難易對(duì)營(yíng)業(yè)額的影響超過(guò)30%，停車場(chǎng)設(shè)計(jì)對(duì)于商業(yè)經(jīng)營(yíng)的重要性可見一斑。從便利度來(lái)看，宜在商場(chǎng)周邊布置大量的地面停車場(chǎng)位，距離不宜過(guò)遠(yuǎn)；在實(shí)際操作中，由于地面停車通常需要占用大量空間，地下室停車位方式已經(jīng)成為主流；停車場(chǎng)與商業(yè)空間需要合理有效銜接，盡量減少消費(fèi)者路程時(shí)間的花費(fèi)；停車口與商業(yè)口的關(guān)系的處理，可有效帶動(dòng)冷門商鋪人流熱度；正確設(shè)置商場(chǎng)的貨物運(yùn)輸及的士?？奎c(diǎn)的停車用地，并進(jìn)行有效的人車分流體系，以免對(duì)消費(fèi)者產(chǎn)生負(fù)面影響。商業(yè)購(gòu)物中心停車場(chǎng)位置與店鋪關(guān)系商業(yè)購(gòu)物中心停車場(chǎng)的建造標(biāo)準(zhǔn)不同城市不同區(qū)域的車位比規(guī)定都是不一樣的。一般大城市要求的車位比比較高，小城市要低一些。一般來(lái)說(shuō)，停放一輛車的空間，加上所保留的通道空間，至少為15平方米。物業(yè)形態(tài)停車位配比（每100平方米）商業(yè)購(gòu)物中心1個(gè)寫字樓0.5個(gè)娛樂(lè)性質(zhì)建筑1.5～2個(gè)餐飲2.5個(gè)商業(yè)購(gòu)物中心停車場(chǎng)使用頻次排序正常情況下，工作時(shí)間，對(duì)寫字樓的停車位數(shù)量要求較高,酒店商場(chǎng)次之。而節(jié)假日時(shí)間以及下班時(shí)間對(duì)酒店以及商場(chǎng)的停車位需求較高，尤以酒店突出。在調(diào)查車位使用頻次時(shí)，可以選擇用停車吸引率的方法。停車吸引率的方法是通過(guò)實(shí)際調(diào)查的某性質(zhì)用地停車高峰小時(shí)停車數(shù)比上該建筑的建筑面積得到，根據(jù)調(diào)查，數(shù)據(jù)如下建筑類別車位指標(biāo)單位汽車泊位數(shù)/個(gè)住宅車位/戶0.65寫字樓車位/100㎡建筑面積1.15大型商場(chǎng)車位/100㎡營(yíng)業(yè)面積4.5餐飲設(shè)施車位/100㎡營(yíng)業(yè)面積4.86商業(yè)購(gòu)物中心停車場(chǎng)的設(shè)計(jì)與收費(fèi)停車場(chǎng)的收費(fèi)方式一般有兩種，一種是閘口收費(fèi)，一種是中央收費(fèi)。閘口收費(fèi)是指駕車人直接將車開至停車場(chǎng)出口處，依順序直接向停車場(chǎng)管理運(yùn)營(yíng)商交納停車費(fèi)的方式。停車場(chǎng)的中央收費(fèi)是近幾年才在國(guó)內(nèi)逐級(jí)為百姓接受的收費(fèi)方式，它是指在停車場(chǎng)的幾個(gè)顯眼地方(或是該建筑物的一些顯見位置)設(shè)立獨(dú)立的停車場(chǎng)收費(fèi)處，車主離場(chǎng)前先到收費(fèi)處進(jìn)行停車?yán)U費(fèi)然后直接離場(chǎng)的停車管理模式。兩種停車收費(fèi)優(yōu)劣對(duì)比對(duì)比項(xiàng)目閘口收費(fèi)中央收費(fèi)出入一輛車的時(shí)間比較需20—30秒/輛大約6--10秒/輛客戶接受程度傳統(tǒng)收費(fèi)方式，已被廣泛接受國(guó)外已采用多年，國(guó)內(nèi)近幾年的商業(yè)物業(yè)普遍選擇管理成本較低成本較高管理難點(diǎn)遇收費(fèi)糾紛容易造成擁堵在客戶離場(chǎng)前已交費(fèi)，擁堵的可能性大大降低土建配合情況需閘口前設(shè)收費(fèi)處，要求高只需管線預(yù)留到位，對(duì)出口處要求空間較小四、舒適度與個(gè)性化打造舒適度及個(gè)性化缺乏標(biāo)識(shí)系統(tǒng)不夠簡(jiǎn)潔清晰動(dòng)線設(shè)計(jì)不夠完善停車位設(shè)計(jì)無(wú)新意空間小，停車技術(shù)難度大南京虹悅城負(fù)二層及部分負(fù)一層規(guī)劃了近9萬(wàn)平米的停車場(chǎng)，可滿足將近2400輛機(jī)動(dòng)車同時(shí)?？?。綠色的地面，車位寬敞，還專門標(biāo)識(shí)了人行過(guò)道，很人性化。點(diǎn)評(píng)及借鑒意義：其內(nèi)裝設(shè)計(jì)由日本著名設(shè)計(jì)事務(wù)所竹中工務(wù)店完成，注重人流、車流動(dòng)線的內(nèi)外溝通，循環(huán)流暢，最大限度避免商業(yè)盲區(qū)和死角。地下停車場(chǎng)的色彩區(qū)域劃分，有效劃分輔助管理不同客戶群，同時(shí)各色彩區(qū)域能快速找到就近電梯。上海K11購(gòu)物藝術(shù)中心上海最有文藝氣息的一個(gè)停車庫(kù)，每一層的顏色都不同。車庫(kù)寬敞，停車技術(shù)要求低。6樓到9樓是停車場(chǎng)，下面是商場(chǎng)。點(diǎn)評(píng)及借鑒意義：每一層都是不一樣的顏色，讓使用者在停車過(guò)程中感到趣味性。停車的空間較大，停車操作十分簡(jiǎn)單，對(duì)使用者具有極強(qiáng)的舒適度。標(biāo)識(shí)功能完善，能夠有效引導(dǎo)車流、人流導(dǎo)入、導(dǎo)出。四、上海代表性停車模式案例上海K11購(gòu)物藝術(shù)中心項(xiàng)目簡(jiǎn)介：上海K11購(gòu)物藝術(shù)中心坐落于淮海路的黃金地帶，地下三層至地上六層，面積約40000平米，周圍配套設(shè)施成熟。通過(guò)凸顯“藝術(shù)·人文·自然”三大核心元素，在購(gòu)物環(huán)境中打造藝術(shù)欣賞、人文體驗(yàn)、自然綠化體驗(yàn)。交通配套：項(xiàng)目位于淮海路核心商圈，直臨淮海路車流主干道，交通四通八達(dá)。停車位設(shè)計(jì)