中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究新華信管理咨詢沈浩云年10月上海1中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀研究報(bào)告第1頁(yè)說(shuō)明本房地產(chǎn)行業(yè)研究有待Customize，請(qǐng)依據(jù)不一樣客戶情況使用因?yàn)檎谂c北京方面洽談業(yè)務(wù)，本研究偏重北京市場(chǎng)研究，同時(shí)依據(jù)萬(wàn)通戰(zhàn)略方向，增加了對(duì)別墅市場(chǎng)/獨(dú)立住宅市場(chǎng)研究因?yàn)槿狈ο嚓P(guān)最新專業(yè)數(shù)據(jù)，本研究無(wú)法提供最新數(shù)據(jù)分析關(guān)于宏觀經(jīng)濟(jì)及走勢(shì)部分，還有待依據(jù)二者關(guān)系深入研究和挖掘相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀研究報(bào)告第2頁(yè)房地產(chǎn)行業(yè)研究綱領(lǐng)宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)宏觀研究北京/上海房地產(chǎn)市場(chǎng)研究房地產(chǎn)企業(yè)個(gè)案分析（萬(wàn)科）房地產(chǎn)上市企業(yè)比較分析(深圳和香港)房地產(chǎn)企業(yè)成功要素分析和現(xiàn)存問(wèn)題及挑戰(zhàn)（價(jià)值鏈等）房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略（住宅供給商還是房地開(kāi)發(fā)商、多元化）3中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀研究報(bào)告第3頁(yè)宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)實(shí)狀況及發(fā)展綜述4中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀研究報(bào)告第4頁(yè)房地產(chǎn)行業(yè)行業(yè)特征：周期性、關(guān)聯(lián)性、地域性、政策性周期性關(guān)聯(lián)性地域性政策敏感性房地產(chǎn)業(yè)屬于固定資產(chǎn)投資范圍，與宏觀經(jīng)濟(jì)一樣含有顯著周期性作為基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，含有高度綜合性和關(guān)聯(lián)度，住宅產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)系數(shù)為2.3房地產(chǎn)市場(chǎng)供求情況主要受當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平影響，區(qū)域發(fā)展不平衡，級(jí)差收益顯著政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)影響主要表達(dá)在土地資源供給、各項(xiàng)稅費(fèi)、房地產(chǎn)流通政策和貨幣政策。5中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀研究報(bào)告第5頁(yè)房地產(chǎn)行業(yè)2000-年間發(fā)展目標(biāo)和前景以每年12%速度增加商品房住宅完工面積占城鎮(zhèn)住宅完工面積百分比達(dá)80%，商品房占城鎮(zhèn)完工房屋總面積50%實(shí)施社會(huì)、專業(yè)化物業(yè)管理和修繕?lè)课菡忌鐣?huì)房屋總量50%城鎮(zhèn)（非農(nóng)業(yè)人口）人均住房使用面積年到達(dá)18平方米，建設(shè)住宅33.5億平方米，平均每年新建3.35億平方米6中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀研究報(bào)告第6頁(yè)宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)影響全方面推行住房公積金制度，福利分房變?yōu)樨泿呕址?，放款住房貸款條件，降低住房貸款利率，拉動(dòng)了住宅業(yè)發(fā)展，有利于以住宅為主業(yè)企業(yè)發(fā)展，如深萬(wàn)科（0002）西部大開(kāi)發(fā)-中央財(cái)政加大對(duì)西部地域轉(zhuǎn)移支付，涉足基礎(chǔ)設(shè)施房地產(chǎn)企業(yè)收益，如渝開(kāi)發(fā)A（0514）中國(guó)政府“小城鎮(zhèn)大戰(zhàn)略”發(fā)展思緒，加緊小城鎮(zhèn)發(fā)展和城市化進(jìn)程，有利于中小城市房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展。如三木集團(tuán)（0632）7中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀研究報(bào)告第7頁(yè)中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁而又連續(xù)增加將極大促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)增加8中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀研究報(bào)告第8頁(yè)9中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀研究報(bào)告第9頁(yè)中國(guó)建筑業(yè)占GDP百分比逐年增大，但與發(fā)達(dá)國(guó)家10%-20%百分比相比，還有很大距離建筑業(yè)GDP4.7%5.2%5.6%5.4%4.7%4.6%4.7%5.3%6.6%6.4%6.5%6.7%6.5%6.7%6.6%10中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀研究報(bào)告第10頁(yè)11中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀研究報(bào)告第11頁(yè)國(guó)外人均居住面積：XXX12中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀研究報(bào)告第12頁(yè)進(jìn)入WTO對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)影響高檔外銷房、寫字樓、賓館、商場(chǎng)及工業(yè)用地需求顯著增加外資房地產(chǎn)企業(yè)將逐步進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈國(guó)外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商憑借其先進(jìn)物業(yè)管理模式、營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)和愈加專業(yè)化、人性化服務(wù)理念，對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商業(yè)務(wù)將形成較大沖擊國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商政府背景優(yōu)勢(shì)和天然地域優(yōu)勢(shì)將不再成為業(yè)務(wù)開(kāi)拓主要優(yōu)勢(shì)外資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將首先進(jìn)入高檔外銷公寓及寫字樓市場(chǎng)，并逐步進(jìn)入物業(yè)測(cè)量、價(jià)值評(píng)定等中介服務(wù)市場(chǎng)和中低級(jí)住房市場(chǎng)，其市場(chǎng)份額將逐步提升當(dāng)前，國(guó)外一些著名房地產(chǎn)物業(yè)管理中介機(jī)構(gòu)已在中國(guó)開(kāi)設(shè)分企業(yè)，全球最大房地產(chǎn)企業(yè)--美國(guó)２１世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入中國(guó)物業(yè)代理市場(chǎng)國(guó)外金融機(jī)構(gòu)介入將促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展加入ＷＴＯ將加緊我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)盟和重組當(dāng)前已形成南北兩大聯(lián)盟，即由萬(wàn)科、華遠(yuǎn)等２０家會(huì)員組成“中國(guó)城市房地產(chǎn)協(xié)作網(wǎng)絡(luò)”和以大連萬(wàn)達(dá)、中房集團(tuán)為首，由３３家企業(yè)組成“住宅產(chǎn)業(yè)集團(tuán)聯(lián)盟”房地產(chǎn)企業(yè)正面臨新一輪“洗牌”，相當(dāng)數(shù)量房地產(chǎn)企業(yè)將被市場(chǎng)淘汰，如上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)總量，六個(gè)月內(nèi)已從４３４７家降低為３３１２家，廣州近年來(lái)也有３００多家房地產(chǎn)企業(yè)被淘汰出局。13中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀研究報(bào)告第13頁(yè)進(jìn)入年以來(lái)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)需求旺盛,前景看好景氣指數(shù)10010110210310410510610710846810122468101224681012241999年年年14中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀研究報(bào)告第14頁(yè)年商品房銷售額3572億元，比上年增加30.1％，顯示出強(qiáng)有力發(fā)展勢(shì)頭15中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀研究報(bào)告第15頁(yè)公積金貸款余額商業(yè)貸款余額16中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀研究報(bào)告第16頁(yè)商業(yè)用房辦公樓住宅17中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀研究報(bào)告第17頁(yè)購(gòu)置方研究--收入等宏觀經(jīng)濟(jì)指數(shù)個(gè)人購(gòu)置18中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀研究報(bào)告第18頁(yè)以上數(shù)據(jù)國(guó)外為90年代初，中國(guó)為1999年數(shù)據(jù)世界各國(guó)經(jīng)驗(yàn)表明，在人均住房面積到達(dá)30平方米之前，會(huì)保持較旺盛住房需求。19中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀研究報(bào)告第19頁(yè)按中國(guó)政府要求目標(biāo)人均住房面積20平方米，中國(guó)住房市場(chǎng)容量巨大60平米以上60平米以下國(guó)家目標(biāo)人均住房面積為20平米，三口之家為60平米20中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀研究報(bào)告第20頁(yè)針對(duì)當(dāng)前購(gòu)房目標(biāo)是為了改進(jìn)住房條件這么現(xiàn)實(shí)狀況，中國(guó)住宅市場(chǎng)應(yīng)該是相對(duì)穩(wěn)定發(fā)展市場(chǎng)21中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀研究報(bào)告第21頁(yè)中國(guó)普通居民購(gòu)置力分析購(gòu)房款起源=原有儲(chǔ)蓄存款+當(dāng)年總收入中扣除消費(fèi)支出余額+住房公積金+每個(gè)月發(fā)放住房補(bǔ)助+一次性發(fā)放住房補(bǔ)助一個(gè)普通三口之家按國(guó)家要求標(biāo)準(zhǔn)購(gòu)置20*3=60平米房子購(gòu)房能力。年一套60平米住房總共所需房?jī)r(jià)為60*2100=126,000元22中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀研究報(bào)告第22頁(yè)居民購(gòu)置力分析（續(xù)）①儲(chǔ)蓄存款：99年底全國(guó)城鎮(zhèn)人均儲(chǔ)蓄存款約為7500元，一個(gè)三口之家儲(chǔ)蓄存款為22500元。②當(dāng)年總收入扣除消費(fèi)支出（不含住房支出）城鎮(zhèn)人均余額。據(jù)對(duì)90年至97年數(shù)字分析，得年一三口之家總余額為6039.36元。③住房公積金：依據(jù)新住房公積金管理制度，職員單位和個(gè)人每個(gè)月計(jì)繳住房公積金為上年平均月工資5%，按1999年職員平均年工資為7000元，一個(gè)三口之家雙職員家庭年住房公積金為1400元。④每個(gè)月發(fā)放住房補(bǔ)助：當(dāng)前中國(guó)許多地域補(bǔ)助方法還沒(méi)有制訂出來(lái)，從一些已制訂出地域來(lái)看，每個(gè)月發(fā)放補(bǔ)助約為工資15%，按99年工資水平來(lái)看，就是每年發(fā)放1050元，一個(gè)三口之家雙職員家庭為2100元。⑤一次性發(fā)放住房補(bǔ)助：從全國(guó)己制訂出實(shí)施方法來(lái)看，約為房?jī)r(jià)20%。（暫且按10%計(jì)算）23中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀研究報(bào)告第23頁(yè)居民購(gòu)置力分析（續(xù)）所需購(gòu)房款為126,000-126,000*10%-22,500=90,900年購(gòu)房款收入積累=6039+1400+2100=9539即一個(gè)三口之家在年購(gòu)置一套60平米房子，約需時(shí)間里，就可利用其可用于購(gòu)房收入來(lái)還清房款，這對(duì)于普通居民都是能夠承受中國(guó)居民已經(jīng)具備了購(gòu)房能力24中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀研究報(bào)告第24頁(yè)年房地產(chǎn)投入資金起源組成定金及預(yù)付款其它資金自籌資金國(guó)內(nèi)貸款利用外資外商直接投資債券企事業(yè)單位自有資金國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金25中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀研究報(bào)告第25頁(yè)全國(guó)商品住宅價(jià)格一直保持穩(wěn)步上升態(tài)勢(shì)26中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀研究報(bào)告第26頁(yè)房地產(chǎn)行業(yè)研究綱領(lǐng)宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)宏觀研究北京/上海房地產(chǎn)市場(chǎng)研究房地產(chǎn)企業(yè)個(gè)案分析（萬(wàn)科）房地產(chǎn)上市企業(yè)比較分析房地產(chǎn)企業(yè)成功要素分析和現(xiàn)存問(wèn)題及挑戰(zhàn)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略27中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀研究報(bào)告第27頁(yè)北京和上海兩大城市房地產(chǎn)現(xiàn)實(shí)狀況及未來(lái)綜述28中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀研究報(bào)告第28頁(yè)北京年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不論從哪個(gè)指標(biāo)分析，都反應(yīng)了市場(chǎng)快速增加，伴隨經(jīng)濟(jì)形勢(shì)強(qiáng)勁預(yù)計(jì)將繼續(xù)增加房地產(chǎn)投資總額+23.9%住宅+21.9%商品房屋開(kāi)復(fù)工總面積住宅開(kāi)復(fù)工面積當(dāng)年新開(kāi)商品房屋總面積當(dāng)面住宅新開(kāi)面積銷售總面積+75.8%住宅銷售+85.3%銷售給個(gè)人+160.4%商品房屋銷售總額+53.1%住宅銷售額+76.4%29中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀研究報(bào)告第29頁(yè)北京1999和年寫字樓供給量雖比前幾年降低，但市場(chǎng)基本是全盤吸收呈上升態(tài)勢(shì)。當(dāng)前寫字樓供給正處于逐步放大趨勢(shì)30中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀研究報(bào)告第30頁(yè)按行政區(qū)域分，北京年寫字樓供給主要在朝陽(yáng)區(qū)和海淀區(qū)，按商圈分，主要在CBD、中關(guān)村和金融街地域31中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀研究報(bào)告第31頁(yè)與1999年相比，朝陽(yáng)區(qū)和東城區(qū)寫字樓供給量有所降低，而海淀區(qū)和西城區(qū)增量顯著，崇文區(qū)從原來(lái)基本空白開(kāi)始出現(xiàn)供給32中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀研究報(bào)告第32頁(yè)而從各概念板塊看，中關(guān)村、亞運(yùn)村、金融街和燕莎商圈增量顯著33中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀研究報(bào)告第33頁(yè)北京寫字樓市場(chǎng)在很多看好原因刺激下需求將繼續(xù)放大，但也必須看到未來(lái)市場(chǎng)新增供給量，投資應(yīng)慎重進(jìn)行加入WTO后中小型外資企業(yè)進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)將大量增加，租樓需求擴(kuò)大大型跨國(guó)企業(yè)在中國(guó)市場(chǎng)擴(kuò)大業(yè)務(wù)，使辦公樓需求繼續(xù)增加高技術(shù)產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展將擴(kuò)大租樓需求年奧運(yùn)會(huì)將為寫字樓市場(chǎng)創(chuàng)造潛在商機(jī)中資企業(yè)發(fā)展神速，對(duì)高級(jí)寫字樓需求保持旺盛增加34中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀研究報(bào)告第34頁(yè)年北京住宅市場(chǎng)中住宅新開(kāi)面積和開(kāi)復(fù)工面積放大，表現(xiàn)了開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)看好信心，市場(chǎng)供給量增大總量4206.9總量5307.335中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀研究報(bào)告第35頁(yè)年北京住宅市場(chǎng)銷售面積較99年放大，市場(chǎng)需求呈擴(kuò)大趨勢(shì)，個(gè)人購(gòu)房百分比急劇擴(kuò)大36中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀研究報(bào)告第36頁(yè)年北京住宅市場(chǎng)共推出新盤199個(gè)，加上1999年約120個(gè)項(xiàng)目和前幾年未消化樓盤，年住宅市場(chǎng)上活躍項(xiàng)目在400個(gè)以上，競(jìng)爭(zhēng)激烈37中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀研究報(bào)告第37頁(yè)在激烈競(jìng)爭(zhēng)中，年北京市場(chǎng)規(guī)模約30萬(wàn)M2以下中小規(guī)模項(xiàng)目占主導(dǎo)38中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀研究報(bào)告第38頁(yè)年北京住宅市場(chǎng)新項(xiàng)目?jī)r(jià)格在4000-8000元/平方米樓盤占主導(dǎo)地位主要在城市邊緣地域39中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀研究報(bào)告第39頁(yè)北京住宅市場(chǎng)客戶需求分析拆遷居民和中低收入家庭地理位置：城市邊緣或郊區(qū)市政配套：相對(duì)不完善購(gòu)置原因：房?jī)r(jià)低廉（3000元/平方左右）中產(chǎn)階級(jí)地理位置：城市邊緣或新興商業(yè)區(qū)或居住區(qū)市政配套：齊全購(gòu)置原因：配套好，交通方便，舒適居住環(huán)境高收入者組成：當(dāng)?shù)睾屯馐「呤杖腚A層，國(guó)外駐京人士需求特征：豪華、舒適、高標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理40中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀研究報(bào)告第40頁(yè)因?yàn)?997年-1999年底北京別墅市場(chǎng)不立項(xiàng)，別墅市場(chǎng)增加供給量不大，但因?yàn)槟杲?jīng)濟(jì)回升，別墅新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目顯著增加不完全統(tǒng)計(jì)13個(gè)14個(gè)約80-90個(gè)，但只售空置部分7個(gè)1個(gè)建筑面積約120萬(wàn)平方米約4000套建筑面積約50萬(wàn)平方米約1700套建筑面積約40萬(wàn)平方米41中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀研究報(bào)告第41頁(yè)北京別墅市場(chǎng)東北部地區(qū)，西部和西南部地區(qū)分墅分布零散，相對(duì)較少42中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀研究報(bào)告第42頁(yè)年北京市場(chǎng)別墅市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品占據(jù)主導(dǎo)地位，改變了豪宅一統(tǒng)天下局面，大大拉低了別墅價(jià)格和客戶購(gòu)置力差距，預(yù)計(jì)經(jīng)濟(jì)型“獨(dú)立住宅”將會(huì)貼近更廣大消費(fèi)者需求北京1999年底、年初存量供給別墅平均價(jià)格在9580元/平方米但年13個(gè)新盤中11個(gè)平均價(jià)格在7000元以下43中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀研究報(bào)告第43頁(yè)北京別墅市場(chǎng)客戶以前是富豪享受豪宅，但當(dāng)前正逐步成為中高收入家庭住宅消費(fèi)，客戶結(jié)構(gòu)已發(fā)生部分改變外國(guó)客戶客戶組成：外資企業(yè)家/高管人員、外交使館人員購(gòu)置傾向：東北部高檔豪華別墅區(qū)消費(fèi)預(yù)測(cè)：伴隨WTO加入需求不停擴(kuò)大歐美留學(xué)歸國(guó)創(chuàng)業(yè)人士特征：追求高質(zhì)量生活和理想居住環(huán)境購(gòu)置傾向：受工作和居所交通條件制約，熱衷于西北部及北部地域精品別墅消費(fèi)預(yù)測(cè)：伴隨經(jīng)濟(jì)政策調(diào)整和投資環(huán)境改進(jìn)將增大需求財(cái)力雄厚港、澳、臺(tái)商特征：因?yàn)楸本┙?jīng)濟(jì)社會(huì)關(guān)系，需要長(zhǎng)時(shí)間在京城滯留購(gòu)置傾向：京城別墅，尤其是近郊區(qū)商住兩用別墅中資企業(yè)家、高級(jí)人員及IT、金融、房地產(chǎn)精英特征：追求生活品質(zhì)和質(zhì)量而改進(jìn)居住條件購(gòu)置傾向：郊區(qū)環(huán)境優(yōu)美花園式別墅薪資優(yōu)厚律師、會(huì)計(jì)師和高級(jí)知識(shí)分子組成“中產(chǎn)階級(jí)”購(gòu)置傾向：四環(huán)與公路一環(huán)之間、親近自然又含有良好人文環(huán)境經(jīng)濟(jì)型別墅44中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀研究報(bào)告第44頁(yè)上海45中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀研究報(bào)告第45頁(yè)房地產(chǎn)行業(yè)研究綱領(lǐng)宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)宏觀研究北京/上海房地產(chǎn)市場(chǎng)研究房地產(chǎn)企業(yè)個(gè)案分析（萬(wàn)科）房地產(chǎn)上市企業(yè)比較分析房地產(chǎn)企業(yè)成功要素分析和現(xiàn)存問(wèn)題及挑戰(zhàn)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略46中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀研究報(bào)告第46頁(yè)萬(wàn)科1992年戰(zhàn)略和樓盤情況，當(dāng)年實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)利潤(rùn)3380萬(wàn)宏觀經(jīng)濟(jì)背景國(guó)內(nèi)市場(chǎng)全方面開(kāi)啟、國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速增加投資戰(zhàn)略在中國(guó)人口密集、交通便利、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)良好沿海三大經(jīng)濟(jì)圈形成較為合理組合投資戰(zhàn)略依據(jù)市場(chǎng)和投資環(huán)境成熟程序，由南向北漸次延伸北京上海廣州香港哈爾濱長(zhǎng)春沈陽(yáng)大連煙臺(tái)南通青島無(wú)錫蘇州南京合肥杭州寧波福州廈門汕頭天津石家莊太原濟(jì)南鄭州武漢烏魯木齊西寧蘭州成都銀川西安呼和浩特重慶貴陽(yáng)昆明南寧?？谥楹ｉL(zhǎng)沙南昌大同以香港為龍頭華南經(jīng)濟(jì)圈以上海為中心長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)圈以山東半島、京津地域和遼東半島為重點(diǎn)環(huán)渤海海灣經(jīng)濟(jì)圈進(jìn)行47中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀研究報(bào)告第47頁(yè)萬(wàn)科房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入和利潤(rùn)增加0500001000001500000025000030000019991998199719961995199419931992年份金額（萬(wàn)元）05000100001500002500030000房地產(chǎn)銷售收入房地產(chǎn)利潤(rùn)48中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀研究報(bào)告第48頁(yè)萬(wàn)科至年初土地貯備占地面積達(dá)871萬(wàn)平方米，可建面積780萬(wàn)平方米。充分土地貯備為未來(lái)發(fā)展提供了有利資源保障。依據(jù)土地貯備區(qū)域差異也反應(yīng)了萬(wàn)科地域戰(zhàn)略萬(wàn)科至年初土地貯備21615114158363017245289392886132121135050100150200250300350上海天津成都武漢北京長(zhǎng)春深圳南京城市土地面積（萬(wàn)平方米）建筑面積土地面積49中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀研究報(bào)告第49頁(yè)50中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀研究報(bào)告第50頁(yè)萬(wàn)科1992年物業(yè)情況權(quán)益%66.67%50%2.38萬(wàn)M250%城市物業(yè)名稱地點(diǎn)深圳荔景大廈紅嶺中路萬(wàn)景大廈福田新市區(qū)土地貯備福田新市區(qū)上海西郊花園西郊物業(yè)用途綜合商住高級(jí)公寓別墅建筑面積29層/3.76萬(wàn)M225層/1.5萬(wàn)M212.56萬(wàn)M283棟物業(yè)狀態(tài)6月開(kāi)工7月開(kāi)工93年底完工出售情況88%住宅出售93年底落成售完100%萬(wàn)科廣場(chǎng)古北新區(qū)高級(jí)住宅10月開(kāi)工40%萬(wàn)科城市花園閔行區(qū)中等住宅占地38.3萬(wàn)M25000多套年底首期開(kāi)工45%青島銀都花園高級(jí)公寓/花園別墅占地14.1萬(wàn)M2建筑14.6萬(wàn)M210月開(kāi)工首期347單位售出42.1%%天津萬(wàn)科中心大廈市區(qū)金剛橋高層商住/大型商場(chǎng)占地0.71萬(wàn)M2年底開(kāi)工經(jīng)銷項(xiàng)目北海萬(wàn)達(dá)苑建筑1.03萬(wàn)M235%土地貯備天津保稅區(qū)高層寫字/商住樓占地4.43萬(wàn)M2建筑14.5萬(wàn)M2已完成設(shè)計(jì)%鞍山土地貯備市中心高層商住大廈占地0.62萬(wàn)M2建筑4.7萬(wàn)M251中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀研究報(bào)告第51頁(yè)萬(wàn)科93年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)整年完成利潤(rùn)9,570萬(wàn)元繼續(xù)堅(jiān)持城市居民住宅這一潛力極大市場(chǎng)，在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)中提倡城市居民住宅，并以中等及中高檔城市居民住宅為本集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主導(dǎo)方向。城市居民住宅項(xiàng)目總投資已經(jīng)占本集團(tuán)在建房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資52.5％。年初本集團(tuán)正式椎出以內(nèi)銷市場(chǎng)為主、附有完善生活和服務(wù)設(shè)施中等住宅區(qū)“上海萬(wàn)科城市花園”和中高檔住宅區(qū)“青島銀都花園”，深受市場(chǎng)歡迎。上海萬(wàn)科城市花園項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積50.3萬(wàn)平方米。該項(xiàng)目首期和二期共3371個(gè)單位已售出61％。青島銀都花園建筑面積13．1萬(wàn)平方米，總共839個(gè)單位已經(jīng)售出30％。除城市居民住宅項(xiàng)目外，本集團(tuán)分布在深圳、上海、天津、鞍山、成都等地辦公、商業(yè)及商住樓字等在建項(xiàng)目共8個(gè)，進(jìn)展順利。在建項(xiàng)目總開(kāi)工建筑面積為60．4萬(wàn)平方米，完工建筑面積為6．9萬(wàn)平方米。在北京、天津、沈陽(yáng)等地?fù)碛型恋刭A備213.6萬(wàn)平方米。上海西郊花園、青島銀都花園、北海萬(wàn)達(dá)苑等項(xiàng)目為本期溢利做出了貢獻(xiàn)。52中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀研究報(bào)告第52頁(yè)1994年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)利潤(rùn)達(dá)1.47億元重點(diǎn)開(kāi)發(fā)城市居民住宅，其完工面積占本年度全部完工面積７３.５４％。其它商業(yè)樓宇亦進(jìn)展順利。上海萬(wàn)科廣場(chǎng)、深圳荔景大廈、深圳萬(wàn)景大廈于年內(nèi)完工，上海及北海萬(wàn)科城市花園、青島及石家莊銀都花園于年內(nèi)部分完工。整年完工面積為２６．０４萬(wàn)平方米，比上年度增加２７６％。本年度在建房地產(chǎn)項(xiàng)目１６個(gè)，在建項(xiàng)目總開(kāi)工建筑面積達(dá)９５.０８萬(wàn)平方米，比上年度增加５７％。在深圳、合肥、沈陽(yáng)、北海等地?fù)碛型恋刭A備１７２.２萬(wàn)平方米。53中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀研究報(bào)告第53頁(yè)1995年業(yè)務(wù)進(jìn)展整年完工面積２９萬(wàn)平方米，平均售出率約７０％。北京萬(wàn)科城市花園項(xiàng)目第一期為本集團(tuán)之盈利作出主要貢獻(xiàn)，年內(nèi)完成完工面積１０．４萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)銷售面積達(dá)７７％。上海萬(wàn)科城市花園第一期及上海萬(wàn)科廣場(chǎng)繼續(xù)為本集團(tuán)主要利潤(rùn)起源之一。集團(tuán)控股５６％之天津萬(wàn)興實(shí)業(yè)股份有限企業(yè)經(jīng)過(guò)對(duì)年初收購(gòu)之“天津世貿(mào)廣場(chǎng)”項(xiàng)目進(jìn)行綜合改造，年內(nèi)即實(shí)現(xiàn)銷售及回款均達(dá)８０％，亦為本集團(tuán)盈利作出貢獻(xiàn)。在青島、沈陽(yáng)、成都、石家莊及北海開(kāi)發(fā)住宅項(xiàng)目均取得穩(wěn)定回報(bào)。自８８年介入房地產(chǎn)業(yè)務(wù)以來(lái)，長(zhǎng)久致力于售后服務(wù)。本集團(tuán)管理之深圳“天景花園”及青島“銀都花園”均取得全國(guó)“物業(yè)管理優(yōu)異住宅示范小區(qū)”稱號(hào)。54中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀研究報(bào)告第54頁(yè)1996年業(yè)務(wù)進(jìn)展和97年戰(zhàn)略房地產(chǎn)業(yè)務(wù)期內(nèi)保持良好經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，整年結(jié)算完工面積17.69萬(wàn)平方米在各地居民住宅項(xiàng)目都有理想市場(chǎng)表現(xiàn)。上海萬(wàn)科城市花園繼續(xù)為集團(tuán)帶來(lái)良好溢利回報(bào),該項(xiàng)目一期工程累計(jì)265,000平方米于年內(nèi)全方面完工，售出率達(dá)85％，二期新開(kāi)工及部分完工面積33,000平方米，銷售業(yè)績(jī)理想；規(guī)劃面積125,857平方米,分三期開(kāi)發(fā)天津萬(wàn)科城市花園第二、第三期于年內(nèi)全方面開(kāi)工，首先推出銷售第三期售出率達(dá)70％，亦為本集團(tuán)利潤(rùn)作出貢獻(xiàn)；北京萬(wàn)科城市花園項(xiàng)目累計(jì)完工124,000平方米,年內(nèi)增開(kāi)30,000平方米，銷售穩(wěn)定，為集團(tuán)帶來(lái)盈利。荔景大廈項(xiàng)目與萬(wàn)景大廈項(xiàng)目標(biāo)售罄和青島銀都花園良好銷售亦為集團(tuán)帶來(lái)溢利回報(bào)。在沈陽(yáng)、鞍山住宅項(xiàng)目，在大連寫字樓項(xiàng)目增開(kāi)面積達(dá)160,000平方米繼深圳天景花園、青島銀都花園之后,上海萬(wàn)科城市花園、天津萬(wàn)科城市花園北海萬(wàn)科城市花園和深圳荔景大廈又取得“全國(guó)物業(yè)管理優(yōu)異住宅小區(qū)（小廈）”榮譽(yù)97戰(zhàn)略：憑借已確立專業(yè)優(yōu)勢(shì)及萬(wàn)科城市花園品牌效應(yīng)，加緊現(xiàn)有地產(chǎn)項(xiàng)目標(biāo)消化進(jìn)程在已開(kāi)發(fā)十二個(gè)城市房地產(chǎn)項(xiàng)目中，集中資源在深圳、上海、北京、天津等大城市開(kāi)發(fā)居民住宅。鑒于深圳居民住宅市場(chǎng)潛力及九七香港回歸良好時(shí)機(jī)，本集團(tuán)將繼續(xù)落實(shí)加大在深圳投資經(jīng)營(yíng)方針，增加在深圳土地貯備。55中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀研究報(bào)告第55頁(yè)1997/8年業(yè)務(wù)進(jìn)展1997年整年結(jié)算樓宇面積24.7萬(wàn)平方米1998年繼續(xù)落實(shí)將房地產(chǎn)項(xiàng)目集中于深圳、北京、上海、天津、沈陽(yáng)五大城市經(jīng)營(yíng)策略，整年結(jié)算摟宇面積27.6萬(wàn)平方米。1998年擔(dān)憂經(jīng)營(yíng)問(wèn)題：①房地產(chǎn)業(yè)務(wù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，將依據(jù)市場(chǎng)情況及時(shí)調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略。伴隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市消費(fèi)水平提升，以及刺激住宅消費(fèi)各項(xiàng)優(yōu)惠政策出臺(tái)，購(gòu)房層面發(fā)生較大改變，工薪階層購(gòu)置能力深入增強(qiáng)。依據(jù)這一趨勢(shì)，將主動(dòng)開(kāi)拓中等經(jīng)濟(jì)住宅市場(chǎng)，擴(kuò)大市場(chǎng)定位，有效增加房地產(chǎn)客戶層面，提升市場(chǎng)擁有率。②業(yè)務(wù)規(guī)模簇張對(duì)人力資源提出更高要求。99年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)新開(kāi)工面積將達(dá)62萬(wàn)平方米，以上年同期增加近1倍。對(duì)專業(yè)人才需求及培訓(xùn)工作提出更高要求。③房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模擴(kuò)大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇造成各地現(xiàn)樓庫(kù)存增加，截止98年底，集團(tuán)現(xiàn)樓庫(kù)存面積達(dá)6.5萬(wàn)平方米，可售樓花面積11.5萬(wàn)平方米。伴隨99年度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量大幅提升，可售面積將深入增加，對(duì)集團(tuán)銷售能力提出更高要求。集團(tuán)將充分利用銷售代理、萬(wàn)客會(huì)等各種資源擴(kuò)大銷售網(wǎng)絡(luò)，并采取有效銷售策略加緊銷售速度。④集團(tuán)早期投資部分地產(chǎn)項(xiàng)目因?yàn)槭袌?chǎng)發(fā)生改變，投資效益不佳，如天津?qū)懽謽呛途频觏?xiàng)目，北海城市花園項(xiàng)目、鞍山寫字樓項(xiàng)目、成都項(xiàng)目對(duì)集團(tuán)盈利也產(chǎn)生一定負(fù)面影響。56中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀研究報(bào)告第56頁(yè)1999年業(yè)務(wù)進(jìn)展及年展望繼續(xù)實(shí)施在深圳、上海、北京、天津和沈陽(yáng)五大城市重點(diǎn)投資開(kāi)發(fā)住宅策略，實(shí)現(xiàn)樓盤完工面積45.2萬(wàn)平方米，結(jié)算銷售面積38.6萬(wàn)平方米截止1999年12月31日，集團(tuán)住宅土地貯備之規(guī)劃建筑面積達(dá)131.2萬(wàn)平方米。利用成熟品牌形象、善于創(chuàng)新專業(yè)能力和相對(duì)充分資金實(shí)力，集中發(fā)展大、中型住宅項(xiàng)目，并加強(qiáng)新技術(shù)利用。年內(nèi)成立萬(wàn)科建筑技術(shù)研究中心研究結(jié)果及相關(guān)設(shè)施已逐步應(yīng)用于集團(tuán)住宅項(xiàng)目，提升了住宅環(huán)境保護(hù)及科技含量。為客戶提供“全心全意全為您”優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理。集團(tuán)在國(guó)內(nèi)首創(chuàng)“萬(wàn)客會(huì)”取得了消費(fèi)者熱烈響應(yīng)，集團(tuán)五大開(kāi)發(fā)城市“萬(wàn)客會(huì)”會(huì)員人數(shù)達(dá)9,700人，該會(huì)經(jīng)過(guò)為客戶提供無(wú)償資訊、優(yōu)惠商家等增值服務(wù)，充分加強(qiáng)了企業(yè)與客戶溝通。年展望在未來(lái)多年，住宅開(kāi)發(fā)量將連續(xù)增加，整年開(kāi)發(fā)和銷售項(xiàng)目14個(gè)。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)上將深入加強(qiáng)對(duì)科技結(jié)果應(yīng)用。將加緊在深圳、上海、北京、天津、沈陽(yáng)及成都土地貯備，重點(diǎn)選擇城鎮(zhèn)結(jié)合部大宗土地，保障集團(tuán)住宅開(kāi)發(fā)不停增加發(fā)展需求。網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)全新發(fā)展機(jī)遇，將結(jié)合主業(yè)發(fā)展，推出“住宅聯(lián)盟”網(wǎng)站，全力拓展以建材貿(mào)易為主B2B電子商務(wù)，該網(wǎng)站所形成規(guī)模采購(gòu)優(yōu)勢(shì)將深入降低集團(tuán)營(yíng)運(yùn)成本，提升效率，提升集團(tuán)關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)力；未來(lái)將深入強(qiáng)化人力資源建設(shè)及培訓(xùn)工作開(kāi)展。繼98年“職業(yè)經(jīng)理年”及99年“團(tuán)體精神年”，年確定為“職業(yè)精神年”，提倡以職業(yè)精神為平臺(tái)，主動(dòng)創(chuàng)新進(jìn)取57中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀研究報(bào)告第57頁(yè)58中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀研究報(bào)告第58頁(yè)房地產(chǎn)行業(yè)研究綱領(lǐng)宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)宏觀研究北京/上海房地產(chǎn)市場(chǎng)研究房地產(chǎn)企業(yè)個(gè)案分析（萬(wàn)科）房地產(chǎn)上市企業(yè)比較分析房地產(chǎn)企業(yè)成功要素分析和現(xiàn)存問(wèn)題及挑戰(zhàn)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略59中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀研究報(bào)告第59頁(yè)香港房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)做大后往往進(jìn)行多元化發(fā)展以降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，但主要還是圍繞在地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)91.69億港元40.98億港元60中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀研究報(bào)告第60頁(yè)在香港，房地產(chǎn)行業(yè)屬于成熟行業(yè)，地產(chǎn)企業(yè)為了維持企業(yè)業(yè)績(jī)連續(xù)性，普通在地產(chǎn)業(yè)務(wù)上兼