論按份共有用優(yōu)先購買權(quán)的效力

第101條?！痘痉ā返谔栆?guī)定，“根據(jù)該部分，單個人擁有的共同房地產(chǎn)或資產(chǎn)的所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權(quán)利?！边@一規(guī)定是對《民法通則》就已確立的按份共有人優(yōu)先購買權(quán)制度的肯定和承襲?！段餀?quán)法》第101條和其他有關(guān)優(yōu)先購買權(quán)的法律規(guī)范一樣,均只規(guī)定了共有人有優(yōu)先購買權(quán),而對行使該權(quán)利的前提條件,如何行使及侵害該權(quán)利的法律后果沒有任何規(guī)定,因此,非常有必要在總結(jié)司法實踐經(jīng)驗和現(xiàn)有理論研究成果的基礎(chǔ)上,從法解釋學(xué)層面為按份共有人優(yōu)先購買權(quán)制度的科學(xué)運作提供合理和可行的方案。為此,本文從按份共有人優(yōu)先購買權(quán)的主體資格和該優(yōu)先購買權(quán)的客體、按份共有人優(yōu)先購買權(quán)行使的前提條件以及該優(yōu)先購買權(quán)的法律效力三個方面,分析《物權(quán)法》第101條在解釋和適用的過程中存在較多爭議的問題。一、按份共有人優(yōu)先購買權(quán)的分配就按份共有人優(yōu)先購買權(quán)的主體資格而言,在有三人或三人以上按份共有人時,《物權(quán)法》第101條使人產(chǎn)生如下兩個疑問。其一,共有人之一對另一共有人轉(zhuǎn)讓其共有財產(chǎn)的份額時,其他共有人是否也享有優(yōu)先購買權(quán)?從該條款的文義解釋上看,不應(yīng)排除這種可能。但是,如果在這種情況下允許其他共有人擁有優(yōu)先購買權(quán),這將違背按份共有人優(yōu)先購買權(quán)的制度主旨,因為立法者之所以規(guī)定按份共有人優(yōu)先購買權(quán)制度,其目的在于簡化共有關(guān)系,保護現(xiàn)有按份共有人的內(nèi)部關(guān)系,防止外部第三人的介入造成共有人內(nèi)部關(guān)系復(fù)雜化而最終影響到共有物的有限利用。所以,共有人的優(yōu)先購買權(quán)只在其他共有人向第三人轉(zhuǎn)讓共有財產(chǎn)份額時才可享有,在共有人之間轉(zhuǎn)讓共有財產(chǎn)份額的情況下,不適用按份共有人優(yōu)先購買權(quán)制度。盡管對此沒有專門的立法或司法解釋予以規(guī)定,我國理論界和司法實踐部門長期以來均奉行這一正確做法。在將來修正《物權(quán)法》或做出相應(yīng)的司法解釋時,有必要對此予以明確。其二,在對共有關(guān)系外的第三人出讓共有財產(chǎn)份額時,兩個或兩個以上按份共有人欲主張優(yōu)先購買權(quán)時,如何確定按份所有權(quán)的歸屬?在我國的司法實踐中,在有多數(shù)共有人主張行使優(yōu)先購買權(quán)的情況下,一般采取由出賣人選擇誰享有優(yōu)先購買權(quán)的做法。這一做法也為我國的一些著名民法學(xué)者所主張。然而,外國的相關(guān)立法例和司法判決均否定這一由出賣人來單方選擇和確定享有優(yōu)先購買權(quán)人的做法,而采取按照主張優(yōu)先購買權(quán)的按份共有人的財產(chǎn)在共有財產(chǎn)中的比例來分配優(yōu)先購買權(quán)。具體而言,分兩步計算該分配比例,首先是將所有欲行使優(yōu)先購買權(quán)的共有人的財產(chǎn)份額相加得出一個基數(shù),隨后將各個欲主張行使優(yōu)先購買權(quán)的共有人的財產(chǎn)份額除以該基數(shù),從而分別計算出其可以行使優(yōu)先購買權(quán)的比例。應(yīng)當(dāng)說,讓出賣人單方選擇和確定優(yōu)先購買權(quán)人的做法只是考慮到實踐操作上的便利,明顯侵害了其他依法享有優(yōu)先購買權(quán)人的權(quán)利,不僅沒有立法上的依據(jù),而且違反了民法上的公平和平等原則,不應(yīng)當(dāng)被采納。按照主張優(yōu)先購買權(quán)的按份共有人的財產(chǎn)在共有財產(chǎn)中的比例來分配優(yōu)先購買權(quán)的確較為復(fù)雜,特別是在主張行使優(yōu)先購買權(quán)的共有人隨后放棄優(yōu)先購買權(quán)或者其權(quán)利行使無效的情況下,需重新計算和調(diào)整其他共有人的優(yōu)先購買權(quán)的比例,將造成實踐中難以操作。但是,我們不應(yīng)當(dāng)由于法律制度操作起來復(fù)雜而忽視其公正性。實際上,我國《公司法》第72條已經(jīng)采用了按共有比例分配優(yōu)先購買權(quán)的做法,該條第3款規(guī)定:“經(jīng)股東同意轉(zhuǎn)讓的股權(quán),在同等條件下,其他股東有優(yōu)先購買權(quán)。兩個以上股東主張行使優(yōu)先購買權(quán)的,協(xié)商確定各自的購買比例;協(xié)商不成的,按照轉(zhuǎn)讓時各自的出資比例行使優(yōu)先購買權(quán)?！边@一規(guī)定值得肯定,可以擴充適用到所有的按份共有人優(yōu)先購買權(quán)的情形。關(guān)于按份共有人優(yōu)先購買權(quán)的客體,理論上存在較大爭議。共有人優(yōu)先購買權(quán)行使的對象是其他按份共有人欲出讓的共有財產(chǎn)的財產(chǎn)份額,還是欲出讓的共有財產(chǎn)?理論界對此存在兩種截然不同的答案。一種觀點認(rèn)為,共有人優(yōu)先購買權(quán)行使的對象只能是其他按份共有人欲出讓的共有財產(chǎn)的財產(chǎn)份額,而非共有財產(chǎn)。共有財產(chǎn)的份額是抽象的而非具體的財產(chǎn),因此只有在共有人出讓其共有財產(chǎn)份額時,才存在所謂的優(yōu)先購買權(quán)的問題,這是按份共有人優(yōu)先購買權(quán)和其他優(yōu)先購買權(quán)的主要區(qū)別。按照這一見解,如果共有人不出賣財產(chǎn)份額而只是出賣共有財產(chǎn),應(yīng)根據(jù)《物權(quán)法》第97條的規(guī)定,按照共有人約定的規(guī)則進行處分,如果沒有約定,需經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人同意。無論如何,在只出賣共有財產(chǎn)的情況下,不存在所謂的優(yōu)先購買權(quán),所謂的共有人的優(yōu)先購買權(quán)和承租人的優(yōu)先購買權(quán)的競合根本不可能存在。為數(shù)更多的學(xué)者和司法實務(wù)界的人士卻認(rèn)為,不僅在出賣共有財產(chǎn)份額時,而且在出賣共有財產(chǎn)時其他共有人也享有優(yōu)先購買權(quán),為此,會產(chǎn)生共有人的優(yōu)先購買權(quán)和承租人的優(yōu)先購買權(quán)的權(quán)利沖突問題。筆者認(rèn)為,出賣財產(chǎn)份額不等同于出賣共有財產(chǎn),《物權(quán)法》第101條只明確規(guī)定在出賣共有財產(chǎn)份額時才產(chǎn)生共有人的優(yōu)先購買權(quán),因此,應(yīng)當(dāng)遵循這一規(guī)定。這一認(rèn)識也為國外權(quán)威民法理論和重要的司法判決所強調(diào)和確認(rèn),其主要原因在于共有財產(chǎn)的出讓在法律性質(zhì)上不同于財產(chǎn)份額的出讓,出讓共有財產(chǎn)后,按份共有人可以就出讓所得的金錢或財產(chǎn),按各自份額進行分割或共有,并不會影響到按份共有人的共有權(quán)。然而,有必要指出的是,這一認(rèn)識并非沒有例外,在某些特定情況下,向第三人轉(zhuǎn)讓共有財產(chǎn)會不可避免地影響到不同意出讓的按份共有人的共有權(quán)的行使。這主要包括兩種情形:第一種是按份共有財產(chǎn)只有一個而且為不可分割的特定物的情形(如一棟房屋等)。在出讓該財產(chǎn)時,由于各按份共有人的份額不同,造成對是否出讓和以何種條件出讓的決定權(quán)不同,會造成實質(zhì)上由占有支配性地位的按份共有人(或數(shù)個共有人聯(lián)合起來)決定按份共有財產(chǎn)的出賣,其他共有人實際上并沒有按照其財產(chǎn)份額而享有決定權(quán),其共有權(quán)因此而受到侵害。為此,有必要認(rèn)為在這種情形下,盡管出賣的是共有財產(chǎn)而非財產(chǎn)份額,不同意出賣共有財產(chǎn)的按份共有人對同意出賣的共有人的財產(chǎn)份額享有優(yōu)先購買權(quán)。第二種情形是,出賣的共有財產(chǎn)是決定(或同意)出賣行為的按份共有人的財產(chǎn)份額的反映。比如,A、B共有10棟價值基本相同的房屋,A擁有60%的財產(chǎn)份額,B擁有40%的財產(chǎn)份額,A決定出賣其中的6棟,此時B享有優(yōu)先購買權(quán)。二、以互易或贈與方式來架空按份共有人的優(yōu)先購買權(quán)《物權(quán)法》第101條規(guī)定按份共有人優(yōu)先購買權(quán)的產(chǎn)生以其他按份共有人轉(zhuǎn)讓其財產(chǎn)份額為前提。該條規(guī)定籠統(tǒng)采用“轉(zhuǎn)讓”的措辭,由于轉(zhuǎn)讓有有償和無償之分,不免有使人認(rèn)為無償轉(zhuǎn)讓共有財產(chǎn)時其他共有人也可享有優(yōu)先購買權(quán)之嫌。該條規(guī)定中“其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權(quán)利”之表述使用了“購買”二字,明確了此優(yōu)先權(quán)是以購買對外出讓的共有財產(chǎn)為內(nèi)容,綜合上文的分析,準(zhǔn)確地說,該條款中的“轉(zhuǎn)讓”只限于以對第三人出賣為內(nèi)容的有償轉(zhuǎn)讓行為。大陸法國家均將共有人優(yōu)先購買權(quán)僅適用于共有人有償出讓共有份額的情形,并且明確排除在第三人因概括性繼受而取得共有財產(chǎn)份額的情況下產(chǎn)生共有人的優(yōu)先購買權(quán)。參考此立法傳統(tǒng),筆者認(rèn)為,根據(jù)我國《物權(quán)法》第101條,在下列情形下均不可能產(chǎn)生按份共有人優(yōu)先購買權(quán):(1)無償轉(zhuǎn)讓(如贈與、遺產(chǎn)繼承或遺贈等行為)共有財產(chǎn)份額時;(2)出讓共有財產(chǎn)份額的使用權(quán)時(如將共有財產(chǎn)份額出租給第三人使用或者讓其無償使用);(3)因法人之間合并或兼并而產(chǎn)生的概括性財產(chǎn)繼受造成按份共有人向第三人轉(zhuǎn)讓共有人財產(chǎn)份額時。此外,在出讓人因破產(chǎn)或執(zhí)行法院判決等依法被迫出讓共有財產(chǎn)份額或財產(chǎn)的情況下,許多國家在立法或司法判例中確立了否定按份共有人有優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)則。比如,為支付其所欠下的贍養(yǎng)費并保證被贍養(yǎng)人以后能得到足夠的贍養(yǎng)費,法院強制要求在某按份共有人將其共有的財產(chǎn)份額轉(zhuǎn)讓給被贍養(yǎng)人時,其他按份共有人不享有優(yōu)先購買權(quán)。之所以做此限制是因為按份共有人優(yōu)先購買權(quán)的產(chǎn)生是以出讓人可以自由選擇受讓人為前提。這一做法對我國進一步完善按份共有人優(yōu)先購買權(quán)制度具有重要的借鑒意義。按照《物權(quán)法》第101條的規(guī)定和學(xué)界的通說,按份共有人優(yōu)先購買權(quán)只產(chǎn)生于共有人對外出賣其共有財產(chǎn)份額的現(xiàn)行做法在表面上看來嚴(yán)謹(jǐn)科學(xué),但是,在實踐中卻暴露出巨大缺陷。當(dāng)事人可采用互易或贈與方式來架空按份共有人的優(yōu)先購買權(quán),具體的做法有兩種:第一種做法是,出讓共有財產(chǎn)份額的按份共有人不對第三人出賣其財產(chǎn)份額,而是采用互易方式進行轉(zhuǎn)讓。此時,其他按份共有人無法根據(jù)《物權(quán)法》第101條主張優(yōu)先購買權(quán),立法者通過設(shè)立共有人優(yōu)先購買權(quán)而防止第三人輕易進入按份共有關(guān)系的立法目的將落空。因此,應(yīng)當(dāng)在將來的司法解釋中對《物權(quán)法》第101條中的“轉(zhuǎn)讓”一詞做擴大化解釋,它不應(yīng)當(dāng)僅僅被理解為出賣,而應(yīng)包括一切按份共有人向第三人進行的有償轉(zhuǎn)讓其財產(chǎn)份額的行為。第二種做法是,按份共有財產(chǎn)份額的出讓人將其共有財產(chǎn)份額贈與第三人,隨后,第三人也以財產(chǎn)贈與或者以其他形式向出讓人支付對價,那么其他按份共有人就不可能享有優(yōu)先購買權(quán)。贈與行為是當(dāng)事人意思自治的體現(xiàn),為維護贈與行為所體現(xiàn)的私法自治的制度價值,各國民法均沒有禁止按份共有人向第三人贈與其按份共有的財產(chǎn)份額,16我國法律也正確地采取了這一做法,沒有禁止按份共有人贈與第三人其共有的財產(chǎn)份額。但是,與我國不同的是,法制發(fā)達國家的法律均普遍規(guī)定贈與行為應(yīng)通過采取公證形式方才有效,這就有效地限制了通過贈與行為來架空按份共有人的優(yōu)先購買權(quán)的可能性。在我國現(xiàn)有的情況下,除非按份共有的財產(chǎn)為不動產(chǎn)或其他在轉(zhuǎn)讓時需進行登記的財產(chǎn)權(quán),按份共有的出讓人可以通過采用無償贈與其共有份額的方法使得其他按份共有人無法取得該優(yōu)先購買權(quán)。《物權(quán)法》第101條規(guī)定只有在同等條件下其他按份共有人才可以享有優(yōu)先購買權(quán),但是“同等條件”具體是指何種含義,如何進行操作和確定,我國立法和司法解釋均沒有規(guī)定,在理論上和司法實踐中存在較大爭議。第一種觀點認(rèn)為,有資格取得優(yōu)先購買權(quán)的人如果欲行使優(yōu)先購買權(quán),在得知出讓人有出賣意圖時就應(yīng)當(dāng)積極向出讓人報價,與第三人競價購買。出讓人將該報價和第三人的報價相比較,在有資格取得優(yōu)先購買權(quán)的人與第三人的主要交易條件相同的情形下,有資格取得優(yōu)先購買權(quán)的人才可以確實取得優(yōu)先購買權(quán)。第二種觀點認(rèn)為,在出讓人已經(jīng)就出讓的對象和第三人協(xié)商確定了買賣交易條件后,在承諾第三方之前,應(yīng)當(dāng)將此買賣交易條件告知有權(quán)行使優(yōu)先購買權(quán)的人,后者可在同等條件下行使其優(yōu)先購買權(quán)。第三種觀點借鑒了以德國為代表的大陸法系民法的傳統(tǒng)理論和立法經(jīng)驗,認(rèn)為出讓人在與第三人訂立了買賣合同后,應(yīng)將此合同規(guī)定的交易條件告訴有資格享有優(yōu)先購買權(quán)的主體,后者在同等條件下可以行使優(yōu)先購買權(quán)。按照此理論,優(yōu)先購買權(quán)的行使以“出賣人和第三人已經(jīng)達成有效的買賣契約”為前提,出讓人可以在與第三人訂立的買賣合同中訂立一個停止條件,其內(nèi)容為“只有在優(yōu)先購買權(quán)人不行使其權(quán)利時,本買賣合同才產(chǎn)生法律效力”,在此情形下,優(yōu)先購買權(quán)表現(xiàn)為附停止條件的形成權(quán)。第三種觀點和做法較全面地保障了優(yōu)先購買權(quán)的實現(xiàn),具有較大的合理性,已經(jīng)成為當(dāng)今的主導(dǎo)觀點,在此不再贅述。目前,需要在司法實踐中貫徹此理論,即行使任何一項優(yōu)先購買權(quán)(包括共有人優(yōu)先購買權(quán)),均應(yīng)以出讓人和第三人實際訂立了買賣合同為前提,只有在將該合同內(nèi)容告知了有權(quán)行使優(yōu)先購買權(quán)的一方并且后者在法律設(shè)定的除斥期間經(jīng)過后沒有行使優(yōu)先購買權(quán)的情況下,出讓人才可以將買賣標(biāo)的出賣給第三人。國外立法多規(guī)定此類除斥期間為在優(yōu)先購買權(quán)人得知出讓人與第三人訂立的買賣合同內(nèi)容后的2個月或3個月。有學(xué)者建議,在將來關(guān)于優(yōu)先購買權(quán)的立法或司法解釋中,也應(yīng)規(guī)定優(yōu)先購買權(quán)人自知悉出讓人和第三人締結(jié)買賣合同之日起3個月內(nèi)行使優(yōu)先購買權(quán),并且優(yōu)先購買權(quán)在出賣人與第三人訂立買賣合同1年內(nèi)消滅行使。筆者同意此觀點,但是根據(jù)我國的司法實踐經(jīng)驗,將此類期間規(guī)定為2個月或3個月顯得過長,應(yīng)為20天為宜,理由在于:我國實體法與程序法中有關(guān)期間的規(guī)定均較外國更短;另外,對此類除斥期間,《公司法》第73條也已經(jīng)做了20天的規(guī)定,即在人民法院依照法律規(guī)定的強制執(zhí)行程序轉(zhuǎn)讓股東的股權(quán)時,有優(yōu)先購買權(quán)的股東自人民法院通知之日起滿20日不行使優(yōu)先購買權(quán)的,視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。為了保證事后可以查證出讓人的通知日期和通知的內(nèi)容,以及優(yōu)先購買權(quán)人的答復(fù)日期和通知內(nèi)容,《法國民法典》第815條第14副條規(guī)定出讓人的通知和優(yōu)先購買權(quán)人的答復(fù)均應(yīng)以非訴訟文書的方式由司法機關(guān)送達。這一做法非常值得我們借鑒和采納。三、優(yōu)先購買權(quán)的法律性質(zhì)與其他優(yōu)先購買權(quán)一樣,按份共有人優(yōu)先購買權(quán)的效力表現(xiàn)為兩個方面:一方面是所謂的先買效力,即按份共有的優(yōu)先購買權(quán)人有較其他人優(yōu)先購買作為出讓對象的共有財產(chǎn)份額或代表財產(chǎn)份額的財產(chǎn),阻止出讓人和第三人之間達成的轉(zhuǎn)讓合同的實現(xiàn)。在大陸法系的民法中,先買權(quán)反映的是優(yōu)先購買權(quán)人可以優(yōu)先于他人與出讓人訂立轉(zhuǎn)讓合同的權(quán)利,從而確立其取得債權(quán)的優(yōu)先地位,是優(yōu)先購買權(quán)的債權(quán)效力的體現(xiàn);另一方面是所謂的回贖效力,即在按份共有人無視其他共有人優(yōu)先購買權(quán)的存在,將作為優(yōu)先購買權(quán)行使對象的共有財產(chǎn)份額或代表財產(chǎn)份額的財產(chǎn)出讓給了第三人的情況下,按份共有的優(yōu)先購買權(quán)人有權(quán)撤銷以已經(jīng)完成的該財產(chǎn)份額或代表該財產(chǎn)份額的財產(chǎn)為內(nèi)容的物權(quán)變動,并以同等條件取得該共有財產(chǎn)份額或者代表共有財產(chǎn)份額的財產(chǎn),反映的是優(yōu)先購買權(quán)的物權(quán)效力。這一權(quán)利被稱為回贖權(quán)。我國《物權(quán)法》第101條明確規(guī)定了按份共有人優(yōu)先購買權(quán)的先買效力,但是沒有對回贖權(quán)進行規(guī)定。從理論上應(yīng)當(dāng)認(rèn)為,先買權(quán)和回贖權(quán)是優(yōu)先購買權(quán)的不可分割的組成部分,優(yōu)先購買權(quán)人行使了先買權(quán)就必須同時行使回贖權(quán)。只要求阻止出讓人和第三人之間達成交易而不要求行使回贖權(quán)的主張違反了優(yōu)先購買權(quán)法律效力的統(tǒng)一性。上海市高級人民法院在2005年發(fā)布的《關(guān)于處理房屋租賃糾紛若干法律適用問題的解答(二)》中,明確規(guī)定房屋承租人“以行使優(yōu)先購買權(quán)為由,訴訟請求確認(rèn)出租人和第三人的房屋買賣合同無效,但未提出行使優(yōu)先購買權(quán)的”,對其訴訟請求不予支持。這一做法是對按份共有人優(yōu)先購買權(quán)效力的正確貫徹和理解。但是,《上海市高級人民法院關(guān)于處理房屋租賃糾紛若干法律適用問題的解答(二)》中關(guān)于優(yōu)先購買權(quán)的上述表述卻也同時反映出其在法律用語和觀念上,沒有明確把先買權(quán)(或先買效力)和回贖權(quán)(或回贖效力)區(qū)別開,一概將優(yōu)先購買權(quán)認(rèn)定為必然具有對抗第三人的物權(quán)效力。目前,在我國的相關(guān)法學(xué)理論和司法實踐中,這種認(rèn)識占據(jù)了主導(dǎo)地位。其主要是源于對德國和我國臺灣地區(qū)的優(yōu)先購買權(quán)物權(quán)效力學(xué)說的繼受。按照德國學(xué)者和我國臺灣地區(qū)學(xué)者的解釋,由于法定優(yōu)先購買權(quán)具有與預(yù)告登記相同的效力,違反法定優(yōu)先購買權(quán)的處分是相對無效行為,法定優(yōu)先購買權(quán)人可以要求撤銷第三人已經(jīng)完成的物權(quán)變動,將自己登記為物權(quán)權(quán)利人。在司法層面,其主要法律依據(jù)是我國《民法通則意見》第118條的規(guī)定,其針對房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)被侵犯的情況,明確規(guī)定承租人可以請求人民法院宣告該買賣無效。按照通說,此規(guī)定可以類推適用于一切侵犯法定優(yōu)先購買權(quán)的情形,因此,如果共有財產(chǎn)份額的出讓人在沒有讓優(yōu)先購買權(quán)人行使其優(yōu)先購買權(quán)的情況下和第三人完成了出讓行為,優(yōu)先購買權(quán)人可以請求法院撤銷該共有財產(chǎn)份額或代表財產(chǎn)份額的共有財產(chǎn)的出讓,而取代第三人取得共有財產(chǎn)份額或共有財產(chǎn)。也就是說,共有人的優(yōu)先購買權(quán)有物權(quán)效力,可以對抗出讓人和第三人達成的買賣合同和已經(jīng)完成的轉(zhuǎn)讓行為。不僅如此,按照當(dāng)前的主導(dǎo)學(xué)說,如果共有人的優(yōu)先購買權(quán)和承租人的優(yōu)先購買權(quán)發(fā)生競合,前者的效力應(yīng)優(yōu)先于后者,因為共有人的優(yōu)先購買權(quán)依據(jù)共有關(guān)系而產(chǎn)生而承租人的優(yōu)先購買權(quán)基于租賃合同這一債權(quán)關(guān)系而產(chǎn)生,根據(jù)物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的原則,共有人的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先于承租人的優(yōu)先購買權(quán)。筆者認(rèn)為,上述通說存在邏輯漏洞,值得商榷。其中的主要理由是:在德國法和我國臺灣地區(qū)法律中,將“法定優(yōu)先購買權(quán)”等同于“預(yù)告登記”并產(chǎn)生對抗第三人效力的前提是該法定優(yōu)先權(quán)已經(jīng)登記。對于這一點,持通說的學(xué)者并沒有予以重視。關(guān)于優(yōu)先購買權(quán)能否對抗第三人的根本原因,優(yōu)先購買權(quán)是法定還是約定不是關(guān)鍵,優(yōu)先購買權(quán)是基于債的關(guān)系產(chǎn)生還是基于物權(quán)關(guān)系產(chǎn)生也不是問題的關(guān)鍵,關(guān)鍵在于該權(quán)利是否已經(jīng)登記公示或為第三人所知曉。更準(zhǔn)確地說,優(yōu)先購買權(quán)能否對抗第三人是以公示或以其他方式使第三人知悉該優(yōu)先購買權(quán)存在為前提條件。通說所堅持的法定優(yōu)先購買權(quán)(包括按份共有人優(yōu)先購買權(quán)在內(nèi))可以對抗第三人的主張不僅缺乏理論支撐,而且在立法和司法解釋層面上也沒有相應(yīng)的依據(jù)。盡管按照我國《物權(quán)法》第101條的規(guī)定,按份共有人的優(yōu)先購買權(quán)屬于法定優(yōu)先購買權(quán),但是,我國并沒有規(guī)定法定優(yōu)先購買權(quán)在任何情況下均可以對抗第三人,更沒有規(guī)定其具有預(yù)告登記的效力。優(yōu)先購買權(quán)無論是法定還是約定,應(yīng)當(dāng)認(rèn)為有相同的效力。優(yōu)先購買權(quán)對第三人產(chǎn)生對抗效力有其限定適用的范圍,產(chǎn)生對抗效力的關(guān)鍵和應(yīng)遵循的基本原則在于產(chǎn)生該優(yōu)先購買權(quán)的法律基礎(chǔ)已經(jīng)登記公示、該優(yōu)先購買權(quán)的存在已經(jīng)被告知第三人或者該第三人因其他原因已經(jīng)知曉該優(yōu)先購買權(quán)的存在。具體而言,優(yōu)先購買權(quán)人能否對第三人主張和實現(xiàn)優(yōu)先購買權(quán),應(yīng)當(dāng)根據(jù)如下不同的情況區(qū)別對待。第一,在出讓人或第三人還未在有關(guān)機構(gòu)完成共有財產(chǎn)份額的轉(zhuǎn)讓行為的登記公示之前,或者在代表共有份額的動產(chǎn)尚未交付、不動產(chǎn)尚未登記的情況下,無論第三人是善意還是惡意,應(yīng)當(dāng)認(rèn)為按份共有的優(yōu)先購買權(quán)人均可行使優(yōu)先購買權(quán)。其理由在于,此時作為優(yōu)先購買權(quán)行使對象的財產(chǎn)份額或財產(chǎn)的物權(quán)還沒有發(fā)生變動,出讓人還是所有權(quán)人,還不存在法律上的履行不能而造成優(yōu)先購買權(quán)人無法實現(xiàn)優(yōu)先購買權(quán)。在實踐中,對承租人優(yōu)先購買權(quán)采取了相同的做法。如《上海市高級人民法院關(guān)于處理房屋租賃糾紛若干法律適用問題的解答(二)》規(guī)定,在第三人就出租房屋還沒有辦理產(chǎn)權(quán)過戶時,無論第三人是否是善意,租賃合同是否登記,承租人均可行使優(yōu)先購買權(quán)。這一規(guī)定是對優(yōu)先購買權(quán)的正確認(rèn)識,應(yīng)當(dāng)也可擴大適用于共有人的優(yōu)先購買權(quán)的情形。另外,需明確立法和實踐中尚未解決的一個問題。前文已述,在這種情況下,法律應(yīng)當(dāng)規(guī)定一個行使優(yōu)先購買權(quán)的合理的除斥期間。在目前法律沒有規(guī)定合理除斥期間的情況下,應(yīng)當(dāng)適用訴訟時效的規(guī)定,即優(yōu)先購買權(quán)人應(yīng)當(dāng)自知道或者應(yīng)當(dāng)知道出讓人與第三人締結(jié)了轉(zhuǎn)讓合同起2年內(nèi)向人民法院起訴,超過此訴訟時效,其行使優(yōu)先購買權(quán)的主張不應(yīng)得到支持。第二,如果上述共有財產(chǎn)份額已經(jīng)登記公示、動產(chǎn)已經(jīng)交付或者不動產(chǎn)已經(jīng)登記,出于保護善意第三人利益的需要,應(yīng)當(dāng)根據(jù)是否存在善意取得而區(qū)別對待:(1)在《物權(quán)法》第106條規(guī)定的第三人善意取得的條件得到滿足的情況下,法定優(yōu)先購買權(quán)毫無疑問不得對抗善意第三人。出于保障交易安全和穩(wěn)定社會經(jīng)濟秩序的需要,在善意取得的情況下,出賣物的所有權(quán)都可以由于他人的無權(quán)處分行為而喪失,對共有份額的優(yōu)先購買權(quán)顯然更不能對抗善意第三人。(2)即使《物權(quán)法》第106條規(guī)定的第三人善意取得的條件尚不能得到全部滿足,但只要第三人滿足善意取得的主觀要件,即第三人非因重大過失而不知道共有人享有優(yōu)先購買權(quán),就應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是善意第三人,其利益和交易安全應(yīng)得到保護,按份共有人不應(yīng)當(dāng)享有優(yōu)先購買權(quán)。判斷第三人是否有重大過失應(yīng)考慮以下方面的問題:如果按份共有關(guān)系已經(jīng)登記公示,應(yīng)認(rèn)為第三人應(yīng)當(dāng)知曉優(yōu)先購買權(quán)的存在,此時,不應(yīng)認(rèn)為其有善意;如果盡管共有關(guān)系沒有登記公示,但是出讓人或優(yōu)先購買權(quán)人已經(jīng)告知第三人優(yōu)先購買權(quán)的存在,應(yīng)當(dāng)認(rèn)為此時第三人也不是善意第三人;即便共有關(guān)系沒有登記公示,第三人也未得到出讓人或優(yōu)先購買權(quán)人的告知,但是,第三人因重大疏忽而不知道優(yōu)先購買權(quán)的存在,應(yīng)當(dāng)認(rèn)為其具有重大過失,不具有善意。之所以此時善意的判斷標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)以重大過失而不是一般過失為判斷標(biāo)準(zhǔn),是因為這涉及到第三人利益和交易安全的保護。因按份共有優(yōu)先購買權(quán)人行使回贖權(quán),撤銷第三人和出讓人之間訂立的轉(zhuǎn)讓合同所發(fā)生的物權(quán)變動,其在遵守和履行同等條件的情況下取得共有財產(chǎn)份額或代表該份額的財產(chǎn),應(yīng)當(dāng)認(rèn)為這種物權(quán)取得的法律基礎(chǔ)是基于合同關(guān)系取得,而非根據(jù)法律直接規(guī)定取得。如果由于第三人為善意,優(yōu)先購買權(quán)人無法行使其回贖權(quán),其原本享有的優(yōu)先購買權(quán)無法對抗第三人,他只能因無法實現(xiàn)優(yōu)先購買權(quán)而向出讓人要求損害賠償。有學(xué)者認(rèn)為,這時優(yōu)先購買權(quán)人仍然有優(yōu)先購買權(quán),只不過是這種優(yōu)先購買權(quán)僅具有債權(quán)效力而沒有物權(quán)效力。筆者以為這種觀點是不正確的,因為優(yōu)先購買權(quán)是一種形成權(quán),在該權(quán)利受到侵犯而無法實現(xiàn)的情況下,該權(quán)利就不存在了,由此而產(chǎn)生的損害賠償請求權(quán)已經(jīng)不是優(yōu)先購買權(quán)了。此外,在第三人可以向出讓方主張損害賠償?shù)那闆r下,這種損害賠償請求權(quán)的基礎(chǔ)又是什么?對此,存在兩種截然不同的觀點:一種觀點認(rèn)為,如果優(yōu)先購買權(quán)人行使優(yōu)先購買權(quán),就可以主張認(rèn)定第三人和出讓人之間訂立的合同無效。在合同被認(rèn)定為無效的基礎(chǔ)上,根據(jù)《合同法》第58條的規(guī)定,第三人可以要求出讓人承擔(dān)損害賠償責(zé)任。這是在司法界和學(xué)界長期占主導(dǎo)地位的觀點。這種觀點的法解釋基礎(chǔ)是《民法通則意見》第118條關(guān)于承租人可以主張出租人與買受人所訂房屋合同無效的規(guī)定。但是最近幾年來,特別是在《物權(quán)法》頒布后,這一主導(dǎo)觀點不斷受到批評。越來越多的學(xué)者認(rèn)為優(yōu)先購買權(quán)人行使優(yōu)先購買權(quán)只會造成第三人和出讓人之間的物權(quán)合意無效,即已經(jīng)完成的物權(quán)變動無效,而不應(yīng)對二者之間訂立的轉(zhuǎn)讓合同的債的效力產(chǎn)生影響。在優(yōu)先購買權(quán)人行使優(yōu)先購買權(quán)后,第三人可以出讓人訂立的合同為基礎(chǔ)要求出讓人承擔(dān)違約責(zé)任,而不是基于該合同被認(rèn)定為無效而要求出讓人承擔(dān)不當(dāng)?shù)美呢?zé)任。第三人損害賠償請求權(quán)的內(nèi)容是要求出讓人承擔(dān)由于約定的物權(quán)變動效果未能實現(xiàn)而給第三人造成的損失,其賠償范圍不僅包括直接損失也包括間接損失,故該請求權(quán)的基礎(chǔ)理應(yīng)是以合同有效為前提的,出讓人應(yīng)承擔(dān)合同違約責(zé)任,非不當(dāng)?shù)美贫人芴娲?。因?上述后一觀點較具合理性。1999年頒布的《合同法》第230條并未規(guī)定承租人行使優(yōu)先購買權(quán),出租人與買受人所訂合同即無效,這已經(jīng)改變了《民法通則意見》第118條的立場。這在一定程度上為后一觀點的成立提供了法解釋論上的支持,但是,該觀點的法理基礎(chǔ)是物權(quán)無因性理論,而我國《物權(quán)法》并沒有明確承認(rèn)物權(quán)行為無因性,特別是物權(quán)行為的抽象性原則。這在一定程度上對該觀點的合理性造成了一定障礙。在當(dāng)前情況下,筆者認(rèn)為,關(guān)于《物權(quán)法》是否承認(rèn)物權(quán)行為無因性的爭論不應(yīng)對該觀點的合理性造成影響,因為《物權(quán)法》第15條規(guī)定已經(jīng)為該理論提供了充足的法理依據(jù)。因此,《民法通則意見》第118條所規(guī)定的在優(yōu)先購買權(quán)人行使優(yōu)先購買權(quán)的情形下出讓人和第三人之間的轉(zhuǎn)讓合同無效,只能被理解為基于轉(zhuǎn)讓合同而造成的物權(quán)變動無效而