目錄

一、合肥市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)實狀況

1、房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展

2、合肥市房價一路走高

3、商品房總體上供不不小于求

4、合肥各區(qū)域房價現(xiàn)實狀況

5、規(guī)模化開發(fā)主導市場

6、賣方市場漸變買方市場

7、五大原因推進房價上漲

8、加大二手房監(jiān)管力度保證房價穩(wěn)定增長

二、合肥潛力購房消費者特性分析

1、購房需求更旺，購房群體更年輕。

2、不一樣年齡消費者購房意向分布

3、家庭年收入４萬－６萬元群體是市場需求主體

4、不一樣收入消費者購房意向分布

5、中高學歷群體成為購房主力

三、合肥土地市場發(fā)展

四、直面合肥房地產(chǎn)市場

1、加強對土地資產(chǎn)的集中統(tǒng)一管理，嚴控供地計劃指標，實現(xiàn)對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控。

2、通過宏觀調(diào)控，實現(xiàn)了房地產(chǎn)經(jīng)濟的區(qū)域平衡

3、加強對土地資產(chǎn)的集中統(tǒng)一管理，嚴控供地計劃指標，實現(xiàn)對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控。

4、通過宏觀調(diào)控，實現(xiàn)了房地產(chǎn)經(jīng)濟的區(qū)域平衡

5、三位聯(lián)動，有力推進都市舊城區(qū)改造的進程

6、以房地產(chǎn)經(jīng)濟為先導，增進多產(chǎn)業(yè)并進

7、規(guī)劃引導，成片配套，通過市場配置經(jīng)濟杠桿作用，提高土地運用率

8、信貸:政策調(diào)整引導理智消費

9、未來合肥樓盤的發(fā)展趨勢

安徽合肥市房地產(chǎn)市場分析匯報

伴隨國家擴大內(nèi)需政策的實行，房改政策逐漸到位，盡管近些年受國家宏觀調(diào)控政策的影響，但合肥市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭仍然迅猛，尤其是年合肥市房地產(chǎn)開發(fā)投資及整體規(guī)模仍然保持較快的發(fā)展態(tài)勢，正逐漸成為二線都市中新的投資熱點。一、合肥市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)實狀況1、房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展據(jù)記錄，年該市共完畢房地產(chǎn)開發(fā)投資133.23億元，其中住宅投資額104.62億元，同比分別增長了39.86％和50.51％；施工面積1414.97萬平方米，其中住宅1106.59萬平方米，同比分別增長了32.03％和33.34％；新動工面積710.95萬平方米，其中住宅555.75萬平方米，同比分別增長了19.02％和18.28％；竣工面積566.39萬平方米，其中住宅464.99萬平方米，同比分別增長了53.33％和59.25％；1-2月在城鎮(zhèn)以上投資額中房地產(chǎn)完畢投資19.24億元，增長45.9%。合肥基礎數(shù)據(jù)登記表房地產(chǎn)開發(fā)投資133.23億元施工面積1414.97萬平方米其中住宅投資額104.62億元其中住宅面積1106.59萬平方米其中新動工面積710.95萬平方米竣工面積566.39萬平方米其中住宅面積555.75萬平方米其中住宅面積464.99萬平方米與同期相比，投資額、施工面積、交易面積、成交額的上升趨勢十分明顯。而動工面積、竣工面積、銷售面積略有上升。這些數(shù)據(jù)與預測的需求量有一定的差距，闡明中央宏觀調(diào)控措施的實行，對房地產(chǎn)投資膨脹勢頭已得到有效遏制，合肥市住宅建設與房地產(chǎn)開發(fā)市場繼續(xù)持續(xù)迅速健康發(fā)展的良好態(tài)勢。與此同步，合肥市的商品住房銷售狀況一直呈穩(wěn)中有升、一路走高的趨勢。尤其是近7年，合肥市房地產(chǎn)市場形勢愈加看好。從商品房銷售看，1999年市區(qū)辦理協(xié)議登記立案65.97萬平方米，銷售金額9.8億元。已到達141.7萬平方米、銷售金額21億元。而剛剛結束的，合肥市商品房銷售面積371.37萬平方米，其中住宅銷售面積315.85萬平方米，同比分別增長了30.76％和29.74％；商品房銷售額93.64億元，其中住宅銷售額71.62億元，同比分別增長了37.59％和30.71％。另據(jù)資料顯示，在年合肥市商品房銷售中，個人購房率達98％以上，目前該市都市居民人均住房建筑面積達24.6平方米，住房成套率達91％。伴隨各大樓盤在省城遍地開花，全市商品房需求量也成倍增長：建筑面積８０－１５０平方米住宅保持良好銷售勢頭，尤以１２０－１５０平方米的商品住宅銷量占主流；同步，建筑面積１５０－２００平方米大套型住房銷量大幅上升。2、合肥市房價一路走高目前合肥市商品住房預售均價（不含三縣）為2722元/平方米。而據(jù)同一部門的信息，6月份，合肥商品住房預售均價僅為每平方米2450元左右。從數(shù)字來看，雖然目前合肥住房均價低于全國平均價約100元，但由于房價上漲速度較快，居民感到難以承受。這一上漲勢頭在8月份后來開始趨于平緩。據(jù)悉，新建樓盤中房價在4000元/平方米以上的約占12%；3000-4000元/平方米的約占52%；元/平方米左右的占8%。從售價上看，-3000元/平方米的住宅銷量逐漸擴大，3000-3500元的也有大幅增長，單套４０萬元的住宅銷售增長迅速，占總銷量的近３２％。由于居民收入的提高、住房購置方式的多樣化及人們消費觀念的成熟，購房者已不僅只看房屋自身，而更重視整個小區(qū)環(huán)境及附屬設施、交通原因；此外，伴隨房地產(chǎn)投資的深入升溫，住宅投資已成為居民投資置業(yè)的新趨向。

與此同步，一種明顯的現(xiàn)象已引起政府的關注，即近年來房價上漲較快：省城新建商品房的均價1856元／平方米，增至2148元／平方米，到又猛增到2791元多，至底，某些熱點地段的住房售價已到達近4000元／平方米。就在年第一季度，合肥的商品房均價又上漲了100元左右。年均增長27％的售價與省城居民可支配收入上漲率9%相比，導致大多數(shù)市民對房價漲幅難以接受。此外，引起政府不安的另一種關鍵問題是，雖然房市熱力四射，但適合大多數(shù)居民消費的中低價位樓盤稀缺，80平方米如下套型的樓盤更是少之又少，整年還不到10萬平方米，與總銷量存在巨大差距。業(yè)內(nèi)人士擔憂，雖然二手房的供應會緩和部分中低收入者的住宅需求，但此舉不能從主線上處理問題。而對于由此萌發(fā)出來的炒房現(xiàn)象，除了導致房價上漲外，也會對整個房市產(chǎn)生不利影響。好在政府已注意到這種傾向，正采用多種措施予以遏制。3、商品房總體上供不不小于求據(jù)合肥市房產(chǎn)局有關人士簡介，，合肥房價上漲的原因諸多，諸如土地招牌制度的實行、拆遷成本增長，住宅小區(qū)總體建設品質的提高、投資成本的增長等，都影響了房價的上揚。同步，購置力的增長和市場供求量不符，也導致了房價上漲，而目前合肥市的商品房總體上展現(xiàn)供不不小于求的局面。需求迅速增長重要是由于合肥都市化進程的加緊，據(jù)記錄當發(fā)展中國家人均GDP達1000美元，城鎮(zhèn)化率達30%時，城鎮(zhèn)化將進入迅速發(fā)展期。目前中國的都市化已處在迅速發(fā)展階段。人均建設用地115平方米，城鎮(zhèn)化水平達60%。合肥市目前的都市人口約180萬，都市用地約170平方公里，城鎮(zhèn)化水平在45%左右。數(shù)字的差距意味著在近6年內(nèi)，都市將擴大一倍，人口要增長一倍。近兩年，合肥市人口增量將以每年20萬人口的速度增長，這些人群形成了龐大的住房需求。按照人均建筑面積35平方米計算，每年需建新住宅70000套，近700萬平方米。按國家戶均一套、人均一室、平均每戶120平方米的住宅建設目的，合肥市300萬人口以都市每個家庭3.2人計算，人均需增長近10平方米，預測需3000萬平方米的住宅建設，才能滿足合肥市居民的住房實際需求。

4、合肥各區(qū)域房價現(xiàn)實狀況目前合肥房價受地段和區(qū)域原因的影響仍然比較明顯，與市中心直線距離較近的一、二環(huán)之間的房價偏高，從區(qū)域上看，東南板塊、西區(qū)板塊、新站板塊由于相對成熟，房價相對較高。大部分在售樓盤的均價集中在每平方米２５００元－３０００元之間，當然也不乏類似綠城·桂花園、木百景灣、聯(lián)邦家園等均價在每平方米３０００元以上高檔次樓盤，均價在每平方米２０００元如下大多集中在東區(qū)和南區(qū)位置相對偏遠的區(qū)域。這樣的價格水平相對于北京、杭州、上海等發(fā)達都市是非常低的，但假如從合肥在全國的都市地位以及合肥市目前市民收入水平來看，應當說房價上漲的幅度與居民收入增長還是有一定的脫節(jié)。假如按照房價與收入比例來衡量房價高下，合肥房價與收入比大概在８－９之間，與國際通例的房價與收入比６，房價漲幅偏高。伴隨融入長三角經(jīng)濟圈和千億元規(guī)劃的實行，合肥作為江淮中心經(jīng)濟大都市的地位日益突出，無論是經(jīng)濟規(guī)模、都市競爭力還是都市建設，都已大踏步地邁上新的歷史臺階，房地產(chǎn)開發(fā)也隨之進入質變時代。5、規(guī)?；_發(fā)主導市場通過近幾年的迅速發(fā)展，合肥房地產(chǎn)開發(fā)的中小樓盤已經(jīng)提高到相稱的水平。以來，以房地產(chǎn)新軍和外來開發(fā)商為主的眾多新盤不停搶灘，超百萬平方米的大盤頻現(xiàn)合肥，20多種20萬平方米以上的、附有全新規(guī)劃理念的樓盤也將于陸續(xù)亮相。業(yè)內(nèi)人士認為，大盤的不停涌現(xiàn)標志著規(guī)?；_發(fā)時代應勢而生。盡管上世紀90年代合肥也曾出現(xiàn)了琥珀山莊、西園新村等少數(shù)大盤，但整個市場尚無法與近幾年展現(xiàn)出的規(guī)模化開發(fā)蓬勃發(fā)展之勢相比。，30萬平方米的栢景灣推出，拉開了規(guī)模化開發(fā)的序幕；占地490畝的新華學府花園和占地600畝的頤和花園先后于和上市，更是延續(xù)了本土開發(fā)商的規(guī)?；_發(fā)進程。尤其是占地480畝的綠城桂花園及建筑面積70萬平方米的國際花都、37萬平方米的金色池塘等由外地著名房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項目，把先景觀后建房的理念帶到合肥，使規(guī)?；_發(fā)的優(yōu)勢體現(xiàn)得淋漓盡致。伴隨建筑面積130萬平方米的金水灣、23萬平方米的濱水城、30萬平方米的西湖花園、40萬平方米的靜安新城、占地面積1000畝的奧林匹克花園、600畝的翡翠花園等樓盤于明年的全新上市，可以預測合肥樓市的未來無疑是大盤的天下，并將在開發(fā)產(chǎn)品品質和營銷推廣方式等多方面有較大飛躍。6、賣方市場漸變買方市場在國慶節(jié)期間舉行的合肥房展會上，上海綠地、浙江綠城、深圳建設控股、奧園集團、華彥地產(chǎn)等發(fā)達地區(qū)的著名開發(fā)企業(yè)和專業(yè)顧問機構縱橫馳騁、人氣沸騰，顯示出良好的市場操作能力。外來開發(fā)企業(yè)的大量涌入對合肥房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了較大影響，不僅為自身發(fā)展發(fā)明了機遇，也提高了合肥房地產(chǎn)的開發(fā)水平和營銷理念，推進了合肥的都市建設：大大提高了合肥樓盤的品質和銷售速度，帶動二手房市場迅速發(fā)展，加緊合肥房地產(chǎn)市場的市場化進程，更新合肥當?shù)叵M者的投資置業(yè)觀念，促使合肥房地產(chǎn)市場重新洗牌，部分開發(fā)水平低的企業(yè)逐漸退出市場。不難看出，引入專業(yè)化、職業(yè)化、細分化、周期性的市場概念，重視團體精神、游戲規(guī)則、戰(zhàn)略思維和資本意識等先進理念，并借鑒發(fā)達都市已經(jīng)運作成熟的經(jīng)營管理、營銷手段，對合肥房地產(chǎn)市場發(fā)展十分重要。對于外來企業(yè)的介入，是有人歡喜有人憂：喜的是消費者可以住上性價比較高的優(yōu)秀品質的房子，憂的是舊觀念的變化在不停破壞著某些開發(fā)商的“賣方”夢想。但伴隨市場的發(fā)展，客戶對房地產(chǎn)產(chǎn)品、法律和政策等有關內(nèi)容的理解和把握越來越深入，消費者、開發(fā)商、監(jiān)管部門在市場的博弈中攜手成長和成熟起來，合肥房地產(chǎn)市場將由賣方市場轉為買方市場。7、五大原因推進房價上漲其一是住房需求量仍然很大。近幾年，合肥市的城鎮(zhèn)化水平大幅度提高，都市規(guī)模和都市人口增長很快。年此前，合肥市城區(qū)面積為130平方公里，人口為137．95萬。但年行政區(qū)劃調(diào)整后，根據(jù)合肥市千億元規(guī)劃，到年城區(qū)面積將增長到280平方公里，人口將增長到300萬。龐大的需求量決定了房屋在一定期期內(nèi)仍供不不小于求。與此同步，市民購置力大大提高，消費觀念也趨于成熟。其二是年前三季度合肥市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置費完畢21.5億元，同比增長47.2%，土地購置面積為361.4萬平方米，同比增長4.8%；完畢土地開發(fā)面積為111.2萬平方米，同比下降26.7%；可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)的前期費用加大，開發(fā)成本增長。拍賣土地價格的居高不下，以及房地產(chǎn)開發(fā)商無法輕松地將土地上升的成本傳導到產(chǎn)品中去，將是年的一種市場特性之一。有關土地供應的政策會越來越規(guī)范，加上年開發(fā)的土地絕大部分已是“招、掛、拍”手段獲得的，地價節(jié)節(jié)攀升，由本來的幾萬元一畝增長到目前的幾十萬，甚至100多萬元。小區(qū)的建筑成本會因此對應提高。另一方面，拆遷成本必然增長，建材成本價格的上漲、住宅構造的調(diào)整和品質的提高，更讓開發(fā)商的成本居高不下，深入拉動房價上漲。此外，炒房現(xiàn)象也是促成房價上漲的另一種重要原因。為了平抑市場暴漲商品房房價，合肥市政府劃撥土地新建50萬平方米“平價房”投放市場，政府對房價暴漲已經(jīng)給出了一種明確的用市場手段干預的信號。伴隨“平價房”以及有關宏觀調(diào)控政策的逐漸貫徹，年房價漲勢將明顯趨緩，估計整年房價走勢仍然是上六個月緩漲、下六個月在高位盤整。假如沒有尤其重大意外事情發(fā)生，估計合肥明年房價整體漲幅在10%左右，與年的暴漲幅度相比較減緩50%。不過多層、小高層、高層、花園洋房、別墅等各建筑類別版塊以及區(qū)域間漲幅會有較大差異。其三是合肥房地產(chǎn)市場供求關系尚不平衡供求構造矛盾是合肥市房地產(chǎn)市場發(fā)展中較為突出的一種問題，據(jù)記錄，年合肥房地產(chǎn)市場上中高價位（3000元／平方米以上）和大戶型100～150平方米的商品住房，供應和銷售占了市場的近二分之一，而適合多數(shù)市民自住需求的中低價位的樓盤較少：從面積上看，80平方米如下的僅有8．13萬平方米，總戶數(shù)僅為1286戶；從價格上看，在580．7萬平方米的新建房屋中，售價低于元每平方米的僅有100萬平方米，戶數(shù)只有7000戶左右，可以說少而又少，主線無法滿足市民的需求。雖然房市熱力四射，但適合大多數(shù)居民消費的中低價位樓盤稀缺，80平方米如下套型的樓盤更是少之又少，整年還不到10萬平方米，與總銷量存在巨大差距。房地產(chǎn)的投資已處在高位運行，市場供需雙方的矛盾仍然突出。業(yè)內(nèi)人士擔憂，雖然二手房的供應會處理部分中低收入家庭的需要，但不能從主線上處理問題，中低價位住宅供應仍是瓶頸。因而，政府多提供廉價房成為年中低收入者的一大期待。業(yè)內(nèi)人士認為，合肥房地產(chǎn)市場仍然處在培育期，合肥房地產(chǎn)自年迅速增長，相稱一部分是恢復性的增長，伴隨人們從“住得下”往“住得好”的轉變，人們對住宅的選用則將重視環(huán)境優(yōu)秀、戶型新奇、質量良好、服務頗佳的優(yōu)秀樓盤。也就是說，品牌的競爭將是開發(fā)企業(yè)競爭的重要手段。加上開發(fā)商的背景不一樣、競爭能力不一樣，年合肥房地產(chǎn)市場將深入細分，以滿足不一樣消費層的需求。商業(yè)地產(chǎn)深入擴大，旅游地產(chǎn)也將出現(xiàn)，住宅的開發(fā)層次也將明顯分化。年，住宅品質創(chuàng)新成為合肥樓市的突破點。在合肥市，由于工業(yè)經(jīng)濟基礎并不強大，合肥市目前在全國的版圖也不具有經(jīng)濟流通中心地位,而寫字樓和商業(yè)地產(chǎn)是合肥市整體經(jīng)濟繁華的風向標，基于前面的分析，可以看出寫字樓的發(fā)展空間仍然不大，商業(yè)地產(chǎn)年上升速度還將乏力。合肥的房地產(chǎn)仍然是住宅產(chǎn)品的主戰(zhàn)場，而從五極漂移態(tài)勢來看，也重要是住宅類產(chǎn)品在作為主力先鋒。年住宅產(chǎn)品發(fā)展構造特點是，小高層產(chǎn)品供應量漸漸超過多層建筑，中型規(guī)模的樓盤數(shù)量不停增多，住宅市場將逐漸走進“大盤時代”。其四是區(qū)域連動原因的影響。從近兩年的走勢看，房價上漲具有區(qū)域性特性。長三角地區(qū)是經(jīng)濟增長最快的地區(qū)，也是地價、房價上漲最快的地區(qū)。安徽作為泛長三角地區(qū)，在承接投資、產(chǎn)業(yè)對接等方面連動效應漸顯，地價、房價出現(xiàn)補漲現(xiàn)象。相對于長三角地區(qū)的高房價，合肥等省內(nèi)大中都市仍然存在想象空間。其五是產(chǎn)品構造高檔化的影響。首先，合肥居民自身消費構造不停改善和升級，推進合肥住宅的檔次和品位不停提高，另首先，由于利益機制的驅使，開發(fā)商投資瞄準投資需求，中高檔物業(yè)迅速增長的勢頭沒有得到緩和，產(chǎn)品構造高檔化趨勢將拉動房價深入上升。8、加大二手房監(jiān)管力度保證房價穩(wěn)定增長從合肥市房地產(chǎn)管理局獲悉，為加大房地產(chǎn)管理部門對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管力度，深入規(guī)范房地產(chǎn)市場行為，維護交易雙方當事人的合法權益，合肥市成立了存量房（二手房）資金托管中心，并已于底在廬陽辨別局開始實行資金托管試點。據(jù)理解，自以來，合肥市二手房交易市場異常火爆，上六個月合肥市二手房交易額超過去年整年水平達17.76億元，其中房改房上市交易達3457戶，成交額3.2億多元。整年合計完畢交易額39億多元，同比增長了一倍以上，約占整年商品房交易額的1/3強，但由于房地產(chǎn)中介機構發(fā)展迅猛（目前已達170余家）導致不少中介資質等級低、人員素質差，將買房人購房款挪作他用的現(xiàn)象時有發(fā)生，從而給存量房交易市場帶來諸多不安定原因，對當?shù)貥鞘械陌l(fā)展產(chǎn)生了不良的影響。二、合肥市場潛力購房消費者特性分析

消費者是房地產(chǎn)住宅市場的主導力量，然而消費者的住房需求在一定期期內(nèi)伴隨收入與觀念的變化對住宅的需求也必然會展現(xiàn)不一樣的特點與趨勢。1、購房需求更旺，購房群體更年輕。按照中等發(fā)達國家水平，在人均使用面積到達３０平方米之前，住房需求會持續(xù)旺盛。目前，合肥市城鎮(zhèn)居民人均使用面積為１８.１２平方米，市場需求仍有強大的增長后勁。本次調(diào)查成果顯示：初有７０．１２％的合肥居民打算在近兩年購房，購房意向較２００２年上升１８．７％。并且在打算購房的人群中，２３歲－３９歲的占８５％，比２００２年提高了１６．９％，其中購房主力群體這兩年發(fā)生了明顯變化，２００２年消費意向最強的群體是３０－３９歲者，占被調(diào)查總體的３７．７％，而２００４年主力消費者年齡下移，為２３－２９歲，占被調(diào)查總體的比例為４７．８％。2、不一樣年齡消費者購房意向分布購房群體在年齡上的變化究竟會對合肥房地產(chǎn)市場產(chǎn)生什么樣的影響呢？研究分析２００４年住房消費市場在如下方面發(fā)生了變化：一是低齡化群體需求上升，表明２００４年的戶型主流應當以經(jīng)濟型戶型（包括部分小戶型）為主，從供求關系的角度來講，中低級市場尚有一定的成長機會和空間；二是２００４年中等定位的項目已愈加艱難，總體的市場需求將深入萎縮，房地產(chǎn)市場屬于經(jīng)典的梯級消費市場，最初購置商品房的群體基本屬于最富有的階層，然后是中產(chǎn)階層（社會中堅力量），從以上的數(shù)據(jù)來看，目前市場中堅力量處在萎縮狀態(tài)，這重要和開發(fā)商過度花費需求資源有關；三是由于年輕消費者購房意向相對強烈，而年輕人求新求變更偏好高層建筑，２００４年高層、小高層需求略有上升；四是２００４年高檔市場基本上維持原有的發(fā)展狀態(tài)，從需求上講，沒有太大的變化。

從不一樣年齡層住宅需求來看，２００４年的合肥房地產(chǎn)市場的總體趨勢是：低端市場需求增長、中端市場需求萎縮、高檔市場需求略升。3、家庭年收入４萬－６萬元群體是市場需求主體雖說這兩年合肥居民總體收入不停增長，但伴伴隨購房需求總體年齡下降的趨勢，有購房意向的家庭總收入在２００４年增長并不明顯，購房主力仍集中在家庭年收入６萬元如下的群體。其中年收入在３萬元如下的家庭所占比例從２００２年的４６．６％下降到了今年的１６．１％，下降幅度較大；而年收入在４萬－６萬的家庭所占比例由２００２年的４１．８％上升至２００４年的６２％，可以看出今年整個合肥購房者向家庭年收入４萬－６萬的群體靠攏4、不一樣收入消費者購房意向分布３０歲如下有購房意向的年輕人絕大部分正處在事業(yè)起步階段，他們的家庭平均月收入大部分在３０００－４０００元，并且他們在單位的職務多為一般員工，另首先他們還需要深入補充知識，拓展自己的業(yè)務，將需要很大的資金投入，因此這部分人群在置業(yè)消費上的總體購置力不高。正如上面的分析，購房群體的低齡化，必然導致可支配收入的減少和購置力的下降。盡管開發(fā)商不樂意，政府也會加大對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，盡量保持合肥房市穩(wěn)步向中低收入走齊。但由于開發(fā)成本較之前幾年有了較大提高，尤其是土地成本的提高，必然限制了今年房價的下調(diào)。合肥住宅消費市場的主力目前是：以中低收入水平的年輕消費者為主的消費群體，正是這一消費群支撐了合肥的中低級住宅市場的發(fā)展。5、中高學歷群體成為購房主力六成以上的潛在購房群體擁有?？萍耙陨蠈W歷，學歷和購置力之間存在著強有關關系。一般而言，對于在同一行業(yè)中具有類似工作經(jīng)歷和工作年限的不一樣群體，學歷越高，其收入水平一般也越高（職位一般也高），對應購置力也越強。

高學歷群體在購置需求，購置決策過程等方面也會存在差異：相對于中低學歷群體而言，高學歷群體的購置決策相對比較理性；從購置需求來看，由于高學歷群體在掌握和理解房地產(chǎn)有關信息和知識方面要優(yōu)于中低學歷群體，因此在和開發(fā)商進行購置談判和簽訂協(xié)議步，相對而言擁有的積極權略高某些；此外中高學歷群體在理解房地產(chǎn)信息渠道方面，相對于低學歷群體而言，形式愈加多樣化，由于這個群體具有接觸網(wǎng)絡的機會比較多的特點，因此對于房產(chǎn)商而言，網(wǎng)絡推廣的作用比照以往顯得日益重要起來了。三、合肥土地市場發(fā)展自以來，安徽省的土地開發(fā)與購置、房地產(chǎn)投資與施工面積、動工與竣工面積、商品住宅銷售的總量和增長狀況等，一直處在中部地區(qū)之首或前列，而作為省會都市的合肥，又占到了安徽省的1／3。合肥市發(fā)售四類經(jīng)營性用地7000余畝，供應總價達65億元，政府直接受益近30億元，更是座上中部地區(qū)省會都市的“頭把交椅”，在全國也占有非常重要的地位。而實際成交76宗，成交面積約5990.8畝，較上年增長11.5%，成交僅額約415867.1萬元。（注：以上數(shù)據(jù)為重要上市交易土地使用權項目，不含1月份成交項目和面積為20畝如下項目）按區(qū)域劃分，合肥市成交地塊位置都比較集中，其中蜀山區(qū)成交地塊最多共32宗，成交面積約2480.7畝，成交金額187537.7萬元。另一方面為龍陽區(qū)成交14宗，成交面積約933.1畝，成交金額71764.4萬元?，幒^(qū)成交11宗，成交面積約367.8畝，成交金額約13961.7萬元。按土地用途劃分：成功出讓的76宗地塊中，住宅用地（含住宅配套公建用地）為33宗，合計面積約3081.8畝，成交金額212967萬元；商住用地29宗，合計面積約1770.6畝，成交金額95571.9萬元；商業(yè)用地11宗，合計面積約625.9畝，成交金額50277.4萬元；其他綜合用地為3宗，合計面積為194.6畝，成交金額12988.1萬元。對的定位是有效開展工作的前提和基礎，將合肥市土地儲備交易工作引領到對的的道路。對的定位重要體目前如下幾種方面：一是定位為政府實現(xiàn)對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控提供“抓手”。土地資源是國民經(jīng)濟發(fā)展的基礎，政府只有掌握了足夠的土地儲備量，才能保障都市建設對土地需求供應的及時性和對土地市場的控制權，從而處理土地市場混亂無序的狀態(tài)，遏制土地隱形市場，防止土地市場大起大落，增進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展，保障國民經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。合肥市確定在都市規(guī)劃圈600平方公里范圍內(nèi)四類經(jīng)營性用地上市計劃為7300畝，土地儲備交易中心嚴格按年初公布的項目區(qū)位供地，在盤活存量、合理規(guī)劃增量方面到達了政府調(diào)控的規(guī)定。二是定位為有效保證都市規(guī)劃的實行，增進舊城改造、加強都市基礎設施、公共服務設施的配套。首先是土地收儲機制的建立，徹底變化了過去開發(fā)企業(yè)各自為政、各自為利、找地開發(fā)，都市規(guī)劃難以實行的局面；另首先是收儲的土地一律采用招標拍賣掛牌的形式公開向市場供應，并擴大了凈地供應量，吸引了一大批全國乃至世界某些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相繼進入合肥，對合肥的都市建設迅速發(fā)展起到了積極作用，尤其是收儲為都市建設注入前期資金和配套資金，提高了房地產(chǎn)業(yè)的高速高質量發(fā)展。該市在環(huán)城路以內(nèi)建設小高層尚得不到認同，可在二環(huán)路以內(nèi)的建筑容積率已很少有不不小于2的了，商住樓已基本沒有多層建筑。三是定位為增進產(chǎn)業(yè)構造調(diào)整、支持和協(xié)助國有企業(yè)改制、脫貧解困。土地儲備制度建立前，某些瀕臨倒閉的企業(yè)以土地資產(chǎn)為法碼，到處招商引資，擾亂了土地市場秩序；收儲機制建立后，對需盤活企業(yè)的土地資產(chǎn)均由土地儲備中心統(tǒng)一收回收購，統(tǒng)一申報規(guī)劃，統(tǒng)一運作。實行凈地拍賣、捆綁式退城進工業(yè)園區(qū)、騰籠換鳥式招標掛牌等方式處置，不僅使國有資產(chǎn)實現(xiàn)了最大化，并且徹底變化了瀕臨破產(chǎn)企業(yè)，要“活”沒出路，要“關”沒資金的狀況，到達了政府保品牌、保就業(yè)、保產(chǎn)業(yè)、保產(chǎn)值稅收的愿望，增進了國企改革中的穩(wěn)定。如該市公交二保場騰空的45畝土地開價4000萬元多次“嫁”不出，由土地儲備中心提供6000萬元收購后，企業(yè)不僅按期建成了新的保養(yǎng)場，實現(xiàn)了與香港白馬巴士集團的資本對接，實現(xiàn)了都市公交檔次的整體提高，還投資建設了一所現(xiàn)代化的醫(yī)院，而原土地由開發(fā)企業(yè)以1．44億元競拍成交后，開發(fā)成商業(yè)網(wǎng)點吸引了家樂福等世界商業(yè)巨頭的進駐；建材二廠位于該市東郊，廠區(qū)荒廢近，前幾年分別以6—1O多萬元／畝的價格均難出手，儲備中心收購后，與規(guī)劃部門一起8次調(diào)整規(guī)劃、多次招開協(xié)調(diào)會，處理諸如學校等基礎設施配套、整合周圍地塊等問題，并在全國性的會議上推介，最終以每畝6l萬元成交。據(jù)記錄，自實行招拍掛出讓國有土地使用權制度以來，共收購老企業(yè)73家，提供資金8．6億元，盤活老企業(yè)土地資產(chǎn)26．85億元。四是定位于合理運用每寸土地，切實保護耕地國策，實現(xiàn)土地價值的最大化。單位土地面積產(chǎn)出率逐漸提高，單位土地面積投入逐漸加大，GDP增長對土地面積需求變小，最終實現(xiàn)都市土地資源的優(yōu)化配置，為都市經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展提供更可靠的資源保障，是該市土地管理工作的重要目的。土地由政府統(tǒng)一儲備并公開上市交易制度的建立，為這個目的的實現(xiàn)提供了最佳的機制。通過招拍掛形式向市場供地，增進了土地運用的最大化、最快化，是運用市場經(jīng)濟杠桿處理土地使用中揮霍和閑置的有效手段。從合肥這兩年供地的記錄看，開發(fā)企業(yè)獲得凈地后，都能在三到六個月內(nèi)動工建設。五是定位于讓開發(fā)企業(yè)有利可圖。首先是不向開發(fā)企業(yè)提供虛假的信息，不為招商、追求土地價格夸張土地的價值，實事求是地進行推介，讓購置人自己去看、去查、去決策，不因人而異，真正體現(xiàn)了市場的誠信度；另一方面是給開發(fā)企業(yè)提供真心的參謀意見，假如開發(fā)企業(yè)需要，有關人員會毫不保留地分析利弊，嚴格審查拍賣企業(yè)制作的拍賣文獻，統(tǒng)一宣傳口徑，不容許拍賣企業(yè)虛假吹噓；再次是積極做好協(xié)調(diào)服務工作，尤其是當?shù)谝淮芜M入該市的企業(yè)碰到矛盾的時候，決不推委扯皮，及時有效地組織召開協(xié)調(diào)會，處理企業(yè)的困難。六是定位于為都市建設積累必要的資金。據(jù)記錄，1月至l1月，該市儲備交易中心儲備的土地上市交易為政府提供凈收益15.86億元；全市包括開發(fā)區(qū)在內(nèi)按年初計劃公開上市四類經(jīng)營性用地7300畝，實現(xiàn)政府收益近30億，目前庫存儲備土地近萬畝，貸款余額7.3億。有了這些資金的支持，有效支撐了都市的道路交通、基礎配套設施建設，緩和了政府財政緊張的局面，推進了都市建設的迅速發(fā)展。截止目前，合肥市土地儲備總量近2萬畝，市場公開配置土地7006畝，土地供應總價近65億元，政府土地收益近30億元，經(jīng)營性用地100％實現(xiàn)了“招標拍賣掛牌”出讓。本市國有土地資產(chǎn)運行和土地市場治理整頓工作在03、國家和省開展的多次專題檢查、審計和驗收中均獲得好評。四、直面合肥房地產(chǎn)市場1、加強對土地資產(chǎn)的集中統(tǒng)一管理，嚴控供地計劃指標，實現(xiàn)對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控。由于土地儲備交易機制的不停完善，到，在房地產(chǎn)市場中政府的主導思想和地位真正得到了體現(xiàn)，政府調(diào)控和駕馭市場的能力不停增強。政府通過采用上收經(jīng)營性用地供應權，嚴格控制經(jīng)營性用地供應計劃，杜絕多頭供地等多種行之有效的措施，加強了土地資產(chǎn)集中統(tǒng)一管理，規(guī)范和凈化了土地市場秩序，運用手中充足的土地儲備，成功實現(xiàn)了對地產(chǎn)和房產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，保證了土地市場的健康有序，保持了都市建設和社會經(jīng)濟的發(fā)展后勁。2、通過宏觀調(diào)控，實現(xiàn)了房地產(chǎn)經(jīng)濟的區(qū)域平衡受數(shù)年都市發(fā)展格局的影響，合肥房地產(chǎn)開發(fā)建設像全國諸多都市同樣，也存在著區(qū)域發(fā)展不均衡、產(chǎn)品構造單一等弊端。局部社會經(jīng)濟發(fā)展狀況很好、房地產(chǎn)開發(fā)建設啟動較早的區(qū)域，商品房價格持續(xù)走高；而有些區(qū)域例如瑤海區(qū)作為合肥的老工業(yè)區(qū)，經(jīng)濟發(fā)展相對滯后，尤其是房地產(chǎn)市場長期處在低谷狀態(tài)，近兩年伴隨國企改革的不停深入，政府加大了破舊企業(yè)和嚴重污染企業(yè)的關停并轉，采用”退二進三”、”騰籠換業(yè)”等多種方式盤活企業(yè)土地資產(chǎn)，逐漸形成了以新站綜合開發(fā)試驗區(qū)為中心向四面輻射的物流和各類專業(yè)市場區(qū)域，實現(xiàn)了該區(qū)的第一次經(jīng)濟轉軌和經(jīng)濟飛躍，然而這些物流和專業(yè)市場的配套設施相稱不完善，市場檔次普遍較低，商品住宅缺位現(xiàn)象較為嚴重，，政府有針對性的加大了該區(qū)域住宅用地的市場投放量，運用成片組團式的規(guī)模供地和相對較低。3、加強對土地資產(chǎn)的集中統(tǒng)一管理，嚴控供地計劃指標，實現(xiàn)對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控。由于土地儲備交易機制的不停完善，到，在房地產(chǎn)市場中政府的主導思想和地位真正得到了體現(xiàn)，政府調(diào)控和駕馭市場的能力不停增強。政府通過采用上收經(jīng)營性用地供應權，嚴格控制經(jīng)營性用地供應計劃，杜絕多頭供地等多種行之有效的措施，加強了土地資產(chǎn)集中統(tǒng)一管理，規(guī)范和凈化了土地市場秩序，運用手中充足的土地儲備，成功實現(xiàn)了對地產(chǎn)和房產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，保證了土地市場的健康有序，保持了都市建設和社會經(jīng)濟的發(fā)展后勁。4、通過宏觀調(diào)控，實現(xiàn)了房地產(chǎn)經(jīng)濟的區(qū)域平衡受數(shù)年都市發(fā)展格局的影響，合肥房地產(chǎn)開發(fā)建設像全國諸多都市同樣，也存在著區(qū)域發(fā)展不均衡、產(chǎn)品構造單一等弊端。局部社會經(jīng)濟發(fā)展狀況很好、房地產(chǎn)開發(fā)建設啟動較早的區(qū)域，商品房價格持續(xù)走高；而有些區(qū)域例如瑤海區(qū)作為合肥的老工業(yè)區(qū)，經(jīng)濟發(fā)展相對滯后，尤其是房地產(chǎn)市場長期處在低谷狀態(tài)，近兩年伴隨國企改革的不停深入，政府加大了破舊企業(yè)和嚴重污染企業(yè)的關停并轉，采用”退二進三”、”騰籠換業(yè)”等多種方式盤活企業(yè)土地資產(chǎn)，逐漸形成了以新站綜合開發(fā)試驗區(qū)為中心向四面輻射的物流和各類專業(yè)市場區(qū)域，實現(xiàn)了該區(qū)的第一次經(jīng)濟轉軌和經(jīng)濟飛躍，然而這些物流和專業(yè)市場的配套設施相稱不完善，市場檔次普遍較低，商品住宅缺位現(xiàn)象較為嚴重，，政府有針對性的加大了該區(qū)域住宅用地的市場投放量，運用成片組團式的規(guī)模供地和相對較低的地價吸引一批實力較強的開發(fā)企業(yè)進駐，激活了該區(qū)域的房地產(chǎn)市場，使該區(qū)域經(jīng)濟展現(xiàn)出多元化迅速發(fā)展的良好局面，形成了社會經(jīng)濟的第二次轉軌和第二次騰飛。5、三位聯(lián)動，有力推進都市舊城區(qū)改造的進程我們在實行舊城區(qū)和城中村改造過程中，一直堅持依托市直各有關部門、依托各級政府、依托有實力的開發(fā)企業(yè)的工作方針，遵照著“地方政府出力、開發(fā)企業(yè)出資、國土部門出面”三位聯(lián)動的工作原則，聯(lián)合社會各方力量，對每一種建設改造項目，均要做出科學詳細的論證和測算，在保證群眾利益的基礎上，盡量地為開發(fā)建設企業(yè)提供優(yōu)質便捷的服務，保證其能獲取合理的利潤。6、以房地產(chǎn)經(jīng)濟為先導，增進多產(chǎn)業(yè)并進合肥市國有土地資產(chǎn)運行展現(xiàn)的此外一種特點是，在鞏固房地產(chǎn)經(jīng)濟的基礎上，努力實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)構造和經(jīng)濟構造調(diào)整，以增進多產(chǎn)業(yè)并進，保證社會經(jīng)濟的長期可持續(xù)發(fā)展。在對國有企業(yè)土地資產(chǎn)盤活過程中，并不以房地產(chǎn)開發(fā)作為唯一模式，而是根據(jù)每個企業(yè)的實際狀況和不一樣特點，對癥下藥，或采用土地和資產(chǎn)剝離分別處置，或以引進新的產(chǎn)業(yè)、新的技術采用土地和資產(chǎn)捆綁處置等多種方式，其重要目的是為了保證老式工業(yè)項目、優(yōu)勢工業(yè)項目、特色工業(yè)項目的延續(xù)和發(fā)展，實現(xiàn)新技術、新產(chǎn)業(yè)與土地資源的最佳結合。03、兩年我們盤活的國有企業(yè)土地資產(chǎn)總額達27億元，不僅為國企改制、改革、解貧脫困和職工安頓提供了大量的資金支持，有效地維護了社會穩(wěn)定，并且運用土地市場這個平臺引進了聯(lián)合利華、香港華潤、上海綠寶電纜、北京國富投資、加拿大松芝國際企業(yè)機構、家樂福、沃爾瑪、易初蓮花、中國輕紡城等一大．批著名工業(yè)和商業(yè)企業(yè)入駐合肥。7、規(guī)劃引導，成片配套，通過市場配置經(jīng)濟杠桿作用，提高土地運用率1）、成片規(guī)劃，成片配套，提高都市建設水平。為了防止項目反復建設和減小城郊結合部改造建設成本，合肥市一開始便按土地運用總體規(guī)劃和都市建設規(guī)劃，對都市周圍地區(qū)進行成片規(guī)劃控制儲備和集體土地統(tǒng)征儲備，并對“黃山公園"、“森林城"、“望湖城”、“東南引風口"、“合瓦路"、“樊洼路”、“新安江路”等都市重點區(qū)域進行了規(guī)劃論證和控制性詳規(guī)，已投入規(guī)劃費用數(shù)千萬元。此后這些土地供應和開發(fā)建設必須嚴格按照已審批的詳規(guī)執(zhí)行。控制性詳規(guī)的編制，提高了都市建設的水平，更提高了土地的集約運用。2）、根據(jù)審批后的控制性詳規(guī)，市土地儲備交易中心投入資金對規(guī)劃儲備區(qū)域進行統(tǒng)征統(tǒng)拆，實行基礎設施配套，統(tǒng)一營造大環(huán)境。這樣做，不僅增進市政配套設施功能愈加完善，并且能更好的保護群眾利益，維護社會穩(wěn)定。同步，“凈地出讓”，使開發(fā)企業(yè)更精確的測算成本，把開發(fā)企業(yè)從拆遷安頓中解放出來，使他們精心于設計和管理，精心于營造功能齊全、配套設施完善的小區(qū)人居環(huán)境來吸引消費者，獲取利潤。通過市場化配置的土地，開發(fā)建設周期大大縮短，動工率、竣工率和開盤率較之以往均有較大幅度的提高，并且土地資源也得到了愈加合理、集約的運用，基本杜絕了閑置土地的現(xiàn)象。3）、合理規(guī)劃，引導開發(fā)企業(yè)經(jīng)營理念和群眾消費觀念的轉變，進而實現(xiàn)土地運用率的大幅提高。以往，合肥的老百姓習慣于居住多層住宅，對高層和小高層住宅難以接受，導致開發(fā)企業(yè)尤其是當?shù)亻_發(fā)企業(yè)不敢過多涉足這一開發(fā)領域。近幾年，我們在加大住宅用地的功能配套和環(huán)境建設規(guī)定的基礎上，運用市場配置杠桿，陸續(xù)推出了某些位置很好、面積較大、規(guī)劃容積率較高的土地，吸引了一批有實力的開發(fā)企業(yè)，打造出了一批功能齊全、環(huán)境優(yōu)美的高檔次、高端的高層住宅小區(qū)，受到了廣大消費者的歡迎。目