1.產(chǎn)品要素1.產(chǎn)品要素2.交易結(jié)構(gòu)3.交易對(duì)手—基本情況3.交易對(duì)手—企業(yè)介紹：

3.交易對(duì)手—出資資金及股權(quán)結(jié)構(gòu)4.擔(dān)保人員—擔(dān)保人介紹湯武，男，1969年1月生，安徽合肥人，工商管理碩士，民建鄭州市委委員。河南省安徽商會(huì)會(huì)長，河南省青年聯(lián)合會(huì)常委，河南徽商實(shí)業(yè)董事長，河南省清華房地產(chǎn)開發(fā)董事長兼總經(jīng)理，鄭州市第11、12、13屆人大代表。1997年作為河南省明輝置業(yè)的主要合伙人，獨(dú)立操盤了當(dāng)時(shí)鄭州市最具影響力的高檔社區(qū)明輝小區(qū)。2002年與河南省聚合置業(yè)合作，獨(dú)立運(yùn)作了聚合國際大廈的開發(fā),項(xiàng)目位于文化路紅旗街交叉路口，地理位置極其優(yōu)越。2001年、2003年分別發(fā)起成立了濮陽清華房地產(chǎn)開發(fā)和河南省清華房地產(chǎn)開發(fā)，作為總經(jīng)理負(fù)責(zé)項(xiàng)目的實(shí)際運(yùn)營。湯武年7月25日當(dāng)選河南省安徽商會(huì)會(huì)長以來，由當(dāng)初的80多家會(huì)員增加到現(xiàn)在的300多家，兩年來組織、承辦經(jīng)貿(mào)活動(dòng)8次，先后為河南9個(gè)招商項(xiàng)目，引進(jìn)資金39億多元。4.擔(dān)保人員—擔(dān)保人介紹邢菲2003年-2007年新西蘭奧克蘭大學(xué)財(cái)會(huì)專業(yè)學(xué)習(xí)2007年-年鄭州市素語茶緣餐飲管理財(cái)務(wù)經(jīng)理年至今華太集團(tuán)財(cái)務(wù)總監(jiān)目前，東方資產(chǎn)總資產(chǎn)近3200億元，服務(wù)網(wǎng)絡(luò)覆蓋全國，在國內(nèi)中心城市設(shè)有25家辦事處和1家經(jīng)營部，境內(nèi)擁有中華聯(lián)合控股股份、東興證券股份、大業(yè)信托有限責(zé)任公司、中國外貿(mào)金融租賃、邦信資產(chǎn)管理、東方金誠國際信用評(píng)估、東方邦信融通控股股份、東方邦信創(chuàng)業(yè)等，境外擁有中國東方資產(chǎn)管理（國際）控股和東銀發(fā)展（控股）等控股公司，共擁有近4萬員工，服務(wù)800多萬客戶。2003年-2007年新西蘭奧克蘭大學(xué)財(cái)會(huì)專業(yè)學(xué)習(xí)項(xiàng)目地處鄭州市金水區(qū)鳳臺(tái)南路以東、中州大道以西、鄭汴路以南、貨棧街以北的區(qū)域，周圍鐵路、公路等設(shè)施配套齊全；年1-12月份金水區(qū)新增商品房供應(yīng)量為萬㎡，環(huán)比下跌6.項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制—盈虧平衡點(diǎn)在本項(xiàng)目中，對(duì)拆遷開發(fā)中最難解決的居民安置和補(bǔ)償問題，清華房產(chǎn)公司以“先安置后開發(fā)”模式，快速率先啟動(dòng)了“歡樂家園”安置區(qū)建設(shè)。本項(xiàng)目基準(zhǔn)折現(xiàn)率為15%。年1-12月金水區(qū)辦公成交量萬㎡，占總成交量的12.新增辦公量為萬㎡，占新增商品房供應(yīng)量的4.主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在全國35個(gè)大中城市中位次持續(xù)前移，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的協(xié)調(diào)性不斷增加。公司注冊(cè)資本人民幣100億元，由財(cái)政部全額撥入，是國有獨(dú)資的非金融機(jī)構(gòu)。鄭州市，簡稱“鄭”，河南省會(huì)，地處華北平原南部，河南省中部偏北，黃河下游。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制—盈虧平衡點(diǎn)10項(xiàng)目銷售—房產(chǎn)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入29095元，增長9.天弘創(chuàng)新資產(chǎn)管理（以下簡稱"天弘創(chuàng)新"）于年12月24日成立，是經(jīng)中國證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)（證監(jiān)許可【】1709號(hào)），從事特定客戶資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)以及中國證監(jiān)會(huì)許可的其他業(yè)務(wù)的有限責(zé)任公司，擁有特定客戶資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)資格證書。鄭州市，簡稱“鄭”，河南省會(huì)，地處華北平原南部，河南省中部偏北，黃河下游。將于年5月1日起正式施行。項(xiàng)目概況項(xiàng)目地處鄭州市金水區(qū)鳳臺(tái)南路以東、中州大道以西、鄭汴路以南、貨棧街以北的區(qū)域，周圍鐵路、公路等設(shè)施配套齊全；地塊距新鄭國際機(jī)場(chǎng)25公里左右，距隴海線上的圃田車站3公里，距國家一類鐵路口岸——鄭州鐵路貨運(yùn)東站1公里，距鄭州公路貨運(yùn)中心站2公里，東側(cè)與鄭東新區(qū)相連接，區(qū)域交通便利。項(xiàng)目目前已約萬元。目前項(xiàng)目已支付全部土地款萬元（土地面積：平方米，約60畝）及其他四塊土地及契稅。以及地下土方部分以及支護(hù)工作，預(yù)計(jì)投入3500萬左右。住宅帶動(dòng)商業(yè)項(xiàng)目

作為中州大道大型復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目，該項(xiàng)目建筑面積37萬方，是商業(yè)、公寓、高檔寫字樓、住宅和互動(dòng)體驗(yàn)式情景商業(yè)為一體的住宅帶動(dòng)商業(yè)項(xiàng)目。城市綜合體項(xiàng)目項(xiàng)目占地60畝，總建筑面積約37萬平米，物業(yè)類型涵蓋住宅、SOHO公寓、寫字樓、商業(yè)，是一個(gè)城市綜合體項(xiàng)目。由四棟住宅、一棟SOHO公寓、兩棟寫字樓、10萬平米的商業(yè)組成。住宅主力戶型有一房47平米、兩房89平米、三房135平米，1—4號(hào)樓為31層的高層，寫字樓面積和定位未定，31層。商業(yè)地下三層，負(fù)一層為大賣場(chǎng)（目前在丹尼斯、家樂福、大潤發(fā)等談，具體哪家未定），負(fù)二層負(fù)三層為停車場(chǎng)，2000多個(gè)停車位，地上四層，業(yè)態(tài)為快時(shí)尚步行街、餐飲、娛樂、兒童樂園等等。預(yù)計(jì)年年底交房。商業(yè)開業(yè)時(shí)間預(yù)計(jì)年年底。在本項(xiàng)目中，對(duì)拆遷開發(fā)中最難解決的居民安置和補(bǔ)償問題，清華房產(chǎn)公司以“先安置后開發(fā)”模式，快速率先啟動(dòng)了“歡樂家園”安置區(qū)建設(shè)。建筑面積一期：16萬平方米；二期：4萬平方米，總投入億元人民幣，現(xiàn)已全部完工，并已經(jīng)交工使用。清華置業(yè)緊鑼密鼓地啟動(dòng)第二地塊清華城項(xiàng)目（一號(hào)院、二號(hào)院）的建設(shè)工作，總用地面積4萬多平米，總建筑面積37萬平米左右，商業(yè)面積約為12萬平米，在以項(xiàng)目為中心300米輻射半徑內(nèi)還規(guī)劃由政府建設(shè)的小學(xué)和清華公司建設(shè)的中學(xué)。整個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)已地下基坑部分已經(jīng)完成，準(zhǔn)備主體建設(shè)。拆遷安置“清華城”項(xiàng)目證件鄭州概況

全年全市完成地方財(cái)政總收入億元，比上年增長13.7%；地方公共財(cái)政預(yù)算收入億元，增長15.2%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入29095元，增長9.8%；農(nóng)民人均純收入15600元，增長11.4%。主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在全國35個(gè)大中城市中位次持續(xù)前移，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的協(xié)調(diào)性不斷增加。

鄭州市，簡稱“鄭”，河南省會(huì)，地處華北平原南部，河南省中部偏北，黃河下游。北臨黃河，西依嵩山，東南為廣闊的黃淮平原。面積平方公里，人口萬。全省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、金融、科教中心。地處中國地理中心，是全國重要的鐵路、航空、高速公路、電力、郵政電信主樞紐城市，中國中部地區(qū)重要的工業(yè)城市，國家區(qū)域性中心城市之一。鄭州概況5.10項(xiàng)目銷售—市場(chǎng)分析從全國和鄭州近幾年的商品房銷售趨勢(shì)來看，銷量已經(jīng)達(dá)到頂峰，預(yù)計(jì)未來幾年會(huì)維持在目前高位穩(wěn)定水平；鄭州年成交將預(yù)計(jì)好于年，追趕年的市場(chǎng)高點(diǎn)，預(yù)計(jì)下半年市場(chǎng)會(huì)好于上半年。項(xiàng)目銷售—市場(chǎng)分析金水區(qū)地產(chǎn)市場(chǎng)分析金水區(qū)作為鄭州市最大區(qū)域，地理位置優(yōu)越，區(qū)域人口眾多。年1-12月份金水區(qū)新增商品房供應(yīng)量為萬㎡，環(huán)比下跌6.57%，新增住宅供應(yīng)量為萬㎡，占新增商品房供應(yīng)量的77.83%；新增商業(yè)供應(yīng)量為萬㎡，占新增商品房供應(yīng)量的17.76%；新增辦公量為萬㎡，占新增商品房供應(yīng)量的4.41%。年1-12月份金水區(qū)商品房總成交量為萬㎡，商品住宅成交萬㎡，占總成交量的78.20%；年1-12月金水區(qū)商業(yè)成交量萬㎡，占總成交量的9.04%；年1-12月金水區(qū)辦公成交量萬㎡，占總成交量的12.76%。年1-12月，金水區(qū)商品住宅市場(chǎng)成交均價(jià)是9805元/㎡，商業(yè)市場(chǎng)成交均價(jià)是23295元/㎡，辦公市場(chǎng)成交均價(jià)是10978元/㎡?；厥掌赑t（靜態(tài)）年10項(xiàng)目銷售—房產(chǎn)面積平方公里，人口萬。受制于企業(yè)內(nèi)部營銷公司的營銷策劃能力。而對(duì)于使用公積金貸款購買二手商品住房的，最低首付比例調(diào)整為40%。項(xiàng)目地處鄭州市金水區(qū)鳳臺(tái)南路以東、中州大道以西、鄭汴路以南、貨棧街以北的區(qū)域，周圍鐵路、公路等設(shè)施配套齊全；財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV(Ic=15%)￥項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)金流量表單位：萬元項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制—盈虧平衡點(diǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制—項(xiàng)目測(cè)算：年1-12月份金水區(qū)新增商品房供應(yīng)量為萬㎡，環(huán)比下跌6.周邊有醫(yī)院、購物中心，學(xué)校，車站，商業(yè)氣氛濃厚，為該項(xiàng)目的區(qū)域中心位置和價(jià)格奠定了一定的基礎(chǔ)。1999年10月，為應(yīng)對(duì)亞洲金融危機(jī)，經(jīng)國務(wù)院及中國人民批準(zhǔn)，中國東方資產(chǎn)管理公司（簡稱“東方資產(chǎn)”）在北京成立。河南省安徽商會(huì)會(huì)長，河南省青年聯(lián)合會(huì)常委，河南徽商實(shí)業(yè)董事長，河南省清華房地產(chǎn)開發(fā)董事長兼總經(jīng)理，鄭州市第11、12、13屆人大代表。在本項(xiàng)目中，對(duì)拆遷開發(fā)中最難解決的居民安置和補(bǔ)償問題，清華房產(chǎn)公司以“先安置后開發(fā)”模式，快速率先啟動(dòng)了“歡樂家園”安置區(qū)建設(shè)。金水區(qū)開發(fā)力度加大，給區(qū)域發(fā)展帶來較大市場(chǎng)契機(jī)。項(xiàng)目銷售—市場(chǎng)分析—貸款還完再買房算首套年9月30日央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)的《中國人民中國業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》甫一落地，河南隨即跟進(jìn)。河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、河南省發(fā)展和改革委員會(huì)、河南省國土資源廳、中國人民鄭州中心支行、中國業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)河南監(jiān)管局5個(gè)部門出臺(tái)“關(guān)于促進(jìn)全省房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見”，貸款還完再買房算首套。5.10項(xiàng)目銷售—房產(chǎn)鄭州房地產(chǎn)—下調(diào)二套房個(gè)貸首付比例年3月30日，鄭州下調(diào)二套房個(gè)貸首付比例，將最低首付比例調(diào)整40%;同日，放寬個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅免征期限，由購房超過5年(含5年)下調(diào)為超過2年(含2年)。5.10項(xiàng)目銷售—房產(chǎn)項(xiàng)目銷售—房產(chǎn)——鄭州住房公積金管理中心發(fā)布新政鄭州住房公積金管理中心于年4月13日發(fā)布新政，在鄭州市區(qū)內(nèi)辦理公積金貸款，夫妻雙方均符合貸款條件的，貸款最高額度由原來的45萬元調(diào)整為60萬元；僅申請(qǐng)人本人符合貸款條件的，貸款最高額度由原來的35萬元調(diào)整為40萬元。使用公積金貸款購買首套商品住房的（含經(jīng)濟(jì)適用住房、單位集資住房，下同），最低首付比例由原來的30%調(diào)整為20%；對(duì)于已擁有一套住房，結(jié)清相應(yīng)住房貸款后，再次使用公積金貸款購買第二套商品住房的，最低首付比例由原來的60%調(diào)整為30%；而對(duì)于使用公積金貸款購買二手商品住房的，最低首付比例調(diào)整為40%。組合貸款總額由原來的70萬元上限改為不設(shè)上限。將于年5月1日起正式施行。SWOT分析優(yōu)勢(shì)：1.地理位置佳，交通便利：金水區(qū)、管城區(qū)、鄭東新區(qū)，三區(qū)交匯處2.配套設(shè)施齊全：周邊有醫(yī)院、購物中心，學(xué)校，車站，商業(yè)氣氛濃厚，為該項(xiàng)目的區(qū)域中心位置和價(jià)格奠定了一定的基礎(chǔ)。3.市場(chǎng)競爭優(yōu)勢(shì)明顯：項(xiàng)目為住宅，戶型主要都是90-140平方米的小戶型4.配套設(shè)施齊全：項(xiàng)目形成完整且具有規(guī)模的小區(qū)，小區(qū)內(nèi)各功能配套設(shè)施齊全。5.金水區(qū)地標(biāo)項(xiàng)目劣勢(shì)：金水區(qū)的城市規(guī)劃目前還不如老城區(qū)，仍需要一定時(shí)間發(fā)展。SWOT分析機(jī)會(huì)：1.為金水區(qū)重點(diǎn)規(guī)劃開發(fā)區(qū)域，本項(xiàng)目環(huán)線五公里內(nèi)沒有城市綜合體項(xiàng)目，本項(xiàng)目要建成這個(gè)區(qū)域的代表性樓盤，且未來地鐵四號(hào)線出口就在項(xiàng)目地。建成以后服務(wù)范圍輻射周邊五公里有一定機(jī)會(huì)。2.金水區(qū)購房群體以自住剛性需求為主，市場(chǎng)泡沫較少。3.金水區(qū)開發(fā)力度加大，給區(qū)域發(fā)展帶來較大市場(chǎng)契機(jī)。威脅：1.未來國家房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)不確定性的影響。2.受制于企業(yè)內(nèi)部營銷公司的營銷策劃能力?；乜钣?jì)劃第一、二次付息：，兩季度支付利息萬。因項(xiàng)目前半年可能處于施工期，沒有還款來源，故前期利息支付主要以企業(yè)自有資金及股東自有資金支付。第三次付息：，支付利息萬，保證金賬戶按實(shí)際銷售面積的金額計(jì)提30%，合計(jì)計(jì)提款13962萬，完全能覆蓋當(dāng)季利息。（當(dāng)季銷售回款：46540萬）第四次付息：，支付利息萬，保證金賬戶按實(shí)際銷售面積的金額計(jì)提30%，合計(jì)計(jì)提款萬，完全能覆蓋當(dāng)季利息。（當(dāng)季銷售回款：萬）第五次付息：，支付利息萬，保證金賬戶按實(shí)際銷售面積的金額計(jì)提30%，合計(jì)計(jì)提款萬，完全能覆蓋當(dāng)季利息。（當(dāng)季銷售回款：萬）第六次本息支付：，支付本息合計(jì)萬，其中保證金賬戶按實(shí)際銷售面積的金額計(jì)提30%，合計(jì)萬，到最后還款日到期前3個(gè)月保證金賬戶余額達(dá)到總借款金額的90%以上。加上最后一季度的銷售尾款及按揭款的發(fā)放，截止到最后還款日累計(jì)計(jì)提金額總額完全能覆蓋本次借款及利息。5.13.1項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制—抵押物分析本次貸款抵押物清華城項(xiàng)目共用五本土地證，詳細(xì)情況見下表：5.13.2項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制—現(xiàn)金流分析項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)金流量表

單位：萬元項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制—項(xiàng)目測(cè)算：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR：76%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV(Ic=15%)￥回收期Pt（靜態(tài)）年本項(xiàng)目基準(zhǔn)折現(xiàn)率為15%。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零；財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率高于設(shè)定的基準(zhǔn)收益率且達(dá)到76%；回收期（稅后）年，低于同行業(yè)平均回收年限，通過上述指標(biāo)分析，表明該項(xiàng)目有較高的盈利能力，回收期較短，風(fēng)險(xiǎn)小。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制—盈虧平衡點(diǎn)BEP：

=130047÷（）*100%=52.26%項(xiàng)目整體盈虧平衡為當(dāng)項(xiàng)目出售比例達(dá)到時(shí)，達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制—敏感性分析：6.東方資產(chǎn)1999年10月，為應(yīng)對(duì)亞洲金融危機(jī)，經(jīng)國務(wù)院及中國人民批準(zhǔn)，中國東方資產(chǎn)管理公司（簡稱“東方資產(chǎn)”）在北京成立。公司注冊(cè)資本人民幣100億元，由財(cái)政部全額撥入，是國有獨(dú)資的非金融機(jī)構(gòu)。在圓滿完成國家賦予的處置性不良資產(chǎn)使命后，東方資產(chǎn)不斷探索可持續(xù)發(fā)展之路，積極開展商業(yè)化轉(zhuǎn)型，