目錄1.總論………………11.1項目概況………11.2項目區(qū)域簡介…………………12.項目背景及建設的必要性………22.1項目背景………22.2項目建設的必要性……………33.項目市場分析……………………43.1市場現(xiàn)實狀況………43.2市場定位………43.3市場預測………54.項目建設條件與項目功能………64.1項目區(qū)域概況…………………64.2建設內容及規(guī)?！?4.3建設方案………64.4建設設計與功能………………74.5設計規(guī)定………95.組織機構與經(jīng)營方略……………106.投資估算和資金籌措……………127.效益分析…………138.結論………………141.總論1.1項目概況1.1.1項目名稱無名縣五星級酒店項目1.1.2項目地址遵義市無名縣1.1.3建設規(guī)模無名縣五星級酒店開發(fā)建設規(guī)劃用地面積30000平方米，總建筑面積15000平方米。賓館建設規(guī)模整體規(guī)劃為200間客房，住客總容量不低于300人，賓館配套功能包括餐飲、會議、娛樂、商務、SPA等內容。1.1.4項目總投資項目總投資3億元。1.1.5建設周期2年(——)。1.2項目區(qū)域簡介無名縣境內自然人文景觀奇特，素有“黔中樂土”的美譽。有距今約4.5億年世界上最早的陸生植物化石--黔羽枝、西南地區(qū)保留最完好的瑪瑙山“古軍事洞堡”、明代摩崖石刻“夜郎古甸”、中華山“萬古徽猷”，有集道學、佛學、易學文化為一體的“太極洞”和世界最大漢書“鳳”字摩崖，有茶香飄逸的中國西部茶海森林公園、碧波蕩漾的九道拐十里長河、神秘的萬佛峽谷以及民間儺戲、花戲等。近年來，全縣緊緊圍繞“建設生態(tài)家園，開發(fā)綠色產(chǎn)業(yè)”發(fā)展戰(zhàn)略，以營造綠色環(huán)境、建設綠色基地、實行綠色加工、打造綠色品牌的“四綠工程”為載體，大力發(fā)展生態(tài)旅游業(yè)，奮力拼博，開拓創(chuàng)新，經(jīng)濟效益獲得了明顯成效。2.項目背景及建設的必要性2.1項目背景根據(jù)《無名縣總體規(guī)劃》，依托無名縣風景名勝區(qū)，以旅游服務為發(fā)展關鍵，完善旅游基礎設施，努力把無名縣打導致為在貴州省內具有較大影響的生態(tài)旅游都市。認真貫徹縣委《有關加強招商引資工作的決定》，建立完善招商引資目的責任制，制定更為優(yōu)惠靈活的招商引資政策，出臺愈加實用的招商引資考核措施和更具吸引力的獎勵措施，調動全社會勇于投身招商引資的積極性，形成“領導干部引領招商、鄉(xiāng)鎮(zhèn)部門帶頭招商、社會各界人人招商”的濃厚氣氛，構建“招近商與遠商并舉、招大商與小商并重、以商招商與全民招商相結合”的一體化招商新格局，提高招商引資實效。努力擴大對內對外開放。以鐵路建設和杭瑞高速公路建成為契機，積極承東起西，實行“走出去”戰(zhàn)略，參與區(qū)域經(jīng)濟大合作、大循環(huán)，推進對內對外全面開放，向東積極融入武陵山經(jīng)濟協(xié)作區(qū)、向南加緊融入黔中經(jīng)濟帶動圈、向北積極融入成渝經(jīng)濟輻射圈，并在農業(yè)產(chǎn)業(yè)、生態(tài)旅游、重大項目、科教人才等方面深入開展互動合作，逐漸建立內外聯(lián)動、互利共贏、安全有效的開放型經(jīng)濟體系。面向貴陽、對接重慶、融入成渝、參與泛珠及長三角，打造優(yōu)質農產(chǎn)品供應基地，推進茶葉、大米、油脂等優(yōu)勢產(chǎn)品擴大出口;打造康體養(yǎng)生家園，吸引外來人流觀光旅游、度假避暑、休閑養(yǎng)生，提高更高層次的對外開放水平。大力發(fā)展非公有制經(jīng)濟。激發(fā)全社會創(chuàng)業(yè)、創(chuàng)新、創(chuàng)優(yōu)活力，運用市場手段和機制推進全民創(chuàng)業(yè)，增長就業(yè)、提高收入、改善生活。支持和鼓勵非公資本進入國家未明令嚴禁的行業(yè)和領域，強化對非公經(jīng)濟發(fā)展的指導服務，把成長性好的創(chuàng)業(yè)型企業(yè)培育成“專、精、特、新”中小企業(yè)，形成一批年銷售收入超億元的非公企業(yè)，努力把非公有制經(jīng)濟培育成國民經(jīng)濟的重要支柱。本項目正是在這一政策背景下結合無名縣目前經(jīng)濟發(fā)展狀況與趨勢提出。2.2項目建設的必要性2.2.1是推進無名縣城區(qū)經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略的需要近年來，無名縣經(jīng)濟發(fā)展持續(xù)增長，目前已經(jīng)到了一種能否再上新臺階的關鍵時期。該項目的建成將對無名縣建設起到推進作用。2.2.2是實行行業(yè)精品戰(zhàn)略，進行構造調整的需要目前無名縣內酒店軟硬設施、服務水平參差不齊，且存在布局過于集中、經(jīng)營構造不盡合理的問題，該項目的建立將對緩和此類矛盾起到應有作用。2.2.3是深入推進對外開放，拉動經(jīng)濟增長的需要近年來無名縣旅游業(yè)迅速發(fā)展，外來人口逐漸增多，高端酒店的建設是符合當下市場需求的。項目的建設，使生態(tài)旅游的配套設施發(fā)展得到完善，興旺的旅游業(yè)為無名縣酒店業(yè)提供了充足的發(fā)展機遇。繁殖，建設管理、服務、設施一流的高檔酒店對旅游業(yè)的深入發(fā)展也會起到應有的推進作用。2.2.4是處理富余勞動力就業(yè)問題的需要通過該項目的建設，可提供大量就業(yè)崗位，使閑置勞動力得到充足運用，帶動了經(jīng)濟收入。3.項目市場分析3.1市場現(xiàn)實狀況在中國經(jīng)濟迅速發(fā)展的今天，國民人均收入也得以提高，旅游逐漸成為極大一部分人生活中的一部分，中國已經(jīng)實現(xiàn)了從亞洲旅游大國到世界旅游大國的轉變，旅游消費需求大幅提高，酒店作為旅游關聯(lián)產(chǎn)業(yè)有著極大的市場空間。伴隨無名縣生態(tài)旅游業(yè)發(fā)展邁出新步伐，第三產(chǎn)業(yè)日益活躍，直接帶動了酒店、交通、通訊、飲食等諸多第三產(chǎn)業(yè)飛迅速發(fā)展。永安田壩村“全國農業(yè)旅游示范點”建設水平深入提高，成為申報為國家AAA級景區(qū)。在第二屆中國生態(tài)旅游論壇會上被評為“中國生態(tài)旅游百強縣”。完畢瑪瑙山古軍事洞堡綜合開發(fā)規(guī)劃，“黔雨枝”古生物化石保護得到省級高度重視。游客的增長直接為酒店市場帶來無限商機。無名被稱為“西部茶海之心”，被越來越多的外來投資商看重這片潛力空間極大的市場，每年都會有眾多商旅進駐無名考察、觀光等，為酒店增長了客流量。3.2市場定位根據(jù)無名縣的實際接待狀況和發(fā)展趨勢，該五星級酒店的經(jīng)營市場定位：1.地方政府接待2.地方政府、各職能機構、各企事業(yè)團體的各類會議或聯(lián)誼活動3.旅游團體4.商務散客及海內外客商休閑度假等3.3市場預測旅游業(yè)以其綜合性強、關聯(lián)度高的特點，帶動有關產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展已被各國的實踐所證明，旅游業(yè)的乘數(shù)效應越來越被各級領導所認知，某些地區(qū)把旅游業(yè)作為產(chǎn)業(yè)支柱來拉動第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，確立了旅游業(yè)的產(chǎn)業(yè)地位。伴隨無名縣旅游業(yè)的不停發(fā)展壯大，到無名旅游的人數(shù)將急劇增長，尤其是鄉(xiāng)村旅游熱的今天，風景秀美的無名吸引著越來越多的人。這一現(xiàn)實狀況下優(yōu)化整合資源優(yōu)勢，調整產(chǎn)業(yè)構造以此推進酒店業(yè)發(fā)展，實現(xiàn)直接經(jīng)濟效益。近年來無名縣經(jīng)濟發(fā)展的強勁和需求的旺盛等給高檔酒店發(fā)明了廣闊的市場空間。目前，區(qū)域市場內無名賓館、華聯(lián)酒店兩家規(guī)模不大，檔次不高，僅今年五月成立開業(yè)的茶海之心大酒店尚具規(guī)模，是一家四星級酒店。該酒店建成后，無論是規(guī)模、設施、服務、管理上均嚴格按照五星級原則，這樣一來，硬軟件均比之茶海之心更具有優(yōu)勢。伴隨當?shù)厝藗兘?jīng)濟收入的提高，生活水平也逐漸上升，婚宴、商宴、聚會是數(shù)量和需求檔次上都在提高，該酒店的建設，滿足了市場的需要。4.項目建設條件與項目功能4.1項目區(qū)域概況無名縣位于貴州省東北部，326國道線橫貫縣境，縣城距歷史文化名城遵義114公里，東鄰德江、思南，南接石阡、余慶，西靠湄潭，北抵正安、務川。縣境南北長90.1公里，東西寬42.6公里，總面積1883平方公里。轄9鎮(zhèn)5鄉(xiāng)，全縣總人口41萬。耕地資源總面積39.78萬畝，其中田21.79萬畝，土17.99萬畝。全縣氣候溫和濕潤，年均溫15.2℃，年均降水1127mm，年日照時數(shù)1139小時，無霜期227天，冬無寒冷，夏無酷暑，雨熱同期，屬亞熱帶季風氣候區(qū)，海拔在339-1400m之間，全縣森林覆蓋率53.7%。無名縣境內公路縱橫交錯，四通八達，杭-瑞(杭州-瑞麗)高速思-遵(思南-遵義段)估計底前完善投入使用。電話、移動通信、寬帶、廣播、電視等數(shù)據(jù)設備廣泛地分布于境內。區(qū)域內地勢起伏不大，地面未見變形跡象，未見滑坡、倒塌、泥石流等不良地質現(xiàn)象。合適工程建設。4.2建設內容及規(guī)模本項目建設內容為五星級酒店，規(guī)劃用地面積30000平方米，總建筑面積15000平方米。賓館建設規(guī)模整體規(guī)劃為200間客房，住客總容量不低于300人，賓館配套功能包括餐飲、會議、娛樂、商務、SPA等內容。4.3建設方案酒店總體布局擬呈園林式布置，與整體環(huán)境相協(xié)調。項目區(qū)域地勢平坦，酒店區(qū)域內規(guī)定交通流線順暢，客貨員工互不干擾。同步，為滿足日益增多的車流量，規(guī)定建有足夠的停車泊位，初步提議停車位沒見客房不少于0.5個，并能有部分室內停車位。依托于酒店品牌，延伸酒店服務的理念，集居住、辦公、私人會所多功能于一體，配套設施齊全，為居留風景區(qū)的商務客人及游客提供高檔宜居環(huán)境和五星級酒店的服務原則。4.4建設設計與功能1.綜合性住宿接待功能。為能適應市場需要，客房區(qū)總計設200間，可接待一般會議和旅游團體之用，并專設有殘疾人客房，擁有獨立的接待、商務、會議、休息、健身、閱覽及酒吧餐飲功能，房型以雙套房為主?？头糠眨?1)原則客房：為短期國際、國內游客、商務客人、政務、事務人員服務(2)高級套房：為短期國際、國內政要服務(3)總統(tǒng)套房：為政要服務2.綜合性會議等公共活動功能。設置專用大型會議廳一間，面積500平方米，中型會議室3間，面積300平方米，小型會議室5間，面積120平方米。須交通集散以便，有空間寬闊的前廳、服務走廊和配套的服務、貯藏用房、衛(wèi)生間及同聲傳譯設施。3.全方位餐飲經(jīng)營功能。為適應會議、政府接待、地方廠商經(jīng)濟活動及當?shù)鼗閼c活動和其他多種高中等散客宴請、及過往商務客人游客等需要?？稍O大、中、小型中餐廳、風味餐廳、特色餐廳、咖啡廳、西餐廳、大堂吧等。餐飲服務：(1)為住店客戶提供一體化餐飲服務(2)為過往客戶提供特色性餐飲服務(3)經(jīng)營主業(yè)：中餐、西餐、自助餐、咖啡廳、大堂吧(4)特殊經(jīng)營：風味廳、食街等4.舒適、先進的健康娛樂功能?？稍O置網(wǎng)球場、游泳池、庭院散步休閑設施、會所、健身中心、乒乓球室、臺球房、桑拿中心、棋牌室、KTV、在合適區(qū)域設置獨立的精品商店和美容美發(fā)中心及足浴按摩中心?？刁w娛樂經(jīng)營：(1)為住戶客戶提供一體化娛樂服務(2)為過往客戶提供大眾化娛樂服務(3)經(jīng)營主業(yè)：游泳、垂釣、網(wǎng)球、壁球、臺球、健身、棋牌、KTV、電子游戲等(4)根據(jù)市場變化開始新奇性、趣味性、品味性、刺激性的娛樂與健身服務5.政府接待和會議功能。政府接待是一塊較大的市場，是酒店樹立形象的重要陣地，也是服務于當?shù)卣巍⒔?jīng)濟發(fā)展的詳細體現(xiàn)。酒店在籌建之初應從硬件設施和軟件管理上做到星級原則化，以利于更好地提供服務和酒店自身的發(fā)展。會議服務：為無名境內不一樣規(guī)模的會議提供全方位、全過程服務。產(chǎn)品設計上考慮大、中、小會議中心。會議類型詳細包括：(1)商務會議(2)技術交流與推廣會議(3)學術會議(4)政務會議6.其他服務(1)商務中心(2)金融服務(3)交通服務(4)票務、旅游代理(5)郵政服務(6)停車服務4.5設計規(guī)定1.前廳是酒店的門面，空間要有迎賓的氣氛和效果，體現(xiàn)高星級酒店的氣勢，服務功能要全，布局要合理，流線要暢通。2.工程設備區(qū)盡量集中設置，要注意環(huán)境保護與節(jié)能，防止噪音與振動對來賓產(chǎn)生不良影響。設置適量維修、洗衣、監(jiān)控、倉庫等用房，并附設員工服裝間。3.辦公用房采用集中于分散相結合的布置措施。前后各部門可考慮分設在各經(jīng)營區(qū)域，行政辦公可按對來賓服務和對內及其他業(yè)務往來為主二類，前者宜設在前廳附近，后者可設在臨近后勤區(qū)或者獨立設置通道。4.員工后勤區(qū)。酒店初步考慮總員工人數(shù)為500人，男女比例約各占50%。應設有員工食堂、獨立更衣室、淋浴室、員工活動室及衛(wèi)生間。5.組織機構與經(jīng)營方略5.1管理體系實行董事會領導下的總經(jīng)理負責制和逐層管理、逐層考核的直線分層次管理體系。依托有效的鼓勵機制和制約機制，堅持自主管理，以人為本、以質量為中心、以責任為紐帶，鼓勵不停創(chuàng)新，走中外結合、老式與現(xiàn)代相結合的管理之路。5.2組織機構企業(yè)內部設置董事會、總經(jīng)理、財務部、人力資源部、促銷與公關部、前廳部、客房部、餐飲部、娛樂部、后勤服務部、工程部、采購部、保安部。管理整個酒店的正常經(jīng)營運轉。5.3人員培訓員工的管理水平和業(yè)務素質是項目有無效益經(jīng)營成效的關鍵。因此，從項目的建設籌辦及建成后的長期經(jīng)營，智力投資都是一種戰(zhàn)略性重要問題。員工的培訓是企業(yè)應長抓不懈的工作，通過培訓，可使員工具有良好的業(yè)務素質和純熟的業(yè)務技巧，保證企業(yè)管理水平和業(yè)務素質的提高。同步，開展培訓工作也是開發(fā)企業(yè)人力資源，提高員工素質和勞動生產(chǎn)率的手段。5.4經(jīng)營方略1.產(chǎn)品方略：在保障經(jīng)營主業(yè)(客房、餐飲、會議)一體化的前提下根據(jù)市場需求變化，適時推出時尚型項目。2.價格方略：該項目市場定位為高檔位，在主業(yè)之外合適設定中等位消費項目，認為高消費新生代預留價格空間。3.促銷方略：廣告對引導消費者消費的作用大。在地方和全國有較大影響的媒體上進行企業(yè)形象宣傳，簡介其特色。6.投資估算和資金籌措6.1投資估算酒店按照15000平方米的建筑面積的投資進行估算，費用如下：土建工程：15000×1600/平方米=2400萬元給排水及鍋爐工程：15000×350/平方米=525萬元強電工程：15000×300/平方米=450萬元暖通空調工程：15000×450/平方米=675萬元電梯：150萬元道路、圍墻、庭院綠化：350萬元室內裝修(含娛樂、健身、洗浴、客房等設備設施費)：1.2億元土地費：8000萬元開業(yè)投入費：150萬元該項目投入總資金包括建設投資和流動資金，合計3億元。建設投資估算為2.47億元，流動資金估算為5300萬元。6.2資金籌措項目符合無名縣都市發(fā)展規(guī)劃，擬申請國家資金扶持2.2億元，占總投資的73.3%;企業(yè)自籌資金0.8億元，占總投資的26.7%。7.效益分析7.1經(jīng)濟效益1.客房收入：200間×980/天×365×70%=5007.8萬元2.餐飲收入：500座×300元/人×365×70%=3832.5萬元3.商超收入：0元/天×365=730萬元4.娛樂收入：桑拿中心：150人×380元/人×365×70%=1456.35萬元足浴、保健按摩：150人×380元/人×365×70%=1456.35萬元棋牌室：60間×880元