邸城市的精神快樂的領(lǐng)地1商業(yè)秘密聲明本文內(nèi)包含的資料屬于深圳地產(chǎn)參謀機(jī)構(gòu)的商業(yè)機(jī)密，一旦泄漏，可能被商業(yè)競爭者利用。因此本文檔內(nèi)容僅限于對深圳地產(chǎn)參謀機(jī)構(gòu)作投標(biāo)之用；除此之外，不得私自發(fā)布、使用和復(fù)制文檔的任何內(nèi)容。如果深圳地產(chǎn)參謀機(jī)構(gòu)有幸和貴方簽訂合同，對本文檔中數(shù)據(jù)的發(fā)布、使用和復(fù)制的權(quán)利可在以后簽訂協(xié)議予以明確說明。本限制條款不適用于可以從其它合法渠道得到對文中包含數(shù)據(jù)的使用授權(quán)的情況。2市場分析3宏觀背景分析九江市宏觀經(jīng)濟(jì)開展態(tài)勢良好，國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定開展，人均可支配收入列省內(nèi)地級城市首位〔省會除外〕,對房地產(chǎn)市場開展起到強(qiáng)有力的支撐作用；城市定位為“最適宜人類居住〞的現(xiàn)代化山水生態(tài)港口旅游城市；“環(huán)繞八里湖，建設(shè)新九江〞的經(jīng)濟(jì)開展和城市建設(shè)的戰(zhàn)略設(shè)想，沿長江岸線由東向西拓展，在兩湖〔甘棠湖·南門湖——八里湖〕之間再造一個新九江的開展方向。宏觀經(jīng)濟(jì)城市規(guī)劃4城市地位：江西省第二大城市，江西省惟一的沿江對外開放和外貿(mào)港口城市，中國魅力城市九江市歷年人口遞增情況〔萬人〕九江市行政區(qū)域圖注:城區(qū)人口的逐年增長，對房地產(chǎn)相關(guān)物業(yè)需求加大，拉動了房地產(chǎn)市場的開展宏觀經(jīng)濟(jì)九江是長江、廬山、鄱陽湖孕育出的江南名城，長江黃金水道十大港口之一。同時也是一座歷史悠久的文化名城，自秦代立郡以來，至今已有2200多年的歷史。轄九縣、一市、兩區(qū)、廬山風(fēng)景名勝管理局和九江、共青開發(fā)區(qū)，全境東西長270公里，南北寬140公里，總面積1.88萬平方千米，人口500萬，其中市區(qū)規(guī)劃面積118平方公里，建成區(qū)面積80.14平方公里，人口472.17萬，市區(qū)非農(nóng)人口〔潯陽區(qū)、廬山區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)〕85萬。城市規(guī)劃5九江市歷年人均GDP開展?fàn)顩r九江市人均GDP保持高速增長，近5年來增長速度均超過13%，而且增速不斷加快；2021年人均GDP到達(dá)17420元〔折合2562美元〕。九江市人均GDP快速增長，房地產(chǎn)市場屬于高速開展期宏觀經(jīng)濟(jì)城市規(guī)劃6近5年九江市GDP增長率保持在13%以上，2021年城市GDP到達(dá)831.36億元；近年來九江市固定資產(chǎn)投資年穩(wěn)定快速增長，2021年已達(dá)658.96億元，增幅高達(dá)49.9%。大量固定資產(chǎn)投資在城市根底設(shè)施建設(shè)方面發(fā)揮了巨大的效用。九江市歷年GDP與固定資產(chǎn)投資情況〔億元〕九江市歷年GDP與固定資產(chǎn)投資增長情況〔%〕九江近年來GDP和固定資產(chǎn)投資快速增長，國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定快速開展宏觀經(jīng)濟(jì)城市規(guī)劃7房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)判斷——GDP增速與房地產(chǎn)開展關(guān)系4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展九江市經(jīng)濟(jì)快速開展有力地推動了房地產(chǎn)市場穩(wěn)定開展九江市近5年來經(jīng)濟(jì)增速均保持在12%以上，按照國民經(jīng)濟(jì)增長與房地產(chǎn)開展關(guān)系，九江市房地產(chǎn)處于高速開展時期。九江2021年人均GDP約2562美元，說明九江房地產(chǎn)處于快速開展期，房地產(chǎn)市場需求旺盛。800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$啟動期快速開展期平穩(wěn)開展期減緩開展期人均GDP與房地產(chǎn)開展關(guān)系宏觀經(jīng)濟(jì)城市規(guī)劃8九江市第二產(chǎn)業(yè)比重最大，第三產(chǎn)業(yè)比例加大從歷年來數(shù)據(jù)看出，九江產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定于“二、三、一〞型，第二產(chǎn)業(yè)比重最大；“二、三、一〞的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)說明了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐漸優(yōu)化，消費(fèi)能力逐步增強(qiáng)；與沿海興旺城市相比，九江的第一、第二產(chǎn)業(yè)的比重依然過大，產(chǎn)業(yè)結(jié)果的優(yōu)化和開展任務(wù)依然艱巨。九江市歷年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)狀況國內(nèi)外開展規(guī)律告訴我們，第三產(chǎn)業(yè)對房地產(chǎn)開展帶動作用最大，九江市的第三產(chǎn)業(yè)還有很大的開展空間。宏觀經(jīng)濟(jì)城市規(guī)劃9九江市居民生活水平大幅改善，人均可支配收入水平較高九江市歷年人均可支配收入人均可支配收入增加將帶來房地產(chǎn)市場的快速開展，價格上升、成交量增加。九江市城市居民的人均可支配收入處于相對較低的水平；可支配收入保持較高速度增長，近5年來的增長率都超過10%水平，2021年城市人均可支配收入到達(dá)14203元，增長10.2%。宏觀經(jīng)濟(jì)城市規(guī)劃10固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資依然高歌猛進(jìn)，說明國內(nèi)外對九江經(jīng)濟(jì)開展的信心固定資產(chǎn)投資近年來保持30%以上的增長速度，去年更是增長49.8%以上，到達(dá)658.96億元；與固定資產(chǎn)投資一樣，房地產(chǎn)投資保持38%以上的增長幅度，2021年房地產(chǎn)投資到達(dá)49億元，比上一年增加39%；房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例較低，2021年到達(dá)7.44%，說明房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)上升空間巨大。固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)投資情況〔億元〕房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)的比例情況宏觀經(jīng)濟(jì)城市規(guī)劃112009年房地產(chǎn)投資（億元）GDP（億元）房地產(chǎn)投資/GDP49813.366.02%合理區(qū)間10％～14％2009年家庭收入房價房價/家庭收入42609元410000元9.6一家3口購100㎡住房計算房價收入比和房地產(chǎn)投資占GDP比重——房地產(chǎn)市場開展空間較大根據(jù)世界銀行經(jīng)驗(yàn)，開展中國家的家庭年均收入與房價的比值在1：4～1：10之間為合理狀態(tài)，假設(shè)比值在此區(qū)間內(nèi)那么說明該地區(qū)商品住宅有效需求度高，商品住宅與居民生活水平協(xié)調(diào)開展九江房地產(chǎn)房價收入比預(yù)示著有房地產(chǎn)市場有較大的漲幅空間房價收入比是指住房總價與居民家庭年收入的比值，用于判斷居民住房消費(fèi)需求的可持續(xù)性房地產(chǎn)投資占GDP的比重偏低，說明房地產(chǎn)市場剛剛起步，并不成熟，上升空間較大。房價收入比小于4房價收入比4-10房價收入比10-11房價收入比>12房價偏低房價仍然有較大上升空間房價平穩(wěn)，上升空間不大房價過高警戒線宏觀經(jīng)濟(jì)城市規(guī)劃12江西各市GDP與房價比較2021年各城市GDP與房價關(guān)系09年GDP排名江西省第三，房價第二，房地產(chǎn)運(yùn)行情況良好

南昌九江贛州上饒景德鎮(zhèn)GDP（億）1820831940726364人口總量491480877704156人均GDP(元)37,06717,32710,71810,31323,333房價55004300390032002500宏觀經(jīng)濟(jì)城市規(guī)劃13宏觀經(jīng)濟(jì)總結(jié)總結(jié)1經(jīng)濟(jì)開展態(tài)勢良好，城市GDP保持13%以上的增長速度，人均可支配收入和人均GDP均保持較快的增長速度，支撐著城市房地產(chǎn)業(yè)的快速健康開展；第三產(chǎn)業(yè)比例逐年增加，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化；總結(jié)2江西各市中，九江城市GDP略低于贛州，市民消費(fèi)性支出占可支配收入的比例高，市民的消費(fèi)意愿強(qiáng)烈?？偨Y(jié)3固定資產(chǎn)投資總額和房地產(chǎn)投資總額逐年增加，房地產(chǎn)投資總額占固定資產(chǎn)投資總額的比例依然較低，房地產(chǎn)空間巨大，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位越來越重要。宏觀經(jīng)濟(jì)城市規(guī)劃14鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)——國家戰(zhàn)略規(guī)劃——建設(shè)生態(tài)宜居的新型城市群，實(shí)現(xiàn)中部崛起2021年12月16日，國務(wù)院正式批復(fù)?鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃?，鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)上升為國家戰(zhàn)略。這是新中國成立以來江西省第一個上升為國家戰(zhàn)略的區(qū)域性開展規(guī)劃鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)包括南昌、九江、景德鎮(zhèn)、鷹潭、新余、撫州、宜春、上饒、吉安市的局部縣〔市、區(qū)〕，共38個縣〔市、區(qū)〕，國土面積為5.12萬平方公里。鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)是長江三角洲、珠江三角洲、海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)等重要經(jīng)濟(jì)板塊的直接腹地，是中部地區(qū)正在加速形成的增長極之一，具有開展生態(tài)經(jīng)濟(jì)、促進(jìn)生態(tài)與經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)開展的良好條件。鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)的開展定位是：建設(shè)全國大湖流域綜合開發(fā)示范區(qū)、長江中下游水生態(tài)平安保障區(qū)、加快中部崛起重要帶動區(qū)、國際生態(tài)經(jīng)濟(jì)合作重要平臺。中部崛起彰顯九江優(yōu)勢宏觀經(jīng)濟(jì)城市規(guī)劃15九江——順應(yīng)國家戰(zhàn)略規(guī)劃，建設(shè)生態(tài)宜居的新型城市群，將成為環(huán)鄱陽湖城市群的名片九江在環(huán)鄱陽湖區(qū)的面積、人口均占環(huán)鄱陽湖區(qū)的2/3以上，城市區(qū)域開展格局是“美麗潯陽、懷抱廬山、東臨鄱湖、北依長江、西拓港城、南接走廊〞。城市房展戰(zhàn)略規(guī)劃“一核〔城市核心區(qū)〕、兩帶〔昌九工業(yè)走廊、沿江產(chǎn)業(yè)帶〕、三城〔瑞昌、湖口、星子〕、九鎮(zhèn)〔姑塘、海會、溫泉、馬回嶺、岷山、賽陽、港口、城子、碼頭〕〞協(xié)調(diào)開展的城市開展戰(zhàn)略。開展的重點(diǎn)明顯，城市性質(zhì)明確，產(chǎn)業(yè)分布清楚省域副中心，長江中下游及京九沿線綜合交通樞紐，著名的工業(yè)、商貿(mào)、港口與旅游城市。用地開展方向選擇城市建設(shè)總方針為“西拓、南移、東延、中疏〞；規(guī)劃期城市開展方向以西、南向拓展為主，東向適度延伸為輔。如今，彭澤工業(yè)園的棉紡工業(yè)、湖口工業(yè)園的重工業(yè)和輕化工業(yè)、德安工業(yè)園的電子元件、星火工業(yè)園的有機(jī)硅系列產(chǎn)品……園區(qū)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)凸顯，特色優(yōu)勢為九江工業(yè)帶來巨大的活力和整體競爭力。區(qū)域名片——環(huán)鄱陽湖城市群——大九江幅員呈現(xiàn)大九江幅員呈現(xiàn)宏觀經(jīng)濟(jì)城市規(guī)劃16鐵路公交化——九江與南昌僅有40分鐘的距離2021年6月30日昌九城際鐵路將全線竣工，比原方案提前了5個月。方案于4月份開始驗(yàn)交，7月底正式開通運(yùn)營。屆時，從南昌到九江僅需40分鐘即可到達(dá)。班次：一般3至5分鐘發(fā)一班車票價定位：昌九城際鐵路線路全長131.27公里，票價40元左右；九江至南昌城際鐵路計運(yùn)量：近期客流密度2418萬人/年，客車對數(shù)92對/日；遠(yuǎn)期客流密度3312萬人/年，客車對數(shù)130對/日；鐵路公交化催生“同城效應(yīng)〞九江與南昌僅有40分鐘的距離，九江——南昌后花園，噴薄而出同城效應(yīng)一幅鐵路交通的美好藍(lán)圖將為贛鄱兒女帶來生活方式的全新變革這些因素將拉近九江與南昌的關(guān)系，吸引更多客戶，促進(jìn)九江房地產(chǎn)市場的開展宏觀經(jīng)濟(jì)城市規(guī)劃17城市規(guī)劃主城副城副城副城副城單中心城市擴(kuò)張大都市化形成都市群形成單中心城市大都市化都市群傳統(tǒng)典型的城市形態(tài)，擁有一個主核心，多為城市主城，城市擴(kuò)張方式采用攤大餅的方式城市開展的較高階段，在主城區(qū)的周邊擁有多個衛(wèi)星城鎮(zhèn)分擔(dān)城市功能，多核心共同開展格局城市開展的高級階段，各個城市依靠便捷的交通網(wǎng)絡(luò)實(shí)現(xiàn)聯(lián)通，在功能上互相補(bǔ)充，高度協(xié)同化開展的格局南昌，杭州，武漢……北京，上海紐約都市群倫敦都市群城市新城區(qū)隨著九江由單中心城市向大都市化城市形態(tài)的演進(jìn)，八里湖新城納入九江開展幅員，成為九江重要的城市新區(qū)九江——從兩湖時代向八里湖時代邁進(jìn)——城市板塊運(yùn)動已經(jīng)啟動融入大九江規(guī)劃“最適宜人類居住〞的現(xiàn)代化山水生態(tài)港口旅游城市——噴薄而出八里湖扮演大九江都心角色八里湖新城18工程地塊位可以說是位于九瑞大道——八里湖新城，未來升值潛力較大，極其富有投資及居住價值城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃以九江中心城區(qū)為中心，沿長江城鎮(zhèn)開展軸、沿昌九城鎮(zhèn)開展軸，形成中部城鎮(zhèn)開展區(qū)、東部城鎮(zhèn)開展區(qū)和西部城鎮(zhèn)開展區(qū)，形成“一心兩軸三區(qū)〞的城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)，構(gòu)建職能分工合理、空間聯(lián)系緊密、空間結(jié)構(gòu)完善的城鎮(zhèn)空間網(wǎng)絡(luò)。開展的重點(diǎn)明顯，城市性質(zhì)明確，產(chǎn)業(yè)分布清楚省域副中心，長江中下游及京九沿線綜合交通樞紐，著名的工業(yè)、商貿(mào)、港口與旅游城市。用地開展方向選擇城市建設(shè)總方針為“西拓、南移、東延、中疏〞；規(guī)劃期城市開展方向以西、南向拓展為主，東向適度延伸為輔。九江市住宅建設(shè)規(guī)劃對市場的影響宏觀經(jīng)濟(jì)城市規(guī)劃19房地產(chǎn)市場研究房地產(chǎn)市場健康開展，成交價格穩(wěn)定提高，成交量快速增加。在區(qū)域分布上，以兩湖板塊和濱江板塊價格最高，成交最為活潑。九江地價攀升，普通住房標(biāo)準(zhǔn)高于現(xiàn)行均價，處于一個較為寬松的政策環(huán)境。20城市快速擴(kuò)張，各個片區(qū)的房價差距有所縮小，開發(fā)區(qū)價格已經(jīng)漲起來，九江總體房價水平得以提升。片區(qū)核心驅(qū)動力物業(yè)類型戶型主要客戶當(dāng)前均價八里湖板塊潛力巨大,隨著后期的發(fā)展其必然成為一個經(jīng)濟(jì)繁華的地區(qū).多層，小高2房80—90；3房120—150教師、公務(wù)員、企業(yè)主、小資4300廬山區(qū)潛力巨大，大學(xué)教育集中，發(fā)展速度快，生活配套不斷完善多層，小高2房80—90；3房120—150教師、公務(wù)員、企業(yè)主、小資4100沿江板塊景觀資源豐富，生活配套完善多層，小高，高層2房90；3房110-130；4房150-180；區(qū)域內(nèi)公務(wù)員、事業(yè)單位、教師、醫(yī)生、商人4900老城區(qū)板塊城市傳統(tǒng)商業(yè)、商務(wù)、文化教育中心區(qū)域多層，小高，高層2房80-90；3房120-140；4房150-170；區(qū)域內(nèi)公務(wù)員及事業(yè)單位，私營業(yè)主4400沿湖板塊依傍甘棠湖和南湖，地理位置優(yōu)越多層，小高，高層2房88-100；3房120-151；4房160-200；高級公務(wù)員、事業(yè)單位、企業(yè)主、商人5800片區(qū)分析21九江歷年房產(chǎn)銷售情況〔備案統(tǒng)計數(shù)據(jù)〕從歷年的房產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)來看，九江的房地產(chǎn)處于一個平穩(wěn)的開展階段。08年受到政府抑制非理性的購房需求政策壓制和宏觀經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響有所下滑，但依然保持了較好的開展勢頭。09年銷售反彈量價齊升，并超過07年。09年出現(xiàn)預(yù)售供不應(yīng)求的態(tài)勢，促使房價的的高幅上漲，同時說明九江房地產(chǎn)開發(fā)新工程有所停滯九江歷年房產(chǎn)銷售情況〔萬㎡〕房地產(chǎn)預(yù)售及銷售情況〔萬㎡〕22房價和家庭年收入之比根本都在3—7倍之間是一個非常理想的階段，社會平均的可以接受的房價收入比極限是16.3倍。九江房價的漲幅和收入的增幅相對持平房價和家庭收入比在保持在8-11倍，由此可見房地產(chǎn)處于健康良性開展的階段。九江歷年地產(chǎn)價格走勢和房價收入比情況年份3口之家收入100㎡戶型總價房價/收入05年261302146008.206年287792400008.307年3381636000010.608年386673450008.909年417483535008.5歷年地產(chǎn)價格走勢情況〔元/㎡〕房價收入比情況〔元/㎡〕23市場主流戶型：70-80平米的2房和105-120㎡的3房；小戶型：暢銷但是體量少，其中包含一些拼湊的戶型的面積，隨著九江的房價的上漲與城市化水平的加快，此比例將處于不斷擴(kuò)大態(tài)勢；〔特別是在學(xué)院旁邊的工程如：萊茵美郡、世豪名置等投資型小戶體量較大〕大戶型：相對滯銷，但受到年初低價走量的影響大戶型的比例會略有上升，占比例較大。09年九江上市戶數(shù)情況〔備案統(tǒng)計數(shù)據(jù)〕75-120㎡的中小戶型成交比重大，成為主流戶型24各月房地產(chǎn)銷售走勢分析——銷售量有所下滑25各月房地產(chǎn)銷售走勢分析——價格穩(wěn)定26價格戶型質(zhì)量交通采光通風(fēng)環(huán)境物管教育配套會所風(fēng)格人文品牌身份體驗(yàn)服務(wù)外延產(chǎn)品核心產(chǎn)品外圍產(chǎn)品高檔物業(yè)：中高檔物業(yè)：中低檔物業(yè)：房地產(chǎn)市場開展與客戶價值需求曲線：九江處于從核心產(chǎn)品向外圍產(chǎn)品過渡階段根據(jù)對九江房地產(chǎn)開展的市場調(diào)研分析，九江房地產(chǎn)市場目前正處于從以價格、地段為主要內(nèi)容的核心產(chǎn)品階段向環(huán)境、教育、配套為主要內(nèi)容的外圍產(chǎn)品階段過渡。根據(jù)房地產(chǎn)開展階段的規(guī)律，環(huán)境、物管、教育、配套等將是未來幾年九江房地產(chǎn)開展的主要方向市場開展階段27市場供給量上升——但本錢高，保證價格穩(wěn)定房地產(chǎn)商住土地出讓情況年份成交宗數(shù)出讓面積（畝）成交總價（萬）成交均價（萬）2005年131,464.2161,517.1342.012006年26725.1666,459.2791.652007年5246.0735,404.97143.882008年221,305.2084,202.3464.512009年15899.0384,847.0694.382010年1-4月4683.53105,354.17154.13九江市土地成交價格逐年走高，房地產(chǎn)土地本錢上升，特別是今年新增土地地價加上報建、土建、稅收等建設(shè)本錢，房價將不低于4600元/㎡；未來一年以1.8的容積率計算09年與今年新成交土地的商品房供給面積已經(jīng)到達(dá)190萬㎡今年內(nèi)明年初住房供給量加大，08年出讓土地預(yù)計在今年年底集中放量上市，將有近170萬㎡的供給。加上09年成交土地的局部上市，預(yù)計將有250萬㎡的商品房即將上市；九江土地的出讓價大幅攀升，商品房本錢不斷增加，土地供給加大，保證商品房供給，但面市價格受本錢導(dǎo)向，房地產(chǎn)市場的價格將保持穩(wěn)定——高本錢支撐房價穩(wěn)定28江西樓王——九江楊子巷改造工程占地：29.36畝〔6.8億〕容積率：7.0建筑面積：15.3萬平米土地單價：2316萬/畝樓面價：4963元/平米房價預(yù)計：加上稅費(fèi)和建設(shè)本錢，房最低價將近8000元/平米江西地王〔單價最高〕：九江楊子巷棚戶區(qū)改造工程——高本錢支撐房價29

房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀1、房價根本合理，房價收入比在比較合理的區(qū)間；2、房地產(chǎn)市場平穩(wěn)開展，供求關(guān)系根本平衡，房屋的空置率根本合理，有利于房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康開展；3、房地產(chǎn)投資效益在穩(wěn)步提升，房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)的奉獻(xiàn)在不斷提升。

房地產(chǎn)市場開展趨勢分析1、國民經(jīng)濟(jì)、人均可支配收入等開展都決定了九江房地產(chǎn)市場處于快速開展期，房地產(chǎn)市場將快速開展；2、九江第三產(chǎn)業(yè)的開展將為房地產(chǎn)開展帶來巨大的開展空間；3、九江人均收入高、消費(fèi)愿望強(qiáng)，適度引導(dǎo)消費(fèi)結(jié)構(gòu)調(diào)整有利于房地產(chǎn)市場的開展；4、高層住宅在主城區(qū)慢慢將成為主流產(chǎn)品，配套好、環(huán)境好、物管好的外圍產(chǎn)品將逐步取代區(qū)位、交通、價格等為主的產(chǎn)品而成為消費(fèi)者關(guān)注的熱點(diǎn)根本結(jié)論30區(qū)域內(nèi)樓市情況未來上市量大，片區(qū)產(chǎn)品同質(zhì)化較重，競爭升級競爭的同時片區(qū)的投資居住熱度進(jìn)一步加大，片區(qū)的價值再次得以提升片區(qū)客戶群多元化，大九江概念深入人心，老城區(qū)的客戶來本區(qū)域投資居住的比例上升31區(qū)域內(nèi)樓盤情況——競爭加劇，熱度升級片區(qū)內(nèi)工程競爭加劇，將未來市場供給量大，片區(qū)熱度升級；1、東方塞納：2期琥珀郡約6萬㎡，主力戶型80-120㎡；2、鶴問湖1號：10年4月中旬開工，建筑面積15.6萬㎡3、德晟豪庭旁時代華府正在施工；4、九瑞大道華強(qiáng)商住樓正在開工；5、99號苑對面的聯(lián)信工程正在施工等；6、源豐上城〔柴桑春天對面的工程〕正在醞釀市場，4.8米挑高小戶，與我們工程有所競爭，但其地段不占優(yōu)勢……預(yù)計未來區(qū)域內(nèi)市場供給量不低于60萬㎡本工程地段尚佳，但規(guī)模不占優(yōu)勢，需要尋求新突破方向??！32區(qū)域內(nèi)主要樓盤指標(biāo)一覽樓盤名稱占地規(guī)模（㎡）存在量體（㎡）容積率物業(yè)類型主力房型銷售率后續(xù)開發(fā)（㎡）東方塞納64000.3130,000.001.8多層/小高兩房80-96㎡50%65000三房120-140㎡柴桑春天635,337.00956,300.001.51別墅/多層/兩房86-95㎡75%239075小高/高層三房120-130㎡

四房146㎡國豪·水岸城62,105.50132,775.102.14多層/小高/高層兩房89㎡三房118-125㎡50%66387.55鶴問湖一號86,666.67156,000.001.8多層/小高/高層——0%156000聯(lián)信項(xiàng)目16,065.3329,053.411.8多層/小高——0%29,053.41時代華府19098.262718.63.0小高層——0%62,718.60合計883,273.001,466,847.11

57.85%618234.5633樓盤主力戶型小高均價優(yōu)惠折扣主力總價柴桑春天3期80-125㎡5100可申請（2-3%）2房40萬/3房55萬左右萊茵美郡

96-125㎡420098/99折2房35萬/3房50萬左右香域半山88㎡-125㎡㎡430098/99折2房35/3房50萬左右民強(qiáng)99號苑77-118㎡4300無2房35/3房45-55萬水岸城

86/120㎡410098/99折2房28萬/3房37萬德晟豪庭46/76/90410098/99折1房17-20萬/2房28-38萬世豪名置40-503600-4000——每4層一口價，16-20萬東方塞納80-120㎡440098/99折2房40萬左右/3房50萬左右區(qū)域內(nèi)或可比同類產(chǎn)品樓盤價格情況一覽34樓盤名稱建筑風(fēng)格賣點(diǎn)訴求柴桑春天北美超大型人文生態(tài)中央居住區(qū)，城中央北美風(fēng)尚社區(qū)半島一品歐式一城風(fēng)景伴島灣龍開御景現(xiàn)代簡約高品質(zhì)水岸生活元素國豪·水岸城東南亞水岸1號生活館，東南亞風(fēng)尚社區(qū)東方塞納法式中央生活圈，法式坡地建筑德晟豪庭現(xiàn)代城市核心?臻貴小戶?人文社區(qū)鶴問湖一號現(xiàn)代歐式城市精英新人居典范99號苑現(xiàn)代歐式醉美生活邂逅湖畔70年，創(chuàng)新地產(chǎn)實(shí)踐者區(qū)域內(nèi)主要樓盤建筑風(fēng)格及賣點(diǎn)訴求35八里湖板塊客戶分析客戶來源：除本市內(nèi)客戶外，周邊縣市客戶為此片區(qū)重要客戶群1、九江市區(qū)：潯陽區(qū)>廬山區(qū)>開發(fā)區(qū)2、整體：潯陽區(qū)>周邊縣市>廬山區(qū)=外省>開發(fā)區(qū)選擇八里湖板塊的因素多層產(chǎn)品>戶型>湖畔環(huán)境>銷售價格>地段>小區(qū)環(huán)境說明：1、多層低密度住宅最受歡送；2、戶型和居住環(huán)境成為重要考慮因素；3、客戶的價格承受能力不斷加強(qiáng)。4、客戶的本板塊未來充滿信心，所以地段考慮度下降。36八里湖板塊客戶分析從客戶類型，交通工具，及購房用途來看1、八里湖板塊的居住人群素質(zhì)提高；2、八里湖板塊作為高質(zhì)量的居住板塊已被認(rèn)可，區(qū)域價值得以表達(dá)；3、此版塊也成為保值增值的投資樂土，與濱江，城區(qū)〔湖畔〕等市中心板塊價格差距縮小，甚至個別有所超越。37現(xiàn)階段新政剖析一、抑制不合理住房需求，實(shí)行差異化住房信貸政策。對購置首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭,貸款首付款比例不得低于30%;對貸款購置第二套住房的家庭,貸款首付款比例不得低于50%,貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍;停發(fā)放購置第三套及以上住房貸款，對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購置住房貸款。二、增加住房有效供給。要增加居住用地供給總量，大幅度增加公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和限價商品住房供給。三、加快保障性安居工程建設(shè)。確保完成2021年建設(shè)保障性住房300萬套、改造各類棚戶區(qū)280萬套的工作任務(wù)。四、加強(qiáng)市場監(jiān)管。嚴(yán)格依法查處土地閑置及炒地行為，對違法違規(guī)的要依法追究相關(guān)負(fù)責(zé)人的責(zé)任。10年4月17日，?國務(wù)院關(guān)于堅決遏制局部城市房價過快上漲的通知?，國家針對問題房地產(chǎn)市場再出重拳此次房地產(chǎn)調(diào)控措施抓了信貸、供給、監(jiān)管三個方面，目的有兩個，一個是控制投資及投機(jī)行為，一個是使居者有其屋。“遏制局部城市房價過快〞而不是全部，這就告訴我們，國務(wù)院這次行動是“掐尖〞而不是“除根〞。新政劍指豪宅及屢次置業(yè)，九江的自住及首次置業(yè)比重大就九江目前市場來看，房價運(yùn)行穩(wěn)定，樓市并無大起大落。一線及房價非理性增長受遏制，九江市場短期觀望，整體影響不大。市場預(yù)測：38〔一〕房地產(chǎn)交易稅收政策1、契稅：對個人首次購置90㎡以下，單價4600元以下1%；90-144㎡，單價4600元以下2%；144㎡以上或者單價4600元以上4%；2、對個人銷售或購置住房暫免征收印花稅。3、對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。對個人銷售住房不符合免稅條件又不能提供合法、有效扣除憑證的，其個人所得稅附征率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%。4、適當(dāng)降低房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)中的二手房最低計稅價格標(biāo)準(zhǔn)。5、調(diào)整商品房首次上市交易滿五年計稅時間標(biāo)準(zhǔn)，將滿五年計稅時間標(biāo)準(zhǔn)由房屋產(chǎn)權(quán)證注明時間調(diào)整為商品房買賣合同備案時間。4、降低房改房上市門檻，房改房首次上市交易，免收營業(yè)稅、個人所得稅?！捕臣哟笞》抗e金對住房消費(fèi)的支持。1、首次購置普通自住房〔不含二手房〕的住房公積金貸款首付比例，住房公積金貸款首付比例由30%調(diào)整為20%。2、調(diào)整住房公積金最高貸款限額。夫妻雙方均正常繳納住房公積金的，申請住房公積金貸款，中心城區(qū)貸款最高限額調(diào)至25萬元，縣域貸款最高限額調(diào)至20萬元。3、對用住房公積金貸款購置保障性住房的，借款人及房屋產(chǎn)權(quán)共有人每月繳存的住房公積金可沖抵其還貸金額。九江政策——現(xiàn)行購房政策現(xiàn)行政策意在抑制投資投資需求，但是普通住房標(biāo)準(zhǔn)顯然提高，商品房價格上漲依然具有大空間39〔三〕住房消費(fèi)金融標(biāo)準(zhǔn)：90平米以下還可以20%的首付一套房首付20%，利率85折一套房首付30%利率8折二套房首付50%利率1.1〔四〕調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)九江市實(shí)際情況，適當(dāng)調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)。中心城區(qū)普通住房價格標(biāo)準(zhǔn)由3600元/平方米調(diào)整為4600元/平方米?！参濉尘S修基金：多層2%；高層：3%九江政策——現(xiàn)行購房政策現(xiàn)行政策意在抑制投資投資需求，但是普通住房標(biāo)準(zhǔn)顯然提高，商品房價格上漲依然具有大空間40投資風(fēng)險評價4.收入不穩(wěn)定導(dǎo)致需求減少6.土地價格上漲、融資困難1.政策規(guī)劃變化3.供給過大、價格競爭政策風(fēng)險技術(shù)風(fēng)險市場風(fēng)險2.利率、首付政策變化5.產(chǎn)品創(chuàng)新，技術(shù)達(dá)不到設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)財務(wù)風(fēng)險7.價格競爭、資金回籠困難房地產(chǎn)開發(fā)過程主要包括四方面的風(fēng)險：1、政策風(fēng)險；2、市場風(fēng)險；3、技術(shù)風(fēng)險；4、財務(wù)風(fēng)險。從目前九江的調(diào)研情況來看，九江市場的風(fēng)險主要表達(dá)在市場供求關(guān)系上，目前緊縮的市場供給量將影響整個市場的平衡——房地產(chǎn)運(yùn)行的宏觀環(huán)境尚好√41工程定位42工程地塊情況九瑞大道國稅局辦公大樓國稅局早校中環(huán)路總用地：3606.06㎡容積率：3建筑面積：10818.18㎡機(jī)動車位：1081.18㎡〔10㎡/100㎡〕商業(yè)面積：2163.6㎡〔20%〕約69米約50米約35米緊挨國稅局、早校，靠近九瑞大道大橋延伸段，對工程開發(fā)有一定限制作用；地塊面積小且形狀不規(guī)那么，導(dǎo)致工程缺少規(guī)模效應(yīng)。N43九江職業(yè)大學(xué)是一所經(jīng)國家教育部批準(zhǔn)的公辦全日制普通高等院校；毗鄰九江職業(yè)大學(xué)，在校學(xué)生11000余人，在崗教職工500多人，合計約1.6萬人；啟示：可以學(xué)習(xí)九江學(xué)院本部萊茵美郡和師專旁邊的世豪名置，打造快回現(xiàn)、高價值的產(chǎn)品——公寓小戶型。本工程認(rèn)知44師專旁邊—世豪名置—改大戶型為公寓—開盤即售罄小貼士：九江學(xué)院分?！沤瓗煂Ｐ^(qū)——有普通高等教育在校生3500余人，成人教育在校生2800人，合計6300人。改戶型的位置利用150㎡大3房改成3套40-50㎡不等的學(xué)府公寓，總價15-18萬/套。合計：105套，總價控制在20萬以內(nèi)，全部售罄45九江學(xué)院旁邊—萊茵美郡—公寓—持續(xù)熱銷1#純公寓—4.2米層高；35-38㎡/套，頂層55㎡/套左右；合計：134套；銷售情況：早已售罄小貼士：九江學(xué)院——本部——學(xué)校占地2700多畝，全日制在校生3.6萬余人。目前造公寓位置：由95㎡左右的2房改成2套公寓〔45-48㎡/套〕，約324套；銷售情況：售罄。合計：458套，總價16-18萬/套，控制在20萬以內(nèi)，滿足投資需求,幾乎售罄46W-劣勢機(jī)能：市中心較遠(yuǎn)，客戶有一定的偏遠(yuǎn)心理環(huán)境：目前周邊工程入住率不高，居住氣氛不強(qiáng)；規(guī)模：規(guī)模小，景觀及配套無力與大工程抗衡位置：大橋的延伸段，影響商業(yè)價值O-時機(jī)戶型革命：市場創(chuàng)新是工程成功的保證，而且專一化市場理性：市場銷售保持理性增長區(qū)域價值：1、東方塞納、水岸城等工程逐步被認(rèn)可，區(qū)域房價已經(jīng)提升起來，區(qū)域價值潛力提升2、城西港建設(shè)規(guī)劃，路網(wǎng)建設(shè)加快，工程的價值潛力巨大投資價值：小戶型，總價低，投資價值最高T-風(fēng)險宏觀市場：樓市存在調(diào)控預(yù)期市場競爭：周邊地塊眾多，未來上市量體依然較大規(guī)模：規(guī)模小，抗風(fēng)險能力小，從而增加與大工程競爭市場的風(fēng)險S-優(yōu)勢交通：鄰城市主干道九瑞大道配套：周邊配套日臻完善，周邊工程商業(yè)漸興教育：職大、四中、早校景觀：長江，八里湖，龍開河公園……工程SWOT分析47依托八里湖板塊的客戶特征，比照周邊競爭樓盤,抓住市場空白點(diǎn)；實(shí)現(xiàn)個性化、差異化的競爭工程必須通過產(chǎn)品差異化，消弱配套缺乏和規(guī)模缺乏的影響，確立工程在市場獨(dú)一無二優(yōu)質(zhì)形象。

必須借助區(qū)域的開展優(yōu)勢，提升工程的知名度；充分發(fā)揮工程的資源。工程解析—工程規(guī)模小，容積率高，缺乏大盤的品質(zhì)和規(guī)模效應(yīng)；工程處于城市開展的熱點(diǎn)區(qū)域邊緣，未來升值潛力大；中心商務(wù)區(qū)和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的快速開展，為工程帶來人氣和大量的消費(fèi)者；區(qū)域內(nèi)其他樓盤的開發(fā)必將提升區(qū)域形象，完善周邊配套，提升區(qū)域的吸引力，區(qū)域已經(jīng)成為置業(yè)的首選區(qū)域；交通便利：工程周邊生活配套不完善，缺乏人氣；工程周邊的一些配套足以使工程成為九江最具有吸引力的工程之一。。工程解析對工程開發(fā)的啟示48工程定位戰(zhàn)略行業(yè)老大非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場領(lǐng)導(dǎo)者壟斷價格產(chǎn)品有不可重復(fù)性過河拆橋追隨者搭便車借勢—以小博大殺傷戰(zhàn)術(shù)—價格戰(zhàn)的制造者補(bǔ)缺者目標(biāo)明確，挖掘客戶瞄準(zhǔn)市場縫隙創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)挑戰(zhàn)者改變游戲規(guī)則強(qiáng)調(diào)新的評估標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價值次非主流市場敏銳的時機(jī)主義者觀點(diǎn):依據(jù)工程特點(diǎn)和市場競爭情況，工程應(yīng)該采取挑戰(zhàn)者+補(bǔ)缺者的競爭策略;瞄準(zhǔn)市場小戶型的空白,我們采取補(bǔ)缺者的競爭戰(zhàn)略,明確目標(biāo)客戶群,到達(dá)既定目標(biāo);面對整個市場,我們要以挑戰(zhàn)者的姿態(tài)樹立產(chǎn)品差異化形象,以特有價值吸引客戶.49工程定位1、小戶型產(chǎn)品特點(diǎn)

優(yōu)點(diǎn)：總價低、交通方便、易轉(zhuǎn)手；缺點(diǎn)：居住舒適度差、通風(fēng)采光不好、垂直交通弊端；因此在產(chǎn)品設(shè)計和產(chǎn)品定位上需要把握有關(guān)關(guān)鍵點(diǎn)。2、產(chǎn)品定位在定位方面，建議產(chǎn)品定位于：低總價、高舒適度的精品宜居小戶型；中高檔次、中等價位、高性價比；50工程定位定位詮釋：現(xiàn)代社區(qū)：1、建筑風(fēng)格為現(xiàn)代建筑風(fēng)格；2、營造時尚氣質(zhì)；3、通過后期文化活動營造活潑氣氛。高品質(zhì)社區(qū)：形象高端、建筑品質(zhì)高端、消費(fèi)者高端、社區(qū)文化高端。年輕人的小豪宅51產(chǎn)品定位52規(guī)劃布局建議國稅局辦公大樓國稅局早校中環(huán)路九瑞大道車行出入口人行出入口規(guī)劃布局原那么1、人車分流2、提高有效的提高商業(yè)價值3、最大限度的利用土地價值規(guī)劃布局建議底商〔一層〕，并以轉(zhuǎn)角廣場的形式有效的聚集并銜接商業(yè)轉(zhuǎn)角廣場N53產(chǎn)品規(guī)劃指標(biāo)建議功能區(qū)經(jīng)濟(jì)型標(biāo)準(zhǔn)型居住人數(shù)1-22戶型1房2房客廳14-15㎡15-16㎡陽臺2-3㎡2-3㎡臥室8-10㎡10㎡左右餐廳無7-8㎡廚房4㎡開放式4-5㎡衛(wèi)生間4㎡帶淋浴4㎡帶淋浴類型戶型單戶面積套數(shù)建筑面積住宅2房50-609050401房（公寓型）35-40953610商業(yè)

40-50482163.6合計其中住宅：185套23310813.6注：所有戶型設(shè)計優(yōu)先考慮躍層、錯層、客廳挑高的立體空間設(shè)計54戶型采用重要元素提升工程品質(zhì)〔步入式凸窗、陽臺、露臺、入戶花園等〕示意——陽臺改休閑室露臺改活動室步入式凸窗55戶型優(yōu)化，提高產(chǎn)品的附加值戶型凸窗大露臺花架可拆卸凸窗入戶花園大衣櫥2房√√√√√1房（1+1房）√√√√產(chǎn)品全面創(chuàng)新、領(lǐng)先和樹立標(biāo)桿戶型可選擇的優(yōu)化方向〔可選擇，可組合合理運(yùn)用〕56戶型優(yōu)化1——大凸窗57戶型優(yōu)化1——大凸窗58此處標(biāo)注1.2米！戶型優(yōu)化1——大凸窗59紅圈之內(nèi)的面積均是所贈送的大凸窗面積戶型優(yōu)化1——大凸窗60戶型優(yōu)化2——可拆卸凸窗可拆卸凸窗將可以原設(shè)計的凸窗〔不計建筑面積〕打掉。既不計入建筑面積，又使業(yè)主在今后的有比一般的凸窗更多的室內(nèi)地面面積，也比步入式凸窗有更高的空間高度。61打掉凸窗前,是這個樣子的打掉凸窗后,是這個樣子的戶型優(yōu)化2——可拆卸凸窗62轉(zhuǎn)角凸窗打掉后,是這個樣子的戶型優(yōu)化2——可拆卸凸窗63可拆卸凸窗打掉前,是這個樣子的可拆卸凸窗打掉后,裝修了,看不出原來凸窗的樣子,但房間面積大了約四個平米戶型優(yōu)化2——可拆卸凸窗64戶型優(yōu)化3——大衣櫥65大衣櫥，還可以做成內(nèi)裝飾柜。戶型優(yōu)化3——大衣櫥66這邊是偷來的衣櫥。有2~4平方米。這邊是墻。戶型優(yōu)化3——大衣櫥67“偷衣柜〞現(xiàn)正風(fēng)行深圳，幾乎成了房子的標(biāo)配。戶型圖上藍(lán)色區(qū)域?yàn)樗狄聶幻娣e。戶型優(yōu)化3——大衣櫥68看，偷來的大衣櫥面積大吧，這面積可不計入房價內(nèi)哦。白送！戶型優(yōu)化3——大衣櫥69偷來的大衣櫥沒有裝修前偷來的大衣櫥裝修以后很漂亮吧！很多客戶看了都心動！戶型優(yōu)化3——大衣櫥70戶型優(yōu)化4——大露臺71戶型優(yōu)化4——大露臺72奇偶錯層參考戶型優(yōu)化4——大露臺73戶型優(yōu)化5——巧妙花架74戶型優(yōu)化5——巧妙花架75戶型優(yōu)化5——巧妙花架76戶型優(yōu)化5——巧妙花架776米高入戶花園，設(shè)計成兩層高度，全部贈送，100%實(shí)現(xiàn)偷面積。6米高的入戶花園，結(jié)合了入戶花園和大露臺的特點(diǎn)，必須要上下兩層錯開，所以奇數(shù)層的在另一空間上。戶型優(yōu)化6——入戶花園78送可封閉式入戶花園〔送一半面積〕飯廳客廳以上綠色局部，包括臥室、浴室均為以2.2層高步入式窗臺所送的面積浴室浴室主臥臥室臥室廚房1. 封閉后可擴(kuò)大 客飯廳空間2. 或間成1功能房入戶花園空中花園提升入戶花園的實(shí)用價值戶型優(yōu)化6——入戶花園79高層送挑空6米層高入戶花園雙數(shù)層入戶花園上空戶型優(yōu)化6——入戶花園80戶型參考8150㎡以下的中小戶型住宅，在要完備功能分區(qū)的前提下，這類中小戶型的動靜、干濕、潔污完善分區(qū)只能舍棄，求得住宿根本功能的實(shí)現(xiàn)，功能緊湊是這類戶型的最大特點(diǎn)。產(chǎn)品設(shè)計建議——中小戶型講求居住的功能型50㎡以下，講求其居住功能型8250-60㎡以一室一廳為主，這類型中小戶型多數(shù)也是酒店式公寓的設(shè)計，但其空間相對于50㎡以下的中小戶型大，業(yè)主可以根據(jù)自己的需要進(jìn)行分隔，形成一室一廳的格局；這種戶型整體布局對居住動線特征要求明顯，力求做到功能的排布的均衡性。產(chǎn)品設(shè)計建議——中小戶型講求居住的功能型50-60㎡，講求分隔變化，可以做到1房變2房設(shè)計83普通平層：方正適用、戶型緊湊一房，約39平米。84兩房，約55平米普通平層：方正適用、戶型緊湊85小戶型公寓房型平面參考——南北錯露臺86躍式小戶型室內(nèi)空間參考87躍式小戶型平面參考88錯層小戶型，通透性更強(qiáng)8990小戶型平面參考9145.5㎡小戶型平面參考9256㎡經(jīng)典小戶型50㎡經(jīng)典小戶型小戶型平面參考9346㎡經(jīng)典小戶型63㎡經(jīng)典小戶型小戶型平面參考94銷售節(jié)奏、目標(biāo)95基于市場我們的銷售目標(biāo)工程銷售總銷：6,315.60萬元類型戶型單戶面積建筑面積均價（元）總價范圍（萬）銷售額(萬)住宅2房50-605,0404,80024-302,419.201房35-403,61017-221,732.80商業(yè)

40-502,16410,00040-522,163.60合計

10,8145,840.42

6,315.60備注住宅均價：4800元/㎡96銷售階段目標(biāo)開盤銷售6個月方案回籠：4,420.92萬元1房保證開盤熱度，2房趁熱消化保證后期單位品質(zhì)，提升價格類型戶型單戶面積建筑面積均價（元）銷售時間銷售率回籠資金策略住宅1房35-403,6104,8002010年12月-2011年5月70%1,212.96低總價敲開市場2房50-605,0401,693.442房趁熱消化商業(yè)

40-502,16410,0001,514.52激活商鋪銷售合計

10,814

70%4,420.92

97推廣節(jié)點(diǎn)控制10年8月11年1月10年10月11年6月11年4月2021年1月開盤臨時咨詢處開放、收籌售樓處開放營銷籌備階段造勢、炒作階段形象導(dǎo)入客戶體驗(yàn)階段形象強(qiáng)化開盤熱銷賣點(diǎn)訴求11年10月商業(yè)咨詢商業(yè)銷售開盤10年11月目標(biāo)：開盤完成銷售推盤量的50%，持銷期有效醞釀商業(yè)，實(shí)現(xiàn)6個月銷售70%的總體目標(biāo)蓄客期VIP卡收取誠意金98內(nèi)部認(rèn)購開盤盛典持續(xù)期VIP卡收取誠意金開盤選房銷售節(jié)奏預(yù)售許可售樓處完成售樓處施工報批工程進(jìn)度開盤及開盤強(qiáng)銷期蓄客期整體形象導(dǎo)入期營銷節(jié)點(diǎn)持銷期模型圍板路牌廣告牌燈桿旗導(dǎo)示牌售樓處園林主入口廣場效勞樓盤展示看樓通道樣板房8月9月10月11月12月1月2月3月分批再開發(fā)內(nèi)部認(rèn)購全面施工推廣節(jié)點(diǎn)工作99價格策略100價格的制定——整體均價的制定市場比較法本錢加成法未來收益法挑戰(zhàn)定價根據(jù)在售同產(chǎn)品樓盤未來的價格分析市場新政出臺后的態(tài)勢變動本工程未來客戶的預(yù)期心理價格適當(dāng)調(diào)整制定本工程產(chǎn)品差異型的引導(dǎo)定價430050004800101價格的制定——單戶價格的制定?戶型調(diào)整1房：總價低，主力戶型，既可投資，又可自住，市場投資氣氛濃厚，較易消化2房：總價較高，但居住價值高，格局更優(yōu)一房兩房均價(R)1.05R0.95R?垂直調(diào)整垂直方向依據(jù)樓層的不同，導(dǎo)致的景觀、采光等不同調(diào)整層差，我公司對小戶型住宅銷售經(jīng)驗(yàn)，參考九江市場樓層差價，建議工程層差40-60元/㎡?水平調(diào)整房號的朝向、通風(fēng)采光、噪音、戶型設(shè)計、景觀、視野、樓層等綜合因素，確定房號之間的水平差做到“一分錢一分貨〞，采用分級定價策略，我公司對小戶型住宅銷售經(jīng)驗(yàn)，參考九江市場樓層差價，水平差價30-50元/㎡防止“好單位賣底價一走而空，差單位賣高價無人問津〞的局面；注：此定價在同時推盤的情況下定，分期推那么保證均價持平：R102導(dǎo)入期推廣期成熟期價格提價的支撐：開盤熱銷樣板房展示到位新房源的推出景觀展示到位客戶積累量的支持市場需求的支撐啟動期價格策略樹立價格標(biāo)桿；入市價格低于市場預(yù)期小步快跑，快速滾動實(shí)現(xiàn)快速資金回籠創(chuàng)造開盤熱銷效應(yīng)，聚集人氣產(chǎn)品盡量拉開差距，不產(chǎn)生直接競爭103一、蓄勢階段：入市價格低開，低于市場預(yù)期，保障根本利潤，快速回籠資金，形成熱銷效應(yīng)，尋找適當(dāng)?shù)臅r機(jī)提升價格。二、開盤強(qiáng)銷階段：樹立價格標(biāo)竿，標(biāo)準(zhǔn)為景觀、位置、戶型較佳的單元。不斷拉升價格試探市場，走向高潮。三、尾盤期：如果銷售面臨較為嚴(yán)重的壓力時，采取階段式促銷價格策略詳敘104分級價格控制策略采用公開價和實(shí)得價雙級控制體系；公開價格一般包含4%-5%的常規(guī)折扣；折扣大小由現(xiàn)場主管、營銷總監(jiān)分級分權(quán)控制保持價格策略的動態(tài)性〔“低開高走〞時段定價法〕價格策略是促動銷售進(jìn)程的實(shí)質(zhì)性推動力之一，必須根據(jù)實(shí)際銷售情況進(jìn)行策略性調(diào)整；推廣階段不同，推出房源不同，工程進(jìn)度和賣點(diǎn)兌現(xiàn)程度不同，客戶積累情況的不同，后推房號比先推房號提價3-5%，價格對應(yīng)進(jìn)行策略性調(diào)整，根據(jù)每次推貨的以實(shí)現(xiàn)“升值〞承諾，帶動后續(xù)房號的銷售；價格策略詳敘105目標(biāo)客戶分析106客戶需求分析為事業(yè)的不斷進(jìn)步建筑的個人思考空間獨(dú)特個性的修煉和展示場所便利工作和交友為年輕的愛情筑巢過渡性居住，先住后租售或作為將來的第二居所長短期投資升值作為第一居所長線投資，收取可觀租金升值轉(zhuǎn)手107目標(biāo)客戶群描述事業(yè)處于上升的黃金期，有理想、有勇氣、有個性；職業(yè)描述：居住者：本地新生代；企事業(yè)單位中高層管理者；年輕創(chuàng)業(yè)族；九江工作的收入高積蓄少、首付能力弱月供能力強(qiáng)的年青白領(lǐng)以及事業(yè)穩(wěn)定、財富增長迅速的商務(wù)精英；外來中層工作者；縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民〔城區(qū)戶口和后代讀書需要〕投資客：本地富裕家庭；周邊最具投資意識的經(jīng)營商戶；工廠企業(yè)老板；縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)投資客等投資客；企事業(yè)單位的員工及公務(wù)員108目標(biāo)客戶群特性描述年輕、自信、積極向上的年輕一族。根本生活形態(tài)是：努力賺錢，盡情享受生活；對飲食和玩樂非常講究，而且有相當(dāng)研究；對時尚元素和時尚事物比較敏感；對運(yùn)動、金融、商務(wù)和全球資訊非常感興趣；109客戶特征寫真，把握未來營銷渠道方向110推廣策略111空中花園小豪宅——邸112一種“全天候·不打烊〞的生活11310條有關(guān)LOHAS生活的準(zhǔn)那么22位影響LOHAS生活的人物

33件屬于LOHAS生活的候選產(chǎn)品

5大元素定義LOHAS住宅20種LOHAS小鎮(zhèn)的體驗(yàn)方式推出邸——“樂活族〞生活白皮書環(huán)?？稍偕馁|(zhì)印刷制作；作為邸概念解釋的權(quán)威讀本，也是本工程概念樓書，讓它成為有力的常規(guī)武器。推廣方向114現(xiàn)場開放邸售樓處包裝，商業(yè)包裝目的：讓客戶現(xiàn)場感受小豪宅生活方式形式：以實(shí)物展示為主，輔以時代生活手冊開放時間要求：售樓處——11月商業(yè)街——12月推廣方向115開展邸生活方式論壇活動發(fā)起邸快樂生活方式；網(wǎng)絡(luò)、短信、報紙等開辟“九江的活力在哪里〞專欄推廣方向116軟文營銷?最值得期待的時代生活?軟文營銷【媒體】?潯陽晚報?特別奉獻(xiàn)【主題】九江——最值得期待的時代生活【目的】全面、系統(tǒng)、深刻的闡述工程；【營銷】1、業(yè)主認(rèn)購禮物；2、售樓處銷售道具；3、設(shè)定區(qū)域直投；4、信息公開發(fā)行，形成話題，吸引更多各區(qū)域客群；推廣方向117“九江的‘全天候·不打烊’的時代生活在哪里?〞系列軟文話題炒作【開盤前】將概念綱領(lǐng)性的悄然釋放于社會，形成話題鋪墊；1、?樂活族，悄然興起?：闡述族群概念；2、?九江的時代生活在哪里??系列文章：發(fā)出提問,引發(fā)市場關(guān)注和思考；3、??。汗I(yè)時代的藝術(shù)品?：以媒體樓書形式闡述工程亮點(diǎn)；【開盤時】形成社會性話題，為開盤造勢；?樂活族，是你么？?：召集族人，照應(yīng)開盤；【開盤后】通過軟文呈現(xiàn)盛勢開盤與熱銷，照應(yīng)開盤；推廣方向118開盤儀式【開盤模式】體驗(yàn)式營銷，給客群最直觀的樂活生活，充分揮發(fā)工程倡導(dǎo)；【設(shè)置內(nèi)容】1、藝術(shù)作品展；2、音樂會；3、樂活族愛心捐贈；

【現(xiàn)場物料】1、售樓處包裝；2、街區(qū)包裝；3、?最值得期待的邸?；4、常規(guī)物料；地點(diǎn)：售樓處活動配合119樂活族設(shè)計展——倡導(dǎo)廢物的再利用——低碳生活活動配合地點(diǎn)：售樓處120極限表演地點(diǎn)：售樓處活動配合121傳播策略：『渠道組合』

——網(wǎng)絡(luò)+短信+報紙，輔以戶外〔樓體〕主要渠道分析–網(wǎng)絡(luò)行銷：普及率高的同時針對性強(qiáng)，且本錢低，貫穿整個樓盤形象導(dǎo)入期、形象導(dǎo)入與蓄客期和銷售期；–短信傳播：利用短信對目標(biāo)客戶群及周邊社區(qū)業(yè)主進(jìn)行產(chǎn)品信息發(fā)布，持續(xù)整個銷售期；–報紙廣告：城市滲透力強(qiáng)，分眾抵達(dá)目標(biāo)客戶度強(qiáng)，持續(xù)整個形象導(dǎo)入期及銷售期；網(wǎng)絡(luò)+短信+報紙，輔以戶外〔樓體〕122整體推廣賣點(diǎn)提煉創(chuàng)新小戶型設(shè)計，功能齊全，高附加值、高性價比齊全的office辦公設(shè)施有線電視接口，及信息接口等完善星級物業(yè)管理體驗(yàn)家的感覺和自在的生活迎合時尚年輕一族的獨(dú)立、自由自在需求

完美的投資性價比小戶型住宅總價低，首付低，每月供低

地段及交通優(yōu)勢八里湖新城的前景優(yōu)勢城市新核地段是本工程最大的優(yōu)勢已成為貴我雙方共識，打居住與投資牌也是理所當(dāng)然123邸—小屋·大世界——“樂活族〞生活白皮書動漫情感劇以極富情調(diào)、韻味的情感訴求描述自在、雅致、閑適的生活方式，從探詢生活本質(zhì)意義方面引發(fā)客戶群體的內(nèi)心共鳴；推廣定向年輕化、時尚化、情趣化；充滿情趣，獨(dú)樹一幟，別具特色，九江市場上較為少見的的平面風(fēng)格程度對接目標(biāo)客戶精神需求。124球賽——我的青春我做主晚上看球賽，是我喜歡的巴塞羅那隊(duì)。90分鐘的比賽，90分鐘的放縱，梅西的每一次精彩盤帶，都讓我手舞足蹈、拍手稱快；不用擔(dān)憂別人異樣的目光，也不會引起任何不必要的騷動；看完比賽，喝杯可樂，坐在窗邊呼吸凌晨的空氣，動與靜之間，我的青春我做主。125上班——直來直往早上起床，已經(jīng)8點(diǎn)整，遲到是必然的事情，于是匆匆刷牙洗臉，直奔公司。向左，是長江大道、九龍街、十里大道；向右，是長城路；向前，是杭州路；向后，是中環(huán)路。直來直往，五分鐘就到公司，8點(diǎn)15分了，部門主任竟然不在辦公室，大呼慶幸。半個小時后主任姍姍來遲，惺忪的眼里閃爍著些許興奮，這時我才記起，主任也是球迷。126八小時之外——我的百分之五十的城市生活八小時之外購物、八小時之外休閑、八小時之外美食、八小時之外歡樂、八小時之外使用城市，住在隔壁的美女如是說，百分之百的城市生活被她演繹的精彩紛呈。可能我只能算是百分之五十的城市生活，購物美食我都不太感興趣，附近的酒吧倒是經(jīng)常去逛逛，邀上幾個朋友，在酒吧里邊喝邊聊，這就叫愜意。127周末——空中花園的妙用很久沒