房地產(chǎn)產(chǎn)品專題研究房地產(chǎn)產(chǎn)品專題研究1.住宅產(chǎn)品2.商業(yè)產(chǎn)品3.辦公產(chǎn)品住宅產(chǎn)品1.多層、低層2.小高層3.高層4.超高層多層、低層洋房產(chǎn)品別墅產(chǎn)品類別墅產(chǎn)品花園洋房概況花園洋房的特征花園洋房常見類型花園洋房個案分析目錄花園洋房的起源花園洋房是介于多層住宅與別墅之間的一種多層板式建筑，它起源于300多年前的英國。登陸中國花園洋房源于上海，自19世紀中期起，為上海、福建和廣東一帶上流階層所專屬，是西方文明和生活方式與中國文化交織的產(chǎn)物。更為具體地說，它是當時的國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商順應上海租界辟建而帶來的市場需求，針對特定少數(shù)階層、采用西方的建筑形式和新的工程技術、新型建筑材料開發(fā)出來的具有稀缺性的高利潤住宅產(chǎn)品。從現(xiàn)在的房地產(chǎn)定義觀點來看，當時的花園洋房相當于目前房地產(chǎn)市場中的獨棟別墅。花園洋房概況住宅產(chǎn)品花園洋房花園洋房的定義狹義定義就是GardenVilla（花園別墅），也就是通常所說的花園式住宅、西式洋房、小洋樓，帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二、三層小樓，強調(diào)戶戶有花園，包括市場中的洋式聯(lián)排（或雙拼）、TOWNHOUSE，戶型較大，居住舒適程度高。廣義定義

廣義花園洋房介于別墅和普通公寓之間，它具有部分別墅（獨棟和聯(lián)排Townhouse）的優(yōu)點，又不可能完全脫離城市的繁華和便利，因此從某種程度上看，其在地理區(qū)位上也位于別墅區(qū)和主城區(qū)之間。定義特點廣義花園洋房的容積率比狹義的要高些，但也同屬低密度住宅，戶型和普通住宅戶型相仿，有100多平米的平層，也有近200平米的復式；基本位于郊區(qū)，是住宅郊區(qū)化的產(chǎn)物；6層以下多層板式建筑，以四層為主，綠化率比較高，普遍存在遠郊區(qū)一帶，一般首層贈送花園，頂層贈送露臺，也有將戶外綠化景觀引入室內(nèi)的情況?；▓@洋房的建筑風格有歐陸古典式、英國鄉(xiāng)村式、西班牙式、中西混合式（按照中方業(yè)主偏好，在建筑技術、房屋結構及住宅設備上采用西式風格，在平面布置、內(nèi)外裝修、庭院綠化方面融入中國傳統(tǒng)特色，風格多樣）等。住宅產(chǎn)品花園洋房花園洋房概況花園洋房的特征花園洋房常見類型花園洋房個案分析目錄花園洋房特征花園洋房是一種典型的低密度住宅，容積率通常在1-2之間。顧名思義，花園洋房包含兩個比較顯著的特征。其一是花園，“花園”就是在強調(diào)居住的環(huán)境。其二是洋房，“洋房”則更多地借鑒了西方建筑舒適度內(nèi)容，另外，花園洋房還應該更多地考慮到住宅的環(huán)境、住宅的舒適度?；▓@洋房體現(xiàn)出“兩低一高”，“兩低”之低層數(shù)、低密度，“一高”指高舒適度。住宅產(chǎn)品花園洋房花園洋房是介于聯(lián)排別墅和普通多層住宅之間的一種高檔集合住宅。通常為一梯兩戶，層數(shù)多為五層，部分高端產(chǎn)品甚至配置電梯。另外，在大城市中，由于容積率的原因，低密度住宅通常在新區(qū)、郊區(qū)一帶出現(xiàn)花園既包括小區(qū)宏觀層面的花園，諸如各種中心綠地、廣場、組團綠地、樓間庭院等等。同時，也有微觀層面的屬于每戶業(yè)主私有的花園或者類似花園的室外空間，這更是花園洋房這種住宅產(chǎn)品的設計核心和精髓。其設計的宗旨是，盡量為每一戶住宅都提供適宜的室外或半室外休閑空間。洋房主要突出“洋”字。主要針對的是建筑風格、造型設計、立面設計以及裝飾細部等。包括現(xiàn)代、古典、中式、歐式、北美風格、北歐風格、地中海風格、鄉(xiāng)村風格等，可以豐富多彩、不拘一格。但其中又以新古典風格、現(xiàn)代風格、鄉(xiāng)村風格最為常見。規(guī)劃設計中要么追求的是小鎮(zhèn)風情、異國情調(diào)，要么是小資和時尚?；▓@洋房特征住宅產(chǎn)品花園洋房地面層的庭院、地下或半地下庭院，二層及以上層的入戶花園、有著較大面積的陽臺、露臺、屋頂平臺、屋頂花園等特征一：外立面顏色與坡屋頂寬闊的陽臺。外墻多為鮮亮的黃色或白色，有拱形的窗戶，屋頂?shù)钠露容^緩，屋面多為紅色的筒狀陶瓦。特征二：建筑立面呈不規(guī)則形態(tài)多表現(xiàn)出一種不規(guī)則的形態(tài)，其主要設計構思，還是來源于地中海沿岸的不規(guī)則民居的布局形態(tài)，多受到海邊坡地的限制影響，依勢建造諸多不規(guī)則的房屋以供居住，久而久之，變成為一種獨特的地中海建筑符號。特征三：“凹凸有致”的建筑構件凸窗的做法，將整個窗體(從地面到屋頂)進行外凸，通過地中海傳統(tǒng)的"紅瓦"鋪設。轉角陽臺，通過不規(guī)則的切割，將地中海建筑的不規(guī)則性演繹的恰到好處?；▓@洋房特征—地中海風情洋房住宅產(chǎn)品花園洋房花園洋房特征—西班牙洋房住宅產(chǎn)品花園洋房特征一：海灣式布局西班牙是海洋國家，所以“水”是西班牙風格的靈魂元素之一，在空間分割中使用水系、綠化帶為分隔媒介，使社區(qū)與外部自然區(qū)分，由社區(qū)空間到生活空間。特征二：家庭庭院西班牙建筑一般每戶都有兩個庭院——入戶庭院和家庭庭院，入戶庭院突出了會客的氣氛，院門為仿舊鐵藝門；家庭庭院則體現(xiàn)了家人交流空間的特點，同時有一定的私密性。特征三：建筑細節(jié)有寬闊的陽臺。外墻多為鮮亮的黃色或白色，有拱形的窗戶，屋頂?shù)钠露容^緩，屋面多為紅色的筒狀陶瓦。門或窗間螺旋狀的柱子裝飾是它的一大特色，多見外挑門亭、弧形長窗、圓柱塔樓等。特征一：建筑細節(jié)尖塔高聳、尖形拱門、大窗戶、利用十字拱、飛券、修長的立柱，整個建筑以直升線條。特征二：建筑布局整個建筑多采用對稱造型，屋頂多采用孟莎式，坡度有轉折，上部平緩，下部陡直。屋頂上多有精致的老虎窗，或圓或尖造型各異。特征三：建筑外立面外墻多用石材或仿石材裝飾，對點、線、面多種建筑元素的運用?；▓@洋房特征—法式洋房住宅產(chǎn)品花園洋房花園洋房特征—英式洋房住宅產(chǎn)品花園洋房特征一：英式建筑外立面藍、灰、綠富有藝術的配色處理。保持著紅磚在外，斜頂在上，屋頂為深灰色。特征二：英式建筑墻體特征建筑保暖性或者說隔熱性很好，一般是由磚、木和鋼材等材料構成，房屋建筑的墻式為三層，外面一層是紅磚;中間層是隔熱層，用的是厚的海綿，或者是帶金屬隔熱層的薄海綿；里面那層是輕質(zhì)量的灰色磚。特征三：英式花園洋房主要建筑結構具有簡潔的建筑線條，坡屋頂、老虎窗、女兒墻、陽光室，雙坡陡屋面、深檐口、外露木、構架、磚砌底腳等為英式建筑的主要特征。建材選用手工打制的紅磚、碳烤原木木筋、鐵藝欄桿、手工窗飾拼花圖案，都有陡峭的紅或灰瓦屋頂，在山墻上多有深色半露的木構架，有或真或假的磚砌煙囪。特征一：外立面為方形或近似方形的平面，紅瓦緩坡頂，出檐較深，檐下有很大的托架（,也稱牛腿）。檐口處精雕細鑿，特征二：建筑門廊與窗臺朝向花園的一面有半圓形封閉式門廊，落地長窗將室內(nèi)與室外花園連成一體，門廊上面是二樓的半圓形露臺。特征二：建筑細節(jié)意大利建筑的細節(jié)的處理上特別細膩精巧，其中鐵藝是意大利建筑的一個亮點，陽臺、窗間都有鑄鐵花飾，既保持了羅馬建筑特色，又升華了建筑作為住宅的韻味感。尖頂、石柱、浮雕等住宅產(chǎn)品花園洋房花園洋房特征—意式洋房開放式生活方式是花園洋房的最主要特點：通過做一些家庭式的入戶花園或空中花園或者露臺等開放式產(chǎn)品來打造開放式的生活形態(tài)。對建筑的需求不僅是田園的生活方式。包括寧靜的生活方式，所以在園林打造上面，不用形成集中的非常大面積的公共活動空間，更需要比較私密的生活空間。從房子里面的花園，露臺，到社區(qū)里邊各種空間，創(chuàng)造一個比較熟悉的親近自然的環(huán)境和高品質(zhì)的生活方式，圍繞生活方式進一步完善產(chǎn)品的硬件。因此在花園洋房中體現(xiàn)了“院、錯、退、露”等四大空間特點花園洋房特征——空間住宅產(chǎn)品花園洋房“院”底層的私家小院，或者三、四層圍成的院落，能夠容納幾個座椅，一張小桌，在有陽光的春天和冬天，茗茶、下棋等，但不適宜過大。住宅產(chǎn)品花園洋房花園洋房特征——庭院“錯”通過“錯”來實現(xiàn)空間的分區(qū)，動靜相錯，不僅是室內(nèi)的錯層空間轉換，同時室內(nèi)和室外空間轉換相錯，也增加空間的動感和層次感。住宅產(chǎn)品花園洋房花園洋房特征——錯“退”退臺的目的是為了讓沒有接地的樓層延伸更大的室外空間，增加室內(nèi)空間與室外空間的接觸面。退臺住宅產(chǎn)品花園洋房花園洋房特征——退臺“露”把盡可能多的室內(nèi)空間暴露給自然，通過增大開窗面積，增大開窗數(shù)目等手法，把更多的室內(nèi)空間暴露給自然。住宅產(chǎn)品花園洋房花園洋房特征——露臺露臺花園洋房概況花園洋房的特征花園洋房常見類型花園洋房個案分析目錄通常為5層的多層建筑，一層單位另有生活陽臺和工人房，為一梯兩戶結構。一層的每兩戶中間設有單元門，一層的前中部突出設有單元門，陽光房側面和單元前面形成半圍合的情景花園；二層的兩戶中間有樓梯，在一層陽光房部位退臺，形成二層景觀露臺；三層則在二層門廳部位形成景觀露臺；四層的兩戶中間有公共樓梯，公共樓梯上到四層位置，每戶在戶內(nèi)退臺，形成觀景露臺；五層設有戶內(nèi)樓梯、儲物間、陽光室，在坡頂前后位置退臺，形成前觀景露臺和后觀景露臺。露臺均與門廳相通，花園則與陽光房或廳連通。在某些項目中也有做四層的情景花園洋房的，它是五層情景花園洋房的變形，相當于抽掉第四層。住宅產(chǎn)品花園洋房情景花園洋房概述層層退臺情景花園洋房的建筑特點――層層退臺。其以層層退臺的方式形成了一個錯落有致的空間，并使每戶都能享有獨立的花園或者露臺。露臺沒有頂蓋，區(qū)別于陽臺更有花園感。個性化、獨特的居住空間。層層退臺的結構使得情景花園洋房每層戶型結構都不雷同，類似于聯(lián)體別墅的構造，每層每戶都呈現(xiàn)個性化，有其獨特的居住舒適感。情景花園洋房產(chǎn)品特征住宅產(chǎn)品花園洋房情景花園洋房產(chǎn)品特征戶戶有花園（露臺）這是情景花園洋房的一大鮮明特點，傳統(tǒng)多層一般一層才帶有入戶花園，而情景花園洋房通過退臺設計使得每戶都享受露臺設計，盡可能使居住者得到更多實惠，情景花園洋房針對不同客戶的生活特性，通過對花園（露臺）的合理運用，有效降低了傳統(tǒng)多層產(chǎn)品在一層和頂層戶型上的銷售難度，將傳統(tǒng)多層產(chǎn)品的劣勢轉化為優(yōu)勢，形成該產(chǎn)品獨特的銷售亮點。住宅產(chǎn)品花園洋房情景花園洋房產(chǎn)品特征建筑風格情景花園洋房的設計融合了別墅設計的精華，采用層層退臺設計，打破了傳統(tǒng)居住建筑立面封閉、呆板的格局，使得建筑整體感更顯穩(wěn)重與淳厚。整體結構更接近于聯(lián)體別墅，卻具有更高的性價比。住宅產(chǎn)品花園洋房入戶特點入戶花廳，是在入戶門與客廳門之間設計了一個玄關概念的花園，起到入戶門與客廳的連接過渡作用。，保證每一戶花園洋房的私有景觀——即“戶戶帶花園”，連中間層都引入景觀花園（入戶花廳），將傳統(tǒng)意義的花園洋房做到了極致——“一戶一花廳”，打造推門即見的創(chuàng)意空間。以“院”為情境營造核心的洋房建設理念，在樓宇入口處設小品景觀，二層有入口觀景廳，形成立體造景的效果?；◤d洋房特點房地產(chǎn)產(chǎn)品研究花園洋房花園洋房概況花園洋房的特征花園洋房常見類型花園洋房個案分析目錄花園洋房個案分析天津萬科水晶城位置：天津河西區(qū)解放南路518號總建面：38.41萬㎡容積率：1綠化率：45%戶數(shù)：2600戶房地產(chǎn)產(chǎn)品研究花園洋房巧妙的入戶方式：“情景花園洋房”設計層數(shù)為4.5層，分為南北兩個入戶口，南入口首層通過獨立小院，形成私密性很強的入戶形式，2層以上的樓層通過外接樓梯進入家中，區(qū)別在于2層入戶是在露臺，而3、4層則是在樓梯間。這種創(chuàng)新性的“入戶方式”改變了原有的“多層住宅”單一、過堂式的“回家感覺”，使家的歸屬感更強。一層入戶二層入戶花園洋房個案分析房地產(chǎn)產(chǎn)品研究花園洋房多景式的情景房：情景房設置于首層，其功能類似獨立住宅中常用的DEN，可用作書房、茶室、客房等功能，情景位于客廳的外部，入口的旁邊，為了更好地增加室內(nèi)的“情趣性”整體與客廳及入戶門廳一起形成半圍合的首層私家花園。多景式的情景房花園洋房個案分析房地產(chǎn)產(chǎn)品研究花園洋房豐厚的建筑形體：由于建筑首層前中部凸出的“情景房”，使得建筑整體感更現(xiàn)穩(wěn)重與醇厚。明快的體塊結構和線條構成了“豐富鮮明”的效果。超大的景觀窗設計秉承了高檔公寓的設計風格?；▓@洋房個案分析房地產(chǎn)產(chǎn)品研究花園洋房獨特的露臺空間：首層“情景房”的形體，設計出每戶向陽面具有層層退臺的臺階狀結構，讓每戶擁有南向的私家花園或露臺，特點露臺沒有頂蓋區(qū)別于陽臺更有花園感和客廳相連并有較大的進深便于安排活動半圍合的設計使其擁有較強的私家感。且露臺和花園均由廳進出，方便使用。室外空間、綠地。并且公共空間開敞化，讓鄰里之間交往更為容易。由于層層退臺，使樓間距加大，更便于全年可享受陽光?；▓@洋房個案分析房地產(chǎn)產(chǎn)品研究花園洋房氣派的橫向客廳：獨創(chuàng)式的7米橫廳設計所帶來的是對南向陽光的獲得更為有利，通風更好，使客廳氣派不凡，感受開闊舒適?；▓@洋房個案分析房地產(chǎn)產(chǎn)品研究花園洋房豪華的頂層套房：頂層為豪華復式戶型，它不僅秉承了原有的“躍式”戶型的設計特點——共享空間、分層起居。并且上層單位更在主人房中加設了超大豪華化狀間，方便主人換洗衣物。南北兩個的“露臺”的設置，更增強了室內(nèi)向室外的空間延伸。花園洋房個案分析房地產(chǎn)產(chǎn)品研究花園洋房花園洋房個案分析房地產(chǎn)產(chǎn)品研究花園洋房戶型點評(建筑面積：149.14㎡)架空層儲藏室：28.37㎡錯層四室兩廳雙衛(wèi)南入口首層，位于首層，獨享50㎡左右私家花園，花池的設置。獨有情景房設置開間寬大客廳和餐廳，視野開闊超過20㎡主人房寬敞舒適，可設置走入式衣帽間三間主臥組織緊湊，空間利用合理多層、低層洋房產(chǎn)品別墅產(chǎn)品類別墅產(chǎn)品別墅中式別墅獨棟別墅定義：獨棟別墅即獨門獨院，上有獨立空間，下有私家花園領地，是私密性很強的獨立式住宅，表現(xiàn)為上下左右前后都屬于獨立空間，一般房屋周圍都有面積不等的綠地、院落。這一類型是別墅歷史最悠久的一種，也是別墅建筑的終極形式。特征：私密性強，市場價格較高，定位多為高端品質(zhì)。獨棟房地產(chǎn)產(chǎn)品研究別墅在客廳面積有限的情況小，調(diào)高設計能明顯提高客廳的開敞度。特征一：室內(nèi)空間

客廳是最能體現(xiàn)別墅特質(zhì)的空間公共空間，客廳寬敞、闊綽，能體現(xiàn)尊貴感。在客廳面積有限的情況下，一般采取客廳挑高設計或?qū)⒉糠止δ芸臻g（如家庭室）與客廳結合的方式來擴大客廳空間。在室內(nèi)面積有限的情況下，大面積觀景窗能夠提高室內(nèi)空間尺度感，使室內(nèi)明亮、通透。觀景窗與室外景觀相結合，能夠形成室內(nèi)外空間交流，有效改善室內(nèi)面積不足帶來的壓抑感。房地產(chǎn)產(chǎn)品研究別墅地下室設計：地下室面積一般為地上一層面積減去車庫面積，一般為70㎡~150㎡。小獨棟別墅地上面積有限，無法滿足完整的別墅功能區(qū)布置，可將部分功能區(qū)設在地下室，如果棋牌室、健身房、家庭影院等。擴大地下室采光面，打造陽光地下室，提高舒適度。特征一：室內(nèi)空間房地產(chǎn)產(chǎn)品研究別墅露臺設計：通過露臺或閣樓，增加庭院面積，同時將室外庭院延伸到室內(nèi)。特征二：室外景觀房地產(chǎn)產(chǎn)品研究別墅下沉式庭院設計：一般為側院下沉，面積20~30㎡增加地下室自然采光面增加室外空間層次感，豐富院落形態(tài)。半室內(nèi)感，相對具有私密性，用途廣泛。特征二：室外景觀房地產(chǎn)產(chǎn)品研究別墅外立面設計：外立面顏色以深淺顏色形成對比，增加建筑層次感。外墻材料選用一些有質(zhì)感的石材、木材，增加建筑品質(zhì)感。特征二：室外景觀房地產(chǎn)產(chǎn)品研究別墅門廊設計一般門廊設計為庭院門廊或入戶門廊門廊設計有助于增加私有領地感，從而提高別墅特質(zhì)。從視覺上增加了建筑的體量感，從而提高尊貴感。特征三：灰空間房地產(chǎn)產(chǎn)品研究別墅別墅獨棟別墅中式別墅房地產(chǎn)產(chǎn)品研究別墅定位：中式別墅指建在環(huán)境優(yōu)美的地帶、供人居住和休憩的獨戶住宅。別墅通常面積不大，一般由起居室、餐廳、廚房、書房、臥室、衛(wèi)生間等幾部分組成，能包容日常生活的基本內(nèi)容，并具有一定的舒適性。

特征：園林、文化空間、建筑、庭院等呈現(xiàn)復古風格，有著中式傳統(tǒng)，從巷弄、瓦、門、窗獨有特點。中式房地產(chǎn)產(chǎn)品研究別墅特征一：巷弄房地產(chǎn)產(chǎn)品研究別墅特征二：瓦房地產(chǎn)產(chǎn)品研究別墅特征三：門房地產(chǎn)產(chǎn)品研究別墅特征四：窗房地產(chǎn)產(chǎn)品研究別墅復古派案例分析——觀唐開發(fā)商：博華紫光置業(yè)有限公司物業(yè)地址：北京市朝陽區(qū)香江北路西側（香江花園西）占地面積：48萬平米，其中建設用地25萬平米建筑面積：11.5萬平米容積率：0.46總套數(shù)：326棟（310棟住宅，16棟獨立院落式配套商業(yè)用房）一期套數(shù)：174套房地產(chǎn)產(chǎn)品研究別墅街巷式布局：

主街—胡同—內(nèi)庭院主商業(yè)街胡同內(nèi)庭院主街房地產(chǎn)產(chǎn)品研究別墅沿襲了中國古代城市規(guī)劃“不正不威”的思想,遵循“街道分割”和“方塊居住”原則，采用棋盤式端直布置。街巷式布局：主街-胡同-內(nèi)庭院（揚—抑—揚）。主街寬，胡同窄，內(nèi)庭院又豁然開敞。院落空間房地產(chǎn)產(chǎn)品研究別墅院落空間體現(xiàn)在整個小區(qū)的規(guī)劃及每棟單體建筑中。3米高的圍墻以及具有中式住宅象征意義的門樓，圍合出200-500㎡中式而私密的院落空間。建筑色彩造型房地產(chǎn)產(chǎn)品研究別墅色彩與造型：以北方建筑色調(diào)（灰色）為主體，院門、檐口等處適當配以紅色等富貴色彩。細部處理注重傳統(tǒng)建筑符號的運用：制式門樓、帶有傳統(tǒng)花窗的圍墻、傳統(tǒng)北方民居雙坡筒瓦制式屋頂、略帶弧度的屋脊、灰色為主的墻面、門頭、抱鼓石、花窗、燈飾、木作、屋檐、豎向條窗的設計等。類別墅聯(lián)排別墅雙拼別墅疊加別墅合院別墅雙拼定義它是聯(lián)排別墅與獨棟別墅之間的中間產(chǎn)品，由兩個單元的別墅拼聯(lián)組成的單棟別墅特征：降低了社區(qū)密度，增加了住宅采光面，使其擁有了更寬闊的室外空間。低層小樓加上私家花園，在保證擁有私家花園的基礎上，既要加強戶外空間的交流，使私家小環(huán)境融合社區(qū)大環(huán)境，也改變了兵營式排列的呆板面孔。雙拼別墅基本是三面采光，外側的居室通常會有兩個以上的采光面，一般來說，窗戶較多，通風不會差，重要的是采光和觀景。房地產(chǎn)產(chǎn)品研究類別墅類別墅獨棟別墅聯(lián)排別墅疊加別墅合院別墅定義又稱TOWNHOUSE，有天有地，每戶獨門獨院，設有1至2個車位，還有地下室。它是由幾幢小于三層的單戶別墅并聯(lián)組成的聯(lián)排或住宅，一排二至四層聯(lián)結在一起，每幾個單元共用外墻，有統(tǒng)一的平面設計和獨立的門戶。特征比較注重項目選址，盡量余地、余綠、余水，交通相對比較方便。價位在同類別墅產(chǎn)品中較低，為中產(chǎn)階級中上層人士及新貴階層度身定造。戶型設計豐富而前衛(wèi)，有特色。聯(lián)排房地產(chǎn)產(chǎn)品研究類別墅TOWNHOUSE與聯(lián)排別墅聯(lián)排別墅只是TOWNHOUSE比較常見的一種產(chǎn)品形式，TOWNHOUSE的正確譯法應該為城區(qū)住宅。TOWN的正確譯法應該是叫城，國外的市中心就叫做DOWNTOWN，原始意義上的TOWNHOUSE是指在城區(qū)聯(lián)排而建的市民城區(qū)住宅，這種住宅均是沿街的，由于沿街面的限制，所以都在基地上表現(xiàn)為大進深小面寬，層數(shù)一般在3層至5層，而立面式樣則體現(xiàn)為新舊混雜，各式各樣。房地產(chǎn)產(chǎn)品研究類別墅采用雙層墻面，外層墻采用窄縫和小洞的設計，里層則按正常墻的需求進行設計，在追求墻實的效果同時又可滿足開窗、通風、遮陽的要求。整體建筑包括所有細節(jié)全部運用“黑、白、灰”這三種無色系列進行滲透。特色的竹筒屋和冷巷的傳統(tǒng)做法，通過小院、廊架、挑檐、高墻、花窗、孔洞以及縫隙，讓光影浮現(xiàn)、微風穿堂同時又讓居住著得到陰涼，提高了住宅的舒適度并降低了能耗。中式風格案例—萬科第五園房地產(chǎn)產(chǎn)品研究類別墅以流暢的外觀線條，配合大量挑檐、錯落，形成建筑外立面的層次秩序利用金屬和玻璃結合雕塑出取景框、觀景陽臺，能更好的與大自然接觸以及利用石材和面磚裝飾出精致、穩(wěn)重的建筑品位單體的立面設計注重材料質(zhì)感和色彩的選擇，還原自然本色現(xiàn)代風格案例—尚東庭房地產(chǎn)產(chǎn)品研究類別墅手工外墻、stucco涂料；屋頂采用特制紅陶筒瓦弧形和大面積的中空玻璃窗圓弧檐口、拱形窗，拱形門洞部分外立面文化石加拿大紅雪松木廊架地中海風格案例—托斯卡納房地產(chǎn)產(chǎn)品研究類別墅外立面色彩典雅清新，講求心靈的自然回歸感，給人熱情奔放的法蘭西氣息。效果貴族風格，高貴典雅。隨處可見的花卉和綠色植物，精致的老虎窗，工藝精細考究的廊柱、線條，尤顯高貴典雅。大而統(tǒng)一的坡屋面弱化聯(lián)排別墅的感覺，端房從山墻面的入戶方式更顯氣派和尊貴。法式風格案例—綠地翠谷房地產(chǎn)產(chǎn)品研究類別墅英式Tudor建筑，典型的西方建筑，來自英國民間，存在久遠，逐步發(fā)展成為貴族建筑。包含了英國的傳統(tǒng)文化——重視交流、強調(diào)尊重及對精致生活的追求。紅磚墻、斜屋頂、老虎窗和一步陽臺是其典型特征，充分詮釋著英式建筑所特有的莊重、古樸。屋頂為深灰色，墻面涂成白色的，或者灰色。英式風格案例—萬科紅郡房地產(chǎn)產(chǎn)品研究類別墅類別墅獨棟別墅疊加別墅聯(lián)排別墅合院別墅定義疊加式別墅是別墅按建筑形式分類的一種。它是Townhouse的疊拼式的一種延伸，也有點象復式戶型的一種改良，疊加式別墅介于別墅與公寓之間，是由多層的別墅式復式住宅上下疊加在一起組合而成。四至七層，由每單元二至三層的別墅戶型上下疊加而成，特征低層：大部分疊加式別墅是四至五層。由于層高受限，通常是兩套別墅住宅上下疊加；具有別墅的所有要素：下單元住戶擁有小花園，上單元住戶擁有面積較大的露臺；每戶有入戶花園或陽臺花園；相比其他別墅類型價格較低。房地產(chǎn)產(chǎn)品研究類別墅疊加別墅一般由兩組（或三組）類似復式的住宅上下疊加而成，高度為四層（或六層），B1/1F/2F為下面一戶，3F/4F為上面一戶，每一套戶型或有天（疊上有露臺）或有地（疊下有花園）。缺點：并不能做到別墅真正意義上的“有天有地”疊加性質(zhì)房地產(chǎn)產(chǎn)品研究類別墅疊墅的價值實現(xiàn)途徑：1、獨立入戶方式，確保私密性1：二、三層位于一層的獨立入戶；2：一層住戶入口；3：四、五層位于一層的入戶口；入戶示意1232、每戶均有一層庭院配置，享受花園生活庭院空間示意參考案例：上海華潤橡樹灣創(chuàng)新三疊“聯(lián)庭”別墅B1/1F2F/3F4F/5F分別獨立入戶房地產(chǎn)產(chǎn)品研究類別墅疊加特征入戶方式模擬2F1F地下室4F3F5F2F1F地下室4F3F5F下套產(chǎn)品上套產(chǎn)品3.6m2.6m~3.3m3.3m3.0m3.0m3.0m組合產(chǎn)品剖面結構二層三層二層一層花園一層花園下沉式花園下沉式花園入戶樓梯下方空間很難利用參考案例：上海龍湖滟瀾山創(chuàng)新三層二疊戶型房地產(chǎn)產(chǎn)品研究類別墅疊加特征類別墅獨棟別墅合院別墅聯(lián)排別墅疊加別墅合院別墅定義：高容積率別墅產(chǎn)品，從街坊至里巷、至院落、在至居住空間，空間由開發(fā)逐漸趨于封閉。由獨棟別墅、聯(lián)排別墅、雙疊別墅等圍合而成。特征：合院呈現(xiàn)六維格局宅、院、弄、圓、庭、街六度空間層?？梢酝ㄟ^適合交往的鄰里空間創(chuàng)造親近的生活。房地產(chǎn)產(chǎn)品研究類別墅布局特征房地產(chǎn)產(chǎn)品研究類別墅布局呈圍合式，彰顯中式傳統(tǒng)風格住宅產(chǎn)品1.多層、低層2.小高層3.高層4.超高層定義狹義上小高層是指層數(shù)為7層至11層的住宅，廣義上18層以內(nèi)也都稱小高層小高層住宅是指其平面布局類似于多層住宅，有載人電梯，但無消防電梯。特征建筑容積率高于多層住宅，節(jié)約土地，房地產(chǎn)開發(fā)商的投資成本較多層住宅有所降低小高層住宅的建筑結構大多采用鋼筋混凝土結構，從建筑結構的平面布置角度來看，則大多采用板式結構，在戶型方面有較大的設計空間。由于設計了電梯，樓層又不是很高，增加了居住的舒適感。但由于容積率的限制，與高層相比，小高層的價格一般比同區(qū)位的高層住宅高。小高層建筑風格能完全按照洋房建筑風格搭配。房地產(chǎn)產(chǎn)品研究小高層小高層特點第一，小高層住宅可以發(fā)揮多層住宅平面布局的優(yōu)點，如南北朝向，而且在采光通風方面則更有優(yōu)勢一點，空氣質(zhì)量、景觀質(zhì)量一般優(yōu)于多層。第二，小高層住宅的建造成本較多層住宅增加的比較有限，沒有增加過多的購買負擔。第三，目前的小高層住宅一般采取一梯兩戶的格局，避免了高層住宅的有部分房屋朝向不好的問題。第四，小高層住宅較一般住宅的建筑質(zhì)量有較大的提高，施工質(zhì)量和住宅的使用壽命都較以往磚混的多層住宅更高一些房地產(chǎn)產(chǎn)品研究小高層規(guī)劃解讀76總占地面積16.8萬平米，總建筑面積30萬平方米，預計1953戶，現(xiàn)總共分兩期開發(fā)，總共31棟樓，分別是13棟5層花園洋房，3棟9層和6棟11層小高層，9棟18層高層配套5萬余平米的商業(yè)配套，包含8600平米西班牙風情商業(yè)街、商業(yè)中心、休閑娛樂、美食廣場、星級酒店、社區(qū)會所等商業(yè)形態(tài)項目內(nèi)擁有1500平米雙語幼兒園18層高層商業(yè)街會所商業(yè)商業(yè)水系11層小高層18層高層5層花園洋房9層小高層主入口南門幼兒園主大門入口主景觀水系房地產(chǎn)產(chǎn)品研究小高層小高層個案分析啟動區(qū)解讀第一期第一批第一期第二批125781012151113第一期的第一批房源為1#、2#、5#、7#、8#、10#、13#。1#、2#、5#為11層小高層，7#、8#、13#為5層的花園洋房，10#為18層高層.主要由40——140平米的面積組成，一房72套，兩房58套，三房248套，四房20套.第一期第二批房源為12#、15#，12#為5層多層，15#為18層的高層，面積76—120的三房為主，兩房36套，三房92套.商業(yè)街和景觀把項目分為了南北兩個部分，啟動區(qū)根據(jù)預售證的辦理情況分幾批房源對外銷售，啟動區(qū)第一期主要分布在商業(yè)街和景觀以南的地塊，靠近百樂居相對成熟的環(huán)境，有利益于樹立項目整體高端的形象。房地產(chǎn)產(chǎn)品研究小高層小高層個案分析建筑、景觀風格項目建筑風格是歐式西班牙風格以大面積的紅黃暖色調(diào)為主，色調(diào)的柔和給人以溫馨的歸屬感以弧線、拱門和拱窗為主的西班牙風情商業(yè)街，透露著浪漫風情歐式園林設計，植被濃密，視覺沖擊力較強人工打造具有皇室氣質(zhì)的噴泉、跌水、水景墻、假山和花園，但是活動空間較小，不利于業(yè)主的休閑運動房地產(chǎn)產(chǎn)品研究小高層小高層個案分析產(chǎn)品細則層高：三米外墻：高級外墻面磚及外墻涂料內(nèi)墻：水泥砂漿毛地板入戶門：高檔防盜門（無室內(nèi)門）窗戶：彩色鋁合金窗，中空玻璃陽臺：不封閉陽臺電梯：名牌電梯供暖：市政供暖廚衛(wèi)：廚房采用變風量排煙道，衛(wèi)生間同層排水，水泥砂漿面給水：市政自來水，一戶一表，分戶計量智能化系統(tǒng)：可視對講系統(tǒng)，密碼鎖單元門通訊：每戶均有電話、寬帶接口電視接收：數(shù)字電視帶機頂盒供電：市政供電，一戶一表，分戶計量燃氣：市政集中供暖房地產(chǎn)產(chǎn)品研究小高層小高層個案分析戶型分析一房一兩廳一衛(wèi)

面積：40平方米此房源分布在10#上，10#一共2個單元，每單元兩梯5戶，共72套戶型整體方正，無較大浪費面積，功能面積比較合理

40平米做到了餐廳和客廳的分離，功能利用大，餐廳和客廳又自然銜接，倍顯寬敞但客廳的主光源來自廁所和主臥，客廳、餐廳采光非常受影響主臥帶陽臺，在寬敞空間的同時，更得到了功能舒適度的利用廚房和餐廳自然銜接，利用更方便

40平米衛(wèi)生間做到干濕分離，使整個戶型更顯舒適度房地產(chǎn)產(chǎn)品研究小高層小高層個案分析住宅產(chǎn)品1.多層、低層2.小高層3.高層4.超高層高層產(chǎn)品高層住宅SOHO定義高度在18層以上100米以下為高層住宅特征節(jié)約土地資源，房價較低。由于高層社區(qū)的建筑密度較高，因而可以節(jié)約寶貴的土地資源，有效降低每平方米的房價。.空間結構靈活，宜于改造高層住宅多采用大框架結構，除少數(shù)承重梁之外，戶內(nèi)分隔墻基本都可以拆改，某些塔樓甚至可以將整層樓面打通，靈活分割戶型。結構強度高，抗震性好。高聳的塔樓由于采用了框架結構，現(xiàn)場澆筑樓板，因而其結構強度比板樓高，抗震性與安全性很好。居高望遠，視野開闊。高層住宅房地產(chǎn)產(chǎn)品研究高層規(guī)劃解讀項目涵蓋住宅、商業(yè)、公寓，共18棟20-27層的高層，3棟別墅（開發(fā)商自留）；分兩期開發(fā)，內(nèi)部配備幼兒園。戶型面積為70-200㎡的兩房到五房，主力戶型是110-140㎡的三房?？倯魯?shù)2640戶，當期戶數(shù)786戶；地下雙層停車場4：3配置。

二期12棟高