某物業(yè)市民中心物業(yè)管理方案目錄1公司綜合闡述11.1企業(yè)理念11.2管理模式41.3管理框架61.4管理規(guī)模61.5管理的主要物業(yè)71.6項目剪影82物業(yè)概況及合作意圖132.2物業(yè)概況132.3合作意圖132.4合作前提133管理設(shè)想143.1管理目標(biāo)143.2服務(wù)理念153.3保證體系153.4指標(biāo)承諾153.5對策措施164管理內(nèi)容及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)174.1業(yè)戶服務(wù)174.2禮儀服務(wù)224.3設(shè)備管理274.4保安服務(wù)614.5保潔服務(wù)654.6綠化服務(wù)724.7應(yīng)急預(yù)案824.8支持文件935浦東新區(qū)市民中心管理處人員配置945.1人員架構(gòu)945.2人員配備945.3主要人員簡歷952物業(yè)概況及合作意圖2.2物業(yè)概況l“浦東新區(qū)市民中心”坐落于浦東新區(qū)合歡路2號,占地面積7583平方米，總建筑面積17680平方米，由一幢三層辦事大廳和一幢五層辦公樓及一層地下室組成，地下室設(shè)有主樓泵房和一個多功能廳。西側(cè)入口處旁有地面機(jī)動車停車位10個和非機(jī)動車停車位40個。辦事大廳與合歡路之間還設(shè)有一個面積近200平方米下沉式廣場，室外綠地面積750平方米。2.3合作意圖l“一流的物業(yè)需要一流的管理，一流的管理需要一流的機(jī)制”這樣才能使物業(yè)保值、增值，才能使業(yè)戶感覺安心、滿意；l貴方要求在物業(yè)管理市場上選聘一家具有高資質(zhì)、上等級、有規(guī)模，而且擁有綜合性辦公樓管理經(jīng)驗的物業(yè)公司；l我公司正具備管理“浦東新區(qū)市民中心”的資質(zhì)和能力，而且一旦中標(biāo)，將采用“陸家嘴物業(yè)企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)(Q/OAKH)”，在管理中按ISO9001質(zhì)量管理體系、ISO14001環(huán)境管理體系及OHSAS18001職業(yè)健康安全管理體系要求，來提升“浦東新區(qū)市民中心”的管理檔次，達(dá)到貴方對物業(yè)公司提出的管理目標(biāo)；l我公司將以嶄新的服務(wù)理念帶入“浦東新區(qū)市民中心”，改善、升華、精雕周圍的環(huán)境，為業(yè)戶營造一個“安全、舒適、親情、保值（增值）”的辦公及商務(wù)環(huán)境。2.3合作前提l為保證“浦東新區(qū)市民中心”管理品質(zhì)和物業(yè)管理的順利開展，貴方應(yīng)免費(fèi)提供一定面積的房屋作為物業(yè)管理的辦公、倉庫、休息用房；3管理設(shè)想3.1管理目標(biāo)我公司將使“浦東新區(qū)市民中心”達(dá)到以下管理服務(wù)總目標(biāo)：l通過良好的物業(yè)管理使“浦東新區(qū)市民中心”保值、增值，真正為業(yè)主營造一個方便、快捷、溫馨、舒適的辦公及商務(wù)環(huán)境；l在管理中導(dǎo)入ISO9001質(zhì)量管理體系、ISO14001環(huán)境管理體系及OHSAS18001職業(yè)健康安全管理體系；l執(zhí)行“上海市物業(yè)管理行業(yè)規(guī)定”。3.2服務(wù)理念我公司倡導(dǎo)“陸家嘴物業(yè)讓您更滿意”的服務(wù)理念，來管理與服務(wù)“浦東新區(qū)市民中心”，真正做到代表業(yè)主利益、100％業(yè)戶第一、不斷超越業(yè)主日益增長的需求，成為物業(yè)使用人的好保姆、好管家、好朋友，成為業(yè)主的好參謀、好幫手、好朋友，成為大家認(rèn)可的好企業(yè)、好伙伴、好朋友。3.3保證體系公司已實施并通過了ISO9001質(zhì)量管理體系、ISO14001環(huán)境管理體系及OHSAS18001職業(yè)健康安全管理體系的三項認(rèn)證。同時，我公司自2001年起開展企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化工作，并制訂了公司“企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)（Q/OAKH）”?！捌謻|新區(qū)市民中心”接管后，我公司將按三項體系及企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。修訂“浦東新區(qū)市民中心”的三級操作文件。3.4指標(biāo)承諾l滿意度指數(shù)85以上；l檔案歸檔率達(dá)到100％；l檔案準(zhǔn)確率達(dá)到100％；l檔案完整率達(dá)98％以上；l各類服務(wù)人員上崗培訓(xùn)率達(dá)到100％；l公司投訴電話（96916）24小時受理投訴，投訴相關(guān)職能部門24小時內(nèi)給予回復(fù)；接到投訴一般情況2小時內(nèi)到現(xiàn)場處理，短時間內(nèi)無法處理的24小時內(nèi)處理答復(fù)。l有效投訴處理率達(dá)到100％；l管理處專線報修電話24小時受理報修，報修項目10分鐘內(nèi)到現(xiàn)場，急修項目24小時內(nèi)修復(fù)，其他項目48小時內(nèi)修復(fù)；l各類設(shè)備完好率達(dá)98％，重要區(qū)域、重大活動期間照明電氣完好率達(dá)100％；l維修及時率達(dá)到100％；l電梯關(guān)人，接報后3分鐘內(nèi)到現(xiàn)場處理，并在接報后20分鐘內(nèi)救出被困人員；l中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行正常，無噪音。出現(xiàn)運(yùn)行故障后10分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場處理，室內(nèi)溫度夏季不高于26度，冬季不低于18度。l排水系統(tǒng)暢通，遇有事故，接報后10分鐘內(nèi)處理，無大面積跑水、積水、長時間停水事故；l維修質(zhì)量合格率達(dá)100％；l實行維修服務(wù)回訪制度，回訪率達(dá)到100％，無等級安全事故設(shè)備責(zé)任事故；l管理服務(wù)范圍內(nèi)不發(fā)生重大安全責(zé)任事故；l管理服務(wù)范圍內(nèi)不發(fā)生重大火災(zāi)責(zé)任事故；l管理服務(wù)范圍內(nèi)不發(fā)生重大設(shè)備管理責(zé)任事故；l公共設(shè)備、設(shè)施完好率達(dá)98％以上；l清潔管理無盲點；l垃圾日產(chǎn)日清，定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺；l管理服務(wù)范圍內(nèi)保安固定崗（門崗）實行24小時保安立崗服務(wù)；l實行24小時值班和巡邏制度，聽到周界報警聲，立即通知人防隊員3分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場；l積極協(xié)助業(yè)主搞好節(jié)能降耗工作。3.5對策措施l提供不定時的巡查工作，確保管理運(yùn)作、保安情況正常運(yùn)作；l各項管理制度完善，各種規(guī)定、公約上墻公布；l所管轄區(qū)域衛(wèi)生無死角；綠化存活茂盛；治安良好；環(huán)境清潔；輔助設(shè)備及建筑物完好；l管理人員及服務(wù)人員上崗要佩帶標(biāo)志，規(guī)范制服，設(shè)立立崗、巡崗、觀察崗、監(jiān)督崗及服務(wù)崗并有明確的崗位職責(zé)及考核標(biāo)準(zhǔn)；l建立各種檔案資料、報修、養(yǎng)護(hù)記錄；l各種收費(fèi)項目、標(biāo)準(zhǔn)公開，收費(fèi)基本合理，并接受貴方及租戶監(jiān)督；l制訂中大修理年度計劃，并負(fù)責(zé)實施。通過不斷的完善，真正達(dá)到使業(yè)主名下的物業(yè)保值、增值；l制定并組織員工培訓(xùn)計劃的實施；l結(jié)合創(chuàng)優(yōu)評比標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步提高物業(yè)管理水平。4管理內(nèi)容及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)4.1業(yè)戶服務(wù)4.1.1基本要求l實行周一至周五09:00-17:30的業(yè)戶服務(wù)制度、其他時間設(shè)備報修。l業(yè)戶服務(wù)人員應(yīng)按公司規(guī)定統(tǒng)一著裝，佩帶胸牌、司徽、儀表儀容整潔端莊。l在服務(wù)過程中熱情、周到，文明用語，主動詢問并及時為業(yè)主提供服務(wù)。l及時、認(rèn)真做好工作日志、注記、帳冊等記錄工作，字跡清晰、數(shù)據(jù)準(zhǔn)確。4.1.2檔案管理l目的規(guī)范管理處檔案的收集、歸檔及借閱工作。l職責(zé)a.資料檔案管理員負(fù)責(zé)檔案的保存、預(yù)立卷與保管工作。b.管理處經(jīng)理每月一次進(jìn)行檢查。c.各部門主管負(fù)責(zé)部門內(nèi)歸檔文件的收集、整理。l工作規(guī)程【檔案收集與歸檔】a.范圍：凡《文書檔案歸檔范圍》中所規(guī)定的內(nèi)容均屬收集和歸檔范圍。b.時間：各部門需歸檔材料必須于每月底收齊并交到資料檔案管理員處。c.要求：-上交文件必須完整、無空缺，不得使用鉛筆填寫。-資料檔案管理員將收集來的檔案分類插入有關(guān)的檔案袋中妥善保管，以備年底一并裝訂歸檔?！緳n案接收】a.上交檔案要確保案卷質(zhì)量方能接收。b.接收的案卷，經(jīng)復(fù)查后去掉卷內(nèi)金屬物并修補(bǔ)破損的文件?！緳n案查閱、借閱】a.調(diào)卷查閱者，應(yīng)說明理由、要求及內(nèi)容。b.查閱檔案前，必須于“查閱、借閱登記簿”上簽字登記。c.查閱的檔案不得離開管理處，如有離開管理處的必要，須經(jīng)管理處經(jīng)理同意，方可實施。d.非管理處人員借閱，憑單位介紹信，經(jīng)管理處經(jīng)理批準(zhǔn)并辦理借閱手續(xù)后，于管理處內(nèi)借閱，不得外借。e.借閱的檔案不得轉(zhuǎn)借他人。f.閱后及時歸還，確有必要可借閱一星期。如繼續(xù)借閱則另辦續(xù)借手續(xù)。g.借閱的檔案不得涂劃或拆卷。h.復(fù)?。ㄖ疲n案須經(jīng)管理處經(jīng)理同意方可。4.1.3業(yè)戶滿意度測評l每季度向業(yè)戶發(fā)放《業(yè)戶滿意度測評表》，征詢業(yè)戶意見和要求，及時改進(jìn)。l及時做好《業(yè)戶滿意度測評表》的統(tǒng)計與分析。l落實業(yè)戶提出的不滿意項的整改措施。l對提出建議、意見的業(yè)戶實行回訪，反饋信息，溝通協(xié)調(diào)。4.1.4物料管理【物料管理范圍】l本管理制度所指的物料是各類設(shè)備、工具、儀器、備品備件、燃料、器材及清潔服務(wù)用品等。l本管理制度規(guī)定了物料計劃、采購、驗收入庫、使用、保管及發(fā)放等管理職能，是管理處各部門必須遵循的基本原則和程序，也是采購合同或協(xié)議管理的基本要求與內(nèi)容?！竟芾頇C(jī)構(gòu)及職責(zé)】l經(jīng)理室是本管理制度的領(lǐng)導(dǎo)，負(fù)責(zé)監(jiān)督制度的制定、修訂及解釋。l業(yè)戶服務(wù)部負(fù)責(zé)本管理制度的具體實施。l內(nèi)勤負(fù)責(zé)物料計劃、倉庫收發(fā)保管、統(tǒng)計及處理等一系列管理工作。l內(nèi)勤負(fù)責(zé)物料的采購?！疚锪瞎芾硪笈c內(nèi)容】l物料供應(yīng)計劃a.管理處物料供應(yīng)計劃一般按物料供應(yīng)實際變動的狀況，以及當(dāng)月需要實際情況等要求進(jìn)行編制。如果客觀情況發(fā)生變化或應(yīng)急事件出現(xiàn)，可按調(diào)整和補(bǔ)充計劃或應(yīng)急請購貨物處理。b.編制管理處物料供應(yīng)計劃時，必須對物料消耗和儲備情況進(jìn)行測算，經(jīng)過綜合平衡，必須按采購資金大小以及實際需要狀況等要求進(jìn)行編制。c.管理處物料供應(yīng)計劃為：采購計劃d.物料供應(yīng)計劃由各部門按所管轄范圍負(fù)責(zé)進(jìn)行編制，并報管理處經(jīng)理綜合平衡同意后實施。e.物料供應(yīng)計劃的審批和手續(xù)f.零星物品采購經(jīng)使用后實施申報，各部門主管填寫《請購單》，經(jīng)管理處經(jīng)理審批實施。g.計劃擬定及請購單填寫品名、規(guī)格、數(shù)量、用途及擬需金額。l物料訂貨和采購a.管理處各部門使用的物料包括備品備件，統(tǒng)一由內(nèi)勤負(fù)責(zé)采購，專業(yè)物品（設(shè)備）物料采購員會同各設(shè)備主管進(jìn)行訂貨或采購。遇應(yīng)急采購，可由當(dāng)事人直接辦理，事后補(bǔ)辦手續(xù)。b.物料訂貨或采購必須根據(jù)采購計劃及零星采購要求進(jìn)行訂貨或采購，并按請購質(zhì)量、數(shù)量、時間及相應(yīng)價格進(jìn)行，同時做到“貨比三家、擇優(yōu)選定、經(jīng)濟(jì)合理”。c.物料訂貨或采購必須堅持規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)組織貨源，以保證物料的質(zhì)量，用于主要設(shè)備的關(guān)鍵部件的材料、配件、器材、燃料等，應(yīng)盡可能定點采購，確保物資質(zhì)量的穩(wěn)定性。凡不符合質(zhì)量規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的物料一律不準(zhǔn)入庫并填寫不合格品處理記錄單，否則由內(nèi)勤承擔(dān)責(zé)任。d.物料進(jìn)庫必須對物料的質(zhì)量與數(shù)量進(jìn)行檢驗、把關(guān)，并在入庫單上簽字；物品規(guī)格、內(nèi)在質(zhì)量等要求，由使用部門主管或內(nèi)勤檢驗把關(guān)，并在入庫單上簽字；發(fā)現(xiàn)不符合數(shù)量和質(zhì)量要求，要拒絕入庫，并及時由內(nèi)勤或采購人與供應(yīng)方取得聯(lián)系，落實整改措施直至符合要求方可入庫。e.物料入庫必須填寫《入庫單》，《入庫單》品名、數(shù)量、單價、金額等須填寫詳細(xì)，字跡清晰，簽名符合要求，并把入庫單一聯(lián)交財務(wù)入帳，另一聯(lián)由內(nèi)勤留存，便于復(fù)查。l倉庫物料保管及管理a.物料入庫后要建立《入庫登記表》，填清楚進(jìn)貨時間、品名、規(guī)格、數(shù)量、單價及總值。b.內(nèi)勤對保管的物料應(yīng)做到“品質(zhì)清、規(guī)格清、數(shù)量清、堆放整齊、庫容整齊、庫地清潔；帳卡物相一致；按架、按位明標(biāo)定放。c.倉庫要切實而嚴(yán)格做好防火安全工作，嚴(yán)禁吸煙，閑人莫入。d.倉庫鑰匙應(yīng)妥善保管，不得轉(zhuǎn)借。e.由于倉庫管理不善或工作疏忽、差錯造成物資遺失、損壞、變質(zhì)等經(jīng)濟(jì)損壞，應(yīng)追究責(zé)任者，并按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行賠償和處罰。l物料發(fā)放管理a.除應(yīng)急事件之外，發(fā)放物料一律按先入庫后發(fā)放，先進(jìn)后出的原則，憑《領(lǐng)料單》上的時間、品名、規(guī)格、數(shù)量、用途、領(lǐng)料人員及主管人員須詳細(xì)填寫，字跡清晰?！额I(lǐng)料單》一式三聯(lián)，一聯(lián)交內(nèi)勤、一聯(lián)交做帳人員、一聯(lián)留存領(lǐng)料部門，便于復(fù)查。b.對于使用部門需用倉庫存放的特定工具、儀器等應(yīng)向內(nèi)勤借用，并填寫《物資借用登記表》，表上的借用物資、借用日期、借用人簽名、登記人、歸還日期及質(zhì)量狀況須填寫詳盡，字跡清楚，借用人和登記人應(yīng)當(dāng)場檢驗把關(guān)，否則在歸還工具時發(fā)現(xiàn)有任何損壞、遺失等均由當(dāng)事人賠償。c.對于管理處員工需要領(lǐng)用工具時，應(yīng)向內(nèi)勤領(lǐng)用，并填寫《工具領(lǐng)用登記表》，表上的名稱、規(guī)格/型號、數(shù)量、領(lǐng)用日期、歸還日期、領(lǐng)用人、倉管員及主管須填寫詳盡，字跡清楚。在領(lǐng)用前，領(lǐng)用人與內(nèi)勤應(yīng)當(dāng)場檢驗把關(guān)，領(lǐng)用人離職前，必須把領(lǐng)用的工具歸還管理處，發(fā)現(xiàn)有任何損壞、遺失等均由當(dāng)事人賠償。d.在內(nèi)勤不在時，由設(shè)備部值班工程師負(fù)責(zé)倉庫領(lǐng)料工作。當(dāng)需用物料或工具時，使用部門的當(dāng)事人應(yīng)直接向設(shè)備部值班工程師申請，由值班工程師填寫《領(lǐng)料單》，并負(fù)責(zé)去倉庫領(lǐng)取，事后應(yīng)按正常規(guī)定補(bǔ)辦手續(xù)。如有差錯，責(zé)任應(yīng)由設(shè)備部值班工程師承擔(dān)。e.發(fā)放物料時，內(nèi)勤應(yīng)按《領(lǐng)料單》上的品名、規(guī)格、數(shù)量、用途等要求，做到手續(xù)齊全，領(lǐng)料人、領(lǐng)料主管人在《領(lǐng)料單》上簽字，明確責(zé)任方可發(fā)放，不準(zhǔn)多發(fā)，避免造成浪費(fèi)。f.隨發(fā)料隨盤點,每季一次全面盤點。同時每月25日前做好《物資存庫統(tǒng)計月報表》。l檢查與考核每季管理處對物資管理工作須進(jìn)行全面檢查，檢查內(nèi)容包括計劃編制、采購、物資保管、領(lǐng)料發(fā)放等，并落實責(zé)任，執(zhí)行考核，對于物資管理工作有明顯成績者或違章者將進(jìn)行責(zé)任考核。4.2禮儀服務(wù)4.2.1范圍會務(wù)區(qū)域，多功能廳、會議室等。4.2.2內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)4.2.2.1禮儀會務(wù)接待服務(wù)[內(nèi)容]?負(fù)責(zé)來訪客人的登記、接待服務(wù)。?報刊雜志的收發(fā)服務(wù)。?外來人員引導(dǎo)服務(wù)。?電話分機(jī)的轉(zhuǎn)接服務(wù)。?根據(jù)”浦東新區(qū)市民中心”有關(guān)部門的要求，布置、安排、落實服務(wù)人員做好服務(wù)接待工作。?檢查會議室、貴賓室各類設(shè)施，發(fā)現(xiàn)問題及時報修。?提供茶水服務(wù)。[標(biāo)準(zhǔn)]?服務(wù)人員上崗須做到精神飽滿、淡妝上崗、儀表、儀容端莊大方且面帶微笑，姿勢端正，雙手自然擺放，與工作無關(guān)的物品一律放在抽斗內(nèi)，統(tǒng)一著裝，服裝整潔。?迎送客時要求面帶微笑，禮貌用語，舉止大方，手、語并用。?根據(jù)”浦東新區(qū)市民中心”有關(guān)部門發(fā)出的《會議接待通知單》要求做好各項服務(wù)準(zhǔn)備工作，如有特殊要求，按要求執(zhí)行。?提前半小時檢查會議室、貴賓室的空調(diào)、照明、電器等各類設(shè)施，發(fā)現(xiàn)問題及時通知設(shè)備管理人員排除故障?！緯?wù)接待服務(wù)流程】【會見或會議前準(zhǔn)備階段的服務(wù)】l業(yè)戶服務(wù)部根據(jù)“浦東新區(qū)市民中心”有關(guān)部門發(fā)出的《會議接待通知單》要求，開出《會議接待任務(wù)單》，落實服務(wù)人員和進(jìn)行會場布置；l服務(wù)人員根據(jù)《會議接待通知單》的要求認(rèn)真做好各項準(zhǔn)備工作；l領(lǐng)班提前對會場的空調(diào)、照明、電器設(shè)備以及門窗進(jìn)行全面檢查，發(fā)現(xiàn)問題立即通知設(shè)備管理人員排除故障；l按有關(guān)燈光控制的規(guī)定在會見或會議前半小時開啟照明；l服務(wù)員發(fā)現(xiàn)空氣渾濁即開啟門、窗15-20分鐘后關(guān)閉，調(diào)節(jié)好空調(diào)調(diào)溫器，冬季室內(nèi)溫度一般控制在18°C（±2°C）左右，夏季一般控制在25°C（±2°C）左右，并在會前30分鐘左右噴灑適量空氣清香劑，保持室內(nèi)空氣清新；l按《會議接待任務(wù)單》的要求布置好條桌、椅子、茶幾,如有特別要求，按要求執(zhí)行；l檢查會議室或會見廳四周墻面、鏡框、柜子等物品是否有灰塵，或擺放不適，發(fā)現(xiàn)問題及時整改；l茶杯的要求：茶杯必須使用消毒柜進(jìn)行消毒，消毒時間不低于20分鐘，茶杯、杯蓋無黃斑、無缺口，茶杯無水跡且光亮；l簽到臺要求：臺布無污跡、挺括，圍裙無破損，擺放在大堂規(guī)定位置；l鮮花要求：新鮮、無枯枝敗葉，噴灑少許水，保持鮮花新鮮；l茶葉的要求：根據(jù)會議等級準(zhǔn)備好茶葉，在會前30分鐘泡好茶頭；l熱水瓶的要求：熱水瓶表面清潔光亮、無水跡，熱水瓶內(nèi)水溫保持90°C以上（一天更換二次保持水溫）；l考靈杯的要求：考靈杯不得有破損和缺口，杯子清潔光亮、透明、無指印，并倒放在杯墊上；l礦泉水的要求：礦泉水瓶無灰塵、密封完好，瓶內(nèi)無沉淀物，同時檢查是否在保質(zhì)期內(nèi)，超過保質(zhì)期不得使用；l小毛巾的要求：小毛巾無斑點和異味，必須經(jīng)過嚴(yán)格消毒（重要會議一律使用新的小毛巾），冬季毛巾待客人入座后立即提供，保持毛巾的熱度，夏季待客人入座后立即提供冰毛巾，盛放小毛巾的竹籮不得有破損。小毛巾消毒的要求必須使用專用消毒柜進(jìn)行消毒，消毒時間不低于20分鐘；竹籮消毒的要求必須每次使用結(jié)束后，用熱水浸泡、曬干后保存，以備再次使用；l把準(zhǔn)備好的茶葉、茶杯、小毛巾、礦泉水、考靈杯按規(guī)定程序擺放在會議桌上，熱水瓶擺放在操作臺上，保證客人到達(dá)后，即能提供各項服務(wù)；l接見或會議開始前10分鐘，服務(wù)員須在接見廳或會議室門口立崗迎候參加會議的客人到達(dá)；l服務(wù)員立崗須做到精神飽滿、淡妝上崗、儀表、儀容端莊大方且面帶微笑；l對重要賓客，服務(wù)員在前領(lǐng)位并幫助拉椅子、分清主賓的座位，以免領(lǐng)錯座位，引起不必要的誤會；l迎客入座時要求面帶微笑，禮貌用語，舉止大方，手、語并用。二名服務(wù)員同時領(lǐng)位時要求步調(diào)一致；l在冬季對進(jìn)入會見廳或會場的客人脫下的衣帽，服務(wù)員要伸手去接，并掛至衣帽架上。l提供茶水服務(wù)的順序是先主賓后主人，然后按順時針方向提供服務(wù)，在客人較多的情況下，二人或多人同時服務(wù)時分正反二個方向進(jìn)行，但不可將主人放在最后；l茶水添加時，須在距客人背后30公分左右操作，茶水倒至七分滿，并注意客人的動態(tài)，以免發(fā)生碰撞。服務(wù)過程中須忙而不亂，快又穩(wěn)地將茶水送到客人面前；l擺放茶杯時，聲音要輕，茶杯須放在賓客的右手位置，同時杯柄朝后成45°，并輕聲（標(biāo)準(zhǔn)是只有賓客一人能聽見）說“請用茶”；l遞茶給賓客時，切忌手指接觸茶杯口，須先放杯墊，再將茶杯放予杯墊之上；l如需用礦泉水，必須先開瓶蓋，再掀開考靈杯，倒入礦泉水時，礦泉水瓶不得與杯口接觸，倒至八分滿即可?！窘右娀驎h期間的服務(wù)】l接見或會議開始后，在接見廳或會議室門口掛上“請勿打擾”牌子；l接見或會議期間服務(wù)員一般不得隨意進(jìn)出接點廳或會議室，重要接見或會議期間服務(wù)員須站立在會場里面，一般的接見或會議期間服務(wù)員站立在會場門口，特殊需求按政府規(guī)定執(zhí)行，但必須注意接見廳或會議室的動態(tài)，隨時提供服務(wù)，如有緊急事項須要找人，服務(wù)員可用紙條形式傳遞信息；l接見或會議結(jié)束時，服務(wù)員應(yīng)立即開啟接見廳或會議室門并在門口立崗送客、面帶微笑說：“請走好，再見!”；l將衣帽架上的衣、帽送還客人，不可出錯；l檢查接見廳或會議室內(nèi)是否有客人遺忘的物品，如有發(fā)現(xiàn)應(yīng)立即交還客人或交給領(lǐng)班及主管處理?！窘右娀驎h結(jié)束后的服務(wù)】l檢查會議室內(nèi)是否有電器設(shè)備損壞，發(fā)現(xiàn)損壞及時通知設(shè)備人員進(jìn)行維修；l清理會議桌上的資料、茶杯、毛巾、礦泉水、考靈杯等物品，并送到儲水間進(jìn)行清洗；l抹凈桌面上的水跡；l將桌椅擺放整齊，恢復(fù)原樣；l關(guān)閉所有的照明、空調(diào)調(diào)節(jié)器；l關(guān)閉會議室及接見廳門；l將熱水瓶、托盤等放回原處，同時清潔茶杯并進(jìn)行消毒。4.3設(shè)備管理l我公司擁有各類專業(yè)工程技術(shù)人員確?！捌謻|新區(qū)市民中心”設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行管理和維修保養(yǎng)工作正常開展。l我公司的維修中心具有一支精良的維修隊伍和先進(jìn)的維修設(shè)備以確保維修保養(yǎng)質(zhì)量。l我公司建立的設(shè)備應(yīng)急支持網(wǎng)絡(luò)保證了設(shè)備應(yīng)急事件的及時有效處理。l我公司實施定人、定機(jī)、定崗及相互配合的運(yùn)作管理方式。根據(jù)設(shè)備機(jī)房安全管理制度，設(shè)備人員安全守則，特殊工程持證上崗制度實施安全管理。制定運(yùn)行管理規(guī)程，實施日常巡視與周期檢查保養(yǎng)工作。制定設(shè)備系統(tǒng)安全操作規(guī)程，規(guī)范設(shè)備操作管理。按統(tǒng)一的設(shè)備帳、卡、物管理辦法，維修保養(yǎng)內(nèi)容要求，質(zhì)量檢查標(biāo)準(zhǔn)實施標(biāo)準(zhǔn)化管理。根據(jù)設(shè)備完好率統(tǒng)計標(biāo)準(zhǔn)對設(shè)備設(shè)施的完好程度進(jìn)行統(tǒng)計，確保安全正常運(yùn)行和使用。4.3.1設(shè)備管理內(nèi)容物業(yè)設(shè)備在安裝調(diào)試驗收通過后，就進(jìn)入了運(yùn)行使用階段，這時就需要物業(yè)管理公司運(yùn)用先進(jìn)的管理方法和良好的技術(shù)對物業(yè)設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)，保證這些設(shè)備正常運(yùn)行，充分發(fā)揮它們的功效。物業(yè)設(shè)備管理的好壞與否，直接影響到其使用功能和使用壽命，這樣對使用過程中保證設(shè)備的正常運(yùn)行，加強(qiáng)日常保養(yǎng)和維修管理提出了更高的要求，為此特制定本檢查標(biāo)準(zhǔn)。供配電設(shè)備【工作程序】l電工a.每日一次按照《設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視配電房設(shè)備，并記錄《配電房巡視記錄表》；b.配電房每周打掃一次，配電柜每月清潔一次。雙電源柜(箱)“運(yùn)行”與“備用”每月切換檢查一次，并記錄《設(shè)備定期啟動表》；c.按《設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《供配電設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)；d.供配電設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于《設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》內(nèi)；e.供配電設(shè)備發(fā)生異常和故障及時報告電氣領(lǐng)班，記錄《設(shè)備故障記錄表》，并在電氣領(lǐng)班協(xié)同下排除異常和故障。l領(lǐng)班a.負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管；負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件、材料的采購計劃的編制，外委托修理的聯(lián)系工作；b.每年12月制訂下一年度《設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》，并按運(yùn)行情況制訂《設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計劃表》；c.組織實施供配電設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作，并進(jìn)行指導(dǎo)，檢查；d.每周巡視配電房設(shè)備,檢查巡視記錄、交接班記錄；e.每月定期組織電工檢查供配電設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫《供配電系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計表》交設(shè)備主管審核后報公司主管部門；f.對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗證；g.每季匯總設(shè)備故障情況，填寫《設(shè)備故障記錄（季度）匯總表》，報設(shè)備主管審核后，交公司主管部門；h.按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件。供氣設(shè)備與燃?xì)夤颈３致?lián)系，每周巡檢，請燃?xì)夤径ㄆ趯I(yè)保養(yǎng)，隨時進(jìn)行報修。電梯設(shè)備【工作程序】l分承包方電梯維保人員a.每周按《設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《電梯設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行定期保養(yǎng)，同時負(fù)責(zé)清潔電梯機(jī)房環(huán)境，并將結(jié)果記錄表內(nèi)；b.電梯設(shè)備維修工作記錄《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》；c.設(shè)備發(fā)生異常和故障及時報告設(shè)備主管，記錄于《設(shè)備故障記錄表》上,并及時處理。l電梯工a.每日按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視電梯設(shè)備，填寫《電梯房巡視記錄》。發(fā)現(xiàn)異常及時通知分承包方電梯維保人員并報告設(shè)備主管，督促維修保養(yǎng)；b.負(fù)責(zé)電源部分的維修保養(yǎng)及運(yùn)行操作。每月一次切換檢查雙電源設(shè)備，記錄《設(shè)備定期啟動表》。l領(lǐng)班a.負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管，聯(lián)系委托保養(yǎng)工作；b.每年12月制訂下一年度《設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》，并按運(yùn)行情況制訂《設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計劃表》；c.實施電梯設(shè)備的運(yùn)行管理，按《設(shè)備維修保養(yǎng)分承包方服務(wù)質(zhì)量監(jiān)管辦法》對分承包方的監(jiān)管。對電梯設(shè)備維修保養(yǎng)工作進(jìn)行檢查、驗證；d.每周巡視電梯機(jī)房設(shè)備,檢查巡視記錄；e.每月定期組織電工和分承包方電梯維保人員檢查電梯設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫《電梯設(shè)備系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計表》交設(shè)備主管審核后報公司主管部門；f.對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗證；g.每季匯總設(shè)備故障情況，填寫《設(shè)備故障記錄（季度）匯總表》，報設(shè)備主管審核后，交公司主管部門；h.協(xié)助設(shè)備主管做好分承包商的評審、評價和初選工作。給排水設(shè)備【工作程序】l管道工a.每日一次按照《設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視泵房設(shè)備，并記錄《水泵房巡視記錄表》；b.水泵房每周打掃一次，機(jī)組每月清潔一次。生活水泵“運(yùn)行”與“備用”每二周交替更換一次；c.按《設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《給排水設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)；d.給排水設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于《設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》內(nèi)；e.給排水設(shè)備發(fā)生異常和故障及時報告給排水領(lǐng)班，記錄《設(shè)備故障記錄表》，并在給排水領(lǐng)班協(xié)同下排除異常和故障。l領(lǐng)班a.負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料，檔案的收集、保管，負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件，材料采購計劃的編制，委托修理的聯(lián)系工作；b.每年12月制訂下一年度《設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》，并按運(yùn)行情況制訂《設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計劃表》；c.組織實施給排水設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作，并進(jìn)行指導(dǎo)，檢查；d.每周巡視水泵房設(shè)備,檢查巡視記錄、交接班記錄；e.每月定期組織管道工檢查給排水設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫《給排水系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計表》交設(shè)備主管審核后報公司主管部門；f.對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗證；g.每季匯總設(shè)備故障情況，填寫《設(shè)備故障記錄（季度）匯總表》，報設(shè)備部主管審核后，交公司主管部門；h.每年二次組織實施水箱清洗消毒及水質(zhì)檢測工作，記錄《水箱清洗消毒記錄表》；i.按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件。消防系統(tǒng)【工作程序】l日常巡視a.設(shè)備維修工每日一次按照《設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視泵房及風(fēng)機(jī)房設(shè)備，記錄《水泵房巡視記錄表》和《風(fēng)機(jī)設(shè)備巡視記錄表》。設(shè)備發(fā)生異常和故障及時報告設(shè)備主管，記錄《設(shè)備故障記錄表》，并在弱電領(lǐng)班協(xié)同下排除異常和故障；b.安保人員負(fù)責(zé)消防設(shè)施的日常巡視，每月對各層面消防設(shè)施巡視一遍，將巡視結(jié)果記錄于消防栓、滅火機(jī)箱內(nèi)的記錄表內(nèi)。l定期檢查a.由弱電維修操作工負(fù)責(zé)每月一次消火栓泵、噴淋泵、送風(fēng)排煙機(jī)、雙電源啟動測試，記錄《設(shè)備定期啟動記錄表》；b.由弱電領(lǐng)班組織，并由安保主管、安保人員和設(shè)備維修工參與操作，每年一次進(jìn)行消火栓、噴淋進(jìn)行系統(tǒng)測試；送風(fēng)、排煙系統(tǒng)測試；電源、控制聯(lián)動功能以及報警安全系統(tǒng)的測試。記錄《消火栓、噴淋系統(tǒng)測試記錄表》，《消防送風(fēng)、排煙系統(tǒng)測試記錄表》。l維修保養(yǎng)a.弱電操作維修工負(fù)責(zé)消防設(shè)施的維修保養(yǎng)工作；b.設(shè)備機(jī)房每周打掃一次，機(jī)組每月清潔一次。消防泵“運(yùn)行”與“備用”每月定期啟動后交替更換一次；c.按《設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《消防設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)；d.消防設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于《設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》內(nèi)。l領(lǐng)班a.負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料，檔案的收集、保管，負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件，材料采購計劃的編制，委托修理的聯(lián)系工作；b.每年12月制訂下一年度《設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》，并按運(yùn)行情況制訂《設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計劃表》；c.組織實施消防設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作，并進(jìn)行指導(dǎo)，檢查；d.每周巡視消防設(shè)備,檢查巡視記錄；e.每月定期組織設(shè)備維修工檢查消防設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫《消防及報警系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計表》交設(shè)備主管審核后報公司主管部門；f.對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗證；g.每季匯總設(shè)備故障情況，填寫《設(shè)備故障記錄（季度）匯總表》，報設(shè)備主管審核后，交公司主管部門。弱電設(shè)備【工作程序】l分承包方維保人員a.按《設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《弱電設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)；b.弱電設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄《設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》；c.弱電設(shè)備發(fā)生異常和故障及時報告弱電領(lǐng)班，記錄《設(shè)備故障記錄表》，及時排除異常和故障。l弱電工a.每日按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視信號接收機(jī)房設(shè)備及衛(wèi)星天線，記錄《信號收視設(shè)備巡視記錄表》；b.信號接收機(jī)房每周打掃一次，信號接收設(shè)備每月清潔一次；c.發(fā)現(xiàn)弱電設(shè)備異常和故障及時通知分承包方維保人員并報告弱電領(lǐng)班，督促維修保養(yǎng)。l保安人員a.負(fù)責(zé)監(jiān)控中心設(shè)備的日常運(yùn)行操作，每班清潔監(jiān)控室及設(shè)備表面，每次交接班時巡視周界報警系統(tǒng)探頭和設(shè)備，每班一次巡視攝像監(jiān)控系統(tǒng)、電子對講系統(tǒng)的設(shè)備，并記錄《監(jiān)控、對講設(shè)備巡視記錄表》；b.發(fā)現(xiàn)異常情況，及時報告保安主管、設(shè)備主管。l領(lǐng)班a.負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管，聯(lián)系委托保養(yǎng)工作；b.每年12月制訂下一年度《設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》，并按運(yùn)行情況制訂《設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計劃表》；c.組織實施弱電設(shè)備的運(yùn)行管理并按《設(shè)備維修保養(yǎng)分承包方服務(wù)質(zhì)量監(jiān)管辦法》對分承包方進(jìn)行監(jiān)管。對弱電設(shè)備維修保養(yǎng)工作進(jìn)行檢查、驗證；d.每周巡視弱電房設(shè)備,檢查巡視記錄；e.每月定期組織分承包方維保人員和電工檢查弱電設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫《保安防盜系統(tǒng)檢查表》和《攝像監(jiān)控系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計表》交設(shè)備主管審核后報公司主管部門；f.對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗證；g.每季匯總設(shè)備故障情況，填寫《設(shè)備故障記錄（季度）匯總表》，報經(jīng)理審核后，交公司公司主管部門；h.按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件；i.協(xié)助設(shè)備主管做好分承包方的評審、評價和初選工作。l設(shè)備主管負(fù)責(zé)組織對分承包商的評審和初選工作，每月組織對分承包商的評價。4.3.2設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（設(shè)備設(shè)施定期檢查保養(yǎng)內(nèi)容與要求完全響應(yīng)《浦東新區(qū)機(jī)關(guān)后勤物業(yè)服務(wù)項目競爭性談判文件》的要求）供配電設(shè)備【電力變壓器】l檢查電力變壓器是否符合要求。l分接開關(guān)檔位是否與電源相符。l外殼接地裝置是否可靠，接地電阻是否合格。l變壓器溫度是否在要求范圍內(nèi)，通風(fēng)是否良好。l三相電壓表是否平衡，應(yīng)于380V-400V之內(nèi)，變壓器聲響是否正常。l各接線端子緊固是否良好?！靖邏洪_關(guān)柜】l耐壓試驗是否符合規(guī)范規(guī)定。l隔離開關(guān)、負(fù)荷開關(guān)和熔斷器位置正確、平整和牢固。l操作機(jī)構(gòu)動作靈活、正確、瓷件應(yīng)清潔，不應(yīng)有裂紋和傷痕。l隔離開關(guān)、負(fù)荷開關(guān)和熔斷器與電線連接應(yīng)緊密。l接地線連接應(yīng)緊密、牢固，防腐處理應(yīng)均勻，無遺漏。l接地電阻小于4Ωl開關(guān)直流電源屏電壓、電流正常【低壓開關(guān)柜】l耐壓試驗是否符合規(guī)范規(guī)定。l開關(guān)柜內(nèi)設(shè)備應(yīng)齊全、完整、固定、牢靠，盤面油漆應(yīng)完好。l二次接線與電器或端子排的連接應(yīng)牢固，綁扎排列整齊，標(biāo)志清晰齊全。l接地線連接應(yīng)緊密牢固。l操作部分應(yīng)靈活，接點和機(jī)械閉鎖的動作應(yīng)正確。l閘刀開關(guān)、負(fù)荷開關(guān)、空氣開關(guān)和熔斷器完好。l接觸器和各種繼電器完好，面板指示燈和按鈕完好。l雙電源切換箱能自動切換。l控制箱手動和自動操作均能運(yùn)行?！驹O(shè)備配電房】l開關(guān)柜內(nèi)設(shè)備齊全、完整、固定，盤面漆完好。l二次接線與電器或端子排的連接牢固，綁扎排列整齊，標(biāo)志清洗齊全。l接地線連接緊密牢固。l操作部分靈活，接點和機(jī)械閉鎖的動作正確。l閘刀開關(guān)、負(fù)荷開關(guān)、空氣開關(guān)和熔斯器完好。l接觸器和各種繼電器完好，面板指示燈和按鈕完好。l模擬屏指示與開關(guān)實際位置相符?！緦用骐娖髟O(shè)備】l燈具、開關(guān)、插座和照明配電箱等固定牢靠，清潔整齊。l開關(guān)是否切斷相線，單相三極插座接地線是否可靠，照明燈頭有無觸電危險。l照明線路的絕緣是否良好，接線頭不應(yīng)外露，燈具高度是否符合規(guī)定。l防爆潮濕場所是否應(yīng)用防爆防潮燈具。l倉庫照明燈具和可燃物之間的距離是否符合要求。l移動的照明燈具是否用安全電壓24伏?！痉览捉拥匮b置】l檢查接地電阻值是否符合要求。l接地線應(yīng)平直、牢固，不應(yīng)有高低起伏和彎曲現(xiàn)象。l接地體焊接應(yīng)牢固，防腐處理應(yīng)均勻?！緳C(jī)房環(huán)境】l無積塵、積水、泊漬、無亂堆雜物和易燃易爆物品。l機(jī)房消防器材完備?！靖鞣N管理資料齊全】l原始資料齊全。l日常運(yùn)行記錄資料。l操作運(yùn)行管理制度。電梯設(shè)備【曳引機(jī)】l主機(jī)運(yùn)行正常，速度平穩(wěn)可靠。l冷卻風(fēng)機(jī)正常、有效、無異常響聲。l減速和潤滑良好，油位正常油質(zhì)清澈。l制動器完好、可靠?！巨I廂】l內(nèi)部按鈕齊全完好，信號登記有效。l照明完好，通風(fēng)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)，無異常聲。l手動、自動操作運(yùn)行正常。l應(yīng)急對講完好可靠音質(zhì)清晰。l超載報警正確可靠。l轎門開閉平穩(wěn)，時間適中。l轎廂長、短行程的平層精度符合要求。l轎廂空調(diào)制冷通風(fēng)良好，過濾網(wǎng)清潔，無冷水溢出?！景踩到y(tǒng)】l安全鉗齊全，性能靈活可靠。l限速開關(guān)可靠，動作靈敏。l各安全開關(guān)齊全、性能可靠、有效。l各廳門及轎門安全連鎖開關(guān)齊全，性能可靠、有效。l急停開關(guān)完好，性能可靠有效。l檢修及運(yùn)行狀態(tài)正常?！緦?dǎo)軌導(dǎo)靴】l連接點平滑，固定螺栓無松動，導(dǎo)軌不走位。l運(yùn)行時靴襯與導(dǎo)軌無異常聲，滑動平穩(wěn)。l導(dǎo)軌潤滑良好，油杯、油氈等齊全無銹蝕。l各導(dǎo)軌表面無重大銹蝕?！竟╇娤到y(tǒng)】l每臺梯專用一只控制箱，電氣規(guī)范符合要求。l應(yīng)急備用電源能自動切換。l動力電與照明電，控制電與信號電不得混用。l發(fā)電機(jī)運(yùn)行平穩(wěn)，無異常聲。電機(jī)絕緣大于0.5MΩl轎頂、井道照明齊全良好。l電梯控制和內(nèi)接線符合要求，無臨時跳線。l接地保護(hù)符合要求，接地電阻小于4Ω。【底坑】l無積水、滲漏、線路受潮。l照明、插座齊全完好。l急停檢修開關(guān)有效。l緩沖器正常、符合規(guī)定要求?！咀詣臃鎏荨縧接觸器、繼電器無雜聲，接觸良好。l制動良好，電流、安全保護(hù)開關(guān)完好。l對轉(zhuǎn)動鏈校、導(dǎo)軌進(jìn)行加油潤滑。l梯腳板行走無雜聲。l扶手運(yùn)行與梯腳運(yùn)行要同步。l梳齒板斷裂二根以上按照覓換l底坑清潔、照片完好?！緳C(jī)房設(shè)施】l手動松閘扳手、手動輪齊全。l機(jī)房空調(diào)完好，運(yùn)行正常。l監(jiān)視設(shè)備完好，運(yùn)行正常。l機(jī)房、設(shè)備清潔，無易燃物品。l消防設(shè)施及各工具完好有效。l制冷通風(fēng)效果良好，過濾網(wǎng)清潔，無冷凝水溢出?！举Y料】l日常運(yùn)行記錄。l原始技術(shù)資料。l運(yùn)行管理制度。l安全運(yùn)行證、年檢證。中央空調(diào)系統(tǒng)【主機(jī)】l制冷量符合出廠要求，溫度控制正確。l運(yùn)轉(zhuǎn)平衡，無沖擊、碰撞聲。l油位正常，無漏油。l制冷劑充注量符合出廠要求，管路無泄漏，且干燥、清潔。l聯(lián)軸器無松動，密封無泄漏，潤滑油清澈，油位正常。l油泵工作正常，無異常響聲。l各監(jiān)測儀表齊全，靈敏可靠。l電氣控制部分可靠，程序運(yùn)行正常，控制箱內(nèi)無塵。l管道保溫良好。l電機(jī)絕緣值大于0.5MΩ。l排污管干凈，加熱溫度正常，過濾器無堵塞。l各運(yùn)行參數(shù)達(dá)到出廠標(biāo)準(zhǔn)?！狙h(huán)泵及管道】l循環(huán)泵（流量、揚(yáng)程等主要參數(shù)）符合出廠要求。l管道上的閥門、避震接頭、壓力表、止回閥齊全且有效，無泄漏，閥門啟閉靈活。l水泵運(yùn)行平穩(wěn)，無振動，潤滑良好。l電氣控制箱各元件齊全，正?？煽俊水泵、電機(jī)等接地裝置、防護(hù)罩安全可靠，無缺損。l管道設(shè)備等無銹蝕。l管道保溫完整，無滴水，水質(zhì)達(dá)標(biāo)。l壓力表、溫度表顯示正常。l二管制切換閥門靈活、無漏、開關(guān)狀態(tài)正確?！舅到y(tǒng)】l定期做好循環(huán)水、水質(zhì)分析、測試，做到1次/月測試、投藥。l水系統(tǒng)無泄漏。l自動放氣閥齊全、有效。l膨脹水箱控制正常。l保溫良好，支架無銹蝕。l板式熱交換器進(jìn)出水壓差不超過0.1MPa?！撅L(fēng)機(jī)盤管、空調(diào)機(jī)及新風(fēng)機(jī)】l風(fēng)機(jī)盤管運(yùn)行正常，無異常聲。l風(fēng)機(jī)盤管濾網(wǎng)定期清洗，濾網(wǎng)完好。l調(diào)速開關(guān)齊全、有效，溫度控制正常。l空調(diào)機(jī)、新風(fēng)機(jī)運(yùn)行正常，無異常聲。l空調(diào)機(jī)、新風(fēng)機(jī)濾網(wǎng)定期清洗，濾網(wǎng)完好。l凝結(jié)水排放暢通，管路保溫良好。l電氣控制及接地保護(hù)符合規(guī)定。l加濕器、風(fēng)閥工作正常，動作靈活。【分體式空調(diào)機(jī)恒溫恒濕】l過濾網(wǎng)清潔無積灰，電機(jī)電流正常，室內(nèi)機(jī)無結(jié)露，下水暢通。l室內(nèi)室外風(fēng)機(jī)運(yùn)行無異聲，接線樁頭牢固。l壓縮機(jī)運(yùn)行電流電壓符合技術(shù)要求，電機(jī)絕緣大于0.5MΩ。l冷煤系統(tǒng)高低壓力符合技術(shù)參數(shù)。【節(jié)能降耗】l開閉時間、臺數(shù)適應(yīng)實際負(fù)荷情況。l圖表要素采集按時、正確、可靠。l能耗數(shù)值統(tǒng)計詳細(xì)?！举Y料】l各運(yùn)行記錄。l原始技術(shù)資料。l操作運(yùn)行制度。給排水系統(tǒng)檢查標(biāo)準(zhǔn)【供水泵】l各水泵運(yùn)行主要參數(shù)（流量、揚(yáng)程、電流等）符合出廠要求。l管道上的各閥門、避震接頭、壓力表、止回閥等齊全有效，無泄漏，閥門啟閉靈活。l各水泵運(yùn)行平穩(wěn)，無震動，無異常聲，潤滑良好，無咬泵現(xiàn)象，機(jī)械軸封無漏水，盤根軸封滴水不成線。l電氣控制箱中各器件齊全，啟動、運(yùn)行正?？煽俊水泵、電機(jī)等接地裝置、防護(hù)罩等安全可靠，無缺損，電機(jī)絕緣大于0.5MQ，接地電阻小于4Ω。l綠化給水設(shè)備工作正常，閥門井、水表井無積水、漏水。【水箱管道及附件】l水質(zhì)良好，符合衛(wèi)生防疫要求。l各浮球閥自動啟閉靈活、可靠。l各進(jìn)出閥門啟閉活絡(luò)有效，無滲漏。l溢水管暢通，箱底排污閥良好。l減壓閥暢通完好，減壓閥前、后閥門壓力表、旁通閥齊全有效，過濾器無阻塞。l各管道設(shè)備等無銹蝕，無滲漏。l壓力表讀數(shù)準(zhǔn)確。【污水處理系統(tǒng)】l各專用鼓風(fēng)機(jī)運(yùn)行平穩(wěn)，無異常聲。l格柵運(yùn)轉(zhuǎn)正常、無卡機(jī)、銹蝕現(xiàn)象。l各輸送、提升水泵運(yùn)行平穩(wěn)，主要技術(shù)參數(shù)符合出廠要求。l各專用污泥泵運(yùn)行平穩(wěn)，無堵塞。l氣提設(shè)備完好。l各機(jī)電絕緣大于0.5MΩ。l電氣控制箱中各元器件齊全，運(yùn)行正?？煽?。l電氣接地保護(hù)可靠、安全，接地電阻小于4Ω。l經(jīng)系統(tǒng)處理后，排放符合環(huán)保要求?！緦用嬖O(shè)備】l盥洗室各冷、熱水龍頭齊全有效，無滲漏。l坐便器水位箱各零件齊全，能自動控制水位，無滲漏。l各延時沖洗閥完好，可調(diào)，無滲漏。l所配置的各附件齊全。l電加熱器電器性能良好，出水暢通?！九潘到y(tǒng)】l各排水（廢水）管道暢通，無滲漏、堵塞。l各檢查口標(biāo)記清楚，操作方便。l給排水橫管無倒返水，排水通暢l排水泵運(yùn)行與控制正常有效。l電機(jī)絕緣大于0.5MΩ，接觸電阻小于4Ω?！緳C(jī)房環(huán)境】l機(jī)房、設(shè)備無積塵、積水、油漬，無亂堆雜物和易燃易爆物品。l消防設(shè)施及各工具完好有效?！举Y料】l原始竣工資料。l日常運(yùn)行記錄。l操作運(yùn)行管理制度?！酒渌O(shè)備】l池水表面無雜物。l潛水泵運(yùn)行性能良好，可靠。攝像監(jiān)控系統(tǒng)【控制臺】l各控制器件運(yùn)行正常，能實行切換定機(jī)、掃描式監(jiān)視等。l操作鍵盤靈活、可靠。l電源鎖開關(guān)完好?！撅@示屏】l各顯示屏上監(jiān)視器齊全、完好，顯像清晰，符合設(shè)計要求。l各顯示器接線清楚，無隨意拉接線。l監(jiān)視器安裝牢固、可靠。【電源設(shè)備】l交流穩(wěn)壓電源工作正常、穩(wěn)定。l各輸出電路熔絲配置合理，沒有不規(guī)則行為。l高、低壓電源嚴(yán)格分離，交、直流電源分隔明顯，無隨意拉接線。l二路電源切換正常、可靠。l設(shè)備接地保護(hù)、防護(hù)等安全、可靠?！緮z像機(jī)】l各攝像機(jī)工作正常，配置數(shù)量齊全。l帶云臺、帶變焦的攝像機(jī)應(yīng)調(diào)節(jié)自如，符合性能要求。l各攝像機(jī)防護(hù)罩應(yīng)齊全(特別是室外型)。l各攝像機(jī)鏡頭的光圈調(diào)定正確，確保顯像清晰，符合設(shè)計要求?！举Y料】l日常運(yùn)行記錄資料。l原始技術(shù)資料(包括增擴(kuò)設(shè)備)。l操作運(yùn)行管理制度。安保防盜系統(tǒng)【電子門禁】l閉門器開閉靈活，快慢二檔行程明確，自動關(guān)門時能確保門鎖上。l電子密碼鎖好，且密碼能修改。l鍵盤無損壞，不滲漏。l電源正常。l設(shè)備接地保護(hù)符合規(guī)定。l電腦系統(tǒng)數(shù)據(jù)保存完善?！臼找曄到y(tǒng)】l控制柜中各穩(wěn)頻器、衰減器、濾波器、放大器工作正常。收視效果達(dá)到設(shè)計要求，無干擾信號。l光纜接收機(jī)信號接受有效、安裝牢固。l各監(jiān)視器工作正常，圖像清晰。l各分支器、終端器齊全、有效。l線路敷設(shè)與固定合理，屏蔽良好。l電源容量適當(dāng)，無過載情況。設(shè)備接地符合規(guī)定?！举Y料】l原始技術(shù)資料齊全。l日常運(yùn)行記錄。l操作運(yùn)行制度。樓宇設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)l根據(jù)積累經(jīng)驗數(shù)據(jù)，調(diào)整空調(diào)舒適度。lUPS檢查（1）輸出電壓數(shù)據(jù)，符合設(shè)備規(guī)定數(shù)值。（2）電源容量適中，無過載，熔絲匹配正確。（3）備用電源（蓄電池）充足，能維持規(guī)定時間，切換迅速可靠。（4）接地保護(hù)符合規(guī)定。（5）各聯(lián)系接線接點，可靠、無氧化現(xiàn)象。（6）外表無塵。l輸入/輸出控制器（1）各電接點聯(lián)接可靠。（2）各電板無塵、無氧化現(xiàn)象。（3）輸入/輸出信號正確。l各執(zhí)行機(jī)構(gòu)（電磁閥、風(fēng)閥、轉(zhuǎn)換器等）（1）動作正確可靠（2）機(jī)械部件清潔、無塵、無氧化。l溫度、壓力、流量傳感器，數(shù)據(jù)信號正確，表面無塵、無氧化現(xiàn)象?！倦娮訒h系統(tǒng)】l激光唱機(jī)，DVD視盤機(jī)，激光影碟機(jī)放映圖像、聲音清晰，各指示、按鈕、電位器正常有效。l調(diào)音臺、調(diào)音器高、中、低音調(diào)節(jié)功能有效。l錄音機(jī)錄制功能與效果良好。l各類話筒試用音源效果良好。l功放、均衡器，系統(tǒng)控制器音源放大、音量均衡，各種音響仿真效果良好。l各機(jī)連接正確，接頭無氧化層，接觸良好。l顯示，投影機(jī)圖像清晰。l燈光系統(tǒng)工作正常可靠?！痉辣I報警系統(tǒng)】l單線接警機(jī)報警功能可靠，準(zhǔn)確，符合設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)。l報警控制主機(jī)（VISAT120,PC58），泄漏電纜控制箱信號誤報率在設(shè)計范圍內(nèi)。l聯(lián)動模塊及擴(kuò)展板接線可靠，接點無氧化。l電腦操作系統(tǒng)穩(wěn)定，數(shù)據(jù)完整，打印記錄清晰?！竟?jié)能降耗】l各點控制正確，達(dá)到節(jié)能與舒適效果。l數(shù)據(jù)記錄及時、完整，圖表要素勾勒清晰。l光感數(shù)據(jù)符合季節(jié)特點，達(dá)到節(jié)能效果。。消防及報警系統(tǒng)【消火栓泵】l消火泵(流量、揚(yáng)程等主要參數(shù))符合出廠要求。l管道上的閥門、避震接頭、壓力表、旁通閥等齊全有效，無泄漏、閥門啟閉靈活。l消火泵運(yùn)行平穩(wěn)、無振動，潤滑良好、無咬泵現(xiàn)象。l電氣控制和各元件齊全，正常可靠，性能完好。電機(jī)絕緣值大于0.5MQ，接地電阻小于4Ω。l水泵、電機(jī)等接地裝置、防護(hù)罩安全可靠，無缺損。l管道設(shè)備等無銹蝕、無滲漏。【消防接合器、消火栓管網(wǎng)】l消防接合器齊全、有效，無泄漏。安全閥、放水閥無水銹；閥門潤滑油、閥桿靈活自如。l各層消火栓箱及附件油漆、玻璃、標(biāo)志、應(yīng)完整：箱內(nèi)設(shè)備齊全、水槍、水帶完好無損，自救卷盤、水帶盤轉(zhuǎn)動自如。消火栓口無銹蝕、無滴漏、接口墊圈無老化、閥桿加潤滑劑，開啟自如。l啟動報警按鈕完好、性能可靠。l各層消火栓出水壓力符合要求。l消防接合器齊全、有效，無泄漏。l戶外立式消火栓齊全有效，開啟靈活。l消防進(jìn)水環(huán)網(wǎng)暢通，閥門便于操作，并有明顯標(biāo)記，閥門、排氣閥、止回閥、排氣閥啟閉自如，無洋漏現(xiàn)象，末端試水裝置、壓力表等設(shè)施良好。【噴淋泵】l噴淋泵(流量、揚(yáng)程等主要參數(shù))符合出廠要求。l管道附件齊全有效、各閥門啟用靈活。l噴淋泵運(yùn)行平穩(wěn)、潤滑良好，無咬泵現(xiàn)象。l電氣控制和器件齊全、正常可靠，性能完好。l泵、電機(jī)等接地裝置、防護(hù)罩安全可靠，無缺損。電機(jī)絕緣值大于0.5MQ，接地電阻小于4Ω。l噴頭、管網(wǎng)無銹蝕，無滲漏。l管道內(nèi)水壓恒定，參數(shù)正確。【噴淋頭及管道】l不同規(guī)格的噴頭不得相互代用。l噴頭規(guī)格、安裝數(shù)量與竣工資料相符。l噴頭、管道無滲漏、銹蝕。l管道內(nèi)水壓恒定，器件齊全、正確?！鞠浪惋L(fēng)排煙設(shè)備】l各防火閥門自動、手動開閉靈活有效，機(jī)械開啟、關(guān)閉、手柄復(fù)位靈活，閥片到位，電磁閥通電吸合，動作正常無異響。l各送風(fēng)口完好、無堵塞、結(jié)灰。l送、排風(fēng)機(jī)(風(fēng)量、動壓等參數(shù))符合出廠要求。l送、排風(fēng)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)，潤滑良好。l各風(fēng)機(jī)控制器電氣元件齊全有效，性能可靠。l風(fēng)機(jī)設(shè)備接地保護(hù)、防護(hù)罩安全、有效。【消防報警】l消火栓泵運(yùn)轉(zhuǎn)應(yīng)與報警聯(lián)動。l噴淋泵運(yùn)轉(zhuǎn)應(yīng)與報警聯(lián)動。l水噴霧，氣體滅火裝置啟動與報警聯(lián)動。l報警裝置應(yīng)可靠、正常，堵絕誤報。l警鈴、警笛等裝置、聲響正常，閃光器頻率、亮度符合要求。l氣體滅火裝置壓在正常范圍內(nèi)，各部件完好。l天然氣管道接口無泄漏?！緹煛馗斜O(jiān)視裝置】l各煙、溫感探頭完好，感應(yīng)正確。l探頭顯示屏完好，記錄、提示、打印正確可靠。l備用電源完好，切換迅速有效。l各煤氣探頭完好，感應(yīng)報警正確、可靠?！鞠缆?lián)動功能】l聯(lián)動控制柜（盤）、面板按鈕，開關(guān)，指示信號，標(biāo)志等良好。l自動功能符合設(shè)備的技術(shù)要求。l聯(lián)動控制柜（盤）各繼電器等接點良好，動作可靠。l系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)中的端子箱無水漬，掃除塵埃，接線標(biāo)志清晰無脫落。l系統(tǒng)誤報警分析：屬于設(shè)備上的原因調(diào)換設(shè)備的有關(guān)部件：屬于探測器的，測試調(diào)整，屬于環(huán)境干擾的，如現(xiàn)場濕度過大，粉塵等影響火災(zāi)探測器正常工作的，則設(shè)法排除干擾存在?！鞠缽V播消防通訊】l廣播設(shè)備(擴(kuò)大機(jī)、話筒、卡座等)齊全完好。l廣播聲響效果符合原設(shè)計要求。l對講通話語音清楚。l消防通訊電話暢通良好【其他消防設(shè)施】l變配電室電腦機(jī)房自動氣體滅火系統(tǒng)設(shè)備完好、可靠。l機(jī)房、設(shè)備滅火器按規(guī)定應(yīng)配備到位。l車庫、倉庫應(yīng)配備的滅火器材到位。【資料】l原始竣工資料。l日常運(yùn)行記錄。l定期試驗記錄。l操作運(yùn)行管理制度。4.3.3設(shè)備檔案與運(yùn)行報告為規(guī)范、統(tǒng)一“浦東新區(qū)市民中心”設(shè)備的管理模式，使“浦東新區(qū)市民中心”的設(shè)備得到有序管理，從而體現(xiàn)我公司的管理特色，確保設(shè)備安全正常運(yùn)行。【適用范圍】l電氣設(shè)備變壓器、高低壓配電柜（箱）、計量柜（箱）、控制柜（箱）、雙電源切換柜（箱）等。l給排水設(shè)備生活泵、水過濾器、排污泵、污水處理設(shè)備、熱水爐、熱水循環(huán)泵等。l消防設(shè)備消火栓泵、噴淋泵、增壓泵、恒壓泵、濕式報警器、正壓送風(fēng)機(jī)、消防排煙機(jī)、火災(zāi)報警柜（箱）、消防聯(lián)動控制柜（箱）、消防監(jiān)控設(shè)備等。l暖通設(shè)備冷凍機(jī)、冷卻塔、電鍋爐、新風(fēng)機(jī)組、空調(diào)機(jī)、循環(huán)泵、分體空調(diào)機(jī)、去濕機(jī)等。l電梯客梯、貨梯、消防梯、自動扶梯。l弱電設(shè)備安保監(jiān)控設(shè)備、車庫管理、門禁設(shè)備、應(yīng)急報警設(shè)備、電子會議、電視收視設(shè)備、樓宇監(jiān)控控制設(shè)備。【工作程序】l按《設(shè)備臺帳編號說明》對每臺設(shè)備分別進(jìn)行編號，并編制設(shè)備臺帳、填寫設(shè)備臺卡。l設(shè)備重大故障，重要部位維修，中、大修，更換另配件應(yīng)填寫設(shè)備臺卡中的維修記錄。l每臺設(shè)備的明顯處設(shè)置設(shè)備標(biāo)識，標(biāo)識按《設(shè)備標(biāo)識內(nèi)容與要求》制作。l設(shè)備管理要求設(shè)備臺帳、設(shè)備臺卡、設(shè)備標(biāo)識的內(nèi)容相一致。4.3.4設(shè)備管理安全制度【設(shè)備人員】l登高作業(yè)（2米以上）需二人以上操作，使用合格的勞防用品及保險帶，并確認(rèn)扶梯牢固，梯腳防滑。l上吊頂需有三人以上操作，一人擋扶梯。二人上吊頂，帶好充足電的遠(yuǎn)射燈、對講機(jī)，戴好安全帽。l登高作業(yè)時，衣物口袋內(nèi)勿放重物（如工具等），以免墜落傷人。l檢查電氣設(shè)備時，應(yīng)嚴(yán)格按低壓電氣操作規(guī)程執(zhí)行。l作業(yè)完成后，必須清點所帶工具，切勿把工具遺忘在設(shè)備內(nèi)。確保人生和設(shè)備安全。l在施工場地作業(yè)時，應(yīng)戴安全帽以防高空墜物傷人。l使用電動工具時，需檢查接地線及絕緣保護(hù)。l暗處作業(yè)時，如需照明，須使用24V行燈。l使用砂輪機(jī)時，應(yīng)確保有防護(hù)罩，嚴(yán)禁帶手套，切勿用力不均。l使用鉆床時，須帶防護(hù)眼鏡，嚴(yán)禁帶手套。l使用電焊機(jī)時，須持證上崗，開具動火證并有人監(jiān)督，備好滅火機(jī)，采取防火措施。l在清洗水箱、污水沉淀池、氣浮池、消毒池前，應(yīng)需二人以上嚴(yán)格檢查設(shè)備等器材的安全性能。在作業(yè)時，需有監(jiān)護(hù)人進(jìn)行指導(dǎo)，應(yīng)加強(qiáng)現(xiàn)場的通風(fēng)和照明，以防有害、易燃、易爆等氣體傷害人身安全，如有必要須戴防毒面具。作好應(yīng)急搶救準(zhǔn)備。l在作污水處理設(shè)備轉(zhuǎn)換時，羅茨風(fēng)機(jī)不能停止運(yùn)行?！咎厥夤ぷ鳌縧電梯工安全守則a.任何電梯設(shè)備、裝置的拆裝、檢修、校驗等工作，應(yīng)有經(jīng)考核合格持有操作證的電梯工擔(dān)任。b.維修保養(yǎng)時一般須切斷電源，以免觸電、卷入引繩輪等造成人身傷亡和設(shè)備事故。c.因維修保養(yǎng)需停機(jī)時，需確認(rèn)轎廂內(nèi)無乘客方可停機(jī)。d.在維修保養(yǎng)中必須注意工作協(xié)調(diào)和配合，有人協(xié)同工作時，行機(jī)、停機(jī)都必須揚(yáng)聲，得到對方的回答后方可操作。e.在機(jī)頂作檢修、保養(yǎng)工作時，除判斷故障和調(diào)試需要外，禁行快車。f.下井坑作業(yè)時，禁止關(guān)閉廳門，廳門口必須擺設(shè)告示牌，防止無關(guān)人員靠近。g.在井坑作業(yè)時，首先開亮井底燈，按下井底安全掣，必須佩戴安全帽。h.機(jī)房、井道、井坑因工作需要進(jìn)行動火作業(yè)時，必須遵守大廈動火作業(yè)規(guī)定，指定專人監(jiān)視，事后清理火種，嚴(yán)防火災(zāi)發(fā)生。i.維修保養(yǎng)結(jié)束時，必須認(rèn)真清理現(xiàn)場，清點工具和物品。l電工安全守則a.任何電氣設(shè)備、裝置的拆裝、檢修、校驗等工作，應(yīng)有經(jīng)考核合格持有操作證的電工擔(dān)任。b.任何電氣設(shè)備（包括停用電氣設(shè)備）未經(jīng)驗電前，一律應(yīng)作為有電。c.在工作開始前應(yīng)先檢查一切電工工具是否正常（如電筆先校驗完整有效，使用工具絕緣良好），有破損及不完整的工具不可使用。d.嚴(yán)禁帶電作業(yè)。緊急情況須帶電作業(yè)時，應(yīng)有監(jiān)護(hù)人和足夠的照明、空間，并穿戴絕緣手套、工作帽、工作衣、絕緣鞋，確認(rèn)安全方可進(jìn)行。e.在檢修用電線路和設(shè)備時，必須停電進(jìn)行。在斷開的開關(guān)閘柄上懸掛“有人工作，禁止合閘”的指示牌。f.電氣設(shè)備上的指示牌，非經(jīng)原工作人員或設(shè)備主任同意，任何人不得移動。g.變配電室的任何操作（包括停電、檢修、送電）一律必須憑工作票。h.操作高壓隔離開關(guān)必須穿戴絕緣手套，穿絕緣鞋及戴工作帽。i.自動空氣開關(guān)跳開或熔斷器熔斷時，應(yīng)查明原因再進(jìn)行恢復(fù)，必要時允許試送電一次。j.電流互感器不得斷路，電壓互感器不得短路。k.不得帶電用兆歐表測量絕緣電阻。l電焊工安全守則a.必須持有合格的電焊操作證書。b.必須嚴(yán)格執(zhí)行“十不燒”原則。c.在工場間之外地區(qū)施工時，必須開具“動火證”。d.在工場間以外地區(qū)工作時，必須做到“看”、“嗅”、“聽”并配齊滅火裝置。e.上班時必須穿好絕緣鞋子及戴好工作帽和帆布手套。f.登高作業(yè)時，必須有牢固的保險帶并有人監(jiān)護(hù)，做好隔離裝置。g.嚴(yán)禁拆下焊機(jī)上所有的電氣設(shè)備。h.電焊機(jī)有良好的保護(hù)接地或接零。i.在陰暗潮濕、密封的容器工作時，必須有良好通【設(shè)備系統(tǒng)】為確保各設(shè)備系統(tǒng)安全正常運(yùn)行，通過培訓(xùn)并將建立如下安全操作規(guī)程，規(guī)范設(shè)備運(yùn)行操作。l高、低壓供配電設(shè)備系統(tǒng)安全操作規(guī)程l發(fā)電機(jī)設(shè)備系統(tǒng)安全操作規(guī)程l空調(diào)設(shè)備系統(tǒng)安全操作規(guī)程l給排水設(shè)備系統(tǒng)安全操作規(guī)程l電梯設(shè)備系統(tǒng)安全操作規(guī)程l消防設(shè)備系統(tǒng)安全操作規(guī)程l弱電設(shè)備系統(tǒng)安全操作規(guī)程4.3.5設(shè)備機(jī)房安全制度【監(jiān)控中心安全管理制度】l監(jiān)控中心由設(shè)備運(yùn)行部負(fù)責(zé)24小時監(jiān)控，操作人員須經(jīng)培訓(xùn)后方可上機(jī)操作。l機(jī)房內(nèi)環(huán)境溫度應(yīng)保持在15-28℃，墻上掛溫度計。l無關(guān)人員嚴(yán)禁進(jìn)入監(jiān)控中心。若要進(jìn)入，須經(jīng)設(shè)備主任批準(zhǔn)，由設(shè)備人員陪同進(jìn)入。l監(jiān)控中心嚴(yán)禁吸煙、明火作業(yè)，確因工作需要動用明火須事先辦理動火審批手續(xù)，經(jīng)設(shè)備主任同意，按照動火作業(yè)管理規(guī)定進(jìn)行。l監(jiān)控中心消防設(shè)施完備，并定期檢查。l常備應(yīng)急手電筒及充電式應(yīng)急照明設(shè)施。l監(jiān)控中心內(nèi)、外保持清潔，室內(nèi)照明、通風(fēng)良好，地面、墻壁、門窗、設(shè)備無積塵、水積、油漬。禁止亂堆雜物和易爆、易燃物品。l監(jiān)控中心內(nèi)的一切設(shè)備設(shè)施、元器件、線路嚴(yán)禁隨意更改。如有損壞，要查明原因，立即申報設(shè)備主任，經(jīng)批準(zhǔn)后及時更換。l值班人員不得擅離崗位，進(jìn)出人員應(yīng)隨手關(guān)門。l各控制柜、顯示屏、信號燈、控制線路等的運(yùn)作應(yīng)始終處于有效狀態(tài)，各類功能標(biāo)識應(yīng)明確?！九潆姺堪踩芾碇贫取縧配電房應(yīng)由設(shè)備人員負(fù)責(zé)。l無關(guān)人員嚴(yán)禁進(jìn)入配電房。若要進(jìn)入，須經(jīng)設(shè)備主任批準(zhǔn)，由設(shè)備人員陪同進(jìn)入。l進(jìn)出配電房須隨手關(guān)門，通風(fēng)洞、須罩上鐵絲網(wǎng)，以防小動物竄入，發(fā)生電器事故。l不準(zhǔn)擅自改變原設(shè)備及線路。l供電回路操作開關(guān)的用途要有明顯的標(biāo)識，停電檢修必須掛牌，嚴(yán)禁超負(fù)荷運(yùn)行。l操作、檢修時須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、手套。l機(jī)房內(nèi)嚴(yán)禁吸煙、明火作業(yè)，確因工作需要動用明火須事先辦理動火審批手續(xù)，經(jīng)設(shè)備主任同意，按照動火作業(yè)管理規(guī)定進(jìn)行。l機(jī)房消防設(shè)施完備，并定期檢查。l機(jī)房內(nèi)、外保持清潔，室內(nèi)照明、通風(fēng)良好，地面、墻壁、門窗、設(shè)備均無積塵、積水、油漬。禁止亂堆雜物和易爆、易燃物品。【空調(diào)設(shè)備機(jī)房安全管理制度】l機(jī)房設(shè)備必須由設(shè)備人員負(fù)責(zé)。l無關(guān)人員嚴(yán)禁進(jìn)入機(jī)房。若要進(jìn)入，須經(jīng)設(shè)備主任批準(zhǔn)，由設(shè)備人員陪同進(jìn)入。l離開機(jī)房應(yīng)隨手關(guān)門。l不準(zhǔn)擅自改變原設(shè)備及線路。l機(jī)房內(nèi)設(shè)備由空調(diào)維修工負(fù)責(zé)操作，其他人不得擅自操作。l機(jī)房設(shè)備其功能操作標(biāo)識均應(yīng)簡單明確。主機(jī)和循環(huán)泵“運(yùn)行”與“備用”標(biāo)識應(yīng)與控制柜上的開關(guān)位置一致。閥門“開”與“關(guān)”標(biāo)識應(yīng)與實際狀態(tài)一致。l機(jī)房內(nèi)嚴(yán)禁吸煙、明火作業(yè)，確因工作需要動用明火須事先辦理動火審批手續(xù)，經(jīng)設(shè)備主任同意，按照動火作業(yè)管理規(guī)定進(jìn)行。l機(jī)房消防設(shè)施完備，并定期檢查。l機(jī)房內(nèi)、外保持清潔，室內(nèi)照明、通風(fēng)良好，地面、墻壁、門窗、設(shè)備均無積塵、積水、油漬。禁止亂堆雜物和易爆、易燃物品?！倦娞輽C(jī)房安全管理制度】l電梯機(jī)房內(nèi)任何設(shè)備非電梯維修工禁止操作。l電梯送電、斷電必須由設(shè)備人員操作，禁止非設(shè)備人員操作。l機(jī)房內(nèi)環(huán)境溫度應(yīng)保持在5-30℃，墻上掛溫度計。l無關(guān)人員嚴(yán)禁進(jìn)入電梯機(jī)房。若要進(jìn)入，須經(jīng)設(shè)備主任批準(zhǔn)，由設(shè)備人員陪同進(jìn)入。l離開電梯機(jī)房應(yīng)隨手關(guān)閉門窗。l電梯機(jī)房因維修保養(yǎng)等原因造成停梯，應(yīng)在一樓掛告示牌。l機(jī)房內(nèi)嚴(yán)禁吸煙、明火作業(yè)，確因工作需要動用明火須事先辦理動火審批手續(xù)，經(jīng)設(shè)備主任同意，按照動火作業(yè)管理規(guī)定進(jìn)行。l機(jī)房消防設(shè)施完備，并定期檢查。l機(jī)房內(nèi)、外保持清潔，室內(nèi)照明、通風(fēng)良好，地面、墻壁、門窗、設(shè)備均無積塵、積水、油漬。禁止亂堆雜物和易爆、易燃物品。l轎廂、機(jī)房及門衛(wèi)的聯(lián)絡(luò)系統(tǒng)必須完好，發(fā)生緊急狀態(tài)時能及時聯(lián)絡(luò)并疏導(dǎo)乘客。l松閘裝置必須掛在醒目位置，并且在松閘裝置邊，表有注明的字樣。l維修、保養(yǎng)等原因造成停梯，應(yīng)在一層掛牌告示?！舅梅堪踩芾碇贫取縧泵房設(shè)備必須由設(shè)備人員負(fù)責(zé)。l無關(guān)人員嚴(yán)禁進(jìn)入泵房及水箱房。若要進(jìn)入，須經(jīng)設(shè)備主任批準(zhǔn)，由設(shè)備人員陪同進(jìn)入。l離開泵房應(yīng)隨手關(guān)門。l不準(zhǔn)擅自改變原設(shè)備及線路。l泵房設(shè)備其功能操作標(biāo)識均應(yīng)簡單明確。水泵“運(yùn)行”與“備用”標(biāo)識應(yīng)與控制柜上的開關(guān)位置一致。無特殊情況轉(zhuǎn)換開關(guān)應(yīng)開至“自動”位置。閥門“開”與“關(guān)”標(biāo)識應(yīng)與實際狀態(tài)一致。l機(jī)房內(nèi)嚴(yán)禁吸煙、明火作業(yè)，確因工作需要動用明火須事先辦理動火審批手續(xù)，經(jīng)設(shè)備主任同意，按照動火作業(yè)管理規(guī)定進(jìn)行。l機(jī)房消防設(shè)施完備，并定期檢查。l機(jī)房內(nèi)、外保持清潔，室內(nèi)照明、通風(fēng)良好，地面、墻壁、門窗、設(shè)備均無積塵、積水、油漬。禁止亂堆雜物和易爆、易燃物品。l地下室蓄水池溢流信號安全、有效。4.3.6報修管理盡快處理用戶的報修，規(guī)范維修服務(wù)工作，確保為用戶提供滿意的服務(wù)。l職責(zé)a.業(yè)戶服務(wù)員負(fù)責(zé)記錄報修內(nèi)容，并通知設(shè)備部相應(yīng)人員。b.設(shè)備部人員負(fù)責(zé)報修內(nèi)容的現(xiàn)場確認(rèn)與維修。c.設(shè)備部主管負(fù)責(zé)維修工作質(zhì)量的監(jiān)督與評審。l工作程序a.業(yè)戶服務(wù)員接到報修要求時，及時填寫《設(shè)備報修單》。b.業(yè)戶服務(wù)員將填好的《設(shè)備報修單》及時通知相關(guān)人員。c.維修人員對用戶報修內(nèi)容進(jìn)行現(xiàn)場確認(rèn)后進(jìn)行維修。d.維修完成后，維修人員應(yīng)請用戶檢查合格后在《設(shè)備報修單》上簽名確認(rèn)。e.維修人員將用戶簽名確認(rèn)后的《設(shè)備報修單》送回設(shè)備主管處。f.設(shè)備主管負(fù)責(zé)每月《設(shè)備報修單》的匯總、統(tǒng)計工作，填寫《月報修單匯總表》及《月報修單統(tǒng)計表》存檔。4.3.7公共部位、公共設(shè)施修繕養(yǎng)護(hù)管理制度【大樓底層廳、堂】l對大樓底層廳、堂的玻璃落地大門（或不銹鋼、塑鋼落地門）進(jìn)行巡視養(yǎng)護(hù)：每周一次a.落地門開啟靈活，自動定位正確，關(guān)閉速度在3s～15s范圍內(nèi)，無阻滯現(xiàn)象；b.落地門地彈簧平整、不絆腳，金屬表面平整，無明顯劃痕；c.落地門玻璃無破碎、橡膠條鑲嵌緊密不松動，密封膠平整，五金配件齊全安裝牢固。l對大樓廳、堂內(nèi)照明、應(yīng)急照明燈具進(jìn)行巡檢，保持照明燈具完好，照明開關(guān)完整無損，燈具飾品無殘缺。每日一次【室內(nèi)外門鎖】l開啟靈活，配件齊全，無脫落無殘缺：及時修理【樓道】l對樓道照明、應(yīng)急照明燈具進(jìn)行巡檢,保持照明燈具完好，照明開關(guān)完整無損，燈具飾品無殘缺。每周一次l對樓道內(nèi)防火門進(jìn)行安全檢查，防火門應(yīng)保持啟閉靈活，閉門器啟閉無沖擊聲，防火門玻璃無破碎。每月一次l對樓道、扶梯進(jìn)行巡查。每月一次a.扶梯扶手無斷裂，表面光滑平整，無松動；b.樓梯臺階、踏步平整無塌口，不絆腳，無開裂；c.樓道地面平整，表層與基層粘結(jié)牢固，不空鼓，鋪設(shè)的地磚（大理石）無破損、起殼等現(xiàn)象，及時修補(bǔ)破損地磚（大理石）；d.樓面踢腳線高度應(yīng)一致，不空鼓，無斷裂、殘缺、上口平順、接縫嚴(yán)密平整。l對樓面進(jìn)行巡查：每季一次a.內(nèi)墻表面粉刷層無剝落，墻面磚平整不起殼、不遺缺，凡修補(bǔ)的粉刷層及面磚；b.應(yīng)保持與原墻面色差、材質(zhì)一致；c.各類標(biāo)牌齊全，標(biāo)識清晰，油漆無剝落、破損現(xiàn)象?！拘l(wèi)生間】l潔具、設(shè)施完好無破損,無滲漏水,功能正常。每周檢修一次l地面墻面瓷磚及吊頂完好無損。每月檢修一次l各扇門啟閉靈活。每周檢修一次l照明燈具及其它用電器具功能正常無漏電現(xiàn)象。每周檢修一次【雨污水總管、屋面、外墻】l對屋面雨水總管，污水總管進(jìn)行疏通保養(yǎng)，屋面雨水總管網(wǎng)罩無脫落。每季一次l對污水總管出墻管進(jìn)行疏通，保持出墻橫管無堵塞。每季一次l屋面、外墻a.對屋面進(jìn)行巡查，保持屋面隔熱板鋪墊平整，無破損,屋面排污溝無堵塞、開裂現(xiàn)象，排水暢通。每年二次b.對屋面女兒墻勘查，墻面無裂縫，灰縫飽滿，不傾斜。每年二次c.對外墻面勘查，保持外墻面無裂縫，裝飾墻面磚無起殼脫落，凡因修補(bǔ)墻面所使用的材料應(yīng)保持與原墻面相一致。每年一次【道路、側(cè)石、圍墻】l對管理區(qū)域內(nèi)路面，側(cè)石進(jìn)行巡檢：每月一次a.管理區(qū)域內(nèi)道路路面強(qiáng)度、坡度、出水口等符合要求，路面平整，不絆腳，排水暢通，修補(bǔ)路面接縫嚴(yán)密，無積水、泛水現(xiàn)象；b.混凝土路面不起砂，無脫皮，斷裂，明溝不斷裂；c.路邊側(cè)石平直，保持高低一致無缺損。l對管理區(qū)域圍墻柵欄進(jìn)行檢修，保持鐵柵欄無斷裂、表面無嚴(yán)重銹蝕。每年二次l油漆鐵柵欄。每年一次l檢查保養(yǎng)圍墻，應(yīng)不傾斜、不彎凸，灰縫飽滿，圍墻如有塌陷、傾斜裂縫應(yīng)及時進(jìn)行修整。每年一次【雨污水窨井、下水道】l及時維修、補(bǔ)漏每周一次l對區(qū)內(nèi)雨、污水窨井進(jìn)行檢查、清撈。每季二次l雨污水窨井鐵蓋除銹油漆（油漆顏色為黑色）。每年一次l疏通管理區(qū)域內(nèi)雨、污水下水道，保持下水道暢通，同時檢查下水道出墻橫管有無變形、下沉及倒泛水。每季二次l汛期前應(yīng)對下水道進(jìn)行疏通，清撈窨井內(nèi)淤積物。汛期前一個月【管理區(qū)域內(nèi)照明路燈、圍墻燈、美化照明燈、草坪燈、投泛光燈】l夜間應(yīng)對管理區(qū)域內(nèi)路燈、圍墻燈、美化照明燈、草坪燈、投泛光燈進(jìn)行巡視，及時修復(fù)熄滅的燈具，燈桿油漆無剝落，燈罩完好，無破損現(xiàn)象。每日一次l檢查照明供電線路絕緣狀況。每年一次l檢查照明供電控制保護(hù)裝置功能。每周一次【車庫車場】l標(biāo)志完整、設(shè)施完好、使用正常及時維修l檢查保養(yǎng)照明燈具和應(yīng)急照明裝置，應(yīng)保持功能良好。每季一次l檢查消防設(shè)施功能可靠，防火門、緊急通道門啟閉靈活。每季一次l檢查紅外線傳感器、計時、監(jiān)控裝置應(yīng)功能可靠；每天一次l保養(yǎng)紅外線傳感器、計時、監(jiān)控裝置。每年一次【圍墻周界紅外線、電視攝像保安監(jiān)控設(shè)施】l檢查巡視圍墻周界紅外線、電視攝像監(jiān)控、電子巡更機(jī)等設(shè)施。每天一次l保養(yǎng)圍墻周界紅外線、電視攝像監(jiān)控、電子巡更機(jī)。每季一次l對影響監(jiān)控功能的障礙物及時清除，損壞的零部件及時更換。即時處理l綜合檢查測試，并出具檢查測試報告。每年一次【消防栓】l檢查樓道內(nèi)、室外消防栓應(yīng)無滴漏水或損壞。每月一次l油漆室外消防拴。每年一次l檢查消防水帶應(yīng)完好無損。每年二次l檢查消防閥門無銹蝕應(yīng)啟閉靈活。每年二次l檢查消防報警按鈕完整無損，功能可靠。每