北京房地產(chǎn)1月市場(chǎng)報(bào)告PART1：政策動(dòng)態(tài)PART2：市場(chǎng)動(dòng)態(tài)PART3：樓市動(dòng)態(tài)提案架構(gòu)/ContentsPART1：政策動(dòng)態(tài)關(guān)鍵詞：土地增值稅PART1：政策動(dòng)態(tài)土地增值稅國(guó)家稅務(wù)總局2007年1月17日發(fā)布

《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》打響了2007年房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控的第一炮

對(duì)開(kāi)發(fā)商對(duì)地產(chǎn)業(yè)政策影響對(duì)購(gòu)房人對(duì)房?jī)r(jià)PART1：政策動(dòng)態(tài)土地增值稅對(duì)開(kāi)發(fā)商而言

現(xiàn)象：國(guó)家出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控很多，但到目前為止可以說(shuō)是全部失靈很大程度上，措施的作用力被化解，或者是根本沒(méi)得到執(zhí)行

土地增值稅PART1：政策動(dòng)態(tài)原因有多種，開(kāi)發(fā)商實(shí)力也不可小覷

細(xì)則：向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)清算30％～60％不等的土地增值稅

現(xiàn)象：1月17日，地產(chǎn)股紛紛逼近跌停1月18日，稅務(wù)總局強(qiáng)調(diào)在政策上不會(huì)額外增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，也不會(huì)加重購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)

PART1：政策動(dòng)態(tài)土地增值稅土地增值稅逼出開(kāi)發(fā)商暴利

對(duì)投資性房地產(chǎn)沒(méi)有影響對(duì)普通住宅影響較小對(duì)低毛利項(xiàng)目影響較小對(duì)已經(jīng)較充分計(jì)提了增值稅的公司影響較小對(duì)地產(chǎn)業(yè)而言

現(xiàn)象：普通住宅，毛利率超過(guò)40%的項(xiàng)目要征高額土地增值稅其他項(xiàng)目，毛利率超過(guò)27%的項(xiàng)目要征高額土地增值稅

降低上市公司主營(yíng)利潤(rùn)率，從而降低凈利潤(rùn)PART1：政策動(dòng)態(tài)土地增值稅

做好土地增值稅的清算工作對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展起積極作用

對(duì)購(gòu)房人而言

現(xiàn)象：不會(huì)額外增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)也不會(huì)加重購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)PART1：政策動(dòng)態(tài)土地增值稅當(dāng)高價(jià)土地收稅后所獲利潤(rùn)，比低價(jià)土地收稅后所獲利潤(rùn)要少或相差不大時(shí)房產(chǎn)商不再哄抬房?jī)r(jià)，致使房?jī)r(jià)回歸供需平衡的市場(chǎng)規(guī)律對(duì)房?jī)r(jià)而言

現(xiàn)象：開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得增值額越大稅率就越高，應(yīng)繳納的稅額就越多地價(jià)在開(kāi)發(fā)期內(nèi)飆漲，會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商囤地和開(kāi)發(fā)成本大增

土地增值稅PART1：政策動(dòng)態(tài)土地增值稅將引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)走向PART1：政策動(dòng)態(tài)土地增值稅

開(kāi)發(fā)商路該走向何方

以往靠囤地、倒賣土地為生將面臨巨大的挑戰(zhàn)地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)已從資源層面轉(zhuǎn)化到資本層面走向一：降低利潤(rùn)，房?jī)r(jià)適度調(diào)低建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售地值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%，免征土地增值稅

PART1：政策動(dòng)態(tài)土地增值稅將增值額遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%，專門做高檔住宅千萬(wàn)豪宅的消費(fèi)人群是存在的，開(kāi)發(fā)商完全有信心來(lái)做此類項(xiàng)目走向二：大幅提高房?jī)r(jià)，造超高利潤(rùn)豪宅

增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%、未超過(guò)200%的部分稅率為50%增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%部分稅率為60%

增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%、未超過(guò)100%的部分稅率為40%PART1：政策動(dòng)態(tài)土地增值稅增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分稅率為30%土地增值稅實(shí)行四級(jí)累進(jìn)稅率棄住從商走向三：開(kāi)發(fā)商先開(kāi)發(fā)，再做房東

商業(yè)項(xiàng)目只要銷售不超過(guò)85%，無(wú)論是自己持有還是大量出租，由于產(chǎn)權(quán)人沒(méi)有改變，開(kāi)發(fā)商在這個(gè)階段都不需要交土地增值稅除了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，也可以把開(kāi)發(fā)的住宅辦成自有產(chǎn)權(quán)，然后用于出租

PART1：政策動(dòng)態(tài)土地增值稅就政策談?wù)?，可能在裝修方面有所“突破”走向四：裝修房可能迎來(lái)“春天”

土地增值稅將進(jìn)一步壓縮房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)空間，遭遇較大的稅賦壓力，同時(shí)抬高房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)入門檻促使裝修房一方面可獲得額外的裝修利潤(rùn)另一方面由于土地增值稅是看增值額占扣除費(fèi)用的比例累進(jìn)征收的，裝修成本計(jì)入扣除項(xiàng)目后會(huì)導(dǎo)致納稅額的降低PART1：政策動(dòng)態(tài)土地增值稅裝修費(fèi)可計(jì)為扣除項(xiàng)目予以扣除關(guān)鍵詞：金融、土地、房?jī)r(jià)PART2：市場(chǎng)動(dòng)態(tài)

在未來(lái)的高增長(zhǎng)期內(nèi)，政府保持人民幣匯率小幅穩(wěn)步上升的策略不會(huì)發(fā)生太大變化，未來(lái)趨勢(shì)將更多呈現(xiàn)雙向波動(dòng)，這有助于經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)金融土地房?jī)r(jià)PART2：市場(chǎng)動(dòng)態(tài)金融

2007年1月30日《北京市“十一五”時(shí)期土地資源保護(hù)與開(kāi)發(fā)利用規(guī)劃》

北京要合理調(diào)控房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地加大普通商品住宅用地供應(yīng)嚴(yán)格控制高檔公寓和市場(chǎng)過(guò)剩物業(yè)用地供應(yīng)禁止別墅用地供應(yīng)房?jī)r(jià)土地PART2：市場(chǎng)動(dòng)態(tài)2007年一季度共有19塊地入市，其中住宅用地達(dá)到237萬(wàn)平方米其中含住宅性質(zhì)的用地有11塊，另有8塊商業(yè)、金融、辦公用地住宅用地基本位于遠(yuǎn)郊區(qū)縣，商業(yè)地塊基本位于城八區(qū)金融土地房?jī)r(jià)海淀區(qū)住宅1塊石景山昌平區(qū)住宅2塊商業(yè)1塊東城區(qū)朝陽(yáng)區(qū)商業(yè)3塊順義住宅2塊商業(yè)1塊豐臺(tái)區(qū)住宅1塊商業(yè)3塊PART2：市場(chǎng)動(dòng)態(tài)土地新規(guī)劃

1、京城劃分四類功能區(qū)

2、土地開(kāi)發(fā)以軌道交通為導(dǎo)向

3、合理調(diào)控房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地金融土地房?jī)r(jià)PART2：市場(chǎng)動(dòng)態(tài)北京房?jī)r(jià)上升空間不大

開(kāi)征物業(yè)稅購(gòu)房實(shí)名制人民幣升值抑制上漲利率調(diào)整在一定程度上控制住宅商用拉低房?jī)r(jià)廉租房經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房金融土地房?jī)r(jià)PART2：市場(chǎng)動(dòng)態(tài)PART3：樓市動(dòng)態(tài)關(guān)鍵詞：熱點(diǎn)區(qū)域房?jī)r(jià)漲幅亞奧區(qū)域上清區(qū)域望京區(qū)域百子灣區(qū)域朝青區(qū)域

PART3：樓市動(dòng)態(tài)熱點(diǎn)區(qū)域房?jī)r(jià)漲幅亞奧區(qū)域

PART3：樓市動(dòng)態(tài)熱點(diǎn)區(qū)域房?jī)r(jià)漲幅亞奧板塊普通住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格平均漲幅在4000—6000元/平方米之間目前該板塊內(nèi)低于10000元的房子極少隨著土地供應(yīng)量減少，該地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格比周圍其他地區(qū)還要高上清區(qū)域PART3：樓市動(dòng)態(tài)熱點(diǎn)區(qū)域房?jī)r(jià)漲幅該區(qū)域的開(kāi)發(fā)量在2007年將有200多萬(wàn)平方米，由于多數(shù)處于剛開(kāi)盤不久的階段，價(jià)格增長(zhǎng)幅度還沒(méi)有很明顯的顯現(xiàn)從上清板塊的價(jià)格漲幅看，也已經(jīng)相當(dāng)高了望京區(qū)域

PART3：樓市動(dòng)態(tài)熱點(diǎn)區(qū)域房?jī)r(jià)漲幅受到亞奧地區(qū)的輻射效應(yīng)，望京的房?jī)r(jià)有極大提高較早的望京售價(jià)每平方米只有5000元左右，現(xiàn)在望京的房?jī)r(jià)已經(jīng)沖破了10000元/平方米，并且還在不斷上漲百子灣區(qū)域PART3：樓市動(dòng)態(tài)熱點(diǎn)區(qū)域房?jī)r(jià)漲幅百子灣區(qū)域的房?jī)r(jià)上漲比較平穩(wěn)各項(xiàng)目房?jī)r(jià)的年漲幅度大多數(shù)在20%左右朝青區(qū)域PART3：樓市動(dòng)態(tài)熱點(diǎn)區(qū)域房?jī)r(jià)漲幅朝青板塊的項(xiàng)目已均過(guò)萬(wàn)元，甚至像星河灣這樣的項(xiàng)目均價(jià)已經(jīng)達(dá)到了30000元/平方米。目前在售的項(xiàng)目開(kāi)盤價(jià)格與現(xiàn)價(jià)相比均有了很大提高，熱點(diǎn)區(qū)域的房?jī)r(jià)漲幅明顯。北京房?jī)r(jià)上揚(yáng)空間雖然不大，但依然具有上漲趨勢(shì)PART3：樓市動(dòng)態(tài)熱點(diǎn)區(qū)域房?jī)r(jià)漲幅對(duì)于不同區(qū)域來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)的漲幅差異將會(huì)更加明顯總結(jié)：對(duì)于當(dāng)前北京一些交易價(jià)格已經(jīng)處于明顯高位的區(qū)域其價(jià)格漲幅在2007年將會(huì)回落，房?jī)r(jià)漲幅將會(huì)得以控制2007年價(jià)格相對(duì)高位區(qū)域漲幅將會(huì)出現(xiàn)補(bǔ)漲趨勢(shì)

在經(jīng)歷兩年的持續(xù)上漲之后，北京部分交易熱點(diǎn)區(qū)域的房?jī)r(jià)達(dá)到了相對(duì)的高位當(dāng)一個(gè)區(qū)域的價(jià)格明顯要高于市場(chǎng)平均價(jià)格時(shí)，必然就會(huì)出現(xiàn)“補(bǔ)漲”的趨勢(shì)PART3：樓市動(dòng)態(tài)熱點(diǎn)區(qū)域房?jī)r(jià)漲幅2007年的北京房?jī)r(jià)上漲