“三權(quán)分置”下農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押?jiǎn)栴}研究摘要:我國(guó)正處于“三權(quán)分置”的改革當(dāng)中，在此階段出現(xiàn)的農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押制度對(duì)于農(nóng)民新的貸款方式的開拓以及其農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模的擴(kuò)大有著很大的幫助作用，但該制度在試點(diǎn)過程中顯現(xiàn)出了一些問題，在法律規(guī)范方面和實(shí)踐配套方面均有體現(xiàn)，本文針對(duì)“三權(quán)分置”下農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押制度現(xiàn)階段存在的問題進(jìn)行研究，旨在發(fā)現(xiàn)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押制度中的問題，并提出對(duì)策，以促進(jìn)該制度的完善和發(fā)展，以便于顯示出其在擴(kuò)展農(nóng)民融資方式、推動(dòng)土地資源化發(fā)展方面的優(yōu)越性。本文在研究中，發(fā)現(xiàn)了土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押中存在的一些法律上和交易中的主要問題，并針對(duì)這些問題提出了改進(jìn)和完善的對(duì)策，對(duì)于該制度的改進(jìn)和完善有著現(xiàn)實(shí)意義。關(guān)鍵詞:“三權(quán)分置”農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押土地資源市場(chǎng)流通程度的不足以及農(nóng)業(yè)規(guī)?；?jīng)營(yíng)的需要、土地占有與需求的不平衡都使得“三權(quán)分置”能夠成為農(nóng)村改革重點(diǎn)，在此改革背景下，土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的抵押貸款隨之在一些地區(qū)進(jìn)行實(shí)踐與嘗試，之后試點(diǎn)范圍擴(kuò)展到全國(guó)范圍，目前新修正的《土地承包法》中已明確了土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的抵押，有了法律的規(guī)定，該制度的實(shí)踐將不再局限于試點(diǎn)地區(qū)。在土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的實(shí)踐過程中暴露出了一些問題，在法律和實(shí)踐層面均有體現(xiàn)，這些問題制約了土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的發(fā)展，亟待總結(jié)問題并提出合理對(duì)策加以解決。一、“三權(quán)分置”下農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的背景隨著改革開放的推進(jìn)與農(nóng)地關(guān)系的改變，農(nóng)民不再像從前一般依賴土地，許多農(nóng)民離開了土地、進(jìn)入城市，此時(shí)顯現(xiàn)出了土地制度進(jìn)一步改革的需求，因此我國(guó)農(nóng)村土地開始從“兩權(quán)分離”向“三權(quán)分置”進(jìn)行轉(zhuǎn)變，有了“三權(quán)分置”作制度基礎(chǔ)，又在現(xiàn)實(shí)需要的影響下，抵押真正成為了土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的一種方式，其背景的研究對(duì)我們客觀認(rèn)識(shí)該制度有著重要意義。（一）“三權(quán)分置”的背景1.我國(guó)農(nóng)村土地從“兩權(quán)分離”到“三權(quán)分置”的制度變遷二十世紀(jì)七十年代末，家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制的改革中將土地產(chǎn)權(quán)分為兩部分，即所有權(quán)和承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。具體來說就是，前者歸屬于集體所有，后者是由集體經(jīng)濟(jì)組織以戶為單位負(fù)責(zé)分配、調(diào)整、監(jiān)督等事項(xiàng)，農(nóng)戶自主經(jīng)營(yíng)，形成了一套統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營(yíng)體制。1982年《憲法》為農(nóng)民的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的保障提供了憲法上的依據(jù)。1982年12月4日，第五屆\t"/item/%E5%AE%B6%E5%BA%AD%E8%81%94%E4%BA%A7%E6%89%BF%E5%8C%85%E8%B4%A3%E4%BB%BB%E5%88%B6/_blank"全國(guó)人民代表大會(huì)第五次會(huì)議通過的《\t"/item/%E5%AE%B6%E5%BA%AD%E8%81%94%E4%BA%A7%E6%89%BF%E5%8C%85%E8%B4%A3%E4%BB%BB%E5%88%B6/_blank"中華人民共和國(guó)憲法1982年12月4日，第五屆\t"/item/%E5%AE%B6%E5%BA%AD%E8%81%94%E4%BA%A7%E6%89%BF%E5%8C%85%E8%B4%A3%E4%BB%BB%E5%88%B6/_blank"全國(guó)人民代表大會(huì)第五次會(huì)議通過的《\t"/item/%E5%AE%B6%E5%BA%AD%E8%81%94%E4%BA%A7%E6%89%BF%E5%8C%85%E8%B4%A3%E4%BB%BB%E5%88%B6/_blank"中華人民共和國(guó)憲法》規(guī)定：“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。”而后隨著改革開放的推進(jìn)，農(nóng)地關(guān)系不再是從前的人多地少、可耕地不足，而是顯現(xiàn)出了“人地分離”的現(xiàn)象，農(nóng)民不再像從前一樣與土地世代相依，而是進(jìn)入到城市當(dāng)中，這種情況所帶來的是土地的代耕、代營(yíng)在農(nóng)村的局部地區(qū)開始出現(xiàn)。此時(shí)展現(xiàn)出農(nóng)村土地進(jìn)一步改革的需求，“三權(quán)分置”在第二輪土地承包期前后因順應(yīng)時(shí)代而成為研究的熱點(diǎn)。國(guó)家的一系列規(guī)范性文件為其提供了政策支持，從而使得“三權(quán)分置”的農(nóng)地產(chǎn)權(quán)制度作為一項(xiàng)國(guó)策成為了新一輪土地改革的重點(diǎn)，這對(duì)于土地產(chǎn)權(quán)的厘清有重要的意義，同時(shí)也活躍了土地的流轉(zhuǎn)。2.“三權(quán)分置”政策解讀農(nóng)村土地的“三權(quán)分置”，從字面上來解讀，就是將土地上的權(quán)利分為三項(xiàng)，分別是所有權(quán)、承包權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)，從權(quán)利被如何劃分來看，“三權(quán)分置”與從前的家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制有不小的差別。第一，家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制是將土地的權(quán)利分成了所有權(quán)和承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，農(nóng)民可以承包土地自主經(jīng)營(yíng)；而“三權(quán)分置”則不同，它將土地上的權(quán)利分為了三種。第二，法律中規(guī)定的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)方式僅有轉(zhuǎn)包、互換和轉(zhuǎn)讓幾種，《物權(quán)法《物權(quán)法》第一百二十八條規(guī)定，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人依照農(nóng)村農(nóng)業(yè)土地承包法的規(guī)定，有權(quán)將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)采取轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓等方法流轉(zhuǎn)?！叭龣?quán)分置”改革中，“兩權(quán)分離”并不是已經(jīng)被推翻，也并沒有被徹底否定，其本質(zhì)上是在“兩權(quán)分離”的基礎(chǔ)上的進(jìn)一步發(fā)展，沈沖.“三權(quán)分置”背景下農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的法律規(guī)制[D].西南政法大學(xué),2017.沈沖.“三權(quán)分置”背景下農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的法律規(guī)制[D].西南政法大學(xué),2017.（二）農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的現(xiàn)實(shí)需要首先，農(nóng)民擁有的土地權(quán)利只限于土地完整權(quán)利的一部分，農(nóng)民耕種的土地的所有權(quán)在集體手中，而農(nóng)民手中的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)又被單一的幾種流轉(zhuǎn)方式進(jìn)行了權(quán)利的限制，所以許多農(nóng)民在事實(shí)上只是擁有土地的使用權(quán)，農(nóng)民并不能擁有將土地資源用于市場(chǎng)規(guī)則下的資源配置的權(quán)利。這使農(nóng)村經(jīng)濟(jì)很難迸發(fā)出新的活力，這表現(xiàn)出土地承包經(jīng)營(yíng)制度的不足之處，它不能夠很好地維護(hù)農(nóng)民的利益，土地制度還需通過改革來加大土地資源的市場(chǎng)流通能力，健全土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押制度，以增加農(nóng)民收入，讓農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)煥發(fā)生機(jī)。其次，在城鎮(zhèn)化進(jìn)程的影響下，大量的農(nóng)民選擇進(jìn)城務(wù)工，許多農(nóng)村的耕地缺乏勞動(dòng)力，大量耕地被撂荒或是被轉(zhuǎn)包、代耕，而同樣也有很多農(nóng)村地區(qū)的村民留在家鄉(xiāng)但卻因耕地不足而無地可種，或是耕種的土地不滿足生活或是生產(chǎn)所需，這就使農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)者的土地需求與現(xiàn)實(shí)中存在并且可利用的土地?cái)?shù)量之間無法平衡，在這種情況下出現(xiàn)了專業(yè)大戶、家庭農(nóng)場(chǎng)、合作社、龍頭企業(yè)等新型的農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)主體。在這樣的情形下，土地經(jīng)營(yíng)權(quán)急需進(jìn)入市場(chǎng)，應(yīng)促進(jìn)農(nóng)村土地的金融化。最后，農(nóng)業(yè)的發(fā)展展現(xiàn)出規(guī)?；内厔?shì)，而農(nóng)民作為經(jīng)營(yíng)者如果要進(jìn)行規(guī)?；慕?jīng)營(yíng)，必然需要投入大量資金去購(gòu)進(jìn)生產(chǎn)資料或是擴(kuò)大再生產(chǎn)，此時(shí)農(nóng)民擁有土地資源，卻沒有現(xiàn)金支撐，而且由于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)制度的限制，農(nóng)民自己的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)不可以作為抵押物，也就無法從銀行或其他渠道獲得抵押貸款，現(xiàn)金的缺乏讓他們難以實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)的規(guī)模和產(chǎn)業(yè)化。所以土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的抵押的出現(xiàn)可以為農(nóng)民帶來新的融資渠道，它的出現(xiàn)可以為農(nóng)業(yè)的發(fā)展帶來資金保障。土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的理論和實(shí)踐基礎(chǔ)為緩解農(nóng)民“融資難”，土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的融資擔(dān)保已在全國(guó)各地展開了試點(diǎn)，有著豐富的實(shí)踐基礎(chǔ)，為了農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的更好開展，進(jìn)行以下理論和實(shí)踐基礎(chǔ)分析。土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的理論基礎(chǔ)要探究土地經(jīng)營(yíng)權(quán)為何能作為抵押的客體，就要明確土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的性質(zhì)，而土地經(jīng)營(yíng)權(quán)又是從從前的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)中分置出的一項(xiàng)權(quán)利，所以在探討土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的性質(zhì)之前要首先探討的就是土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的性質(zhì)。這兩種權(quán)利的性質(zhì)在學(xué)界中的認(rèn)識(shí)均不統(tǒng)一，筆者進(jìn)行以下分析：1.土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作為一種成員權(quán)具有“準(zhǔn)所有權(quán)”性質(zhì)對(duì)于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)性質(zhì)的確定，學(xué)界中存在許多爭(zhēng)議，有些學(xué)者認(rèn)為，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)自身就是一個(gè)用益物權(quán)，而是否能在用益物權(quán)之上再設(shè)一項(xiàng)新的用益物權(quán)還需要商榷。單平基.“三權(quán)分置”理論反思與土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)困境的解決路徑[J].法學(xué),2016(9):54-66.但由于我國(guó)土地制度一直都體現(xiàn)著中國(guó)特色，所以不能將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)簡(jiǎn)單看作是常規(guī)的用益物權(quán)。對(duì)于耕地來說，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)并不是所有人都可以獲得的權(quán)利，只有農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員才可能享有該權(quán)利，這體現(xiàn)出資格權(quán)和成員權(quán)的性質(zhì)，由于曾經(jīng)出現(xiàn)過農(nóng)民私有土地的歷史，一些學(xué)者認(rèn)為土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)有著“準(zhǔn)所有權(quán)”的性質(zhì)?！锻恋爻邪ā分幸?guī)定了，除“四荒土地”之外，其他類型農(nóng)村土地的承包由農(nóng)村集體組織成員來進(jìn)行承包。所以獲得此項(xiàng)土地權(quán)利需要有集體經(jīng)濟(jì)組織成員的身份作為基礎(chǔ)。而《物權(quán)法》中將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)規(guī)定為用益物權(quán)，成為了一種現(xiàn)實(shí)的財(cái)產(chǎn)，這體現(xiàn)出我國(guó)法律對(duì)于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)不同的表達(dá)。這是由于我國(guó)農(nóng)民在1958年人民公社建立后，才徹底喪失了土地的私有權(quán)，而后1982年《憲法》將家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制加以確定，將土地確定歸于集體所有，但是這些土地本就是在推行人民公社或高級(jí)社期間，農(nóng)民將原本自己私有的土地交于公社的，所以現(xiàn)在歸屬于集體所有的土地事實(shí)上是源自于農(nóng)民自己的。而且在土地承包實(shí)踐中，承包期限比較長(zhǎng)，所以承包關(guān)系也就比較穩(wěn)定，在某種程度上來說，農(nóng)民不單單是承包土地的使用權(quán)人，他們還是該承包土地的占有人。從《物權(quán)法》中我們可以看到，農(nóng)民實(shí)際上是基于本集體組織成員的身份，通過集體來享有農(nóng)地的權(quán)利，這不同于傳統(tǒng)的用益物權(quán)理論的是，農(nóng)民不同于用益物權(quán)人，用益物權(quán)人與土地的所有權(quán)人集體不存在任何關(guān)系，但農(nóng)民卻是所有權(quán)人集體中的一員。單平基.“三權(quán)分置”理論反思與土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)困境的解決路徑[J].法學(xué),2016(9):54-66.2.土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的法律性質(zhì)是用益物權(quán)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的法律性質(zhì)在學(xué)界中也并沒有一個(gè)統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)，主要存在兩種觀點(diǎn)，一種觀點(diǎn)是物權(quán)說，另一種觀點(diǎn)是債權(quán)說。筆者贊同第一種說法?，F(xiàn)今進(jìn)行“三權(quán)分置”的土地產(chǎn)權(quán)制度改革是在為土地流轉(zhuǎn)創(chuàng)造條件以應(yīng)對(duì)土地撂荒或是難以規(guī)?；?jīng)營(yíng)等問題，若是將土地經(jīng)營(yíng)權(quán)作為一項(xiàng)債權(quán)，則難以看到改革的價(jià)值，因?yàn)樵趯?shí)踐中存在著大量的債權(quán)性質(zhì)的流轉(zhuǎn)，如通過轉(zhuǎn)包或是租賃來更換土地的經(jīng)營(yíng)者，但是流轉(zhuǎn)期限比較短，不能有效的改變現(xiàn)狀，仍不能滿足農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)規(guī)?；?jīng)營(yíng)對(duì)于土地流轉(zhuǎn)能力的要求。法律雖然還沒有對(duì)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的內(nèi)涵進(jìn)行確認(rèn)，但按照當(dāng)前政策來看，土地經(jīng)營(yíng)權(quán)人可以對(duì)所屬的土地進(jìn)行占有、使用和收益，農(nóng)民可以選擇自己經(jīng)營(yíng)，同樣也可以選擇流轉(zhuǎn)給他人進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，我們可以由此看到它所具有的物權(quán)屬性?！段餀?quán)法》中規(guī)定，用益物權(quán)指的是用益物權(quán)人對(duì)他人所有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行占有、使用和收益的權(quán)利。根據(jù)此規(guī)定，土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的屬性符合法律對(duì)于用益物權(quán)的規(guī)定，有著作為用益物權(quán)的理論基礎(chǔ)。土地經(jīng)營(yíng)權(quán)具備物權(quán)性質(zhì)對(duì)于土地順利流轉(zhuǎn)有著重要的保護(hù)作用，還可以穩(wěn)定土地關(guān)系，使土地的經(jīng)營(yíng)者能放心，敢于為土地投資，對(duì)土地轉(zhuǎn)化資本、農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)?；同F(xiàn)代化有著極其重要的作用。所以筆者認(rèn)為，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)具有“準(zhǔn)所有權(quán)”的性質(zhì)，在此基礎(chǔ)上，認(rèn)定土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的性質(zhì)為用益物權(quán)。（二）土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的實(shí)踐基礎(chǔ)農(nóng)戶在擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模的過程中往往面臨資金不足的困境，但農(nóng)地經(jīng)營(yíng)者在貸款過程中又面臨著缺少抵押物、融資方式少的問題，經(jīng)營(yíng)者難融資，此時(shí)出現(xiàn)的農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)融資作為一大創(chuàng)新成果，為農(nóng)地經(jīng)營(yíng)者緩解困難、解決燃眉之急做出來重大貢獻(xiàn)。在該制度創(chuàng)立之初，我國(guó)于2008年在中部六省和東北三省選擇了一些縣作為農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)融資抵押的試點(diǎn)開展了試驗(yàn)，再到2016年，國(guó)務(wù)院部門發(fā)布了試點(diǎn)的暫行辦法，并且公布了在各地確定的試點(diǎn)名單，試點(diǎn)分布范圍廣，在全國(guó)各地均有分布，規(guī)模擴(kuò)張較為迅速。在這之后各地試點(diǎn)陸續(xù)發(fā)布了實(shí)施方案，例如山西省根據(jù)暫行辦法出臺(tái)了試點(diǎn)試驗(yàn)的《實(shí)施方案》。山西省多地在中央的指示下成為了農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的試點(diǎn)地區(qū)，各地根據(jù)實(shí)施方案展開了實(shí)踐工作。各地試點(diǎn)中比較成功的有寧夏同心縣等地的改革試點(diǎn)，除此之外，其他地市在進(jìn)行土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的改革試驗(yàn)中也有著豐富成果，如吉林省和黑龍江省抵押貸款發(fā)放多，抵押面積大，成果顯著。土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的主體即享有土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的人，進(jìn)一步細(xì)化后，一類是集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)通過承包原始獲得土地的成員，一類是在前者進(jìn)行土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)后獲得土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的人。各省市政府出臺(tái)的關(guān)于土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的政策性文件為土地資源的市場(chǎng)化提供了較為規(guī)范的操作標(biāo)準(zhǔn)，土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押主體可按照此類標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行抵押。各試點(diǎn)在實(shí)踐過程中主要形成了以下幾種抵押模式：直接抵押模式是將農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)直接用于抵押，農(nóng)戶聯(lián)保模式是除土地經(jīng)營(yíng)權(quán)作抵押之外還需要提供其他保證人做擔(dān)保的抵押模式，還有農(nóng)戶將土地入股合作社后合作社再為農(nóng)戶融資提供擔(dān)保的反擔(dān)保模式，除這三種模式之外，農(nóng)民還可以采取“經(jīng)營(yíng)權(quán)+信用”的授信模式，還有“經(jīng)營(yíng)權(quán)+農(nóng)業(yè)訂單抵押”、“經(jīng)營(yíng)權(quán)+動(dòng)產(chǎn)抵押”、“經(jīng)營(yíng)權(quán)+其他產(chǎn)權(quán)抵押”等各種抵押模式進(jìn)行抵押。只要可以保證農(nóng)村土地承包方的利益，抵押貸款的期限在土地流轉(zhuǎn)期限之內(nèi)，可以對(duì)經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款模式進(jìn)行各種創(chuàng)新以提高農(nóng)戶進(jìn)行土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的積極性并使農(nóng)戶切實(shí)享受此項(xiàng)改革帶來的利益，更好推進(jìn)此項(xiàng)改革，為農(nóng)民謀福祉。土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的制約因素雖然我國(guó)對(duì)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押已有了豐富的實(shí)踐基礎(chǔ)，但從各地的試點(diǎn)中我們可以看到，在土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押中存在一些問題制約著其發(fā)展，研究其存在的問題有助于為完善土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押提出具有針對(duì)性的建議，下面從法律方面和實(shí)踐方面進(jìn)行研究。（一）土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押在法律中的制約因素1.集體經(jīng)濟(jì)組織的限制將土地經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行抵押，那么當(dāng)然要考慮的就是在抵押人經(jīng)營(yíng)不善，沒有辦法償還其借款和債務(wù)的情形，貸款方該怎樣實(shí)現(xiàn)其抵押權(quán)。但現(xiàn)實(shí)的情況卻是，面對(duì)這種況狀，土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)該抵押權(quán)非常困難，原因就是土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)程度較低，而這又是由于受到了一些來自于集體經(jīng)濟(jì)組織的限制。這種限制首先表現(xiàn)在簽訂抵押合同時(shí)的限制，在我國(guó)進(jìn)行土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押試點(diǎn)的地區(qū)中，許多地區(qū)都要求抵押人與金融機(jī)構(gòu)訂立抵押合同時(shí)要經(jīng)過發(fā)包方或者是承包方的同意。就如同寧夏回族自治區(qū)的平羅縣的規(guī)定，該縣實(shí)施的是“存地證”的抵押模式，在該模式之下，抵押人與金融機(jī)構(gòu)訂立抵押合同要經(jīng)過合作社理事會(huì)的同意；重慶市也有類似的規(guī)定，重慶市在試點(diǎn)過程中要求，初始取得土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人在抵押時(shí)應(yīng)當(dāng)獲取發(fā)包方的同意，通過轉(zhuǎn)包等方式取得土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的抵押人在抵押時(shí)應(yīng)當(dāng)獲取承包方的同意。該類規(guī)定主要是由于兩個(gè)原因，一是政府怕看到農(nóng)民失去土地的情況出現(xiàn)，但是我們發(fā)現(xiàn)在“三權(quán)分置”之下，土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的抵押并不會(huì)增加農(nóng)民的失地風(fēng)險(xiǎn)，梁慧星：《中國(guó)物權(quán)法草案建議稿附理由》（第二版），北京：社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社，2007年，461頁(yè)。只會(huì)喪失一段時(shí)間的使用、經(jīng)營(yíng)、收益的權(quán)利，所以筆者認(rèn)為在抵押中無需做出此種限制；二是對(duì)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的物權(quán)性質(zhì)認(rèn)識(shí)不深刻，土地經(jīng)營(yíng)權(quán)作為用益物權(quán)可以獨(dú)立進(jìn)行處分，梁慧星：《中國(guó)物權(quán)法草案建議稿附理由》（第二版），北京：社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社，2007年，461頁(yè)。集體經(jīng)濟(jì)組織的限制還表現(xiàn)在集體組織內(nèi)部成員所享有的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，例如重慶市就作了此種規(guī)定，在處置土地經(jīng)營(yíng)權(quán)以實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，土地經(jīng)營(yíng)權(quán)所在集體組織內(nèi)的成員在同等條件下可以優(yōu)先受讓，做出如此規(guī)定是因?yàn)闆]有權(quán)威的法律對(duì)此內(nèi)容進(jìn)行具體的規(guī)范，試點(diǎn)地區(qū)就適用了土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的法律規(guī)定來規(guī)范土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)。但是從上文的分析中可以看到，土地經(jīng)營(yíng)權(quán)并不能等同于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，在土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的抵押中如果強(qiáng)行生搬硬套土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的法律規(guī)定，將會(huì)導(dǎo)致偏離“三權(quán)分置”的用意，不能為農(nóng)地的市場(chǎng)流轉(zhuǎn)創(chuàng)造條件，也不利于農(nóng)業(yè)的規(guī)模經(jīng)營(yíng)。2.抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式的單一農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押制度在實(shí)施中的最大障礙被認(rèn)為是抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的方式的單一。而這是因?yàn)檗r(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)這一抵押標(biāo)的物比較特殊，傳統(tǒng)的抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式不能很好地適用在農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的實(shí)現(xiàn)中，造成了農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押難、農(nóng)地經(jīng)營(yíng)者難融資的狀況?！段餀?quán)法》和《擔(dān)保法》中作了相同的規(guī)定：當(dāng)債務(wù)人到期無法履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人可以按照規(guī)定的三種方式來實(shí)現(xiàn)自己的抵押權(quán)，分別是折價(jià)、拍賣和變賣。對(duì)于法律規(guī)定的這三種方式，許多學(xué)者都認(rèn)同通過拍賣和變賣這兩種來實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)人的抵押權(quán)，但是這兩種方式也有一些不合理之處需要改進(jìn)，比如上文中所提到的某些集體經(jīng)濟(jì)組織成員所享有的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，而且還存在交易信息不對(duì)稱的問題，都不利于拍賣和變賣的實(shí)現(xiàn)。折價(jià)這種方式存在著更多爭(zhēng)議，因?yàn)樵S多抵押權(quán)人不符合經(jīng)營(yíng)土地的條件，所以他們不能成為土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的受讓人，比如提供貸款的銀行雖然可以成為抵押權(quán)人，但是因?yàn)樗麄儧]有進(jìn)行土地經(jīng)營(yíng)的條件和資格，也就無法受讓土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，所以折價(jià)這種方式在現(xiàn)實(shí)中并不可行。所以經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押在實(shí)踐過程中，能夠用于抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的方式并不多，目前并沒有突破傳統(tǒng)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式的創(chuàng)新方式來與農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押制度進(jìn)行匹配。（二）土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押在實(shí)踐中的制約因素1.土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)發(fā)展不成熟土地承包權(quán)和土地經(jīng)營(yíng)權(quán)是農(nóng)民所享有的重要的權(quán)利，也是重要的財(cái)產(chǎn)，但只有土地順利實(shí)現(xiàn)流轉(zhuǎn)才能發(fā)揮該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的價(jià)值，現(xiàn)實(shí)中建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)較為順利，多地已經(jīng)開通了網(wǎng)上交易服務(wù)平臺(tái)用于拍賣和競(jìng)拍，但農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)發(fā)展相較城市則比較緩慢，并沒有發(fā)達(dá)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)來進(jìn)行流轉(zhuǎn)。這繼而影響了土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的抵押，金融機(jī)構(gòu)如果接收了土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押，那么也需要做好再流轉(zhuǎn)的準(zhǔn)備，而沒有完善的交易市場(chǎng)使得金融機(jī)構(gòu)再流轉(zhuǎn)困難，因此會(huì)加大此項(xiàng)抵押權(quán)的交易成本，從而不愿辦理土地經(jīng)營(yíng)權(quán)作為抵押標(biāo)的物的貸款業(yè)務(wù)。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)存在著一些問題，一是農(nóng)民進(jìn)行土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的意愿不強(qiáng)，農(nóng)民在不了解的情況下不愿為了貸款去冒喪失土地的風(fēng)險(xiǎn)，更多農(nóng)民仍以土地經(jīng)營(yíng)權(quán)作為生活來源，而且抵押的辦理手續(xù)繁瑣，這些因素都會(huì)導(dǎo)致農(nóng)民沒有強(qiáng)烈的進(jìn)行土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的意愿；二是缺乏交易平臺(tái)，導(dǎo)致流轉(zhuǎn)信息無法廣泛傳播，意圖接受流轉(zhuǎn)的經(jīng)營(yíng)者也無法得到消息，大量浪費(fèi)了土地資源，而且沒有規(guī)范的交易平臺(tái)將會(huì)產(chǎn)生諸多風(fēng)險(xiǎn)；三是土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)缺乏監(jiān)督，很多土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押試點(diǎn)的《抵押貸款管理辦法》中都沒有規(guī)定實(shí)施過程中的監(jiān)督主體，這不利于流轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避。2.土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的價(jià)值評(píng)估體系不健全土地經(jīng)營(yíng)權(quán)要進(jìn)行流轉(zhuǎn)，那么首先需要確定的就是土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的價(jià)值，但土地經(jīng)營(yíng)權(quán)與不動(dòng)產(chǎn)不同，它并不是實(shí)物，而是一種權(quán)利，所以需要評(píng)估的是其潛在的價(jià)值，但現(xiàn)在還沒有一種客觀的、令人認(rèn)可的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的價(jià)值評(píng)估，因?yàn)榈盅宏P(guān)系雙方當(dāng)事人的立場(chǎng)不同，他們的心理需求當(dāng)然也會(huì)不同，就如提供貸款的銀行為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)希望壓低貸款金額，抵押人一方則希望獲得較多貸款，銀行壓價(jià)使其抵押的積極性降低。因而價(jià)值評(píng)估體系的建立意義重大。目前土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的價(jià)制評(píng)估存在的主要問題有：首先，缺乏專業(yè)、具有權(quán)威性的評(píng)估機(jī)構(gòu)，這是因?yàn)橥恋亟?jīng)營(yíng)權(quán)的抵押還處于一個(gè)發(fā)展的階段，并不完善，并沒有產(chǎn)生和成立能夠與土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的抵押制度相對(duì)應(yīng)、配套的機(jī)構(gòu)，所以也沒有對(duì)應(yīng)的人才培養(yǎng)。其次，缺乏權(quán)威、統(tǒng)一的評(píng)估制度，國(guó)家并沒有出臺(tái)土地價(jià)值評(píng)估的規(guī)定，而目前農(nóng)村各試點(diǎn)規(guī)定并不相同，沒有非?？茖W(xué)的方式和制度，規(guī)定也較主觀，所以常常被質(zhì)疑，不容易令人信服。最后，現(xiàn)階段缺乏科學(xué)的評(píng)估方法，成本核算法、收益還原法、市場(chǎng)比較法都是傳統(tǒng)的評(píng)估承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的方式，但各種方法都各有優(yōu)缺，在各試點(diǎn)中也沒有形成統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)，所以目前并沒有被認(rèn)可的核算評(píng)估方式。土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的完善建議農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的抵押是我國(guó)為適應(yīng)現(xiàn)實(shí)需要而進(jìn)行的的一項(xiàng)制度創(chuàng)新，此項(xiàng)制度的優(yōu)越與不足需要在實(shí)踐中得到檢驗(yàn)，為了此項(xiàng)制度創(chuàng)新的順利推進(jìn)，應(yīng)針對(duì)實(shí)踐中產(chǎn)生的問題盡快修改相關(guān)法律規(guī)范，并對(duì)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的設(shè)立和實(shí)現(xiàn)進(jìn)行一些規(guī)則細(xì)化。筆者就土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押發(fā)展中看到的問題，提出以下建議。（一）細(xì)化土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的相關(guān)法律規(guī)定1.修改關(guān)于土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的法律條款在“三權(quán)分置”的改革開始實(shí)行之時(shí)，我國(guó)在法律上是禁止將耕地的土地使用權(quán)用作抵押的，《物權(quán)法》第一百八十四條規(guī)定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押，但法律規(guī)定可以抵押的除外。所以為了推行土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押融資，人大常委會(huì)出臺(tái)了文件，以試點(diǎn)的方式暫停了現(xiàn)行《物權(quán)法》第一百八十四條規(guī)定的實(shí)施，從而使得土地經(jīng)營(yíng)權(quán)在試點(diǎn)地區(qū)不再是禁止抵押的財(cái)產(chǎn)。我國(guó)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的推行并不是由法律來推進(jìn)的，而是由政策來引導(dǎo)和推行的，是中央首先提出了改革的政策，國(guó)務(wù)院提出了試點(diǎn)的指導(dǎo)意見，進(jìn)而提請(qǐng)常務(wù)委員會(huì)來對(duì)試點(diǎn)做出暫停實(shí)施部分法律規(guī)定的授權(quán)，這雖然符合法律的規(guī)定，但是不符合我們倡導(dǎo)的法律引領(lǐng)改革的精神，而且要長(zhǎng)久地推行土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的抵押，就要對(duì)法律做出修改，長(zhǎng)期依靠特別授權(quán)可能會(huì)引發(fā)一些法律風(fēng)險(xiǎn)。目前新修正的《土地承包法》已開始實(shí)行，這是我國(guó)首次以法律的形式對(duì)耕地的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押進(jìn)行了《物權(quán)法》第一百八十四條規(guī)定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押，但法律規(guī)定可以抵押的除外。在法律修改中，還應(yīng)當(dāng)明確和強(qiáng)調(diào)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)設(shè)立抵押時(shí)所應(yīng)遵循的原則，農(nóng)村土地集體所有已經(jīng)被明確規(guī)定在了《土地管理法》中；土地承包權(quán)具有保障農(nóng)民利益的功能，它是農(nóng)民極其重要的權(quán)利，所以農(nóng)戶的承包權(quán)同樣也是需要法律進(jìn)一步保護(hù)與穩(wěn)固的，雖然土地經(jīng)營(yíng)權(quán)是可以用來抵押的，但應(yīng)當(dāng)嚴(yán)禁此項(xiàng)物權(quán)的抵押，避免其演變成土地買賣，使農(nóng)民喪失其重要的權(quán)益；《土地管理法》中強(qiáng)調(diào)了我國(guó)對(duì)于耕地的保護(hù)，以及對(duì)耕地用途轉(zhuǎn)變的嚴(yán)格限制?！锻恋毓芾矸ā返谒臈l規(guī)定，嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對(duì)耕地實(shí)行特殊保護(hù)。糧食問題舉足輕重，在農(nóng)地流轉(zhuǎn)的過程中也要保證其規(guī)范性和有序性，不能放松對(duì)耕地的保護(hù)，《土地管理法》第四條規(guī)定，嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對(duì)耕地實(shí)行特殊保護(hù)。中共中央總書記、國(guó)家主席、中央軍委主席習(xí)近平對(duì)耕地保護(hù)工作作出重要指示：“要實(shí)行最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度，要依照法律法規(guī)做好耕地的占用和補(bǔ)充的平衡，推進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的過程要規(guī)范和科學(xué)有序，像保護(hù)大熊貓一樣保護(hù)耕地”。2.突破集體經(jīng)濟(jì)組織的限制農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)要向著規(guī)模化、產(chǎn)業(yè)化的方向發(fā)展，就要推進(jìn)土地資源的市場(chǎng)化發(fā)展，而面對(duì)集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)對(duì)于土地資源市場(chǎng)化帶來的限制，我們應(yīng)當(dāng)突破這種束縛，對(duì)于如何突破這種束縛，我們可以做的有以下兩個(gè)方面：一是無須發(fā)包方或承包方的同意即可進(jìn)行土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的抵押，新修正的《土地承包法》做出了改變，集體經(jīng)濟(jì)組織的成員在抵押自己承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)時(shí)，無須獲取發(fā)包方的同意，只是需要向其備案，這突破了集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)于土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的嚴(yán)格限制，然而《土地承包法》中對(duì)于第三方經(jīng)營(yíng)主體的規(guī)定則不同，其在抵押自己擁有的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)時(shí)仍然需要獲得承包方的同意，筆者認(rèn)為作為一項(xiàng)用益物權(quán)的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，在其設(shè)立之后就不再受土地所有權(quán)和土地承包權(quán)的限制，所以在其設(shè)立抵押之時(shí)也不應(yīng)再受到土地發(fā)包方或承包方的限制，而且根據(jù)合同的相對(duì)性原則，抵押合同的訂立只應(yīng)當(dāng)考慮土地的經(jīng)營(yíng)主體和金融機(jī)構(gòu)雙方的意愿，不應(yīng)當(dāng)考慮土地發(fā)包方或承包方的意愿。另一方面是取消農(nóng)村經(jīng)濟(jì)集體組織的成員享有得優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。高圣平.承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押規(guī)則之構(gòu)建——兼評(píng)重慶城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合配套改革試點(diǎn)模式[J].法商研究,2016,v.33;No.171(1):3-12.高圣平.承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押規(guī)則之構(gòu)建——兼評(píng)重慶城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合配套改革試點(diǎn)模式[J].法商研究,2016,v.33;No.171(1):3-12.3.完善抵押物的實(shí)現(xiàn)方式法律規(guī)定，抵押權(quán)人可以在抵押人不能按期償還借款時(shí)以法定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的方式來實(shí)現(xiàn)自己的權(quán)利，在這種情況下，必須要改變?cè)撝贫戎械盅簷?quán)僅有單一實(shí)現(xiàn)方式的情況，否則實(shí)現(xiàn)方式單一會(huì)使金融機(jī)構(gòu)因風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)過大而不接受該類抵押物。上文中已經(jīng)論述過，折價(jià)的方式是否可以適用于土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押存在爭(zhēng)議，爭(zhēng)議主要在于有農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)資格的經(jīng)營(yíng)主體作為抵押權(quán)人的情況，但由于目前試點(diǎn)中只開放了銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)作為抵押權(quán)人，《農(nóng)村承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)暫行辦法》第二條。所以這種情況還未出現(xiàn)，金融機(jī)構(gòu)因沒有農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)資格而無法獲得土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，所以無法使用此種實(shí)現(xiàn)方式。也應(yīng)當(dāng)對(duì)拍賣和變賣的方式加以改變和完善，如無須發(fā)包方或承包方的同意也可進(jìn)行拍賣或變賣，取消集體經(jīng)濟(jì)組織成員優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。不僅如此，也要加強(qiáng)創(chuàng)新，增加新的實(shí)現(xiàn)方式，比如可以吸收強(qiáng)制管理的方式來拓寬實(shí)現(xiàn)渠道。強(qiáng)制管理是，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，土地經(jīng)營(yíng)權(quán)在被出讓但卻沒有具備條件的受讓人的情況下，將該抵押物的管理和經(jīng)營(yíng)交由他人，經(jīng)營(yíng)所得收益用來償還抵押權(quán)人貸款的方式。這種實(shí)現(xiàn)方式由房紹坤、高圣平等學(xué)者提出，在實(shí)踐中也有體現(xiàn)?！掇r(nóng)村承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)暫行辦法》第二條。如銅陵市規(guī)定，抵押權(quán)人可以委托原抵押登記部門發(fā)布信息，通過出租、入股等方式實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，土地經(jīng)營(yíng)權(quán)出租、入股的受讓方并不取得土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，抵押權(quán)人可就土地經(jīng)營(yíng)權(quán)出讓方所得租金優(yōu)先受償。（二）完善土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的配套措施1.完善土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)建設(shè)一個(gè)完善的土地流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)意義重大，其對(duì)于土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的推進(jìn)可以起到至關(guān)重要的作用，有了這樣一個(gè)交易平臺(tái)能夠?qū)ν恋亟?jīng)營(yíng)權(quán)的變現(xiàn)起到加速和保障作用，使金融機(jī)構(gòu)不再承受高風(fēng)險(xiǎn)去接受土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的抵押，可以促使金融機(jī)構(gòu)不再抵觸發(fā)放土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款。所以應(yīng)當(dāng)在全國(guó)建設(shè)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)。有了這樣一個(gè)交易市場(chǎng)，交易雙方就有了一個(gè)發(fā)布和了解信息的平臺(tái)，可以享受安全的交易服務(wù)。依靠網(wǎng)絡(luò)手段，還可以改善信息不對(duì)稱的現(xiàn)狀，減少土地資源的浪費(fèi)現(xiàn)象，節(jié)約交易時(shí)間和成本。2.完善土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的價(jià)值評(píng)估體系土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的價(jià)值的確定因沒有一個(gè)科學(xué)的評(píng)估體系而無法做出公正、權(quán)威的結(jié)果，建立一個(gè)科學(xué)的價(jià)值評(píng)估體系對(duì)于土地經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值的確定關(guān)系重大。最重要的就是先建立起專業(yè)的第三方價(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)，第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)可以為抵押雙方提供更加公平公正的服務(wù)，這種情況下不容易在評(píng)估后得出偏向于其中某一方的結(jié)果。專業(yè)的價(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)為了得出科學(xué)的結(jié)果，應(yīng)該建立起評(píng)估規(guī)范、保障機(jī)制、內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制來提供土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的價(jià)值評(píng)估服務(wù)。應(yīng)當(dāng)培養(yǎng)專業(yè)的評(píng)估人才并持證上崗，運(yùn)用科學(xué)的評(píng)估方式，比如成本價(jià)和收益價(jià)兩種核算方式，參見《中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款管理辦法（試行）》第18條。參見《中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款管理辦法（試行）》第18條。

結(jié)語(yǔ)本文的主題是“三權(quán)分置”下農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押?jiǎn)栴}研究，該主題的研究對(duì)于該制度的完善和發(fā)展有著現(xiàn)實(shí)意義，有利于切實(shí)擴(kuò)展農(nóng)民抵押融資的渠道，以推進(jìn)農(nóng)業(yè)的規(guī)模與產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)，還可以促進(jìn)農(nóng)村土地的資源化，促進(jìn)農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)。當(dāng)前，在法律的確認(rèn)之下，我國(guó)各地都可以開展土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的抵押，在比從前更大規(guī)模的實(shí)踐當(dāng)中，可能還會(huì)出現(xiàn)一些從前沒有發(fā)現(xiàn)的問題，也就必然會(huì)引發(fā)新的思考，產(chǎn)生新的想法、新的對(duì)策，將會(huì)為法律的細(xì)化以及實(shí)踐的配套帶來符合現(xiàn)實(shí)的借鑒價(jià)值，終將會(huì)形成一套規(guī)范的法律法規(guī)以及完善的實(shí)踐配套措施，進(jìn)一步推動(dòng)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的發(fā)展。參考文獻(xiàn)：[1]李云霖,彭蘭.全國(guó)人大常委會(huì)授權(quán)視域下的農(nóng)村土地“三權(quán)分置”改革研究[J].常州大學(xué)學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版),2018.[2]陳曉曉.“三權(quán)分置”背景下土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的法律問題研究[D].首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué),2018.[3]焦捷頻.“三權(quán)分置”視域下承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押制度研究[D].湖南工業(yè)大學(xué),2018.[4]王偉.“三權(quán)分置”背景下我國(guó)農(nóng)地融資路徑研究[D].河南科技學(xué)院,2018.[5]魯愛蓉.“三權(quán)分置”下農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的法律問題研究[D].華中農(nóng)業(yè)大學(xué),2018.[6]郭曉曉.“三權(quán)分置”下農(nóng)村承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押?jiǎn)栴}研究[D].山東大學(xué),2018.[7]楊曉青.“三權(quán)分置”下土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押制度研究[D].河北經(jīng)貿(mào)大學(xué),2018.[8]曾志潤(rùn).農(nóng)村土地三權(quán)分置背景下土地經(jīng)營(yíng)權(quán)擔(dān)保融資制度研究[D].蘭州大學(xué),2018.[9]王欣.“三權(quán)分置”背景下農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押法律問題研究[D].蘭州大學(xué),2018.[10]黃汀.“三權(quán)分置”視閾下土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押擔(dān)保法律問題研究[D].武漢工程大學(xué),2017.[11]沈沖.“三權(quán)分置”背景下農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的法律規(guī)制[D].西南政法大學(xué),2017.[12]王丹.“三權(quán)分置”背景下承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押制度研究[D].安徽大學(xué),2017.[13]劉文.“三權(quán)分置”下承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押研究[D].安徽大學(xué),2017.[14]何迪.農(nóng)地權(quán)利抵押制度創(chuàng)新研究[D].吉林大學(xué),2017.[15]郭杰.“三權(quán)分置”下“土地經(jīng)營(yíng)權(quán)”的法律制度構(gòu)建研究[D].南京大學(xué),2017.[16]孫楠.“三權(quán)分置”視角下的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押研究[D].山東大學(xué),2017.[17]秦小強(qiáng).“三權(quán)分置”背景下農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)實(shí)現(xiàn)的法律保障研究[D].西南政法大學(xué),2017.[18]程兵.“三權(quán)分置”下農(nóng)村承包土