思維導圖項目屬性界定項目核心問題項目應選擇怎么樣的開發(fā)模式？

核心問題分析開發(fā)模式研判解讀城市項目本體城市綜合體模式操盤思考開發(fā)時序與營銷節(jié)奏思考商業(yè)規(guī)劃思考咸豐縣主城區(qū)大型城市綜合體項目項目目標樹立咸豐地產(chǎn)建設、商業(yè)運營的標竿，提升品牌價值；項目在保障利潤前提下順利銷售實現(xiàn)項目招商銷售利潤最大化案例研究房地產(chǎn)市場分析項目屬性界定項目核心問題

核心問題分析開發(fā)模式研判解讀城市項目本體城市綜合體模式操盤思考開發(fā)時序與營銷節(jié)奏思考商業(yè)規(guī)劃思考項目目標案例研究房地產(chǎn)市場分析城市區(qū)位：湖北“西大門”，位于東部連通西部的重要通道上；咸豐縣黔江區(qū)位：位于湖北西南部，位于鄂、湘、黔、渝四?。ㄊ校┻厖^(qū)結(jié)合部，距州府所在地恩施98公里，距重慶市黔江區(qū)53公里，是華中、華南連接西部和西部通沿海的便捷大通道。人口、面積：轄區(qū)面積為2250平方公里。“十一五”期間城市規(guī)模擴大近3倍，2009年末總?cè)丝跒?6.7萬人，城鎮(zhèn)人口11.3萬人。解讀城市古有“荊南雄鎮(zhèn)”，今有湖北“西大門”之稱，是華中、華南連接西部和西部通沿海的便捷大通道。重慶市陜西省河南省安徽省湖南省江西省◎武漢市●◎襄樊市荊門十堰荊州宜昌市神龍架林區(qū)恩施◎宜昌市恩施土家族苗族自治州黔江重慶市咸豐縣河南省◎武漢市●荊門宜昌市神龍架林區(qū)◎宜昌市恩施土家族苗族自治州黔江咸豐縣三園一都努力打造鄂渝邊區(qū)的綠色產(chǎn)業(yè)示范園、休閑度假后花園、土苗風情大觀園和武陵石材之都。十二五”集中精力實施6大工程（1+3工業(yè)園、兩帶五景、三區(qū)四路、四院六校、五場七網(wǎng)、六館兩?。偼顿Y將達到300億元,力爭工業(yè)總產(chǎn)值突破17億元。城市發(fā)展定位：咸豐縣位于兩圈一帶的鄂西生態(tài)旅游圈，將建設為“三園一都”的生態(tài)特色旅游城市解讀城市鄂西生態(tài)旅游圈武漢城市圈長江經(jīng)濟帶圖：近幾年咸豐縣生產(chǎn)總值及增長情況城市經(jīng)濟：從2008年開始，咸豐縣經(jīng)濟增長突破性增長，在投資、消費和收入上增長迅速圖：近幾年咸豐縣固定資產(chǎn)投資及增長情況圖：近幾年咸豐縣人均可支配收入及增長情況圖：近幾年咸豐縣社會消費及增長情況解讀城市城市旅游資源：游資源豐富，為湖北旅游強縣，近兩年來旅游旅人數(shù)和收入大幅度增加，形成一心兩帶四區(qū)的旅游產(chǎn)業(yè)格局咸豐縣以坪壩營生態(tài)旅游區(qū)為龍頭、以“一心兩帶四區(qū)：高樂山林海休閑中心唐崖小三峽山水畫廊旅游帶官壩民俗風情走廊旅游帶坪壩營生態(tài)康體度假旅游區(qū)唐崖土司城民俗文化旅游區(qū)黃金洞洞公園地質(zhì)奇觀旅游區(qū)汪大?！蓭r科考覽勝旅游區(qū)”為骨架圖：近幾年咸豐縣旅游人數(shù)和旅游收入2009年咸豐縣旅游人數(shù)和旅游收入實現(xiàn)突破性進展，相比2008年增長了五倍；近幾年咸豐縣旅游收入對經(jīng)濟的貢獻程度逐步增加；2009年被推為“湖北旅游強縣”。圖：近幾年咸豐縣旅游收入對經(jīng)濟的貢獻程圖：咸豐縣唐崖土司皇城解讀城市8人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關系

小于4%4-5%5-8%

大于8%萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展宏觀經(jīng)濟增長與房地產(chǎn)發(fā)展關系國際通用衡量標準表明，宏觀經(jīng)濟增長和人均GDP水平?jīng)Q定了一個地區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展階段。800-4000美元4000-8000美元8000-20000美元0-800美元啟動期快速發(fā)展期穩(wěn)定發(fā)展期減緩發(fā)展期2010年咸豐縣地區(qū)GDP總量為34.82億元，同比增長16%；人均GDP為9405元，折合1380美元。根據(jù)相關理論和國際通用衡量標準判斷，咸豐縣房地產(chǎn)市場進入房地產(chǎn)快速發(fā)展階段。咸豐縣房地產(chǎn)市場應該步入快速發(fā)展階段，房地產(chǎn)市場生存與改善性需求并存房地產(chǎn)市場分析9咸豐縣房地產(chǎn)投資：房地產(chǎn)投資逐年增長，投資處于基本正常的水平，房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)比例偏低根據(jù)國家發(fā)改委房地產(chǎn)投資及固定資產(chǎn)投資指標系統(tǒng)模型，咸豐縣的房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅及占GDP的比例均處于基本正常的水平，但未進入正常運行的范疇，投資水平落后于經(jīng)濟發(fā)展水平。注：數(shù)據(jù)來源于2005-2010年咸豐縣統(tǒng)計公報。房地產(chǎn)市場分析10咸豐縣房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程：咸豐縣房地產(chǎn)仍處于初步發(fā)展期，尚未進入快速發(fā)展期背景：1998年住房貨幣化改革啟動，經(jīng)濟適用房開工建設背景：明珠小區(qū)、禧豐家園、新力花園、高樂華庭、楚蜀名樓等開發(fā)項目相繼啟動，規(guī)?；^(qū)初現(xiàn)，建筑類型多樣化。1998-2002年空白期萌芽期快速發(fā)展期2003-2007年特征：以經(jīng)濟適用房建設為主。背景：商品房小區(qū)零星出現(xiàn)；同時，很多企事企業(yè)單位利用劃撥地集資建房。特征：商品房市場開始建成，但單位集資建房現(xiàn)象較多，分流商品房市場需求。初步發(fā)展期2008至今特征：商品房小區(qū)逐漸增加，需求大于供應。？特征：市場供應量大幅增長且市場消化情況良好，形成多元化的的開發(fā)格局。房地產(chǎn)市場分析分布格局：主要分布于縣城中心區(qū)高樂山鎮(zhèn)，主要沿城市交道干道分布，表明仍處于商業(yè)價值決定居住價值的時期

明珠小區(qū)禧豐家園家家鍵小區(qū)新力花園皇城廣場楚蜀大廈高樂華庭坤冠樓水井溝宿舍待售項目售罄項目圖：近三年咸豐縣樓盤分布圖本項目房地產(chǎn)市場分析主要分布于縣城中心區(qū)高樂山鎮(zhèn)，主要沿解放路和楚蜀大道分布。樓盤特征：樓盤數(shù)量少，規(guī)模較小，物業(yè)類型單一，以多層為主，目前樓盤已售罄，處于市場空檔期，待售項目規(guī)模較小，價格為2500元/㎡。表：近三年咸豐縣樓盤一覽表

注：紅色標注為待售項目房地產(chǎn)市場分析市場特征：商品房供需基本平衡，但目前市場空檔期持續(xù)3個月，表明供需處于低水平的平衡，目前供應短缺，需求尚未被激發(fā)出來；商品住宅價格遠低于三線城市價格。近三年來咸豐縣房屋年均供應量約為15㎡，其中商品房年均供應量約為10萬㎡

，根據(jù)近三年的項目銷售情況來看，商品房年均銷售量為8-10萬㎡

，商品房供需基本平衡。從2010年商品住宅價格水平來看，在四線城市范圍內(nèi)，咸豐縣商品住宅價格水平處于中等水平，與三線城市黔江、恩施市相比，商品住宅價格遠低于三線城市價格水平。圖：2010年咸豐縣及周邊地區(qū)商品住宅價格水平圖：歷年咸豐縣房屋新開施工面積房地產(chǎn)市場分析14客群特征：本地剛性需求和改善型需求客戶構成房地產(chǎn)市場消費主力客戶以本地客戶為主，包括分戶獨立出來的剛性需求和提升居住質(zhì)量的改善性需求；咸豐縣周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)以及返鄉(xiāng)置業(yè)等地緣關系人群是本區(qū)域房地產(chǎn)消費力的重要補充，且比重有不斷擴大趨勢；此外，還有少量外地人如武漢、重慶及江浙投資人群。購房需求剛性需求改善型需求區(qū)域聚集型縣城本地周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)及外來房地產(chǎn)市場分析返鄉(xiāng)置業(yè)咸豐縣自古到今都占據(jù)重要地位；結(jié)論隨著鄂西圈建設速度加快，旅游業(yè)成為咸豐縣的重要產(chǎn)業(yè)之一;近兩年來咸豐縣經(jīng)濟實現(xiàn)突破性增長，但房地產(chǎn)落后于經(jīng)濟發(fā)展;供需處于低水平的平衡，出現(xiàn)供應空檔期，需求未被激發(fā)出來;樓盤沿城市交通干道分布，處于商業(yè)價值決定居住價值時期;項目區(qū)位：項目位于咸豐縣新城區(qū)，距離老城區(qū)約2公里，距離開發(fā)區(qū)約5公里。項目本體

咸豐新城總建筑面積為25萬㎡，在咸豐這樣一座城市可謂是個超級大盤，它的建成也必將成為咸豐具有代表性的城市建筑。注：咸豐縣暫無建筑面積超過10萬㎡的房地產(chǎn)項目項目規(guī)模：為咸豐縣超級大盤，將成為咸豐縣具有代表性的城市建筑。項目印象市政公建純商業(yè)體住宅酒店

本案是一個集商業(yè)、酒店、住宅、市政公建為一體的大型城市綜合體項目，總建筑面積約20萬方，在咸豐可謂是超級大盤。項目本體城中城對項目的初步判斷：超級大盤現(xiàn)代城1、她是咸豐的一個超級大盤，她的建成必將成為咸豐的一個標志性建筑群。2、她是一個城中城，在這個城中可以滿足人們的自給自足。3、她表達了一個城市向現(xiàn)代化發(fā)展的一個方向，以現(xiàn)代的城市建筑來營造時尚的生活方式。項目印象咸豐縣大型城市綜合體項目項目屬性界定：項目屬性界定項目核心問題項目應選擇怎么樣的開發(fā)模式？本體分析開發(fā)模式研判解讀城市城市綜合體模式操盤思考開發(fā)時序與營銷節(jié)奏思考商業(yè)規(guī)劃思考咸豐縣主城區(qū)大型城市綜合體項目項目目標案例研究房地產(chǎn)市場分析項目本體城市綜合體城市綜合體，指“在一個地塊上具有單個或多個功能的一組建筑”，包括寫字樓、酒店、公寓、商業(yè)、娛樂配套等建筑的有機整合，也成為“城中城”。城市綜合體模式居住購物娛樂辦公集城市多種功能于一體一是節(jié)約利用土地，提高土地的利用效率；二是在可以降低投資風險；三是可以聚集規(guī)模的效應(經(jīng)濟的和社會的)；四是樹立城市形象與標志性的建筑；五是通過新穎的規(guī)劃，實現(xiàn)城市的現(xiàn)代化與國際化。建筑綜合體特點：城市綜合體模式本項目以商業(yè)為核心功能，打造城市綜合體城市綜合體在武漢的三種發(fā)展模式城市綜合體模式以商業(yè)為核心的城市綜合體案例分析以商業(yè)為主導推向市場特點案例研究特點以住宅為主導推向市場以商業(yè)為核心的城市綜合體案例分析開發(fā)商：武漢利嘉置業(yè)有限公司總占地面積：約417400平方米總建筑面積：約120萬方商業(yè)面積：約40萬方住宅面積：約80萬方案例研究以商業(yè)為核心的城市綜合體案例分析光谷世界城讓武昌商業(yè)中心一路東移漢口的商業(yè)中心地位曾經(jīng)一直稱霸武漢，但隨著城市的發(fā)展，武昌和漢陽也逐步形成了城市副中心型商業(yè)。而武昌的商業(yè)中心一直以街道口至中南路一帶為中心。而世界城·光谷步行街的出現(xiàn)讓武昌的商業(yè)格局徹底打破。世界城步行街一期二期已開業(yè)，現(xiàn)在的世界城步行街已經(jīng)成為武昌片區(qū)人氣最旺的商業(yè)中心。案例研究以商業(yè)為核心的城市綜合體案例分析光谷世界城操作要點總體策略：1、先開發(fā)商業(yè)，以一期商業(yè)來提升后期各物業(yè)類型的價值。2、一期商業(yè)80%自己持有，用于主力店的招商，20%商業(yè)進行分割為100平米以內(nèi)小型商鋪進行低價出售，用以緩解資金壓力。一期主力商家：大洋百貨家樂福環(huán)藝影院工貿(mào)家電案例研究光谷世界城操作步驟：以商業(yè)為核心的城市綜合體案例分析第一步：項目規(guī)劃定稿后開始對大型主力店進行招商，分別于大洋百貨、家樂福簽訂了意向進駐協(xié)議。第二步：對小型主力店進行招商，如麥當勞、必勝客、運動品牌等。第三步：酒店公寓開盤銷售，全部為30-70平米的小戶型，利用小戶型銷售制造市場熱度。第四步：對小商鋪進行認籌，并以15000元/平米的低價進行開盤銷售，銷售同時招商工作繼續(xù)進行。第五步：步行街一期高調(diào)開街，吸引人氣。第六步：世界城一期住宅“加州陽光”高價入市。住宅開盤均價為6200元/平米，而同期同地段樓盤銷售價格為5000元/平米左右。案例研究以商業(yè)為核心的城市綜合體案例分析光谷世界城操盤特點歸納：案例研究本案可借鑒的1、前期在項目開發(fā)、招商、推廣等方面占用大量資金，如果資金實力不強將很難操作。2、前期主要精力和資金都用在商業(yè)打造上，因此實現(xiàn)盈利的周期相對較長。4、前期商業(yè)的成功運作，給后期住宅和商業(yè)產(chǎn)生溢價奠定了基礎。3、通過招商、商業(yè)推廣等一些列措施，在武昌打造了一個新的商業(yè)中心。以商業(yè)為核心的城市綜合體案例分析

項目占地61萬平方米，總建筑面積約150萬平方米。地塊毗鄰長江，由長江二橋的引橋分隔為各處東西的A、B兩片，規(guī)劃凈用地面積719畝。其中A地塊——以辦公、餐飲、娛樂、零售為主，包括一幢250米高的標志性建筑；B地塊——以住宅為主，輔以小區(qū)商業(yè)配套設施。案例研究以商業(yè)為核心的城市綜合體案例分析案例研究武漢天地跟上海新天地是相仿的，以一個商業(yè)區(qū)為中心，對住宅進行高端定位。其一期御江苑以高出武漢同期價格水平高調(diào)入市，其產(chǎn)品均為100平米-140平米的精裝大戶，正對的人群為武漢高端客戶群。支撐點：1、絕佳的地段2、成熟的商業(yè)環(huán)境（沿江商業(yè)）3、江景資源以商業(yè)為核心的城市綜合體案例分析一期二期三期上下兩層街道酒店所有商業(yè)為瑞安持有，不對外銷售。商業(yè)部分全部進行對外招商。案例研究一期：建筑面積16257㎡，2007年9月試營業(yè)二期：建筑面積10985㎡2008年7月完工三期：建筑面積20215㎡2009年6月完工以商業(yè)為核心的城市綜合體案例分析商業(yè)街經(jīng)營種類：1、餐飲主要以巴適等特色餐飲為主2、零售主要以家紡、家居、飾品為主3、休閑娛樂以V12酒吧等類型為主商業(yè)街定位：以餐飲娛樂為主，與沿江商業(yè)向呼應案例研究以商業(yè)為核心的城市綜合體案例分析案例研究

武漢天地操作思路基本策略：1、住宅前期形象宣傳與商業(yè)招商同期進行；2、以住宅的高端客戶群來作為其商業(yè)的支撐，以商業(yè)來提升住宅的配套價值操盤思路：第一步