HYPERLINK\l"_Toc122251365"第一篇項(xiàng)目總體戰(zhàn)略定位項(xiàng)目大賣場建造目的營造項(xiàng)目整體形象，充分展示BOX院街概念、休閑內(nèi)街風(fēng)貌，有助于商業(yè)形象面向市場，利于預(yù)留部分商業(yè)的招商；展示區(qū)啟動便于銷售中心的利用。項(xiàng)目大賣場建造要求展示項(xiàng)目整體形象的標(biāo)準(zhǔn)精心打造，展示企業(yè)實(shí)力形象5.4項(xiàng)目大賣場的構(gòu)成建議業(yè)主專享會所——城市藝術(shù)館體現(xiàn)厚重的現(xiàn)代文化藝術(shù)是項(xiàng)目的開發(fā)理念、項(xiàng)目主題和配套的集中體現(xiàn)，是項(xiàng)目最大的差異化賣點(diǎn)。而且城市藝術(shù)館造型設(shè)計也能在賣場中營造出令客戶震撼和向往的氛圍。作為開盤條件的構(gòu)成要素，建議在項(xiàng)目開盤時能夠完成城市藝術(shù)館全部裝修，并且向客戶以圖片、實(shí)物等展現(xiàn)現(xiàn)代藝術(shù)文化魅力及其精髓。我們建議城市藝術(shù)館投入使用的時間在項(xiàng)目首期開盤之前。建筑概念樓項(xiàng)目建筑賦予現(xiàn)代建筑元素精髓是本案的又一大標(biāo)志性符號，這也是本案核心理念和項(xiàng)目品位及品質(zhì)的具體表現(xiàn)。通過現(xiàn)代建筑文化風(fēng)格符號的應(yīng)用，使項(xiàng)目風(fēng)格與整體項(xiàng)目形象形成呼應(yīng)、對稱格局，整個建筑樣板區(qū)在視覺和感覺上將會給客戶一種強(qiáng)烈的沖擊，讓客戶深深的感受建筑本身也是景觀的完美效果，并以其宏大的氣勢給客戶以無言的震撼。我司建議，在項(xiàng)目開盤時，首期有1棟概念樓外立面已經(jīng)完工，并在項(xiàng)目賣場區(qū)域形成景觀樣板區(qū)。樣板間本案的樣板間是開盤要素中最重要和必不可少的構(gòu)成要素。樣板間展示的是本案能夠滿足有效需求的戶型、最具競爭力的精裝修、施工質(zhì)量、產(chǎn)品附加值和服務(wù)等，營造的是客戶未來生活藍(lán)本，也是能夠最直接激發(fā)客戶購買欲的銷售道具之一。樣板間要展示最具代表性的戶型，而且要以能夠提升項(xiàng)目產(chǎn)品附加值為出發(fā)點(diǎn)進(jìn)行裝修和裝飾設(shè)計、施工。樣板樓的交付使用的日期建議在正式的開盤日前一周。景觀街區(qū)（FEIS漫街）景觀街區(qū)是本案又一亮點(diǎn)體現(xiàn)，它既讓客戶走在社區(qū)的小路上，感受到社區(qū)景觀無處不在，又能讓項(xiàng)目的占地少、很難集中打造園林景觀的劣勢得到規(guī)避。因此，我司建議首期部分景觀街區(qū)在開盤日前完工。銷售中心銷售中心的位置可選擇在BOX院街的其中網(wǎng)點(diǎn)內(nèi)。銷售中心是項(xiàng)目最基本的銷售道具，我司建議本項(xiàng)目的銷售中心應(yīng)從以下幾個方面為重點(diǎn)塑造項(xiàng)目的差異化，體現(xiàn)項(xiàng)目的開發(fā)理念：造型設(shè)計、裝修裝飾設(shè)計、物業(yè)管理等。銷售中心的交付使用的日期建議在正式的開盤日前一周。導(dǎo)視系統(tǒng)導(dǎo)視系統(tǒng)是項(xiàng)目優(yōu)質(zhì)的人性化的服務(wù)和產(chǎn)品細(xì)部品質(zhì)的具體體現(xiàn)，而且具有創(chuàng)意的導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計能夠增強(qiáng)項(xiàng)目對客戶的親和力。我司建議，在開盤的賣場中要有完備的導(dǎo)視系統(tǒng)。六、項(xiàng)目戰(zhàn)略發(fā)展開發(fā)風(fēng)險性分析項(xiàng)目風(fēng)險性分析推導(dǎo)圖表時間風(fēng)險時間風(fēng)險規(guī)劃風(fēng)險市場風(fēng)險財務(wù)風(fēng)險政策風(fēng)險財務(wù)結(jié)構(gòu)失衡，降低項(xiàng)目投資的抗風(fēng)險性不可預(yù)測風(fēng)險的出現(xiàn)機(jī)率與項(xiàng)目運(yùn)作周期的長短成正比例政策對整個行業(yè)走向影響舉足輕重沈陽市場對高層住宅以及3層以上的商業(yè)的接受度不高高容積率的規(guī)劃指標(biāo)限制，以高層住宅和3層商鋪為主項(xiàng)目風(fēng)險規(guī)避方法打造迎合市場的產(chǎn)品降低商業(yè)部分的建設(shè)體量加快項(xiàng)目進(jìn)度，縮短運(yùn)作周期1．項(xiàng)目風(fēng)險分析1.1市場風(fēng)險目前沈陽市場對高層住宅以及3層以上的商業(yè)的接受度不高，特別是商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的市場消化率不高，整個沈陽商業(yè)地產(chǎn)市場的空置率一直在上升。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)與住宅的市場增量比通常是5%，本項(xiàng)目的商業(yè)體量比重卻達(dá)到了18%,總量達(dá)到了40000m2。所以本項(xiàng)目的商業(yè)部分盡管具有良好的利潤率，卻很可能面臨嚴(yán)重積壓的風(fēng)險。1.2規(guī)劃風(fēng)險由于本項(xiàng)目的高容積率的規(guī)劃指標(biāo)限制，將會以高層住宅和3層商鋪為主，這將會承受市場考驗(yàn)的壓力。1.3財務(wù)風(fēng)險本項(xiàng)目的稅后利潤率達(dá)到了16.11％，是很可觀的預(yù)期回報，其主要是由項(xiàng)目的高容積率造成的。但是根據(jù)三種物業(yè)形態(tài)的利潤貢獻(xiàn)率可以看出，商業(yè)部分沉淀了整個項(xiàng)目將近一半的利潤，比重達(dá)到了48.37％。利潤比重失衡，降低了項(xiàng)目投資的抗風(fēng)險性。1.4時間風(fēng)險房地產(chǎn)投資周期具有時間跨度大的特點(diǎn)。在項(xiàng)目投資過程出現(xiàn)各種不可預(yù)測風(fēng)險的機(jī)率會與項(xiàng)目運(yùn)作周期的長短成正比例。1.5政策風(fēng)險當(dāng)前政府對房地產(chǎn)行業(yè)的管制越來越嚴(yán)密，頒布的相關(guān)的政策對整個行業(yè)走向的影響舉足輕重。2．風(fēng)險根源分析由于高層住宅是現(xiàn)代城市發(fā)展的趨勢，通過精心策劃，打造高性價比的精品產(chǎn)品可以主動引導(dǎo)消費(fèi)者的消費(fèi)偏好，提高消費(fèi)者對高層住宅的接受程度。根據(jù)以上分析，本項(xiàng)目的商業(yè)部分是整個項(xiàng)目操作中最高風(fēng)險的部分，造成以上風(fēng)險的根本原因是本項(xiàng)目的商業(yè)體量過大。它主要帶來了以下風(fēng)險：大體量規(guī)劃下需要建成大量不被市場接受的3層商鋪，可能造成大量積壓；比重過高造成整個項(xiàng)目的財務(wù)結(jié)構(gòu)失衡，降低了項(xiàng)目的抗風(fēng)險能力；市場對商鋪的消化能力比較低。3．規(guī)避方法為了降低項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險性，規(guī)避方式主要有以下途徑：上述風(fēng)險根源主要是項(xiàng)目大體量的商業(yè)面積而造成。故此，降低商業(yè)部分的規(guī)劃量，改善項(xiàng)目的財務(wù)結(jié)構(gòu)，盡量避免建造3層或以上的商鋪；通過合理定位，引入有競爭力的業(yè)態(tài)，提高市場競爭力，降低市場風(fēng)險。比如本案提出的BOX院街概念，不但帶來了新穎的消費(fèi)業(yè)態(tài)，其新穎的外形布局還能給城市風(fēng)景帶來一派新氣象；通過政府協(xié)助，引進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)主力店進(jìn)駐經(jīng)營，盤活商業(yè)經(jīng)營狀態(tài)。加快項(xiàng)目實(shí)施，縮短操作時間，減少財務(wù)費(fèi)用的發(fā)生和不可預(yù)測風(fēng)險發(fā)生的幾率。4．商業(yè)面積合理建議把商業(yè)部分降低到合理的程度，一方面降低項(xiàng)目市場風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險，另一方面可以滿足本項(xiàng)目的BOX院街的基本建設(shè)體量要求。合理的商業(yè)規(guī)劃量的定義：在合理的建筑密度的基礎(chǔ)上，避免建造3層或以上的商鋪的規(guī)劃量。即建筑面積/建筑投影面積≦2。4.1合理建筑密度推算以本項(xiàng)目規(guī)劃為例，通常市場每個網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)深11米，面寬是進(jìn)深的0.5倍，街道面寬通常在6米以上，所以商業(yè)街的在未包括配套面積的情況下的最高建筑密度是建議的合理建筑密度：(11×11×0.5)/[(11+6×0.5)×(11×0.5)]=0.7864.2合理商業(yè)建筑面積合理商業(yè)建筑面積=（商業(yè)總占地面積-