創(chuàng)新地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)模式，引領(lǐng)大寧波富人生活方式

——越龍莊項(xiàng)目整體定位與啟動區(qū)物業(yè)發(fā)展建議謹(jǐn)呈：寧波越龍莊旅游置業(yè)有限公司1項(xiàng)目研究工作的階段劃分整體定位與啟動區(qū)建議報(bào)告第一階段第三階段工作內(nèi)容提交成果研究方法項(xiàng)目界定及客戶目標(biāo)分析市場簡析與問題結(jié)構(gòu)化分析為解決問題進(jìn)行多角度多層次的深入研究與分析發(fā)展戰(zhàn)略之參考案例借鑒項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃實(shí)施及分期構(gòu)思物業(yè)發(fā)展建議營銷戰(zhàn)略和策略報(bào)告第二階段具象消費(fèi)者價(jià)值取向研究房地產(chǎn)市場銷售特征項(xiàng)目賣點(diǎn)整合與營銷SWOT分析營銷案例借鑒項(xiàng)目營銷策略形成整體定位啟動區(qū)物業(yè)發(fā)展建議

規(guī)劃設(shè)計(jì)過程把控營銷戰(zhàn)略和策略規(guī)劃與設(shè)計(jì)的評價(jià)針對規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)等方案出相應(yīng)的評價(jià)及調(diào)整意見世聯(lián)與貴司、設(shè)計(jì)公司三方面對面溝通，進(jìn)行項(xiàng)目研討2房地產(chǎn)市場機(jī)會分析整體發(fā)展戰(zhàn)略與定位啟動區(qū)物業(yè)發(fā)展建議屬性界定目標(biāo)解析與核心問題界定區(qū)域價(jià)值研判整體規(guī)劃與分期構(gòu)思3區(qū)位及交通：項(xiàng)目位于寧波余姚市牟山鎮(zhèn)，距離余姚主城區(qū)20分鐘車程，臨近省道61及杭甬高速，通達(dá)性良好區(qū)位：距離余姚主城區(qū)17公里，20分鐘車程；緊鄰紹興轄區(qū)的上虞市；交通：臨近省道61及杭甬高速；距離慈溪、寧波、紹興、杭州距離均在1小時(shí)車程左右；紹興市轄區(qū)上虞市慈溪市寧波市余姚主城省道61杭甬高速杭州方向杭甬高速市場屬性界定項(xiàng)目屬性界定4地塊資源及四至：地塊三面環(huán)山，東臨村落，擁有豐富的山體資源以及零星的水塘等水資源資源山體、水、茶園等植被資源；項(xiàng)目四至三面環(huán)山，一面臨村莊及農(nóng)田；茶園等植被水塘等水資源背山面水農(nóng)田及村莊市場屬性界定項(xiàng)目屬性界定5規(guī)劃現(xiàn)狀：地塊占地1977畝，規(guī)劃有18洞錦標(biāo)賽級高爾夫，五星級酒店、溫泉、以及570畝的住宅住宅用地酒店用地高爾夫用地18洞高爾夫五星級酒店住宅占地面積1277畝80畝570畝；和50畝備用地預(yù)計(jì)投資額1.5億元1.5億元——預(yù)計(jì)開發(fā)時(shí)點(diǎn)年底開工，2011年中營業(yè)；年底開工，2010年底試營業(yè)；——其他溫泉打三口井，一口供應(yīng)酒店，一口供應(yīng)住宅，另一口做為備用井；每口井日出水量300立方米，水溫50攝氏度左右；住宅備用地市場屬性界定項(xiàng)目屬性界定6用地狀況:住宅用地絕大部分為山地，且具備高爾夫景觀坡度坡向是兩個(gè)最基本的地形因子，從坡度方向?qū)Φ貕K進(jìn)行分析；地勢起伏和緩，相對高度大部分區(qū)域不超過50米，適于開發(fā)利用；各海拔帶總體趨勢是，坡度0°～15°范圍內(nèi)，坡度越小景觀價(jià)值潛力越低；坡度超過35°時(shí)，隨著坡度的增大，景觀潛力下降；在10°～35°范圍內(nèi)，景觀要素生態(tài)潛力較高，且坡度間的差異較小。15-35~1535~市場屬性界定項(xiàng)目屬性界定7項(xiàng)目物業(yè)屬性界定：具有強(qiáng)勢生態(tài)資源的高爾夫景觀山地大宅市場屬性界定項(xiàng)目屬性界定資源地塊三面環(huán)山，擁有豐富的山體資源以及零星的水塘等水資源；物業(yè)屬性地塊特征住宅用地絕大部分為山地；配套景觀項(xiàng)目規(guī)劃有18洞高爾夫，項(xiàng)目物業(yè)擁有高爾夫景觀；8目前大寧波高爾夫球客以上海杭州等一線城市外溢客戶為主受上海球場容量的擠壓，訂不到場專業(yè)人士訪談上海杭州的客戶也有，一方面是這里比較近，另一方面很多上?？蛻糁苣┰谏虾Ｓ啿坏綀觯覀冞@里球場品質(zhì)很好，就都過來了，有時(shí)候會在這里住一天，就相當(dāng)于度假了?！b湖高爾夫運(yùn)營經(jīng)理訪談長三角球客外溢對球場的品質(zhì)要求較高周末等短期度假需求城市距離相對較小球場兼有住宿及其他休閑娛樂功能驅(qū)動力需求市場屬性界定項(xiàng)目屬性界定9但是從目前的市場表現(xiàn)來看，高爾夫球客與高爾夫物業(yè)客戶重合度不高別墅客戶構(gòu)成柯橋本地客戶90%以上；高爾夫客戶構(gòu)成上海/日韓臺客戶50％；杭州客戶45％；紹興本地客戶5％以下；專業(yè)人士訪談來買房子的都是柯橋客戶，本地就消化完了，他們不會打球，來打球的都是上海、杭州客戶，不會買我們的房子；——康郡風(fēng)笛洲銷售代表訪談康郡整體規(guī)劃圖三期二期一期鑒湖高爾夫市場案例：康郡高爾夫與地產(chǎn)市場是兩個(gè)不同的體系市場屬性界定項(xiàng)目屬性界定本項(xiàng)目是否能把長三角高爾夫球客轉(zhuǎn)換為物業(yè)客戶？10從距離來說，購買度假物業(yè)對于上海、杭州來說本項(xiàng)目已經(jīng)超出度假心理距離專業(yè)人士訪談上海杭州的人不會來余姚買房子，一方面那里周邊有相應(yīng)的度假物業(yè)，而且距離也比較遠(yuǎn)；——錦繡四明銷售主任胡主任嘉興市杭州市紹興市寧波市慈溪市余姚市上海、杭州寧波車程一小時(shí)車程慈溪余姚市場屬性界定項(xiàng)目屬性界定11從資源來說，本項(xiàng)目擁有的山、水、溫泉資源在長三角不具備稀缺性此種資源在大寧波區(qū)域具有比較優(yōu)勢就余姚而言，目前尚未出現(xiàn)擁有如此資源的項(xiàng)目；目前僅有慈溪的九龍湖畔擁有山水資源，但無溫泉資源；專業(yè)人士訪談這邊人喜歡山水，但是有山有水的項(xiàng)目在寧波不多，這應(yīng)該是你們的優(yōu)勢；目前還沒聽說有項(xiàng)目帶溫泉的，寧波人應(yīng)該喜歡，畢竟對身體好；——華潤卡納湖谷銷售代表本項(xiàng)目資源體系山水溫泉錦繡四明只具有水資源九龍湖畔擁有山水資源嘉興九龍山莊擁有山、海等資源此種資源在長三角區(qū)域不具備稀缺性嘉興九龍山莊等項(xiàng)目擁有豐富的海、湖、山體等自然資源，本項(xiàng)目資源放置長三角不具有稀缺性；市場屬性界定項(xiàng)目屬性界定12從配套來說，酒店+高爾夫組合配套在長三角可替代性很強(qiáng)球場名稱舉辦賽事蘇州太湖高爾夫2008年蘇州利星高爾夫邀請賽奧迪quattro杯高爾夫錦標(biāo)賽2007、2008年BMW杯國際高爾夫球賽蘇錫區(qū)域賽2008沃爾沃精英杯蘇州中興高爾夫吳江臺灣同胞協(xié)會高爾夫球賽中國半導(dǎo)體行業(yè)高爾夫球友誼賽上海市高爾夫球巡回賽南京鐘山高爾夫2007、2008歐米茄中國巡回賽-索菲特高爾夫錦標(biāo)賽2008南京利星杯別克中國高爾夫俱樂部聯(lián)賽上海佘山高爾夫2006、2007、2008年匯豐冠軍賽梅賽德斯-奔馳杯高爾夫球賽2007香港商會佘山慈善高爾夫球賽杭州富春山居2007年BMW杯國際高爾夫球賽中國區(qū)總決賽江蘇臺商協(xié)會高爾夫球賽保時(shí)捷-星展精英賽長三角分布著40個(gè)左右的高爾夫球場，主要集中在上海和蘇州區(qū)域除了單純的球場外，高爾夫類項(xiàng)目的主要形式為高爾夫+度假物業(yè)（別墅/酒店）市場屬性界定項(xiàng)目屬性界定13因此我們判斷，長三角的高爾夫球客不是本項(xiàng)目物業(yè)的主要客戶從度假心理距離方向從資源方向從配套方向本項(xiàng)目把長三角高爾夫球客轉(zhuǎn)換為物業(yè)客戶的可能性不大！市場屬性界定項(xiàng)目屬性界定14從物業(yè)市場來看：屬于典型的小區(qū)域市場，高端客戶對物業(yè)位置的選擇往往以生意為中心，呈現(xiàn)很強(qiáng)的地域購買特征大寧波區(qū)域私企數(shù)據(jù)截止2008年底，寧波市累計(jì)私營有限公司6.11萬戶，民營企業(yè)創(chuàng)造的GDP約占寧波全市總量的80％；余慈區(qū)域私企數(shù)據(jù)余慈地區(qū)共有私營企業(yè)26060戶，私營企業(yè)數(shù)占余慈地區(qū)企業(yè)總數(shù)的85.7％，占寧波私營企業(yè)總數(shù)的27.6％；余姚市現(xiàn)有個(gè)體工商戶41727戶；慈溪市現(xiàn)有個(gè)體工商戶51908戶；高端物業(yè)購買特征地域性、以生意為中心；這邊老板買房是以廠為中心的，度假的需求其實(shí)不多，離廠不能太遠(yuǎn)，基本都在本市解決，或者余慈之間；專業(yè)人士訪談——錦繡四明銷售代表我的廠子就在這邊，我不可能跑太遠(yuǎn)買房，離我的廠子不能太遠(yuǎn)，如果有合適的我肯定在余姚或慈溪買房，不可能跑到紹興去；消費(fèi)者訪談——余姚周巷許總訪談市場屬性界定項(xiàng)目屬性界定15高端物業(yè)基本在區(qū)域內(nèi)部就可消化錦繡四明：以余姚為主，部分慈溪地緣客戶；上虞紹興客戶因其屬于不同區(qū)劃，客戶幾乎為零；諾丁山郡、米蘭逸墅因其緊鄰寧波，因此吸引一大部分受價(jià)格擠壓前來的寧波客戶；香湖丹堤、九龍湖畔地理位置靠近寧波，因此吸引部分寧波客戶；寧波東錢湖板塊完全由本地客戶消化紹興康郡完全由所在的柯橋片區(qū)客戶消化城市同屬性物業(yè)客戶來源余姚錦繡四明余姚70％；慈溪30％；百隆諾丁山郡余姚50％；寧波50％；米蘭逸墅余姚50％；寧波50％；慈溪華潤中央公園慈溪80％；余姚20％；香湖丹堤慈溪70％；寧波30％九龍湖畔從咨詢現(xiàn)狀來看慈溪寧波各占一半；寧波英倫水岸寧波本地客戶華潤卡納湖谷寧波本地客戶比華利山莊寧波本地客戶紹興康郡頌恩谷紹興柯橋本地客戶市場屬性界定項(xiàng)目屬性界定16項(xiàng)目市場屬性界定：本項(xiàng)目高端物業(yè)客戶將以余慈為主，同時(shí)涵蓋大寧波余姚紹興杭州慈溪寧波本項(xiàng)目高端物業(yè)客戶將以余慈為主，同時(shí)涵蓋大寧波！市場屬性界定項(xiàng)目屬性界定17房地產(chǎn)市場機(jī)會分析整體發(fā)展戰(zhàn)略與定位啟動區(qū)物業(yè)發(fā)展建議屬性界定目標(biāo)解析與核心問題界定區(qū)域價(jià)值研判整體規(guī)劃與分期構(gòu)思18開發(fā)商目標(biāo)開發(fā)商目標(biāo)打造長三角一流的標(biāo)桿項(xiàng)目！樹立企業(yè)品牌！象這個(gè)項(xiàng)目一樣將酒店、高爾夫、高端別墅、溫泉融合在一起目前在華東是很少的，我們要打造長三角的標(biāo)桿項(xiàng)目，同時(shí)打出我們的品牌！——越龍莊董事長這個(gè)項(xiàng)目我們的心理預(yù)期是一期均價(jià)起碼要比錦繡四明的均價(jià)高50％；也就是實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)的高溢價(jià)問題；——越龍莊董事長客戶背景客戶背景客戶前身為寧波金和新材料股份有限公司，是一家以鋰離子電池及材料為主業(yè)的國家級高新技術(shù)企業(yè)；擁有多家子公司，資金實(shí)力雄厚；客戶愿景本項(xiàng)目是客戶首次進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，希望通過此項(xiàng)目樹立開發(fā)商的地產(chǎn)品牌；賺取利潤不是目的，而是一種結(jié)果，目的是項(xiàng)目影響力，要成為標(biāo)桿19世聯(lián)工作重點(diǎn)及目的高爾夫地產(chǎn)項(xiàng)目整體酒店1、球道已經(jīng)確定2、會所位置已經(jīng)確定3、球場檔次已經(jīng)確定1、概念性方案基本確定2、規(guī)模基本基本3、功能及布局基本確定4、酒店檔次確定地產(chǎn)的高溢價(jià)、高實(shí)現(xiàn)提出市場建議工作重點(diǎn)及目的20具備酒店+高爾夫配套的別墅物業(yè)在大寧波根本不愁賣，為什么不直接給出產(chǎn)品的物業(yè)發(fā)展建議？高端物業(yè)價(jià)格400萬現(xiàn)狀有酒店、有高爾夫600-800萬800萬及以上目標(biāo)錦繡四明諾丁山郡康郡專業(yè)人士訪談

別墅消化速度很快，一個(gè)月平均20套左右，最高的一月賣過40套，別墅很少有滯銷的；——諾丁山郡銷售代表1、我們要實(shí)現(xiàn)更高的溢價(jià)2、經(jīng)過調(diào)研發(fā)現(xiàn)，大寧波本地人高端客戶除了有錢買房投資外，他們還有種需求，不是單單建個(gè)別墅就能滿足的21市場溢價(jià)案例——九龍山莊，頂級高端配套以及封閉式圈層管理成就項(xiàng)目價(jià)值，驅(qū)動物業(yè)高溢價(jià)的實(shí)現(xiàn)物業(yè)市場高溢價(jià)實(shí)現(xiàn)區(qū)域整體頂級配套組合三大景觀主題golf球場跑馬場及馬術(shù)會所佛主題等文化休閑設(shè)施游艇俱樂部構(gòu)建頂尖項(xiàng)目價(jià)值“比肩全國頂級”上海佘山golf上海紫園20004000九龍山莊5000（萬）別墅總價(jià)區(qū)間1.3億九龍山莊，杭州灣北側(cè)，距城區(qū)45分鐘車程，總規(guī)劃面積10平方公里區(qū)域嚴(yán)格、尊貴的封閉式管理22市場溢價(jià)案例——九龍湖畔，酒店的成功運(yùn)營擴(kuò)大項(xiàng)目知名度，建立項(xiàng)目價(jià)值認(rèn)知，提升了物業(yè)價(jià)值項(xiàng)目區(qū)位位于寧波市郊區(qū)，距離市區(qū)18公里，30分鐘車程；專業(yè)人士訪談利用開元的酒店品牌進(jìn)行先期起勢，打開了知名度，后期推出別墅物業(yè)，不僅寧波人來，上海、杭州的客戶也過來；——九龍湖畔銷售代表訪談開元酒店九龍湖畔整體規(guī)劃圖寧波市區(qū)項(xiàng)目利用酒店突破區(qū)域陌生，擴(kuò)大知名度，迅速建立區(qū)域價(jià)值以及客戶口碑！09.5.28開元酒店開業(yè)一期別墅物業(yè)均價(jià)預(yù)計(jì)1千萬起預(yù)訂09年底通過聚焦會議客戶，實(shí)現(xiàn)酒店的成功運(yùn)營23高端物業(yè)客戶置業(yè)驅(qū)動力：買項(xiàng)目勝過買產(chǎn)品產(chǎn)品考慮項(xiàng)目發(fā)展前景考慮從樓盤小區(qū)環(huán)境、房型、設(shè)計(jì)管理等對購置傾向作出調(diào)整從項(xiàng)目形象、交通、硬件、環(huán)境等調(diào)整購置傾向根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展前景，重大事件利好等物業(yè)升值因素來確定投資價(jià)值考慮不同項(xiàng)目形象硬件環(huán)境交通考慮投資價(jià)值項(xiàng)目發(fā)展前景事件利好考慮產(chǎn)品小區(qū)環(huán)境房型設(shè)計(jì)管理規(guī)劃＋24基于世聯(lián)對項(xiàng)目的理解，我們認(rèn)為項(xiàng)目應(yīng)該解決的核心問題是：項(xiàng)目需要回歸到市場找到問題的本源，并從國內(nèi)外類似案例中找到啟發(fā)，因此我們必須明確：本項(xiàng)目的區(qū)域價(jià)值在哪里，區(qū)域?qū)⑷绾握嘉唬课覀兊目蛻魜碜杂谀睦?？他們有什么樣的特征？有什么需求？?dāng)前市場發(fā)展水平如何？能否滿足客戶的需求？如何塑造項(xiàng)目整體價(jià)值？25房地產(chǎn)市場機(jī)會分析整體發(fā)展戰(zhàn)略與定位啟動區(qū)物業(yè)發(fā)展建議屬性界定目標(biāo)解析與核心問題界定區(qū)域價(jià)值研判整體規(guī)劃與分期構(gòu)思26寧波的發(fā)展規(guī)劃為“東擴(kuò)、北聯(lián)、南統(tǒng)籌、中提升”，項(xiàng)目所在余姚片區(qū)為“北聯(lián)”的都市區(qū)，位于寧波城市發(fā)展主軸規(guī)劃形成以寧波中心城為中心，二區(qū)、T軸為主體的面向杭州灣的開放式空間布局結(jié)構(gòu)，二區(qū)即以余姚南部四明山麓前沿至東錢湖、穿山半島為分界線，形成北部都市區(qū)、南部生態(tài)發(fā)展區(qū)——寧波總體規(guī)劃2006-2020寧波都市圈生態(tài)保護(hù)圈余姚：北部都市區(qū)杭州灣27做為寧波都市產(chǎn)業(yè)核心區(qū)，余慈片區(qū)將成為大寧波圈層的城市核心區(qū)北部都市區(qū)是寧波城市化發(fā)展的重點(diǎn)地區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展港口、制造業(yè)、物流及金融、商貿(mào)、信息、科技、風(fēng)景旅游等第三產(chǎn)業(yè)。規(guī)劃以中心城區(qū)為核心，沿杭州灣南岸及濱海線形成帶形組團(tuán)城市結(jié)構(gòu)。以高速公路、軌道交通為紐帶，衛(wèi)星狀小城鎮(zhèn)為組團(tuán)，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)互動，整體發(fā)展——寧波總體規(guī)劃2006-2020北部都市區(qū)旅游、地產(chǎn)港口、物流制造業(yè)金融、信息、科技北部都市區(qū)第三產(chǎn)業(yè)體系近年寧波旅游發(fā)展?fàn)顩r28余慈都市中心區(qū)余姚江風(fēng)景帶四明山風(fēng)景名勝區(qū)牟山湖城市生態(tài)綠軸項(xiàng)目處于都市核心區(qū)的外圍生態(tài)圈層，緊臨都市中心區(qū)，并且北靠四明山，擁有最優(yōu)質(zhì)的生態(tài)環(huán)境水系風(fēng)景區(qū)風(fēng)景帶牟山湖四明山風(fēng)景名勝區(qū)余姚江風(fēng)景帶29在國內(nèi)外，城市發(fā)展均最終出現(xiàn)截然不同的兩極：山水生活與新城市主義(Newbanism)香蜜湖東海岸深圳華陽板塊牧馬山成都“山水生活”——生活方式的轉(zhuǎn)變“他們在這里，完全與城市的喧囂隔離，所感受到的是太平洋的遼闊，加利福尼亞群山的靜謐，連呼吸的空氣也是潔凈的……”——王受之“新城市主義”——就業(yè)與居住質(zhì)量的提升核心“三大思想”：（1）重視區(qū)域規(guī)劃，強(qiáng)調(diào)城市從區(qū)域整體的高度看待和解決問題；（2）以人為中心，強(qiáng)調(diào)建成環(huán)境的宜人性以及對人類社會生活的支持性；（3）尊重歷史和自然，強(qiáng)調(diào)規(guī)劃設(shè)計(jì)與自然、人文、歷史環(huán)境的和諧性。

——王慧《新城市主義的理念與實(shí)踐、理想與現(xiàn)實(shí)》，載《國外城市規(guī)劃》30依托優(yōu)勢生態(tài)條件，本區(qū)域?qū)⒊蔀槲髮幉ㄘ?cái)富階層的生態(tài)休閑居住區(qū)具有持續(xù)吸引力的生態(tài)居住區(qū)財(cái)富階層聚集城市規(guī)劃的副中心定位帶來大量城市財(cái)富距離適中緊臨城市中心的都市生態(tài)圈層優(yōu)勢生態(tài)環(huán)境擁有四明山、牟山湖、余姚江風(fēng)景區(qū)等生態(tài)環(huán)境31房地產(chǎn)市場機(jī)會分析整體發(fā)展戰(zhàn)略與定位啟動區(qū)物業(yè)發(fā)展建議屬性界定目標(biāo)解析與核心問題界定區(qū)域價(jià)值研判整體規(guī)劃與分期構(gòu)思32房地產(chǎn)市場機(jī)會分析高端市場開發(fā)現(xiàn)狀分析高端客戶需求分析市場開發(fā)水平分析33市場供應(yīng)：大寧波區(qū)域同屬性高端物業(yè)供應(yīng)量小，去化速度快，對高端物業(yè)需求旺盛城市同屬性物業(yè)物業(yè)類型物業(yè)體量余姚錦繡四明獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排物業(yè)占地約900畝；百隆諾丁山郡獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排、公寓占地200畝；米蘭逸墅公寓、疊拼占地15畝；慈溪華潤中央公園聯(lián)排、洋房占地225畝；香湖丹堤獨(dú)棟、聯(lián)排物業(yè)占地300畝九龍湖畔獨(dú)棟物業(yè)占地約500畝寧波英倫水岸雙拼、聯(lián)排占地28畝；華潤卡納湖谷雙拼占地480畝；比華利山莊獨(dú)棟占地330畝；錦繡四明諾丁山郡米蘭逸墅華潤中央公園香湖丹堤九龍湖畔寧波東錢湖板塊康郡頌恩谷物業(yè)名稱錦繡四明諾丁山郡香湖丹堤英倫水岸消化速度（套/月）102010-2020別墅消化速度很快，一個(gè)月平均20套左右，最高的一月賣過40套，別墅很少有滯銷的；——諾丁山郡銷售代表34未來供應(yīng)：未來供應(yīng)量同樣有限，別墅屬于稀缺性產(chǎn)品本項(xiàng)目預(yù)計(jì)將在2011年推出市場：2010年2011年2012年錦繡四明二、三期約500畝；諾丁山郡占地200畝，08年開盤米蘭逸墅，接近尾盤余姚慈溪華潤中央公園，占地225畝，即將開盤香湖丹堤，占地300畝，目前開發(fā)一期九龍湖畔，占地500畝，年底開發(fā)一期華潤卡納湖谷，占地480畝，二期今年8月開盤比華利山莊英倫水岸寧波35價(jià)格走勢：從06年開始，大寧波高端地產(chǎn)市場均價(jià)一直保持增長態(tài)勢，08年金融危機(jī)對市場的影響不大，預(yù)計(jì)未來將繼續(xù)保持較快增長從06年開始，大寧波高端地產(chǎn)市場均價(jià)一直保持增長態(tài)勢；余姚由06年的200-300萬，猛增到如今的400萬以上；慈溪目前高端物業(yè)總價(jià)達(dá)到1000萬以上，典型物業(yè)為九龍湖畔、香湖丹堤；寧波東錢湖板塊均價(jià)目前也在1000萬元以上；2008年1.2-1.3萬1.8-1.9萬09年5月09年7月2萬以上典型項(xiàng)目：華潤中央公園2006年200-300萬300萬以上2007年2008年400萬以上余姚高端項(xiàng)目價(jià)格走勢2009年200萬0300萬400萬500萬300萬以上2006年500萬600萬以上2007年2008年1000萬以上慈溪高端項(xiàng)目價(jià)格走勢2009年200萬0300萬400萬500萬800萬以上36戶型區(qū)間：大寧波別墅戶型面積整體偏大，余姚獨(dú)棟面積在400-500平米之間，慈溪獨(dú)棟面積600-900平米之間樓盤名稱戶型區(qū)間（含地下室）地下室面積余姚錦繡四明500150左右諾丁山郡400-500150米蘭逸墅聯(lián)排200-25080慈溪九龍湖畔700-900200雅戈?duì)栂愫さ?00-900150-200杭灣名苑500100寧波華潤·卡納湖谷雙拼：380—460100恒元·英倫水岸雙拼：270—330100其他九龍山莊600-800150-500康郡500--大寧波別墅戶型面積整體偏大；余姚獨(dú)棟面積在400-500平米之間；慈溪獨(dú)棟面積600-900平米之間；地下室面積在100-200平米左右；37產(chǎn)品類型：山體別墅和高爾夫景觀別墅目前尚屬稀缺，客戶接受度高，但整個(gè)大寧波及周邊區(qū)域供應(yīng)量非常有限城市山體別墅高爾夫景觀別墅余姚————慈溪九龍湖畔（規(guī)劃中）——寧波華潤卡納湖谷（規(guī)劃中）——嘉興——九龍山莊（規(guī)劃中）紹興康郡頌恩谷康郡頌恩谷上虞————專業(yè)人士訪談客戶非常認(rèn)可高爾夫景觀別墅，有的人一連買了幾套，目前市場上這種房子很少，能數(shù)得出來！——康郡頌恩谷銷售代表38客戶構(gòu)成：高端項(xiàng)目客戶以大寧波私營企業(yè)主為絕對主力，年齡以40-50歲之間為主，并且局限于區(qū)域內(nèi)客戶；客戶構(gòu)成：以私營企業(yè)主為主，高端管理者以及政府官員為輔；在區(qū)域內(nèi)工作的日韓等國外客戶購買物業(yè)者很少；年齡在40-50歲之間；客戶來源：以本區(qū)域?yàn)橹鳎o之以鄰近區(qū)域的受價(jià)格擠壓客戶或有地緣關(guān)系客戶；專業(yè)人士訪談有部分寧波客戶，因?yàn)槲覀兊捻?xiàng)目離寧波很近，而價(jià)格又有優(yōu)勢，所以很多寧波人都過來了！——諾丁山郡銷售代表39典型項(xiàng)目分析——錦繡四明：余姚目前高端物業(yè)的代表項(xiàng)目區(qū)位位于余姚城西占地面積物業(yè)占地近900畝容積率0.3物業(yè)類型獨(dú)棟、聯(lián)排、雙拼、公寓別墅戶型面積聯(lián)排200平米，獨(dú)棟500平米配套3洞高爾夫練習(xí)場；五星級酒店開盤時(shí)間06年開盤2006年200-300萬400-500萬項(xiàng)目價(jià)格走勢2009年200萬0300萬400萬500萬錦繡四明整體規(guī)劃圖40房地產(chǎn)市場機(jī)會分析高端市場開發(fā)現(xiàn)狀分析高端客戶需求分析市場開發(fā)水平分析41目標(biāo)客戶聚焦：傳統(tǒng)浙商中的第一代創(chuàng)業(yè)者，有錢無閑，事業(yè)和財(cái)富的積累是第一位基本都是富一代。年齡在40歲以上，即使是富二代買，也是父母出錢；專業(yè)人士訪談——錦繡四明銷售代表都是私企老板，事業(yè)有成，一代創(chuàng)業(yè)者，很忙，富二代來買的很少，基本被送到國外了；專業(yè)人士訪談——香湖丹堤銷售代表客戶聚焦傳統(tǒng)浙商中的第一代創(chuàng)業(yè)者，事業(yè)心強(qiáng)，追求成就感；年齡40歲以上；生活狀態(tài)事業(yè)和財(cái)富的積累是第一位；有錢，但無閑，絕大多數(shù)時(shí)間、精力和財(cái)富都用于事業(yè)和財(cái)富的積累；生活圈子較大，關(guān)系網(wǎng)復(fù)雜；保證事業(yè)和財(cái)富穩(wěn)定增長的條件下，注重提高生活品質(zhì)，或滿足家人需求；42客戶細(xì)分：目前大寧波高端客戶正在分化為傳統(tǒng)節(jié)儉型和時(shí)尚品味型兩個(gè)階層，后者是我們的主打客戶高端客戶專注事業(yè)、注重健康和個(gè)人品味圈層活動、健康活動、品質(zhì)生活五星級酒店、高爾夫、夜總會專注事業(yè)、只有事業(yè)沒有生活除必要的活動，打麻將、陪家人工廠、家時(shí)尚品味型傳統(tǒng)節(jié)儉型階層劃分日?；顒?3客戶需求一：他們是土生土長的本地人，隨著財(cái)富的增長，期望改變自己的社會關(guān)系和生活方式親戚朋友原來的親戚朋友財(cái)富正在分化希望擺脫財(cái)富層次較低的關(guān)系需要一種新的生活方式事業(yè)與生活兼顧圈層活動較多健康品味居住環(huán)境村里居住衛(wèi)生、安全和環(huán)境達(dá)不到要求工廠與家希望分離很多長時(shí)間居住在五星級酒店內(nèi)訪談我現(xiàn)在已經(jīng)不住在村里了，那里窮親戚很多，經(jīng)常借錢什么的很煩，另外也不安全，現(xiàn)在我在城里有兩套房子44客戶需求二：以生意為核心，以工廠所在區(qū)域?yàn)榘霃剑枰牟粌H僅是一個(gè)可增值保值的物業(yè)，更多的是一個(gè)商務(wù)平臺商務(wù)平臺休閑餐飲生活商務(wù)交友娛樂45客戶需求三：消費(fèi)力強(qiáng)而且務(wù)實(shí)，不會打高爾夫也購買會籍，物業(yè)需要和權(quán)益掛鉤專業(yè)人士訪談這邊的客戶很看重買房子帶給他們的權(quán)益，比如高爾夫，他們即使不會打，但是可以帶朋友來；——九龍山莊銷售代表九龍山莊物業(yè)與權(quán)益的捆綁購買首期游艇別墅物業(yè)附贈游艇泊位；購買首期游艇公寓附贈游艇個(gè)人會籍卡；九龍山莊業(yè)主權(quán)益對設(shè)施的專享性；設(shè)置專門的會員接待日；完善的會員服務(wù)體系；安全保障體系；豐富的會員活動——比基尼派對

——馬術(shù)比賽

——…物業(yè)需要和權(quán)益掛鉤46客戶需求四：好面子，圈層外低調(diào)，圈層內(nèi)炫富、攀比心理嚴(yán)重，項(xiàng)目需要建立圈層寧波人本質(zhì)是驕傲的低調(diào)圈層之外圈層內(nèi)部出于安全的考慮；清高，不愿意與不同檔次的人交往；攀比好面子，不愿服輸；證明自己屬于這個(gè)圈層；證明自己的能力；需要一個(gè)能夠建立圈層的項(xiàng)目需要一個(gè)可以攀比的地方47客戶需求五：視野開闊，能接受新鮮事物，頂級的奢華的配套和服務(wù)不是障礙，反而是購買物業(yè)的理由九龍山莊奢華、大氣的會所高爾夫會所貴賓廳馬會會所中國獨(dú)一無二享有國際賽事規(guī)格的馬球場酒店高爾夫游艇賽馬場馬術(shù)九龍山莊奢華的配套設(shè)施48房地產(chǎn)市場機(jī)會分析高端市場開發(fā)現(xiàn)狀分析高端客戶需求分析市場開發(fā)水平分析49開發(fā)模式單一，屬于簡單的地產(chǎn)開發(fā)建房子模式城市同屬性項(xiàng)目配套余姚錦繡四明三洞高爾夫練習(xí)場＋酒店諾丁山郡會所米蘭逸墅無慈溪九龍湖畔五星級酒店＋會所杭州名苑無華潤中央公園會所雅戈?duì)栂愫さ涛逍羌壘频辏珪鶎幉ㄓ愃稌{湖谷會所錦繡四明的三洞高爾夫香湖丹堤的酒店配套九龍湖畔的酒店配套50山體利用在余姚來說尚未出現(xiàn)，放眼于大寧波及周邊區(qū)域，此種資源利用尚處于初級階段山體利用本項(xiàng)目擁有豐富的山體資源，為打造高端山地別墅創(chuàng)造基礎(chǔ)；山體別墅利用現(xiàn)狀山體利用在余姚來說尚未出現(xiàn)；于大寧波及周邊，此種資源利用尚處于初級階段；鑒湖高爾夫山體利用本項(xiàng)目豐富的山體資源華僑城天麓成熟的山地產(chǎn)品杭州綠城桃花源成熟中的山地別墅產(chǎn)品51產(chǎn)品打造處于初級階段，還僅處于簡單的模仿階段，與客戶需求結(jié)合不強(qiáng)建筑園林服務(wù)展示從硬件打造來看無論是建筑細(xì)節(jié)還是園林打造都只處于初級的模仿階段，感受不出豪宅的品質(zhì)感；從精神訴求來看行列式的規(guī)劃布局無法體現(xiàn)高端物業(yè)的內(nèi)涵——尊貴、私密；以地中海風(fēng)格為主，建筑細(xì)節(jié)粗糙，不能體現(xiàn)出品質(zhì)感；無所謂風(fēng)格；處在物業(yè)管理的初級階段，服務(wù)意識、服務(wù)范圍都有很大提升空間；開始注重展示區(qū)的設(shè)置，但還沒有意識到現(xiàn)場管理的重要性，；52物業(yè)檔次參差不齊，高端生活不純粹，圈層感不強(qiáng)，居住沒有分化，沒有項(xiàng)目能承擔(dān)區(qū)域“富人區(qū)”的角色聯(lián)排公寓及酒店雙拼及獨(dú)棟錦繡四明雙拼獨(dú)棟公寓諾丁山郡疊拼公寓米蘭逸墅物業(yè)檔次參差不齊，高端生活不純粹，圈層感不強(qiáng)各項(xiàng)目物業(yè)類型多樣，檔次參差不齊，客戶階層不純粹，因此無法形成圈層生活；53或者配套不強(qiáng)勢，或者配套權(quán)益與物業(yè)分離，高端物業(yè)購買缺乏關(guān)聯(lián)價(jià)值酒店高爾夫物業(yè)會所關(guān)鍵配套與物業(yè)處于完全分離或半分離狀態(tài)

“目前酒店還沒有建，等建成后會對業(yè)主形成方便，具體的權(quán)益并不知道；——錦繡四明銷售代表高端項(xiàng)目缺乏強(qiáng)勢配套高端客戶缺乏尊貴專屬感關(guān)鍵配套與物業(yè)處于完全分離或半分離狀態(tài)

“我們的酒店與旅游設(shè)施和房產(chǎn)是分開的，權(quán)益方面目前還不知道，上面沒有具體通知；——香湖丹堤銷售代表54滿足了高端客戶的投資需求，但沒有滿足客戶的別墅生活需求，物業(yè)沒有融入高端客戶的生活和事業(yè)當(dāng)中別墅生活別墅產(chǎn)品……社交平臺商務(wù)平臺圈層體現(xiàn)投資需求只有滿足高端客戶真正需求，才能實(shí)現(xiàn)更高的溢價(jià)55房地產(chǎn)市場機(jī)會分析整體發(fā)展戰(zhàn)略與定位啟動區(qū)物業(yè)發(fā)展建議屬性界定目標(biāo)解析與核心問題界定區(qū)域價(jià)值研判整體規(guī)劃與分期構(gòu)思56我們對國際豪宅案例重點(diǎn)研究了在項(xiàng)目營造和產(chǎn)品打造上如何滿足高端富人的需求，最終形成物業(yè)的高溢價(jià)初步考慮案例THENAMHAI，越南香港，半山香港，貝沙灣黃石俱樂部，美國深圳，東部華僑城九龍山莊，嘉興新加坡，圣淘沙Bintan，印尼Cancun,墨西哥LaJolla，美國加州帕拉德羅，古巴…區(qū)域?yàn)楦叨司幼∩鐓^(qū)物業(yè)開發(fā)較為成功擁有眾多服務(wù)配套九龍山莊——嘉興觀瀾高爾夫——深圳半山——香港57九龍山莊，嘉興Case158九龍山海灣度假城位于嘉興平湖乍浦鎮(zhèn)，整體定位于國際一流的居住、度假型綜合社區(qū)九龍山海灣度假城位于杭州灣北側(cè)，上海市西南角，距離上海市中心約45分鐘車程，距杭州市中心約小時(shí)車程；九龍山總規(guī)劃面積10平方公里；59核心設(shè)施打造：九龍山莊擁有27洞錦標(biāo)賽級高品質(zhì)三大景觀系列主題球場九龍山將軍高爾夫俱樂部——分為莊園球道、海景球道、峽谷球道，可舉辦國際頂級PGA大賽、會員杯賽事，有會員1200名，年打球人數(shù)約8萬人次；果嶺難度較大，富有挑戰(zhàn)，奢華、大氣的會所華東地區(qū)最美的濱海27洞球場高爾夫會所貴賓廳60同時(shí)塑造代表高端的馬術(shù)俱樂部和區(qū)域規(guī)模最大的游艇俱樂部馬會會所馬術(shù)俱樂部——中國首家以馬球、馬術(shù)運(yùn)動為主題的頂級會員制私人俱樂部中國獨(dú)一無二享有國際賽事規(guī)格的馬球場和賽馬場最大的游艇可?？?8尺擁有159艘游艇的游艇俱樂部現(xiàn)成為華東地區(qū)最大的游艇俱樂部專業(yè)的維修站及其它完整的配套設(shè)施61物業(yè)開發(fā)效果：物業(yè)開發(fā)躋身長三角一線高價(jià)值體系，同時(shí)實(shí)現(xiàn)了快速銷售城市種類建筑面積（平米）單價(jià)（元/平米）總價(jià)九龍山地產(chǎn)項(xiàng)目獨(dú)棟別墅1300－250025000－500003700萬－1.3億聯(lián)體別墅250－70025000－350001000－2000萬圣馬克廣場－公寓50－20016000－2800080－670萬夏宮－公寓70－20018000－20000130－300萬上海一線高價(jià)值物業(yè)體系紫園——每棟別墅售價(jià)在1500萬~4000萬元之間，有三棟頂級豪宅售價(jià)過億世茂佘山莊園——均價(jià)5萬元/平方米，平均每套7500萬佘山高爾夫——單套5000萬以上“目前物業(yè)銷售取得了很大成功，公寓銷售了近70％，別墅銷售也表現(xiàn)出了很大的需求，預(yù)計(jì)可以實(shí)現(xiàn)了區(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目增收16億元”——區(qū)域銷售人員訪談別墅物業(yè)－公寓物業(yè)－62常規(guī)性功能建構(gòu)下與其它高端度假區(qū)相比，為什么九龍山莊顯示出獨(dú)特的區(qū)域特質(zhì)呢？九龍山莊功能體系度假高端居住休閑娛樂會展商務(wù)成功塑造區(qū)域價(jià)值，帶動物業(yè)開發(fā)，區(qū)域成功的關(guān)鍵因素是什么？631區(qū)域意向：區(qū)域針對非會員有很強(qiáng)的區(qū)隔性，雖不直接排斥但有較強(qiáng)限制，顯示極強(qiáng)的私密性區(qū)域大門，保衛(wèi)嚴(yán)格——會員證即為交通通行證，區(qū)域會員可以自由出入，旅游訪客可以進(jìn)入，但需要購買門票，形成了一定區(qū)隔性低調(diào)，但顯示較強(qiáng)的高端意向訪客和游客有固定的游覽線路高端項(xiàng)目可遠(yuǎn)觀而不可進(jìn)享，保證會員的專享性游覽線路區(qū)域入口旅游人群是為宣傳區(qū)域和房產(chǎn)作用，用高綠化帶隔離，指定參觀地點(diǎn)，不影響會員使用642運(yùn)營特征：俱樂部＋會員制商業(yè)模式經(jīng)營區(qū)域，保證區(qū)域?qū)偬卣?，塑造頂級圈層高爾夫俱樂部游艇俱樂部馬術(shù)俱樂部俱樂部發(fā)展俱樂部＋會員制的意義通過俱樂部塑造區(qū)域高端活動平臺培養(yǎng)早期會員會員圈層營銷會員參與區(qū)域俱樂部活動喜歡認(rèn)可區(qū)域購買物業(yè)占有資源專享區(qū)域俱樂部對物業(yè)業(yè)主和會員進(jìn)行專屬服務(wù)653會員權(quán)益：嚴(yán)格保障會員權(quán)益，周末會員獨(dú)立接待，組織豐富的會員活動，非周末訪客才可以進(jìn)入，但消費(fèi)較高，客群會員權(quán)益特征非會員對設(shè)施的專享性；設(shè)置專門的會員接待日；物業(yè)與配套的適度捆綁（購買首期別墅物業(yè)附贈游艇泊位、購買首期公寓附贈游艇個(gè)人會籍卡）；完善的會員服務(wù)體系、安全保障體系；豐富的會員活動：比基尼派對；馬術(shù)比賽等；非周末日旅游訪客可以接待，但需要預(yù)訂；費(fèi)用較高：高爾夫1600元；騎馬1000元/小時(shí)；游艇出海8000元/小時(shí)；只能游覽一定地點(diǎn)；游覽過程需要購買旅游套票；66九龍山莊案例總結(jié)：通過區(qū)域高端配套和俱樂部＋會員制商業(yè)模式以及配套與物業(yè)的權(quán)益捆綁提升區(qū)域價(jià)值，同時(shí)驅(qū)動物業(yè)銷售通過俱樂部塑造區(qū)域高端活動平臺；通過會員的一系列權(quán)益形成價(jià)值圈層，提升區(qū)域價(jià)值；區(qū)域整體環(huán)境意向讓高端人士真正的對區(qū)域認(rèn)同；專屬、圈層感的度假生活環(huán)境促進(jìn)其參與、擁有區(qū)域的欲望；區(qū)域價(jià)值的塑造物業(yè)適度捆綁權(quán)益購買物業(yè)則成為區(qū)域會員，成為區(qū)域真正的主人；通過物業(yè)購買，物業(yè)捆綁了部分權(quán)益，以區(qū)域的軟性服務(wù)提升了物業(yè)的附加價(jià)值；享受：設(shè)施價(jià)值、權(quán)益價(jià)值、獨(dú)特運(yùn)營服務(wù)價(jià)值；多重高端配套俱樂部＋會員制商業(yè)模式67觀瀾高爾夫，深圳Case268觀瀾高爾夫位于深圳與東莞交界處，依靠自身打造的世界第一大高爾夫球場為核心價(jià)值廣州東莞深圳香港觀瀾高爾夫觀瀾鎮(zhèn)位于深圳郊區(qū),與東莞交界處鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)房價(jià)一直為深圳低谷；世界杯球場維杰球場費(fèi)度球場缺乏外部資源支撐，依靠自身打造世界一流高爾夫球場，形成高爾夫資源為主的核心價(jià)值，支撐后期高端物業(yè)開發(fā)。世界第一大球場，216洞高爾夫球場；承辦眾多高水平賽事，輻射全球的影響力；觀瀾高爾夫別墅享受到的是頂級高爾夫球會帶來的影響力。69觀瀾湖別墅規(guī)劃大多采用單線形排布，別墅能最大化享有高爾夫景觀資源翡翠灣總圖單線形規(guī)劃，保證每戶的無遮擋球場景觀；最大化利用球場景觀，別墅不僅僅是建筑的占有，而是資源、景觀的最大享有。在規(guī)劃層面，通過單線形排布，極大的發(fā)揮高爾夫球場的核心價(jià)值，為每棟別墅實(shí)現(xiàn)高價(jià)值提供強(qiáng)勁支撐。70架空層、地下室和私家花園等贈送面積大大多于建筑面積，凸現(xiàn)高爾夫物業(yè)的卓越價(jià)值長堤別墅AB型A型B型建筑面積412㎡222㎡188㎡架空層及地下室340㎡182㎡158㎡花園面積800㎡448㎡360㎡翡翠灣別墅M型L型TB型建筑面積198㎡288㎡313㎡架空層及地下室228㎡271㎡216㎡花園面積595~1731㎡682~2206㎡420~510㎡上堤別墅A型B型建筑面積203㎡206㎡架空層及地下室83㎡83㎡花園面積270㎡290~336㎡翡翠灣別墅長堤別墅上堤別墅翡翠灣組團(tuán)，贈送面積3倍于建筑面積長堤組團(tuán)，贈送面積3倍于建筑面積密度較高的上堤組團(tuán)，贈送面積也能達(dá)到2倍于建筑面積超大的贈送面積，彰顯豪宅資源價(jià)值，更重要的是為滿足客戶娛樂、休閑、享受的需求提供了廣闊的空間。贈送贈送贈送71大面積的贈送不僅僅是實(shí)惠，更重要的是贈送空間營建出的生活空間和休閑生活氛圍贈送的花園面積應(yīng)足夠大，需可建私家泳池或私家花園，形成家庭休憩、聚會的絕佳場所；架空層多做成兩個(gè)以上車庫，地下室配置成健身、家庭影院、SPA、酒庫等功能空間。寬闊、開敞的私家花園自然、安逸的私家庭院每棟別墅均配有私家泳池，享受奢華、品質(zhì)生活架空層車庫地下室SPA72戶型特點(diǎn)：活動空間注重開放與共享，生活空間注重私密與享受一層為主要活動空間，強(qiáng)調(diào)開放和共享；大露臺通過樓梯直接連通花園；會客廳通過大面積落地窗共享大露臺景觀；取消客廳、餐廳等功能空間之間墻體,模糊功能空間，獲得大尺度開放共享空間。獨(dú)特的多套間設(shè)計(jì)，每個(gè)臥室都擁有私密空間；每個(gè)套間帶露臺或陽臺，雖獨(dú)立仍享受美景；二層為主要生活空間，強(qiáng)調(diào)私密和享受；放大室外空間向室內(nèi)的延伸；講究室內(nèi)空間的開敞與融合。保證私密性和便利性的多套間設(shè)計(jì)；突出享受的主臥超大衛(wèi)浴空間和臥室均帶露臺或陽臺的舒適享受。首層生活空間：景觀延伸和功能融合二層生活空間：私密、便利和舒適并重73觀瀾湖高爾夫會所面積超過3萬平方米，為客戶提供生活配套、享受空間和商務(wù)社交平臺推桿果嶺游泳池日本料理山景閣西餐廳高爾夫?qū)Ｙu店不動產(chǎn)銷售部兒童天地健身室壁球室羽毛球場往酒店會員事務(wù)部往高爾夫球場按摩會員酒廊高爾夫會所會所大堂接待處Spa中心(1300平方米）儲物柜區(qū)往球場往會所往會所鋼琴吧會議室大宴會場商務(wù)中心315間客房游泳池大堂禮品店花店綠茵閣雅豪軒酒吧電梯接待處駿豪酒店生活配套：時(shí)尚生活超市、風(fēng)味美食、兒童shopping等生活配套；設(shè)有觀瀾湖醫(yī)療保健中心，提供急救資料，健康醫(yī)學(xué)顧問等服務(wù)；享受空間：咖啡、啤酒、畫廊、書店、古董收藏、小影院等特色ministore；設(shè)國際高爾夫博物館、鋼琴藝術(shù)中心、頂尖品牌服裝、汽車展示廳等；商務(wù)社交平臺：315間客房的駿豪酒店；可容1000人的會議大廳；球場的高使用率、社區(qū)配套的極度缺乏使觀瀾建成了了3萬平方米超大規(guī)模的會所并承擔(dān)了一部分商務(wù)功能。74同時(shí)，為業(yè)主物業(yè)提供從居家到商務(wù)接待五星級酒店式服務(wù)，服務(wù)細(xì)致入微，盡顯尊貴豪澤會會員服務(wù)體系（一）王室會員生活卡：

準(zhǔn)入證，打折卡，享受社區(qū)設(shè)備（四）室內(nèi)家居服務(wù)：

A.專業(yè)酒店式家居清潔

B.草坪維護(hù)

C.專業(yè)工程維修.保養(yǎng)

D.業(yè)主家政和維修服務(wù)項(xiàng)目

E.業(yè)主洗衣服務(wù)

F泳池養(yǎng)護(hù)（六）商務(wù)和禮賓服務(wù)：

A信息咨詢服務(wù)

B商務(wù)服務(wù)：提供過場所和相關(guān)硬件配套承辦商務(wù)會議，提供翻譯，商務(wù)秘書服務(wù)

C接送服務(wù)：提供機(jī)場碼頭車站接送服務(wù)

D代叫出租車服務(wù)

E訂票服務(wù)：飛機(jī)票，火車票，船票等

F鮮花預(yù)定服務(wù)：上門插花，綠色植物租用

G代繳公共事業(yè)費(fèi)

H快件服務(wù)

I代訂境內(nèi)外水料以及康樂設(shè)施

J代訂國內(nèi)外報(bào)紙

K代訂餐廳酒吧

L輪椅服務(wù)

M代訂高爾夫球場

N觀瀾高爾夫賽事代理服務(wù)

O觀瀾湖主辦的頂級高爾夫賽事，擁有貴賓參觀權(quán)

P私人高爾夫教練：由國際教練提供教學(xué)方案，針對不同水平的業(yè)余和職業(yè)球手設(shè)計(jì)一對一課程

Q私人網(wǎng)球教練（二）全方位物業(yè)管理：

建立每套房屋檔案，建立每位業(yè)主健康檔案，提供全方位咨詢和服務(wù)（三）物業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)：A.保安服務(wù)

24小時(shí)軍事化保安對于巡邏

公共區(qū)域設(shè)置中央監(jiān)控安防系統(tǒng)

每戶擁有多個(gè)緊急報(bào)警按鈕

每戶擁有獨(dú)立的紅外線周界報(bào)警系統(tǒng)

嚴(yán)格的人員和車輛出入制度B.工程維修，保養(yǎng)服務(wù)C.環(huán)境衛(wèi)生D.園藝綠化E.度假外出托管F.穿梭巴士服務(wù)G.業(yè)主活動：定期開展有意義的業(yè)主活動，節(jié)日慶典和各類興趣班，藝術(shù)鑒賞會等；（五）家宴.派對服務(wù)：

A送餐服務(wù)

B按照業(yè)主要求提供5星級大廚烹調(diào)家宴服務(wù)

C定制食品：為會員定制特定的相關(guān)食物，滿足不同的世界風(fēng)味等需求

D業(yè)主舉辦各種家庭生日派對75半山，香港Case376香港半山——香港頂級富豪聚集地，身份的標(biāo)志，最高價(jià)值的低密度物業(yè)位于山頂區(qū)域香港半山區(qū)半山區(qū)東由灣仔區(qū)與中西區(qū)的邊界開始、西至薄扶林、南至郊野公園、北至上環(huán)。半山區(qū)連同薄扶林的豪宅區(qū)稱作「西半山」、跑馬地及渣甸山等地區(qū)稱作「中半山」、寶馬山及柏架山的豪宅稱之為「東半山」山體綠化高層物業(yè)圖例低密度物業(yè)低密度物業(yè)（山頂）高層物業(yè)77半山區(qū)域項(xiàng)目價(jià)值感的塑造更多的是通過在物業(yè)形態(tài)上的純粹性和規(guī)劃形式上領(lǐng)地感和私屬感的體現(xiàn)純粹的獨(dú)棟莊園式豪宅林中掩映的別墅住宅領(lǐng)地感的社區(qū)入口純粹的獨(dú)棟莊園式豪宅林中掩映的別墅住宅領(lǐng)地感和私屬感塑造領(lǐng)地感的私家社區(qū)入口78采用“引道駁接”的規(guī)劃方式，區(qū)域內(nèi)通過過渡交通空間強(qiáng)化各個(gè)社區(qū)的進(jìn)入感，提升豪宅對空間的專屬領(lǐng)域感香港半山的路我是從來認(rèn)不清的，只覺得車越往山上開，周圍的車越少，很多小路上標(biāo)有私家路的標(biāo)志，通向深處的豪宅。雖說山上有不少房子，但大多隱蔽在樹叢中，一般是看不清的——游人通過引道，進(jìn)入各個(gè)豪宅領(lǐng)地主干道社區(qū)引道79案例啟示1：高端項(xiàng)目價(jià)值塑造方式九龍山莊通過會員制俱樂部商業(yè)模式保證項(xiàng)目的純粹性，形成圈層，為會員提供一種商務(wù)和生活平臺，并保障會員的權(quán)益，兼顧酒店、高爾夫非會員經(jīng)營觀瀾高爾夫通過頂級私人會所提供五星級酒店式服務(wù)，同時(shí)結(jié)合高爾夫物業(yè)塑造生活空間和休閑氛圍，彰顯頂級圈層生活；香港半山通過在對物業(yè)領(lǐng)地感和私屬感的塑造來滿足會員的資源侵占欲望；80案例啟示2：高端項(xiàng)目三大核心價(jià)值點(diǎn)：資源侵占、配套私享、低調(diào)奢華高端項(xiàng)目三大核心價(jià)值點(diǎn)項(xiàng)目具有昭示性、標(biāo)志性，私屬領(lǐng)地界定明確公共資源私享，通過標(biāo)識、規(guī)劃達(dá)成私享空間圈層生活的社交場通過會籍、俱樂部等形式達(dá)成專屬私享頂級配置設(shè)施：高爾夫、五星級酒店、頂級私人會所等在圈層中形成影響力，而非需社會影響力服務(wù)是1對1，是強(qiáng)調(diào)身份的對等配套私享資源侵占低調(diào)奢華81本項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略為：以俱樂部運(yùn)營模式營造專屬性，以物業(yè)和資源的侵占顯示領(lǐng)地感，以頂級配套和個(gè)性化頂級服務(wù)構(gòu)建私享性，塑造一種上層的生活方式驅(qū)動地產(chǎn)的高溢價(jià)和高實(shí)現(xiàn)買房子買生活方式從公共到專屬從復(fù)合到圈層82寧波頂級度假生活示范項(xiàng)目

大寧波·半山

——頂級專屬私家領(lǐng)地83我們的“半山愿景”——“我們不是為了世界上多一處豪宅，而是在尋找一種生活，一種新的生活替代品?！薄恢皇琴u房子，同時(shí)售賣一種生活方式和營造一種生活格調(diào)84我們的策略成立越龍莊俱樂部——

》營造區(qū)域，建立圈層，設(shè)置配套與物業(yè)關(guān)聯(lián)的專屬權(quán)益體系1打造私人頂級會所——

》為業(yè)主提供酒店和高爾夫不能提供的個(gè)性化的頂級私人酒店服務(wù)，成為物業(yè)的頂級軟件配套2構(gòu)建私家領(lǐng)地別墅——》通過道路、花園、產(chǎn)品、服務(wù)和配套，強(qiáng)調(diào)私密和對資源以及區(qū)域的占有385通過權(quán)益體系形成區(qū)域軟實(shí)力，構(gòu)建越龍莊更具競爭力和客戶吸引力的區(qū)域價(jià)值資源占有設(shè)施享受權(quán)益關(guān)聯(lián)買高端物業(yè)只是占有了區(qū)域簡單的自然資源買物業(yè)只是簡單購買了所屬物業(yè)的功能可以就近享受區(qū)域逐步完善的高端設(shè)施設(shè)施還是設(shè)施，物業(yè)還是物業(yè)，區(qū)域的發(fā)展和物業(yè)的關(guān)聯(lián)性分割；買物業(yè)相當(dāng)于購買了整個(gè)區(qū)域價(jià)值；物業(yè)關(guān)聯(lián)權(quán)益使得業(yè)主的附加利益達(dá)到巔峰的體驗(yàn)；物業(yè)與區(qū)域價(jià)值形成了緊密的聯(lián)系，形成了物業(yè)的核心競爭力；123越龍莊俱樂部私人頂級會所私家領(lǐng)地別墅86【俱樂部權(quán)益體系】構(gòu)建會員為重的一攬子權(quán)益體系，體現(xiàn)越龍莊的純粹性和私享性，嚴(yán)格限制只有業(yè)主才能成為會員會員權(quán)益體系錦標(biāo)賽級高爾夫五星級酒店會員一攬子權(quán)益權(quán)益載體買別墅送會籍買物業(yè)送酒店VIP卡，享受酒店專門服務(wù)買一套房＝買一個(gè)區(qū)域越龍莊俱樂部私人頂級會所私家領(lǐng)地別墅頂級私人會所舉辦各種沙龍派對形成圈層社交87優(yōu)先保障會員權(quán)益，兼顧非會員的經(jīng)營效益【俱樂部權(quán)益保障體系】封閉化管理，優(yōu)先保障會員權(quán)益，兼顧非會員的經(jīng)營效益，體現(xiàn)會員的尊貴感空間及設(shè)施限制時(shí)間限制保障會員權(quán)益的4大手段在淡季向非會員開放，兼顧非會員的經(jīng)營效益，提高設(shè)施利用率；非會員預(yù)訂制；會員隨時(shí)制；高爾夫會所、酒店等打造會員專享區(qū)預(yù)定限制管理限制非會員不允許擅自進(jìn)入，須提前預(yù)定；越龍莊俱樂部私人頂級會所私家領(lǐng)地別墅88我們的策略成立越龍莊俱樂部——》營造區(qū)域，建立圈層，設(shè)置配套與物業(yè)關(guān)聯(lián)的專屬權(quán)益體系1打造私人頂級會所——》提供酒店和高爾夫不能提供的個(gè)性化的頂級私人服務(wù)，達(dá)成頂級配套和區(qū)域私享性2構(gòu)建私家領(lǐng)地別墅——》通過道路、花園、產(chǎn)品、服務(wù)和配套，強(qiáng)調(diào)私密和對資源以及區(qū)域的占有389【頂級私人會所】聯(lián)合喜達(dá)屋，構(gòu)建“半山物業(yè)的服務(wù)體系”

通過頂級活動及服務(wù)形成群體標(biāo)簽基礎(chǔ)物管體系系列尖端體驗(yàn)細(xì)致入微的貼身管家服務(wù)越龍莊俱樂部私人頂級會所私家領(lǐng)地別墅90標(biāo)準(zhǔn)化超5星級國際服務(wù)和專屬管家相結(jié)合，持續(xù)提升個(gè)性化深度服務(wù)原則：私人管家是接受需求的主要方，管家應(yīng)在第一時(shí)間為業(yè)主做出安排或者答復(fù)；若管家不在場，業(yè)主有呼叫，社區(qū)內(nèi)離業(yè)主最近的工作人員應(yīng)能擔(dān)負(fù)起臨時(shí)管家的職責(zé)；無論何時(shí)何地何人，服務(wù)人員不能回答“請你找*”，而要回答“我馬上替您安排”；管家通過業(yè)主反饋，及時(shí)改進(jìn)服務(wù)，并作相關(guān)記錄。貼身管家15432物業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)室內(nèi)家居服務(wù)家宴派對服務(wù)個(gè)性化檔案建立商務(wù)禮賓服務(wù)越龍莊俱樂部私人頂級會所私家領(lǐng)地別墅91高端客戶訪談

“…客戶對無形服務(wù)的關(guān)注甚于別墅本身，不可復(fù)制的服務(wù)內(nèi)容是決定高溢價(jià)的關(guān)鍵…”

——世聯(lián)陳董通過一系列尖端服務(wù)及活動標(biāo)定尖端身份，打造群體標(biāo)簽，形成圈層效應(yīng)尖端服務(wù)系列慈善拍賣會、藝術(shù)品鑒賞會名媛PARTY高爾夫會員服務(wù)瑞士銀行服務(wù)五星級酒店會員服務(wù)………越龍莊俱樂部私人頂級會所私家領(lǐng)地別墅92我們的策略成立越龍莊俱樂部——》營造區(qū)域，建立圈層，設(shè)置配套與物業(yè)關(guān)聯(lián)的專屬權(quán)益體系1打造私人頂級會所——》提供酒店和高爾夫不能提供的個(gè)性化的頂級私人服務(wù)，達(dá)成頂級配套和區(qū)域私享性2構(gòu)建私家領(lǐng)地別墅——》通過道路、花園、產(chǎn)品、服務(wù)和配套，強(qiáng)調(diào)私密和對資源以及區(qū)域的占有393從項(xiàng)目與省道接駁口開始營造區(qū)域的邊界感和領(lǐng)地感；道路兩旁通過林木與項(xiàng)目標(biāo)識增強(qiáng)私密感和領(lǐng)地感；通過進(jìn)入別墅組團(tuán)的私家車道強(qiáng)調(diào)區(qū)域的領(lǐng)地性省道與項(xiàng)目的接駁口越龍莊俱樂部私人頂級會所私家領(lǐng)地別墅94支路和組團(tuán)路可多采用盡端路形式強(qiáng)化私密感盡端路規(guī)劃示意支路和組團(tuán)路建議多采用盡端路的形式盡端路的設(shè)置，能很好的保證沿路別墅居住的私密性，特別是盡端路頂端的別墅能夠滿度高端客戶對私密性和身份感的要求；愈往端頭走，私家的感覺愈加強(qiáng)烈；越龍莊俱樂部私人頂級會所私家領(lǐng)地別墅95打造純獨(dú)棟社區(qū)，并犧牲部分容積率，適當(dāng)增加道路面積和加大庭院面積放大業(yè)主領(lǐng)地感，做到每棟別墅至少占地兩畝越龍莊俱樂部私人頂級會所私家領(lǐng)地別墅適當(dāng)增加道路面積通過增加盡端路的設(shè)置，犧牲部分容積率，但卻大大提高別墅領(lǐng)地感，增加物業(yè)的高溢價(jià)因素；加大園林面積庭院空間是業(yè)主家庭活動以及招待親友的重要場所，也是最能體現(xiàn)領(lǐng)地感的區(qū)域，建議通過多重庭院的設(shè)計(jì)加大庭院面積；項(xiàng)目物業(yè)類型每棟別墅占地錦繡四明聯(lián)排、獨(dú)棟約1畝諾丁山郡聯(lián)排、獨(dú)棟1畝以內(nèi)九龍湖畔獨(dú)棟2畝及以上香湖丹堤聯(lián)排、獨(dú)棟1-2畝之間打造純獨(dú)棟的純粹高端社區(qū)建議每棟別墅至少占地兩畝96添加領(lǐng)地符號：泳池、大門和圍墻和其他領(lǐng)地標(biāo)示越龍莊俱樂部私人頂級會所私家領(lǐng)地別墅領(lǐng)地符號：依據(jù)地形設(shè)置部分含泳池別墅做為標(biāo)桿物業(yè)；業(yè)主門牌；包含業(yè)主稱謂的指示牌；大門、圍墻等；市場表現(xiàn)：目前僅有九龍山莊和九龍湖畔的社區(qū)打造上擁有部分豪宅領(lǐng)地的符號；但總體來說表現(xiàn)不足；九龍山莊的社區(qū)大門九龍湖畔的私家泳池未設(shè)置圍墻和大門距離道路太近，不能體現(xiàn)私密97物業(yè)要體現(xiàn)出大氣、穩(wěn)重、氣派，并可適當(dāng)添加高科技元素越龍莊俱樂部私人頂級會所私家領(lǐng)地別墅專業(yè)人士訪談喜歡大氣的、豪華的房子，外表一定要豪，體現(xiàn)尊貴；“大寧波的客戶對科技元素并不排斥，經(jīng)過引導(dǎo)還是比較認(rèn)可的，因?yàn)樗麄儗Π踩浅？粗亍琵埡箱N售代表客戶需求：根據(jù)訪談以及市場現(xiàn)狀，大寧波高端客戶喜歡大氣穩(wěn)重氣派的建筑立面；可在立面材質(zhì)、色調(diào)方面得以體現(xiàn)；對于高科技元素客戶表現(xiàn)并不排斥，可適當(dāng)加入提高物業(yè)品質(zhì)；98物業(yè)功能設(shè)置應(yīng)符合寧波本地高端客戶的需求，做迎合性產(chǎn)品，并可以在部分功能上做適當(dāng)引領(lǐng)越龍莊俱樂部私人頂級會所私家領(lǐng)地別墅別墅戶型功能設(shè)置原則：符合寧波本地高端客戶需求，做迎合性產(chǎn)品；并可以在部分功能上做適當(dāng)引領(lǐng)；迎合性功能引領(lǐng)性功能挑高客廳挑高餐廳影音廳（地下室）部分戶型可以出現(xiàn)中西廚房私人會客廳（地下室）父母房傭人房主臥套房消費(fèi)者訪談客廳是門面，一定要大，一定要挑高，顯得氣派，才有面子；——慈溪高總專業(yè)人士訪談至于中西廚房客戶各有取舍，有的需要比如在海外呆過的，有的不需要但可以改成別的功能；——九龍湖畔銷售代表早餐廳、正餐廳99房地產(chǎn)市場機(jī)會分析整體發(fā)展戰(zhàn)略與定位啟動區(qū)物業(yè)發(fā)展建議屬性界定目標(biāo)解析與核心問題界定區(qū)域價(jià)值研判整體規(guī)劃與分期構(gòu)思100[價(jià)值評估原則]以高爾夫、酒店為核心，有效利用周邊山坡用地地塊規(guī)劃紅線圖規(guī)劃紅線控制范圍圖例住宅用地高爾夫五星級酒店101[坡向地形分析]:呈東南－西北走向，主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|南風(fēng)－西北風(fēng)，形成四個(gè)主南向半合圍地塊五星級酒店地塊整體東南——西北走向，向南形成多個(gè)半合圍地塊，易于形成各個(gè)獨(dú)立開發(fā)空間；南向、東向偏南地塊占主體，適于開發(fā)建設(shè)；建筑的朝向符合寧波地區(qū)的建筑科學(xué)朝向，對采光、納氣、通風(fēng)起到良好的作用；東北向、北向形成良好植被景觀1號地塊2號地塊3號地塊4號地塊主導(dǎo)風(fēng)向102[景觀視野分析]:各種地塊的景觀價(jià)值受地形特征影響較大，坡向和開間大小是主要影響因素地塊一：地勢較高，景觀視野開闊地塊二：地勢較高，但景觀視野受兩邊山勢影響，開間較小，視野相對不開闊地塊三，地勢較高，擁有地塊最佳景觀視野地塊四，地勢較低，視野一般103[地塊坡度分析]:15~35度之間的地塊景觀價(jià)值較高，高于35度和低于15度的地塊景觀價(jià)值其次坡度坡向是兩個(gè)最基本的地形因子，從坡度方向?qū)Φ貕K進(jìn)行分析；地勢起伏和緩，相對高度大部分區(qū)域不超過50米，適于開發(fā)利用；各海拔帶總體趨勢是，坡度0°～15°范圍內(nèi)，坡度越小景觀價(jià)值潛力越低；坡度超過35°時(shí)，隨著坡度的增大，景觀潛力下降；在10°～35°范圍內(nèi)，景觀要素生態(tài)潛力較高，且坡度間的差異較小。15-35~1535~104[綜合分析]：地塊①、②形成區(qū)域價(jià)值最高，地塊③、④價(jià)值次之①②③④105各地塊山體利用原則1、山地的邊角和10°～35°坡度范圍內(nèi)價(jià)值最高，需要適當(dāng)放大產(chǎn)品面積2、山地別墅要利用資源和地形做足差異感3、產(chǎn)品排布要因地制宜各地塊容積率建議案例借鑒：杭州·陽明谷——容積率：0.3杭州桃花源——容積率：0.2北京西山美廬——容積率：0.4上海佘山月湖——容積率：0.170.2-0.30.2-0.30.2-0.30.3-0.4106我們對目前國內(nèi)具有多種強(qiáng)勢配套的資源性高端居住社區(qū)做了大量的開發(fā)模式研究，尋找本項(xiàng)目開發(fā)分期的可借鑒經(jīng)驗(yàn)初步研究案例麓山國際－成都慶隆南山－重慶觀瀾高爾夫－深圳中能浪漫和山－杭州合生珠江帝景－廣州東麗湖萬科城－天津九龍山莊－嘉興合生君景灣－廣州華僑城－深圳半山－香港……慶隆南山－重慶麓山國際－成都項(xiàng)目區(qū)位：城市陌生區(qū)域項(xiàng)目資源：資源性低密度項(xiàng)目核心約束：多種強(qiáng)勢配套的高端居住社區(qū)107重慶慶隆南山：位于重慶郊區(qū)，占地3300畝，規(guī)劃為集高爾夫、酒店度假、高端別墅為一體的綜合社區(qū)區(qū)位交通靠近重慶內(nèi)環(huán)高速，距離重慶各主城區(qū)20分鐘車程；規(guī)模總占地3300畝；定位重慶首個(gè)集GOLF運(yùn)動、酒店商務(wù)、休閑度假、高尚住宅為一體的復(fù)合型GOLF別墅國際生活圈。設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)：溫伯利艾利生唐古建筑設(shè)計(jì)公司（WATG）；別墅建筑設(shè)計(jì)：美國巴瑟尼亞（BassenianLagoni）；高爾夫球場和練習(xí)場：美國尼克勞斯(NICKLAUSDESIGN)設(shè)計(jì)公司；重慶市區(qū)慶隆南山內(nèi)環(huán)高速108擁有高爾夫、國際度假酒店、SPA度假中心、商業(yè)街、森林公園等豐富高端的配套設(shè)施高爾夫占地1500畝的18洞國際錦標(biāo)賽級山地高爾夫、練習(xí)場及1.7萬平米高爾夫球會俱樂部；酒店希爾頓國際度假酒店；國際會議中心；山頂溫泉SPA度假中心、半月溫泉休閑俱樂部；森林公園700萬平方米原生林地、2000畝森林公園、6大主題休閑公園商業(yè)3萬平方米商業(yè)情景小鎮(zhèn)；109推售節(jié)奏：通過前九洞高爾夫以及希爾頓入駐造勢，完成一期住宅的啟動，隨后每一組團(tuán)推出都伴隨相應(yīng)配套的造勢2008.11Ⅲ組團(tuán)橘香郡開盤物業(yè)開發(fā)歷程配套：高爾夫開業(yè)；高爾夫?qū)W院成立；開發(fā)策略2006年底2007.5前九洞高爾夫球場動工希爾頓國際入駐簽約配套：9洞高爾夫希爾頓進(jìn)駐住宅啟動階段由高爾夫以及酒店造勢啟動，隨后推出高端獨(dú)棟別墅；高端立市；2008年初2008.5高爾夫Ⅱ組團(tuán)璽館開盤配套：高爾夫酒店運(yùn)營階段前后九洞高爾夫拆分進(jìn)行造勢，并酒店建設(shè)周期，形成住宅推售的動力，為市場制造升值空間；前九洞高爾夫試營業(yè)；酒店封頂，后九洞開始建設(shè)；2008.102009.4球會開業(yè)，中國首家尼克勞斯高爾夫?qū)W院成立2007.11一期蕙風(fēng)岸高爾夫別墅開盤4期柏翠莊開盤；推售節(jié)奏住宅住宅2009年底希爾頓酒店?duì)I業(yè)；山頂溫泉SPA動工110開發(fā)次序與啟動策略：選擇交通通達(dá)性高，易于展示的地塊進(jìn)行啟動，并且各組團(tuán)圍繞高爾夫依次開發(fā)一期主入口二期次入口五組團(tuán)四組團(tuán)希爾頓酒店三組團(tuán)啟動區(qū)及開發(fā)次序選址緊鄰高爾夫強(qiáng)勢資源；同時(shí)緊鄰社區(qū)入口，交通便利，昭示性強(qiáng);在開發(fā)條件允許的前提下圍繞高爾夫強(qiáng)勢資源依次開發(fā)；啟動策略從訪談中了解到，項(xiàng)目高爾夫客戶與物業(yè)客戶不屬于同一客戶，高爾夫在啟動階段屬于景觀配套；由高爾夫以及酒店造勢啟動，隨后推出高端獨(dú)棟別墅；高端立市；我們這里一期客戶為重慶市內(nèi)郊區(qū)化客戶，本身并不打高爾夫，只是喜歡高爾夫的景觀，所以一期只是做了前九洞作為景觀；——慶隆南山營銷經(jīng)理電話訪談111麓山國際：位于成都城市郊區(qū)陌生區(qū)，總占地4000畝，周邊無任何配套及樓盤,目前已成為“成都未來富人區(qū)”

2000年之前，屬于城市陌生區(qū)；認(rèn)知度差；周邊無任何配套及樓盤；成都市區(qū)20分鐘車程實(shí)現(xiàn)了區(qū)域的成功啟動及熱銷，“成都近郊低密度高檔社區(qū)寶地”、成都未來富人區(qū)；建成后將是集運(yùn)動、居住、休閑、娛樂、教育等功能為核心的超大型開放式國際社區(qū)；帶動周邊區(qū)域的發(fā)展，逐步形成高尚國際社區(qū)走廊；2000年建設(shè)前發(fā)展現(xiàn)狀112區(qū)域包括麓山別墅和麓鎮(zhèn)兩大功能組團(tuán)，并配備了高爾夫、酒店等高端配套麓鎮(zhèn)規(guī)劃中學(xué)校配套總體規(guī)劃總體占地4000畝，其中高爾夫俱樂部占地1400畝，住宅用地2600畝（別墅用地1300畝，麓鎮(zhèn)約1300畝）；總建面122萬，總體容積率0.7；住宅麓山別墅約42萬平米；以獨(dú)棟、聯(lián)排為主；R＝0.5；麓鎮(zhèn)約80萬平米，包括疊拼、洋房、空中別墅等；R＝0.82；配套麓山別墅18洞高爾夫及會所、練習(xí)場；運(yùn)動公園；麓鎮(zhèn)歐洲商業(yè)小街、會議中心；國際酒店、國際學(xué)校、劇場、教堂等；1132008麓鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心一期交付使用規(guī)劃有教堂、劇場、圖書館、學(xué)校、會議中心等物業(yè)開發(fā)歷程配套：大型綜合配套物業(yè)形態(tài)開發(fā)策略2004.62004.10－12高爾夫球場營業(yè)逸翠谷開盤橡樹坡推出136幢組院式獨(dú)棟別墅51幢獨(dú)立別墅，面積300－500㎡配套：高爾夫住宅：獨(dú)棟別墅第一階段由高爾夫配套啟動，隨后推出高端獨(dú)棟別墅；高端立市；第三階段同步推出大規(guī)模綜合配套及高端別墅，博取高收益；2005.7麓山1號會所水晶崗開盤2006麓鎮(zhèn)?塞爾維蒙圓石灘別墅；麓鎮(zhèn)?拉佩維爾配套：會所、酒店住宅：獨(dú)棟別墅住宅：別墅洋房100幢獨(dú)立別墅，面積270㎡-310㎡較高密度別墅洋房第二階段高端會所與別墅同步推出，隨后推出大量別墅洋房，抓現(xiàn)金流，回現(xiàn)；國際酒店2006.82009住宅：高端別墅推出黑鉆山莊高端獨(dú)棟面積570－710㎡推售節(jié)奏：由高爾夫配套啟動區(qū)域最初開發(fā)，初期推出獨(dú)棟別墅高端定位，每階段物業(yè)推出均同時(shí)推出相應(yīng)體量的配套114開發(fā)次序：啟動區(qū)選擇緊鄰強(qiáng)勢資源且交通條件好的區(qū)域，其后開發(fā)圍繞強(qiáng)勢資源及已成熟區(qū)域依次推進(jìn)啟動區(qū)選址緊鄰高爾夫強(qiáng)勢資源；同時(shí)緊鄰社區(qū)入口，交通便利，昭示性強(qiáng);開發(fā)選址次序

在開發(fā)條件允許的前提下首先于緊鄰強(qiáng)勢資源，且交通條件、昭示性好的區(qū)域啟動；

圍繞高爾夫強(qiáng)勢資源依次開發(fā)；

推出麓鎮(zhèn)片區(qū)時(shí)首先推出緊鄰麓山成熟片區(qū)的區(qū)域；NO1：逸翠谷高爾夫NO3：水晶崗NO2：橡樹坡NO5：圓石灘麓鎮(zhèn)商業(yè)NO6：拉佩維爾麓鎮(zhèn)三期住宅NO4：塞爾維蒙臨近快速路的主入口115啟動階段推出高端物業(yè)以拔高項(xiàng)目形象；開發(fā)模式：推售節(jié)奏：每階段物業(yè)的推出均同時(shí)推出關(guān)鍵性配套，以形成區(qū)域持續(xù)的知名度和升值空間，激發(fā)目標(biāo)客戶的置業(yè)驅(qū)動力；產(chǎn)品策略：初期以高端物業(yè)定位高端，中期回籠資金博現(xiàn)金流；后期區(qū)域成熟繼續(xù)推出高端產(chǎn)品博取高溢價(jià)；啟動區(qū)位置選擇：啟動區(qū)在開發(fā)條件允許的前提下選擇緊鄰強(qiáng)勢資源且交通條件好的區(qū)域，其后的開發(fā)圍繞強(qiáng)勢資源及成熟區(qū)域依次推進(jìn)；啟動策略：以強(qiáng)勢配套啟動區(qū)域，配合項(xiàng)目的強(qiáng)展示，為項(xiàng)目吸引大量人氣與知名度；案例總結(jié)與借鑒116參考案例、市場以及項(xiàng)目自身情況得出項(xiàng)目開發(fā)模式原則項(xiàng)目自身項(xiàng)目擁有18洞高爾夫以及酒店兩大強(qiáng)勢配套開發(fā)模式案例借鑒市場表現(xiàn)本項(xiàng)目高爾夫客戶與物業(yè)客戶不屬于同一波客戶；高爾夫?qū)ξ飿I(yè)的驅(qū)動力更強(qiáng)于酒店117本項(xiàng)目開發(fā)模式建議項(xiàng)目擁有18洞高爾夫以及酒店兩大強(qiáng)勢配套，建議分期推出以形成持續(xù)的置業(yè)驅(qū)動力和升值空間；12項(xiàng)目的高爾夫客戶與物業(yè)客戶分離，只屬于景觀配套，因此項(xiàng)目18洞高爾夫可分拆上市形成持續(xù)的景觀驅(qū)動；3項(xiàng)目初期建議以高端物業(yè)啟動，中期回籠資金博現(xiàn)金流；后期區(qū)域成熟繼續(xù)推出高端產(chǎn)品博取高溢價(jià)；4項(xiàng)目的規(guī)劃分期將依據(jù)地塊開發(fā)條件、地形條件以及開發(fā)模式統(tǒng)籌安排；118住宅地塊開發(fā)次序建議①②③④考慮因素：1、取地順序2、價(jià)值順序3、展示效果4、開發(fā)模式④①②③119本項(xiàng)目開發(fā)模式建議：物業(yè)開發(fā)歷程開發(fā)策略2010年中前九洞高爾夫球場建成并試營業(yè)；酒店進(jìn)行招商，并引進(jìn)知名管理公司參與前期規(guī)劃與宣傳；第一階段起勢階段：由高爾夫配套啟動，隨后推出高爾夫景觀別墅；高端立市；第三階段成熟階段：推出資源最好，價(jià)值最高物業(yè)，博取高收益；推出第一階段物業(yè)第二階段發(fā)展階段：與酒店開業(yè)配合，抓現(xiàn)金流，回現(xiàn)；后九洞高爾夫球場建成，球場開桿；酒店開業(yè)推出第三階段物業(yè)；推出第二階段物業(yè)；2010年底2011年中2011年底120房地產(chǎn)市場機(jī)會分析整體發(fā)展戰(zhàn)略與定位啟動區(qū)物業(yè)發(fā)展建議屬性界定目標(biāo)解析與核心問題界定區(qū)域價(jià)值研判整體規(guī)劃與分期構(gòu)思121建筑風(fēng)格建議：當(dāng)前寧波市場別墅風(fēng)格以國外風(fēng)格為主，客戶本身對別墅風(fēng)格敏感度不高，喜歡大氣、穩(wěn)重風(fēng)格風(fēng)格無所謂，只要房子好就行，體現(xiàn)漂亮貴氣；——消費(fèi)者訪談余姚周巷許總諾丁山郡錦繡四明米蘭逸墅香湖丹堤九龍湖畔九龍山莊消費(fèi)者對別墅風(fēng)格認(rèn)知不多，各有各的需求，需要引導(dǎo)，一般老板喜歡穩(wěn)重大氣的風(fēng)格；——專業(yè)人士訪談九龍湖畔市場表現(xiàn)目前市場別墅風(fēng)格以國外風(fēng)格為主，尚未出現(xiàn)現(xiàn)代風(fēng)格，出現(xiàn)頻率較多的包括地中海風(fēng)格、英倫風(fēng)格等；目標(biāo)客戶需求對風(fēng)格不敏感，強(qiáng)調(diào)大氣，穩(wěn)重風(fēng)格；122建議本項(xiàng)目采用地中海系列風(fēng)格混搭，不強(qiáng)調(diào)組團(tuán)內(nèi)部風(fēng)格的純粹，以迎合客戶的不同需求建筑風(fēng)格建議客戶需求大氣、穩(wěn)重的建筑形態(tài)、外豪；市場表現(xiàn)較多地中海風(fēng)格，尚未出現(xiàn)中式、現(xiàn)代風(fēng)格；項(xiàng)目氣質(zhì)私享、世家莊園；地中海系列風(fēng)格建筑關(guān)鍵詞：閑適、寧靜、豪宅符號；組團(tuán)運(yùn)用不強(qiáng)調(diào)組團(tuán)內(nèi)部風(fēng)格的純粹，用不同材料、質(zhì)感、色彩外墻材料進(jìn)行組合搭配，形成多種組合；123124庭院景觀建議：庭院景觀是別墅項(xiàng)目最重要的最能體現(xiàn)私家領(lǐng)地性景觀打造點(diǎn)之一，建議本項(xiàng)目庭院面積在800-1000平米之間大面積庭院的贈送不僅僅是實(shí)惠，更重要的是贈送空間營建出的生活空間和休閑生活氛圍；私家花園面積應(yīng)盡可能大，體現(xiàn)項(xiàng)目定位建議選擇高于市場同類產(chǎn)品的面積區(qū)間；根據(jù)市場表現(xiàn)、項(xiàng)目定位建議本項(xiàng)目別墅私家庭院合計(jì)面積選擇800-1000平方米/戶的標(biāo)準(zhǔn)。項(xiàng)目名稱地上建筑面積私家庭院面積當(dāng)前市場供應(yīng)錦繡四明350-400300-600諾丁山郡350-400300-500九龍湖畔500-700500-1000香湖丹堤450-700300-400案例借鑒觀瀾高爾夫大宅350-370500-1000陽明谷300-700平均1000上海佘山月湖400-7001500-1800納帕溪谷三期353-382400-1000西山美廬355-391350-400溫哥華森林388400-800125建議打造多重庭院景觀的庭院空間，形成圍合式的私家領(lǐng)地打造多重庭院景觀使得每個(gè)主要房間都有了2個(gè)面以上的景觀。借助上下坡戶型設(shè)計(jì)的特點(diǎn)，各戶主花園均與道路處于不同標(biāo)高，確保花園的安靜、私密，不受道路車輛的干擾；前院+后院＋左右合院前院（下沉式庭院）后院建筑首層地下室126利用地勢及高差亦可打造兩級前院，增加庭院景觀的層次感，豐富景觀功能±0.0應(yīng)與道路標(biāo)高基本一致。打造兩級前院（后院）增加庭院景觀的層次感，可設(shè)置不同家庭功能；兩級前院＋后院＋左右合院后院建筑首層兩級前院兩級前院道路中心線入戶橋地下室127利用地勢打造下沉式溫泉庭院，運(yùn)用項(xiàng)目獨(dú)特的溫泉資源，享受溫泉入戶，營造項(xiàng)目賣點(diǎn)利用溫泉資源以及地形條件打造下沉式溫泉庭院；平時(shí)業(yè)主還可以根據(jù)自己需要改變用途，如變?yōu)閲娙盎騼和宜?；另外將溫泉水引入戶外溫泉池，也能避免溫泉水對潔具的侵蝕；128庭院植被風(fēng)格與建筑風(fēng)格融為一體，地中海風(fēng)格庭院的風(fēng)格在于花卉的運(yùn)用和細(xì)節(jié)處理精巧細(xì)致緩坡、曲徑、清泉元素重復(fù)運(yùn)用；成品植被移植栽種，營造成熟莊園氛圍；百余種花卉營造花海氣氛，與地中海風(fēng)格建筑相呼應(yīng)129余慈區(qū)域客戶對別墅面積的需求整體偏大，喜歡大而豪的房子消費(fèi)者訪談房子肯定要大一些，一家人住在那里不要太擠，500平米左右吧，當(dāng)然太大了也不行；——高總專業(yè)人士訪談?wù)麄€(gè)寧波客戶對戶型面積需求還是偏大的，小面積的別墅住的不習(xí)慣，因?yàn)樗麄冏约旱姆孔佣加心敲创?；——九龍湖畔銷售代表200400600800100012001400總價(jià)：萬元面積：m2700—900㎡1000萬300400500600700800900500㎡500萬400-500㎡300萬600—900㎡1000萬500㎡1000萬600-800㎡1500萬余姚慈溪其他130參考市場的表現(xiàn)以及客戶的需求，并且結(jié)合本項(xiàng)目的定位得出本項(xiàng)目啟動區(qū)戶型面積建議：戶型面積建議客戶需求市場表現(xiàn)項(xiàng)目定位總面積：600-800平米；地上面積：450-600平米；地下室（贈送）：150-200平米；總價(jià)：在800萬以上；建筑形態(tài)：地上兩層，地下一層；室內(nèi)車庫，2-3個(gè)車位；建筑基地面積在1200平米左右（900-1000平米的庭院空間）；5個(gè)臥室，包括2個(gè)主臥區(qū)及三間次臥室。131戶型設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議一：別墅首層功能設(shè)置建議，按照從禮儀接待空間到家庭活動空間的序列進(jìn)行整體的空間布局門廳/衣帽間客廳正餐廳家庭室景觀早餐室中西廚房帶衛(wèi)生間父母房/客臥公共衛(wèi)生間景觀書房車庫傭人房納帕溪谷戶型總建面：654㎡地上建面：469㎡地上一層：279㎡

內(nèi)庭院132設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議1：客廳朝南，面積可適當(dāng)夸張，面寬保證在7米以上，并且做挑高處理，彰顯大氣與奢華高端別墅客戶非常注重公共空間的尊貴感，希望客廳面積盡可能的寬敞、闊綽。客廳應(yīng)朝南，面積可適當(dāng)夸張，其中客廳的面寬要保證在7米以上；挑空的客廳能顯著提升客廳的空間感和開敞度；消費(fèi)者訪談客廳是門面，一定要大，一定要挑高，顯得氣派，才有面子；——慈溪高總133設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議2：注意室內(nèi)與室外空間的交流，盡量保證主要的功能房間的景觀效果，多使用落地窗以保障采光和觀景效果比如可將客廳、書房朝向前院；家庭室朝向后院；餐廳朝向側(cè)院等；但朝向前院的窗的大小要適宜，在保障良好的采光和觀景的同時(shí)注意私密性。窗體材料：鋼框木形式的窗戶，外層鋼材可保證窗的功能要求，內(nèi)層木質(zhì)便于與業(yè)主個(gè)性化裝修風(fēng)格相融合。餐廳直接步入獨(dú)享私密花園起居室采光落地窗書房采光落地窗并與庭院連接134設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議3：廚房與餐廳也是客戶關(guān)注點(diǎn)之一，注重與景觀結(jié)