房屋維修及設(shè)備設(shè)施管理授課人張險峰房屋維修管理第一節(jié)房屋維修管理概述一、

房屋維修管理在物業(yè)管理中的地位與作用（一）房屋維修的概念房屋維修是指對已建成的房屋進(jìn)行翻修、大修、中修、小修、綜合維修和維護(hù)保養(yǎng)。（二）房屋維修管理在物業(yè)管理中的地位與作用1.從物業(yè)自身的角度看2.從房地產(chǎn)業(yè)的角度看3.從物業(yè)管理企業(yè)的角度看4.從使用和社會的角度看二、房屋修繕責(zé)任的劃分國務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》建設(shè)部第80號令《房屋建筑工程質(zhì)量保修方法》1.新建房屋在保修期內(nèi)

新建房屋、自每棟房屋竣工驗收合格之日起，在規(guī)定的保修期內(nèi)，由施工單位負(fù)責(zé)房屋質(zhì)量保修?？⒐を炇张c業(yè)主進(jìn)入的時間差，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)。在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期為：（一）基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體建筑工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間，房面和外墻面的防滲漏，為5年。（三）供熱和供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；（四）電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年；其它項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。建設(shè)工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。摘自國務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第四十條2.保修期滿后（一）物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)房屋建筑共同部位，共用設(shè)施設(shè)備，物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的市政公用設(shè)施和附屬建筑及附屬配套服務(wù)設(shè)施的修繕責(zé)任。（二）業(yè)主承擔(dān)物業(yè)內(nèi)自用部位自用設(shè)備的修繕責(zé)任。3.其他情況凡屬使用不當(dāng)或人為造成房屋損壞的，由其行為人負(fù)責(zé)修復(fù)或給予賠償。三、

物業(yè)管理企業(yè)房屋修繕管理的內(nèi)容(一)

房屋修繕計劃管理(二)房屋修繕技術(shù)管理(三)房屋修繕質(zhì)量管理1.強化修繕工程質(zhì)量監(jiān)督2.加強修繕工程質(zhì)量管理3.完善修繕工程質(zhì)量保修制度(四)房屋修繕施工管理(五)房屋修繕資金管理房屋修繕資金的籌措1、業(yè)主繳納的維修基金（深圳特區(qū)是本體維修基金）２、發(fā)展商繳納的專項維修基金（部分省市規(guī)定）４、物業(yè)管理服務(wù)費的一部分５、開展各種經(jīng)營收入中的部分盈余第二節(jié)房屋損壞原因一、房屋的基本功能與要求安全性、適用性、耐久性以及藝術(shù)性二、房屋損壞的現(xiàn)象及原因（一）房屋損壞的現(xiàn)象外部損壞、內(nèi)部損壞、結(jié)構(gòu)損壞、裝修損壞、設(shè)備損壞（二）房屋損壞的原因1．自然損壞的因素氣候因素、生物因素、地理因素、災(zāi)害因素2．人為損壞使用不當(dāng)、設(shè)計和施工質(zhì)量的低劣、預(yù)防保養(yǎng)工作不善第三節(jié)房屋完損等級評定房屋完損等級是對現(xiàn)有房屋的完好或損壞程度劃分等級，即房屋的質(zhì)量等級。一、房屋常用結(jié)構(gòu)及其組成部分1.常用結(jié)構(gòu)房屋常用結(jié)構(gòu)分為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)和其它結(jié)構(gòu)。2.組成部分結(jié)構(gòu)部分、裝修部分、設(shè)備部分二、房屋完損等到級評定方法按《房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，項目和評定方法，通過目測、檢測和定量、定性的分析，對整幢房屋進(jìn)行綜合性的評價。三、房屋完損等級的分類及標(biāo)準(zhǔn)1.完好房2.基本完好房3.一般損壞房4.嚴(yán)重?fù)p壞房5.危險房四、評定房屋完損等級的一般做法1.定期評定房屋完損等級2.不定期評定房屋完損等級五、房屋完好率、危房率的計算第四節(jié)房屋維修工程一、房屋維修工程的分類（一）按房屋的完損狀況和工程性質(zhì)劃分1.翻修工程2.大修工程3.中修工程4.小修工程5.綜合維修工程（二）按房屋的結(jié)構(gòu)性質(zhì)劃分1.承重結(jié)構(gòu)的維修2.非承重結(jié)構(gòu)的維修（三）按經(jīng)營管理性質(zhì)分1.恢復(fù)性維修2.賠償性維修3.改善性維修4.救災(zāi)性維修5.返工性維修二、房屋維修標(biāo)準(zhǔn)1.主體工程2.木門窗及裝修工程3.樓地面工程4.屋面工程5.抹灰工程6.油漆粉飾工程7.水、電、衛(wèi)、暖等設(shè)備工程8.金屬構(gòu)件9.其它工作第五節(jié)房屋安全管理與鑒定一、危房鑒定與管理（一）危房的鑒定機構(gòu)（二）危房鑒定1.危房分類2.鑒定單位3.鑒定原則4.危險范圍的判定二、危房的管理1.觀察使用2.處理使用3.停止使用4.整體拆除三、裝飾裝修工程質(zhì)量與安全管理（一）禁止行為和注意事項１、住宅室內(nèi)裝飾裝修活動，禁止下列行為變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)；將沒有防水要求的房間或陽臺改成衛(wèi)生間，廚房間；擴大承重墻上原有的門窗尺寸；拆、除連接陽臺的磚，混凝土墻體；損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果。２、室內(nèi)裝飾裝修，未經(jīng)過批準(zhǔn)不得有下列行為搭建建筑物，構(gòu)筑物；改變住宅外立面，在非承重墻上開門、窗（以上行為，應(yīng)經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)方可進(jìn)行）；拆改供暖管道和設(shè)施；拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施（以上行為要經(jīng)供暖管理單位或燃?xì)夤芾韱挝慌鷾?zhǔn)方可進(jìn)行）３、增加樓面荷載的，應(yīng)經(jīng)原設(shè)計單位批準(zhǔn)并提出設(shè)計方案；４、改動衛(wèi)生間，廚房間防水層的，應(yīng)當(dāng)按照防水標(biāo)準(zhǔn)制定施工方案并做閉水試驗；５、遵守施工安全操作規(guī)程，不得擅自動用明火和進(jìn)行焊接作業(yè)；６、裝修垃圾的處理與清運；７、降低施工噪音，減少環(huán)境污染；（二）裝飾裝修的開工申報與監(jiān)督１、開工前，裝修人應(yīng)向物業(yè)管理企業(yè)申報登記２、裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項的告知３、簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議４、施工過程的監(jiān)督管理（三）法律責(zé)任（由房地產(chǎn)行政主管部門實施）1、裝修人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)改正和修復(fù)，承擔(dān)賠償責(zé)任的有：相鄰住宅管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品損壞，侵占公共空間，損害公共部位和設(shè)施等。2、裝修人除受責(zé)令改正外，并處罰款的有：前述禁止行為和未經(jīng)批準(zhǔn)擅自進(jìn)行的行為。第六節(jié)房屋的日常養(yǎng)護(hù)房屋日常養(yǎng)護(hù)是物業(yè)管理部門為確保房屋的完好和正常使用所進(jìn)行的經(jīng)常性的日常修理、季節(jié)性預(yù)防保養(yǎng)以及房屋的正確使用維護(hù)管理等工作，是物業(yè)管理企業(yè)房屋維修管理的重要環(huán)節(jié)。

一、房屋日常養(yǎng)護(hù)的類型（一）零星養(yǎng)護(hù)（二）計劃養(yǎng)護(hù)二、房屋日常養(yǎng)護(hù)的具體內(nèi)容包括：（一）地基基礎(chǔ)的養(yǎng)護(hù)（二）樓地面工程的養(yǎng)護(hù)（三）墻臺面及吊頂工程的養(yǎng)護(hù)（四）門窗工程的養(yǎng)護(hù)（五）屋面工程維修養(yǎng)護(hù)（六）通風(fēng)道的養(yǎng)護(hù)管理（七）垃圾道的養(yǎng)護(hù)管理三、房屋日常養(yǎng)護(hù)的考核標(biāo)準(zhǔn)1．定額指標(biāo)工時定額與材料定額２、服務(wù)指標(biāo)巡檢頻率，巡檢路線圖與巡視檢查表養(yǎng)護(hù)計劃率養(yǎng)護(hù)及時率養(yǎng)護(hù)合格率第七節(jié)白蟻防治管理一、白蟻的生活習(xí)性１、四個世界之最：分工最細(xì)、食料最多、最早建復(fù)雜巢穴、繁殖最多的昆蟲２、喜食纖維類物質(zhì)，喜陰濕環(huán)境，全國大部份省市都有３、被稱為無牙老虎，是世界性害蟲二、白蟻對房屋的危害1、侵入建筑物內(nèi)部毀壞木構(gòu)件；2、毀壞建筑物內(nèi)部含纖維物資的物品；3、能危害建筑物基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)三、白蟻的預(yù)防和滅治1.白蟻的防治管理（1）各級政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)白蟻的防治